BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Boligudvalget 2008-09
BOU Alm.del Bilag 58
Offentligt

SBi 2007:08

Dårlige boliger i landets

yderområder

- om omfanget og betydningen af boliger i

særlig ringe stand

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09 BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Dårlige boliger i landets yderområder

- om omfanget og betydningen af boliger i særlig ringe stand

Georg Gottschalk

Thorkild Ærø

Mikkel Rasmussen

SBi 2007:08

Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet · 2007

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Titel

Undertitel

Serietitel

Udgave

Udgivelsesår

Forfattere

Sprog

Sidetal

Emneord

ISBN

Fotos

Udgiver

Dårlige boliger i landets yderområder

- om omfanget og betydningen af boliger i særlig ringe stand

SBi 2007:08

1. udgave

2007

Georg Gottschalk, Thorkild Ærø, Mikkel Rasmussen

Dansk

Byfornyelse, landdistrikter

978-87-563-1303-2

Georg Gottschalk, www.kma-mors.dk

Statens Byggeforskningsinstitut

Dr. Neergaards Vej 15, DK-2970 Hørsholm

E-post [email protected]

www.sbi.dk

Eftertryk i uddrag tilladt, men kun med kildeangivelsen: SBi 2007:08,

Dårlige boliger i landets yderområder -

om omfanget og betydningen af boliger i særlig ringe stand. (2007)

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Indhold

Forord ..............................................................................................................4

Indledning ........................................................................................................5

Sammenfatning og konklusioner .....................................................................6

Erfaringer fra tre kommuner ..........................................................................16

Resultater fra spørgeskemaundersøgelsen ..................................................27

Resultater fra registerundersøgelsen............................................................38

Bilag:..............................................................................................................45

Bilag 1: Lov om byfornyelse, lejelovgivningen og boligstøtteloven i

forbindelse med dårlige boliger i yderområder .........................................45

Bilag 2: Byggeloven og dårlige boliger i yderområder..............................48

Bilag 3: Planlovens bestemmelse om kontinuitetsbrud ............................50

Bilag 4: Det anvendte internetbaserede spørgeskema ............................51

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Forord

Forfaldne boliger præget af lav kvalitet, dårlig vedligeholdelse og rod opfat-

tes negativt af de fleste. Variationer i boligstandard accepteres til en vis

grad, men hvor forfaldet er omfattende eller breder sig, giver det bekymring

og bliver til et fælles anliggende. Denne type forfald kan nemlig med tiden

føre til, at et givent område - en landsby, en bydel eller en hel egn, forbindes

med denne situation. Området omtales negativt og bedømmes uattraktivt.

Det betyder, at potentielle tilflyttere fortsætter videre til andre steder i deres

søgning efter en bolig.

Boligerne ligger ofte som enkeltbygninger i det åbne land eller i landsbyer,

og har det til fælles, at de ikke fungerer på almindelige markedsvilkår. Boli-

gerne kan vanskeligt omsættes som ejerboliger på grund af for lav efter-

spørgsel og for dårlig stand.

Når markedet ikke længere løser problemet gennem almindelig omsætning

på grund af manglende efterspørgsel eller lav standard, forfalder boligerne

yderligere eller overgår til udlejning. Nogle steder har denne dårlige del af

boligmassen åbnet for spekulation i udlejning.

Denne del af boligmassen giver kommunerne flere forskellige udfordringer,

og en række af landets kommuner har meldt om problemer med de be-

skrevne boliger.

På grundlag af de skitserede forhold og problemstillinger har Statens Bygge-

forskningsinstitut for Socialministeriet gennemført en undersøgelse, som af-

rapporteres med denne rapport. Undersøgelsen er gennemført af seniorfor-

sker Georg Gottschalk, forskningschef Thorkild Ærø og stud. scient. soc..

Mikkel Rasmussen.

