BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 74: Udkast til lov om ænding af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger, lov om friplejeboliger og lov om ejerlejl., fra velfærdsministeren

§ 6 a.Boligorganisationen skal sikre en forsvarlig og effektiv drift af boligorganisationen og densafdelinger.§ 6 b.Boligorganisationen skal drage omsorg for, at de almene boligafdelinger er økonomisk ogsocialt velfungerende og fysisk fremstår i god og tidssvarende standard.§ 6 c.Boligorganisationen skal i forbindelse med opførelse og renovering m.v. af almene boligertilstræbe at få mest mulig værdi for de investerede midler. Byggeriet skal have en god arkitektonisk,teknisk, sundhedsmæssig samt miljø- og energimæssig kvalitet. Omkostninger og husleje skal sam-tidig holdes på et sådant niveau, at boligerne kan påregnes udlejet efter deres formål.§ 6 d.Boligorganisationen skal ved udlejning af boliger tilgodese grupper, som har vanskelighe-der med at skaffe sig en passende bolig på almindelige markedsvilkår. Derudover skal en varieretbeboersammensætning søges fremmet. Udlejning skal ske under hensyntagen til forholdene i detenkelte boligområde.§ 6 e.Boligorganisationens ledelse skal udvise god ledelsesskik og arbejde for at fremme et vel-fungerende beboerdemokrati.§ 6 f.Boligorganisationen og kommunalbestyrelsen skal gennem etablering af samarbejde og ind-gåelse af aftaler arbejde for at realisere de overordnede formål og målsætninger. Boligorganisatio-nen og kommunalbestyrelsen skal i nødvendigt omfang koordinere deres indsats i det enkelte bolig-område med andre relevante parter.«8.§§ 7og8ophæves.9.§ 9affattes således:»§ 9.En almen boligorganisation kan organiseres med eller uden almene boligafdelinger.Stk. 2.En almen boligorganisation med almene boligafdelinger kan organiseres med eller udenmedlemsindskud.Stk. 3.En almen boligorganisation uden almene boligafdelinger organiseres som en almen admi-nistrationsorganisation med medlemmer, herunder andre almene boligorganisationer. Boligorgani-sationen administrerer medlemmernes byggeri m.v. Boligorganisationen kan endvidere administrerebyggeri m.v., som ikke tilhører medlemmer af boligorganisationen. Boligorganisationen kan organi-seres med eller uden medlemsindskud.Stk. 4.En almen boligorganisation med indbetalt garantikapital, der var godkendt som et almen-nyttigt boligselskab inden den 22. maj 1986, bevarer retten til denne organisationsform.«10.Efter § 9 indsættes:»§ 9 a.Øverste myndighed i en garantiorganisation som nævnt i § 9, stk. 4, kan træffe beslutningom omdannelse af organisationen til en almen boligorganisation efter § 9, stk. 2 eller 3. Ved om-dannelse indløses garantibeviserne til pålydende værdi.Stk. 2.Garanterne er til enhver tid berettiget til at kræve indløsning af garantibeviserne til påly-dende værdi. Ved indløsning af alle garantibeviserne skal boligorganisationen træffe beslutning omomdannelse til en almen boligorganisation efter § 9, stk. 2 eller 3.«11.§ 10, stk. 1,affattes således:

»I en almen boligorganisation er øverste myndighed et valgt repræsentantskab eller en generalfor-samling.«12.§ 10, stk. 2,ophæves.Stk. 3 bliver herefter stk. 2.13.§ 11, stk. 1,affattes således:»Repræsentantskabet i en almen boligorganisation med almene boligafdelinger består af boligor-ganisationens bestyrelse og mindst 1 repræsentant for hver afdeling. De afdelingsvalgte repræsen-tanter skal udgøre repræsentantskabets flertal.«14.I§ 11indsættes efter stk. 1 som nyt stykke:»Stk. 2.Repræsentantskabet i en almen administrationsorganisation består af boligorganisationensbestyrelse og mindst 1 repræsentant for beboerne fra hver af medlemmernes bestyrelse. Hvis enkommune eller en region, som ejer almene ældreboliger, er medlem af boligorganisationen, harkommunalbestyrelsen eller regionsrådet ret til at udpege mindst 1 repræsentant blandt beboerne i dekommunale eller regionale ældreboliger.«Stk. 2 bliver herefter stk. 3.15.I§ 11indsættes efter stk. 2, der bliver stk. 3, somstk. 4og5:»Stk. 4.Generalforsamlingen i en almen boligorganisation med almene boligafdelinger består afboligorganisationens bestyrelse og medlemmer. Som medlemmer af boligorganisationen anses den-nes lejere og enhver, der er opnoteret på boligorganisationens venteliste. Adgang til generalforsam-lingen har tillige medlemmernes myndige husstandsmedlemmer. Er boligorganisationen organiseretsom garantiorganisation, har tillige garanterne adgang til generalforsamlingen.Stk. 5.Generalforsamlingen i en almen administrationsorganisation består af organisationens be-styrelse og af medlemmernes bestyrelser. Er boligorganisationen organiseret som garantiorganisati-on, har tillige garanterne adgang til generalforsamlingen.«16.§ 13ophæves.17.Efter § 14 indsættes:»§ 14 a.Boligorganisationens bestyrelse kan tillægges et passende vederlag for dens arbejde. «18.§ 15, stk. 1, 2. pkt.,affattes således:»Har boligorganisationen ingen ejendomme, eller sker opløsningen med henblik på sammenlæg-ning med en eller flere andre boligorganisationer, kan opløsningen dog ske uden samtykke.«19.§ 16, stk. 2,affattes således:»Stk. 2. Kravet i stk. 1, 2. pkt., kan med kommunalbestyrelsens godkendelse fraviges ved mindrepå- og tilbygninger til eksisterende afdelinger, ved indretning af uudnyttede tagetager, ved påbyg-ning af yderligere etager og ved opførelse af mindre, fritstående bygninger, når dette skønnes for-svarligt efter en vurdering af risikoen ved byggeprojektet sammenholdt med afdelingens og bolig-organisationens økonomiske forhold.«20.§ 16, stk. 4,ophæves.21.§ 17, stk. 2og3,ophæves.

22.§ 19affattes således:»§ 19.Almene boligorganisationer, herunder administrationsorganisationer, kan opbygge en ar-bejdskapital af overskud fra organisationens drift og særlige bidrag fra afdelinger og administreredeorganisationer.«23.§ 20, stk. 1, nr. 3,affattes således:»3) Beløb, som boligorganisationen beslutter at overføre fra arbejdskapitalen.«24.§ 20, stk. 1, nr. 6og7,affattes således:»6) Likvide midler for tilsagn meddelt i perioden 1. januar 1999 til 30. juni 2009, som fremkommeri forbindelse med, at låntagers betaling, jf. § 129, overstiger ydelserne på lånet, jf. § 118, stk. 3,til og med 35 år efter låneoptagelsen7) Likvide midler, som fremkommer i forbindelse med låntagers betaling, jf. § 129, fra og med det36. år efter låneoptagelsen for tilsagn meddelt i perioden 1. januar 1999 til 30. juni 2009 og fraog med det 41. år efter låneoptagelsen for tilsagn meddelt fra den 1. juli 2009.«25.I§ 20, stk. 1,indsættes som nr. 9 - 11:»9) Likvide midler for tilsagn meddelt fra den 1. juli 2009, som fremkommer i forbindelse med, atlåntagers betaling, jf. § 129, overstiger ydelserne på lånet, jf. § 118, stk. 3, til og med 40 år efterlåneoptagelsen.10) Bidrag efter §§ 79 og 80 til indskud i Landsbyggefonden.11) Tilskud fra Landsbyggefonden efter § 90 til overførsel til afdelingerne. «26.§ 20, stk. 2-4,ophæves, og i stedet indsættes:»Stk.2.En afdelings udgifter til tab som følge af lejeledighed, der ikke er omfattet af reglerne omkommunal betaling af leje og garanti ved fraflytning, dækkes af dispositionsfonden. Kommunalbe-styrelsen kan i særlige tilfælde godkende, at de nævnte udgifter helt eller delvis ikke dækkes af di-spositionsfonden, hvis boligorganisationens økonomiske situation gør dette nødvendigt.Stk. 3.Herudover anvendes dispositionsfondens midler til at sikre afdelingernes fortsatte beståensom tidssvarende og velfungerende bebyggelser ved at medvirke til fysisk, økonomisk og socialopretning af afdelingerne. Medgår midlerne til at nedsætte lejen i afdelingerne, skal den efterføl-gende leje stå i rimeligt forhold til lejen i sammenlignelige boliger.Stk. 4.Dispositionsfonden kan endvidere i særlige tilfælde medvirke til at sikre boligorganisatio-nens fortsatte beståen, herunder i forbindelse med etablering af nye afdelinger samt i forbindelsemed ekstraordinære tab.Stk. 5.Yder dispositionsfonden ydelsesstøtte til lån, jf. § 118, stk. 3, 3. pkt., optaget til finansie-ring af fysiske foranstaltninger i afdelingerne, kan kommunalbestyrelsen yde garanti for lånet. Ga-rantien beregnes efter reglerne i § 127, 2.-4. pkt.«27.§ 21ophæves.28.§ 22, stk. 2, 2. pkt.,ophæves.29.§ 22, stk. 3,affattes således:»Stk.3.Bestemmelserne i stk. 1 og 2 finder tilsvarende anvendelse på udlån, der sker fra en bo-ligorganisation gennem en almen administrationsorganisation til de andre almene boligorganisatio-ner, der er medlemmer af administrationsorganisationen.«30.I§ 27, stk. 1, 2. pkt.,udgår »med henblik på overdragelse efter § 116, stk. 2, eller«.

31.§ 27, stk. 2,affattes således:»Stk.2.Hvis ejendommen omfatter almene boliger, skal afhændelsen tillige godkendes af vel-færdsministeren, medmindre afhændelse sker inden for samme boligorganisation, til en afdeling i enanden almen boligorganisation eller til en selvejende almen institution.«32.I§ 27, stk. 3, 2. pkt.,udgår »og § 116, stk. 3«.33.§ 28, stk. 1,affattes således:»Væsentlig forandring af en ejendom, der tilhører en almen boligorganisation, kan kun ske medkommunalbestyrelsens godkendelse. Kommunalbestyrelsen kan godkende ibrugtagning af boligertil anden anvendelse end beboelse, hvis ændringen skønnes nødvendig efter en samlet vurdering afhensynet til de boligsøgende og baggrunden for ændringen. Godkendelse af sammenlægning af bo-liger må kun gives, hvis boligen efter sammenlægningen ikke overstiger 140 m2. Godkendelse afsammenlægning af beboede boliger må kun gives, når sammenlægningen indgår i en helhedsplan,der skal fremtidssikre boligområdet. Fremsættes der forslag om væsentlig forandring af en almenboligorganisations ejendom på en ejerforenings generalforsamling, kan boligorganisationens besty-relse kun stemme for forandringen efter forudgående godkendelse af kommunalbestyrelsen.«34.§30 a, stk. 1,affattes således:»I almene ældreboliger ejet af en selvejende institution, en kommune eller en region og i almeneungdomsboliger ejet af en selvejende institution, skal 1/3 af de likvide midler, som svarer til demidler, der er nævnt i § 20, stk. 1, nr. 7, anvendes i overensstemmelse med § 20, stk. 2-5, eller reg-ler herom fastsat i medfør af § 32.«35.I§ 30 a, stk. 2og3,ændres »§ 20, stk. 2-4,« til: »§ 20, stk. 2-5,«.36.§ 31, stk. 1,affattes således:»Bestemmelserne i §§ 5 b, 6 a – 6 e og § 28, stk. 3 og 4, finder tilsvarende anvendelse på kommu-nale og regionale almene ældreboliger.«37.§ 31, stk. 2, 1. pkt.,affattes således:»Bestemmelserne i §§ 5 b, 6, 6 a – 6 f, § 12, stk. 1 og 3-5, §§ 14, 14 a, 15, 17 og 18, § 23, 1. pkt.,§ 26, stk. 1, og §§ 27-29 finder tilsvarende anvendelse på selvejende almene ungdoms- og ældrebo-liger.«38.§32affattes således:»§ 32.Velfærdsministeren kan fastsætte nærmere regler om de i §§ 1, 2, 6, 6 a- 6 f, 9-11, 14, 14 a,15, 16, 19, 20, 22, 23 og 28-30 a nævnte forhold.«39.§ 33, stk. 1,affattes således:»I en almen boligorganisation vælger boligorganisationens øverste myndighed alle eller flertalletaf bestyrelsens medlemmer. Mindst halvdelen skal være beboere i boligorganisationen. I almeneadministrationsorganisationer skal dog mindst halvdelen være beboerrepræsentanter i medlemmer-nes bestyrelser. Hvis en kommune eller en region, som ejer almene ældreboliger, er medlem af ad-ministrationsorganisationen, har kommunalbestyrelsen eller regionsrådet ret til at udpege mindst 1bestyrelsesmedlem blandt beboerne i de kommunale eller regionale ældreboliger. I en almen garan-tiorganisation, herunder en almen administrationsorganisation, der er godkendt som en garantiorga-

nisation, vælger garantforsamlingen et eller flere medlemmer til boligorganisationens bestyrelse.Herudover vælges bestyrelsesmedlemmerne i overensstemmelse med boligorganisationens vedtæg-ter.«40.I§ 33, stk. 4, 1. pkt.,indsættes efter »boligorganisationens«: »eller den selvejende institutions«.41.I§ 34indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:»Stk.3.Består afdelingen udelukkende af ældreboliger, der bebos af svage og plejekrævende æl-dre, og er der ikke valgt en afdelingsbestyrelse, kan kommunalbestyrelsen beslutte, at afdelingsbe-styrelsen udpeges af kommunalbestyrelsen blandt beboere, pårørende eller andre, der vil kunne va-retage beboernes interesse. Reglen i 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis en afdelingsbestyrel-se har nedlagt sit hverv, uden at en ny er valgt.«Stk. 3-6 bliver herefter stk. 4-7.42.I§ 37indsættes somstk. 4-6:»Stk. 4.Kan afdelingsmødets godkendelse af gennemførelse af arbejder og aktiviteter ikke opnås,eller forkastes forslag herom ved urafstemning, kan boligorganisationens øverste myndighed i sær-lige tilfælde uden afdelingens samtykke træffe beslutning om gennemførelse af1) større renoveringsarbejder,2) større energibesparende foranstaltninger,3) boligsociale helhedsplaner, og4) fremtidssikring af bebyggelsen.Stk. 5.Det er en betingelse for øverste myndigheds adgang til at træffe beslutning efter stk. 4, atde pågældende arbejder og aktiviteter er nødvendige for at gøre boligerne og boligafdelingen tids-svarende og konkurrencedygtige overfor en bred kreds af boligsøgende. Arbejder, der hovedsageligtbestår i modernisering af køkkener eller badeværelser, kan ikke gennemføres uden afdelingens sam-tykke.Stk. 6.Øverste myndigheds beslutning om gennemførelse af arbejder efter stk. 4 skal indberettestil Velfærdsministeriet. Indberetningen skal indeholde oplysning om arbejdernes og aktiviteternesart og om baggrunden for, at øverste myndighed har fundet det nødvendigt at bringe stk. 4 i anven-delse.«43.I§ 37 a, stk. 5,indsættes som 2.pkt.:»Hvis øverste myndighed har truffet beslutning efter § 37, stk. 4, kan bestyrelsen ligeledes udensamtykke fra afdelingen søge sådanne arbejder og aktiviteter iværksat i ejerforeningen.«44.I§ 37 b, stk. 1, 2. pkt.,ændres »20 år« til: »30 år«.45.I§ 40, stk. 2,ændres »§ 10, stk. 3 eller 6« til: »§ 10«.46.§ 43, stk. 1,affattes således:»Bestemmelserne i § 34, stk. 1-4, 6 og 7, og §§ 35-40 finder tilsvarende anvendelse på kommuna-le og regionale almene ældreboliger. For ældreboliger, der tilhører en region, udøves beføjelserne i§ 34, stk. 3, af regionsrådet. Bestemmelsen i § 41 finder tilsvarende anvendelse på regionale almeneældreboliger.«47.I§ 43, stk. 2, 1. pkt.,ændres »§§ 34-42« til: »§ 34, stk. 1 og 2 og stk. 4-7, og §§ 35-42«.48.I§ 45indsættes efter stk. 1 som nyt stykke:

»Stk. 2.I den samlede leje efter stk. 1 indgår ikke de udgifter, der er nævnt i § 129, stk. 4. Afde-lingen kan pålægge lejere af boliger at refundere afdelingens udgifter efter 1. pkt. over varme- ogvarmtvandsregnskabet, jf. lov om leje af almene boliger kapitel 10. «Stk. 2 bliver herefter stk. 3.49.I§ 51, stk. 1, 3. pkt.,ændres »stk. 2-6 og § 60« til: »stk. 2-7 og §§ 60 og 60 a.«50.I§ 51indsættes somstk. 7:»Stk.7.Den almene boligorganisation kan indgå aftale med en anden almen boligorganisation omanvisning af almene familieboliger til lejere, som den anden boligorganisation er forpligtet til atgenhuse, jf. § 86, stk. 1, i lov om leje af almene boliger.«51.§ 51 b, stk. 3,affattes således:»Stk.3.Ved områder med en høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet forstås fysisk sam-menhængende almene afdelinger, hvor1) der bor mindst 1.000 beboere i afdelingerne tilsammen, og2) mindst 40 pct. af beboerne i alderen 18-64 år i afdelingerne tilsammen er uden for arbejdsmar-kedet.«52.I§ 51 b, stk. 4, nr. 2,ændres »på 18 år og derover« til: »i alderen 18-64 år«.53.I§ 51 b, stk. 6,ændres »nr. 1-3« til: »nr. 1 og 2«.54.§ 51 b, stk. 7, 2 pkt.,ophæves.55.I§ 51 b,indsættes efter stk. 7 som nyt stykke:»Stk.8.Kan boligen ikke udlejes til andre boligsøgende på ventelisten, lejes boligen ud til bolig-søgende, der er nævnt i stk. 1. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan dog aftale at und-lade at udleje sådanne boliger i op til 6 måneder, efter at boligerne er blevet ledige. Det er en betin-gelse, at der iværksættes en ekstraordinær indsats for at udleje boligerne. Hvis boligerne udlejes viaannoncering, finder reglerne i § 60 a, stk. 1, 2.- 4. pkt., tilsvarende anvendelse. Kommunalbestyrel-sen og boligorganisationen aftaler, om den ene part eller parterne i forening afholder udgifterne tillejetab i den periode, hvor boligerne står tomme. Afdelingen, hvori de tomme boliger ligger, måikke belastes af lejetabet.«Stk. 8 og 9 bliver herefter stk. 9 og 10.56.I§ 60, stk. 1, 1. pkt.,udgår: »indtil 90 pct. af«, og3. pkt.,ophæves.57.Efter § 60 indsættes:»§ 60 a.For almene familieboliger, der ikke er omfattet af § 59, stk. 1 eller 2, eller § 63, kankommunalbestyrelsen og den almene boligorganisation indgå aftale om, at indtil 50 pct. af de ledigeboliger i en problemramt boligafdeling, jf. § 51 b eller § 75 c, stk. 3, skal udlejes via annoncering.Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan aftale kriterier for, hvem boligerne kan udlejestil. Kriterierne offentliggøres senest samtidig med annonceringen af de ledige boliger. Hvis flereboligsøgende ønsker at leje en bolig og opfylder eventuelle kriterier, trækker boligorganisationenlod om, hvem boligen udlejes til.Stk. 2.§ 60, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse for aftaler efter stk. 1.«58.I§ 64, stk. 1, 1. pkt.,ændres »§§ 57, 58 og 59-63.« til: »§§ 57, 58, 59, 60, 60a og 61-63.«.

59.I§ 73, stk. 1, 2. pkt.,ændres »§ 20, stk. 2« til: »§ 20, stk. 3«.60.§ 73, stk. 3,affattes således:»Stk. 3.Kommunalbestyrelsen kan på statens vegne give tilsagn om ydelsesstøtte til det lån, der ernævnt i stk. 2. Låntagers betaling på lånet beregnes første gang 3 måneder efter låneoptagelsen sommindst 3,74 pct. p.a. af lånets hovedstol. Beløbet reguleres en gang årligt med 75 pct. af stigningen inettoprisindekset eller lønindeks for den private sektor, hvis dette er steget mindre. Regulering fore-tages første gang i den første termin i lånets andet år, og indtil beløbet svarer til de samlede ydelserpå lånet. Ved finansiering med lån med rentetilpasning reguleres låntagers betaling, indtil den sva-rer til den ydelse, der på tidspunktet for låneoptagelsen kan beregnes på et tilsvarende fastforrentetlån. § 129, stk. 1, 4. – 7. pkt., stk. 2, § 130, stk. 1 og 2, samt § 134 finder tilsvarende anvendelse.Det er en forudsætning, at kommunalbestyrelsen yder garanti for hele lånet.«61.§ 78, stk. 6,ophæves.Stk. 7-9 bliver herefter stk. 6-8.62.I§ 79ændres »en byggefond i selskabet« til: »boligorganisationens dispositionsfond«.63.I§ 80, stk. 1, 1. pkt.,ændres »byggefond« til: »dispositionsfond«.64.I§ 80 a, stk. 1og2,udgår »fra almene boligafdelinger med tilsagn om støtte efter den 31. de-cember 1998,«.65.§ 80 caffattes således:»I almene ældreboliger ejet af en selvejende institution, en kommune eller en region og i almeneungdomsboliger ejet af en selvejende institution indbetaler ejeren 2/3 af de likvide midler, som sva-rer til de midler, der er nævnt i § 20, stk. 1, nr. 7, til Landsbyggefonden.Stk. 2.I almene ældreboliger og ungdomsboliger som nævnt i stk. 1, indbetaler ejeren de likvidemidler, som svarer til de midler, der er nævnt i § 20, stk. 1, nr. 6, til Landsbyggefonden.«66.I§ 87, stk. 1, 1. pkt.,ændres »boligorganisationens byggefond« til: »boligorganisationen«.67.I§ 89 a, stk. 2,ændres »§ 63, stk. 1,« til: »63, stk. 1, 1.pkt.,«.68.§ 91, stk. 3,affattes således:»Stk. 3.Låntagers betaling på lån som nævnt i stk. 1 fastsættes af Landsbyggefonden og beregnesførste gang 3 måneder efter låneoptagelsen som mindst 3,4 pct. p.a. af lånets hovedstol, jf. dog stk.4. Beløbet reguleres en gang årligt med 75 pct. af stigningen i nettoprisindekset eller lønindeks forden private sektor, hvis dette er steget mindre. Regulering foretages første gang i den første termin ilånets andet år, og indtil beløbet svarer til de samlede ydelser på lånet. Ved finansiering med lånmed rentetilpasning reguleres låntagers betaling, indtil den svarer til den ydelse, der på tidspunktetfor låneoptagelsen kan beregnes på et tilsvarende fastforrentet lån. § 129, stk. 1, 4. – 7. pkt., stk. 2, §130, stk. 1 og 2, samt § 134 finder tilsvarende anvendelse.«69.I§ 91, stk. 5, 2. pkt., § 98 a, stk. 4, 1. pkt., § 98 b, stk. 3, § 118, stk. 3, 2. pkt.,og§ 157, stk. 4, 2.pkt.,ændres »35 år« til: »40 år«.70.I§ 92a, stk. 2, 1. pkt.,ændres »beregnet forløb for ydelsesstøtten i de enkelte år« til: »beregnetforløb for ydelsesstøtten, korrigeret for indbetalinger til staten efter § 129 a, i de enkelte år«.

71.I§ 96, stk. 1, 1. pkt.,og§ 98 a, stk. 5, 4. pkt.,ændres »forretningsførerorganisation eller et an-delsselskab« til:»almenadministrationsorganisation«.72.I§ 96 f, stk. 4,og§ 97, stk. 4,ændres »forretningsførerorganisation« til: »administrationsorgani-sation«.73.I§ 96 j, stk. 1, 1. pkt.,og§ 117, stk. 3, 2. pkt.,ændres »§ 20, stk. 2« til: »§ 20, stk. 2-5«.74.§ 100, stk. 2,affattes således:»Stk. 2.Udgifter til arbejder efter stk. 1 finansieres ved optagelse af lån, jf. § 118, stk. 3. Lånta-gers betaling på lånet beregnes første gang 3 måneder efter låneoptagelsen som 2,15 pct. p.a. afbyggeudgiften. Beløbet reguleres en gang årligt med 75 pct. af stigningen i nettoprisindekset ellerlønindeks for den private sektor, hvis dette er steget mindre. Regulering foretages første gang i denførste termin i lånets andet år, og indtil beløbet svarer til de samlede ydelser på lånet. Ved finansie-ring med lån med rentetilpasning reguleres låntagers betaling, indtil den svarer til den ydelse, der påtidspunktet for låneoptagelsen kan beregnes på et tilsvarende fastforrentet lån. § 129, stk. 1, 4. – 7.pkt., og stk. 2, finder tilsvarende anvendelse. Likvide midler, der fremkommer i forbindelse medlåntagers betaling på lån med rentetilpasning, indbetales til Økonomistyrelsen.«75.Overskriftenfør§ 103affattes således:»Almindelige bestemmelser for nybyggeri m.v.«76.§ 104, stk. 1, 2. pkt.,ophæves.77.§ 108affattes således:»§ 108.Boligerne skal være udstyret og indrettet således, at de opfylder de boligsøgendes rimeli-ge krav til boliger af den pågældende art. Boligerne må ikke have luksuspræg. Bygherren skal stillefornødne krav til byggeriets andre parter om den arkitektoniske bearbejdning af byggeriet, om kva-litetssikring i forbindelse med gennemførelsen og driften af byggeriet samt om totaløkonomiskevurderinger«.78.I§ 109, stk. 1, 1. pkt.,og istk. 5, 1. pkt.,ændres »110 m2« til: »115 m2«.79.I§ 115, stk. 1og2,udgår », jf. dog § 116, stk. 2«, og istk. 5,udgår », jf. dog § 116, stk. 2,«.80.I§ 115indsættes somstk. 10:Stk. 10.Udgifter til forbedringsarbejder efter §§ 37 og 37 b i en almen boligafdeling, der gennem-føres indtil 4 år efter ibrugtagelsen, må ikke sammen med den godkendte anskaffelsessum overstigeafdelingens maksimumsbeløb efter stk. 9.«81.Efter § 115 indsættes:»§ 115 a.Kommunalbestyrelsen kan for tilsagn efter § 115, stk. 1-5 og § 117, stk. 1, uanset mak-simumsbeløbet, jf. § 115, stk. 9, godkende, at der foretages de merinvesteringer, der er nødvendigefor som minimum at opfylde krav til energirammen for en lavenergibygning klasse 1 i bygningsreg-lementet 2008, såfremt merinvesteringen er totaløkonomisk rentabel.Stk. 2.Merinvesteringen udgør forskellen mellem den samlede anskaffelsessum og den anskaffel-sessum, der er nødvendig for at opfylde den gældende energiramme for bygningen i bygningsreg-lementet 2008.«

82.§ 116ophæves.83.I§ 117, stk. 2,ændres »Reglerne i denne lovs« til: »Reglerne i denne lovs § 30 a, stk. 1, § 80 c,stk. 1 og 2,« og »127-130« ændres til: »127-129, § 129 a, stk. 2, §§ 130«.84.§ 117, stk. 3,ophæves.Stk. 4 bliver herefter stk. 3.85.I§ 118, stk. 1,indsættes som 2. pkt.: »Merinvesteringen efter § 115 a, stk. 2, finansieres med 98pct. lån og 2 pct. beboerindskud.«86.I§ 118, stk. 2,indsættes som 2. pkt.: »Merinvesteringen efter § 115 a, stk. 2, finansieres med 98pct. lån og 2 pct. beboerindskud.«87.§ 118 aaffattes således:»For tilsagn efter § 115, stk. 1-4, der meddeles i perioden fra den 1. juli 2009 til og med den 31.december 2010, forhøjes de lån, som er nævnt i § 118, stk. 1, 1. pkt., og stk. 2, 1. pkt., til 91 pct.,samtidig med at den kommunale grundkapital, der er nævnt i § 118, stk. 1, og den regionale grund-kapital, der er nævnt i § 118, stk. 2 nedsættes til 7 pct. 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse for til-sagn til plejeboliger, jf. § 5, stk. 2, som meddeles i perioden 1. januar 2009 til og med 30. juni2009.«88.§ 121,affattes således:»§ 121.Såfremt almene ældreboliger opføres eller indrettes af en kommune, en region eller enselvejende institution, indskyder kommunen eller regionen grundkapital. Bestemmelserne i § 124,stk. 1, § 125, stk. 1, og § 126, 1.-3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.«89.§ 125, stk. 1, 2. og 3. pkt., ophæves.90.§ 129, stk. 1,affattes således:»Låntagers betaling på lån, jf. § 118, stk. 1, 1. pkt., og stk. 2, 1. pkt. og § 119, udgør et beløb, dersvarer til 2,8 pct. p.a. af byggeriets anskaffelsessum, ekskl. merinvesteringer efter § 115 a, stk. 2.Beløbet beregnes første gang 3 måneder efter låneoptagelsen og reguleres en gang årligt i de første20 år efter låneoptagelsen med stigningen i nettoprisindekset eller lønindeks for den private sektor,hvis dette er steget mindre, og herefter med 75 pct. af stigningen i de nævnte indeks. Reguleringforetages første gang i den første termin i lånets andet år og sidste gang i den første termin i det 45.år efter låneoptagelsen. Ved reguleringen med nettoprisindekset benyttes en 12-måneders-periodesluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Ved regulering med lønindeksfor den private sektor benyttes en 12-måneders-periode sluttende i februar måned året før det fi-nansår, reguleringen vedrører. Falder ovennævnte lønindeks, nedsættes beløbet med hele det helår-lige procentvise fald. Er nettoprisindekset uændret eller faldende, samtidig med at lønindekset eruændret eller stigende, reguleres låntagers betaling ikke.«91.I§ 129indsættes som nye stykker:»Stk. 3.Er der foretaget merinvesteringer efter § 115 a forhøjes lån efter stk. 1 med et beløb, dersvarer til det lån, der er nævnt i § 118, stk. 1, 2. pkt., og stk. 2, 2. pkt.Stk. 4.Låntagers betaling efter stk. 1 tillægges et beløb, der svarer til 4,4 pct. p.a. af merinveste-ringen efter 115 a. Stk. 1, 2.-7. pkt., og stk. 2 finder tilsvarende anvendelse, idet regulering af belø-bet dog foretages sidste gang i den første termin i det 40. år efter låneoptagelsen, hvorefter tillæggetbortfalder.«

92.Efter § 129 indsættes som ny paragraf:»§ 129 a.Midler, der indgår i dispositionsfonden efter § 20, stk. 1, nr. 9, fra almene boligafdelin-ger indbetales til staten.Stk. 2.I almene ældreboliger ejet af en selvejende institution, en kommune eller en region og i al-mene ungdomsboliger ejet af en selvejende institution, indbetaler ejeren de likvide midler, som sva-rer til de midler, der er nævnt i § 20, stk. 1, nr. 9, til staten.«93.§ 136 stk. 1,affattes således:»Ungdomsboligbidraget udgør et fast beløb pr. m2bruttoetageareal. Bidraget ydes første gang 3måneder efter låneoptagelsen. For ungdomsboliger omfattet af tilsagn meddelt i perioden fra ogmed 1. januar 1997 til og med 30. juni 2009 reguleres bidraget en gang årligt pr. 1. januar med 75pct. af stigningen i nettoprisindekset. For ungdomsboliger omfattet af tilsagn meddelt efter den 31.juni 2009 reguleres bidraget en gang årligt pr. 1. januar i de første 20 år efter låneoptagelsen medstigningen i nettoprisindekset og herefter med 75 pct. af stigningen i det nævnte indeks.«94.I§ 143, stk. 3,indsættes efter »§§ 115,«: »115 a,«.95.I§ 143, stk. 3,udgår »116, stk. 1-3,«.96.I§ 144indsættes somstk. 2og3:»Stk. 2.Velfærdsministeren kan inden for den bevillingsramme, der fastsættes på de årlige finans-love, meddele tilsagn om tilskud til igangsættelse, formidling og evaluering af forsøg i det almenebyggeri. Tilskuddet kan helt eller delvist dække udgifter til indsamling af data, udviklings- og inno-vationsprojekter, oplysning og vejledning samt registrering, forskning og evaluering m.v. vedrøren-de det tilladte forsøg og dettes samspil med det øvrige boligmarked.Stk. 3.Udgifter, som dækkes med tilskud efter stk. 2, indgår ikke i opgørelsen af anskaffelses-summen.«97.I§ 160ændres », beretningens form og indhold samt gebyr« til: »samt beretningens form ogindhold«.98.I§ 164indsættes somstk. 2-4:»Stk.2.Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen skal føre en dialog i form af regelmæssigemøder om boligorganisationens virksomhed, herunder om udviklingen i de enkelte boligområder(styringsdialog). Kommunalbestyrelsen sørger for, at der holdes et årligt dialogmøde, jf. dog stk. 4.Kommunalbestyrelsen offentliggør en redegørelse for den gennemførte dialog på kommunenshjemmeside.Stk. 3.Boligorganisationen udarbejder og indsender årligt en rapport (dokumentation) om sinvirksomhed til kommunalbestyrelsen. De årlige rapporter lægges til grund for dialogmødet.Stk. 4.Kommunalbestyrelsen kan på baggrund af den gennemførte styringsdialog beslutte en an-den mødefrekvens end den, der fremgår af stk. 2. Der skal dog som minimum holdes et dialogmødehvert 3. år.«99.§ 167, stk. 2,ophæves.100.I§ 169, stk. 1,affattes således:

»Bestemmelserne i dette kapitel finder, med undtagelse af § 164, stk. 2-4, tilsvarende anvendelsepå selvejende almene ungdoms- og ældreboliger.«§2I lov om leje af almene boliger jf. lovbekendtgørelse nr. 187 af 27. februar 2007, som ændret ved§ 4 i lov nr. 194 af 26. marts 2008, § 2 i lov nr. 437 af 1. juni 2008 og (lovforslaget om udsættelseaf lejere), foretages følgende ændringer:1.I§ 9, stk. 1,indsættes som2. pkt.:»I den samlede leje indgår ikke beløb som nævnt i § 45, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. Detbeløb, der er nævnt i 2. pkt., er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 90, stk. 1, nr. 1.«2.§ 9, stk. 2,affattes således:»Stk. 2.Lejen og betaling af beløb efter § 45, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. for en afdelingsboliger fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi.«3.§ 9, stk. 4,ophæves.4.I§ 10, stk. 1, 2. pkt.,ændres »jf. § 9, stk. 4« til: »jf. § 9, stk. 2«.5.I§ 10, stk. 3, 2. pkt.,ændres »1 pct.« til: »5 pct.«.6.I§ 11udgår »og 4«.7.§ 25, stk. 1,affattes således:»§ 25.Udlejeren skal træffe beslutning om, hvorvidt boligernes vedligeholdelse i boperioden ogistandsættelse ved fraflytning skal ske efter reglerne i enten § 26 eller § 27. Der kan fastsættes for-skellige regler for de forskellige boligtyper i afdelingen.«8.I§ 48, stk. 1, 1. pkt.,indsættes efter: »depositummet«: », jf. dog stk. 2«.9.I§ 48,indsættes som stk. 2:»Stk. 2.Forhøjelsen af beboerindskuddet kan gennemføres uden kommunalbestyrelsens godken-delse, såfremt indskuddet efter forhøjelsen ikke overstiger 200 kr. pr. m2. Det nævnte beløb, som eropgjort i 2008-niveau, reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistik nettoprisin-deks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.«10.I§ 52, stk. 2,indsættes efter 4. pkt.:»Udgifter til betaling af de ydelser, der er nævnt i § 129, stk. 4, i lov om almene boliger m.v. skalmedtages i regnskabet.«11.I§ 52, stk.3,indsættes efter 2. pkt.:»Deudgifter til betaling af de ydelser, der er nævnt i § 129, stk. 4, i lov om almene boliger m.v.,fordeles på lejemålene i ejendommen efter bruttoetageareal og opkræves løbende i tilknytning tilopkrævning af huslejen.«

12.I§ 53, stk. 1, 1. pkt.,indsættes efter »i bygninger«: »eller § 129, stk. 4, i lov om almene boligerm.v.«13.I§ 54, stk. 1,indsættes som2. pkt.:»Udgifter til betaling af de ydelser, der er nævnt i § 129, stk. 4, i lov om almene boliger m.v., for-deles på lejemålene i ejendommen efter bruttoetageareal.«14.§ 69, stk. 4,affattes således:»Stk. 4.Den, der ved bytning opnår en bolig i en almen boligorganisation organiseret med med-lemsindskud, skal samtidig med lejeaftalens indgåelse indbetale det fastsatte medlemsindskud.«15.§ 85, stk. 1, nr. 1,affattes således:»1) Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives, eller at ombygning af ejendommenmedfører, at det lejede må fraflyttes.«16.§ 85, stk. 1, nr. 2,ophæves.Nr. 3-6 bliver herefter nr. 2-5.17.§ 86, stk. 1,affattes således:»Opsiges en lejer efter § 85, stk. 1, nr. 1, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at lejeen anden bolig i kommunen. Boligen skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og ud-styr. Boligen har en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstands-medlemmer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig. Udlejeren og kommunalbe-styrelsen kan aftale, at kommunalbestyrelsen overtager udlejerens forpligtelser efter 1. pkt.«.18.I§ 86, stk. 2,ændres »nr. 2, 3 eller 6« til: »nr. 1, 2 eller 5«.19.I§ 86, stk. 2,indsættes som 2.pkt.:»Hvis flere lejere er berettiget til at leje en bolig efter 1. pkt., skal boligen tilbydes den lejer, der ilængst tid har boet i ejendommen.«20.I §86, stk. 3og4,ændres »nr. 2« til: »nr. 1«.21.§ 86, stk. 5,ophævesStk. 6 og 7 bliver herefter stk. 5 og 6.§3I lov nr. 90 af 31. januar 2007 om friplejeboliger, som ændret ved § 2 i lov nr. 547 af 6. juni2007,§ 2 i lov nr. 194 af 26. marts 2008 og § 2 i lov nr. 219 af 5. april 2008, foretages følgende æn-dringer:1. § 12, stk. 2, 1. pkt., ændres »3,4 pct. p.a.« til: »2,8 pct. p.a.«.

godkendelsen er meddelt den 1. juli 2009 eller senere, kan kapitaludgifterne medtages fra og meddet 41. år”.4.§ 63, stk. 1,affattes således:»Er tilsagn efter § 10, stk. 1, meddelt inden den 1. juli 2009, indbetaler friplejeboligleverandørentil og med det 35. år efter optagelse af lån efter § 12, stk. 1, de likvide midler, der fremkommer iforbindelse med, at lejernes betaling overstiger ydelser på lånet, til Landsbyggefonden. Er tilsagnmeddelt den 1. juli 2009 eller senere, indbetaler friplejeboligleverandøren til og med det 40. år efteroptagelse af lån efter § 12, stk. 1, midler som nævnt i 1. pkt. til staten.«5.§ 63, stk. 2,1. pkt.,affattes således:»Er tilsagn efter § 10, stk. 1, meddelt inden den 1. juli 2009, indbetaler friplejeboligleverandørenfra og med det 36. år efter optagelse af lån efter § 12, stk. 1, 2/3 af de likvide midler, der fremkom-mer i forbindelse lejernes betaling, til Landsbyggefonden.«6.I§ 63, stk. 2,indsættes efter 1. pkt.:»Er tilsagn meddelt den 1. juli 2009 eller senere, indbetaler friplejeboligleverandøren fra og meddet 41. år efter optagelse af lån efter § 12, stk. 1, midler som nævnt i 1. pkt. til Landsbyggefonden.«§4I lov om ejerlejligheder, jf. lovbekendtgørelse nr. 53 af 30. januar 2006, som ændret ved § 107 ilov nr. 90 af 31. januar 2007, foretages følgende ændringer:1.I§ 10, stk. 4, 1. pkt.,ændres »hverken er omfattet af stk. 5 eller 6« til »ikke er omfattet af stk. 5-9«2.I§ 10indsættes efter stk. 6 som nye stykker:»Stk.7.Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i ejen-dommens uudnyttede tagetage eller i én eller flere nye etager etableres boliger, og boligerne anven-des til privat udlejning. Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele beboelsesarealet med allesædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboel-sesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne skal efter opdelingen hver for sigudgøre én ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af hele beboelsesarealet med alle sædvanligefællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom kan videreopdeles efter reglerne istk. 5. Ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfacilite-ter til brug for lejerne kan ikke videreopdeles.Stk. 8.Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i ejen-dommens uudnyttede tagetage eller i én eller flere nye etager etableres boliger, og hver bolig udgørén ejerlejlighed. Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele beboelsesarealet med alle sædvan-lige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom skal efter opdelingen udgøre énejerlejlighed. Ejerlejlighederne kan videreopdeles efter reglerne i stk. 5.Stk. 9.Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i ejen-dommens uudnyttede tagetage eller i én eller flere nye etager etableres boliger til brug for en privatandelsboligforening. Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele beboelsesarealet med allesædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboel-sesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for andelshaverne skal efter opdelingen hverfor sig udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af hele beboelsesarealet med alle sædvan-

lige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom kan videreopdeles efter reglernei stk. 5. Ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfacili-teter til brug for andelshaverne kan ikke videreopdeles.«.Stk. 7-11 bliver herefter stk. 10-14.3.I§ 10, stk. 7, 1. pkt.,der bliver stk. 10, 1. pkt., ændres »stk. 8« til »stk. 11«.4.I§ 10, stk. 8, 1. pkt.,der bliver stk. 11, 1. pkt., ændres »stk. 7« til »stk. 10«, og i§ 10, stk. 8, 3.pkt.,der bliver stk. 11, 3. pkt., ændres »Stk. 7« til »Stk. 10«.§5Stk. 1.Loven træder i kraft den 1. januar 2010. § 1, nr. 24, 30-32, 34, 48, 60, 64-65, 67-69, 74, 78-92, 93, 95 og 99 samt denne lovs § 3 træder i kraft den 1. juli 2009. § 20, stk. 1, nr. 9, i lov om al-mene boliger som affattet ved denne lovs § 1, nr. 25 træder ligeledes i kraft den 1. juli 2009. § 118a, 2. pkt., i lov om almene boliger m.v. som affattet ved denne lovs § 1, nr. 87, har virkning fra den1. januar 2009.Stk. 2.Byggefondens indestående i afdelingerne pr. 1. januar 2010 overføres til de pågældende af-delinger og kontoføres på afdelingsregnskabet.Stk. 3.Byggefondens indskud i Landsbyggefonden pr. 1. januar 2010 overgår til dispositionsfon-den og kontoføres på boligorganisationens regnskab.Stk. 4.For byggeri, hvortil der er meddelt tilsagn om støtte efter §§ 115 og 117 i lov om almeneboliger m.v. inden den 1. juli 2009 og hvor endeligt regnskab ikke er godkendt inden samme dato,kan kommunalbestyrelsen godkende, at bestemmelserne i § 20, stk. 1, nr. 6, 7 og 9, § 30 a, stk. 1, §80 a, stk. 1 og 2, § 80 c, § 117, stk. 2, § 118, stk. 3, § 129, stk. 1, § 129 a, og § 136, stk. 1, som af-fattet ved denne lovs § 1, nr. 24, 25, 34, 64, 65, 69, 83, 90, 92 og 93 finder tilsvarende anvendelse.Ansøgning om godkendelse indsendes til kommunalbestyrelsen.Stk. 5.For byggeri, hvortil der er meddelt tilsagn om støtte eller godkendelse efter §§ 10 og 11,stk. 1 og 2, i lov om friplejeboliger inden den 1. juli 2009, kan velfærdsministeren godkende, atbestemmelserne i § 12, stk. 2, § 44, § 45, § 47, stk. 2, 2. pkt., § 63, stk. 1, 2. pkt., og § 63, stk. 2, 2.pkt., som affattet ved denne lovs § 3, nr. 1-5, finder tilsvarende anvendelse. Ansøgning om godken-delse indsendes til Velfærdsministeriet.

