Boligudvalget 2008-09
BOU Alm.del Bilag 91
Offentligt
København NV 17.05.2009
Til medlemmerne af BoligudvalgetJeg vil gerne gøre opmærksom på faren for konkurs (enten teknisk insolvens eller “reel” konkurs) iandelsforeninger som, for en væsentlig del af landets andelshavere, efterhånden truer med at blive enrealitet.Faren for konkurs lurer, groft sagt, i to typer andelsforeninger:1) Andelsforeninger hvis ejendom er nyopført og derfor har en høj belåningsprocent/relativt lav formueog derudover ofte oplever væsentlige stigninger i de reelle driftsomkostninger sammenholdt medprojekterede driftsomkostninger (f.eks. varme/vand budgetter oplyst ved projektsalg).2) Ældre andelsforeninger som har ført en meget risikofyldt, eller direkte uansvarlig lånepolitik (belåntsig til op over skorstenen - uden at have opnået en nogenlunde tilsvarende tilvækst i ejendomsværdifor de lånte midler).Eftersom uansvarlig finansiel styring altid vil forekomme, andelsforeninger eller ej, koncentrer dettenotat sig om “type 1 - andelsforeningerne”: Andelsforeninger hvis ejendom er nyopført og derfor haren høj belåningsprocent, herefter kaldet “nybygger andelsforeninger“.Der er, i min optik, flere grunde til at nybygger andelsforeninger har en ekstra svær tid lige nu:Den finansielle krise - og herved stigende ledighed, lavere efterspørgsel efter boliger hvilkettrykker priserne hvilket er et problem for foreningens solvens, da ejendomsværdierne ogsåfalder væsentligt (mulighed for teknisk insolvens).Nye lånetyper - nybygger andelsforeninger er ofte belånt, delvist eller fuldstændigt, medafdragsfrie lån og/eller med rentetilpasning. Risikoen burde ikke være ukendt forandelshaverne men, det må blot konstateres at mangen en andelshaver/forening (ogboligrådgiver jf. næste punkt) ser sig selv(eller sin bankkunde) stå i en situation pt. hvorrisikoen for konkurs kan vise sig at blive større end man nogensinde havde gjort sig klart.Optimistisk kreditvurdering - årsagen til bankkrisen er også en af de initiale faktor bag mangenybygger andelsforeningers situation i dag, da mange andelshavere i disse foreninger måskealdrig skulle være blevet fundet kreditværdige (såfremt de skulle låne til indskuddet, eller harsøgt råd før købet) til den udgift - og finansielle risiko - som de har påtaget sig.
Man kan sidestille situationen i nybygger andelsforeninger med situationen hos en ejerlejlighedsejermed ondt i økonomien pga. de samme ovennævnte faktorer. Dog er der den vigtige forskel at der ersolidarisk hæftelse, med andelshavernes indskud, overfor byggelånene i foreningen. Det vil altså sige atsåfremt andelsforeningen går konkurs, går ALLE andelshavere konkurs, med tab af andelsindskud tilfølge, uanset om de er i stand til at svare hvert sit.Altså har man generelt en højere risiko for konkurs som andelshaver pga. solidarisk hæftelse og pga.beslutninger om størstedelens af andelshaverens boligøkonomi er til afstemning blandt mere ellermindre finansielt beslutningsdygtige individer1. Dette, sammenholdt med det lavere gevinstpotentiale,i forhold til ejerlejligheder, er i sig selv med til at gøre andelstanken til en “død sild” men mere om detsenere. For nu skal det blot påpeges at der er en reel risiko for at mange “sunde” andelshavere inybygger andelsforeninger vil blive “revet med“ i faldet når andelshavere som må give fortabt på grund1Af kritiske beslutninger kan nævnes:Lånesammensætning:Løbetid, flex/fastforrentet, afdrag/afdragsfrit. For risikable lånevalg kan selvsagtsætte enhver økonomisk entitet i problemer.Omkostningsniveau:hvad skal den samlede omkostningsbelastning være pr. måned (vand/varme, lån,investeringe m.m.). Uheldige flertals beslutninger (f.eks. For høj en månedlig udgift) kan potentielt føre direkte tilinsolvens - (f.eks. 60% stemmer for en stigning af boligafgift - 15% af andelshavere har ikke råd til at bo iandelsforeningen - 10% lejligheder tomme pga. sløjt marked - konkurs efter x måneder hvor alle andreandelshavere har betalt ekstra.
af krisen.Det skal nævnes at denne fare lurer til enhver tid, men på grund af den finansielle krise er denne risikohøjere og potentiel mere omfattende end nogensinde.Jeg behøver næppe at nævne at en bølge af insolvente andelsforeninger, med en medfølgendeeliminering af en væsentlig del af de berørte andelshaveres personlige formue, uanset deresindividuelle kreditværdighed, udover at være en personlig ulykke for de berørte også vil havekonsekvenser realøkonomisk og politisk.