En følgegruppe har bistået SBi undervejs i projektet. Følgegruppens med-

lemmer har diskuteret problemstillingen, bidraget til afdækning af problemfel-

tet og herunder hjulpet med indhentning af oplysninger undervejs. Deltagere

i følgegruppen var fra Socialministeriet: Charlotte Kruse Lange, Pia Scott

Hansen og Allan Pedersen. Fra KL: Jana Eger Schrøder, der senere blev af-

løst af Erling Rørdam. Fra Miljøministeriet: Jane Kragh Andersen. Fra Er-

hvervs - og Byggestyrelsen: Lisbeth Jordan og Pernille von Lillienskjold. Fra

Indenrigs- og Sundhedsministeriet: Søren H. Thomsen. Fra Skive Kommu-

ne: Arne Kirk. Fra Kuben Byfornyelse Danmark A/S: Søren Garde.

SBi vil hermed gerne takke medlemmerne i følgegruppen for deres engage-

ment og indsats. Der skal samtidig lyde en tak til de kommuner, der har bi-

draget med oplysninger gennem interview og besvarelse af spørgeskema.

Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet

Afdelingen for Boliger og Byfornyelse

Juli 2007

Thorkild Ærø

Forskningschef

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Indledning

Undersøgelsens formål

Formålet med denne undersøgelse er at vurdere:

– omfanget og karakteren af boliger af særlig lav kvalitet i landets mere

tyndt befolkede områder

– kommunale erfaringer med problemstillingen

– i hvilket omfang de eksisterende instrumenter og virkemidler dækker be-

hovet i forhold til at afhjælpe de beskrevne problemstillinger, samt

– behovet for nye tiltag og forslag til handlemuligheder

Undersøgelsens afgrænsning, kilder og metoder

Der findes ikke centrale, nationale registeroplysninger, der præcist kan måle

omfanget og karakteren af dårlige boliger. Det er derfor valgt at kombinere

flere typer af oplysninger og herunder både at søge sagen afdækket i de

centrale registre og at søge oplysninger hos udvalgte kommuner.

Undersøgelsen bygger på tre kilder:

Oplysninger fra udvalgte kommuner afgivet ved hjælp af et Internet-

baseret spørgeskema. 180 kommuner blev udvalgt til at få tilsendt

spørgeskemaet på grundlag af udtræk fra en database med 20 pct. af

landets boliger.

Interviews med repræsentanter fra Sallingsund, Morsø og Nakskov

Kommuner. Disse kommuner er udvalgt på grundlag af den gennem-

førte spørgeskemaundersøgelse, hvoraf det fremgår, at netop disse

tre kommuner havde relativt mange dårlige boliger af denne type og

erfaringer med håndtering af problemstillingen. Sallingsund hører nu

under Skive Kommune og Nakskov under Lolland Kommune.

Registeroplysninger om Danmarks boliger: type, størrelse, installatio-

ner, vurderingspris m.v., og om deres beboere: alder, indkomst, hus-

standssammensætning m.v. pr.1.1.2004. Disse oplysninger er samlet

i ovennævnte database med 20 pct. af landets boliger. De boliger, der

indgår i register-undersøgelsen, er afgrænset til enfamiliehuse og

stuehuse til landbrugsejendomme i byer og i landområder med under

5.000 indbyggere.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Sammenfatning og konklusioner

Problemets karakter

Udgangspunktet for undersøgelsen er, at en række af landets kommuner

igennem længere tid har meldt om problemer med boliger, der har en særlig

lav kvalitet, og som ligger uden for de egentlige byfornyelsesområder. Det er

især boliger i det åbne land og i landsbyer, men det kan i nogle tilfælde også

være boliger i mindre stationsbyer.

Den dårlige kvalitet kan f.eks. bestå i, at der er installationsmangler (mang-

lende toilet, bad eller centralvarme), manglende isolering, fugt eller alminde-

ligt forfald. Det kan også være ejendomme, som er præget af affald og

skrammel, der henligger i årevis på grunden. Boligerne kan ofte ikke omsæt-

tes som ejerboliger på grund af beliggenheden og den dårlige kvalitet. Nogle

af disse dårlige boliger bliver opkøbt af udlejere, der lejer dem ud til hus-

stande med meget små indkomster - fx førtidspensionister og kontant-

hjælpsmodtagere.