Indholdsfortegnelse1. Lovforslagets baggrund og formål2. Lovforslagets indhold2.1. Styringsmodel2.1.1. Gældende regler2.1.2. Forslag til ny styringsmodel2.1.2.1. Indledning2.1.2.2. Samlet model for mål- og aftalestyring2.1.2.3. Formål og styringsmålsætninger2.1.2.4. Styringsdialog og differentieret tilsyn2.1.2.5. Aftaler2.1.2.6. Egenkontrol2.1.2.7. Dokumentation2.1.2.8. Anvendelsesområde2.2. Finansiering2.2.1. Gældende regler2.2.2. Forslag til ændring af finansieringsreglerne2.2.2.1. Indledning2.2.2.2. Nedsat husleje2.2.2.3. Forhøjelse af maksimumsbeløbet2.2.2.4. Kommunal grundkapital2.2.2.5. Nye energikrav og totaløkonomi2.2.2.5.1. Forslag om indførelse af energitillæg2.2.2.5.2. Forslag om opjustering af den maksimale boligstørrelse2.2.2.5.3. Forslag om totaløkonomiske investeringer i lavenergibyggeri2.2.2.6. Andre forslag2.2.2.8. Huslejekonsekvenser2.3. Udlejningsregler2.3.1. Gældende regler2.3.2. Forslag til ændringer af udlejningsreglerne2.3.2.1. Indledning2.3.2.2. Ventelister2.3.2.3. Lejlighedssammenlægninger2.3.2.4. Genhusning

2.3.2.5. Andre ændringer2.4. Beboerdemokrati og organisering2.4.1. Gældende regler2.4.2. Forslag til ændringer af reglerne om beboerdemokrati og organisering2.4.2.1. Indledning2.4.2.2. Sammenlægning af boligorganisationer og afdelinger2.4.2.3. Modifikation af kravet om, at hvert byggeforetagende skal udgøre en afdeling2.4.2.4. Forenkling af organisationsformerne for boligorganisationer med egne boligafdelinger2.4.2.5. Forenkling af organisationsformerne for boligorganisationer uden egne boligafdelinger2.4.2.6. Særligt om garantiorganisationer2.4.2.7. Begrænsning af den enkelte boligafdelings kompetence med hensyn til større renoveringerm.v.2.4.2.8. Beboerdemokrati i visse ældreboliger2.4.2.9. Forenkling af bestemmelser om kommunalbestyrelsens mulighed for at udpege medlemmertil bestyrelsen2.4.2.10. Ophævelse af habilitetsregler2.4.2.11. Andre ændringer2.5. Administration, drift og sideaktiviteter2.5.1. Gældende regler2.5.2. Forslag til ændringer af reglerne om administration, drift og sideaktiviteter2.5.2.1. Indledning2.5.2.2. Sideaktiviteter2.5.2.3. Øvrig afbureaukratisering og forenkling2.6 Boligorganisationernes egenkapital2.6.1. Gældende regler2.6.2. Forslag til ændringer af reglerne om boligorganisationernes egenkapital2.6.2.1. Indledning2.6.2.2. Dispositionsfonden2.6.2.3. Fordeling af renteindtægter2.6.2.4. Arbejdskapitalen2.6.2.5. Byggefonden2.7. Andre forhold vedrørende byggeri2.7.1. Gældende regler2.7.2. Forslag til ændringer af andre forhold vedrørende byggeri2.7.2.1. Indledning2.7.2.2. Bygherrekonkurrencen2.7.2.3. Forsøgsbevilling

2.7.2.4. Tagboliger3. Økonomiske konsekvenser for det offentlige4. Administrative konsekvenser for det offentlige5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet6. Administrative konsekvenser for borgerne7. Miljømæssige konsekvenser8. Forholdet til EU-retten9. Høring10. Samlet vurdering af lovforslagets konsekvenser1. Lovforslagets baggrund og formålSom led i boligaftalen af 4. november 2005 mellem regeringen, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstreom den almene sektors midler og indsatsen mod ghettoisering blev det aftalt, at der skulle gennemføres etudredningsarbejde med henblik på at skabe et grundlag for fastlæggelsen af den fremtidige anvendelse ogstyring af den almene sektors midler.Formålet med udredningsarbejdet var blandt andet at skabe et grundlag for en principiel fastlæggelse af defremtidige styreformer på området.I udvalgets rapport, ’Den almene boligsektors fremtid’, der blev offentliggjort i 2006 er foretaget en analy-se af den almene boligsektors fremtidige udfordringer og af de overordnede hensyn, som bør afspejles i sty-ringen af sektoren. Rapporten pegede på 3 modeller for styringen af den almene sektor, som skulle dannebaggrund for beslutning om hvilken model, der skulle lægges til grund for den endelige udformning af for-slag til en ny styringsmodel.Med boligaftalen af 5. november 2006 mellem regeringen, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre omanvendelsen af den almene sektors midler og den fremtidige styring blev det aftalt at igangsætte et udvalgs-arbejde om styringen af den almene sektor, idet der blev peget på en øget mål og aftalestyring som grundlagfor arbejdet.Formålet med udvalgsarbejdet var at sikre de almene boligorganisationer og kommunalbestyrelserne opti-male muligheder for i samarbejde at udforme effektive lokalt tilpassede løsninger på de boligsociale opgaver,herunder især på at modvirke tendenser til ghettoisering i den almene boligsektor. Partierne var enige om, atden detaljerede regulering af den almene sektor skal afløses af yderligere decentralisering og afbureaukrati-sering baseret på mål- og aftalestyring med større frihedsgrader til både kommunalbestyrelser og boligorga-nisationer.Regeringen anmodede i starten af 2008 udvalget om at supplere sit kommissorium for så vidt angår finan-sieringen af det almene byggeri, således at de økonomiske rammer for nybyggeriet tillige blev belyst.Udvalget skulle tillige belyse mulighederne for at erstatte den gældende styring af nybyggeriet gennemmaksimumsbeløbsordningen med en øget incitamentsstyring samt herunder afdække mulighederne for bedreat tilgodese hensyn til blandt andet totaløkonomi og energimæssige hensyn. Da reguleringen af anskaffelses-summerne har væsentlig betydning for huslejen i den almene byggeri, er det naturligt at overveje dette isammenhæng med eventuelle ændringer af finansieringen.Udvalget offentliggjorde sin første rapport, ’Den almene boligsektors styring’, i juni 2008 og sin andenrapport om ’Den almene boligsektors finansiering’ i marts 2009.Regeringen, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre har den 26. marts 2009 indgået aftale om den al-mene boligsektors styring og finansiering. Aftalen følger op på de samme partiers aftale fra 2006 og på rap-porterne om den almene sektors styring og finansiering. Aftalen indeholder forslag til en ny styringsmodel,forslag til nedsat husleje, forøget maksimumsbeløb samt forslag vedr. grundkapitalen, forslag som opfølg-

ning på regeringens energiaftale, forslag til nye instrumenter i forbindelse med ghettoisering samt forslag tilafbureaukratisering og forenkling af regelsættet.Nærværende lovforslag udmønter den indgåede boligaftale.Den almene boligsektors formål er at løse boligsociale opgaver. Det skal ske ved, at sektoren stiller pas-sende boliger til rådighed for alle med behov herfor til en rimelig husleje samt tilvejebringer velfungerendeboligområder med mangfoldighed og trivsel. Som led heri skal tendenser til social og etnisk ghettoiseringmodvirkes så effektivt og i så vidt omfang som muligt. Beboerne skal inddrages i driften og boligorganisati-onerne skal drives effektivt og forsvarligt. Endelig skal nybyggeriet opføres i god kvalitet og boligerne skalløbende vedligeholdes og moderniseres, så de lever op til nutidige krav til boligen.Udformningen af styringen og finansieringen skal sikre, at boligorganisationer og kommunalbestyrelserhar de bedst mulige betingelser for at løse denne opgave. Det eksisterende regelsæt lever på en række punk-ter op til disse krav, men en relativ detaljeret regelstyring giver ikke boligorganisationer og kommunalbesty-relser et tilstrækkeligt godt udgangspunkt til at imødegå lokale udfordringer på en række områder som ny-byggeri, social segregation, fysisk opretning og effektiv drift.Formålet med lovforslaget er således at indføre en overordnet styringsmodel, der baserer sig på mål- og af-talestyring, og samtidig at afbureaukratisere regelsættet. Det skal tilsammen give boligorganisationer ogkommunalbestyrelser de optimale muligheder for at løse de boligsociale opgaver på en mere effektiv måde,idet parterne får større frihed til at udforme lokalt tilpassede løsninger. Samtidig gennemføres ændringer afden eksisterende finansierings- og støttemodel med det formål at forbedre mulighederne for at bygge et pas-sende antal nye almene boliger i en fremtidssikret kvalitet og til en husleje, som er til at betale for almindeli-ge mennesker.Den foreslåedeoverordnede styringsmodelbaserer sig på en model for mål- og aftalestyring. Omdrej-ningspunktet for styringen foreslås at blive dialog og samarbejde mellem kommunalbestyrelse og boligorga-nisation. Fokus skal være på løsning af problemer og på den langsigtede udvikling. Der skal skabes størrerum til lokalt tilpassede løsninger, fordi de lokale boligmarkeder er yderst forskellige. Lovforslaget omfattersåledes alle boligorganisationer og kommunalbestyrelser, der fører tilsyn med almene boliger.Det foreslås, at der i loven fastsættes overordnede målsætninger for den almene boligsektors virksomhed.Målsætningerne foreslås at blive den overordnede ramme for dialogen og samarbejdet og bliver retningsgi-vende for styringen. De opstillede målsætninger vil således forpligte boligorganisationerne til at arbejde modfastsatte sigtepunkter, idet de udtrykker, hvad ”gode præstationer” er. I forlængelse af målsætningerne fore-slås styringen i så vidt omfang som muligt at ske ved brug af aftaler mellem kommunalbestyrelsen og bolig-organisationerne. Aftalerne er udtryk for det gensidigt forpligtende samarbejde. Der er metodefrihed og deter i sagens natur frivilligt at indgå aftaler, men der er en forpligtelse til at kortlægge behovet for aftaler oglave en køreplan herfor.Kommunalbestyrelserne vil fortsat spille en helt central rolle i styringen af de almene boligorganisationer.Det kommunale tilsyn bliver mere fremadrettet og problemorienteret og mindre kontrolorienteret. Som følgeheraf ophæves krav om kommunalbestyrelsens godkendelse på en række områder. Selvom tilsynet foreslås atændre karakter, fastholdes kommunalbestyrelsens legalitetstilsyn uændret. Kommunalbestyrelsen skal fortsatkontrollere og er fortsat berettiget såvel som forpligtet til at gribe ind med henstillinger og påbud m.v., hvisreglerne ikke overholdes. Også statens (Velfærdsministeriets) overordnede tilsyn bevares uændret.Det er et væsentligt formål for den almene boligsektor at stille passende boliger til rådighed for alle medbehov herfor. Der er derfor fortsat behov for at der bygges nyt. Finansierings- og støttereglerne samt de øko-nomiske vilkår for nybyggeriet er her afgørende.Huslejeni det almene nybyggeri er, særligt i hovedstadsregionen, løbet fra den almindelige prisudvikling.Dermed er det også blevet relativt dyrere at bosætte sig i det almene nybyggeri. Hertil kommer, at der overen årrække generelt synes at være sket en vis svækkelse af det almene nybyggeris konkurrencemæssige si-tuation i forhold til det øvrige boligmarked. Det foreslås derfor, at startniveauet for beboerbetalingen nedsæt-tes fra 3,4 pct. af den samlede anskaffelsessum til 2,8 pct. Det vil medføre, at beboerbetalingen i det første årvil falde med knap 18 pct. og den samlede starthusleje dermed med 11-12 pct.

Reguleringen afmaksimumsbeløbethar ikke fulgt med udviklingen i bygge- og grundpriserne i de senesteår. Det har vanskeliggjort alment byggeri i store dele af landet, og har bidraget til de senere års meget lavetilsagnsniveau. Heroverfor står, at konjunkturerne er vendt og grundpriserne er faldet. Det aftagende kapaci-tetspres i bygge- og anlægssektoren må forventes at medføre en nedadgående tilpasning af byggeomkostnin-gerne, men der vil antagelig gå nogen tid, inden det opbyggede efterslæb er indhentet. Det foreslås derfor atforhøje maksimumsbeløbet med 6 pct. i en række kommuner.I energiaftalen fra februar 2008 er der aftalt ambitiøse målsætninger forreduktionen af energiforbruget.Der skal således ske en reduktion af energiforbruget i nye bygninger med mindst 25 pct. i 2010, mindst 25pct. i 2015 og mindst 25 pct. i 2020 – i alt en reduktion med mindst 75 pct. i 2020 via en stramning af krave-ne i bygningsreglementet. De skærpede energikrav, som udmøntes i regeringens kommende strategi for re-duktion af energiforbruget i bygninger, har konsekvenser for det almene nybyggeri. Det skal sikres, at detalmene nybyggeri har mulighed for at leve op til de skærpede krav. Hertil kommer, at det almene byggeriskal have muligheder for at etablere et fremtidssikret byggeri, som udnytter de teknologiske fremskridt indenfor energiteknologi og andre bæredygtige løsninger og byggemetoder.Det foreslås derfor for det første, at der indføres et energitillæg til maksimumsbeløbet, så der skabes pladstil de merinvesteringer, der er nødvendige for at opfylde de skærpede energikrav. For det andet foreslås, atden gældende arealgrænse for den enkelte almene bolig sættes op med 5 m2til en ny maksimumsgrænse på115 m2, så det ikke går ud over boligarealet, at energiforbruget reduceres gennem bedre isolering. Endeligforeslås for det tredje, at der åbnes for kommende totaløkonomisk rentable merinvesteringer i alment nybyg-geri, selvom det medfører en overskridelse af det gældende maksimumsbeløb. Byggeriet skal som minimumopfylde bygningsreglementets krav til de kommende 2015-krav (lavenergiklasse 1 i det gældende BR).Herudover gennemføres en række tiltag fra regeringens kommende strategi for reduktion af energiforbrugeti bygninger, som understøtter gennemførelsen af energibesparelser i den eksisterende almene boligmasse.Det drejer sig om styrket beslutningskompetence til øverste myndighed i boligorganisationen, om indførelseaf genhusningspligt i forbindelse med ombygninger samt om tilpasning af ESCO-løsninger til alment bygge-ri.Denkommunale grundkapitalsstørrelse har væsentlig betydning for omfanget af det almene nybyggeri.Med henblik på at sætte gang i nybyggeri og beskæftigelse foreslås det derfor at nedsætte den kommunalegrundkapital fra 14 pct. til 7 pct. af anskaffelsessummen for alment nybyggeri, som kommunerne meddelertilsagn til i perioden fra den 1. juli 2009 til den 31. december 2010.Det er nødvendigt fortsat at understøtte og styrke indsatsen modghettoisering.Den senere tids hærværk,bilafbrændinger og bandekriminalitet i nogle udsatte boligområder skaber utryghed og øger risikoen for radi-kalisering blandt visse grupper af indvandrere. Det er vigtigt så meget som muligt at modvirke udviklingenhen imod etableringen af parallelsamfund. Det er derfor nødvendigt at give kommunalbestyrelser og boligor-ganisationer nye instrumenter, så den indsats, der gøres for at ændre beboersammensætningen, kan bliveunderstøttet yderligere.Som nævnt har den foreslåede styringsmodel som et af sine væsentligste sigtepunkter at styrke mulighe-derne for lokalt at løse opståede problemer, herunder især at forebygge, at problemerne udvikler sig. Model-len lægger op til dialog og samarbejde og fokuserer på øget brug af aftaler om helhedsplaner og om udlej-ningen. Også andre aftaler med henblik på at leve op til både de overordnede og de lokalt fastsatte målsæt-ninger for den almene boligvirksomhed kan komme på tale, hvis kommunalbestyrelsen og boligorganisatio-nen er enige om det.Herudover foreslås en række ændringer af udlejningsreglerne, idet de har stor betydning for mulighedernefor at regulere beboersammensætningen. Der er allerede aftalebaserede instrumenter som fleksibel udlejningog kombineret udlejning, som giver mulighed for at regulere tilgangen til et boligområde uden om venteli-sten. Disse muligheder foreslås forbedret, således at de kan anvendes i flere områder og i forhold til flereboliger. Som noget nyt foreslås tillige, at der åbnes for, at boligorganisationer og kommunalbestyrelser iproblemramte områder kan aftale, at et antal boliger udlejes gennem offentlig annoncering og uden om ven-telisten.

Endelig foreslås, at der indføres hjemmel til, at der på almene ejendomme kan etableres tagboliger somprivate udlejningsboliger, ejerboliger eller andelsboliger. Herved tilføres endnu et redskab, som kommunal-bestyrelser og boligorganisationer kan anvende med henblik på at ændre beboersammensætningen i et pro-blemramt boligområde.Den foreslåede styringsmodel med vægt på dialog, samarbejde og aftaler fordrer, at regelsættet genereltbliver tilpasset disse forhold. Der foreslås derfor som et led i den samlede model, at der sker enafbureaukra-tisering og forenklingaf regelsættet på en lang række områder. Det gælder især for så vidt angår udlejning,beboerdemokrati og organisering, administration og drift, boligorganisationernes egenkapital ligesom enrække kommunale godkendelser som nævnt foreslås afskaffet.For en nærmere omtale af de enkelte forslag henvises til gennemgangen neden for under punkt 2, lovfors-lagets indhold. Det overordnede udgangspunkt for de enkelte forslag er, at der skal ske en forenkling, at mål-styringen af de enkelte områder skal øges, at der skal etableres flere aftalemuligheder, at boligorganisatio-nernes egenkontrol skal styrkes samt at der fortsat på en række områder vil være behov for lovfæstede regler.Det foreslås endelig, at lovforslaget bliver evalueret. Evalueringen skal følge op på, om lovforslaget leverop til dets formål og fører til, at boligorganisationer og kommunalbestyrelser målrettet finder mere optimaleog effektive løsninger på de udfordringer, sektoren står over for i dag. Der vil her særligt blive fokuseret påarbejdet med at modvirke social og etnisk segregering af boligområderne, med at vedligeholde og fremtids-sikre boligmassen og endelig med at sikre en effektiv drift af organisationerne.Evalueringen skal gøre status over boligorganisationerne og kommunalbestyrelsernes generelle praksis iforhold til styring og tilsyn, samt hvordan og i hvilket omfang boligorganisationer og kommunalbestyrelserarbejder med at modvirke ghettoisering, fremtidssikre boligerne og fremme en effektiv drift.På grundlag heraf skal evalueringen undersøge, hvilken effekt det har haft at indføre mål- og aftalestyring.Evalueringen skal undersøge, om boligorganisationer og kommunalbestyrelser i højere grad end tidligere haren klar afgrænsning af de problemer og udfordringer, som parterne står overfor i forhold til den almene bo-ligmasse, om de har klare strategier for at håndtere udfordringerne og om disse fører til konkrete initiativerog handling. Konkret skal evalueringen vurdere i hvilken grad og hvordan, kommunalbestyrelserne og bolig-organisationerne anvender de redskaber, de gives med lovforslaget, og om redskaberne fører til den ønskedevirkning.2. Lovforslagets indholdLovforslaget indeholder på den baggrund forslag vedrørende følgende elementer:-------StyringsmodelFinansieringUdlejningsreglerBeboerdemokrati og organiseringAdministration, drift og sideaktiviteterBoligorganisationernes egenkapitalAndre forhold vedrørende byggeri

Regelsættet vedrører både opførelse og drift af alment byggeri og offentligt tilsyn med de almene boligor-ganisationer samt de overordnede krav og rammer til de forskellige aktører.På en række områder er der tale om en detaljeret og stram styring af sektoren eller af enkelte aktører. Someksempler herpå kan nævnes reglerne om anvendelse af boligorganisationernes egenkapital og om etableringaf sideaktiviteter.De almene boligorganisationer træffer – via beboerdemokratiet – som udgangspunkt selv afgørelse vedrø-rende egne forhold, herunder vedrørende serviceniveau til beboerne, vedligeholdelses- og forbedringsarbej-der m.v.Derudover er der som nævnt fastsat bestemmelser om offentligt tilsyn med de almene boligorganisationer.Kommunalbestyrelsen skal som tilsynsmyndighed påse, at opførelsen og driften af almene boligorganisatio-ner er i overensstemmelse med de regler, der er fastsat for alment byggeri. Endvidere er der på en rækkeområder krav om, at kommunalbestyrelsen skal (forhånds)godkende en række enkeltdispositioner.Det mest centrale tilsynsområde er det økonomiske tilsyn, herunder tilsynet med boligorganisationernesregnskaber. Reglerne om regnskabsaflæggelse er omtalt nærmere nedenfor i afsnit 2.5.1.Kommunalbestyrelsen kan tage alle de forholdsregler, som den skønner nødvendige for at sikre en forsvar-lig drift af boligorganisationen og afdelingerne, herunder afgive påbud og henstillinger til boligorganisatio-nen. Kommunalbestyrelsen kan derudover i særlige tilfælde udpege en forretningsfører til midlertidigt atvaretage de funktioner, som ellers er tillagt boligorganisationens eller afdelingens ledelse.Endelig er boligorganisationerne underkastet regler om forvaltningsrevision. Reglerne indebærer, at bolig-organisationen skal opstille en række målsætninger for organisationen og skriftlige forretningsgange på devæsentligste administrationsområder. Boligorganisationen skal desuden fastsætte konkrete resultatmål for sinvirksomhed og foretage en evaluering af opfyldelsen af målene.2.1.2. Forslag til ny styringsmodel2.1.2.1. IndledningDen almene boligsektor skal fortsat varetage en række grundlæggende krav med hensyn til nybyggeri, ud-lejning, drift samt beboerdemokrati og beboerrettigheder. Den fremtidige styring af sektoren skal sikre dette.Den eksisterende styring med en stram regelstyring på en række punkter og en kommunal tilsynsordning,består primært i en kontrol af, at gældende regler er overholdt og i enkeltsagsbehandling, herunder navnlig afen række godkendelser af enkeltdispositioner. Dette vurderes ikke at give et tilstrækkeligt godt udgangspunkttil at varetage de nævnte hensyn og til at håndtere de udfordringer, som er knyttet til forholdene i den enkelteboligorganisation og det enkelte boligområde.2.1.2.2. Samlet model for mål- og aftalestyringMed henblik på dels at forbedre boligorganisationernes muligheder for at løse deres opgaver på en mere ef-fektiv måde, dels at effektivisere det kommunale tilsyn og gøre det mere fremadrettet foreslås på denne bag-grund ændring af styringen af den almene sektor, som indebærer en højere grad af mål- og aftalestyring. Sig-tet er her at forbedre boligorganisationers og kommunalbestyrelsers muligheder for at finde lokale løsningerpå lokale udfordringer. Samtidig sigter ændringerne på at afbureaukratisere og forenkle den eksisterenderegelstyring, herunder bl.a. en væsentlig reduktion af dispositioner, som kræver kommunalbestyrelsens god-kendelse.Ændringerne består helt overordnet af følgende:– Øget brug afmålopstillingogmålopfølgningtil regulering af boligorganisationernes forhold.– Øget brug afaftalermellem kommunalbestyrelse og boligorganisation til regulering af boligorgani-sationernes forhold.– Størst muligt rum forfleksible løsningeroglokal tilpasning.Det er helt afgørende, at den foreslåede model ikke fører til øget ressourceanvendelse i form af ”detailsty-ring” eller unødig bureaukratisering af samarbejdet mellem parterne. Modellen forudsætter således, at deranvendes væsentlig færre ressourcer end i dag på rutinemæssig kontrol af boligorganisationerne, og at ind-

satsen i stedet koncentreres om at løse opgaverne på en mere smidig og effektiv måde. Det er forventningen,at den samlede omlægning af styringen vil medføre en væsentlig forbedring af ressourceudnyttelsen, idet dersom følge af regelforenkling, øgede frihedsgrader, omlægning af tilsynet m.v. kan flyttes ressourcer fra bag-udrettede, kontrollerende opgaver til mere fremadrettede, proaktive opgaver i styringen.Hovedelementerne i den foreslåede model for øget brug af mål- og aftalestyring er således følgende:–Formål og styringsmålsætninger.Der skal opstilles mål og styringsmålsætninger for almen bolig-virksomhed på centrale områder. Brugen af målstyring skal gøre det klart, hvilke styringsmål ogværdier den almene boligsektor skal arbejde efter og samtidig udgøre et fast grundlag for styringsar-bejdet i boligorganisationer og kommunalbestyrelser.–Styringsdialog og differentieret tilsyn.Der skal etableres en proaktiv og differentieret styringsdialogmellem kommunalbestyrelse og boligorganisation, som delvis afløser det eksisterende kommunaletilsyn.–Aftaler.Øget fokus på brug af aftaler mellem kommunalbestyrelse og boligorganisation til gensidigkoordination og beslutning om særlige indsatser etc.–Egenkontrol.Boligorganisationernes egenkontrol skal styrkes, herunder arbejdet med forvaltnings-revision og kvalitetsstyring. Dette vil kunne bidrage til, at det kommunale tilsyn flytter fokus fravirksomhedsinterne forhold til mere overordnede og tværgående problemstillinger i boligorganisati-onen eller boligområdet.–Dokumentation.Dokumentationen af boligorganisationens virksomhed og resultater til brug for sty-ringsdialogen mellem boligorganisation og kommunalbestyrelse skal forbedres.Styringsmodellen forudsættes i første omgang som hovedregel kun at skulle gælde fuldt ud for almene bo-ligorganisationer, jf. nærmere nedenfor under afsnit 2.1.2.8.De enkelte elementer i modellen omtales nærmere nedenfor.2.1.2.3. Formål og styringsmålsætningerDe almene boligorganisationers overordnede formål er at løse boligsociale opgaver. Det foreslås, at detteformål udmøntes i en egentlig formålsbestemmelse for sektoren, hvoraf det fremgår, at almene boligorgani-sationer har som formål at stille passende boliger til rådighed for alle, som har behov herfor. Huslejen skalvære rimelig, og beboerne skal gives indflydelse på egne boforhold.I forlængelse heraf foreslås fastsat en række overordnede styringsmålsætninger for de almene boligorgani-sationer:– Boligorganisationen skal sikre en forsvarlig og effektiv drift af boligorganisationen og dens afdelinger.– De almene boligafdelinger skal være økonomisk og socialt velfungerende og fysisk fremstå i god ogtidssvarende standard.– Byggeriet skal have en god kvalitet, og boligorganisationen skal samtidig tilstræbe at få mest muligværdi for investerede midler. Omkostninger og husleje skal samtidig holdes på et sådant niveau, at boli-gerne kan påregnes udlejet efter deres formål.– Boligorganisationen skal ved udlejningen af boliger tilgodese grupper, som har vanskeligheder med atskaffe sig en passende bolig på almindelige markedsvilkår. Derudover skal en varieret beboersammen-sætning søges fremmet. Udlejningen skal ske efter forholdene i det enkelte boligområde.– Boligorganisationens ledelse skal udvise god ledelsesskik og arbejde for at fremme et velfungerendebeboerdemokrati.Endelig foreslås det som led i målsætningerne præciseret, at boligorganisationerne og kommunalbestyrel-serne er forpligtet til at samarbejde om de omtalte mål og målsætninger. Boligorganisationen og kommunal-bestyrelsen skal endvidere i nødvendigt omfang koordinere deres indsats i det enkelte boligområde med an-dre relevante parter.Hensigten med formålsbestemmelsen og målsætningerne er at forpligte boligorganisationerne til at arbejdemod bestemte sigtepunkter inden for nogle centrale områder. Reglerne er samtidig udtryk for nogle heltgrundlæggende krav til den almene boligvirksomhed og til samarbejdet mellem boligorganisationerne ogkommunalbestyrelserne.

2.1.2.4. Styringsdialog og differentieret tilsynDet eksisterende tilsyn vurderes som nævnt i for høj grad at være baseret på legalitetskontrol og godken-delse af enkeltdispositioner frem for en løsning af de problemer og udfordringer af mere generel karakter,som den almene boligsektor lokalt står overfor. Der er således behov for at etablere nogle rammer for et mereproaktivt, dialogbaseret tilsyn, som bedre er i stand til at håndtere den lokale boligpolitiske udvikling.Det foreslås på denne baggrund, at kommunalbestyrelsen forpligtes til at føre en dialog i form af regel-mæssige møder med boligorganisationen om dennes virksomhed, herunder om udviklingen i det enkelteboligområde (styringsdialog). Dialogen føres på grundlag af en rapportering, som boligorganisationen årligtindsender til kommunalbestyrelsen. Kommunalbestyrelsen skal endvidere offentliggøre en redegørelse forden gennemførte styringsdialog på kommunens hjemmeside.Formålet med den ny ordning er at styrke det fremadrettede, problemforegribende tilsyn. Styringsmodellenskal gøre det muligt for kommunalbestyrelserne i højere grad at målrette tilsynets ressourcer mod områder,der kræver boligpolitisk koordinering, og områder hvor tidlige indgreb er nødvendige – dvs. føre et mereproaktivt tilsyn. Boligorganisationerne og kommunalbestyrelsen skal således i styringsdialogen drøfte størreudfordringer, som boligorganisationerne står overfor, samt gøre status med hensyn til, om sektorens målsæt-ninger efterleves. Temaer for styringsdialogen vil derfor være økonomi og drift, beboerdemokrati og ledelse,udlejningen, boligområderne/afdelingernes situation og udvikling samt nybyggeri og renovering.Det skal understreges, at de grundlæggende regler om kommunalbestyrelsens tilsyn i øvrigt vil blive opret-holdt, herunder kommunalbestyrelsens mulighed for at give påbud eller indsætte en midlertidig forretnings-fører i tilfælde af, at gældende regler overtrædes. Kommunalbestyrelsen vil ligeledes fortsat skulle godkendekonkrete enkeltdispositioner i visse tilfælde, selvom antallet af godkendelser som nævnt vil blive væsentligtreduceret.Kommunalbestyrelsen vil – også med den nye styringsmodel – fortsat have en høj grad af metodefrihed iforbindelse med tilrettelæggelsen af tilsynet. Der vil ved udformningen af de administrative regler blive lagtafgørende vægt på, at kommunalbestyrelsen kan tilrettelægge sin tilsynsindsats, herunder afholdelse af dia-logmøder, under hensyntagen til udviklingen i det enkelte boligområde og den enkelte boligorganisationsforhold (differentieret tilsyn).2.1.2.5. AftalerSom nævnt foreslås det i styringsmålsætningerne præciseret, at boligorganisationerne og kommunalbesty-relsen skal etablere et samarbejde, herunder gennem indgåelse af aftaler, om at realisere de overordnede målog målsætninger. Aftaler er et væsentligt element i den nye styringsmodel.Der kan indgås aftaler både om større, mere generelle forhold, som f.eks. områdeløft og helhedsplaner, ud-lejningsforhold, boligstandard o.l., og om helt specifikke forhold.Der er metodefrihed med hensyn til, hvordan aftaler indgås og følges op, men det forudsættes, at parterne iforbindelse med styringsdialogen kortlægger behovet for indgåelse af aftaler og fastlægger en ”køreplan” forindgåelse af disse. På enkelte områder som f.eks. fleksibel udlejning, er aftalerne dog reguleret nærmere ilovgivningen.2.1.2.6. EgenkontrolEn afbureaukratisering og regelforenkling – herunder større frihedsgrader til boligorganisationerne, om-lægning af det kommunale tilsyn og overgang til en højere grad af mål- og aftalestyring – forudsætter, atboligorganisationerne i vid udstrækning selv sikrer og kontrollerer effektiviteten og kvaliteten af egne ydel-ser. Dette vil være en vigtig forudsætning for, at styringsdialogen med kommunalbestyrelsen som ønsket fårfokus på mere overordnede spørgsmål.Der er allerede i dag krav om, at boligorganisationen i samarbejde med revisor skal udføre forvaltningsre-vision. Konkret indebærer dette, at der skal rapporteres om opnåede mål og resultater, ligesom der skal fore-ligge skriftlige arbejdsgange på alle væsentlige driftsområder.

Landsbyggefonden har i 2008 foretaget en undersøgelse af forvaltningsrevision i den almene boligsektor.Undersøgelsen viser, at de nævnte regler endnu ikke fuldt ud er implementeret i de almene boligorganisatio-ner.Der vurderes på denne baggrund at være behov for en præcisering og eventuel videreudvikling af kravenetil forvaltningsrevision.Der vil således blive igangsat et arbejde med henblik på at styrke og videreudvikle egenkontrollen i de al-mene boligorganisationer. Sigtet er, at boligorganisationerne systematisk skal kontrollere og styrke effektivi-teten, produktiviteten og kvaliteten i deres virksomhed. Det vil endvidere blive overvejet, hvorledes eksternkontrol heraf mest hensigtsmæssigt kan tilrettelægges, herunder om kontrollen skal udøves af boligorganisa-tionens revisor som led i forvaltningsrevision eller eventuelt skal overlades til et certificeringsorgan.2.1.2.7. DokumentationStyringsdialogen skal foregå på et oplyst grundlag og derfor foreslås det, at boligorganisationen årligt skaldokumentere sin virksomhed. Der vil administrativt blive fastlagt nærmere regler herom. Dokumentations-kravene vil blive fastsat med udgangspunkt i drøftelser med KL og Boligselskabernes Landsforening.Det er hensigten at boligorganisationen som en central del af denne rapportering som noget nyt skal afleve-re en ”selvangivelse”, hvori boligorganisationen i kort, standardiseret form evaluerer og vurderer sine egnepræstationer inden for en række områder samt giver en vurdering af, hvilke udfordringer boligorganisationenstår over for, hvilke initiativer boligorganisationen vil igangsætte og et bud på behovet for koordination,samarbejde, aftaleindgåelse m.v. med kommunalbestyrelsen.Endvidere vil der blive lagt op til, at resultater af relevante analyser (temaanalyser, nøgletal, benchmarkingm.v.) også kan indgå i rapporteringen.Der er i dag i forskellige sammenhænge etableret elementer af et data- og analysegrundlag for såvel bygge-riet som driften af den almene boligsektor. Der er behov for at styrke dette arbejde yderligere, ligesom derfremover fortløbende vil være behov for, at der tages stilling til, i hvilket omfang sådanne analyser bør indgåsom et obligatorisk led i den samlede dokumentation, som boligorganisationen skal aflevere til kommunalbe-styrelsen.2.1.2.8. AnvendelsesområdeStyringsmodellen sigter primært mod de almene boligorganisationer. Det samme gælder forslagene til for-enklinger og moderniseringer på en række nærmere angivne områder.Reglerne om formål og målsætninger foreslås imidlertid også at skulle finde tilsvarende anvendelse påselvejende institutioner, der ejer almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger samt på kommuner ogregioner, der ejer almene ældreboliger. Det samme gælder en række af forslagene til modernisering og for-enkling af gældende regler.Derimod er der ikke lagt op til, at reglerne om styringsdialog og løbende rapportering på nuværende tids-punkt skal finde tilsvarende anvendelse på de nævnte institutioner m.v.Det skal tilføjes, at lovforslaget ikke vedrører selvejende institutioner m.v., der har opført ungdoms- ogældreboliger i henhold til den tidligere lov om boligbyggeri, lov om ældre og personer med handicap ellertidligere bolig- og byggestøttelovgivning.Der vil blive igangsat et arbejde med henblik på at komme med forslag til at forenkle og modernisere re-gelsættet vedrørende de nævnte ungdoms- og ældreboliger set i lyset af erfaringerne med den nye styrings-model. I forbindelse hermed vil der blive taget stilling til, om – og i bekræftende fald i hvilket omfang – mo-dellen også kan finde anvendelse på disse institutioner. I dette arbejde vil også indgå spørgsmålet om, hvor-vidt styringsmodellen skal implementeres fuldt ud på de ovenfor nævnte selvejende institutioner, der ejeralmene ældre- eller ungdomsboliger.