Hvad kan man gøre?Såfremt man fra politisk side ønsker at foregribe risikoen for ovennævnte scenarie med en byge afkonkurser i nybygger andelsforeninger ser jeg grundlæggende to tiltag:1. Midlertidig garanti af andelsforeningers initiale lån (lån anvendt til køb af deres ejendom).2. Gøre det frit for nybygger andelsforeninger f.eks. at omlægge til ejerforening + midlertidig garanti afde nye realkreditlån for andelshaverne.Statsgaranti af lån kan i sig selv være en glidebane, men såfremt man ønsker at opbløde de potentiellekonflikter af “løs” långivning/rådgivning i de forgangne år kan dette være en udmærket måde atdæmme op for en potentiel eskalering af den finansielle krise i Danmark. På den måde vil man sikre sigat eventuelle “økonomisk dårlige” andelshavere i ro og mag kan blive sluset ud, uden at vælte heleforeningen.Jeg er fortaler for løsning 2 da jeg i bund og grund finder at andelstanken har udtjent sin rolle og mistetsin værdi efter at vurderingsmetoden af andelslejligheder grundlæggende er blevet ændret til at ligge pålinie med den generelle markedsudvikling i boligpriser.Ud over at den ændrede vurderingsmetode for andelsforeninger medførte en næsten groteskengangsforgyldelse af andelshavere i ældre andelsforeninger - ofte en forgyldelse af andelshavere somaldrig har været med til at nedbringe andelsforeningens initiale byggegæld - er der især to kendetegnved andelsboligtanken som er med til at gøre deltagelse i nybygger andelsforeninger til et forældet, oggrundlæggende anderledes koncept end køb af en andel i en “etableret“ andelsforening med lavbelåningsprocent: det manglende rentefradrag og den solidariske hæftelse.RentefradragPå grund af det fraværende rentefradrag for andelsforeninger er gældsbyrden, alt andet lige, højere vednykøb af en ejendom som andelsforening end hvis den samme ejerkreds skulle finansiere købet afejendommen som uafhængige ejerlejlighedsejere. Det manglende rentefradrag bør også, alt andet lige,gøre at en person som findes kreditværdig til at finansiere en andelslejlighed også bør værekreditværdig til at finansiere samme lejlighed som ejer.Altså er det oftest en rigtig dårlig forretning at indgå i en nybyggerandelsforening i forhold til at købeejerlejlighed, da man som andelshaver betaler mere for at opnå samme boligstandard som enlejlighedsejer de første mange år (de lempeligere ejendomsskatteregler modsvarer generelt slet ikkerentefradraget ved nybyggeri de første mange år). Kort fortalt tager de andelshavere, som bor de første20-30 år i en nybygget andelsforening, de forøgede omkostninger i forhold til at eje. Herefter vil seneretilflyttere ikke opleve en synderlig økonomisk effekt uanset om de ejer eller er andelshavere på grundaf den ændrede værdiansættelsesmetode for andelsbogligforeninger.Solidarisk hæftelseSom tidligere nævnt udgør denne hæftelse en ikke uvæsentlig risiko - også efter at eventuellestatsgarantier for andelsforeningens lån skulle udløbe. Eftersom den økonomiske byrde for identiskenybygger andelslejligheder og ejerlejligheder, rent faktisk er størst for nybygger andelslejlighederhænger det slet ikke sammen at disse andelshavere så oven i købet bliver pålagt en ekstra - ogvæsentlig risiko i og med at de har solidarisk hæftelse for deres indskud.Bankerne bør også efterhånden have identificeret denne brist hvilket vil betyde at de vil kræve ekstragod kreditværdighed at opnå lån til andelsindskud i nybyggeri (som jo har en relativt højbelåningsprocent - og derfor øget risiko for konkurs), da banken potentielt kan ende med at stå i en