For at vurdere karakteren af problemerne blev der brugt:

– En spørgeskemaundersøgelse til en række kommuner.

– Interviews i tre kommuner, som ifølge spørgeskemaerne i særlig grad

havde problemer med sådanne ejendomme.

– En registerbaseret undersøgelse.

Et kortfattet internetbaseret spørgeskema blev sendt til 180 kommuner, som

måtte antages at kende til problemer med dårlige boliger uden for de egent-

lige byfornyelsesområder.

I spørgeskemaet kunne kommunerne sætte kryds ud for enkelte, mulige pro-

blemer, de kunne have med sådanne boliger. Stort set alle kommunerne an-

gav almindeligt forfald af bygningerne som et af de problemer, de havde.

Mellem to tredjedele og tre fjerdedele angav fugt i bygningerne, mangelfuld

eller helt manglende isolering, installationsmangler og friarealer opfyldt med

affald og skrammel. Direkte nedstyrtningsfare – jf. byggeloven - blev kun

nævnt som et problem for en fjerdedel af kommunerne.

Interviews i tre kommuner (Sallingsund, Morsø og Nakskov) viste, at speku-

lation i opkøb og udlejning af enfamiliehuse og stuehuse i dårlig stand til

kontanthjælpsmodtagere og førtidspensionister, som kom rejsende langvejs

fra, var et problem. Opkøberne er som regel udenbys udlejere, som har spe-

cialiseret sig i dette. Baggrunden er ifølge disse kommuner bl.a. økonomiske

forhold, der tvinger ressourcesvage grupper til at finde forholdsvis billige bo-

liger langt fra de store byer. Denne tilflytning af ressourcesvage grupper til

dårlige boliger opfatter kommunerne som problematisk. Nogle gange opde-

ler udlejerne husene i to boliger og lejer dem ud, uden at udlejeren forinden

har søgt om byggetilladelse til ombygningen. Nakskov Kommune melder

f.eks. om sådanne boliger, der ikke var sikrede tilstrækkeligt mod brand. For

lejerne er et af problemerne ofte, at boligerne er mangelfuldt eller helt uisole-

rede og derfor meget vanskelige og/eller meget dyre at varme op. Hvis de

har lejet sig ind i sommerhalvåret, sker det, at de først opdager dette, når det

bliver vinter, hvorefter de ser sig nødsaget til at flytte igen.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

I to af de interviewede kommuner: Sallingsund og Morsø Kommuner har

man erfaringer med en speciel form for pantebrevsspekulation i forfaldne bo-

liger. Det foregår på følgende måde: Et udenbys selskab køber en forfalden

ejendom op på en tvangsauktion til f.eks. 60-70.000 kr. I den følgende tid

handles ejendommen mellem forskellige selskaber til stadigt stigende priser

for til sidst at ende med at blive handlet for en pris på måske 400.000 kr.

Købene finansieres ikke med realkreditlån, men med private pantebreve,

som sælges til købere, som ikke har set ejendommen. Når pantebrevskø-

berne ikke får renter og afdrag, begæres det sidste selskab konkurs, og

ejerne af pantebrevene mister deres penge. Derefter går ejendommen på

tvangsauktion, og det hele kan begynde forfra. Der er sandsynligvis flere

kommuner, som har samme erfaringer.

Alt i alt kan man om problemets karakter sige, at der er:

- problemer med skæmmende, forfaldne, tomme huse eller huse, hvor der

ligger affald og skrammel på grunden

- problemer med husenes standard som f.eks. installationsforhold, mang-

lende isolering eller fugt

- problemer med tilflytning af ressourcesvage grupper til dårlige boliger i lo-

kalsamfundene

- problemer med pantebrevsspekulation i forbindelse med køb og salg af

huse med lav standard. En del af de tomme, forfaldne huse bruges til det-

te.

Tomme boliger, som ligger i rekreative områder f.eks. med havudsigt, har

kommunerne ikke problemer med. De bliver handlet til forholdsvis høje priser

og i mange tilfælde brugt til fritidshuse.