2.2. Finansiering2.2.1. Gældende reglerReglerne forfinansieringaf alment nybyggeri følger af den finansieringsreform, der blev gennemført i1999, idet fordelingen mellem de enkelte elementer dog har varieret siden. I dag finansieres anskaffelses-summen for alment nybyggeri med et beboerindskud på 2 pct., en kommunal grundkapital på 14 pct. og etkreditinstitutlån, hvortil der ydes statslig ydelsesstøtte, på 84 pct. For plejeboliger med tilsagn i 2008 og 2009gælder dog, at den kommunale grundkapital udgør 7 pct. og kreditinstitutlånet 91 pct. af anskaffelsessum-men.Beboerindskuddet har udgjort 2 pct. siden 1982. Det tilbagebetales som udgangspunkt ved fraflytning.Grundkapitalen ydes som et rentefrit lån, der tillige er afdragsfrit i op til 50 år. Med disse vilkår får det reeltkarakter af et investeringstilskud.Den resterende del af anskaffelsessummen, svarende til 84 pct. (91 pct.) af anskaffelsessummen, finansie-res med et kreditinstitutlån med en maksimal løbetid på 35 år. For tiden anvendes 30-årige lån. Kommunal-bestyrelsen stiller garanti for den del af lånet, som overstiger 60 pct. af ejendommens værdi.Til betaling af ydelserne på de optagne lån betaler lejerne en løbende beboerbetaling, der som udgangs-punkt udgør 3,4 pct. af byggeriets anskaffelsessum. Beboerbetalingen reguleres én gang om året med 75 pct.af den laveste stigning i henholdsvis nettoprisindekset og lønindekset. Herudover betaler beboerne løbendebidrag på de optagne lån. Bidraget kan maksimalt udgøre 0,27 pct. af lånets hovedstol.Den statslige ydelsesstøtte til lånet udgør forskellen mellem beboerbetalingen og de faktiske ydelser på lå-net. Den årlige regulering af beboerbetalingen betyder, at ydelsesstøtten – alt andet lige – falder med årenefor til sidst helt at bortfalde.Staten påtager sig renterisikoen ved finansieringen med rentetilpasningslån og får derfor også en eventuelrentefordel. Beboerbetalingen kan i perioder overstige ydelserne på lånet. I den situation sættes den statsligeydelsesstøtte i bero, og en eventuel forskel mellem beboerbetaling og ydelse indbetales i stedet til nybyggeri-fonden under Landsbyggefonden.Når lånet efter 30 år er tilbagebetalt, falder beboerbetalingen ikke væk, idet opreguleringen af beboerbeta-lingen fortsætter til det 35. år, hvorefter den fastholdes på det nominelle niveau, der da er nået. I de første 5år efter, at lånet er afdraget, indbetales beboerbetalingen fuldt til nybyggerifonden under Landsbyggefonden.Efter 35 år nedsættes nybyggerifondens andel til 1/3 og de sidste 2/3 fordeles ligeligt mellem Landsbygge-fonden og den lokale dispositionsfond.Med virkning fra 1. januar 2004 blev der indført etmaksimumsbeløbfor det almene byggeri. Formålet varat undgå meget dyrt byggeri ved at fastsætte en øvre grænse for anskaffelsessummerne, således at huslejenkan holdes på et rimeligt niveau. Fastsættelsen af maksimumsbeløbet skete ud fra konstaterede gennemsnit-lige anskaffelsessummer i årene før med et tillæg, som gav plads til totaløkonomiske, herunder energibespa-rende, investeringer. Der blev fastsat i alt 4 forskellige maksimumsbeløb, jf. tabel 1 i afsnit 2.2.4.På baggrund af de senere års stigning i byggeomkostninger og grundpriser blev der for tilsagn givet fra2008 foretaget en regulering af maksimumsbeløbet for ældreboliger på omkring 12 pct. i de mest pressedeområder af landet, jf. tabel 1. Reguleringen blev gennemført med henblik på opfyldelsen af regeringens ple-jeboliggaranti pr. 1. januar 2009. Plejeboliggarantien blev ligeledes understøttet gennem halvering af denkommunale grundkapital i 2008 og 2009 – dvs. 7 pct. i begge år.Efter de gældende regler kanbruttoetagearealetfor almene familieboliger og almene ældreboliger inklusi-ve trapperum, eventuelle fællesarealer m.v. udgøre indtil 110 m� i gennemsnit pr. bolig. Den enkelte boligsareal kan ikke overstige 110 m�. Dog kan en almen familiebolig opføres større, hvis det sker med henblik påudlejning til husstande med mindst 4 medlemmer, hvoraf mindst ét medlem er stærkt bevægelseshæmmet.

2.2.2. Forslag til ændringer af finansieringen2.2.2.1. IndledningFinansierings- og støttereglerne har til formål at sikre, at der i passende omfang opføres alment nybyggeri,som tilgodeser grupper, som har vanskeligheder med at skaffe sig en passende bolig på almindelige mar-kedsvilkår og grupper med særlige behov, især ældre og handicappede. For at øge integration og undgå ghet-toisering skal den almene boligsektor være attraktiv for en bred del af befolkningen, og huslejeniveauet skalvære tilpasset løsningen af boligsociale opgaver.Den almene boligsektors konkurrencemæssige situation synes at være svækket de senere år. Samtidig hartilsagnsniveauet været lavt bl.a. som følge af stigende byggeomkostninger og grundpriser. På den baggrundforeslås en række ændringer af finansierings- og støttemodellen med henblik på igen at få gang i byggeriet afnye almene boliger.2.2.2.2. Nedsat huslejeHuslejen i det almene nybyggeri særligt i hovedstadsregionen er løbet fra den almindelige prisudvikling.Dette afspejler bl.a. udviklingen i byggeomkostningerne. Dermed er det også blevet relativt dyrere at bosættesig i det almene nybyggeri. Samtidig kan tilskyndelsen til at bosætte sig i det almene nybyggeri være blevetdæmpet af, at der over en årrække generelt synes at være sket en vis svækkelse af det almene nybyggeriskonkurrencemæssige situation i forhold til det øvrige boligmarked.Det foreslås derfor, at startniveauet for beboerbetalingen nedsættes fra 3,4 pct. af den samlede anskaffel-sessum (ekskl. bidrag) til 2,8 pct. Det vil medføre, at beboerbetalingen (kapitaludgifterne) i det første år vilfalde med knap 18 pct. og huslejen dermed med 11-12 pct. For en bolig på 100 m� og med en typisk huslejepå 8.000 kr. på indflytningstidspunktet, vil det medføre et fald i den månedlige husleje på 900-950 kr.Samtidig ændres en række andre elementer i den gældende finansieringsmodel. Det sker bl.a. for at mod-virke de øgede statslige udgifter til ydelsesstøtte, som nedsættelsen af beboerbetalingen isoleret set medfører.For det første foreslås, at den periode, hvori beboerbetalingen opreguleres, forlænges fra de nuværende 35år til 45 år.For det andet foreslås, at reguleringen af beboerbetalingen i de første 20 år af byggeriets levetid forøges fra� af inflationstakten (valsetaktsregulering) til fuld inflationsregulering, hvorefter �-takten fastholdes i deresterende 25 år. Dette indebærer tilsammen, at det endelige huslejeniveau efter 45 år vil være marginalthøjere end efter de gældende regler, mens beboerne i de første mere end 40 år betaler mindre end ved deneksisterende finansieringsmodel. Der vil således fortsat være ”plads i huslejen” til at foretage de forbedringeraf boligerne, som efterhånden bliver nødvendige for, at de også i fremtiden skal forblive tidssvarende.For det tredje foreslås, at den maksimale løbetid for lån til finansiering af byggeriet forlænges fra 35 år til40 år. Efter de gældende regler fastsættes løbetiden af velfærdsministeren efter forhandling med finans- samtøkonomi- og erhvervsministeren. Der kan således optages 40-årige lån, hvis det findes hensigtsmæssigt. Daobligationsserier med 40-årig løbetid ikke på nuværende tidspunkt er udbredte, vil den nuværende løbetid på30 år ikke umiddelbart blive ændret.For det fjerde foreslås, at den overskydende beboerbetaling i forhold til de optagne lån i hele den 40-årigeperiode indbetales til staten og ikke som efter de gældende regler til nybyggerifonden. Som følge heraf ud-skydes indbetalingerne til fondssystemet, herunder til Landsbyggefonden og dispositionsfonden i 5 år. De tosidstnævnte ændringer indebærer, at statens muligheder for at vælge den finansiering, der sikrer de lavestmulige langsigtede finansieringsomkostninger forbedres yderligere, samtidig med at beboerne fortsat frihol-des helt for renterisikoen i den forbindelse. Finansierings- og støttemodellen foreslås også at gælde for friple-jeboliger.Den nye finansieringsmodel indebærer således, at huslejen i næsten 45 år vil ligge under huslejen efter degældende regler. Frem til det 20. år indsnævres forskellen mellem den nedsatte beboerbetaling og den nuvæ-rende betaling som følge af den hurtigere regulering med hele prisstigningstakten. Fra det 20. år og frem tilår 35, hvor reguleringen af beboerbetalingen ophører efter de gældende regler, er nedsættelsen konstant.Herefter aftrappes forskellen og beboerbetalingen bliver højere end efter de gældende regler omkring år 44. I

år 45, hvor inflationsreguleringen ophører, vil lejen komme til at ligge knap 2 pct. højere end efter de gæl-dende regler.For såvel Landsbyggefonden som de lokale dispositionsfonde og nybyggerifonden medfører forslaget altandet lige, at indbetalingerne hertil mindskes som følge af den længere maksimale løbetid. Imidlertid vil dervære en modsatrettet effekt som følge af, at opreguleringen af beboerbetalingen forlænges med 10 år fra 35år til 45 år.For at undgå for store spænd i forhold til alment nybyggeri med tilsagn de seneste år, foreslås det, at derindføres en frivillig mulighed for en bagudrettet tilpasning, således at den nye finansieringsmodel kan benyt-tes for byggeri, hvor der ved lovforslagets ikrafttræden endnu ikke er godkendt endeligt regnskab.Endelig foreslås, at der udarbejdes vejledningsmateriale til nye långivere, som i forbindelse med SDO-lovgivningen ønsker at etablere udlån til det almene byggeri. Det forslås ligeledes, at der stilles krav til låne-tilbud om gennemsigtighed og sammenlignelighed. Samlet set vil det styrke konkurrencen om finansieringenog kan dermed alt andet lige medvirke til lavere huslejer.2.2.2.3. Forhøjelse af maksimumsbeløbetI de seneste år har reguleringen af maksimumsbeløbet, som lægger et bindende loft over m2-prisen på al-ment byggeri, ikke fulgt med udviklingen i bygge- og grundpriserne. Dette har vanskeliggjort alment byggerii dele af landet og må antages at have bidraget til de senere års meget lave tilsagnsniveau.I januar 2008 gennemførtes en opregulering af maksimumsbeløbene på 12 pct. for almene ældreboliger ide dele af landet, hvor bygge- og grundpriser er vokset særligt meget. Opreguleringen blev gennemført på ettidspunkt, hvor der var et stort kapacitetspres i bygge- og anlægssektoren, og den blev derfor begrænset tilældreboliger og til de mest pressede områder af landet.Den seneste konjunkturudvikling i bygge- og anlægssektoren betyder, at der ikke længere er risiko foroverophedning som følge af en opjustering af beløbsgrænserne. De seneste tal peger på et aftagende kapaci-tetspres i bygge- og anlægssektoren, og der er tegn på, at en ganske hurtig tilpasning af aktivitetsniveauet kanvære i gang.På den baggrund gennemføres pr. 1. juli 2009 følgende opjustering:oForfamilie- og ungdomsboligeropjusteres 2009-maksimumsbeløbene med 6 pct. i de områder aflandet, hvor maksimumsbeløbet for ældreboliger blev opjusteret i 2008 (Hovedstadsregionen, Århus,Odder, Skanderborg, Holbæk, Ringsted, Faxe, Sorø, Næstved og Slagelse) samt i Odense, Silkeborg,Horsens, Fredericia, Kolding og Vejle.Forældreboligeropjusteres 2009-maksimumsbeløbene i Odense, Silkeborg, Horsens, Fredericia,Kolding og Vejle tilsvarende med 6 pct.

For fremover at sikre bedre overensstemmelse mellem reguleringen af maksimumsbeløbet og omkost-ningsudviklingen er det hensigten at ændre den løbende regulering af maksimumsbeløbene, således at regu-leringen sker med et nyt indeks, hvor nettoprisindekset og lønudviklingen hver vægter med 50 pct.Endelig er det hensigten at fastsætte, at indeksering af entreprisesummerne holdes uden for maksimumsbe-løbet. Forhøjelsen af maksimumsbeløbet m.v. vil ske med virkning pr. 1. juli 2009 ved en ændring af be-kendtgørelse om støtte til almene boliger m.v.Hensigten med maksimumsbeløbsordningen er som nævnt ovenfor at afskære det dyre byggeri og dermedreducere de offentlige udgifter til byggeriet samt fastholde et rimeligt lejeniveau. Det er derfor vigtigt, atmulighederne for at omgå ordningen minimeres.Det foreslås derfor at indføre en karensperiode på 4 år efter ibrugtagelsen, således at der ikke i den periodekan gennemføres kollektive forbedringer i afdelingen, hvis summen af godkendt anskaffelsessum og forbed-ringsudgift overstiger maksimumsbeløbet for det pågældende byggeri.2.2.2.4. Kommunal grundkapitalDen kommunale grundkapitals størrelse har væsentlig betydning for omfanget af det almene nybyggeri.Med henblik på at sætte gang i nybyggeri og beskæftigelse foreslås det derfor at nedsætte den kommunalegrundkapital fra 14 pct. til 7 pct. af anskaffelsessummen for alment nybyggeri, som kommunerne meddelertilsagn til i perioden fra den 1. juli 2009 til den 31. december 2010.2.2.2.5. Nye energikrav og totaløkonomiI energiaftalen fra februar 2008 er der aftalt ambitiøse målsætninger for reduktionen af energiforbruget.Der skal således ske en reduktion af energiforbruget i nye bygninger med mindst 25 pct. i 2010, mindst 25pct. i 2015 og mindst 25 pct. i 2020 – i alt en reduktion med mindst 75 pct. i 2020 via en stramning af krave-ne i bygningsreglementet (BR08).De skærpede energikrav har konsekvenser for det almene nybyggeri. For det første skal det sikres, at detalmene nybyggeri kan leve op til de skærpede krav. For det andet skal der sikres mulighed for, at det almenenybyggeri kan gå foran med lavenergiløsninger, f.eks. passivhuse og plusenergibyggeri.På den baggrund stilles tre forslag, nemlig om indførelse af energitillæg, om opjustering af den maksimaleboligstørrelse og om totaløkonomiske investeringer i lavenergibyggeri.2.2.2.5.1. Forslag om indførelse af energitillægDe skærpede energikrav medfører øgede byggeomkostninger. For at sikre, at det almene byggeri kan leveop til de skærpede krav, er det hensigten i en bekendtgørelse at indføre et energitillæg til maksimumsbeløbetsvarende til de merinvesteringer, som følger af den måde som energimålsætningerne udmøntes på i denkommende strategi for reduktion af energiforbruget i bygninger. Energitillæggets endelige størrelse fastlæg-

ges i forlængelse af forhandlingerne om energistrategien og gennemføres ved en ændring af støttebekendtgø-relsen. Det er hensigten, at energitillægget skal have virkning for tilsagn meddelt efter den 1. juli 2009. Sam-tidig vil det blive fastsat, at byggeriet skal opfylde energikravene til lavenergibygninger klasse 2 i bygnings-reglement 2008. Dette svarer til skærpelsen af energikravene, som forventes at træde i kraft primo 2010, somherefter vil skulle opfyldes. Ved opgørelsen af merinvesteringerne vil SBi-rapporten, ”Skærpede krav tilnybyggeriet 2010 og fremover. Økonomisk analyse” (SBi, februar 2009), blive lagt til grund. Rapporten erudarbejdet til brug for den tværministerielle arbejdsgruppe bag strategien for reduktion af energiforbruget ibygninger. Energitillægget vil blive taget op til revision senest i 2014 før den aftalte skærpelse i 2015. Ener-gitillægget omfatter også friplejeboliger.2.2.2.5.2. Forslag om opjustering af den maksimale boligstørrelseArealgrænser for almene boliger er opgjort som bruttoetagearealet, dvs. det samlede etageareal inkl. arealetaf ydervægge mv. En nybygget bolig må således maksimalt være 110 m2inkl. ydervæggenes areal.I det omfang, de skærpede energikrav indfries ved tykkere isolering, vil det medføre et større arealforbrugtil ydervægge. Ved et uændret bruttoetageareal vil det betyde, at nettoarealet for nyopførte boliger, dvs. detegentlige boligareal, reduceres. Det foreslås derfor, at den gældende arealgrænse for den enkelte almene bo-lig opjusteres med 5 m2til en ny maksimumsgrænse på 115 m2. Kravet om, at en bebyggelses gennemsnitli-ge boligstørrelse ikke må overstige 110 m2, opretholdes uændret.2.2.2.5.3. Forslag om totaløkonomiske investeringer i lavenergibyggeriFor at der også i det almene nybyggeri skal være muligheder for at etablere et fremtidssikret byggeri, somudnytter de teknologiske fremskridt inden for energiteknologi og andre bæredygtige løsninger og byggeme-toder åbnes der for kommende totaløkonomisk rentable merinvesteringer i lavenergibyggeri, selvom detmedfører en overskridelse af det gældende maksimumsbeløb. Byggeriet skal som minimum opfylde byg-ningsreglementets krav til de kommende 2015-krav (lavenergiklasse 1 i det gældende BR08). Merinvesterin-gen skal være totaløkonomisk rentabel, dvs. at beboernes energiudgifter kan reduceres tilsvarende, og finan-sieres med 2 pct. beboerindskud og 98 pct. lån uden hverken ydelsesstøtte eller grundkapital.Bygherren skal lade foretage en beregning af såvel merinvestering som energibesparelse. Det vurderes atkunne ske som en del af rådgiverydelsen. For en nærmere beskrivelse af kravene til dokumentation af total-økonomien henvises til bemærkningerne til de enkelte bestemmelser. For at skabe størst mulig sikkerhed forholdbarheden af disse beregninger skal certificerede energimærkningsvirksomheder el.lign. forud for bygge-riets påbegyndelse vurdere, om de energimæssige forudsætninger i henseende til såvel anlæg som drift erholdbare.Merinvesteringen finansieres sammen med den øvrige anskaffelsesudgift og betales som et tillæg til denøvrige kapitaludgift. Tillægget fastsættes til 4,4 pct. af merinvesteringen og reguleres på samme måde somde øvrige kapitaludgifter i 40 år, hvorefter tillægget bortfalder.Beboerne betaler som udgangspunkt hele merinvesteringen. Den løbende betaling på lånet foreslås opkræ-vet over varmeregnskabet. Som følge heraf ydes der ikke individuel boligstøtte hertil.2.2.2.6. Andre forslagDet foreslås at stille skærpede krav til totaløkonomiske vurderinger. Den nærmere udmøntning af de skær-pede krav vil ske i en bekendtgørelse.Siden 1998 har der været krav om, at bygherre som betingelse for at få tilsagn skal have foretaget totaløko-nomiske vurderinger af byggeriet, herunder stilles der krav om, at bygherren i sammenhæng med vurderin-gen fremsender et driftsbudget. Der stilles ikke metodemæssige krav til de totaløkonomiske vurderinger ellerkrav om dokumentation af de vurderinger, som er foretaget.Med henblik på at fremme totaløkonomiske investeringer i det almene nybyggeri foreslås det, at de fore-tagne totaløkonomiske vurderinger fremover skal opfylde nærmere fastsatte metodemæssige krav. Ved på-begyndelsen af byggeriet, vil der således blive stillet krav om egentlige beregninger, som belyser totaløko-nomien af alternative løsninger. Beregningerne skal endvidere dokumenteres via indberetning af udvalgteoplysninger i BOSSINF-systemet. Når byggeriet ikke anvender forslaget om totaløkonomiske investeringer i

lavenergibyggeri, jf. afsnit 3.4.3, vil der alene blive stillet krav til beregninger på vedligeholdelsesområdet.Til beregningerne af totaløkonomien på vedligeholdelsesområdet skal anvendes en bestemt model, som ud-vikles til formålet.Der vil endvidere blive stillet krav om, at det tilknyttede driftsbudget skal opbygges som driftskontoplanen,således at dette afspejler såvel de planlagte totaløkonomiske investeringer som de afledte konsekvenser forbåde vedligeholdelse og energiforbrug. Driftsbudgettet skal forelægges kommunalbestyrelsen i forbindelsemed ansøgningen om tilsagn, således der er en reel mulighed for at tilgodese et krav om flere totaløkonomi-ske investeringer, som eksempelvis fører til en bedre energiøkonomisk standard eller lavere vedligeholdel-sesomkostninger.Endvidere foreslås at påbegynde indfasning af Det Digitale Byggeri i alment nybyggeri i 2009. Den nær-mere udmøntning vil ske gennem en bekendtgørelse.Fra 1. januar 2007 har de statslige bygherrer skullet stille krav til byggevirksomheder om anvendelse af in-formations- og kommunikationsteknologi (IKT) i statsligt byggeri. Der er tale om en digitalisering af ar-bejdsprocesser i byggeriet, der omtales som Det Digitale Byggeri, f.eks. digitalt udbud og øget anvendelse af3D-modeller. For at sikre et bredere digitalt løft i byggesektoren, foreslås det i regeringens byggepolitiskehandlingsplan”Bedre og billigere byggeri”fra maj 2007 (initiativ nr. 8), at de digitale bygherrekrav ogsåudbredes til almene, regionale og kommunale byggerier.Det vurderes, at det økonomiske effektiviseringspotentiale for bygherrer og entreprenører ved indførelse afDet Digitale Byggeri er betydeligt. Imidlertid vil der gå nogle år, før den fulde gevinst kan indhøstes, ogsamtidig er der nogle initialomkostninger. På den baggrund vil implementeringen af dette initiativ blive til-rettelagt, således at et øget pres på det almene byggeris anskaffelsesudgifter – og dermed på udgifter til stats-lig ydelsesstøtte – på kort sigt undgås. På lang sigt vil indførelse af Det Digitale Byggeri antagelig medførelavere udgifter til ydelsesstøtte.2.2.2.7. HuslejekonsekvenserFinansieringsforslagene reducerer samlet set huslejen. Dette er imidlertid et resultat af forskellige modgå-ende effekter. Nedsættelsen af starthuslejen medfører en samlet reduktion af huslejen i størrelsesordenen 11-12 pct. Denne reduktion modvirkes i mindre omfang af opjusteringen af maksimumbeløb samt af det nyeenergitillæg, der fordyrer byggeriet, men øger kvaliteten. Stigninger i huslejen som følge af skærpede ener-gikrav vil i et vist omfang blive udlignet af modgående besparelser på energiforbruget.Tabel 2. Husleje (1. år) for en almen familiebolig på 90 m� opført i Hovedstadsregionen før og efter for-slagKr. pr. boligÅrlig91.100-10.3102.7902.380-1.260-6.40084.700Månedlig7.590-860230200-110-5307.060Procentvisandel afhusleje før100-1133-1-793

Det ses, at den samlede årlige reduktion af huslejen inkl. varmeudgifter udgør 6.400 kr. for en almen fami-liebolig på 90 m�, svarende til en huslejereduktion på 7 pct.2.3. Udlejningsregler2.3.1. Gældende reglerAlmene familieboliger udlejes som udgangspunkt efter venteliste. Ventelister føres af boligorganisationer-ne, og den enkelte boligsøgendes anciennitet på listen afgør dennes placering. Der gælder en række undtagel-ser fra princippet om udlejning efter venteliste. For det første gælder det, at kommunalbestyrelsen kan beslut-te, at indtil hver fjerde ledige bolig skal stilles til rådighed for kommunalbestyrelsen. Boligerne bruges til atløse boligsociale opgaver i kommunen. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan aftale op til 100pct. kommunal anvisningsret. Derudover gælder der regler om fleksibel og kombineret udlejning.Reglerne om fleksibel udlejning betyder, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan aftale krite-rier for udlejningen af indtil 90 pct. af de ledige boliger. Kriterierne kan for eksempel give fortrinsret til per-soner i beskæftigelse, studerende eller personer, der pendler til kommunen.Efter reglerne om kombineret udlejning kan kommunalbestyrelsen beslutte at afvise boligsøgende, der i 6sammenhængende måneder har modtaget kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse, til en bolig iboligområder, hvor en høj andel af beboerne er uden for arbejdsmarkedet. Velfærdsministeriet offentliggørén gang årligt, hvilke områder der kan blive omfattet af reglerne om kombineret udlejning. Om et områdekan blive omfattet af disse regler afhænger både af, hvor mange beboere der er uden for arbejdsmarkedet, ogaf hvor stort området er.Der gælder regler om, at kommunalbestyrelsen skal godkende væsentlige forandringer af en ejendom, her-under sammenlægning af lejligheder.Skal en ejendom rives ned eller ombygges og anvendes til et andet formål end beboelse, skal lejeren tilby-des at leje en anden bolig i kommunen. Samme regel gælder ikke ved ombygninger, hvor boligen fortsat skalanvendes til beboelse.Der gælder forskellige regler for ommærkning af boliger til en anden boligtype afhængig af, om det er enalmen familie-, ungdoms- eller ældrebolig. For nogle boligtyper er det kommunalbestyrelsen alene, der be-slutter, at boliger skal ommærkes til en anden boligtype, mens det for andre boligtyper er kommunalbestyrel-sen og boligorganisationen i fællesskab, der beslutter en ommærkning.Alt efter organisationsform er der forskellige administrativt fastsatte regler for, hvordan man skriver sig opsom boligsøgende, løbende betaler ventelistegebyr, får tildelt en bolig og mulighederne for at flytte til enanden bolig i boligorganisationen. Der gælder administrativt fastsatte regler om, at kommunalbestyrelsenskal godkende udlejning til andet end beboelse.Ligeledes er der administrativt fastsat regler, der giver børnefamilier fortrinsret til store boliger på tre ellerflere rum. Det betyder, at boligsøgende uden børn springes over på ventelisten, hvis der bliver en bolig på treeller flere rum ledig på ventelisten, og hvis der er en børnefamilie på ventelisten.2.3.2. Forslag til ændringer af udlejningsreglerne2.3.2.1. IndledningSom led i en øget mål- og aftalestyring er der behov for at give kommunalbestyrelser og boligorganisatio-ner bedre mulighed for at skabe lokalt tilpassede løsninger, som kan håndtere problemer med ghettoisering,og som samtidig sikrer, at udsatte grupper fortsat har en rimelig mulighed for at få en passende almen bolig ikommunen.Med forslagene til ændring af reglerne om udlejning er der lagt vægt på for det første, at den almene bolig-sektor skal løse boligsociale opgaver ved at stille boliger til rådighed for befolkningsgrupper med behovherfor. Det er således vigtigt, at den generelle udlejning af almene boliger tilgodeser grupper med særligtbehov for de pågældende boliger. For det andet er der lagt vægt på, at ændringerne skal bidrage til at mod-virke fortsat ghettoisering og opsplitning af den almene sektor. Der er gennem de seneste år sket en stigendesocial og etnisk opdeling af boligmarkedet. Ressourcesvage personer med sociale problemer og personer

med anden etnisk baggrund er i højere grad blevet koncentreret i visse områder med mange almene boliger.For at undgå egentlig ghettoisering lægges der op til en række lovændringer, der giver kommunalbestyrelsenog boligorganisationen bedre mulighed for at sikre en bred beboersammensætning i alle almene boligområ-der.Derudover er der behov for en række lovændringer og ændringer af administrativt fastsatte regler, der hartil formål at harmonisere, forenkle og afbureaukratisere regelsættet. Det gælder for det første regler, som erfastsat i loven, om genhusning, lejlighedssammenlægning og ommærkning af boliger fra én boligtype til enanden. For det andet gælder der en række administrativt fastsatte regler om gebyrer for at stå på venteliste,anciennitet på ventelister, fortrinsrettigheder til børnefamilier og udlejning til andet formål end beboelse.2.3.2.2. VentelisterDer foreslås en række ændringer af reglerne om udlejning af almene boliger, der giver større mulighed forudlejning uden om den almindelige venteliste. Formålet med de nye fleksible regler for udlejning er at til-trække ressourcestærke beboere til udsatte boligområder.Det foreslås for det første at indføre mulighed for offentlig annoncering uden om ventelisten. Mulighedenfor annoncering skal kun kunne anvendes i problemramte boligafdelinger, og det er en forudsætning, atkommunalbestyrelsen og boligorganisationen indgår en aftale herom. Formålet med at give mulighed for atkunne udleje via annoncering er at øge tilgængeligheden til almene boliger for akut boligsøgende, der ikkekan få anvist en bolig af kommunen. Derudover er det hensigten, at annoncering af ledige boliger i de på-gældende afdelinger skal kunne bidrage til at tiltrække flere ressourcestærke boligsøgende, der ellers harfravalgt sektoren på grund af manglende tilgængelighed.For det andet foreslås det at lempe reglerne om fleksibel udlejning ved at ophæve begrænsningen om, atmaksimalt 90 pct. af de ledige boliger kan lejes ud efter disse regler. I stedet foreslås det at overlade tilkommunalbestyrelser og boligorganisationer at aftale omfanget af fleksibel udlejning. Formålet med at op-hæve grænsen på 90 pct. er at forbedre mulighederne for at styrke beboersammensætningen i afdelinger,hvor der er en koncentration af ressourcesvage beboere. Forslaget giver f.eks. mulighed for at sikre, at alletilflyttere til et område er i beskæftigelse.Som et tredje element foreslås det at lempe kriterierne for kombineret udlejning, således at det bliver mu-ligt at anvende kombineret udlejning i flere områder. Baggrunden for denne lempelse er, at kombineret ud-lejning vurderes at være et effektivt værktøj i afdelinger, der er på vej i en forkert retning, men hvor der fort-sat er efterspørgsel efter boligerne fra ressourcestærke husstande.Endelig lægges der op til, at det i afdelinger, der anvender kombineret udlejning, skal være muligt at ladeboliger stå tomme i op til 6 måneder, hvis de ikke kan lejes ud til andre end kontanthjælpsmodtagere m.fl.Det er en forudsætning, at kommune og boligorganisationen aftaler finansieringen af lejetabet, således atafdelingen ikke belastes herved. Det er tillige en forudsætning, at der samtidig bliver gjort en ekstraordinærindsats for at udleje boligerne, herunder f.eks. at annoncere efter lejere til de tomme boliger. Baggrunden forforslaget er, at der i nogle af de mest udsatte boligområder ikke er andre på ventelisten end kontanthjælps-modtagere m.fl., hvilket betyder, at kombineret udlejning ikke har den ønskede effekt, idet der således fortsatvil flytte kontanthjælpsmodtagere m.fl. til området. I en sådan situation kan anvendelsen af det omhandledeforslag gøre det muligt at gå nye veje for at tiltrække ressourcestærke beboere til et område.Ud over ovenstående forslag til lovændringer er det hensigten at gennemføre en række ændringer af deadministrativt fastsatte regler om ventelister, herunder om fortrinsret til almene boliger. Ændringernes formåler at harmonisere og forenkle reglerne. Ændringerne af reglerne om ventelister skal ses i sammenhæng medden generelle harmonisering af organisationsformerne. Der er forskel på ventelistesystemet i selvejende bo-ligorganisationer og i andelsboligorganisationer i forhold til gebyrbetaling og anciennitet, og som konse-kvens af harmoniseringen af organisationsformerne, er der behov for også at harmonisere de forskellige ven-telisteregler.Det er hensigten, at de administrativt fastsatte regler om, at børnefamilier har fortrinsret til almene familie-boliger med tre eller flere rum, vil blive ophævet og erstattet af en lokal aftalemulighed. Baggrunden herforer, at de gældende regler kan være en hindring for at tiltrække ressourcestærke boligsøgende til almene boli-ger, ligesom de vurderes at være utidssvarende i forhold til de familiemønstre, der gør sig gældende i dag. I

stedet foreslås det, at kommunalbestyrelser og boligorganisationer skal kunne aftale at give børnefamilierfortrinsret, hvis det er hensigtsmæssigt i forhold til den lokale demografi.2.3.2.3. LejlighedssammenlægningerDer foreslås indført en regel om, at kommunalbestyrelsen kun må give en godkendelse til sammenlægningaf boliger, hvis boligen efter sammenlægningen ikke overstiger 140 m2.Det foreslås endvidere, at der indføres udtrykkelig hjemmel i loven til, at kommunalbestyrelsen kan god-kende, at beboede lejligheder sammenlægges. Sammenlægningen skal indgå som en del af en helhedsplan,der skal fremtidssikre boligområdet.2.3.2.4. GenhusningSom en del af harmoniseringen og moderniseringen af regelsættet foreslås en række lovændringer af reg-lerne om genhusning. Det foreslås for det første, at der indføres ens regler om lejernes ubetingede ret til gen-husning, uanset om behovet for genhusning skyldes nedrivning, ombygning til erhverv eller ombygning tilfortsat beboelse, herunder f.eks. større energirenoveringer. For det andet foreslås det, at boligorganisationer-ne får mulighed for at bistå hinanden med at genhuse lejerne.2.3.2.5. Andre ændringerSom led i øget mål- og aftalestyring foreslås det, at ommærkning af almene boliger fremover skal aftalesmellem kommunalbestyrelsen og boligorganisationen.Som led i at regelforenkle er det hensigten at ophæve det administrativt fastsatte krav om, at kommunalbe-styrelsen skal godkende udlejning til anden anvendelse end beboelse, hvis der er ekstraordinære vanskelig-heder med at udleje boligen til beboelse.2.4. Beboerdemokrati og organisering2.4.1. Gældende reglerTo eller flere boligorganisationer kan beslutte at lægge sig sammen til en ny og større organisation. Typiskforegår det – uanset organisationsformen – ved, at én boligorganisation (den fortsættende boligorganisation)fortsætter, mens de øvrige berørte boligorganisationer opløses. De ophørende boligorganisationers afdelingerfortsætter som nye afdelinger i den fortsættende boligorganisation. De opløste boligorganisationers midlerindgår efter sammenlægningen i den fortsættende boligorganisation.Boligorganisationens øverste myndighed kan beslutte sammenlægning, uden at forslaget forelægges afde-lingsmødet i organisationens enkelte afdelinger til godkendelse. Derimod skal kommunalbestyrelsen god-kende sammenlægningen. Hvis den sammenlagte boligorganisation består af tidligere boligorganisationermed hjemsted i forskellige kommuner, skal sammenlægningen godkendes af kommunalbestyrelserne i alledisse kommuner.Der er to hovedtyper af boligorganisationer: Boligorganisationer med egne boligafdelinger og boligafde-linger uden egne boligafdelinger.Boligorganisationer med egne boligafdelinger kan organiseres som selvejende boligorganisationer ellersom andelsboligorganisationer. Reglerne er i vidt omfang ens, men der er forskelle med hensyn til øverstemyndighed, det oprindelige kapitalgrundlag og ventelistesystemet.Boligorganisationer uden egne boligafdelinger kan organiseres som forretningsførerorganisationer ellersom andelsselskaber. Disse organisationer administrerer andre boligorganisationers boliger eller andet støttetbyggeri.Reglerne for de to organisationsformer er ens på væsentlige områder, men der er forskelle på flere områ-der, f.eks. med hensyn til sideaktiviteter og repræsentation i andre boligorganisationers bestyrelser.Både boligorganisationer med egne boligafdelinger og boligorganisationer uden egne boligafdelinger kun-ne før 22. maj 1986 organisere sig som garantiorganisationer. I disse organisationer har garanterne indskudtet beløb mod at få garantibeviser, som udgør garantikapitalen. Øverste myndighed er et valgt repræsentant-

skab. Ud over de almindelige beboerdemokratiske organer findes her en garantforsamling. Garantforsamlin-gen har bl.a. kompetence til at træffe beslutning om at udbetale udbytte til garanterne. De eksisterende garan-tiorganisationer kan vælge at opretholde denne organisationsform, men øverste myndighed kan beslutte atomdanne organisationen til en anden organisationstype. Det antages i praksis, at garanterne har adgang til atfå indløst garantibeviserne til kurs pari med boligorganisationens accept. En række garantiorganisationer harbesluttet omdannelse, således at der i dag kun er få garantiorganisationer tilbage.Boligorganisationens daglige ledelse forestås af bestyrelsen. Hvis boligorganisationens øverste myndighedhar truffet beslutning herom, kan kommunalbestyrelsen udpege et eller flere medlemmer til bestyrelsen.Kommunalbestyrelsen skal godkende visse aftaler, som boligorganisationen indgår med parter uden for bo-ligorganisationen, hvis aftalerne indebærer risiko for interessekonflikt.Boligorganisationens øverste myndighed kan beslutte sammenlægning af to eller flere afdelinger. Det er enbetingelse, at sammenlægningen vedrører afdelinger i samme kommune, medmindre der er tale om bebyg-gelser med et meget lille antal boliger. Sammenlægning skal godkendes på afdelingsmøder i hver af de be-rørte afdelinger.Sammenlægning af afdelinger skal godkendes af kommunalbestyrelsen, hvis der er ydet støtte til en af af-delingerne. Ved sammenlægning på tværs af kommuner skal hver af de respektive kommunalbestyrelsergodkende sammenlægningen.Efter en sammenlægning af afdelinger skal lejen fastsættes efter ensartede principper under hensyn til boli-gernes indbyrdes brugsværdi. Hvis lejeforhøjelse i en eller flere af de tidligere selvstændige afdelinger ernødvendig, skal tilpasningen ske over højst 10 år.Boligorganisationens øverste myndighed kan endvidere beslutte at opdele en afdeling i flere afdelinger. Imodsætning til beslutninger om sammenlægning er der i dag ikke krav om, at en opdeling af afdelingen skalgodkendes af afdelingsmødet. Heller ikke kommunalbestyrelsens godkendelse kræves ved opdeling af enafdeling i flere mindre afdelinger.Nybyggeri skal som udgangspunkt ske i en nyoprettet afdeling. Dette krav kan fraviges ved på- og tilbyg-ning af boliger til eksisterende afdelinger, når matrikulær opdeling eller ejerlejlighedsopdeling ikke kan findested. Kravet kan desuden fraviges ved indretning af uudnyttede tagetager eller påbygning af yderligere eta-ger, selv om ejerlejlighedsopdeling måtte være mulig.Som et meget væsentligt element i beboerdemokratiet er det som udgangspunkt beboerne selv, der på etafdelingsmøde tager stilling til iværksættelsen af arbejder og aktiviteter i afdelingen. Det er således som ud-gangspunkt beboerne selv, der beslutter, om der skal gennemføres bestemte forbedringsarbejder i afdelingenmed deraf følgende lejeforhøjelser. Derimod er det boligorganisationens øverste myndighed, der træffer be-slutning om, hvilken vedligeholdelsesordning der skal gælde i de enkelte afdelinger. Øverste myndighed kandog delegere denne kompetence til bestyrelsen eller til de enkelte afdelinger.Et andet væsentligt element i beboerdemokratiet er, at beboerne i afdelingen på afdelingsmødet kan vælgeen afdelingsbestyrelse, som bl.a. virker som en slags bindeled mellem boligorganisationen og beboerne iafdelingen. Det er lejerne i afdelingen, lejernes ægtefæller eller hermed sidestillede personer, der har adgangtil afdelingsmødet og stemmeret på mødet, ligesom det er denne personkreds, der er valgbar til de beboerde-mokratiske organer.2.4.2. Forslag til ændringer af reglerne om beboerdemokrati og organisering2.4.2.1. IndledningDet er en central del af målsætningerne for den almene sektor, at boligorganisationerne skal sikre en for-svarlig og effektiv drift af boligorganisationen og dens afdelinger. Den almene boligsektors muligheder her-for hænger snævert sammen med sektorens struktur, dvs. antallet og størrelsen af boligorganisationer ogafdelinger. Det samme gælder sektorens samarbejde med kommunalbestyrelserne. Sektoren har i dag et be-tydeligt antal mindre og mellemstore selvadministrerede boligorganisationer, som i nogle tilfælde vil kunnehave vanskeligheder med en øget anvendelse af mål- og aftalestyring. Regelsættet bør derfor give smidige