situation hvor de ikke har pant i noget og andelsindskuddet er tabt på grund af andre andelshaveresdårlige økonomi. Hvis kunden så skal have øget kreditværdighed vil det ofte betyde at han/hun kanfinansiere noget endnu bedre i en ældre andelsforening eller ejerlejlighed. Dette vil så slutteligt endemed at en andelshaver i en nybygger andelsforening, som har købt ved opstart, og ønsker at sælge måsælge med en discount i andelsindskuddet for at tiltrække købere (ellers vil de potentielle kreditværdigekøbere foretrække noget bedre i en ældre andelsforening eller ejerlejlighedsforening).Altså vil dem som initialt har “hjulpet” med at opstarte nye andelsforeninger, over de seneste år, oplevesamme effekt som når man køber ny bil, når den ovenstående sammenhæng bliver alment kendt iDanmark (og priserne herefter vil tilrettes, den nye alment kendte viden): Når du køberbygningen/bilen (til kostpris + avance) vil den straks falde x procent i videresalgsværdi - antaget etuændret boligprisniveau i markedet. Når denne mekanisme bliver alment kendt i Danmark er det hellerikke svært at forestille sig hvorvidt udsigterne for nye andelsforeninger i fremtiden vil se ud.Man kan til dels argumentere for at den økonomiske ugunst ved at have være med til at opstarteandelsforeninger er disse andelshaveres egen hovedpine, men fakta er at denne ugunst gør deøkonomiske kår for nybygger andelsforeninghavere endnu ringere, hvilket ikke kan være specieltønskværdigt i denne tid.Samtidig bør man holde sig i erindring at ændringen i vurderingsmetoden for andelslejligheder, enudvikling som jeg principielt er enig i, men på grund af manglende hensyntagen til effekten afreguleringerne, som førnævnt, har skævvredet fordelagtigheden af at være andelsbolighaverbetragteligt imellem nye og gamle andelsforeninger, ikke var kendt/vedtaget på det tidspunkt hvormange nye andelshavere (inklusiv undertegnede) foretog sin købsanalyse.
AfrundingJeg vil gerne gøre det klart at jeg finder det formålstjenligt at lade beslutningstagerne om at føre detpolitiske spil og har derfor prøvet at udfærdige dette notat så nøgternt som muligt. Derfor skal detslutteligt også nævnes at jeg naturligvis selv har en økonomisk interesse i at opnå mulighed for at opnålempelse i min boligafgift f.eks. ved indførelse af skattefradrag af andelsforeningers lån og/eller enmulighed for at drage fuld nytte af gunstige markedsforhold - såfremt andelsforeningen omdannes tilejerlejligheder.Man kan endvidere argumentere for at andelshaverne burde have analyseret de reelle risici, ogfordele/ulemper ved andelstanken, bedre før de tog deres beslutninger, men jeg mener faktisk atrisikoen for et væsentligt antal konkurser i nybygger andelsforeninger er så stor at man bør tage etsocialtøkonomisk perspektiv og lægge hånden under disse foreninger, og helst sikre deres økonomiskestabilitet på lang sigt også (ved at gøre det frit for evt. at omlægge foreningerne tilejerlejlighedsforeninger), som man også lagde hånden under bankerne som ofte har haft har bidraget tilat visse andelshavere har ondt i økonomien pt. og endnu flere er udsatte (hvilket jo også rammer, de nutil dels substituerede, banker som en boomerang).Derudover mener jeg at nybyggerandelsforeninger er et meget inferiørt boligkøb, både i forhold tilældre andelsforeninger og ejerlejligheder. Desværre må jeg, ikke mindst i egenskab som uddannetøkonom, konstatere at mange mennesker kan have, og har haft, svært ved at gennemskue denne mindretiltalende side af nybygget andelsboligbyggeri ved første øjekast. Derfor mener jeg ikke at det er tilgavn for, nuværende som fremtidige, nybygger andelshavere at lade dette vildledende koncept eksistereyderligere.Med venlig hilsenJakob Hvidberg HansenAndelshaver i andelsforeningen Enighedens Park, Etape 1.- med fuld opbakning tilkendegivet af bestyrelsen i Enighedens Part, Etape 1.