Problemets omfang

I denne undersøgelse ses der på de nuværende problemers omfang og ka-

rakter. Der ses således ikke på, hvilke problemer der i fremtiden evt. kan bli-

ve med nedlagte landbrug med overflødiggjorte stuehuse og avlsbygninger.

Af de nuværende ca. 115.000 beboede stuehuse er der ifølge BBR-registret

installationsmangler i ca. 6.000 af de stuehuse, hvor der er oplysninger om

installationer i BBR-registret. Det svarer til ca. 6 pct. af disse stuehuse.

Omfanget vurderet ud fra kommunernes egne skøn i spørgeskemaundersø-

gelsen

De kommuner, der angav, at de havde problemer med dårlige boliger i land-

områder og mindre bysamfund, blev bedt om at give et skøn over, hvor

mange boliger, det drejede sig om i deres kommune. Ud fra disse oplysnin-

ger er det beregnet, at der findes ca. 4.000 til 6.000 af denne type boliger på

landsplan. Heraf er halvdelen udlejede boliger, en fjerdedel ejerboliger og en

fjerdedel tomme boliger. Grupper af kommuner, som stadigvæk har proble-

mer, er ifølge spørgeskemaundersøgelsen koncentreret til kommuner om-

kring Limfjorden, Himmerland, Sønderjylland og de sydlige øer: Ærø, Lange-

land og Lolland.

Omfanget vurderet ud fra registerundersøgelsen

Analysen bygger på en database med registeroplysninger pr. 1.1.2004 om

20 pct. af Danmarks boliger: type, størrelse, installationer, vurderingspris

m.v., og om deres beboere: alder, indkomst, husstandssammensætning mv.

Der er set på enfamiliehuse og stuehuse i byer og landområder med under

5.000 indbyggere. Der er ca. 650.000 af disse typer huse.

I denne del af undersøgelsen er det valgt at definere dårlige boliger eller po-

tentielt dårlige boliger, som kommunen skønsmæssigt kan have problemer

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

med, som boliger, hvor kvadratmeterprisen er særlig lav, hvor bygningen er

opført før 1960, og hvor boligen er tom eller beboet med husstande med

meget lave indtægter.

Afhængigt af, hvilke kriterier man vælger i registerundersøgelsen om f.eks.

definitionen af lav indkomst, bliver tallet mellem 7.000 og 14.000 boliger. Det

vil sige mellem en og to procent af enfamiliehusene og stuehusene i byer og

landområder med under 5.000 indbyggere.

Alt i alt om skønnet over omfanget

Ud fra de to måder at klarlægge antallet på kan man alt i alt sige, at det dre-

jer sig om i størrelsesordenen 10.000 enfamiliehuse og stuehuse i landom-

råderne og de mindre bysamfund, som kommunerne kan have problemer

med. Procentvist er det ikke så mange, men lokalt kan det være en større

andel. Morsø Kommune skønner f.eks., at det drejer sig om ca. 5 – 6 pct. af

boligerne i landområderne og i landsbyerne. Der kan også være lokale varia-

tioner inden for de enkelte kommuner. F.eks. anslår Sallingsund Kommune,

at det drejer sig om ca. 10 pct. i den tidligere stationsby Durup med 400 bo-

liger. Det er hovedsageligt dårligt vedligeholdte ejerboliger, som ifølge kom-

munen er vanskelige at omsætte. Med tiden vil en del af dem efter kommu-

nens opfattelse formentlig komme til at stå tomme.

Typer af problemer kommunerne har grebet ind overfor

180 kommuner fik tilsendt det netbaserede spørgeskema. 128 svarede. 63

af dem angav, at de havde haft - eller stadigvæk har - problemer med dårli-

ge boliger i landområder eller i mindre bysamfund. Det hyppigste problem er

almindeligt forfald af ejendommen. Det har to tredjedele af de 63 kommuner

grebet ind overfor. Halvdelen har grebet ind overfor fugtproblemer, og en

tredjedel har grebet ind overfor friarealer med affald, installationsmangler,

mangelfuld eller helt manglende isolering, nedstyrtningsfare og svamp i byg-

ningen.