muligheder for at tilpasse strukturen, som disse organisationer kan anvende med henblik på at fastholde ogstyrke deres administrative formåen.De eksisterende regler om oprettelse af nye boligorganisationer og opløsning af eksisterende boligorgani-sationer samt sammenlægning af boligorganisationer er ikke til hinder for at tilpasse antallet af boligorgani-sationer efter det lokale behov.Som led i ændringen af styringen af den almene sektor i retning af mindre regelstyring og mere mål- og af-talestyring er der imidlertid behov for yderligere at sikre, at boligorganisationerne i alle kommuner har for-udsætningerne for at indgå i en beslutningsdygtig og velfungerende dialog med kommunalbestyrelserne,samt at den enkelte boligorganisation har den fornødne økonomiske styrke til at kunne råde over en professi-onel administration i forbindelse med byggeri og drift og at bære de økonomiske risici, organisationen skalpåtage sig med en øget økonomisk frihed. Dette indebærer bl.a. forbedrede og mere enkle procedurer for påden ene side at sammenlægge boligorganisationer og på den anden side at overlade administrationen til enanden boligorganisation. Der vil herved også kunne opnås en større jævnbyrdighed mellem kommunalbesty-relse og boligorganisation som aftaleparter.De eksisterende organisationsformer er i flere omgange søgt forenklet og harmoniseret for at skabe paralle-litet og sammenlignelighed organisationsformerne imellem af hensyn til beboerne. Den øgede mål- og aftale-styring gør det nærliggende at tage yderligere initiativer i denne retning. Derfor foreslås det at harmoniserede forskellige organisationstyper, således at der fremover kun skelnes mellem boligorganisationer med hen-holdsvis uden egne boligafdelinger.Det er et overordnet boligpolitisk hensyn, at beboerne inddrages i driften i så høj grad som muligt. Regler-ne om organisering af almene boliger afspejler derfor en særlig struktur, der hviler på et beboerdemokratiskgrundlag, hvor lejerne har bestemmende indflydelse i de besluttende organer. Beboerdemokratiet skal giveden enkelte beboer indflydelse på udviklingen i boligområdet og bidrage til at sikre engagement, integrationog sammenhængskraft i området. Samtidig er der en tæt sammenhæng mellem beboerdemokratiet og bebo-ernes indflydelse på den ene side og det økonomiske ansvar på den anden side.Udviklingen i beboerdemokratiet er en fortløbende proces, hvor der til stadighed bør være fokus på den op-timale kompetencefordeling mellem de besluttende organer. Udviklingen er hidtil gået i retning af størrebeboerindflydelse, og det er også i denne sammenhæng fundet hensigtsmæssigt at øge mulighederne for di-rekte indflydelse for beboerne. Der kan dog være områder, hvor der under hensyntagen til mere overordnedemålsætninger er behov for at justere reglerne på en sådan måde, at der skabes sikkerhed for, at de nuværendelejeres holdninger og ønsker i den enkelte afdeling ikke blokerer for boligorganisationens overordnede pligttil og indsats for at sikre tidssvarende boliger og socialt velfungerende boligområder, der både kan bidrage tilløsningen af de boligsociale opgaver og eksempelvis til indfrielsen af de målsætninger, regeringen har opstil-let for det fremtidige energiforbrug. Et sådan justering kan bestå i at tillægge boligorganisationens øverstemyndighed kompetence til – mod den pågældende afdelings ønske – i særlige tilfælde at beslutte at gennem-føre bestemte arbejder for at fremtidssikre boligerne. Da lejerne har flertallet i samtlige besluttende organer iboligorganisationen, vil også disse beslutninger finde sted inden for beboerdemokratiets rammer.2.4.2.2. Sammenlægning af boligorganisationer og afdelingerOpløsning af en boligorganisation med henblik på sammenlægning med en eller flere andre boligorganisa-tioner besluttes af boligorganisationens øverste myndighed. Der skønnes på den baggrund ikke at være grundtil, at kommunalbestyrelsen skal godkende sammenlægningen, hvorfor reglen herom foreslås ophævet.Af samme grund er det hensigten at ophæve den gældende administrativt fastsatte regel om, at kommunal-bestyrelsen skal godkende sammenlægning af afdelinger. Sådanne sammenlægninger skal besluttes af bolig-organisationens øverste myndighed og godkendes på afdelingsmøder i hver af de berørte afdelinger.2.4.2.3. Modifikation af kravet om, at hvert byggeforetagende skal udgøre en afdelingEfter gældende regler skal en på- eller tilbygning af boliger til eksisterende afdelinger som udgangspunktudgøre en selvstændig afdeling. Kravet kan især i forbindelse med mindre byggesager, hvor der efterfølgen-de typisk foretages en sammenlægning med den oprindelige afdeling, være unødigt bureaukratisk og om-

kostningskrævende. Det foreslås derfor at ændre reglen, således at kravet om oprettelse af en ny afdelingfremover kan fraviges, hvis det skønnes forsvarligt under hensyn til den økonomiske risiko, der altid er for-bundet med et byggeri. Det foreslås endvidere, at reglen fremover ikke kun skal gælde ved på- og tilbygningaf boliger, men også ved på- og tilbygninger, som ikke skal anvendes til beboelse. Herved bliver det muligtat foretage en mindre udvidelse af et eksisterende erhvervslejemål uden at skulle oprette en ny afdeling.Det er kommunalbestyrelsen, som godkender nye byggeforetagender. Det foreslås derfor, at det bliverkommunalbestyrelsen, som skal godkende, at der ikke oprettes en ny afdeling.2.4.2.4. Forenkling af organisationsformerne for boligorganisationer med egne boligafdelingerDet foreslås at harmonisere reglerne for selvejende boligorganisationer og andelsboligorganisationer, såle-des at der skabes større gennemsigtighed og ensartethed i organiseringen. Harmoniseringen foreslås gennem-ført ved, at der fremover kun bliver én organisationstype kaldet en almen boligorganisation.Det forekommer ikke velbegrundet at opretholde forskellige regler om organiseringen af øverste myndig-hed, som i selvejende boligorganisationer er et repræsentantskab, mens der i andelsboligorganisationer ervalgfrihed mellem repræsentantskab og generalforsamling. Det foreslås derfor at overlade til den enkelteboligorganisation, om den foretrækker et valgt repræsentantskab eller en generalforsamling som øverstemyndighed.Harmoniseringen foreslås også at skulle gælde spørgsmålet om oprindelig egenkapital, hvor der i dag kun iandelsboligorganisationer opereres med indskud. Det foreslås herefter, at det gøres valgfrit, om boligorgani-sationen vil organisere sig uden indskud eller med indskud i form af en beskeden organisationsandel for le-jerne.2.4.2.5. Forenkling af organisationsformerne for boligorganisationer uden egne boligafdelingerLigesom for boligorganisationer med egne boligafdelinger er der behov for harmonisering og større gen-nemsigtighed for så vidt angår boligorganisationer uden egne boligafdelinger. Sidstnævnte organisationstypehar som formål at administrere boliger tilhørende f.eks. andre almene boligorganisationer og selvejende insti-tutioner. Det foreslås, at der fremover kun bliver én organisationstype kaldet en almen administrationsorga-nisation. I lighed med forslaget ovenfor om boligorganisationer med egne boligafdelinger foreslås, at derogså her bliver valgfrihed mellem et valgt repræsentantskab eller en generalforsamling som øverste myndig-hed. Det foreslås også, at organisationen får mulighed for at organisere sig med eller uden indskudt kapital.Forslaget om, at der kun skal være én organisationstype, som administrerer andres boliger, indebærer i øv-rigt, at alle de eksisterende forskelle mellem forretningsførerorganisationer og andelsselskaber ophæves. Detbliver herefter muligt for en sådan administrationsorganisation at udøve egne sideaktiviteter og at være re-præsenteret i andre boligorganisationers bestyrelser. Det bliver endvidere muligt for en administrationsorga-nisation at etablere fælles forvaltning af medlemmernes midler. Administrationsorganisationen kan hervedoppebære en eventuel nettorenteindtægt af fællesforvaltede organisationsmidler (dispositionsfond og ar-bejdskapital). Derimod skal administrationsorganisationen ikke kunne oppebære en nettorenteindtægt vedfællesforvaltning med afdelingsmidler. Endelig bliver det muligt for medlemmerne af administrationsorgani-sationen at foretage udlån til hinanden via administrationsorganisationen. Er der tale om udlån af afdelings-midler, indestår Landsbyggefonden på sædvanlig vis for tab på lånene.2.4.2.6. Særligt om garantiorganisationerGarantiorganisationerne er ikke omfattet af ovenstående harmoniseringsforslag. Som led i en regelforenk-ling ville det være hensigtsmæssigt, hvis de eksisterende garantiorganisationer blev omdannet til en andenorganisationsform. Det skønnes imidlertid ikke muligt at gennemføre en sådan forenkling af regelsættet vedtvang. Omdannelse af garantiorganisationer bør derfor ske på frivillig basis.Med henblik herpå foreslås et par ændringer, som har til formål at øge garantiorganisationernes opmærk-somhed på muligheden for omdannelse til den nye organisationstype – enten til en almen boligorganisationeller til en almen administrationsorganisation. Det foreslås således, at der indføres en udtrykkelig hjemmeldels til, at øverste myndighed kan beslutte at omdanne organisationen til den nye organisationstype, dels til

at garanterne kan kræve indløsning af garantibeviserne til kurs pari. Herudover foreslås, at garantiorganisati-oner ligesom den nye organisationstype skal kunne vælge mellem et valgt repræsentantskab og en general-forsamling som øverste myndighed.2.4.2.7. Begrænsning af den enkelte boligafdelings kompetence med hensyn til større renoveringer m.v.Det forhold, at afdelingen, som skal finansiere de arbejder og aktiviteter, der udføres i afdelingen, også skalgodkende iværksættelsen af arbejderne og aktiviteterne, er helt grundlæggende for den almene sektor og måsåledes fastholdes som den absolutte hovedregel. Der kan imidlertid forekomme situationer, hvor det kanvære vanskeligt at opnå den rette balance mellem hensynet til de nuværende lejeres behov og ønsker og dehensyn, som nødvendigvis må varetages, hvis den almene sektor skal bevares som en sektor med gode, tids-svarende boliger, der også kan bidrage til gennemførelse af regeringens energipolitiske målsætninger. Dervurderes derfor i særlige situationer at være behov for at styrke boligorganisationens beslutningsdygtighedinden for beboerdemokratiets rammer.Det foreslås således at give boligorganisationens øverste myndighed kompetence til at beslutte at gennem-føre større renoveringsarbejder, herunder større energibesparende foranstaltninger, boligsociale helhedspla-ner og fremtidssikring af bebyggelsen uanset afdelingsmødets holdning hertil. Det er dog en betingelse fordenne beføjelse, at de pågældende arbejder og aktiviteter er nødvendige for at gøre boligerne og boligområ-det tidssvarende og konkurrencedygtigt over for en bred kreds af boligsøgende, og at arbejderne ikke hoved-sageligt består i modernisering af køkkener og badeværelser. Det foreslås videre, at øverste myndigheds be-slutning om at anvende denne kompetence skal indberettes til Velfærdsministeriet.2.4.2.8. Beboerdemokrati i visse ældreboligerAfdelingsbestyrelsen har en række vigtige funktioner, som er af stor betydning for beboerdemokratiet i af-delingen. Det er derfor ikke hensigtsmæssigt, hvis der ikke kan vælges en afdelingsbestyrelse. Dette kanvære tilfældet i afdelinger bestående af ældreboliger, som udelukkende bebos af svage og plejekrævendebeboere. Derfor foreslås det at give kommunalbestyrelsen hjemmel til i sådanne afdelinger, hvor der ikke ervalgt afdelingsbestyrelse, eller hvor afdelingsbestyrelsen har nedlagt sit hverv, uden at en ny afdelingsbesty-relse er valgt, at udpege afdelingsbestyrelsesmedlemmer. Afdelingsbestyrelsesmedlemmerne skal i så tilfæl-de udpeges blandt beboerne, beboernes pårørende eller andre, der vil kunne varetage beboernes interesser.Det samme foreslås for så vidt angår kommunale og regionale ældreboliger.2.4.2.9. Forenkling af bestemmelser om kommunalbestyrelsens mulighed for at udpege medlemmer tilbestyrelsenIfølge driftsbekendtgørelsen er det boligorganisationens øverste myndighed, der godkender boligorganisa-tionens vedtægter, ligesom det er øverste myndighed, der beslutter at ændre vedtægterne. Øverste myndighedkan således beslutte, at vedtægterne skal indeholde bestemmelser om ekstern repræsentation i bestyrelsen. Pådenne baggrund foreslås det at ophæve den gældende regel om kommunalbestyrelsens ret til at udpege eteller flere bestyrelsesmedlemmer, hvis øverste myndighed har truffet beslutning herom.2.4.2.10. Ophævelse af habilitetsreglerReglerne om kommunalbestyrelsens godkendelse af visse aftaler med en mulig interessekonflikt foreslåsophævet af forenklings- og afbureaukratiseringshensyn. Det lægges herved til grund, at lovens generellehabilitetsregel, hvorefter bestyrelsesmedlemmer og visse ansatte i boligorganisationen ikke må deltage i be-handlingen af bestemte sager, er tilstrækkelig til at sikre, at der ikke forekommer inhabilitet. Det må i øvrigtogså lægges til grund, at de enkelte boligorganisationer har interne retningslinjer, der indeholder pligt forbestemte persongrupper til at oplyse boligorganisationen om relevante interesser eller engagementer uden forboligorganisationen.2.4.2.11. Andre ændringerEfter de gældende regler skal der ved sammenlægning af afdelinger ske en tilpasning af huslejerne indenfor en 10-årig periode. Kravet er velbegrundet i relation til den del af den samlede huslejebetalinger, der ved-

rører afdelingens drift. Derimod kan kravet i relation til den del af huslejebetalingen, der vedrører kapitalud-gifterne, udgøre en barriere for hensigtsmæssige sammenlægninger. Det foreslås derfor at erstatte dette kravmed en regel om, at huslejeforskelle, som skyldes forskellige kapitaludgifter, kan opretholdes i forbindelsemed sammenlægning af afdelinger. Samtidig er det hensigten at ophæve det administrativt fastsatte krav om,at kommunalbestyrelsen skal godkende sammenlægning af afdelinger.Afdelingsmødet skal efter gældende regler godkende sammenlægning af afdelingen med en anden afde-ling. Derimod skal afdelingsmødet ikke godkende opdeling af afdelingen. Med henblik på at sikre, at afde-lingsmødet tager stilling til alle organisatoriske ændringer i afdelingen, vil der blive indsat en bestemmelseom, at afdelingsmødet også skal godkende opdeling af afdelingen.For at give lejerne større indflydelse på egne anliggender vil det blive overladt til den enkelte afdeling selvat træffe beslutning om, hvilken vedligeholdelsesordning der skal gælde i den pågældende afdeling.Med henblik på at fremme et mere velfungerende beboerdemokrati vil alle husstandsmedlemmer over 18 årfå adgang til afdelingsmødet med ret til at stemme og ret til at blive valgt til de beboerdemokratiske organer.I dag er det kun lejerne, lejernes ægtefæller eller hermed sidestillede personer, der har disse rettigheder.2.5. Administration, drift og sideaktiviteter2.5.1. Gældende reglerEfter gældende regler har en almen boligorganisation som hovedformål at opføre, udleje og administrere,vedligeholde og modernisere almene boliger m.v. med tilhørende fællesfaciliteter.Boligorganisationens ledelse skal sikre en forsvarlig drift af boligorganisationen og dens afdelinger. Drif-ten skal tilrettelægges efter rationelle administrationsmetoder, og forvaltningsudgifterne, herunder admini-strationsudgifterne, skal søges holdt på det lavest mulige niveau. Administrationsudgifterne skal være kost-ægte – dvs. at indtægterne i form af administrationsbidrag m.v. skal fastsættes, så de svarer til de faktiskeudgifter på de forskellige administrationsområder.Lejen for en afdelings boliger fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi. Ved en afdelings ibrugtagelseskal lejen og fordelingen heraf på de enkelte lejemål godkendes af kommunalbestyrelsen. Det samme gældersenere ændringer i lejefordelingen. Kommunalbestyrelsen skal endvidere godkende forhøjelse af det beboer-indskud eller depositum, som lejerne betaler ved indflytning.Boligorganisationen skal vedligeholde ejendommen og holde boligerne forsvarligt ved lige. Boligorganisa-tionen skal årligt henlægge passende beløb hertil.Boligorganisationen vurderer som led i driften, hvorvidt der er behov for moderniserings- og forbedrings-arbejder o.l. Der må ikke henlægges (opspares) beløb over huslejen til disse formål. Beboerne kan på et afde-lingsmøde beslutte, at bestemte forbedringer kun udføres hos de lejere, som ønsker forbedringerne (afde-lingsfinansierede forbedringer). De pågældende arbejder finansieres med lån med en maksimal løbetid på 20år. Kommunalbestyrelsen skal godkende lejeforhøjelser som følge af forbedringsarbejder, hvis forhøjelsenoverstiger 1 pct. af lejen inden for et regnskabsår.Udover de nævnte kollektive forbedringer har den enkelte lejer ret til at udføre forbedringsarbejder i boli-gen og til at få godtgørelse herfor ved fraflytning (individuel råderet).Boligorganisationen kan udover sine hovedformål udøve aktiviteter, som har en naturlig tilknytning til bo-ligerne og administrationen af disse (sideaktiviteter). De nærmere regler om, hvilke sideaktiviteter boligor-ganisationerne kan udøve, er fastsat administrativt i en bekendtgørelse om sideaktiviteter. Der er tale om enudtømmende angivelse af de aktiviteter, der er tilladte (positivliste). Alle nye sideaktiviteter skal indberettestil kommunalbestyrelsen, som påser, at de opfylder gældende regler. Endelig er der krav om, at kommunal-bestyrelsen skal godkende visse sideaktiviteter.Boligorganisationen skal udarbejde særskilte regnskaber for boligorganisationen og dennes afdelinger.Regnskaberne skal revideres af en statsautoriseret eller registreret revisor. Det samlede regnskabsmateriale –dvs. regnskaber, spørgeskema, revisionsprotokollat og bestyrelsens årsberetning – indsendes til den tilsyns-førende kommunalbestyrelse.

2.5.2. Forslag til ændringer af reglerne om administration, drift og sideaktiviteter2.5.2.1. IndledningDet er et grundlæggende hensyn bag det gældende regelsæt, at boligorganisationerne skal drives forsvar-ligt, effektivt og moderne med henblik på at muliggøre et højt serviceniveau for alle grupper til en rimeligudgift. Boligerne skal løbende vedligeholdes og renoveres m.v. således, at de matcher nutidige krav til boli-gen og dermed er attraktive for de boligsøgende.Boligorganisationerne skal endvidere kunne indgå i et samspil med det omgivende samfund på passendeog fleksibel måde.Det er vurderingen, at det gældende regelsæt i vid udstrækning lever op til disse overordnede hensyn. Derer dog behov for at justere regelsættet på enkelte områder. Formålet med disse ændringer er primært afbu-reaukratisering og forenkling, jf. nedenfor.2.5.2.2. SideaktiviteterDe gældende regler om sideaktiviteter fastsætter i en positivliste de aktiviteter, som almene boligorganisa-tioner lovligt kan udøve ved siden af kerneopgaverne.De overordnede hensyn, som ligger bag de nuværende regler, er:– at der skal være en naturlig sammenhæng mellem hovedformålet (kerneområdet) for boligorganisatio-nens virksomhed og sideaktiviteterne,– at der ikke er en uacceptabel risiko for, at lejernes midler kan gå tabt,– at der ikke er tale om konkurrenceforvridning i forhold til private og andre virksomheder, herunder an-dre administratorer, samt– at skatteretlige hensyn ikke taler imod, at boligorganisationerne forestår opgaven, idet boligorganisatio-nerne er skattefri.Disse hensyn er fortsat relevante, hvorfor der fortsat vil blive opretholdt en stram regulering af sideaktivi-teterne i form af en positiv opregning af de tilladte aktiviteter (positivliste). Imidlertid er der behov for atjustere reglerne på visse områder, idet der på flere punkter er opstået nogle uhensigtsmæssige barrierer for enrække relevante aktiviteter i boligområderne.Dette foreslås at ske i form af tilladelse til nogle nye aktivitetsområder:– Nyopførelse og etablering samt udlejning af erhvervsarealer.– Administration af opførelse og drift af ustøttet byggeri (herunder bl.a. private udlejningsejendomme ogejerboliger).– Visse ejendomsserviceydelser til andre bygningsejere (i form af vedligeholdelse og pasning af gårdan-læg og andre arealer).De nuværende regler om sideaktiviteter giver kun de almene boligorganisationer muligheder for at etablereerhvervsarealer i begrænset omfang. Reglerne åbner mulighed for, at boligorganisationen med kommunalbe-styrelsens godkendelse kan nedlægge boliger med henblik på udlejning til erhverv. Der kan endvidere – meni yderst begrænset omfang - ske nyopførelse af erhvervsarealer med henblik på udlejning. Udlejningen skalske gennem et skattepligtigt aktie- eller anpartsselskab, som boligorganisationen ejer alle aktier eller anparteri.Erhverv kan bidrage til at skabe liv og variation i større områder, som ellers udelukkende består af boliger.Som et led i indsatsen i især de problemramte områder er der behov for at skabe bedre rammer for etableringaf erhverv - herunder bl.a. butikker og liberale erhverv - i lokalområdet. Der er således navnlig behov for atlempe betingelserne for, at boligorganisationerne kan administrere og eje nybyggede erhvervslokaler.Hovedsigtet med forslaget er således at gøre det nemmere at nyopføre erhvervslokaler, der ejes af en afde-ling af boligorganisationen.Kommunalbestyrelsen skal fortsat godkende dispositionen, og der vil fortsat skulle gælde forholdsvissnævre rammer for denne. Følgende betingelser skal således være opfyldt:– der er behov for erhvervsarealerne i boligområdet– omfanget af erhvervet skal stå i forsvarligt forhold til boligarealet, samt

erhvervsarealerne skal udskilles i en særlig afdeling (der lejer lokalerne ud til et aktie- eller anpartssel-skab, jf. nærmere nedenfor).Med henblik på at skabe en afbalanceret beboersammensætning i boligområderne bør det tilstræbes, at deri nybyggeriet sker en blanding af boliger med forskellige ejerformer. Der er derfor behov for, at boligorgani-sationerne kan administrere opførelse og drift af ustøttet byggeri i boligområdet.Efter de gældende regler har boligorganisationen kun begrænsede muligheder for at administrere opførelseog drift af byggeri, der ikke er opført med offentlig støtte, herunder ejerboliger, private udlejningsejendom-me eller private andelsboliger uden offentlig støtte.Det er i dag en meget kompliceret proces at samordne og koordinere opførelsen og drift af byggerier, derejes af forskellige bygherrer i et boligområde. Formålet med forslaget om, at boligorganisationen kan admi-nistrere opførelse og drift af disse byggerier, er således at fremme den nævnte samordning og koordinationog dermed mulighederne for at tilvejebringe et boligområde med blandede byggerier.Samtidig vil boligorganisationerne kunne drage fordel af deres tilstedeværelse lokalt, og de vil kunne ud-nytte deres eksisterende administrative kapacitet med hensyn til løsning af de nævnte opgaver. Det skal un-derstreges, at boligorganisationen fortsat ikke må eje de pågældende boliger, hverken under eller efter opfø-relsen. Der er således alene tale om en administrationsopgave. Aktiviteten skal udøves gennem et aktie- elleranpartsselskab, jf. nærmere nedenfor.Forslaget om at give boligorganisationerne adgang til at tilbyde visse ejendomsserviceydelser til andrebygningsejere i lokalområdet (i form af vedligeholdelse og pasning af gårdanlæg og andre arealer) skal ses isammenhæng med sidstnævnte forslag.Den eksisterende bekendtgørelse om sideaktiviteter foreslås derfor på denne baggrund revideret.Sideaktiviteterne gives således ikke fri, men i forbindelse med revision af den gældende positivliste fore-slås en række justeringer, lempelser og mere fleksible rammer for de almene boligorganisationer og de til-synsførende kommuner.Adgangen til at udføre de nævnte aktiviteter vil blive afgrænset til det boligområde, hvor den pågældendeboligorganisation eller administrerede organisationer har én eller flere afdelinger.Det vil være en betingelse for iværksættelse af de nævnte aktiviteter, at disse udøves gennem et selskab,der er skattepligtigt. Boligorganisationen kan foretage indskud i selskabet. Kommunalbestyrelsen skal god-kende såvel indskud som de konkrete aktiviteter, som udøves gennem selskabet. Der kan udøves flere for-skellige aktiviteter i samme selskab. For at sikre, at boligorganisationerne ikke kan påføre private leverandø-rer af samme ydelser urimelig konkurrence, skal indskuddet ske efter markedsøkonomiske investeringsprin-cipper og med henblik på at opnå en normal forrentning af de investerede midler. Herved tilgodeses de om-talte konkurrencemæssige og skatteretlige hensyn. Endelig vil det være en betingelse, at boligorganisationenkun hæfter med sit indskud for tab i selskabet. Der vil ikke blive fastsat krav om indskuddets størrelse ellerkrav til deltagerkredsen i selskabet. Disse forhold forudsættes reguleret i de vilkår, som kommunalbestyrel-sen stiller for sin godkendelse.Boligorganisationernes nuværende adgang til at udøve sideaktiviteter – dvs. adgangen til både at fortsætteog påbegynde aktiviteter i henhold til de nuværende regler – forudsættes i øvrigt som udgangspunkt opret-holdt.De nuværende regler om administration af opførelse og drift af erhvervslokaler, som hverken boligorgani-sationen eller en afdeling ejer, vil dog blive ændret således, at fremtidige aftaler herom skal opfylde de nyeregler. Reglerne om ejerskab samt administration af opførelse og drift af ferieboliger vil ligeledes blive æn-dret, således at boligorganisationen ikke for fremtiden kan tage sådanne initiativer. Baggrunden for opstram-ningerne på de nævnte punkter er konkurrencehensyn.Udover de nævnte ændringer vil der blive foretaget nogle mindre udvidelser af og lempelser i det nuvæ-rende regelsæt. Der vil bl.a. blive givet mulighed for, at boligorganisationerne kan eje og drive it-netværk påsamme måde, som de i dag kan eje og drive anlæg til radio- og tv-signalforsyning. Der vil endvidere bliveåbnet for en bredere adgang til at udvikle og sælge viden om støttet byggeri, herunder udgive bøger, sælge

administrative systemer og edb-baserede produkter o.l. til boligadministration, herunder til administration afstøttet byggeri. De nævnte ændringer vil ikke blive betinget af krav om udskillelse i et særligt skattepligtigtselskab, idet aktiviteterne - ligesom hovedparten af de nuværende sideaktiviteter - enten er meget tæt for-bundne med boligorganisationens kerneaktiviteter eller er af meget begrænset økonomisk betydning.Som led i en overgang til en udvidet aftalestyring vil reglerne om indberetning af sideaktiviteter til kom-munalbestyrelsen og reglerne om kommunal forhåndsgodkendelse af visse sideaktiviteter endvidere bliveforenklet. De gældende indberetningskrav vedrørende sociale aktiviteter, der omfatter andre end beboerne iboligorganisationen, bibeholdes dog uændret.2.5.2.3. Øvrig afbureaukratisering og forenklingMed henblik på at forenkle og afbureaukratisere regelsættet og dermed frigøre kommunale ressourcer tilden fremadrettede dialog med boligorganisationerne foreslås det at fjerne en række krav om kommunalbesty-relsens godkendelse o.l. Endvidere er der behov for afbureaukratisering, forenkling og tydeliggørelse afyderligere en række regler på driftsområdet.I almenlejeloven foreslås på denne baggrund gennemført ændringer, som alle vedrører kommunalbestyrel-sens godkendelser.Det foreslås, at reglen om kommunalbestyrelsens godkendelse af ændringer i fordeling af lejen på de en-kelte boliglejemål ophæves. Endvidere foreslås, at kommunalbestyrelsen ikke længere skal godkende forhø-jelse af beboerindskud, hvis det samlede beboerindskud ikke overstiger 200 kr. pr. m2. Endelig foreslås, atreglerne om kommunalbestyrelsens godkendelse af huslejeforhøjelser som følge af forbedringsarbejder o.l. ialmenlejeloven ændres, således at kommunalbestyrelsen kun skal godkende forhøjelser, der overstiger 5 pct.af årslejen (mod nu 1 pct.).I almenboligloven foreslås reglen om finansiering af afdelingsfinansierede forbedringsarbejder, der iværk-sættes efter ønske fra de enkelte lejere, ændret således, at der gives mulighed for, at der kan optages lån meden løbetid på op til 30 år (mod i dag 20 år). Hensigten med forslaget er at skabe en bedre sammenhæng mel-lem forbedringsarbejdernes levetid og optagne låns løbetid.De administrativt fastsatte regler om regnskabsaflæggelse, herunder brug af kontoplaner m.v., har fungereti en årrække, og der er fra flere sider fremsat ønsker om, at skemaerne bliver mere enkle at arbejde med. Derer ligeledes behov for, at det særlige spørgeskema revideres, så det giver et mere ”bredspektret” billede afboligorganisationens og afdelingernes drift end det nuværende skema.Undersøgelser foretaget henholdsvis af Landsbyggefonden (2001 og 2004) og af det daværende Socialmi-nisterium (2005) har endvidere peget på, at der er boligorganisationer, der enten henlægger for meget ellerfor lidt til vedligeholdelse. Der er ligeledes eksempler på, at boligorganisationer i strid med gældende reglerhenlægger til forbedringer. Senere undersøgelser viser desuden, at reglerne om kostægte administrationsbi-drag heller ikke altid overholdes.Der vil på denne baggrund blive igangsat et arbejde med henblik på at modernisere de gældende revisions-og regnskabsregler, herunder af kontoplaner, spørgeskema og revisionsinstruks. Det er hensigten, at der iforlængelse heraf skal gennemføres en særlig oplysnings- og vejledningsindsats på området, der skal sikre, atboligorganisationerne konterer korrekt og ensartet samt følger de gældende regler om henlæggelser til vedli-geholdelse.Udover disse ændringer vil der blive givet mulighed for, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationenkan aftale at forhøje maksimumbeløbet for godtgørelse af forbedringsarbejder udført af de enkelte beboeremed 50.000 kr., således at det udgør 150.000 kr. Den gældende nedskrivningsperiode på højst 20 år for denævnte arbejder fastholdes. Formålet er at give boligorganisationerne og den enkelte lejer større handlefri-hed. Ændringen skal ses i lyset af bestræbelserne på at fastholde og tiltrække ressourcestærke beboere ogdermed sikre en afbalanceret beboersammensætning.Endvidere vil den eksisterende regel om kommunalbestyrelsens godkendelse af huslejenedsættelse ved in-destående låns udamortisering i afdelinger, der alene indeholder sociale institutioner, blive ophævet. Bag-

grunden er habilitets- og forenklingshensyn, idet kommunalbestyrelsen typisk vil have interesse i en husleje-nedsættelse for de pågældende institutioner.2.6. Boligorganisationernes egenkapital2.6.1. Gældende reglerDe almene boligorganisationers egenkapital består af arbejdskapital og dispositionsfond samt en rækkemindre poster (boligorganisationsandele, garantikapital og opskrivningshenlæggelser). Midler i arbejdskapi-talen og dispositionsfonden stammer overvejende fra lejerindbetalinger og fra boligorganisationernes drifts-overskud. Herudover er der byggefonden, hvor friværdien i afdelingernes ejendomme opsamles, men somikke er en egentlig del af egenkapitalen. I stedet udgør byggefonden en afdeling af boligorganisationen.Boligorganisationerne, herunder forretningsførerorganisationer m.v., kan opbygge enarbejdskapital.Ar-bejdskapitalen står til rådighed for boligorganisationen som likvid pengebeholdning til håndtering af udlæg,start af projekter, imødegåelse af tab, tilskud til afdelingerne m.v., og opbygges af overskud fra boligorgani-sationens drift. Kommunalbestyrelsen kan fastsætte et maksimum for arbejdskapitalen, men der er intet kravherom.Almene boligorganisationer med undtagelse af forretningsførerorganisationer m.v. skal have endispositi-onsfond.Dispositionsfondens midler udgør en særlig sikkerhedskapital, der skal kunne anvendes som stød-pude over for eventuelle uforudsete begivenheder, som i væsentlig grad vil kunne påvirke boligorganisatio-nens eller dens afdelingers økonomiske stilling.Dispositionsfondens vigtigste indtægtskilder er særlige afdelingsbidrag, opkrævet fra lejerne over huslejen,likvide midler, der opstår i forbindelse med udamortiserede prioriteter, samt forrentning af indestående mid-ler. Hertil kommer en række mindre indtægtskilder.Desærlige afdelingsbidragudgør 211 kr. pr. lejemålsenhed årligt, indtil dispositionsfondens disponible deludgør 4.090 kr. pr. lejemålsenhed (2008). Hvis fonden nedbringes under dette beløb, skal der på ny foretagesårlige henlæggelser. Beløbene reguleres med nettoprisindekset. Boligorganisationen kan beslutte, at afdelin-gerne skal betale bidrag, selvom dispositionsfondens minimum er nået.Når de oprindelige prioritetslån er udamortiserede, ophører lejernes betaling ikke, idet lejebetalingen tilkapitaludgifterne fastfryses på et niveau, svarende til den sidste betaling i en nærmere fastsat betalingsperio-de. I det nyere byggeri udgør betalingsperioden 35 år. Delikvide midler,der fremkommer herved, skal ifølgegældende regler indbetales til Landsbyggefonden (2/3af de likvide midler) og dispositionsfonden (1/3af mid-lerne).Dispositionsfondens midler kan anvendes til en række nærmere bestemte formål, ligesom der er fastsat reg-ler for, hvordan dispositionsfonden kan støtte det enkelte formål, jf. nedenstående oversigt.

Ved udlån gælder, at dispositionsfondens midler samlet set mindst skal forrentes med diskontoen minus 2pct. point med undtagelse af udlån til dækning eller forebyggelse af tab i afdelinger eller imødegåelse af eks-traordinære tab i boligorganisationer, hvor der ikke er fastsat en mindsterente.Byggefondener ikke en del af egenkapitalen, men udgør en særlig afdeling af boligorganisationen. Fondenhavde oprindeligt til formål at sikre en vis selvfinansiering af det almene byggeri.Byggefondens aktiver består først og fremmest af indestående i de enkelte afdelinger som følge af afdragpå afdelingens oprindelige prioriteter. Der er således ikke tale om likvide midler, men om ’papirpenge’. Nårde oprindelige lån udamortiseres, ophører overførsel til byggefonden, og i stedet indbetales de likvide midler,som fremkommer i denne forbindelse, kontant til dispositionsfonden.Herudover indbetales de pligtmæssige bidrag efter almenboliglovens §§ 79 og 80 til byggefonden til videreindskud i Landsbyggefonden, ligesom midler fra egen trækningsret tilbageføres til afdelingerne via bygge-fonden.Boligorganisationen kan i forbindelse medkapitalforvaltningenaf dispositionsfondens og afdelingernesmidler oppebære udgifter og indtægter.Med hensyn til afdelingernes midler, kan organisationen beslutte, om der skal væreseparatellerfælles for-valtningaf disse. Fælles forvaltning indebærer, at forvaltningen sker samlet i boligorganisationens regi viaen fælles bank- og depotbeholdning. Ved separat forvaltning etablerer organisationen separate bank- og de-potbeholdninger. Boligorganisationens midler kan indgå i fælles forvaltning.Der er fastsat særlige regler omforrentningi forbindelse med boligorganisationernes kapitalforvaltning.Dispositionsfondsmidler og afdelingsmidler i fælles forvaltning skal mindst forrentes med en mindsterente,der er fastsat som Nationalbankens diskonto minus 2 pct. point. Hvis boligorganisationen er i stand til at

opnå en forrentning af de forvaltede midler, der overstiger mindsterenten, kan den selv beholde den oversky-dende nettorenteindtægt. Boligorganisationen kan derimod ikke oppebære en nettorenteindtægt på afde-lingsmidler, der er i separat forvaltning. Udlån af midler må højst ske til rente på diskontoen plus 1 pct. po-int.Hvis en boligorganisation får problemer med via sin egen renteindtjening at dække den krævede forrent-ning, må det manglende beløb hentes i arbejdskapitalen. Arbejdskapitalen kan herved eventuelt blive nega-tiv.Boligorganisationen kan tilbageføre en del af nettorenteindtægten som tilskud til afdelingerne. Resterendeoverskud indgår i arbejdskapitalen.Der gælder særlige regler for forretningsførerorganisationer m.v. og boligorganisationer, der varetager an-dre boligorganisationers kapitalforvaltning. Forretningsførerorganisationer kan på sædvanlig vis oppebæreen nettorenteindtægt ved fælles forvaltning. Øvrige boligorganisationer, der forestår forvaltning af flere bo-ligorganisationers og deres afdelingers midler, herunder almene andelsselskaber, kan imidlertid ikke oppe-bære en rentemarginal.2.6.2. Forslag til ændringer af reglerne om boligorganisationernes egenkapital2.6.2.1. IndledningDe overordnede boligpolitiske hensyn, som ligger bag reguleringen af egenkapitalen og den samlededriftsøkonomi er først og fremmest hensynet til at fastholde et boligsocialt lejeniveau, herunder at undgå, atder sker pludselige lejestigninger. Der må principielt ikke budgetteres med overskud i boligorganisationen,og et evt. overskud bør vende tilbage til lejerne i form af lavere husleje. Udgangspunktet for boligorganisati-onernes driftsøkonomi er således på den ene side, at indtægterne skal balancere udgifterne, og på den andenside, at udgifterne skal holdes på et så lavt niveau som muligt.På den anden side er det klart, at det ikke lader sig gøre at drive en boligorganisation uden en vis egenkapi-tal til igangsætning af nye aktiviteter, til afdækning af risici i forbindelse med byggesager, til uforudsete ud-giftsstigninger m.v. Selvom der ikke bør budgetteres med overskud på driften, må der således fortsat væremulighed for, at boligorganisationerne kan opbygge en vis egenkapital.Arbejdskapitalen skal som den ene del af egenkapitalen fortsat have som formål at fungere som pengebe-holdning til håndtering af boligorganisationens daglige forretninger, herunder til afdækning af opståede tabpå boligorganisationens drift.Dispositionsfonden skal som den anden del af egenkapitalen som udgangspunkt disponeres til afdelinger-ne. Det primære formål med dispositionsfonden er således at virke som stødpudekapital i forbindelse medeventuelle tab og i forbindelse med fremtidssikring og derved medvirke til, at de almene boligafdelinger tilstadighed både er økonomisk og socialt velfungerende samt fysisk fremstår i god og tidssvarende standard.Herudover virker dispositionsfonden i særlige tilfælde som stødpudekapital i forhold til boligorganisatio-nen, herunder i forbindelse med ekstraordinære tab, som truer organisationens fortsatte eksistens.2.6.2.2. DispositionsfondenSom nævnt ovenfor er der i dag en ganske omfattende og detaljeret regulering afdispositionsfondens an-vendelsesområde,herunder om formen for og undertiden også om størrelsen af fondens medvirken. En sådancentralt fastsat og detaljeret regulering synes ikke i alle tilfælde at være hensigtsmæssig eller optimal, idetden hverken er fleksibel i forhold til lokalt forskellige behov eller i forhold til nye anvendelsesbehov.Det foreslås derfor, at den gældende detaljerede regulering ophæves og erstattes med en bredere formuleretformålsbestemmelse, idet den gældende obligatoriske anvendelse til dækning af afdelingernes tab som følgeaf ledige boliger dog fortsat fastholdes. Fokus for dispositionsfonden skal fortsat være afdelingerne, og detforeslås, at hovedformålet er at medvirke til at sikre afdelingernes fortsatte beståen som tidssvarende boligerog boligområder ved at medvirke til fysisk, økonomisk og social opretning af afdelingerne. For ikke atskrævvride huslejestrukturen foreslås det tillige, at eventuelle lejenedsættelser ikke må medføre, at den efter-

følgende leje står i et urimeligt forhold til lejen i sammenlignelige boliger. Herudover vil fondens midlerkunne medgå til at sikre boligorganisationens fortsatte beståen, herunder i forbindelse med etablering af nyeafdelinger samt i forbindelse med ekstraordinære tab.Efter de gældende regler skal der opkrævessærlige afdelingsbidragtil dispositionsfonden, indtil fondenhar nået en vis størrelse. Overstiger dispositionsfonden den fastsatte beløbsgrænse, kan der fortsat opkrævesbidrag.Med henblik på at sikre, at der ikke i lejen indgår unødvendige udgifter, er det hensigten administrativt atophæve muligheden for at opkræve særlige afdelingsbidrag til dispositionsfonden, såfremt den overstigerminimum.2.6.2.3. Fordeling af renteindtægterEfter de gældende regler kan boligorganisationen opnå en renteindtægt som følge af forvaltning af afdelin-gernes hensatte midler først og fremmest til den planlagte vedligeholdelse, idet forskellen mellem mindste-renten (diskontoen minus 2 pct. point) og den faktiske forrentning tilfalder boligorganisationen. Reglerne harden fordel, at afdelingerne uanset renteudviklingen altid er garanteret en vis minimumsforrentning af de hen-satte midler. Reglerne har imidlertid også den effekt, at afdelingerne i de fleste perioder ikke er sikret denoptimale forrentning af midlerne, idet minimumsrenten typisk ligger under markedsrenten. Det er ikke hen-sigtsmæssigt, at afdelingernes hensættelser ikke forrentes optimalt, hvorfor det er hensigten administrativt atfastsætte, at afdelingsmidler i fællesforvaltning altid skal tilskrives den fulde forrentning. Det bemærkes, atdette også vil betyde, at forrentningen af midlerne i perioder, hvor markedsrenten ligger under den nuværen-de minimumsrente, vil blive lavere end i dag.For den foreslåede administrationsorganisation, jf. forslagets § 1, nr. 9, medfører dette, at afdelingsmidler,som indgår i administrationsorganisationens fællesforvaltning, ligeledes skal tilskrives den faktiske forrent-ning.2.6.2.4. ArbejdskapitalenEfter de gældende regler kan kommunalbestyrelsen fastsætte etmaksimum for arbejdskapitalensstørrelse.Det synes ikke hensigtsmæssigt med en sådan detaljeret regulering, idet det er vanskeligt at fastslå, hvor storden nødvendige arbejdskapital skal være, ligesom behovet for arbejdskapital kan variere over tid. Det fore-slås derfor, at adgangen til at fastsætte et maksimum ophæves.Efter de gældende regler udgøresarbejdskapitalens indtægteraf overskud fra boligorganisationens års-regnskab, og det vil i hovedsagen sige af nettorenteindtægter. Med forslaget om fuld forrentning af afdelin-gernes hensatte midler vil boligorganisationernes muligheder for at generere et overskud ad denne vej blivereduceret.Med henblik på at gøre det muligt for boligorganisationer, herunder den foreslåede administrationsorgani-sation, at oparbejde den nødvendige arbejdskapital, er det hensigten administrativt at fastsætte, at boligorga-nisationen kan beslutte, at der over lejen skal opkræves et bidrag til arbejdskapitalen.2.6.2.5. ByggefondenDet foreslås, at byggefonden ophæves. Afdelingernes opsparing i form af afdrag på de oprindelige priori-tetslån registreres efter gældende regler som byggefondens indestående i afdelingerne og har således kunregnskabsmæssig karakter. Tilsvarende gælder, at byggefonden tjener som et regnskabsmæssigt gennem-gangsled for indbetaling af de pligtmæssige bidrag og for tilskud fra trækningsretten. I stedet foreslås, atopsparing, pligtmæssige bidrag og tilskud fra trækningsretten bliver konteret de relevante steder i afdelings-regnskabet og i regnskabet for boligorganisationens dispositionsfond.

2.7. Andre forhold vedrørende byggeri2.7.1. Gældende reglerKommunalbestyrelsen meddeler på statens vegne tilsagn om statslig ydelsesstøtte til nyt alment boligbyg-geri. Tilsagnet indebærer endvidere, at kommunen medfinansierer byggeriet i form af kommunal grundkapi-tal. Det er således kommunalbestyrelsen, som tager beslutning om omfanget og karakteren af det almenebyggeri i kommunen. Kommunalbestyrelsens tilsagn gives på baggrund af en vurdering af det lokale behovfor alment nybyggeri. Kommunalbestyrelsen skal påse, at tilsagnsmodtageren opfylder de vilkår for støttetil-sagnet, som er fastsat i lovgivningen og ved administrative regler. Det drejer sig både om krav til produktetog krav til byggeprocessen og planlægningen af denne. Med henblik på støttesagsbehandlingen skal kommu-nalbestyrelsen indberette alle tilsagn til Velfærdsministeriets administrative informations- og forvaltningssy-stem BOSSINF-STB.Det er en forudsætning for kommunalbestyrelsens meddelelse af tilsagn, at bygherren findes i konkurrencemellem såvel almene som private bygherrer. Det er overladt til kommunalbestyrelsen at fastsætte kriterierfor, hvilken bygherre der tildeles opgaven. Kravet om konkurrence gælder alene ved nybyggeri, og kommu-nalbestyrelsen kan i visse nærmere angivne tilfælde beslutte, at der ikke skal afholdes konkurrence.Almenboligloven indeholder mulighed for at godkende forsøg, hvis forsøget retter sig mod nye byggeme-toder, boligformer eller forhold vedrørende driften af alment byggeri. I forbindelse med forsøget kan vel-færdsministeren i særlige tilfælde tillade, at de fastsatte bestemmelser for alment byggeri fraviges. Der erikke i dag knyttet en særlig økonomisk støtte til forsøgene.Med hensyn til forhold vedr. finansiering og de økonomiske vilkår for nybyggeriet henvises til afsnit 2.2.2.7.2. Forslag til ændringer af andre forhold vedrørende byggeri2.7.2.1. IndledningDet er et grundlæggende hensyn bag det gældende regelsæt, at almene boliger skal tilvejebringes med ud-gangspunkt i en lokal vurdering af boligbehovet og med stor frihed til at tilrettelægge karakteren og kvalite-ten af nybyggeriet. Samtidig bør reglerne vedrørende tilsagnsgivningen være så enkle og smidige som mu-ligt.Det vurderes, at det gældende regelsæt i vid udstrækning lever op til disse hensyn. Der er dog behov for atjustere regelsættet på visse områder, og det foreslås dels at afskaffe bygherrekonkurrencen, dels at etablereen forsøgsbevilling. Med forslagene er der lagt vægt på, at der sker en afbureaukratisering og forenkling afprocesreguleringen omkring nybyggeriet, og at der sikres en fortsat udvikling af boligbyggeriet, herunderikke mindst af nybyggeriets energimæssige kvalitet.Ud over de nævnte lovændringer er det hensigten at foretage en vidtgående forenkling og modernisering afVelfærdsministeriets administrative informations- og forvaltningssystem BOSSINF-STB. Der gennemføresbl.a. obligatorisk digital indberetning fra bygherre til kommune, en markant forenklet og moderniseret kon-toplan for økonomioplysninger samt mere vægt på belysning af totaløkonomi. Som led i regeringens bygge-politiske handlingsplan fra maj 2007 er det er endvidere hensigten at indføre bygherrenøgletal i det almenebyggeri i efteråret 2009 via en ændring af nøgletalsbekendtgørelsen, parallelt med det statslige byggeri. Byg-herrenøgletallene skal bestå af såvel procesnøgletal – på linje med de eksisterende entreprenørnøgletal – somproduktnøgletal (vurdering af det færdige byggeri). Der vil dermed være krav om nøgletal for de tre centraleaktører i byggeriet, bygherrerne, rådgiverne og entreprenørerne.2.7.2.2. BygherrekonkurrencenDet foreslås at ophæve kravet om, at kommunalbestyrelsens tilsagn om ydelsesstøtte til etablering af alme-ne boliger skal meddeles på grundlag af en gennemført bygherrekonkurrence.Bygherrekonkurrencen blev indført i det almene byggeri ved lov nr. 1088 af 17. december 2002. Den blevindført med henblik på at styrke varetagelsen af bygherreopgaven i det almene byggeri. Med indførelsen afbygherrekonkurrencen blev der stillet krav om, at kommunalbestyrelsen som forudsætning for sit tilsagn skal

finde bygherren i åben konkurrence, ligesom den mulige bygherrekreds blev udvidet med henblik på, at ogsåprivate kan være bygherrer.Ordningen har fået en meget begrænset effekt, idet bygherrekonkurrencen kun i begrænset omfang harmedført, at bygherrerollen er blevet tildelt andre end den kommende driftsherre (og bygningsejer). Dettesynes især at bero på, at private bygherrer ikke ønsker at påtage sig risikoen i forbindelse med det flerårigesælgeransvar. Hertil kommer, at afholdelsen af bygherrekonkurrencen medfører meromkostninger for bygge-riet, som giver pres på anskaffelsessummen, og som under prisforhold, der begrænses af maksimumsbeløbe-ne, vil kunne vanskeliggøre totaløkonomiske overvejelser.2.7.2.3. ForsøgsbevillingDet foreslås, at der oprettes en forsøgsbevilling med henblik på at yde tilskud til igangsættelse, evalueringog formidling af forsøg i både det almene nybyggeri og i det eksisterende byggeri.Baggrunden herfor er et stadig mere presserende behov for generelt at udvikle det almene byggeri, herun-der ikke mindst at reducere energiforbruget i boligsektoren. Af regeringsgrundlaget ”Mulighedernes sam-fund” og den politiske aftale af 21. februar 2008 om den danske energipolitik i årene 2008-2011 fremgår det,at det er regeringens målsætning, at nye bygninger i 2020 skal bruge 75 pct. mindre energi end i dag og alle-rede fra 2010 skal forbruget reduceres med mindst 25 pct. Hvis disse mål skal nås, skal der sættes målrettetind over for nybyggeriet, således at dette – med respekt for bl.a. arkitektoniske og indeklimatiske forhold –løbende udvikles konstruktionsmæssigt, med hensyn til krav til komponenter m.v. Også i det eksisterendebyggeri er der behov for at udvikle nye energieffektive løsninger.Den almene sektor har allerede givet store bidrag til udviklingen af boligbyggeriet, idet sektoren har givetmulighed for at gennemføre byggetekniske forsøg i fuld skala. Dette sammenholdt med oprettelsen af Byg-geskadefonden i 1986 giver enestående muligheder og (garanti)betingelser for at iværksætte og gennemføreforsøg i byggesektoren, som forudsætningsvist skal udbredes og stilles til rådighed også for den private sek-tor. Netop det forhold, at resultaterne skal stilles til rådighed for alle, gør, at der i byggesektoren i øvrigt op-træder en vis tilbageholdenhed med at egenfinansiere forsøgene og deres udbredelse.Det er derfor væsentligt, at mulighederne for at understøtte kvalitet og effektivitet i den almene sektor og idansk byggeri generelt gennem etablering af forsøg forstærkes. Det almene byggeri står over for betydeligeudfordringer, herunder som nævnt ovenfor i forbindelse med at skabe forbedrede energi- og ressourcebespa-rende løsninger. Hertil kommer fortsatte krav om billiggørelse af byggeriet gennem effektivisering af bygge-processen, herunder industrialiseret modulbyggeri og effektiv arealudnyttelse. Endelig er der behov for for-bedringer af byggeriets og boligernes standard, reduktion af driftsudgifter, hensigtsmæssige renoveringsløs-ninger, forbedringer af bomiljøet m.v.På den baggrund foreslås, at der i perioden 2010-2013 afsættes 10 mio. kr. årligt på finansloven til etable-ring af forsøg i det almene byggeri.2.7.2.4. TagboligerDet foreslås at udvide de eksisterende muligheder for at indrette tagboliger i almene ejendomme. Med deforeslåede ændringer af ejerlejlighedsloven i forslagets § 3 bliver det muligt at etablere tagboliger som priva-te udlejningsboliger, andelsboliger og ejerboliger. Det er vurderingen, at etablering af en eller flere af disseboligtyper vil kunne medvirke til at ændre beboersammensætningen i et problemramt alment boligområde.Derved indføres endnu et redskab, som boligorganisationerne og kommunerne kan anvende i deres indsats ide pågældende boligområder.3. Økonomiske konsekvenser for det offentligeFlere af lovforslagets initiativer har økonomiske konsekvenser for det offentlige. De økonomiske konse-kvenser belyses først for forslagene vedrørende finansieringen af det almene nybyggeri og herefter for for-slagene vedrørende styringen af den almene sektor. Efterfølgende sammenfattes de samlede økonomiskekonsekvenser af lovforslaget. Det bemærkes, at for flere af forslagene er de udgiftsmæssige skøn forbundet

med en betydelig usikkerhed, blandt andet som følge af usikkerhed om forslagenes adfærdsmæssige virknin-ger.3.1. Økonomiske konsekvenser for det offentlige af forslagene om finansieringenDe økonomiske konsekvenser vedrørende forslag om finansieringen af nybyggeriet er skønnet med ud-gangspunkt i budgetteringsforudsætningerne på finansloven for 2009 (FL09). Der er ved beregningerne for-udsat en uændret aktivitet i forhold til det budgetterede tilsagnsniveau, og for de forslag, som har økonomi-ske konsekvenser i 2009 endvidere, at tilsagnene i 2009 fordeler sig ligeligt i de to halvår. De forslag, sompåvirker huslejeniveauet, har ikke kun betydning for finansieringsstøtten til nybyggeriet (statslig ydelsesstøt-te og kommunal grundkapital), men også for udgifterne til individuel boligstøtte. I de økonomiske konse-kvenser vedrørende finansieringsforslagene indgår 1. årseffekten af ændringer i boligstøtteudgifterne.3.1.1. Nedsat startlejeForslaget om en nedsættelse af startlejen realiseres ved en reduktion af beboerbetalingsprocenten fra 3,4 til2,8 pct., hvilket bidrager til højere udgifter til statslig ydelsesstøtte. I modsat retning trækker, at den maksi-male løbetid på lånene forlænges med 5 år fra 35 til 40 år, at overskydende beboerbetaling i hele den maksi-male løbetid indbetales til staten, at den løbende regulering af beboerbetalingen ændres fra � af inflations-takten til fuld inflationsregulering de første 20 år samt, at perioden hvor beboerbetalingen reguleres, forlæn-ges med 10 år fra 35 til 45 år.Med den foreslåede model skønnes der at blive tale om mindreudgifter til ydelsesstøtte, ungdomsboligbi-drag og individuel boligstøtte på 38,5 mio. kr. i 2009 og 81,5 mio. kr. årligt i 2010-2012.Den foreslåede overgangsordning som medfører, at de byggerier som ikke er taget i brug endnu kan omfat-tes, skønnes ikke at medføre nævneværdige mindreudgifter, idet det forventes at omfatte et mindre antalbyggerier.3.1.2. Forhøjelse af maksimumsbeløbetForslaget om en forhøjelse af maksimumsbeløbene på 6 pct. for tilsagn givet fra 1. juli 2009 for familie- ogungdomsboliger i de kommuner, hvor maksimumsbeløbene blev forhøjet for ældreboliger i 2008, samt foralle boligtyper i 6 yderligere kommuner, medfører en højere anskaffelsessum for nye almene boliger. Det erforudsat, at forhøjelsen udnyttes med 90 pct., samt at tilsagnene fordeler sig geografisk som i perioden 2002-2008.Deoffentlige merudgifter til finansieringsstøtte og individuel boligstøtte skønnes at udgøre i alt 16,9mio. kr. i 2009 og 42,4 mio. kr. årligt i 2010-2012.3.1.3. Ændret løbende regulering af maksimumsbeløbetForslaget om en regulering af maksimumsbeløbene med et indeks, hvor nettoprisindekset og lønindeksetfor den private sektor hver tæller med 50 pct., må i begrænset omfang forventes at føre til en stigning i an-skaffelsessummerne for de projekter, som nu ligger på maksimumsbeløbsgrænsen.Under forudsætning af, at lønindekset for den private sektor årligt stiger 1,8 pct. point mere end nettopris-indekset, jf. skøn for 2010 i ”Økonomisk Redegørelse, December 2008” (Finansministeriet), vil maksi-mumsbeløbsgrænserne realt blive forhøjet med 0,9 pct. årligt. Over tid vil forskellen i forhold til den oprin-delige regulering af maksimumsbeløbet således stige. Antages det, at 20 pct. af det almene byggeri årligt viludnytte forhøjelsen af beløbsgrænserne, og at stigningen i anskaffelsessummen for disse projekter i 2010udgør 0,9 pct., 1,5 pct. i 2011 og 1,8 pct. i 2012, vil de offentlige merudgifter til finansieringsstøtte og indi-viduel boligstøtte som følge heraf udgøre 5,2 mio. kr. i 2010, 8,8 mio. kr. i 2011 og 10,6 mio. kr. i 2012.3.1.4. Midlertidig nedsættelse af kommunal grundkapitalForslaget om nedsættelsen af den kommunale grundkapital fra 14 til 7 pct. fra 1. juli 2009 til udgangen af2010 for familie-, ungdoms og ældreboliger samt for plejeboliger med tilsagn i 2010 (grundkapitalen forplejeboliger er allerede nedsat til 7 pct. i 2009), skønnes at føre til statslige merudgifter til ydelsesstøtte tilalmene boliger på 68,5 mio. kr. i 2009 og 506,6 mio. kr. i 2010. De kommunale mindreudgifter til grundka-pital til almene boliger skønnes at udgøre 72,5 mio. kr. i 2009 og 535,6 mio. kr. i 2010. De statslige merud-

gifter til ydelsesstøtte til friplejeboliger skønnes i 2010 at udgøre 23,4 mio. kr. Der ydes ikke kommunalgrundkapital til friplejeboliger.At mindreudgifterne til grundkapital overstiger merudgifterne til ydelsesstøtte for almene boliger, skyldesalene budgetteringstekniske forhold vedrørende ydelsesstøtten.3.1.5. Nye energikrav og totaløkonomiForslagene om indførelse af energitillæg til maksimumsbeløbet samt om opjustering af den maksimale bo-ligstørrelse skønnes at føre til offentlige merudgifter. Herudover vil skærpelsen af energikravene i 2010 i sigselv bidrage til merudgifter, idet der for nybyggeriet i et vist omfang må forventes et øget bruttoboligareal pågrund af øget isolering.Indførelse af energitillæg til maksimumsbeløbetForslag om et energitillæg til maksimumsbeløbet, differentieret efter boligens art (rækkehus, etagebolig),medfører en højere anskaffelsessum i nybyggeriet. Under forudsætning af, at energitillægget udnyttes fuldtud, samt at tilsagnene fordeler sig på boligens art som det almene byggeri opført i 2003-2007, vil de offentli-ge merudgifter til finansieringsstøtte og individuel boligstøtte udgøre i alt 58,5 mio. kr. i 2009 og 132,1 mio.kr. årligt i 2010-2012, hvis energirammen nedsættes med 25 pct. i 2010.I det omfang de skærpede energikrav i 2010 gennemføres helt eller delvist ved øget isolering, vil de, hvisnettoboligarealet skal fastholdes, medføre en generel forhøjelse af bruttoarealet i det almene nybyggeri. Detskønnes, at for omkring � af de nyopførte boliger fastholdes nettoarealet ved en forøgelse af bruttoetagearea-let på 1 m�. De offentlige merudgifter til finansieringsstøtte og individuel boligstøtte vil på den baggrundudgøre 3,7 mio. kr. i 2009 og 8,1 mio. kr. årligt i 2010-2012, forudsat meromkostningen svarer til den gen-nemsnitlige m2-pris for en familiebolig, jf. FL09.Opjustering af den maksimale boligstørrelseForslag om en opjustering af det gældende arealmaksimum på 110 m2til 115 m2skønnes kun at få konse-kvenser for familieboligbyggeriet, idet der i dag alene opføres familieboliger med et bruttoareal tæt på 110m2. Det vurderes på baggrund af indberetningerne til BOSSINF-STB, at omkring 8 pct. af de nybyggedefamilieboliger har et areal på mindst 105 m2. Det forudsættes, at⅓ af de 8 pct. størsteboliger fremover opfø-res med et bruttoareal på mellem 110 og 115 m2. De offentlige merudgifter til statslig ydelsesstøtte og kom-munal grundkapital skønnes på den baggrund at udgøre 0,6 mio. kr. i 2009 og 1,8 mio. kr. årligt i 2010-2012.Forslaget skønnes ikke at få nævneværdige konsekvenser for individuel boligstøtte, idet det vurderes, at dehusstande, som flytter ind i de større boliger, på grund af boligstøtteordningens maksimumsregler ikke vil fåen højere boligstøtte.Andre forslag om energikrav og totaløkonomiForslaget om at tillade overskridelser af maksimumsbeløbet, når der gennemføre totaløkonomisk rentablemerinvesteringer i lavenergibyggeri skønnes at kunne implementeres uden offentlige merudgifter.Forslaget om skærpede krav til totaløkonomiske vurderinger skønnes ikke at have økonomiske konsekven-ser for det offentlige.3.1.6. Øvrige forslagDe øvrige forslag vedrørende finansieringen af det almene byggeri skønnes ikke at have nævneværdigeøkonomiske konsekvenser for det offentlige.Forslagene med henblik på at øge konkurrencen om finansieringen af nybyggeriet må antages at dæmpe fi-nansieringsomkostningerne, hvilket på lidt længere sigt vil trække i retning af mindreudgifter for det offent-lige.3.1.7. Samlede økonomiske konsekvenser af forslagene om finansieringDe samlede økonomiske konsekvenser for det offentlige som følge af forslagene om finansiering fremgåraf tabel 1.

Herudover vil den højere anskaffelsessum som følger af forslagene føre til statslige merindtægter i form afet højere administrationsgebyr, som skønnes at udgøre 1,0 mio. kr. i 2010 og 1,1 mio. kr. årligt i 2011-2012.Administrationsgebyret dækker statens administrationsudgifter i forbindelse med tilsagn til alment byggeriog den løbende udbetaling af støtte, og udgør 2 promille af anskaffelsessummen ekskl. gebyr. Gebyret beta-les ved påbegyndelsen af byggeriet.3.2. Økonomiske konsekvenser for det offentlige af forslagene om styringen3.2.1. Forhøjelse af beboerindskudForslaget om at give boligorganisationerne mulighed for at forhøje beboerindskuddet op til 200 kr. pr. m�(2008-prisniveau) uden kommunal godkendelse, må antages at medføre, at der i større grad end i dag vil skeforhøjelser af beboerindskud. Det betyder, at der vil blive ydet et større beløb i beboerindskudslån. Det skøn-nes med betydelig usikkerhed, at de offentlige udgifter til nyudlån af beboerindskud vil blive forøget med 5mio. kr. årligt. På langt sigt vil tilbagebetalingerne af beboerindskudslån blive forøget tilsvarende, bortset fraen mindre del af lånene, som må tabsafskrives. Der forudsættes en nettotabsafskrivning på 12 pct. På denbaggrund vil forslaget medføre en forøgelse af udgifterne til nyudlån af beboerindskudslån på 5,0 mio. kr. i2010, 4,7 mio. kr. i 2011 og 4,3 mio. kr. i 2012. Langtidseffekten skønnes at være offentlige merudgifter på0,5 mio. kr. årligt.

Forslaget om at lempe kriterierne for kombineret udlejning vil betyde, at reglerne vil blive anvendt i flereboligområder. Det vil medføre kommunale udgifter til kontrol af, om de boligsøgende har modtaget kontant-hjælp mv. i en periode på mindst 6 mdr., samt til dækning af eventuelle tab på kommunale garantier for op-fyldelse af boligtagerens kontraktmæssige forpligtelser over for boligorganisationen til at istandsætte boligenved fraflytning for de afviste boligsøgende, der får anvist en erstatningsbolig. De kommunale merudgifterskønnes at udgøre 1,3 mio. kr. i 2010, 1,7 mio. kr. i 2011 og 2,1 mio. kr. i 2012. Merudgifterne forventes atstabilisere sig på 2,5 mio. kr. i årene herefter.3.2.5. Mulighed for at lade boliger stå tommeForslaget om at give kommunalbestyrelsen og boligorganisationen mulighed for at aftale, at boligorganisa-tionen kan lade boliger stå tomme i op til 6 mdr. i områder, hvor kombineret udlejning anvendes, er frivilligfor kommunalbestyrelserne, og der er ikke hermed tilsigtet kommunale merudgifter. Forslaget forventes ikkeat påvirke huslejen, idet merudgifterne dækkes af boligorganisationen og kommunen.3.2.6. BygherrenøgletalForslaget om indførelse af bygherrenøgletal, som forventes gennemført i efteråret 2009, skønnes ikke atmedføre nævneværdigt højere anskaffelsesudgifter i nybyggeriet, idet de i høj grad vil kunne baseres på dedata, der allerede indsamles til brug for entreprenør- og rådgivernøgletal.3.2.7. ForsøgsbevillingForslaget om at afsætte en forsøgsbevilling med henblik på igangsættelse og evaluering af forsøg i det al-mene byggeri forudsættes udmøntet ved en bevilling på 10 mio. kr. årligt i årene 2010-2013.3.2.8. Udarbejdelse af informationsmaterialeEn række forslag indebærer, at der skal udarbejdes informationsmateriale. Det gælder forslaget om igang-sættelse af en debatfase om almene boligorganisationers fremtidige struktur, forslaget om en særlig vejled-ningsindsats med henblik på at sikre, at boligorganisationerne følger de gældende regler om vedligeholdel-seshenlæggelser samt forslaget om, at der udsendes et informationsmateriale om udbud af bygge- og anlægs-opgaver samt tjenesteydelser i alment byggeri. Velfærdsministeriet vil i den forbindelse have behov for atkøbe konsulentbistand. Udgiften skønnes at udgøre 2,0 mio. kr. over to år, som afholdes af forsøgsbevillin-gen.3.2.9. Styrkelse af egenkontrolForslaget om, at der igangsættes et arbejde med henblik på at styrke egenkontrollen, herunder ved videre-udvikling af forvaltningsrevision eller indførelse af certificering, vurderes at medføre et behov for køb afkonsulentbistand. Udgifterne hertil skønnes at udgøre 1,0 mio. kr. i 2010, som afholdes af forsøgsbevillin-gen.3.2.10. Benchmarking og nøgletal på driftsområdetForslaget om igangsætning af et arbejde med at udvikle nøgletal eller indikatorer, der kan belyse standardog kvalitet på driftsområdet, vurderes ligeledes at medføre et behov for indkøb af konsulentbistand. Udgif-terne hertil skønnes at udgøre 2,0 mio. kr. over to år, som afholdes af forsøgsbevillingen.3.2.11. Samlede økonomiske konsekvenser for det offentlige af forslagene om styringenDe samlede økonomiske konsekvenser for det offentlige af forslagene om styringen fremgår af tabel 2.

De kommunaløkonomiske konsekvenser af lovforslaget skal forhandles med de kommunale parter.Forslagene vil endvidere føre til statslige merudgifter til tilretning af Velfærdsministeriets informations- ogforvaltningssystem BOSSINF, som følge af forenklingen og moderniseringen af BOSSINF-STB, bygherre-nøgletal samt tilretning i forbindelse med finansieringsforslagene, bl.a. vedrørende ændringer af maksi-mumsbeløbene. Disse merudgifter afholdes indenfor Velfærdsministeriets eksisterende ramme.4. Administrative konsekvenser for det offentligeDet skønnes, at der især i en indkøringsperiode vil være en vis administrativ merbelastning i staten, pri-mært som følge af en forstærket overvågning af udviklingen. Udgifterne hertil vil blive afholdt inden forVelfærdsministeriets eksisterende rammer.Den løbende styringsdialog på grundlag af en dokumentationspakke, herunder udarbejdelsen af en redegø-relse for den gennemførte dialog, vil isoleret set medføre et øget ressourceforbrug for den typiske kommune.Modsat vil afskaffelsen og forenklingen af en række kommunale godkendelsesbeføjelser medføre et lavereressourceforbrug for den typiske kommune. Det vurderes på denne baggrund, at der for den typiske kommu-ne ikke vil være nogen administrativ merbelastning forbundet med den nye styringsmodel.Forslaget om at tillade overskridelser af maksimumsbeløbet, når der gennemføres totaløkonomisk rentablemerinvesteringer i energirigtigt byggeri, samt forslaget om for alle nybyggerier at skærpe kravene til de to-taløkonomiske vurderinger forventes at føre til en begrænset administrativ merbelastning for kommunerneunder ét i forbindelse med kommunernes bedømmelse af bygherrens dokumentation.De øvrige forslag skønnes ikke at føre til nogen nævneværdig merbelastning af kommunerne.Lovforslaget har ingen administrative konsekvenser for regionerne.5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivetSom følge af nedsættelsen af grundkapitalen fra 14 til 7 pct. og den modsvarende forøgelse af kreditinsti-tutlånet sker der alt andet lige en forøgelse af kreditinstitutternes indtjening fra det løbende bidrag på lånet pågodt 8 pct., forudsat at bidragssatsen som hidtil altid ligger på det fastsatte maksimum på 0,27 pct. p.a. afhovedstolen. Gennemførelsen af forslag om vejledningsmateriale og gennemsigtighed i lånetilbud, jf. afsnit2.3.1 om nedsat startleje, med henblik på at styrke konkurrencen om finansieringen af alment nybyggeri viltrække i modsat retning. Den særlige beregning af beboerbetalingen efter forslag om totaløkonomiske inve-

steringer i lavenergibyggeri vurderes at medføre en begrænset administrativ merbelastning af kreditinstitut-terne.Som nævnt i afsnit 2.1.2.6 om egenkontrol vil der blive igangsat et arbejde med henblik på at styrke og vi-dereudvikle egenkontrollen i de almene boligorganisationer. Det vil endvidere blive overvejet, hvorledesekstern kontrol heraf mest hensigtsmæssigt kan tilrettelægges, herunder om kontrollen skal udøves af bolig-organisationens revisor eller eventuelt skal overlades til et certificeringsorgan. Der vil således på lidt længeresigt kunne ske ændringer i de almene boligorganisationers efterspørgsel efter ekstern kontrol.Herudover vurderes lovforslaget ikke at have økonomiske eller administrative konsekvenser for erhvervs-livet.6. Administrative konsekvenser for borgerneLovforslaget vurderes ikke at have administrative konsekvenser for borgerne.7. Miljømæssige konsekvenserLovforslaget forventes at bidrage til en reduktion af energiforbruget såvel i alment nybyggeri som i den ek-sisterende almene boligmasse.Ifølge energiaftalen fra februar 2008 skal der ske en reduktion af energiforbruget i nye bygninger medmindst 25 pct. i 2010, mindst 25 pct. i 2015 og mindst 25 pct. i 2020 – i alt en reduktion med mindst 75 pct. i2020 via en stramning af kravene i bygningsreglementet. Forslaget om energitillæg til maksimumsbeløbet vilgøre det muligt for det almene nybyggeri at opfylde 2010-kravet. Forslagene om opjustering af den maksi-male boligstørrelse, totaløkonomiske investeringer i lavenergibyggeri samt om en forsøgsbevilling med vægtpå fremme af energibesparelser vil bane vej for, at almene boliger allerede nu kan opføres med en energi-standard, der går videre end 2010-kravene.Herudover indeholder lovforslaget forskellige initiativer (tilpasning af ESCO-løsninger til alment byggeri,styrket beslutningskompetence til øverste myndighed i boligorganisationen samt indførelse af genhusnings-pligt), som understøtter gennemførelsen af energibesparelser i det eksisterende byggeri.8. Forholdet til EU-rettenLovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.9. HøringEt udkast til dette lovforslag er sendt i høring hos følgende organisationer m.v.: Advokatrådet, AkademiskArkitektforening, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, BAT-Kartellet, BIPS, Boligselskabernes Landsforening, Bornholms Regionskontor, BOSAM, By og Bolig, By-fornyelsesrådet, Byggeriets Evaluerings Center, Byggeskadefonden, Byggesocietetet, Bygherreforeningen iDanmark, Center for Ligebehandling af Handicappede, Center for Små Handicapgrupper, Danmarks Lejer-foreninger, Dansk Byggeri, Danske arkitektvirksomheder, Danske Handicaporganisationer, Danske Regio-ner, Danske Ældreråd, Dansk Flygtningehjælp, De Samvirkende Invalideorganisationer DSI, Den DanskeDommerforening, Det centrale handicapråd, Domstolsstyrelsen, Ejendomsforeningen Danmark, Finansrådet,Foreningen af Rådgivende Ingeniører FRI, Foreningen til fremskaffelse af boliger for ældre og enlige, For-sikring og Pension, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, Håndværksrådet, Jydske Grundejerforeninger,Kommunekredit, Kommunernes Landsforening, Landsbyggefonden, Landsforeningen Ældre Sagen, LejernesLandsorganisation i Danmark, O.K.-fonden, Organisationen af Selvejende Institutioner, Realkreditforenin-gen, Realkreditrådet, Rådet for Socialt Udsatte, Sammenslutningen af Ældreråd i Danmark, Statens Bygge-forskningsinstitut, Ungdomsboligrådet, Ældreboligrådet, Ældremobiliseringen10. Samlet vurdering af lovforslagets konsekvenserPositive konsekvenser/mindreudgifterØkonomiske konsekven- Kommunale mindreud-

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelserTil § 1Til nr. 1, 71 og 72Ændringerne er konsekvenser af den foreslåede nye affattelse af lovens § 9, stk. 3, jf. lovforslagets § 1, nr.9.Til nr. 2Der er tale om en redaktionel ændring. Den tilsvarende bestemmelse findes i dag i almenboliglovens § 9,stk. 2. Bestemmelsen vedrører boligorganisationer, der oprettes i ejendomme, som kommunalbestyrelsenråder over i medfør af den tidligere lov om byfornyelse eller lov om byfornyelse og boligforbedring, og somgodkendes efter disse love. De nævnte love er ophævet, men har stadig virkning for ejendomme, hvor byfor-nyelsesbeslutning er truffet, før lovene blev ophævet. Der er endnu et antal ejendomme, som kommunalbe-styrelsen råder over i medfør af disse regler. I disse ejendomme kan der efter de nu ophævede love oprettesalmene andelsboligorganisationer.Da der som følge af forslaget i § 1, nr. 9, ikke længere vil være almene andelsboligorganisationer, har for-slaget i § 1, nr. 2, til formål at undgå, at retsstillingen for disse ejendomme ændres som følge heraf. Dette erbaggrunden for, at der efter bestemmelsen skal være tale om en almen boligorganisation med medlemsind-skud.Den ændrede placering af bestemmelsen fra lovens § 9, stk. 2, til § 1, nr. 5, har til formål at tydeliggøre, atsådanne boligorganisationer er omfattet af definitionen på almene boligorganisationer i § 1.

Til nr. 3Efter gældende regler i almenboligloven har kommunalbestyrelsen mulighed for at ændre anvendelsen afde enkelte almene boliger alt efter behovet. Dette gælder således, hvor ældre- og ungdomsboliger ommærkestil familieboliger, hvor ældreboliger ommærkes til ungdomsboliger, og hvor familie- og ungdomsboligerommærkes til ældreboliger. I forbindelse med ommærkning af almene familieboliger til almene ungdomsbo-liger gælder derimod, at det skal ske efter aftale mellem boligorganisationen og kommunalbestyrelsen.En ommærkning indebærer, at boligen permanent udlejes til en anden personkreds end oprindelig tiltænktog er således en relativ indgribende foranstaltning.Som led i den foreslåede samlede model for mål- og aftalestyring foreslås det derfor, at ommærkning i alletilfælde kun kan ske på baggrund af en aftale mellem kommunalbestyrelsen og boligorganisationen.Til nr. 4Det foreslås i § 5 b, at det i loven præciseres, at boligorganisationerne har som formål at stille passende bo-liger til rådighed for alle, som har behov herfor. Huslejen skal være rimelig og beboerne skal gives indflydel-se på egne boforhold.Formålsbestemmelsen er som nævnt i de almindelige bemærkninger et udtryk for boligorganisationernesoverordnede mission – nemlig at varetage boligsociale opgaver. Bestemmelsen fastslår således nogle heltgrundlæggende boligpolitiske hensyn og forpligtelser med hensyn til nybyggeri, udlejning, drift og beboer-indflydelse og hænger tæt sammen med reglerne om boligorganisationernes aktivitetsområde og de foreslåe-de styringsmålsætninger for den almene boligsektor, jf. bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 5, 6 og 7nedenfor.Til nr. 5 og 6Der er tale om konsekvensændringer som følge af forslaget i § 1, nr. 4.Det er ikke hensigten at foretage realitetsændringer af de nuværende regler i lovens § 6, stk. 1 og 2, somindeholder en overordnet afgrænsning dels af boligorganisationens hovedaktiviteter (kerneaktiviteter), dels afboligorganisationens muligheder for at iværksætte aktiviteter udover kernevirksomheden (sideaktiviteter).Der vil dog blive taget initiativ til at gennemføre en modernisering af de administrativt fastsatte regler, somnærmere udmønter lovens regler om sideaktiviteter. Disse ændringer er nærmere omtalt i de almindeligebemærkninger, afsnit 2.5.2.2.Til nr. 7Det foreslås i §§ 6 a – 6 f, at der i forlængelse af den foreslåede formålsbestemmelse i § 5 b fastsættes enrække målsætninger (styringsmålsætninger) for de almene boligorganisationer inden for områderne nybygge-ri, udlejning, drift og beboerindflydelse, som gør det klart, hvilke styringsmål og værdier de almene boligor-ganisationer skal arbejde efter på de nævnte områder.Bestemmelserne udtrykker de helt grundlæggende krav til den almene boligvirksomhed. Det bemærkes, atder er tale om selvstændige krav, som hver især skal opfyldes af boligorganisationerne. For hovedparten afde omtalte områder gælder, at der allerede i dag er fastsat uddybende regler dels i loven og dels i administra-tive forskrifter.Målsætningerne skal herudover udgøre et fast grundlag for den foreslåede styringsdialog mellem kommu-nalbestyrelsen og boligorganisationerne, jf. bemærkningerne nedenfor til § 1, nr. 98.Der er ikke tale om, at der indføres en række nye krav til den almene sektor og til kommunalbestyrelserne.Hovedparten af styringsmålsætningerne er udtryk for allerede gældende regler og praksis for ”god almenboligvirksomhed”, men med forslaget reformuleres en række boligpolitiske hensyn, og disse knyttes sammenmed en overordnet formålsbestemmelse for den almene boligsektor. Tilsammen udgør formålsbestemmelsenog målsætningerne således nogle helt centrale omdrejningspunkter for den nye styringsmodel.