Halvdelen af de boliger, kommunerne havde problemer med, var udlejede

boliger, og det gjaldt også halvdelen af de boliger, kommunerne havde gre-

bet ind over for. En fjerdedel af de boliger, kommunerne havde problemer

med, var boliger beboet af ejer. Det var imidlertid kun en tiendedel af de bo-

liger, kommunerne have grebet ind overfor, der var beboet af ejer. Kommu-

nerne er naturligt nok tilbageholdende med at gribe ind over for boliger, der

er beboet af ejer, men koncentrerer indsatsen om de udlejede og de tomme

boliger. Boligerne, der er beboet af ejer, vil mere komme i kommunernes

søgelys, når og hvis de senere bliver lejet ud eller står tomme. De mange

tomme boliger er et forholdsvist nyt og formentligt voksende problem.

Antallet af boliger, kommunerne griber ind over for

Af spørgeskemaundersøgelsen fremgår det, at de kommuner, der har dårli-

ge boliger i landområder, landsbyer og mindre bysamfund, tilsammen griber

ind over for ca. 125 boliger om året. I betragtning af, at der er op imod

10.000 af disse dårlige boliger, og at antallet formentligt er voksende, ser det

ikke ud til, at problemerne bliver færre.

Kommunernes virkemidler

Kommunerne har brugt forskellige virkemidler i forhold til de dårlige boliger.

Det mest brugte redskab er byggelovens bestemmelser om, at bebyggelsen

eller de ubebyggede arealer skal holdes i forsvarlig og sømmelig stand.

Over halvdelen af de adspurgte kommuner har brugt byggeloven som vir-

kemiddel. Hver tredje af kommunerne har brugt kommunalt opkøb. Hver

fjerde kommune har brugt boligstøtteloven (afslag på ansøgninger om bolig-

støtte) og kondemnering.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

I interviewene i de tre kommuner og i fritekstsvarene til spørgeskemaerne

peges der på nogle problemer med - eller usikkerhed - overfor nogle af de

virkemidler, der er til rådighed. Der er også forslag til ændringer af eksiste-

rende virkemidler og forslag til nye virkemidler.

Det gælder for følgende love og bestemmelser:

Byggeloven og lov om landbrugsejendomme

Over halvdelen af de kommuner, som har grebet ind over for dårlige enfami-

liehuse og stuehuse, har brugt byggelovens bestemmelser om, at bebyggel-

sen skal holdes i en forsvarlig stand og ikke frembyde fare for beboerne og

andre og/eller bestemmelsen om, at ejendommen skal holdes i sømmelig

stand. Disse bestemmelser finder nogle af kommunerne for komplicerede,

især for små kommuner. F.eks. mener Sallingsund Kommune, at det er et

problem i små landsbyer, at begrebet "sømmelig stand" skal forstås relativt.

Hvis en enkelt ejendom i landsbyen skiller sig ud ved at være forfalden i

sammenligning med de omkringliggende ejendomme, kan kommunen give

påbud om istandsættelse efter byggeloven. Men hvis der er en hel række

skæmmende bygninger i landsbyen, er der ikke nogle, der skiller sig ud fra

de andre. Dermed kan man ikke bruge denne bestemmelse sådanne steder.

For så vidt angår ubenyttede, skæmmende stuehuse så har det offentlige

også en mulighed for at gribe ind med hjemmel i § 9 stk. 4 i lov om land-

brugsejendomme. Jordbrugskommissionerne i regionerne kan nemlig ifølge

denne bestemmelse give ejeren påbud om inden en fastsat frist at istand-

sætte sådanne bygninger, så de ikke længere er skæmmende, eller påbud

om at nedrive sådanne bygninger. Ifølge § 22 stk. 2 i cirkulæret til loven bør

kommunerne inddrages i disse vurderinger. Sekretariaterne for de syv jord-

brugskommissioner har imidlertid meget begrænsede personaleressourcer

til af egen drift at tage sådanne sager op. På årsbasis behandler jordbrugs-

kommissionerne i størrelsesordenen 30 sager. I flere tilfælde har sekretaria-

terne taget sagerne op efter henvendelser fra utilfredse naboer til de

skæmmende bygninger. Kommunerne, som ifølge sagens natur har større

lokalkendskab, kan imidlertid også henvende sig til sekretariaterne med do-

kumentation om problemer med ubenyttede, skæmmende stuehuse (og

driftsbygninger), og foreslå, at jordbrugskommissionerne tager disse sager

op til vurdering i samarbejde med kommunen.