Til nr. 8Der er tale om konsekvensændringer som følge af forslagene i lovforslagets § 1, nr. 7 og 17.Til nr. 9, 11 og 29Forslagene tilsigter at skabe større gennemsigtighed og ensartethed i organiseringen af almene boliger.Herudover giver forslagene større frihed for den enkelte boligorganisation til at vælge den kombination afoprindeligt kapitalgrundlag og øverste myndighed, som efter de lokale forhold og ønsker findes mest hen-sigtsmæssig.Der er i dag tre forskellige organisationstyper (selvejende almene boligorganisationer, almene andelsbolig-organisationer og almene garantiorganisationer) med egne boligafdelinger. De reelle forskelle er imidlertidyderst begrænsede og primært historisk betingede. Forskellene mellem de tre organisationstyper vedrørerøverste myndighed og oprindeligt kapitalgrundlag. Herudover er der forskel på udlejningsreglerne, idet al-mene andelsboligorganisationers ventelister er baseret på medlemsnumre, mens de to andre organisationsty-pers ventelister er baseret på opnoteringstidspunktet.Øverste myndighed er som udgangspunkt et valgt repræsentantskab, men andelsboligorganisationer kan istedet vælge at have en generalforsamling som øverste myndighed. Det oprindelige kapitalgrundlag er enteningen oprindelig egenkapital, en beskeden organisationsandel eller en indskudt garantikapital. Herudovergælder for organisationer med indskudt garantikapital (garantiorganisationer), at der foruden de kompetenteorganer, der findes i de to andre organisationstyper, tillige er en garantforsamling, som imidlertid har megetbegrænset indflydelse.Det synes ikke velbegrundet at opretholde en entydig regulering af, hvilken af de to former for øverstemyndighed en almen boligorganisation skal være organiseret med. Afhængig af den enkelte boligorganisati-ons individuelle ønsker om et direkte demokrati (generalforsamling) eller et indirekte demokrati (valgt re-præsentantskab) kan der være behov for begge former for øverste myndighed i alle organisationsformerne.Det foreslås derfor at overlade det til boligorganisationens eget valg, hvordan den vil organisere sig medhensyn til øverste myndighed.Selvejende almene boligorganisationer har ingen oprindelig egenkapital, og organisationsandelene i alme-ne andelsboligorganisationer er almindeligvis en uvæsentlig del af egenkapitalen. Almene boligorganisatio-ner kan således fungere både med og uden indskudt kapital, hvorfor det foreslås også at harmonisere reglernepå dette område, således at indskudt kapital ikke fremover skal være afgørende for organisationsformen.Med den foreslåede nye affattelse af lovens § 9 og § 10, stk. 1, vil alle almene boligorganisationer med al-mene boligafdelinger frit kunne vælge kombinationer af ingen oprindelig egenkapital eller medlemsindskudhenholdsvis generalforsamling eller repræsentantskab.Garantiorganisationer har ikke kunnet oprettes siden 1986. Garanternes indflydelse er i dag meget begræn-set, og der er som følge af omdannelser til anden organisationsform kun få garantiorganisationer tilbage.Som led i en regelforenkling vil det være hensigtsmæssigt, at også de resterende garantiorganisationer om-dannes til en anden organisationsform. Omdannelse bør imidlertid så vidt muligt ske ad frivillighedens vej.Det foreslås derfor, at de eksisterende garantiorganisationer bevarer retten til denne organisationsform, men ilovforslagets § 1, nr. 10, foreslås regler om omdannelse og indløsning af garantibeviser. Der henvises tilbemærkningerne til dette forslag. Som følge af forslaget i lovforslagets § 1, nr. 11, vil også garantiorganisa-tioner frit kunne vælge mellem repræsentantskab og generalforsamling som øverste myndighed.Almene boligorganisationer uden egne boligafdelinger er i dag organiseret enten som almene forretnings-førerorganisationer, der kan være selvejende eller garantiorganisationer, eller som almene andelsselskaber.For de almene forretningsførerorganisationer består forskellene dels i, at selvejende almene forretningsfører-organisationer i modsætning til garantiorganisationer er organiseret uden oprindelig egenkapital, dels i atselvejende almene forretningsførerorganisationer kun har to kompetente organer (øverste myndighed og be-styrelse), mens garantiorganisationerne tillige har en garantforsamling. Garanternes indflydelse er begrænsetpå samme måde som i garantiorganisationer med egne boligafdelinger.

Der kan efter de gældende regler ikke oprettes nye forretningsførerorganisationer, mens almene andelssel-skaber fortsat kan oprettes.Reglerne for de to organisationsformer er ens på væsentlige områder, men der er forskelle på flere områ-der, f.eks. med hensyn til sideaktiviteter og repræsentation i andre boligorganisationers bestyrelser.Forretningsførerorganisationer kan i modsætning til andelsselskaber oprette datterorganisationer, have re-præsentation i andre boligorganisationers bestyrelser og have egne sideaktiviteter.Forretningsførerorganisationers og deres datterorganisationers midler kan indgå i fælles forvaltning meddatterorganisationernes afdelingers midler, hvorved der er mulighed for, at nettorenteindtægten tilfalder for-retningsførerorganisationen. Forretningsførerorganisationen kan beslutte at overføre nettorenteindtægten helteller delvist som tilskud til datterorganisationernes afdelinger. Ikke-udbetalt renteindtægt indgår i regnskabet,og overskud overføres til arbejdskapitalen. For administrerede boligorganisationer kan forretningsførerorga-nisationen ikke oppebære en rentemarginal. Den tilfalder i stedet den administrerede boligorganisation. Ogsåandelsselskaber kan have midler i fællesforvaltning, men alene således at der ikke kan oppebæres en rente-marginal.Kommunalbestyrelsen skal godkende administrationsaftaler med almene andelsselskaber, men ikke medforretningsførerorganisationer.Da både almene forretningsførerorganisationer og almene andelsselskaber har til hovedformål at admini-strere andre boligorganisationer, skønnes de beskrevne forskelle mellem forretningsførerorganisationer ogandelsselskaber hverken velbegrundede eller rimelige. Det foreslås derfor, at der fremover kun skal være éntype af almene administrationsorganisationer. Disse organisationer skal som udgangspunkt have samme stil-ling, som forretningsførerorganisationerne har i dag.Almene administrationsorganisationer vil kunne oprette nye boligorganisationer, men vil ikke kunne opret-te datterorganisationer. De eksisterende datterorganisationers retlige status afviger væsentligt fra den status,som datterselskaber har i selskabsretten. Der er således ikke tale om, at forretningsførerorganisationen ejerdatterorganisationen helt eller delvis, og datterorganisationens lejere har samme indflydelse på organisatio-nens forhold som lejere i andre almene boligorganisationer. En datterorganisations øverste myndighed kansåledes eksempelvis beslutte at vælge en anden forretningsfører.Da status som datterorganisation således i det væsentlige er uden juridisk indhold, foreslås det, at begrebetdatterorganisation ikke længere skal findes i almenboligloven. De bestemmelser i almenboligloven, der om-handler datterorganisationer, foreslås således ophævet eller ændret, jf. tillige bemærkningerne til § 1, nr. 13,14 og 39. I overensstemmelse hermed vil bestemmelser i bekendtgørelser, der vedrører datterorganisationer,blive ophævet eller ændret. Ændringen vil ikke være til hinder for, at de eksisterende datterorganisationer,der fremover er medlemmer af administrationsorganisationen, fortsat kalder sig datterorganisationer, menbetegnelsen vil ikke give disse medlemmer nogen anden status i forhold til administrationsorganisationenend den status, øvrige medlemmer af denne vil have.Almene administrationsorganisationer vil efter den foreslåede § 9, stk. 3, ligesom almene boligorganisatio-ner med almene boligafdelinger kunne organiseres med eller uden medlemsindskud og med et valgt repræ-sentantskab eller en generalforsamling som øverste myndighed. Forretningsførerorganisationer, der er orga-niseret som garantiorganisationer, bevarer efter den foreslåede § 9, stk. 4, retten til denne organisationsform.Forslaget i § 1, nr. 29, er en konsekvensændring som følge af, at almene administrationsorganisationer ikkeskal kunne have datterorganisationer. Udlån fra en boligorganisation kan herefter ske gennem administrator-organisationen til andre boligorganisationer, der er medlem af administratororganisationen.Til nr. 10Den foreslåede bestemmelse i lovens § 9 a, stk. 1, er en kodificering af gældende ret. Formålet med forsla-get er at tydeliggøre den adgang, som øverste myndighed allerede i dag antages at have til at godkende ved-tægtsændringer, som medfører omdannelse af boligorganisationen til en anden organisationstype. Forslagetom, at indløsning skal ske til garantibevisernes pålydende værdi, er i overensstemmelse med praksis og hartil formål at undgå tvivl om værdifastsættelsen ved indløsning.

Det er hensigten, at bestemmelsen skal skabe øget opmærksomhed om muligheden for omdannelse af ga-rantiorganisationer til anden organisationsform og således føre til, at flere garantiorganisationer med tiden villade sig omdanne.Garanternes indflydelse begrænser sig i dag til, at der afholdes en årlig garantforsamling, hvor garanternekan vælge et mindretal af medlemmerne til organisationsbestyrelsen og træffe beslutning om udbetaling afudbytte. Beslutningen om udbetaling af udbytte kan dog tilsidesættes af øverste myndighed, der har kompe-tencen til endeligt at godkende organisationens regnskab og dermed en foreslået overskudsdisponering. Derudbetales i dag kun i meget begrænset omfang udbytte til garanterne.Garanternes indflydelse i garantiorganisationerne er blevet indskrænket i flere omgange. I 1984 blev denhidtidige adgang for garanterne til at vælge et flertal af selskabsbestyrelsens medlemmer ændret til en adgangfor beboerne til at vælge bestyrelsens flertal. I 1997 blev øverste myndighed ændret fra at være en general-forsamling, bestående af garanterne, til at være et repræsentantskab bestående af organisationsbestyrelsensamt repræsentanter for afdelingerne.I forbindelse med den seneste indskrænkning af garanternes indflydelse fik disse en lovfæstet ret til at kræ-ve sig indløst inden den 1. januar 2000. Garanternes ret til ensidigt at kræve indløsning er således udløbet,men foreslås genindført i det foreslåede § 9 a, stk. 2, med det formål at fremme frivillige indløsninger ogdermed omdannelse af garantiorganisationerne til anden organisationsform. Dette er, ligesom kodificeringenaf øverste myndigheds adgang til at træffe beslutning om at omdanne garantiorganisationen til anden organi-sationsform, et skridt imod en forenkling af organisationsformerne, da en fuldstændig indløsning af garanti-beviserne vil medføre omdannelse til en af de øvrige to organisationsformer.Til nr. 12Forslaget er en konsekvens af den foreslåede nye affattelse af lovens § 10, stk. 1, om øverste myndighed ien almen boligorganisation, jf. lovforslagets § 1, nr. 11.Til nr. 13, 14 og 15Forslagene er en konsekvens af forslagene i § 1, nr. 9, om harmonisering af organisationstyperne og § 1,nr. 11, hvorefter almene boligorganisationer skal kunne vælge mellem repræsentantskab og generalforsam-ling som øverste myndighed.I de gældende regler i lovens § 11 reguleres sammensætningen af repræsentantskabet. Forslaget i § 1, nr.13, svarer til de gældende regler, bortset fra at det med den foreslåede affattelse af § 11, stk. 1, 2. pkt., sikres,at afdelingernes nuværende beboere i alle tilfælde vælger flertallet af repræsentanterne. For administrations-organisationers vedkommende tydeliggøres det i det foreslåede § 11, stk. 2, jf. forslagets § 1, nr. 14, at bolig-organisationer eller andre, der får deres ejendom m.v. administreret af administrationsorganisationen, uden atde er medlemmer, ikke har ret til repræsentation. Herudover gives der kommunalbestyrelser og regionsrådadgang til at udpege hver en enkelt repræsentant, hvis kommunen eller regionen som ejer af almene ældrebo-liger er medlem af administrationsorganisationen.Der findes ikke i den gældende lov nogen nærmere regulering af generalforsamlingen, der efter de gælden-de regler kun kan være øverste myndighed i almene andelsboligorganisationer og i almene andelsselskaber.Generalforsamlingen er således i dag kun reguleret i normalvedtægterne for henholdsvis almene andelsbo-ligorganisationer og almene andelsselskaber.Da alle almene boligorganisationer efter forslaget i § 1, nr. 11, skal kunne vælge generalforsamling somøverste myndighed, skønnes der at være behov for, at også generalforsamlingen reguleres i loven.I dag har kun almene andelsboligorganisationer og almene andelsselskaber medlemmer. Som led i en regu-lering af generalforsamlingen og i den foreslåede harmonisering af organisationstyperne, foreslås det, at derfremover skal være medlemmer i alle almene boligorganisationer.For almene boligorganisationer med almene boligafdelinger indebærer det foreslåede § 11, stk. 4, jf. for-slaget i § 1, nr. 15, at boligorganisationens lejere og enhver, der er opnoteret på venteliste, anses for med-

lemmer af boligorganisationen. Kredsen af medlemmer svarer derved til medlemskredsen i almene andelsbo-ligorganisationer efter de gældende regler.Foruden boligorganisationens bestyrelse og dens medlemmer får også medlemmernes myndige husstands-medlemmer adgang til generalforsamlingen. Det er hensigten, at der i et sæt nye normalvedtægter skal fast-sættes regler om stemmeret, som indebærer, at kun lejerne og disses myndige husstandsmedlemmer harstemmeret, idet der tillægges hver husstand to stemmer uanset antallet af husstandsmedlemmer. Dette svarertil de gældende regler om stemmeret på afdelingsmødet i alle organisationstyper med egne boligafdelingerog på generalforsamlingen i almene andelsboligorganisationer. Dog tilkommer stemmeretten i dag lejerne og”disses ægtefæller eller hermed sidestillede personer”. Kredsen af stemmeberettigede udvides således til ogsåat omfatte lejers hjemmeboende voksne børn eller andre myndige husstandsmedlemmer, uden at dette med-fører en forøgelse af antallet af stemmer, som en husstand kan disponere over.For garantiorganisationer gives også garanterne adgang til generalforsamlingen. Det er hensigten at fast-sætte i nye normalvedtægter, at disse ikke skal have stemmeret. Garanterne vil således fortsat skulle gørederes indflydelse gældende gennem garantforsamlingen, der som i dag alene vil have kompetence til at væl-ge et mindretal af bestyrelsesmedlemmerne og til at beslutte udbetaling af udbytte.For almene administrationsorganisationer indebærer det foreslåede § 11, stk. 5, jf. forslaget i § 1, nr. 15, atgeneralforsamlingen foruden af administrationsorganisationens bestyrelse består af medlemmernes bestyrel-ser, mens boligorganisationer og andre, der får deres ejendom m.v. administreret af administrationsorganisa-tionen, uden at de er medlemmer, ikke vil kunne deltage i generalforsamlingen.Det er hensigten, at der skal udarbejdes nye normalvedtægter, der vil komme til at indeholde nærmere reg-ler om såvel repræsentantskab som generalforsamling.Til nr. 16Efter den gældende § 13 kan kommunalbestyrelsen udpege et eller flere medlemmer af en almen boligor-ganisations bestyrelse, hvis øverste myndighed træffer beslutning herom. Herudover kan et kommunalbesty-relsesmedlem være medlem af bestyrelsen, hvis den pågældende som boligtager er valgt af øverste myndig-hed, eller hvis vedtægterne åbner mulighed for det.Bestemmelsen i lovens § 14 afskærer en bestemt personkreds fra at være medlemmer af en almen boligor-ganisations bestyrelse. De personer, der efter § 14 er afskåret fra at være medlemmer af bestyrelsen, er denborgmester eller rådmand, der er ansvarlig for tilsynet med de almene boligorganisationer, formanden for detudvalg, hvortil tilsynet med almene boligorganisationer er henlagt, samt ansatte i den del af den kommunaleforvaltning, der udøver tilsynet med de almene boligorganisationer i kommunen.Udover begrænsningerne i lovens § 14 følger det af § 33, stk. 1, i loven, at boligorganisationens lejere altidskal have mindst halvdelen af pladserne i bestyrelsen. Da det desuden er et krav, at bestyrelsen skal bestå afet ulige antal medlemmer, har boligorganisationens lejere flertallet af pladserne i bestyrelsen.Lovens § 13 foreslås ophævet som overflødig, idet det altid, med de begrænsninger der følger af § 14 og §33, stk. 1, vil kunne bestemmes i en almen boligorganisations vedtægter, at kommunalbestyrelsen kan udpe-ge bestyrelsesmedlemmer.Til nr. 17Det foreslås i § 14 a, at boligorganisationens bestyrelse som hidtil skal kunne tillægges et passende veder-lag for dens arbejde. Forslaget svarer i det væsentlige til den gældende bestemmelse i lovens § 8, der foreslåsophævet, jf. lovforslagets § 1, nr. 8. Med henblik på at forenkle og afbureaukratisere regelsættet og dermedfrigøre kommunale ressourcer til den fremadrettede dialog med boligorganisationerne foreslås det dog atfjerne kravet om, at kommunalbestyrelsen skal godkende vederlagets størrelse. Det er hensigten, at der fort-sat skal gælde administrativt fastsatte regler om vederlagets maksimale størrelse.Til nr. 18

Med henblik på at forenkle og afbureaukratisere regelsættet og dermed frigøre kommunale ressourcer tilden fremadrettede dialog med boligorganisationerne foreslås det i den foreslåede affattelse af § 15, stk. 1, 2.pkt., at ophæve kravet om, at kommunalbestyrelsen skal godkende opløsning af en boligorganisation, nårdenne ikke har nogen ejendomme, eller når opløsningen sker i forbindelse med afhændelse af organisatio-nens ejendomme til en anden almen boligorganisation. Samtidig omformuleres bestemmelsen sådan, at detudtrykkeligt kommer til at fremgå, at bestemmelsen ikke vedrører salg af boligorganisationens ejendomme,men en sammenlægning af to eller flere boligorganisationer. Da der er tale om sammenlægning, skal derheller ikke indhentes godkendelse efter lovens § 27.Da opløsning af en boligorganisation med henblik på sammenlægning med en eller flere andre boligorga-nisationer besluttes af boligorganisationens øverste myndighed, og da det samlede antal af almene boligerikke påvirkes af sammenlægningen, skønnes det at være ubetænkeligt at ophæve kravet om kommunalbesty-relsens godkendelse af disse opløsninger.Ændringen har endvidere til formål at lette sammenlægning af boligorganisationer. Når mindre boligorga-nisationer sammenlægges til større, vil disse i højere grad kunne være i besiddelse af den nødvendige øko-nomiske styrke til at kunne råde over en professionel administration. Boligorganisationerne må forventesderved at blive bedre i stand til at løse de problemer og udfordringer, som de lokalt står over for, til at indgå ien model med mål- og aftalestyring med deraf følgende større frihedsgrader og øgede krav bl.a. til boligor-ganisationernes kvalitetsstyring og egenkontrol og til at gå konstruktivt ind i en udvidet dialog med kommu-nalbestyrelserne. Samtidig vil de kunne realisere stordriftsfordele med deraf følgende lavere leje.Det første skridt i retning af en lettere sammenlægningsproces er allerede taget, idet der siden 1. januar2007 ikke har været krav om, at sammenlægning af boligorganisationer skal besluttes på afdelingsmøderne.En sammenlægning af to eller flere boligorganisationer vil medføre, at de ophørende boligorganisationersaktiver og passiver indgår i den samlede fortsættende boligorganisation. Løbende offentlig støtte og garantierpåvirkes således ikke af sammenlægningen. Det er hensigten at fastsætte nærmere regler om proceduren forog retsvirkningerne af en sammenlægning af boligorganisationer. Hjemlen hertil vil følge af lovens § 32 iden affattelse, der følger af lovforslagets § 1, nr. 38.Det forventes, at de foreslåede ændringer vil fremme frivillige sammenlægninger af boligorganisationer,der ikke har en sådan størrelse, at de kan leve op til fremtidige krav om professionalitet og økonomisk styrke.På samme måde som for boligorganisationernes vedkommende er der behov for at stimulere sammenlæg-ning af små afdelinger til større afdelinger for at realisere effektivitetsgevinster. Efter de gældende regler, derfindes i bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v., skal huslejeforskelle mellem de sammenlagte afde-linger udlignes over højst 10 år. Kravet er velbegrundet i relation til den del af den samlede huslejebetaling,der vedrører afdelingens drift. Derimod kan kravet i relation til den del af huslejebetalingen, der vedrørerkapitaludgifterne, udgøre en barriere for hensigtsmæssige sammenlægninger af flere afdelinger med forskel-ligt niveau for kapitaludgifter. Dette krav vil derfor blive erstattet af en regel om, at huslejeforskelle, somskyldes forskellige kapitaludgifter, kan opretholdes i forbindelse med sammenlægning af afdelinger. Samti-dig er det hensigten at ophæve det administrativt fastsatte krav om kommunalbestyrelsens godkendelse afafdelingssammenlægninger.Omvendt kan opdeling af meget store afdelinger i visse tilfælde være hensigtsmæssig blandt andet for atstyrke beboerdemokratiet i afdelingen. Der er i dag ikke formelle regler om opdeling af en afdeling i fleremindre afdelinger. Der vil ved bekendtgørelse blive gennemført en harmonisering, således at såvel sammen-lægning som opdeling af afdelinger skal godkendes af de implicerede afdelinger.Til nr. 19Hovedreglen ved nybyggeri i lovens § 16 er, at hvert byggeforetagende skal udgøre en særlig afdeling afboligorganisationen. Den enkelte afdeling skal have skøde på grunden. Det er endvidere fastsat i § 16, at enafdeling i en boligorganisation er økonomisk uafhængig af andre afdelinger og af boligorganisationen.Kravet om, at hvert byggeforetagende skal udgøre en særlig afdeling af boligorganisationen, kan dog fra-viges ved på- og tilbygninger af boliger til eksisterende afdelinger, når matrikulær opdeling eller ejerlejlig-

hedsopdeling ikke kan finde sted. Kravet kan desuden fraviges ved indretning af uudnyttede tagetager ellerved påbygning af yderligere etager, uanset om ejerlejlighedsopdeling er mulig eller ikke. De nævnte fravi-gelser kræver formelt ikke kommunalbestyrelsens godkendelse, men kommunalbestyrelsens godkendelsefølger i praksis af, at det er kommunalbestyrelsen, der skal give støttetilsagn til de nye boliger, der tilføjes.Kravet om, at boligerne skal organiseres i afdelinger, har til formål at sikre, at der er en økonomisk adskil-lelse mellem de enkelte afdelinger og mellem afdelingerne og boligorganisationen. En afdelings konkurs vilsåledes ikke berøre øvrige afdelinger eller boligorganisationen.Imidlertid er der eksempler på, at mindre byggeopgaver i en afdeling har skullet udskilles i en særlig afde-ling, hvilket også har indebåret en matrikulær udskillelse i afdelingen. Efter endt byggesag er den oprindeligeog den særlige afdeling sammenlagt, og der er også sket en matrikulær sammenlægning. Det er i mange til-fælde unødigt bureaukratisk og omkostningskrævende, og der bør derfor indføres mere pragmatiske regler,hvor en vurdering af risikoen ved byggeprojektet sammenholdes med afdelingens og boligorganisationensøkonomiske styrke.På den baggrund foreslås det med den nye affattelse af § 16, stk. 2, at boligorganisationen ved mindre byg-gesager, hvor byggeriet er ukompliceret og af mindre, begrænset økonomisk omfang set i forhold til dengamle afdeling kan beslutte at undlade at oprette en særlig afdeling for nybyggeriet.Kommunalbestyrelsen skal efter forslaget godkende, at det pågældende byggeri gennemføres uden at bliveudskilt i en særlig afdeling. Når byggeprojektet indeholder nye almene boliger, vil kommunalbestyrelsenskulle give støttetilsagn til disse nye boliger. I denne situation anses kravet om kommunalbestyrelsens god-kendelse for opfyldt, når der er givet støttetilsagn. Indeholder byggeprojektet såvel nye almene boliger somandre arealer, forudsættes det, at kommunalbestyrelsen i forbindelse med meddelelse af støttetilsagn tilligetager stilling til, om det samlede byggeri kan gennemføres uden at skulle udskilles i en særlig afdeling.I tilfælde, hvor byggeprojektet ikke indeholder nye almene boliger, kan der ikke gives støtte til byggeriet,og det vil derfor være nødvendigt, at boligorganisationen særskilt indhenter kommunalbestyrelsens godken-delse af, at byggeriet gennemføres, uden at det udskilles som en selvstændig afdeling. Dette kan være tilfæl-det, hvor de nye arealer anvendes til udvidelse af eksisterende boliger eller til andet end boligformål.Det forudsættes i alle tilfælde, at anskaffelsessummen for nybyggeriet betales via huslejen i de nybyggedeboliger m.v. og således ikke udlignes med den øvrige afdeling. Dette svarer til de gældende regler for nyind-rettede tagboliger eller boliger i nypåbyggede etager, hvor der ikke er foretaget opdeling i ejerlejligheder.Den foreslåede nye affattelse af lovens § 16, stk. 2, medfører, at betingelserne for at foretage på- og tilbyg-ninger, hvor der ikke kan ske ejerlejlighedsopdeling, og for at udvide ved indretning af tagetagen eller vedpåbygning af nye etager uden opdeling i ejerlejligheder formelt bliver strengere. Det må imidlertid også medden gældende affattelse forudsættes, at på- og tilbygninger samt indretning af tagboliger eller påbygning afnye etager uden ejerlejlighedsopdeling kun sker, når dette efter en vurdering af risikoen i forhold til afdelin-gens og boligorganisationens økonomiske styrke skønnes forsvarligt. Der tilsigtes således ikke nogen reali-tetsændring i denne henseende.Samtidig medfører den foreslåede affattelse, at mindre byggeprojekter, der ikke står i direkte fysisk forbin-delse med den eksisterende bygning, i modsætning til i dag vil kunne gennemføres uden udmatrikuleringeller ejerlejlighedsopdeling under de samme betingelser, som skal gælde for mindre på- og tilbygninger, ogfor indretning af uudnyttede tagetager og påbygning af yderligere etager.Til nr. 20, 30-32, 79, 88, 89, 95 og 99.Ændringerne er konsekvensændringer som følge af den foreslåede ophævelse af kravet om bygherrekon-kurrence i lovens § 116, jf. forslaget i § 1, nr. 82.Til nr. 21Efter de gældende regler i lovens § 17 skal medlemmer af organisationsbestyrelsen eller afdelingsbestyrel-sen, forretningsføreren og funktionærer i boligorganisationen indberette til kommunalbestyrelsen, hvis de

leder eller deltager i ledelsen af byggevirksomhed uden for boligorganisationen eller i øvrigt har en nær øko-nomisk tilknytning til en sådan byggevirksomhed. Kommunalbestyrelsen kan i givet fald nedlægge forbudmod, at forholdet fortsætter. Hvis de nævnte personer, disses nære slægtninge eller andre nærtstående delta-ger i ledelsen af eller i øvrigt har en nær tilknytning til et selskab, en forening eller anden privat juridisk per-son, skal boligorganisationens aftaler med disse selskaber m.v. i visse retsforhold godkendes af kommunal-bestyrelsen.Med henblik på at forenkle og afbureaukratisere regelsættet og dermed frigøre kommunale ressourcer tilden fremadrettede dialog med boligorganisationerne foreslås det at ophæve kravet i lovens § 17, stk. 2 og 3,om forhåndsgodkendelse af visse aftaler. Det eksisterende indberetningskrav i § 17, stk. 1, opretholdes sam-men med kommunalbestyrelsens mulighed for at nedlægge forbud. Ophævelsen skønnes derfor ubetænkelig,idet kommunalbestyrelsen altid vil kunne gribe ind, hvis den bliver bekendt med misbrug, ligesom eventuelleurimelige aftaler vil kunne påtales af boligorganisationens revisor. Forslaget skal således også ses i sammen-hæng med en påtænkt modernisering af de gældende revisions- og regnskabsregler, herunder af kontoplaner,spørgeskema og revisionsinstruks.Til nr. 22Efter den gældende § 19 kan kommunalbestyrelsen fastsætte et maksimum for arbejdskapitalen. Denne ad-gang foreslås ophævet i den foreslåede affattelse af § 19, dels fordi kommunalbestyrelsens ensidige adgangtil at fastsætte et maksimum ikke er foreneligt med den foreslåede mål- og aftalestyring, dels fordi det ervanskeligt med rimelighed at fastsætte behovet for arbejdskapital. Den gældende adgang er da heller ikkeudnyttet i nævneværdigt omfang.Det foreslås endvidere, at arbejdskapitalen dels kan opbygges af overskud fra organisationens drift, sva-rende til de gældende regler, dels, som noget nyt, af særlige bidrag fra afdelinger og administrerede organisa-tioner.Det er hensigten administrativt at fastsætte en ordning efter samme skabelon, som gælder for opkrævningaf det særlige bidrag til dispositionsfonden. Da arbejdskapitalen har et mindre anvendelsesområde end dispo-sitionsfonden, er det hensigten at fastsætte, at der til arbejdskapitalen kan opkræves et beløb, svarende til2/3af satserne for dispositionsfonden. I 2008-prisniveau svarer det til 141 kr. pr. bolig, indtil arbejdskapitalenudgør 2.727 kr. pr. bolig. Overstiger arbejdskapitalen dette beløb, ophører bidragsbetalingen.Fuldt administrerede boligorganisationer har ikke samme behov for opbygning af en arbejdskapital, somselvadministrerede organisationer har. Derimod vil administrationsorganisationen have behov for opbygningaf en arbejdskapital, som ikke i dag kan ske med midler fra administrationshonoraret. Det foreslås derfor, atadministratororganisationen og dens medlemsorganisationer i fællesskab kan aftale størrelsen og fordelingenaf bidraget til arbejdskapitalen inden for de ovennævnte rammer.Til nr. 23Efter de gældende regler indbetales driftsoverskud til dispositionsfonden, såfremt overskuddet overstigerdet maksimum for arbejdskapitalen, som kommunalbestyrelsen måtte have fastsat efter den gældende § 19.Da denne adgang foreslås ophævet, jf. forslagets § 1, nr. 22, bortfalder reglen som konsekvens heraf. I stedetforeslås i den nye affattelse af § 20, stk. 1, nr. 3, at boligorganisationen kan beslutte at overføre beløb fraarbejdskapitalen til dispositionsfonden, såfremt organisationen finder, at arbejdskapitalen har nået en til-strækkelig størrelse.Til nr. 24, 25, 34, 64, 65, 67 og 92Som det fremgår af afsnit 2.2.2.7. i de almindelige bemærkninger, er der foreslået en nedsættelse af startle-jen samt en række ændringer af reguleringen af beboerbetalingen, herunder længden af den periode, hvorider skal reguleres, af lånenes maksimale løbetid samt af fordeling og tidspunkt for indbetaling af likvidemidler til fondssystemet.

Efter de gældende regler er der for nybyggeri med tilsagn fra og med 1999 forskel på anvendelsen af de li-kvide midler i forbindelse med udamortiseringen af lånene afhængigt af, om disse midler fremkommer føreller efter udløbet af den maksimale løbetid, som i dag er 35 år. Likvide midler, der fremkommer inden ud-løbet af den maksimale løbetid ved, at beboernes betaling overstiger ydelserne på de optagne lån, indbetalesvia dispositionsfonden og Landsbyggefonden til nybyggerifonden. Af de likvide midler, der fremkommerefter det 35. år forbliver 1/3 i dispositionsfonden, mens 2/3 indbetales til Landsbyggefonden til ligelig forde-ling mellem landsdispositionsfonden og nybyggerifonden.For nyt alment byggeri med tilsagn 1. juli 2009 eller senere forlænges med forslagets § 1, nr. 69 den mak-simale løbetid for de optagne lån fra 35 år til 40 år. Det er derfor nødvendigt tilsvarende at udskyde indbeta-lingstidspunktet til fondssystemet til 40 år.Det foreslås, at indbetalingen til dispositionsfonden af de likvide midler, der fremkommerførudløbet afden maksimale løbetid, tilsvarende forlænges til 40 år, jf. den foreslåede § 20, stk. 1, nr. 9, i lovforslagets §1, nr. 25.Det foreslås endvidere i § 129 a, stk. 1, jf. lovforslagets § 1, nr. 92, at de likvide midler, der i disse bygge-rier fremkommerførudløbet af den maksimale løbetid på 40 år, via dispositionsfonden indbetales til staten.For så vidt angår de likvide midler, der fremkommerefterudløbet af den maksimale løbetid på 40 år, skerder ingen ændringer. Midlerne indbetales til dispositionsfonden fra og med det 41. år efter låneoptagelsen, jf.det foreslåede § 20, stk. 1, nr. 7 i lovforslagets § 1, nr. 24. 1/3 heraf forbliver i de lokale dispositionsfonde,mens de resterende 2/3 indbetales med 1/3 til henholdsvis Landsbyggefonden og nybyggerifonden.For byggeri med tilsagn i perioden 1. januar 1999 til den 30. juni 2009 sker indbetaling til dispositionsfon-den fortsat efter 35 år, jf. affattelsen af § 20, stk. 1, nr. 6 og 7.For almene ældreboliger, ejet af en selvejende institution, en kommune eller en region, samt for almeneungdomsboliger, ejet af en selvejende institution, foreslås tilsvarende ændringer, idet der dog ikke er en di-spositionsfond for disse boliger. Den foreslåede ændring af § 30 a, stk. 1, (forslagets § 1, nr. 34), indebærerfor de nævnte byggerier med tilsagn fra den 1. juli 2009 og frem, at 1/3 af de likvide midler, der fremkom-merefterdet 40. år, fortsat anvendes i henhold til bestemmelse vedr. dispositionsfonden. De resterende 2/3af de likvide midler, der fremkommer efter det 40. år, indbetales forsat til Landsbyggefonden, jf. den foreslå-ede affattelse af § 80 c (forslagets § 1, nr. 65).Forså vidt angår de likvide midler, der fremkommerførdet 40. år i de nævnte boliger, foreslås de indbetaltdirekte til staten, jf. den foreslåede affattelse af § 129 a, stk. 2, i lovforslagets § 1, nr. 92.Den foreslåede affattelse af § 20, stk. 1, nr. 10 og 11, jf. lovforslagets § 1, nr. 25, er en konsekvens af ned-læggelsen af byggefonden. Der henvises herom til bemærkningerne nedenfor til § 1, nr. 27.Til nr. 26I de gældende regler i lovens § 20, stk. 2-4, er der fastsat en ganske omfattende og detaljeret regulering afdispositionsfondens anvendelsesområde, herunder om formen for og om størrelsen af fondens medvirken.Reguleringen har karakter af en liste, der positivt anfører de formål, som fondens midler kan anvendes til.En sådan centralt fastsat og detaljeret regulering synes ikke i alle tilfælde at være hensigtsmæssig eller op-timal. Fordelen er naturligvis, at der herved sikres en kontrolleret anvendelse af midlerne. Reguleringen harimidlertid samtidig den ulempe, at den hverken er fleksibel i forhold til forskellige lokale behov eller i for-hold til nye anvendelsesbehov. Det har da også gennem årene været nødvendigt i flere omgange at revidereog udvide positivlisten.Det foreslås derfor, at den gældende detaljerede regulering som udgangspunkt ophæves og erstattes med enbredere formuleret formålsbestemmelse.I stk. 2 foreslås, at de gældende bestemmelser vedr. dispositionsfondens dækning af afdelingernes udgiftertil tab som følge af lejeledighed opretholdes. Dækningen gælder både tab som følge af ledige boliger og le-digt erhvervsareal. Der er tale om en obligatorisk anvendelse, dog således at kommunalbestyrelsen kan god-kende, at lejetab ikke dækkes, såfremt boligorganisationens økonomiske situation gør det nødvendigt.

I stk. 3 foreslås, at midlerne herudover skal medvirke til fysisk, økonomisk og social opretning af boligor-ganisationens afdelinger med henblik på at sikre deres fortsatte beståen med tidssvarende og velfungerendeboliger og boligområder. Der er et særligt hensyn at tage til andre almene afdelinger, såfremt opretningenbestår i, at lejen nedsættes, idet disse andre afdelingers konkurrencesituation herved kan forringes. Det fore-slås derfor, at den efterfølgende leje skal stå i et rimeligt forhold til lejen i sammenlignelige boliger.I stk. 4 foreslås, at dispositionsfondens midler i særlige tilfælde kan medvirke til at sikre boligorganisatio-nens fortsatte virksomhed, herunder dække ekstraordinære tab samt foreløbig finansiere grundkøb og etable-ring af nye afdelinger.Dispositionsfonden vil fortsat skulle honorere de forpligtelser, som fonden har påtaget sig i henhold til tid-ligere bestemmelser. Det gælder tilbagebetaling af indskud til kommuner ved genudlejning af kapitaltil-skudslejligheder samt indeksregulering af beboerindskud, såfremt lejeaftale er indgået før 1. april 1975.I forhold til de gældende anvendelsesregler, jf. oversigten i de almindelige bemærkninger i afsnit 2.6.1., erdet hensigten i en bekendtgørelse at fastsætte, at dispositionsfonden ikke længere skal kunne afholde udgiftertil finansiering af boligorganisationens edb-udstyr og administrationsejendom, til indskud i forskellige sel-skaber herunder administrationsorganisation samt til fremme af almindelige bygge- og boligpolitiske formål.Udgifter til disse aktiviteter må i stedet afholdes af arbejdskapitalen.Efter de gældende regler i driftsbekendtgørelsen er der til hvert anvendelsesområde angivet formen for di-spositionsfondens medvirken, dvs. om der er tale om lån eller tilskud, om lånets løbetid og om der er tale omengangstilskud eller løbende tilskud. Det er hensigten administrativt at fastsætte, at denne detaljerede regule-ring som udgangspunkt ophæves, således at det er op til boligorganisationen at træffe beslutning herom. I detomfang dispositionsfonden anvendes til finansiering af forhold vedrørende nye afdelinger vil det dog blivefastholdt, at dette skal ske som udlån.Optager afdelingen lån til finansiering af renovering, og yder boligorganisationen løbende støtte hertil, fo-reslås det i stk. 5, at kommunalbestyrelsen fortsat kan yde garanti for de optagne lån efter de almindeligebestemmelser herom i lovens § 127.Til nr. 27, 62, 63 og 66Det foreslås i nr. 27, at byggefonden efter lovens § 21 nedlægges.Byggefondens aktiver består først og fremmest af indestående i de enkelte afdelinger. Så længe de oprinde-lige lån i en afdeling ikke er udamortiserede, registreres den løbende opsparing, der sker ved afdrag på afde-lingens oprindelige prioriteter, regnskabsmæssigt som overførsel til boligorganisationens byggefond. Når deoprindelige lån udamortiseres, ophører overførsel til byggefonden, og i stedet indbetales de likvide midler,som fremkommer i denne forbindelse, kontant til dispositionsfonden. Afdelingernes afdrag vil fremover bli-ve konteret på afdelingsregnskabet, ligesom eksisterende indestående overføres hertil.Herudover indbetales de pligtmæssige bidrag efter almenboliglovens §§ 79 og 80 til byggefonden til videreindskud i Landsbyggefonden. 60 pct. af disse midler overføres til boligorganisationens trækningsret, hvorfrader kan ydes tilskud efter § 90 fra Landsbyggefonden. Tilskuddet tilbageføres til afdelingerne via byggefon-den. Det foreslås i § 20, stk. 1, nr. 10 og 11, jf. lovforslagets § 1, nr. 25, at disse transaktioner fremover skervia boligorganisationens dispositionsfond.Frem til 1979 blev en del af de pligtmæssige bidrag anvendt til udlån til nybyggeri og til byggerier, hvorrentesikringen var ophørt (A-udlån), til finansiering af nybyggeri (G-udlån) samt til driftsstøtte (A-udlån ogsåkaldte C-udlån, hvor midlerne stammede fra ”genudlejningsforhøjelser”). Disse udlån skal tilbagebetales iførste omgang til Landsbyggefonden, som tilbagefører disse udlån til boligorganisationens byggefond. Ogsåtilbageføringen af disse indskud vil fremover ske til dispositionsfonden, jf. overgangsbestemmelsen i lov-forslagets § 5, stk. 3.Som følge af nedlæggelsen af byggefonden og indbetalingen af de pligtmæssige bidrag og tilbageføring aftrækningsretstilskud til dispositionsfonden foreslås konsekvensændringer af §§ 79, 80 og 87, jf. lovforslagets§ 1, nr. 62, 63 og 66.

Til nr. 28Med henblik på at forenkle og afbureaukratisere regelsættet og dermed frigøre kommunale ressourcer tilden fremadrettede dialog med boligorganisationerne foreslås det at ophæve kravet i § 22, stk. 2, om, atkommunalbestyrelsen skal godkende udlån til afdelinger med driftsunderskud, der overstiger 1 måneds brut-tolejeindtægt, og som ikke skyldes udlejningsvanskeligheder.Til nr. 33Der foreslås i den nye affattelse af § 28, stk. 1, jf. lovforslagets § 1, nr. 33, indført en regel om, at kommu-nalbestyrelsen kun må give en godkendelse til sammenlægning af boliger, hvis boligen efter sammenlægnin-gen ikke overstiger 140 m2.Der har været usikkerhed om, hvorvidt kommunalbestyrelsens ret til at godkende væsentlige ændringer afalmene boligorganisationers ejendomme indeholder hjemmel til at godkende sammenlægning af beboedelejligheder.Det foreslås derfor, at der indføres en udtrykkelig hjemmel hertil. En godkendelse er dog betinget af, atsammenlægningen indgår i en helhedsplan, der skal fremtidssikre boligområdet.Det bemærkes, at forslaget alene omhandler den situation, hvor begge lejligheder, der skal sammenlægges,aktuelt er beboede. Hvis kun én af lejlighederne er beboet, er der ikke knyttet betingelser til kommunalbesty-relsens godkendelse af en sammenlægning til fortsat beboelse, idet det forudsættes, at lejeren er interesseret iat leje den sammenlagte lejlighed. Det er således helt op til kommunalbestyrelsen, hvorvidt den vil godkendeen sammenlægning i dette tilfælde. Dog skal den overfor nævnte grænse på 140 m2overholdes.Den gældende regel om beslutninger om væsentlige forandringer af en almen boligorganisations ejendompå en ejerforenings generalforsamling opretholdes uændret.Til nr. 35, 59 og 73Forslagene er konsekvensændringer som følge af de foreslåede ændringer af reglerne vedr. dispositions-fonden i lovens § 20, jf. forslagets § 1, nr. 26.Til nr. 36Forslaget svarer i det væsentlige til de gældende regler.Som konsekvens af den foreslåede formålsbestemmelse, § 5 b, jf. lovforslagets § 1, nr. 4, foreslås dog, atformålsbestemmelsen skal finde tilsvarende anvendelse på kommunale og regionale almene ældreboliger.Det samme gælder de foreslåede styringsmålsætninger i § 6 a – 6 f, jf. forslagets § 1, nr. 7, med undtagelse af§ 6 f (samarbejde mellem boligorganisation og kommunalbestyrelse).Til nr. 37Forslaget svarer i det væsentlige til de gældende regler.Som konsekvens af den foreslåede formålsbestemmelse i § 5 b, jf. lovforslagets § 1, nr. 4, foreslås dog, atformålsbestemmelsen skal finde tilsvarende anvendelse på selvejende almene ungdoms- og ældreboliger. Detsamme gælder den i lovforslagets § 1, nr. 6, omtalte ændring af de nuværende regler i § 6, og de foreslåedestyringsmålsætninger i § 6 a – 6 f, jf. forslagets § 1, nr. 7.Forslaget er desuden en konsekvens af, at §§ 7, 8 og 13, jf. lovforslagets § 1, nr. 8 og 16, foreslås ophævet.Til nr. 38Forslaget er en konsekvens af, at lovens §§ 7, 8, 13 og 21 foreslås ophævet, jf. lovforslagets § 1, nr. 8, 16,og 27.

Derudover bemyndiges ministeren til at fastsætte nærmere regler om en række styringsmålsætninger, jf.lovforslagets § 1, nr. 7. Ministeren bemyndiges endvidere til at fastsætte nærmere regler om vederlag til or-ganisationsbestyrelsen. Som det fremgår af bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 17, er det hensigten, atder fortsat skal gælde administrativt fastsatte regler om vederlagets maksimale størrelse. Endelig udvidesvelfærdsministerens hjemmel til at fastsætte nærmere regler til også at omfatte de forhold, der nævnes i lo-vens § 15 om opløsning af en godkendt almen boligorganisation. Det er hensigten, at denne hjemmel skaludnyttes til at fastsætte nærmere regler om proceduren for og retsvirkningen af sammenlægning af almeneboligorganisationer. Disse nærmere regler tænkes fastsat efter en nærmere udredning af, hvilke af aktiesel-skabslovens bestemmelser, der kan finde tilsvarende anvendelse på fusioner mellem boligorganisationer, oghvilke særlige forhold der kan begrunde afvigelse fra aktieselskabslovens regler.Til nr. 39Lovens § 33, stk. 1, 1. og 2. pkt., er i den foreslåede affattelse af § 33, stk. 1, uændret, mens 3. pkt. er om-formuleret som følge af, at almene administrationsorganisationer efter forslaget i § 1, nr. 9 skal organiseresmed medlemmer, men herudover skal kunne administrere byggeri m.v., der ikke tilhører administrationsor-ganisationens medlemmer.Det foreslåede 4. pkt. er nyt og giver mulighed for, at en kommunalbestyrelse eller et regionsråd, der ejeralmene ældreboliger og er medlem af administrationsorganisationen, kan udpege et bestyrelsesmedlemblandt beboerne i de kommunale eller regionale ældreboliger. Bestemmelsen giver kun kommunalbestyrel-sen eller regionsrådet mulighed for hver at udpege hver ét bestyrelsesmedlem, uanset hvor mange ældrebo-ligbebyggelser, den pågældende kommune eller region ejer.Almene boligorganisationer eller andre, hvis ejendom m.v. administreres af den almene administrationsor-ganisation, uden at de er medlemmer af administrationsorganisationen, vil med den foreslåede affattelse ikkehave mulighed for at få indflydelse via en eller flere pladser i bestyrelsen.Den foreslåede affattelse af 5. pkt. er identisk med det gældende 4. pkt., bortset fra, at ordet ”forretningsfø-rerorganisation” er erstattet af ordet ”administrationsorganisation”. 6. pkt. er en uændret videreførelse af detgældende 5. pkt.Til nr. 40Der er tale om en redaktionel ændring, der har til formål at tydeliggøre, at kommunalbestyrelsens og re-gionsrådets mulighed for at udpege bestyrelsesmedlemmer ikke kun omfatter almene boligorganisationermen også selvejende almene ældreboliginstitutioner. Det bemærkes, at kompetencen som udgangspunkt lig-ger hos kommunalbestyrelsen. Kun i tilfælde hvor regionsrådet er tilsynsmyndighed, tilkommer kompeten-cen regionsrådet.Til nr. 41 og 47I boligorganisationer, der udelukkende består af ældreboliger, der bebos af svage og plejekrævende beboe-re, kan kommunalbestyrelsen eller regionsrådet beslutte, at beboerrepræsentanterne i bestyrelsen udpeges afkommunalbestyrelsen eller regionsrådet blandt beboere, pårørende eller andre, der vil kunne varetage bebo-ernes interesser. En tilsvarende adgang har kommunalbestyrelsen og regionsrådet ikke efter de gældenderegler med hensyn til udpegning af afdelingsbestyrelsesmedlemmer i afdelinger beboet af den samme per-sonkreds.Da afdelingsbestyrelsen både har en række vigtige konkrete opgaver, f.eks. at godkende afdelingens drifts-budget og årsregnskab, og virker som en slags bindeled mellem boligorganisationen og lejerne i afdelingen,er det vigtigt for afdelingsdemokratiet, at der findes en afdelingsbestyrelse, selv om de funktioner, der påhvi-ler en afdelingsbestyrelse, vil blive varetaget af organisationsbestyrelsen, hvis der ikke findes en afdelingsbe-styrelse.Derfor foreslås det i den foreslåede bestemmelse i § 34, stk. 3, jf. lovforslagets § 1, nr. 41, at kommunalbe-styrelsen får mulighed for – i boligorganisationsafdelinger, som udelukkende bebos af svage og plejekræ-

vende beboere – at udpege medlemmer til afdelingsbestyrelsen blandt beboerne, beboernes pårørende ellerandre, der vil kunne varetage beboernes interesser. Muligheden skal gælde i situationer, hvor der ikke ervalgt afdelingsbestyrelse, eller hvor afdelingsbestyrelsen har nedlagt sit hverv, uden at der er valgt en nyafdelingsbestyrelse. Herved bliver det muligt at sikre, at der kan etableres en afdelingsbestyrelse. En afde-lingsbestyrelse bestående af pårørende og evt. et par beboere formodes at være tættere på beboerne end orga-nisationsbestyrelsen, hvilket indebærer, at afdelingsmøderne kan foregå i en atmosfære, som beboerne følersig trygge ved. Herudover indebærer forslaget, at organisationsbestyrelsen ikke nødvendigvis skal sørge forafviklingen af afdelingsmøder i de omtalte afdelinger, og at boligorganisationen kan få et organ, som den kandrøfte afdelingens anliggender med.Forslaget skaber således mulighed for et mere velfungerende beboerdemokrati i de omhandlede afdelinger.Det foreslås med ændringen i § 1, nr. 46, at muligheden for at udpege afdelingsbestyrelse også skal gældefor kommunale og regionale almene ældreboliger. Muligheden foreslås derimod ikke at skulle gælde forselvejende almene ældreboliginstitutioner. Sådanne institutioner består kun af en enkelt boligafdeling, og derskønnes ikke at være behov for at give kommunalbestyrelsen mulighed for her at udpege afdelingsbestyrel-sesmedlemmer. Den gældende ret for kommunalbestyrelsen til at udpege medlemmer af institutionens besty-relse, hvis der ikke er valgt en afdelingsbestyrelse, indebærer, at der altid vil være en bestyrelse til at overta-ge de funktioner, der påhviler afdelingsbestyrelsen, og det lægges til grund, at bestyrelsen i en selvejendeinstitution har en forholdsvis tæt tilknytning til institutionens beboere.Forslaget i § 1, nr. 47, er en konsekvens af forslaget i § 1, nr. 41, der ikke skal gælde for selvejende almeneældreboliginstitutioner.Til nr. 42 og 43Det kan i visse situationer være vanskeligt at opnå den rette balance mellem hensynet til de nuværende le-jeres behov og de hensyn, som nødvendigvis må varetages, hvis den almene sektor fremover skal bevaressom en sektor med gode, tidssvarende boliger og socialt velfungerende boligområder, der både kan bidragetil løsningen af de boligsociale opgaver og til indfrielsen af de målsætninger, der er opstillet for det fremtidi-ge energiforbrug.Den demokratiske proces fungerer i sin grundform og fører som hovedregel til fornuftige og langsigtedeløsninger for de enkelte boligområder. Der gennemføres således i disse år mange renoveringsprojekter ogboligsociale helhedsplaner i dialog med afdelingerne og med disses tilslutning. Det er dog klart, at der ikkeheri ligger nogen garanti for, at der i alle tilfælde udvises rettidig omhu med at lægge langsigtede og strategi-ske mål for organisationen og iværksætte nødvendige arbejder og aktiviteter i boligområderne. Særligt kander være en modsætning mellem nogle lejeres kortsigtede interesser i f.eks. at holde huslejen på et minimumog samfundets og de fremtidige beboeres mere langsigtede interesser i en vel vedligeholdt og fremtidssikretafdeling med god fysisk tilgængelighed for handicappede og en energistandard, der kan bidrage til indfriel-sen af de målsætninger, regeringen opstiller for det fremtidige energiforbrug.Efter lovens § 41 kan boligorganisationen uden afdelingsmødets og afdelingsbestyrelsens samtykke gen-nemføre vedligeholdelsesarbejder og fornyelser, rimelige moderniserings- og forbedringsarbejder, kollektiveanlæg, ekstraordinære renoveringsarbejder samt udbedring af byggeskader og gennemførelse af bygnings-ændringer m.v., hvis kommunalbestyrelsen har meddelt pålæg om udførelse af de pågældende arbejder.Der er imidlertid behov for at styrke de enkelte boligorganisationers beslutningsdygtighed inden for bebo-erdemokratiets rammer i særlige situationer, der vedrører gennemførelsen af større renoveringsopgaver,energibesparende foranstaltninger, helhedsplaner og fremtidssikring af afdelingerne.Det foreslås derfor i § 37, stk. 4, jf. lovforslagets § 1, nr. 42, at give boligorganisationen mulighed for isærlige tilfælde – efter beslutning truffet af øverste myndighed – at iværksætte arbejder og aktiviteter udenafdelingsmødets og afdelingsbestyrelsens samtykke.Efter det foreslåede stk. 5, er det en betingelse for øverste myndigheds adgang til at iværksætte arbejderuden afdelingens samtykke, dels at iværksættelsen af disse arbejder og aktiviteter er nødvendig for at gøreboligerne og boligområdet tidssvarende og konkurrencedygtigt overfor en bred kreds af boligsøgende, dels at

der ikke er tale om arbejder, der hovedsageligt består i modernisering af køkkener eller badeværelser. Dalejerne har flertallet i samtlige besluttende organer i boligorganisationen, vil også disse beslutninger findested inden for beboerdemokratiets rammer.Det vil således ikke som efter de gældende regler være nødvendigt med et pålæg fra kommunalbestyrelsen.Forslaget rækker desuden videre end kommunalbestyrelsens adgang efter lovens § 41 til at påbyde arbejderiværksat, da forslaget giver mulighed for også at iværksætte aktiviteter, der ikke har karakter af arbejder, nårdisse aktiviteter tager sigte på at styrke områdets konkurrenceevne.Det er ikke hensigten, at boligorganisationen som udgangspunkt kan tilsidesætte afdelingens ret til indfly-delse. Kan afdelingens samtykke til de påtænkte arbejder og aktiviteter ikke opnås i første omgang, forudsæt-tes det derfor, at boligorganisationen går i dialog med afdelingen om eventuelle muligheder for tilretning afplanerne, sådan at afdelingen vil kunne gå ind for disse. Kun i tilfælde, hvor det ikke er muligt at nå til enig-hed om iværksættelse af arbejder og aktiviteter, der efter øverste myndigheds vurdering er nødvendige for atfremtidssikre bebyggelsen, kan øverste myndighed beslutte at gennemføre disse uden afdelingens samtykke.Med henblik på at give Velfærdsministeriet mulighed for løbende at vurdere anvendelsen af den foreslåedebestemmelse foreslås det i stk. 6, at øverste myndigheds beslutning om at iværksætte arbejder eller aktiviteteruden afdelingens samtykke skal indberettes til Velfærdsministeriet. Det er forudsat, at indberetningen skeruden ugrundet ophold, efter at øverste myndighed har truffet beslutningen. Indberetningen skal indeholde enredegørelse for arten og omfanget af de arbejder og aktiviteter, der er besluttet gennemført uden afdelingenssamtykke. Desuden skal indberetningen indeholde en redegørelse for baggrunden for, at øverste myndighedhar fundet det nødvendigt at bringe bestemmelsen i anvendelse. Der skal i den forbindelse redegøres for deskridt, der har været taget med henblik på så vidt muligt at opnå afdelingens samtykke.Indberetningen til Velfærdsministeriet har alene til formål at sikre, at der opsamles erfaringer med hensyntil anvendelsen af bestemmelsen. Det bemærkes i den forbindelse, at eventuelle tvister mellem øverste myn-dighed og afdelingens lejere om, hvorvidt betingelserne for at tage den foreslåede § 37, stk. 4, i anvendelseer opfyldt, kan indbringes for beboerklagenævnet efter § 101, stk. 1, nr. 1, og stk. 2 i almenlejeloven.Lovens § 43 medfører, såvel i den gældende affattelse som i den affattelse, der er foreslået i § 1, nr. 46 og47, at bl.a. lovens § 37 finder tilsvarende anvendelse på kommunale og regionale almene ældreboliger og påselvejende almene ungdoms- og ældreboliger. De foreslåede nye stk. 4 - 6 i § 37 vil således også komme tilat gælde for disse boliger.Til nr. 44Efter de gældende regler i lovens § 37 b om afdelingsfinansierede forbedringsarbejder, som iværksættes påbaggrund af et ønske fra de pågældende beboere, kan der alene optages annuitetslån med en maksimal løbe-tid på 20 år.Lovens § 37 b, stk. 1, foreslås ændret, således at den maksimale lånetid for annuitetslånet ændres til 30 år.Formålet er at skabe større fleksibilitet og en bedre sammenhæng mellem forbedringsarbejdernes forventeli-ge levetid og optagne låns levetid.Til nr. 45Ændringen er en konsekvens af forslaget i § 4, nr. 1. Ved den foreslåede ændring i § 4, nr. 1, ændres ejer-lejlighedsloven, således at det bliver muligt at opdele almene ejendomme tilhørende almene boligorganisati-oner i ejerlejligheder, når der etableres tagboliger på ejendommen enten som ejerboliger, private udlejnings-boliger eller andelsboliger. Ved den foreslåede ændring af almenboliglovens § 40 sikres det, at husordenen ien almen ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder som følge af etablering af tagboliger, fastsættes af ejerfore-ningen uanset ejerformen for tagboligerne.Til nr. 46

Forslaget er en konsekvens af ændringen i § 1, nr. 41, der foreslås også at skulle gælde for kommunale ogregionale almene ældreboliger.Herudover indeholder forslaget til ny affattelse af lovens § 43, stk. 1, en præcisering af, at det i regionaleældreboliger ikke er kommunalbestyrelsen, men regionsrådet, der kan udpege afdelingsbestyrelsesmedlem-mer.Endelig foreslås det, at lovens § 41, hvorefter en boligorganisation efter kommunalbestyrelsens pålæg kangennemføre arbejder uden afdelingens samtykke, tillige skal finde anvendelse på regionale ældreboliger.Begrundelsen for dette forslag er, at det vil være inkonsekvent at give regionsrådet mulighed for at gennem-føre arbejder uden afdelingens samtykke efter lovens § 37, stk. 4 og 5, i den affattelse, der foreslås i § 1, nr.42, uden samtidig at give regionsrådet mulighed for at gennemføre arbejder uden afdelingens samtykke efterpålæg fra kommunalbestyrelsen, jf. lovens § 41.Til nr. 48, 81, 85, 86, 91 og 94For at der også i det almene nybyggeri skal være muligheder for at etablere et fremtidssikret byggeri, somudnytter de teknologiske fremskridt inden for energiteknologi og andre bæredygtige løsninger og byggeme-toder åbnes der for kommende totaløkonomisk rentable merinvesteringer i lavenergibyggeri,I § 115 a, stk. 1, jf. lovforslagets § 1, nr. 81, foreslås, at kommunen uanset det gældende maksimumsbeløbkan godkende, at der udover maksimumsbeløbet for nyt byggeri foretages de merinvesteringer, der skal tilfor som minimum at opfylde krav til energirammen for en lavenergibygning klasse 1 i bygningsreglementet2008. Det er en forudsætning, at merinvesteringen er totaløkonomisk rentabel, dvs. at nutidsværdien af desparede energiudgifter som minimum svarer til merinvesteringen, samt at reduktionen i forsyningsudgifternefor en normalforbruger på ibrugtagelsestidspunktet opvejer betalingen vedrørende merinvesteringen.Den merinvestering, som kommunalbestyrelsen kan godkende, foreslås herefter i § 115 a, stk. 2, jf. lov-forslagets § 1, nr. 81, at udgøre forskellen mellem den samlede anskaffelsessum og det beløb, der er nødven-digt for at opfylde den ovennævnte energiramme i bygningsreglementet 2008. Kommunalbestyrelsens mu-lighed for at godkende merinvesteringerne som foreslået sker på basis af en ansøgning fra bygherren meddokumentation for totaløkonomien.På energiområdet må det i dag anses for at være praktisk muligt at dokumentere totaløkonomien ved en be-stemt energibesparende foranstaltning. Udgangspunktet for opgørelsen af merinvesteringen er, at den skalopgøres ved at beregne forskellen mellem prisen for den energibesparende løsning og prisen for en gængsløsning. Dette vurderes at kunne ske som en del af rådgiveropgaven i det konkrete projekt, idet de fleste råd-givere forholdsvis let og entydigt vil kunne opgøre merinvesteringen via anerkendte prisbøgerSamtidig skal energibesparelsen økonomisk gøres op ved at beregne den økonomiske effekt i forhold til engængs løsning. Også den energimæssige effekt/konsekvens af forskellige løsninger er forholdsvis velbelystog vil kunne håndteres af mange rådgivere. I den forbindelse vil der skulle tages hensyn til levetiden på deenkelte energibesparende foranstaltninger i merinvesteringen. Der skal ligeledes tages stilling til, hvilkeenergipriser (herunder afgifter), der skal tages udgangspunkt i ved vurdering af de potentielle energibesparel-ser. Disse priser vil have betydelig konsekvens for projektets rentabilitet. Det samme gælder for den diskon-teringsrente, der anvendes. Det vil formentlig være mest hensigtsmæssigt, hvis forudsætninger vedrørendeenergipriser og diskonteringsrente baseres på centralt fastsatte retningslinjer.Den nærmere udmøntning af krav til dokumentation af totaløkonomi vil ske i en bekendtgørelse, jf. den fo-reslåede affattelse af § 143, stk. 3, i lovforslagets § 1, nr. 94.Der vil altid knytte sig en vis usikkerhed til, om de forventede energibesparelser kan realiseres, og dermedtil, om den forventede totaløkonomi holder. Det er derfor vigtigt, at der sikres en meget høj grad af trovær-dighed omkring beregningerne.I forbindelse med nybyggeri af boliger er der i lov om fremme af energibesparelser i bygninger krav om, atder skal foretages en energimærkning af bygningen inden ibrugtagelsen, hvor bl.a. bygningens energimæssi-ge ydeevne beregnes. Fra 2011 vil energimærkningen udelukkende blive foretaget af virksomheder, som ercertificeret hertil. Det foreslås derfor at stille krav om, at energikonsulenter og fra 2011 de certificerede ener-

gimærkningsvirksomheder, evt. med bistand fra eksterne rådgivere, forud for byggeriets påbegyndelse skalvurdere, om de energimæssige forudsætninger i henseende til såvel anlæg som drift er holdbare. Den nærme-re udmøntning heraf vil ske i en bekendtgørelse.I det foreslåede § 118, stk. 1, 2. pkt., og i stk. 2, 2. pkt., jf. lovforslagets § 1, nr. 85 og 86, foreslås, at me-rinvesteringen finansieres med 98 pct. lån og 2 pct. beboerindskud. Der ydes således ikke kommunal ellerregional grundkapital til merinvesteringen, idet beboerne som udgangspunkt skal betale den fulde udgift vedmerinvesteringen, da udgiften kompenseres af sparede energiudgifter.Den foreslåede affattelse af § 129, stk. 3, jf. lovforslagets § 1, nr. 91, omhandler finansieringen af merin-vesteringen. Det foreslås, at der optages et samlet lån til dækning både af den ’normale’ anskaffelsessum ogmerinvesteringen.Den foreslåede § 129, stk. 4, omhandler fastlæggelsen af beboerbetalingen. Det foreslås, at beboerbetalin-gen vedrørende merinvesteringen håndteres på linje med beboerbetalingen vedrørende den øvrige anskaffel-sessum. Konkret foreslås, at beboerbetalingen på merinvesteringen udgør 4,4 pct. af investeringen, samt atbetalingen efterfølgende reguleres på samme måde, som foreslås at gælde for den ’almindelige’ beboerbeta-ling, jf. den foreslåede § 129, stk. 1, jf. lovforslagets § 1, nr. 90, og bemærkningerne hertil, men at regulerin-gen kun sker i 40 år, hvorefter beboerbetalingen vedrørende merinvesteringen falder bort, da merinvesterin-gens levetid er begrænset, jf. ovenfor.I den periode, hvor ydelsen på merinvesteringsdelen af lånet ligger over beboerbetalingen, yder staten såle-des ydelsesstøtte hertil, mens den overskydende betaling i perioder, hvor beboerbetalingen overstiger ydel-sen, omvendt indbetales til staten. Set over hele reguleringsperioden på 40 år, vil statens udgifter til ydelses-støtte til merinvesteringsdelen af lånet være nul.Denne måde at finansieres merinvesteringen på indebærer en række fordele.For det første kan det undgås at påføre beboerne en renterisiko, både i forbindelse med låneoptagelsen,men også i forbindelse med evt. refinansiering, således at beboerne kan få fordelen af den lavere rente, dertypisk er forbundet med rentetilpasningslån.For det andet vil det med inflationsregulering af beboerbetalingen være muligt at sikre, at betalingsprofilenfor beboerne bedre matcher udviklingen i de sparede energiudgifter, idet som udgangspunkt kan forudsættes,at energibesparelsen er realt konstant som følge af en konstant kWh-besparelse og realt konstante (eller sti-gende) energipriser.For det tredje kan beboerbetalingen vedrørende merinvesteringen udstrækkes til 40 år (den maksimale lø-betid), uanset den faktiske løbetid på de bagvedliggende lån, således at den løbende årlige betaling sænkes.Levetiderne på de forskellige energibesparende foranstaltninger skønnes typisk at ligge i intervallet 20-60 år.Da forhøjelsen af beboernes betaling som følge af merinvesteringen modsvares af sparede energiudgifterforeslås det i § 45, stk. 2 (jf. lovforslagets § 1, nr. 48), at denne beboerbetaling betales over varmeregnskabetog fordeles mellem lejemålene efter bruttoetageareal – og således ikke indgår i den egentlige lejebetaling. Dabetalingen ikke indgår i lejen, vil der ikke blive ydet individuel boligstøtte hertil.Til nr. 49Ændringerne er en konsekvens af forslagene i nr. 50 og 57.Til nr. 50Reglerne om udlejning af almene familieboliger efter venteliste indebærer, at en boligorganisation ikke harmulighed for at bistå en anden boligorganisation med at opfylde denne anden boligorganisations forpligtelsertil genhusning af beboere i tilfælde af nedrivning eller ombygning af ejendommen.Derfor foreslås tilvejebragt en hjemmel i § 51, stk. 7, til, at boligorganisationen kan indgå aftale med enanden almen boligorganisation om anvisning af almene familieboliger til lejere, som den anden boligorgani-sation er forpligtet til at genhuse. Forslaget skal ses i sammenhæng med forslagene i § 2, nr. 15 og 16, der

sammenholdt med den gældende § 86, stk. 1, i almenlejeloven indebærer en udvidet genhusningsforpligtelsefor boligorganisationerne.Forslaget indebærer, at boligorganisationen får mulighed for at gå uden om ventelisten og dermed medvir-ke til en smidig genhusning af de berørte lejere.Til nr. 51-53Reglerne om kombineret udlejning i lovens § 51 b er et effektivt redskab til at ændre beboersammensæt-ningen i visse udsatte boligafdelinger. Imidlertid forudsætter en positiv effekt af reglerne, at der er ressource-stærke boligsøgende på ventelisten til boligerne i det pågældende område. Dette er ikke altid tilfældet.De nuværende regler om kombineret udlejning omfatter pr. 1. marts 2009 ni boligområder med ca. 14.000boliger, der har den største andel beboere uden for arbejdsmarkedet. Virkningen af den kombinerede udlej-ning vurderes i enkelte af områderne at være relativt begrænset, idet der ikke er stor søgning til disse afdelin-ger af ressourcestærke familier. Omvendt forventes kombineret udlejning at være et effektivt værktøj til atsikre en varieret beboersammensætning i afdelinger, der er på vej i en forkert retning, men hvor der fortsat erefterspørgsel efter boligerne blandt ressourcestærke husstande. Det foreslås derfor, at kriterierne for at kunneanvende kombineret udlejning lempes.De nuværende kriterier for, at et boligområde kan anvende kombineret udlejning, er forskellige alt efter,om et område har mindst 1.200 beboere eller mindst 5.000 beboere. Et område er i denne sammenhæng defi-neret som en eller flere fysisk sammenhængende almene boligafdelinger.For områder med mindst 1.200 beboere er betingelserne for kombineret udlejning:1. at mindst 50 procent af beboerne på 18 år og derover i mindst én afdeling i området står uden forarbejdsmarkedet, og2. at mindst 40 procent af beboerne på 18 år og derover i afdelingerne tilsammen er uden for ar-bejdsmarkedet.For store almene boligområder, hvor der bor mindst 5.000 beboere, gælder det, at mindst 30 procent af be-boerne på 18 år og derover i afdelingerne tilsammen skal stå uden for arbejdsmarkedet for, at området kananvende kombineret udlejning.For at sikre at områder, der oplever en udvikling i retning af en ensidig beboersammensætning, også harmulighed for at anvende kombineret udlejning, foreslås der en række lempelser. For det første foreslås det i §51 b, stk. 3, jf. lovforslagets § 1, nr. 51, at grænsen for, hvor stort et område skal være for at kunne anvendekombineret udlejning, sænkes fra minimum 1.200 beboere til minimum 1.000 beboere. Derudover foreslåsdet at ophæve kravet om, at der i mindst én afdeling i området skal være minimum 50 procent af beboerne,der er uden for arbejdsmarkedet. Endelig foreslås det, at andelen af beboere uden for arbejdsmarkedet frem-over opgøres i forhold til antallet af beboere i alderen 18-64 år i stedet for antallet af beboere på 18 år ogderover.Det vil betyde, at det fremover er muligt at anvende kombineret udlejning, hvis 40 pct. af beboerne i denerhvervsaktive alder i et område er uden for arbejdsmarkedet, og der bor mindst 1.000 beboere i området.Det vil fortsat være muligt at anvende kombineret udlejning i områder, hvor der bor mindst 5.000 beboere,og mindst 30 procent af beboerne i den erhvervsaktive alder er uden for arbejdsmarkedet.Velfærdsministeriet planlægger at anvende en ny metode til at opgøre antallet af beboere uden for ar-bejdsmarkedet. Med den nye metode bliver det muligt at basere opgørelsen på mere aktuelle data. Det vurde-res, at overgangen til den nye metode i sig selv vil medføre en lempelse af kriterierne.Det vurderes, at lempelserne af kriterierne og den nye metode til at opgøre antallet af beboere uden for ar-bejdsmarkedet tilsammen vil medføre, at yderligere 25-30 boligområder kan anvende reglerne om kombine-ret udlejning.Det forudsættes, at kommunalbestyrelsen i forbindelse med en beslutning om at iværksætte kombineretudlejning i et område i dialog med boligorganisationerne i kommunen sikrer, at der foreligger en overordnetstrategi for udlejningen af almene boliger i den pågældende kommune. Strategien for udlejningen af de al-

mene boliger i kommunen skal tage højde for de svageste gruppers boligbehov. Kommunalbestyrelsen skalsåledes være opmærksom på, at den kombinerede udlejning alt andet lige gør det vanskeligere for ressource-svage at finde en passende bolig. Kommunalbestyrelsen skal derfor i dialog med boligorganisationen tagestilling til, hvordan borgere med begrænsede ressourcer får dækket deres behov for en bolig.Til nr. 54 og 55Med det formål at optimere effekten af kombineret udlejning i lovens § 51 b foreslås det endvidere indførti det foreslåede § 51 b, stk. 8, jf. lovforslagets § 1, nr. 55, at kommunalbestyrelse og boligorganisation kanaftale, at boligorganisationen i et område, der anvender kombineret udlejning, kan lade boliger stå tomme.Det er en forudsætning for at lade en bolig stå tom, at den ikke kan udlejes til andre end kontanthjælpsmod-tagere, og at der bliver gjort en ekstraordinær indsats for at leje boligen ud.Kombineret udlejning har i nogle områder kun en begrænset effekt, fordi der ikke er ressourcestærke bor-gere på venteliste til en bolig i afdelingen. Efter de gældende regler kan en kontanthjælpsmodtager m.v. ikkeafvises til en bolig, hvis der ikke er andre på ventelisten at udleje til. Reglerne er først og fremmest begrundeti, at alternativet er en tom bolig. Både overfor den afviste, men også over for samfundet som helhed kan detvære svært at forsvare, at en bolig, der kan lejes ud, ikke bliver det. En permanent tom bolig bidrager hellerikke i sig selv til at genoprette et boligområde. Omvendt kan det være uhensigtsmæssigt, at der i dag ikke ermulighed for at lade en bolig stå tom, mens boligorganisationen gør en særlig indsats for at leje boligen ud tilen ressourcestærk beboer for eksempel via annoncering. Muligheden for at lade boliger stå tomme skal ses isammenhæng med muligheden for at anvende kombineret udlejning, samt at udleje ledige boliger via annon-cering. I et samspil kan de tre elementer bidrage til at fremme en varieret beboersammensætning i et udsatområde.Det er en forudsætning for at lade boliger stå tomme, at der er indgået en aftale mellem kommunalbestyrel-sen og boligorganisationen herom. Som en del af aftalen skal de to parter tage stilling til, hvordan lejetabetfinansieres i den periode, hvor boligerne står tomme. Det er væsentligt at understrege, at den enkelte afde-ling, hvor de tomme boliger ligger, ikke må belastes af lejetabet. Kommunalbestyrelse og boligorganisationskal i forbindelse med, at de indgår en aftale om at lade boliger stå tomme, sikre sig, at der er en strategi, dertager højde for, hvordan kontanthjælpsmodtagere m.v. får dækket deres boligbehov.En anden forudsætning for at lade boliger stå tomme er, at der bliver gjort en ekstraordinær indsats for atleje boligerne ud. Når kommunalbestyrelsen og boligorganisationen indgår aftale om at lade boliger ståtomme, skal de to parter samtidig tage stilling til, hvordan de i praksis vil gøre en ekstraordinær indsats for atleje boligerne ud. At annoncere efter lejere til boligerne kan være én måde at gøre en ekstraordinær indsatsfor at tiltrække ressourcestærke beboere. Annoncering af ledige boliger skal følge de regler, som i øvrigtfastsættes om annoncering af ledige boliger, jf. forslagets § 1, nr. 55. Dog er der ikke krav om, at maksimalt50 procent af de ledige boliger kan lejes ud via annoncering.En bolig må maksimalt stå tom i 6 måneder, efter at boligen er fraflyttet. Er der ikke fundet en ressource-stærk lejer til boligen inden 6 måneder, skal boligen udlejes til den person, der står øverst på ventelisten. Enressourcestærk lejer defineres her på samme måde som ved reglerne om kombineret udlejning, det vil sige enlejer, der ikke modtager kontanthjælp, introduktionsydelse eller starthjælp.Forslaget medfører ingen ændringer af gældende regler for opsigelse og fraflytning. En lejer, der opsigersit lejemål, vil fortsat have 3 måneders opsigelsesvarsel og er som udgangspunkt forpligtet til at betale husle-jen i opsigelsesperioden. Boligorganisationen skal dog bestræbe sig på at genudleje det lejede. Det beløb,som boligorganisationen indvinder eller burde have indvundet ved udlejningen i det nævnte tidsrum, skalfragå i boligorganisationens krav overfor lejeren. Da udlejningen skal ske efter de udlejningsregler, som tilenhver tid gælder for den pågældende boligafdeling, bliver sidstnævnte bestemmelse således kun aktuel, hvisdet lykkes at genudleje boligen til en ressourcestærk borger inden udløbet af opsigelsesperioden.Til nr. 56

Det foreslås, at reglen i § 60, stk. 1, om, at maksimalt 90 pct. af de ledige almene familieboliger kan udle-jes efter særlige kriterier (fleksibel udlejning), ændres til, at kommunalbestyrelse og boligorganisation harmulighed for at aftale op til 100 pct. fleksibel udlejning.Formålet med reglerne om fleksibel udlejning er at bidrage til at løse problemer med en skæv beboersam-mensætning i den almene boligsektor. Ved at give mulighed for 100 pct. fleksibel udlejning forbedres mulig-hederne for en hurtigere indsats i de afdelinger, hvor udviklingen er gået skævt. Aftaler om fleksibel udlej-ning forudsættes fremover at indgå som et element i styringsdialogen mellem kommunalbestyrelse og bolig-organisation.Når kommunalbestyrelse og boligorganisation indgår en aftale om at anvende fleksibel udlejning i et om-råde, forudsættes det, at kommunalbestyrelsen og boligorganisation samtidig sikrer, at der er en generel stra-tegi for udlejning af almene boliger i kommunen, der tager højde for, hvordan ressourcesvage borgere, derikke lever op til kriterierne for fleksibel udlejning, får dækket deres boligbehov.Til nr. 57Det foreslås i den nye bestemmelse i § 60 a, at kommunalbestyrelser og boligorganisationer kan aftale, atop til 50 pct. af boligerne i problemramte afdelinger lejes ud via annoncering uden om den normale venteli-ste.Formålet med udlejning via annoncering er for det første at stimulere efterspørgslen efter almene boligerfra mere ressourcestærke personer, der fravælger den almene sektor på grund af manglende tilgængelighed.Derudover er formålet at øge tilgængeligheden til den almene sektor for akut boligsøgende, der ikke har mu-lighed for at få anvist en bolig gennem kommunalbestyrelsen.Ventelistereglerne kan være en hindring for, at ressourcestærke bosætter sig i den almene boligsektor. Res-sourcestærke boligsøgende søger typisk en permanent bolig, og når den almene sektor ikke er tilgængelig pågrund af ventelister, bliver en almen bolig ikke en reel mulighed. Ventelistesystemet indebærer i praksis, atde boligsøgende skal være meget forudseende omkring deres fremtidige boligbehov. Den boligsøgende fårmed andre ord ikke nødvendigvis tilbudt boligen på et tidspunkt, hvor personen har brug for den. I stedetbliver den tilbudt, fordi det tilfældigvis er ens tur.Derudover er det ofte uklart, hvilken konkret bolig man som boligsøgende skriver sig op til. Udlejninggennem annoncering bringer de konkrete boliger, der skal lejes ud, tættere på de potentielle lejere, der harmulighed for at tage stilling til, om de ønsker at bo i en konkret bolig og have en mulighed for at leje boligeninden for kort tid.At øge tilgængeligheden til almene boliger for personer, der er akut boligsøgende, skal ses i sammenhængmed sektorens generelle formål om at stille passende boliger til rådighed for alle, som har behov herfor. Vedat give personer med akut behov for en bolig lettere adgang til den almene sektor styrkes muligheden for, atsektoren kan understøtte mobiliteten i samfundet.Udlejning af boliger uden om den almindelige venteliste via annoncering er et redskab, der kan anvendesaf problemramte afdelinger. Definitionen af, hvilke afdelinger, der er problemramte og kan anvende annon-ceringer, er den samme som den, der gælder for ordningen om salg af almene boliger, jf. § 75 c, stk. 3, i lovom almene boliger sammenholdt med § 7 i bekendtgørelse om salg af almene boliger, eller som den der gæl-der for boligafdelinger, der kan anvende kombineret udlejning, jf. § 51 b, i lov om almene boliger.Det er en forudsætning for at udleje via annoncering, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen harindgået en aftale om, at en del af boligerne i et problemramt område skal udlejes på denne måde. Kommu-nalbestyrelse og boligorganisation bør samtidig tage stilling til, hvorvidt der i forbindelse med annonceringskal være kriterier for, hvem boligerne skal udlejes til. Eventuelle kriterier for udlejningen skal annonceressenest samtidig med annonceringen af boligerne. Vælger en kommunalbestyrelse og boligorganisation atopstille kriterier, der f.eks. begrænser ressourcesvages muligheder for at leje en bolig i afdelingen, skalkommunalbestyrelsen og boligorganisationen samtidig tage stilling til, hvordan ressourcesvage borgere fårdækket deres behov for en passende bolig.