SBi kan derfor anbefale kommunerne at indlede et tættere samarbejde med

sekretariaterne for jordbrugskommissionerne.

Ved en eventuel senere ændring af byggeloven kunne det inspireret af lov

om landbrugsejendomme overvejes at bruge udtrykket, at en ejendom ikke

må være "skæmmende". Det er et mere nutidigt udtryk end, at ejendommen

skal holdes i "sømmelig" stand. Det kunne også overvejes at gå væk fra den

relative betydning af begrebet "sømmelig" – i hvert fald i landsbyer og min-

dre grupper af ejendomme på landet. I lov om landbrugsejendomme kan

man godt operere med begrebet en skæmmende bygning, selv om den lig-

ger helt isoleret. Derfor må det også kunne lade sig gøre at vurdere, om en

beboelsesejendom på landet ikke er sømmelig uafhængigt af, hvordan de

omkringliggende ejendomme ser ud. Det vil muliggøre, at man med bygge-

loven på én gang kan gribe ind over for flere nærliggende ejendomme, der

alle er skæmmende. Det kan fx være i en landsby.

Byfornyelsesloven, kondemnering

En fjerdedel af de kommuner, som har grebet ind over for dårlige enfamilie-

huse og stuehuse, har brugt byfornyelseslovens regler om kondemnering af

sundhedsfarlige eller brandfarlige boliger. Kommunen kan samtidigt med

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

kondemneringen eller senere give ejeren påbud om at rive ejendommen el-

ler dele deraf ned, når forbuddet mod beboelse er trådt i kraft. Ved påbud

om nedrivning har ejeren ret til fuld erstatning med fradrag efter almindelige

erstatningsretlige principper for eventuelle økonomiske fordele som følge af

nedrivningen samt til at få dækket rimelige udgifter til nedrivning af bygnin-

gen og ryddeliggørelse af grunden. Ejeren har dog ikke ret hertil, når nedriv-

ning påbydes, fordi det kondemnerede efter forbuddets ikrafttræden forvol-

der ulempe for de omboende eller andre, der opholder sig eller færdes i

nærheden. Kommunen får 50 pct. refusion af staten til sine udgifter i forbin-

delse med påbud om nedrivning.

Nogle kommuner mener, at reglerne om kondemnering er for komplicerede

og/eller utilstrækkelige. Det gælder f.eks., hvis der er tale om fugt og inde-

klimaproblemer. Flere kommuner har tolket byfornyelseslovens bestemmel-

ser om kondemnering således, at de godt kan kondemnere sundhedsfarlige

boliger, som plejer at blive lejet ud, selv om disse boliger på tidspunktet for

kondemneringen står tomme. Derved vil kommunerne forhindre, at nogle

flytter ind i disse boliger, hvorefter de skal flytte igen, når boligen bliver kon-

demneret. Kommunen skal i så fald sørge for genhusning af beboerne, hvis

de ikke selv forinden har fundet en anden bolig. I henhold til byfornyelseslo-

ven kan en kommune imidlertid kun kondemnere beboede boliger.

Socialministeriet udgav i februar 2007 en vejledning om kondemnering. So-

cialministeriet foreslår her, at kommunerne kontakter ejeren af en sådan

sundhedsfarlig, tom bolig og meddeler ham, at kommunen agter at kondem-

nere boligen i tilfælde af udlejning. Ejeren kan så f.eks. vælge at afhjælpe de

kondemnable forhold inden fornyet udlejning. Han kan også vælge at sælge

ejendommen.