Det er maksimalt 50 pct. af de ledige boliger i en afdeling, der kan lejes ud uden om den almindelige ven-teliste via offentlig annoncering. Kommunalbestyrelsens anvisning går forud for annoncering, ligesom til-fældet er med udlejning efter reglerne om fleksibel udlejning.Er der flere, der er interesseret i at leje en bolig, og som samtidig lever op til kriterierne for at leje boligen,skal der trækkes lod om, hvem der får lov til at leje boligen. Lodtrækningen skal foretages af boligorganisa-tionens revisor.Til nr. 58Det foreslås, at ministeren bemyndiges til at fastsætte nærmere regler om proceduren for udlejning efterannoncering.Til nr. 60, 68 og 74Efter de gældende regler fastsættes beboerbetalingen på lån til nedsættelse af beboerindskud i tidligere lettekollektivboliger, jf. § 73, efter bestemmelserne i § 129 vedr. beboerbetalingen i nybyggede almene boliger.Nedsættelsen af startlejen foreslås alene at gælde for nybyggede almene boliger. Det er derfor nødvendigt atomformulere § 73, stk. 3, jf. lovforslagets § 1, nr. 60, idet den hidtidigt gældende beboerbetalingsprocent ogreguleringsmåde fortsat skal være gældende. Beboernes betaling på det nævnte lån beregnes herefter førstegang 3 måneder efter låneoptagelsen som mindst 3,74 pct. p.a. af lånets hovedstol. Beløbet reguleres en gangårligt med 75 pct. af stigningen i nettoprisindekset eller lønindeks for den private sektor, såfremt dette ersteget mindre. Regulering foretages første gang i den første termin i lånets andet år og indtil beløbet svarer tilde samlede ydelser på lånet. Ved finansiering med lån med rentetilpasning reguleres låntagers betaling, indtilden svarer til den ydelse, der på tidspunktet for lånoptagelsen kan beregnes på et tilsvarende fastforrentet lån.Tilsvarende gør sig gældende for renoveringslån støttet af Landsbyggefonden efter § 91, jf. lovforslagets §1, nr. 68, og for renoveringslån til ungdomsboliger, hvortil der ydes ydelsesstøtte efter § 100, jf. lovforslagets§ 1, nr. 74. Beboernes betaling udgør fortsat 3,4 pct. af lånets hovedstol for landsbyggefondsstøttede lån efter§ 91 og 2,15 pct. af byggeudgiften for renoveringslån til ungdomsboliger efter § 100 og begge typer lån re-guleres forsat med � af inflationen (valsetakt).Til nr. 61Efter § 78, stk. 5, kan der ydes statslån til dækning af nybyggerifondens underskud som følge af en rækkeaktiviteter i henhold til friplejeboligloven. Efter § 78, stk. 6, har staten samtidig hjemmel til at yde garanti fordet nævnte statslån, hvilket er overflødigt. § 78, stk. 6, foreslås derfor ophævet.Til nr. 69Det foreslås, at den maksimale (potentielle) løbetid for en række lån omfattet af almenboligloven ændresfra 35 år til 40 år. Det gælder renoveringslån støttet af Landsbyggefonden, jf. § 91, stk. 5, lån til frikøb aftilbagekøbsklausuler, jf. § 98 a og b, lån til nybyggede almene boliger, jf. § 118, og lån til udbedring af byg-geskader, jf. § 157. Det bemærkes, at løbetiden for lån til nedsættelse af beboerindskud i lette kollektivboli-ger, jf. lovens § 73, og for renoveringslån i ungdomsboliger, jf. lovens § 100, også ændres, idet der i § 73,stk. 4, og i § 100, stk. 4, henvises til § 118.Selvom den maksimale løbetid forlænges, er det fortsat op til velfærdsministeren efter forhandling med fi-nansministeren samt økonomi- og erhvervsministeren at fastsætte lånetypen, herunder den faktiske løbetidinden for de foreslåede rammer. For tiden er det fastsat, at der skal anvendes lån med en løbetid på 30 år.Til nr. 70Den foreslåede ændring af § 92 a, stk. 2, omhandler beregningen af Landsbyggefondens bidrag til ydelses-støtten. Efter de gældende regler tages der udgangspunkt i et beregnet forløb for ydelsesstøtten. Ydelsesstøt-ten udgør forskellen på beboernes betaling og ydelserne på de optagne lån og beregnes derfor i forhold til

løbetiden på de faktisk optagne lån. Pt. finansieres nyt alment byggeri med 30-årige lån, men der er mulighedfor at anvende lån med en maksimal løbetid på 35 år. Samtidig gælder, at overskydende beboerbetaling iforhold til låneydelserne i de første 35 år efter låneoptagelsen indbetales til nybyggerifonden.Med den foreslåede nedsættelse af beboerbetalingen fra 3,4 pct. til 2,8 pct. af anskaffelsessummen, jf. lov-forslagets § 1, nr. 90, vil overskydende beboerbetaling i hele den maksimale løbetid på 40 år skulle indbeta-les til staten frem for til nybyggerifonden og vil derfor reducere statens nettoudgift til ydelsesstøtte set overhele den 40-årige periode.I forlængelse heraf er det nødvendigt at ændre beregningen af Landsbyggefondens bidrag til ydelsesstøtten,således at fondens bidrag for tilsagn meddelt efter den 1. juli 2009 beregnes i forhold til nettoudgiften setover hele den maksimale løbetid på 40 år. Det foreslås derfor, at de statslige indtægter efter den foreslåede §129 a, jf. lovforslagets § 1, nr. 92, modregnes i den beregnede ydelsesstøtte, som benyttes ved beregningen affondens bidrag. Den præcise udformning af beregningsmetoden vil ske i en bekendtgørelse.Til nr. 75Med forslaget præciseres, at der er regler i kap. 8, som omfatter såvel nybyggeri som renovering m.v. Derhenvises i øvrigt til bemærkningerne til nr. 76 og 77.Til nr. 76 og 77Der er tale om konsekvensændringer som følge af de foreslåede styringsmålsætninger i § 6 a - § 6 f, jf. lov-forslagets § 1, nr. 7.Hvad særligt angår § 108 om boligens udstyr og indretning bemærkes, at den foreslåede ændrede affattelseheraf skal ses i sammenhæng med den foreslåede § 6 c. § 108 omhandler derfor - ligesom § 6 c – såvel opfø-relse som renovering m.v. af almene boliger.Det er hensigten, at der - bl.a. for at understøtte regeringens strategi for reduktion af energiforbruget i byg-ninger - i en bekendtgørelse fastsættes nærmere regler for vurderingen og udmøntningen af bl.a. totaløkono-miske principper i såvel nybyggeriet som det eksisterende almene byggeri.Til nr. 78Boligarealet opgøres som bruttoetagearealet efter regler fastsat efter lov om bygnings- og boligregistrering.Med de allerede gennemførte og planlagte skærpelser af energikravene frem til 2020 sættes de gældendearealkrav under pres på grund af opmålingsreglerne i BBR, idet nettoarealet reduceres som følge heraf. Isærved etablering af passivhuse, som har et meget lavt energiforbrug, kan nettoboligarealet komme under pres.Det foreslås derfor, at § 109 ændres, således at den gældende maksimumsstørrelse på 110 m2opjusteres til115 m2. Gennemsnitsarealet pr. bolig for afdelingen må fortsat ikke overstige 110 m2.Til nr. 80Den foreslåede affattelse af § 115, stk. 10, har til formål at sikre, at maksimumsbeløbsordningen ikke om-gås. Det er i princippet muligt at omgå maksimumsbeløbet ved at udskyde afgrænsede dele af byggeriet tilefter ibrugtagelsen og gennemføre dem som almindelige forbedringer. Det kunne eksempelvis dreje sig ometablering af altaner, særligt dyre køkkenløsninger eller lignende. Er en sådan udskydelse en integreret del afbyggeprojektet, vil det medføre, at det samlede byggeri bliver dyrere.Der foreslås derfor indført en karensperiode på 4 år efter ibrugtagelsen, således at der ikke i den periodekan gennemføres kollektive forbedringer efter lovens §§ 37 og 37 b i afdelingen, hvis summen af godkendtanskaffelsessum og forbedringsudgiften overstiger maksimumsbeløbet for det pågældende byggeri. Det be-mærkes, at den foreslåede karensperiode ikke omfatter forbedringer, der gennemføres efter den individuelleråderet.

Til nr. 82Det foreslås at ophæve § 116 og hermed kravet om, at kommunalbestyrelsens tilsagn om ydelsesstøtte tiletablering af almene boliger skal meddeles på grundlag af en gennemført bygherrekonkurrence.Med ophævelsen af kravet om bygherrekonkurrence vil kommunalbestyrelsen skulle afgive tilsagn omydelsesstøtte til etablering af almene boliger uden forudgående at skulle udpege bygherren på baggrund af enåben konkurrence. Kommunalbestyrelsen skal således alene afgive tilsagn på baggrund af en bygherres an-søgning om tilsagn. Kommunalbestyrelsen skal ved behandling af støtteansøgningen påse og foretage envurdering af, om projektet opfylder kravene for at opnå støtte efter gældende regler. Kommunalbestyrelsenskal endvidere overholde de almindelige forvaltningsretlige grundsætninger ved beslutning om afgivelse aftilsagn om ydelsesstøtte til en bygherre. Kommunalbestyrelsen skal således altid afgive tilsagn til en bygher-re ud fra betragtninger om saglighed, lighed, proportionalitet m.v. Kommunalbestyrelsen skal dermed be-stræbe sig på at finde den mest velegnede bygherre til det planlagte byggeri, således at den færdige bygningbliver tilfredsstillende i arkitektonisk, brugsmæssig, teknisk, miljømæssig og økonomisk henseende. Derud-over vil det være relevant at lægge vægt på, om bygherren efterfølgende vil kunne drive byggeriet hensigts-mæssigt.Til nr. 83 og 84Efter § 117, stk. 1, kan der meddeles tilsagn til tidligere selvejende ungdomsboliginstitutioner, med henblikpå at der til disse institutioner kan etableres nye ungdomsboliger ved på- og tilbygning. De nye boliger finan-sieres efter de regler, der i øvrigt gælder for alment nybyggeri. Dette gælder også reglerne vedr. anvendelseog indbetaling af likvide midler i forbindelse med udamortisering af de oprindelige lån. Det foreslås, at der i§ 117, stk. 2 henvises til, at de generelle anvendelses- og indbetalingsbestemmelser i § 30 a, stk. 1, § 89 c,stk. 1 og 2, og § 129 a finder tilsvarende anvendelse for tilsagn omfattet af § 117, stk. 1. Da § 117, stk. 3herefter gentager indbetalingsbestemmelserne, foreslås stykket ophævet.Til nr. 87Det foreslås i § 118 a, at den kommunale og regionale grundkapital for tilsagn til alment nybyggeri i perio-den fra 1. juli 2009 til og med 31. december 2010 nedsættes fra 14 pct. til 7 pct. af anskaffelsessummen.Tilsvarende forhøjes de lån, der medgår til finansiering af anskaffelsessummen fra 84 pct. til 91 pct. Derbortses fra lån til finansiering af eventuelle merinvesteringer efter § 115 a, jf. lovforslagets § 1, nr. 81.Med vedtagelsen af finansloven for 2009 blev det samtidig vedtaget, at nedsættelsen af grundkapitalen forplejeboliger til 7 pct. blev forlænget til og med 2009. Det foreslåede § 118 a, 2. pkt., er en konsekvensrettelsesom følge heraf.Til nr. 90I § 129, stk. 1, foreslås, at beboernes betaling på lån til finansiering af anskaffelsessummen for nybyggedealmene boliger nedsættes fra 3,4 pct. til 2,8 pct. p.a. af byggeriets anskaffelsessum. Beløbet beregnes somefter de gældende regler første gang 3 måneder efter låneoptagelsen. Det foreslås som noget nyt, at regule-ringen i de første 20 år efter låneoptagelsen sker med den fulde stigning i nettoprisindekset eller lønindeksfor den private sektor, såfremt dette er steget mindre. I den resterende reguleringsperiode sker reguleringenmed 75 pct. af stigningen i de nævnte indeks. Regulering foretages som efter de gældende regler første gangi den første termin i lånets andet år, men reguleringsperioden foreslås forlænget fra det 35. til det 45. år efterlåneoptagelsen. Bestemmelser i 4. til 7. pkt. vedr. anvendelse af hhv. nettoprisindeks og lønindeks svarer tilde gældende bestemmelser.Til nr. 93I 1997 blev finansierings- og støttereglerne for alment byggeri harmoniseret, således at den andel beboerneskulle betale, blev fastsat som samme procentandel af anskaffelsessummen, uanset om der var tale om fami-lie-, ældre- eller ungdomsboliger. For ungdomsboligerne medførte det, at beboernes betaling steg set i for-

hold til den daværende betaling. For at udligne denne forskel blev der indført et ungdomsboligbidrag. Stør-relsen af bidraget blev og bliver fortsat reguleret på samme måde som beboerbetalingen, nemlig med 75 pct.af stigningen i nettoprisindekset.I den foreslåede § 129, stk. 1, jf. lovforslagets § 1, nr. 90, ændres reguleringen af beboernes betaling, såle-des at den de første 20 år efter låneoptagelsen reguleres med hele stigningen i nettoprisindekset og hereftermed 75 pct. Det foreslås, at ungdomsboligbidraget fremover reguleres på samme måde med henblik på atbevare den eksisterende relative forskel mellem ungdomsboliger og andre almene boliger. Bidraget ophører iforbindelse med, at lånet løber ud, hvorefter beboernes betaling fremover reduceres tilsvarende.Til nr. 96Det foreslås i § 144, stk. 2, at der oprettes en forsøgsbevilling, som kan bruges til at yde tilskud til igang-sættelse, evaluering og formidling af forsøg i både det almene nybyggeri og i det eksisterende byggeri. For-slaget medfører, at der kan ydes tilskud til forsøg med nye byggemetoder, herunder forsøg med energi- ogressourcebesparende løsninger, boligformer eller forhold vedrørende driften af almene boliger, herunderudlejning og anvisning af almene boliger. Det er ikke en forudsætning for tilsagnet, at der til forsøget er givettilladelse til, at de fastsatte bestemmelser for alment byggeri fraviges.Det foreslås desuden i stk. 2, at tilskuddet helt eller delvist kan dække udgifter til bl.a. indsamling af data,udviklings- og innovationsprojekter, oplysning og vejledning samt registrering, forskning og evaluering ved-rørende forsøgene og disses samspil med det øvrige boligmarked. Forsøgene vil i videst muligt omfang skul-le koordineres med de forskellige berørte parter, således at gennemførelsen af forsøget kan trække på eksiste-rende viden og resultatet af forsøget få størst mulig udbredelse i en samlet bygge- og boligpolitik.Det foreslås i stk. 3, at tilskud, der ydes efter denne bestemmelse, ikke indgår i anskaffelsessummen fornybyggeri. Det betyder, at udgiften ikke indgår i den gældende finansiering af anskaffelsessummen og der-med hverken belaster beboerne, staten eller kommunerne.Til nr. 97Der er tale om en redaktionel ændring.Forslaget indebærer, at velfærdsministeren ikke længere er bemyndiget til at fastsætte regler om gebyr tilrestanceinddrivelsesmyndigheden for inddrivelse af renter og bidrag til Byggeskadefonden. Sådanne reglerfastsættes i stedet af skatteministeren i henhold til reglerne i lov om inddrivelse af gæld til det offentlige.Til nr. 98Det foreslås i § 164, stk. 2, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen skal føre en dialog i form afregelmæssige møder om boligorganisationens virksomhed, herunder om udviklingen i de enkelte boligområ-der (styringsdialog). Kommunalbestyrelsen sørger for, at der holdes et årligt dialogmøde.Det foreslås endvidere i stk. 3, at boligorganisationen årligt skal udarbejde og indsende en rapport (doku-mentation) om sin virksomhed til kommunalbestyrelsen til brug for dialogmødet. Kommunalbestyrelsen skaloffentliggøre en redegørelse for den gennemførte dialog på kommunens hjemmeside.Endelig foreslås i stk. 4, at kommunalbestyrelsen på baggrund af den gennemførte styringsdialog kan be-slutte at fastsætte en anden mødefrekvens end den ovenfor nævnte. Det vil være aktuelt, hvis boligorganisa-tionen i relativt høj grad opfylder sektorens målsætninger, herunder at der ikke vurderes at være væsentligerisici og problemer i tilknytning til driften, samt at der ikke er væsentlige behov for koordination og aftale-indgåelse mellem boligorganisation og kommunalbestyrelse.Der skal dog som minimum holdes et dialogmøde hvert 3. år.Formålet med styringsdialogen er at drøfte større udfordringer, som boligorganisationerne står over for, gø-re status med hensyn til om sektorens målsætninger efterleves samt afklare det fremtidige behov for koordi-nation og indgåelse af aftaler m.v.

Det er hensigten administrativt at fastsætte nærmere regler om styringsdialogen, herunder om tilsynska-dence, boligorganisationens afrapportering samt kommunalbestyrelsens redegørelse for den gennemførtestyringsdialog.Den samlede dokumentation, som indgår i boligorganisationens rapportering, vil bestå af følgende elemen-ter, der vurderes at svare til den information, som bestyrelsen i en veldreven almen boligorganisation underalle omstændigheder har behov for:– en ”selvangivelse” – hvori boligorganisationen i kort, standardiseret form evaluerer og vurderer sinepræstationer inden for en række områder samt giver en vurdering af, hvilke udfordringer boligorga-nisationen står overfor, hvilke initiativer boligorganisationen vil igangsætte og et bud på behovet forkoordination, samarbejde, aftaleindgåelse m.v. med kommunalbestyrelsen,– boligorganisationens regnskabsmateriale (regnskaber, revisionsprotokol, spørgeskema samt årsrap-port), samt– resultater af relevante analyser – f.eks. temaanalyser, nøgletal og benchmarking (indtil videre forud-sættes parterne selv at vurdere behovet herfor).Der vil blive lagt vægt på at gøre reglerne så enkle og ubureaukratiske som muligt. Dokumentationsarbej-det skal have det nødvendige omfang og bør altså ikke antage et omfang, der belaster parterne unødigt. Deter navnlig vigtigt, at kommunalbestyrelsen får et tilstrækkeligt råderum til at tilrettelægge sin tilsynsindsatsud fra forholdene i den enkelte boligorganisation (differentieret) tilsyn.Det skal dog understreges, at boligorganisationen årligt skal udarbejde og indsende den omtalte rapporte-ring til kommunalbestyrelsen, uanset om der måtte være aftalt en 2- eller 3-årig kadence for afholdelse afdialogmøder.Inden for de nævnte rammer vil der således være metodefrihed for kommunalbestyrelsen i tilrettelæggelsenaf tilsynet. Det vil f.eks. være muligt at etablere en fælles proces med deltagelse af flere boligorganisationer,der er involveret i samme boligområde. For almene boligorganisationer uden egne boliger (almene admini-strationsorganisationer) vil styringsdialogen skulle begrænses, så der er fokus på forhold, der vedrører selveden administrerende organisation, herunder relationerne til de administrerede boligorganisationer, mens pro-blemstillinger der knytter sig til boligafdelingerne i sidstnævnte organisationer som udgangspunkt forudsæt-tes behandlet som en del af den administrerede boligorganisations forhold.Kommunalbestyrelsens indflydelse på boligorganisationen via styringsdialog og aftaler vil som udgangs-punkt være baseret på frivillighed mellem parterne.Det skal dog understreges, at de hidtidige tilsynsregler – bortset fra en række godkendelses og indberet-ningskrav – forudsættes opretholdt uændret.Hvis kommunalbestyrelsen konstaterer, at boligorganisationen ikke overholder den lovgivning, der gælderfor almene boligorganisationer, herunder de nye regler om styringsdialog m.v., har kommunalbestyrelsensåledes mulighed for at reagere over for dette i form af henstillinger og påbud og i yderste konsekvens ind-sættelse af en midlertidig forretningsfører etc.Til nr. 100Der er tale om en konsekvensændring som følge af forslagets § 1, nr. 98. Det foreslås, at reglerne om sty-ringsdialog ikke skal gælde for ungdoms- og ældreboliger, der ejes af selvejende institutioner.Der vil senere – i lyset af erfaringerne med de nye regler – blive taget stilling til om, og i bekræftende fald ihvilket omfang, reglerne om styringsdialog også skal finde anvendelse på disse institutioner, jf. afsnit2.1.2.8. i de almindelige bemærkninger. Indtil videre føres tilsynet med disse institutioner derfor på grundlagaf det gældende regelsæt

Til § 2Til nr. 1Der er tale om en konsekvensændring, som følge af, at beboerbetalingen på totaløkonomiske merinveste-ringer ikke indgår i lejen, men betales særskilt, jf. § 1, nr. 48. Betalingen er en pligtig pengeydelse i lejefor-holdet,Til nr. 2Da beboerbetalingen på totaløkonomiske merinvesteringer ikke indgår i den samlede leje, men skal forde-les på tilsvarende måde, foreslås det, at beboerbetalingen fordeles efter boligernes indbyrdes brugsværdi.Til nr. 3Efter gældende regler skal starthuslejen ved nybyggeri såvel som fordelingen af denne på boliglejemålenegodkendes af kommunalbestyrelsen.Senere ændringer af lejefordelingen skal ligeledes godkendes af kommunalbestyrelsen.Det foreslås, at sidstnævnte regel om kommunalbestyrelsens godkendelse af senere ændringer af fordelin-gen af huslejen ophæves. Baggrunden er afbureaukratiserings- og regelforenklingshensyn, jf. de almindeligebemærkninger. Det bemærkes, at beboere, der ønsker at klage over en ændret fordeling af huslejen, fortsatvil kunne rette henvendelse herom til kommunalbestyrelsen som tilsynsmyndighed.Reglen om kommunalbestyrelsens godkendelse af starthuslejen og fordelingen af denne på boliglejemåleneopretholdes uændret.Til nr. 4 og 6Der er tale om konsekvensændringer som følge af forslaget i nr. 3.Til nr. 5Det foreslås, at den nuværende regel om, at kommunalbestyrelsen skal godkende lejeforhøjelser som følgeaf forbedringsarbejder o.l., som overstiger 1 pct. af årslejen, ændres således, at kommunalbestyrelsen kunskal godkende lejeforhøjelser, der overstiger 5 pct. af årslejen.Baggrunden for ændringsforslaget er afbureaukratiserings- og regelforenklingshensyn, jf. de almindeligebemærkninger. En forøgelse af procentgrænsen vil betyde mindre administration både i boligorganisationenog for kommunalbestyrelsen, idet en række små projekter ikke længere vil skulle godkendes særskilt.Spørgsmålet om lejeniveauet i boligafdelingerne forudsættes at indgå som en bestanddel af styringsdialo-gen. Den foreslåede ændring er ikke til hinder for, at kommunalbestyrelsen som led i sit tilsyn konkret kanbeslutte, at lejeforhøjelser, der en følge af forbedringsarbejder o.l. i en boligafdeling, skal forhåndsgodkendesaf kommunalbestyrelsen, uanset at lejeforhøjelsen ikke måtte overstige 5 pct. af årslejen. Dette vil f.eks.kunne være tilfældet i afdelinger med økonomiske vanskeligheder. Derimod er der ikke hjemmel til, atkommunalbestyrelsen kan fravige kravet om godkendelse af lejeforhøjelser, der overstiger 5 pct. af årslejen.Spørgsmålet om en sådan godkendelse vil imidlertid som nævnt naturligt kunne indgå som en del af sty-ringsdialogen.Til nr. 7Efter de gældende regler i bekendtgørelse om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger er detboligorganisationens øverste myndighed, der træffer beslutning om, hvilken vedligeholdelsesordning derskal gælde i de enkelte afdelinger. Hvis en afdeling indeholder forskellige boligtyper, kan der gælde forskel-lige vedligeholdelsesordninger for de forskellige boligtyper. Øverste myndighed kan delegere sin kompeten-

ce enten til organisationsbestyrelsen eller til de enkelte afdelinger. For kommunale og regionale ældreboligertræffes beslutningen af kommunalbestyrelsen, henholdsvis regionsrådet. For boliger tilhørende selvejendeinstitutioner træffes beslutningen af bestyrelsen.Med henblik på at fremme et velfungerende beboerdemokrati, hvor lejerne i højere grad end efter de gæl-dende regler selv træffer beslutning om egne anliggender, vil bekendtgørelsen blive ændret, således at kom-petencen på dette område flyttes til den enkelte afdeling. Afdelingsmødets beslutning om vedligeholdelses-ordning træffes herefter på grundlag af almindeligt stemmeflertal. Der er mulighed for at afholde urafstem-ning, hvis der er flertal herfor på afdelingsmødet.Der vil som hidtil være mulighed for at fastsætte forskellige regler for forskellige boligtyper i afdelingen.Derimod vil der – som efter de gældende regler – ikke være mulighed for at fastsætte forskellige regler forflere boliger af samme type i afdelingen.Ved den foreslåede ændring af almenlejelovens § 25, stk. 1, udgår 2. pkt., der pålægger almene boligorga-nisationer at beslutte, om der skal fastsættes ens regler for alle boligorganisationens afdelinger. Samtidigændres tredje pkt., sådan at ”den enkelte afdeling” erstattes af ”afdelingen”. Herved tydeliggøres det, at be-slutning om valg af vedligeholdelsesordning skal træffes for hver enkelt afdeling.Til nr. 8Forslaget er en konsekvensændring som følge af forslaget i nr. 9.Til nr. 9Efter gældende regler kan boligorganisationen med kommunalbestyrelsens forudgående godkendelse for-høje depositum eller indskud, som lejerne betaler ved indflytningen, hvis beløbet ikke må antages at kunnedække rimelige udgifter ved det lejedes kontraktmæssige istandsættelse ved fraflytning.Ved fraflytning får en lejer beboerindskuddet og depositummet tilbagebetalt med fradrag af afdelingenseventuelle tilgodehavender. Den nye lejer betaler herefter nominelt det samme indskud eller depositum.Reglerne indebærer, at indskuddets størrelse udhules over tid i det enkelte byggeri. Det medfører, at ind-skuddet i det ældre byggeri ikke kan dække fraflytningsomkostningerne, hvilket kan indebære en risiko fortab for boligorganisationerne.Det foreslås på denne baggrund, at der åbnes mulighed for, at boligorganisationen kan gennemføre forhø-jelse af beboerindskuddet uden kommunalbestyrelsens godkendelse, hvis indskuddet efter forhøjelsen ikkeoverstiger 200 kr. pr. m2. Det nævnte beløb, som er opgjort i 2008-niveau, reguleres en gang årligt på grund-lag af Danmarks Statistik beregnede nettoprisindeks på samme måde som øvrige satser i lejelovgivningen.Forslaget indebærer, at boligorganisationen ved genudlejning får mulighed for at forhøje beboerindskud-det, således at dette maksimalt udgør 200 kr. pr. m2. Dette svarer til 15.000 kr. i beboerindskud for en lejlig-hed på 75 m2. Det forhøjede indskud skal alene betales af nye lejere. Der kan ikke ske forhøjelse af beboer-indskud for eksisterende lejere.Der vil fortsat være krav om kommunalbestyrelsens godkendelse ved forhøjelser, der medfører, at ind-skuddet overstiger beløbet på 200 kr. pr. m2.Til nr. 10Efter forslaget i § 1, nr.81, er der åbnet for kommende totaløkonomisk rentable merinvesteringer i lavener-gibyggeri, som medfører besparelser i lejerens løbende forbrugsudgifter, der mindst modsvarer ydelsen på delån, der finansierer merinvesteringen. Da denne ydelse således erstatter en forbrugsudgift, er det foreslået, atudgiften til finansiering af merinvesteringen, jf. affattelsen af § 129, stk. 4, i § 1, nr. 92, skal refunderes aflejerne via varmeregnskabet.Refusionen af afdelingens udgifter indgår således ikke i lejen. Udgiften vil som andre dele af varmeregn-skabsbetalingen være pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Til nr. 11 og 13Det foreslås, at udgiften til betaling af ydelsen på lånet til finansiering af merinvesteringen, jf. det foreslåe-de § 129 a, stk. 4 i lovforslagets § 1, nr. 92, altid skal fordeles mellem lejemålene i ejendommen efter brutto-etageareal. Dette gælder, uanset om udlejeren leverer varme og varmt vand.Til nr. 12Det foreslås, at udgiften til betaling af ydelsen på lånet til finansiering af merinvesteringen, jf. det foreslåe-de § 129 a, stk. 4 i lovforslagets § 1, nr. 92, for den enkelte lejer skal specificeres i samme omfang som andreudgifter, der indgår i forbrugsregnskabet vedrørende udlejerens leverance af varme og varmt og koldt vand.Til nr. 14Forslaget er en konsekvens af forslaget i § 1, nr. 9. Efter dette forslag vil der ikke længere være almene an-delsboligorganisationer, men i alle almene boligorganisationer vil lejerne være medlemmer, og boligorgani-sationen vil kunne vælge at organisere sig med medlemsindskud. Når en boligsøgende opnår bolig ved byt-ning, er der derfor ikke behov for at kræve indtræden som medlem i boligorganisationen. Derimod er derbehov for en hjemmel for boligorganisationer med medlemsindskud til at afkræve den nye lejer dette med-lemsindskud, også når boligen opnås ved bytning.Til nr. 15 og 16Efter gældende regler har boligorganisationen en ubetinget genhusningsforpligtelse ved opsigelser somfølge af ombygning fra beboelse til anden anvendelse end beboelse. En tilsvarende forpligtelse gælder ikkeved andre ombygninger – typisk tilfælde, hvor en beboelsesejendom bygges om, men hvor den fortsat skalanvendes til beboelse.Da konsekvensen af en opsigelse i forbindelse med ombygning er den samme for lejeren, uanset hvilkenfremtidig anvendelse der ombygges til, forekommer denne forskel ikke velbegrundet.Det foreslås derfor at forenkle regelsættet således, at boligorganisationen får en ubetinget genhusningsfor-pligtelse, jf. § 86, stk. 1, i alle tilfælde, hvor lejeren opsiges på grund af en ombygning af ejendommen.Det forhold, at boligorganisationen nu får en ubetinget genhusningsforpligtelse ved opsigelse som følge afalle slags ombygninger, indebærer, at den gældende mulighed for, at kommunalbestyrelsen kan overtageboligorganisationens genhusningsforpligtelse ved opsigelse som følge af ombygning fra beboelse til andenanvendelse, udvides til at gælde i alle de situationer, hvor boligorganisationen har en ubetinget genhusnings-forpligtelse som følge af ombygning.Til nr. 17-21Der er tale om konsekvensændringer som følge af forslagene i nr. 15 og 16.Ændringerne i nr. 18 og 20 indebærer, at udlejer – udover den ubetingede pligt til at tilbyde lejeren en an-den bolig i kommunen efter § 86, stk. 1 – har pligt til at tilbyde lejeren en erstatningsbolig i henhold til reg-lerne i § 86, stk. 2 og 3, dvs. i den pågældende ejendom.Hvis flere lejere er berettiget til at leje en anden bolig, skal boligen tilbydes den lejer, som i længst tid harboet i den pågældende ejendom, jf. forslag 19.Hvis lejeren ikke ønsker at leje en sådan erstatningsbolig, vil udlejer fortsat være forpligtet til at tilbyde le-jeren en anden bolig efter § 86, stk. 1. Det samme gælder, hvis en lejer som nævnt i stk. 4 ikke tilhører denberettigede personkreds til de omtalte boliger (almene ældreboliger og ungdomsboliger).

Til § 3Til nr. 1Lejerne af friplejeboliger skal som udgangspunkt have samme vilkår som lejere af almene ældreboliger.Derfor foreslås en tilsvarende reduktion af startlejen for friplejeboliger med støttetilsagn fra og med den 1.juli 2009. Beboerbetalingen foreslås at udgøre 2,8 pct. p.a. af anskaffelsessummen. Beboerbetalingen vilblive reguleret på samme måde som foreslået for almene boliger, jf. forslagets § 1, nr. 90 og bemærkningernehertil. Det bemærkes, at det ikke for friplejeboliger er fundet hensigtsmæssigt at åbne mulighed for totaløko-nomiske investeringer, som overskrider maksimumsbeløbet, jf. § 1, nr. 81, og bemærkningerne hertil, idetgennemførelsen af sådanne projekter har en kompleksitet, som ikke er sædvanlig for friplejeboligprojekter..Til nr. 2Friplejeboliger kan etableres som nybyggeri eller ombygning efter kvote A, hvortil der ydes støtte, ellerved nybyggeri og ombygning uden støtte samt ved omdannelse af eksisterende ejendomme (kvote B). Kapi-taludgifterne for boliger etableret ved nybyggeri eller ombygning efter kvote B foreslås at kunne udgøre 2,8pct. p.a. af den faktiske anskaffelsessum, dog højst 2,8 pct. af et beløb svarende til maksimumsbeløbet. Kapi-taludgifterne for boliger etableret ved omdannelse af ikke-støttede ejendomme foreslås at kunne udgøre 2,8pct. af ejendomsværdien, dog højst 2,8 pct. p.a. maksimumsbeløbet for almene boliger. Kapitaludgifternereguleres på samme måde som foreslået for friplejeboliger, der etableres med støtte efter kvote A, jf. forsla-gets § 3, nr. 1.Til nr. 3-6I lighed med de foreslåede regler for almene boliger ændres den maksimale løbetid for lån til friplejeboli-ger også fra 35 til 40 år, jf. lovforslagets § 1, nr. 69. Som følge heraf foreslås, at indbetalingen af de likvidemidler, der fremkommerførudløbet af den maksimale løbetid, til Landsbyggefonden forlænges til 40 år, jf.det foreslåede § 63, stk. 1, i lovforslagets § 3, nr. 4. De likvide midler, der fremkommerefterudløbet af denmaksimale løbetid, foreslås først indbetalt fra og med det 41. år efter låneoptagelsen, jf. det foreslåede § 63,stk. 2, jf. lovforslagets § 3, nr. 5.Anvendelse af de likvide midler fra friplejeboliger, som fremkommerførudløbet af den maksimale løbetider omfattet af det foreslåede § 89 a, stk. 2, (jf. lovforslagets § 1, nr. 67), hvorefter Landsbyggefonden indbe-taler midlerne til staten og ikke til nybyggerifonden. For så vidt angår de midler, som fremkommer efterudløbet af den maksimale løbetid, sker ingen ændringer i den gældende fordeling.For så vidt angår kapitaludgifterne i friplejeboliger, som er godkendt etableret ved nybyggeri eller ombyg-ning uden offentlig støtte efter lovens § 11, stk. 1, og friplejeboliger, som er godkendt omdannet efter § 11,stk. 2, og som ikke modtager eller har modtaget løbende offentlig støtte til finansieringen af anskaffelsesud-gifterne, foreslås det som en konsekvens af forlængelsen af den maksimale løbetid, at de fortsat kan medta-ges i driftsudgifterne efter det 41. år, jf. den foreslåede ændring af § 47, stk. 2.Til § 4

Med forslaget bliver det muligt at etablere andre boligtyper end almene boliger i tagetagen eller i nye eta-ger, idet sådanne etager fremover også vil kunne udlægges som selvstændige ejerlejligheder til beboelse ellersom én ejerlejlighed indeholdende private udlejningsboliger eller andelsboliger.Det er i forslaget forudsat, at tagboligerne vil blive etableret ved, at fysiske eller juridiske personer, der øn-sker at etablere tagboligerne, køber enten den uudnyttede tagetage eller retten til at bygge en ny etage ovenpåden eksisterende ejendom og herefter selv forestår opførelsen. Boligorganisationen kan således ikke etableretagboligerne med henblik på efterfølgende afhændelse.Der kan alene etableres selvstændige ejerlejligheder til beboelse eller én ejerlejlighed indeholdende privateudlejningsboliger eller andelsboliger i tagetagen eller i de nye etager. Forslaget giver dermed ikke mulighedfor at anvende de pågældende etager til andet end beboelse.Med hensyn til indretningen af den samlede ejendom skal de eksisterende almene boliger med sædvanligefællesfaciliteter til brug for lejerne efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed. Boligerne etableret i de nye eta-ger og tagetager med eventuelle fællesfaciliteter skal tillige udgøre én eller flere selvstændige ejerlejlighederafhængigt af, om der etableres selvstændige ejerlejligheder eller én ejerlejlighed indeholdende private udlej-ningsboliger eller andelsboliger.I lighed med de gældende regler vil de nyetablerede andelsboliger og udlejningslejligheder ikke kunne vi-dereopdeles. Derimod vil de nyetablerede selvstændige ejerlejligheder kunne videreopdeles efter gældenderegler.Den ejerlejlighed, som kommer til at bestå af de almene boliger med tilhørende fællesfaciliteter, vil kunnevidereopdeles, hvis der træffes beslutning om salg af almene boliger efter kapitel 5a i almenboligloven.For at sikre den optimale udnyttelse af boligerne stilles der krav om, at de nye boliger benyttes til helårsbe-boelse.Til § 5Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar 2010.Det foreslås videre, at den foreslåede finansierings- og støttemodel, herunder især den foreslåede nedsæt-telse af huslejen, skal træde i kraft den 1. juli 2009 og således gælde for tilsagn meddelt efter denne dato. Detbetyder, at bestemmelserne lovforslagets § 1, nr. 24, 34, 48, 60, 64-65, 67-69, 74, 78, 80, 81, 83-87 og 90-92,93 samt lovforslagets § 3 foreslås at træde i kraft den 1. juli 2009. § 20, stk. 1, nr. 9, som affattet ved forsla-gets § 1, nr. 25, foreslås ligeledes at træde i kraft den 1. juli 200.Desuden foreslås, at bestemmelserne vedr. bygherrekonkurrencen ophæves med virkning fra den 1. juli2009. Det betyder, at lovforslagets § 1, nr. 20, 30-32, 79, 82, 88, 89, 95 og 99 foreslås at træde i kraft den 1.juli 2009.Endelig foreslås, at § 118 a, 2. pkt., i lov om almene boliger m.v. som affattet ved denne lovs § 1, nr. 87,som omhandler grundkapitalen for almene plejeboliger, har virkning fra den 1. januar 2009.I forslagets § 1, nr. 27, foreslås, at almenboliglovens § 21 ophæves, således at byggefonden nedlægges.Som følge heraf konteres afdelingernes opsparing ved afdrag på prioritetsgælden fremover på afdelingsregn-skabet ligesom transaktionerne vedr. de pligtmæssige bidrag og tilskud fra trækningsretten fremover sker viadispositionsfonden. I forlængelse heraf foreslås i stk. 2, at byggefondens indestående i afdelingerne pr. 1.januar 2010 overføres til afdelingerne og konteres på afdelingsregnskabet. Tilsvarende foreslås i stk. 3, atbyggefondens indskud i Landsbyggefonden overgår til dispositionsfonden og konteres på boligorganisatio-nens regnskab.I stk. 4 foreslås, at alment byggeri, som pr. den 1. juli 2009 endnu ikke har fået godkendt endeligt regnskabfor byggeriet, kan omfattes af den nye finansierings- og støttemodel, herunder især den nedsatte startleje. Derer tale om en frivillig mulighed for boligorganisationerne til at ansøge tilsagnsmyndigheden om godkendelsehertil.

Anvendelsesformål

Støtteform

Særlige betingelser m.v.

Anvendelsesformål

Støtteform

Særlige betingelser m.v.