Hvis der i en beboet bolig er nærliggende sundhedsfare for beboerne, kan

fristen for kondemneringens ikrafttræden ikke overstige seks måneder. Fri-

sten må ellers ikke normalt overskride 15 år. Mange af de dårlige boliger i

landdistrikterne skifter forholdsvist hyppigt lejere (og ejere). Hvis der er tale

om sundhedsfare, som ikke er en nærliggende sundhedsfare, har kommu-

nerne i særlige tilfælde mulighed for at bestemme, at forbuddet træder i kraft

ved lejeledighed og senest en bestemt dato. Det kan f.eks. være i tilfælde,

hvor det, der kondemneres, udgør den eneste bolig på grunden. På den

måde har kommunen sikkerhed for, at der ikke flytter nye lejere ind i den

kondemnerede lejlighed, når de nuværende lejere flytter. I og med at kon-

demneringen tinglyses, har eventuelle købere sikkerhed for at få information

om dette forhold inden købet.

Tilbage står spørgsmålet om tomme, sundhedsfarlige boliger. Efter SBi's op-

fattelse kan det være en god idé at overveje at ændre kondemneringsbe-

stemmelserne, så det i visse tilfælde blev muligt at nedlægge forbud mod

beboelse i sundhedsfarlige boliger, uanset om de er beboede eller ej. Det

gælder ikke mindst, hvor der er tale nærliggende fare f.eks. på grund af om-

fattende fugt -, indeklima - eller skimmelsvampsproblemer og evt. også

brandfare.

Byfornyelsesloven, de tildelte rammer

De tre interviewede kommuner finder de tildelte rammer for byfornyelse alt

for små i forhold til behovet. F.eks. havde den tidligere Sallingsund Kommu-

ne i de senere år kun en ramme på ca. 200.000 kr. pr. år.

Byfornyelsesloven, opkøb af tomme, forfaldne enkeltejendomme

En af usikkerhederne har været, om kommunerne kunne opkøbe tomme,

forfaldne enkeltejendomme for at rive dem ned eller for at få dem sat i stand.

Formålet hermed har i nogle tilfælde været at gribe ind over for disse for-

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

faldne ejendomme og herved at forhindre, at sådanne ejendomme blev op-

købt med henblik på at udleje disse dårlige boliger til tilrejsende husstande

med meget lave indkomster. En tredjedel af de kommuner, der har grebet

ind over for dårlige boliger, har brugt opkøb som virkemiddel. Nogle kommu-

ner mente imidlertid ikke, at det var i overensstemmelse med kommunal-

fuldmagten. Da det i forbindelse med undersøgelsen blev klart, at der var en

sådan usikkerhed blandt kommunerne, er det blevet klarlagt, at kommuner-

ne med hjemmel i byfornyelseslovens § 98, stk. 2, kan beslutte at opkøbe

forfaldne ejendomme med henblik på nedrivning eller istandsættelse. Kom-

munen kan selv stå for disse arbejder, eller den kan videresælge ejendom-

men til en køber, der forpligter sig til at sætte ejendommen i stand eller til at

rive den ned og eventuelt også til at opføre en ny bygning efter retningslinier,

der er fastsat i forbindelse med salget. Nakskov Kommune har brugt denne

fremgangsmåde i en del tilfælde. Kommunerne kan ikke få 50 pct. statsrefu-

sion til sine nettoudgifter i forbindelse med sådanne opkøb og videresalg af

forfaldne enkeltejendomme med henblik på af få problemerne løst i privat

regi.

SBi mener, at det kunne overvejes, at kommunerne fik statsrefusion til så-

danne opkøb med henblik på videresalg til istandsættelse eller nedrivning.

Hvis kommunen i stedet for at købe en sådan ejendom giver påbud om kon-

demnering og nedrivning, så er der statsrefusion til ejerens nedrivningsudgif-

ter.

Lejeloven, boligstøtteloven og lov om fremme af energibesparelser i ejen-

domme

Flere kommuner vil gerne hjælpe tilflyttende, lavindkomsthusstande, så de

ikke lejer sig ind i dårlige, uisolerede boliger, hvor huslejen er for høj i forhold

til boligens kvalitet. I Nakskov og omliggende kommuner, som nu er slået

sammen i Lolland Kommune, har man f.eks. haft den praksis at besigtige

boligerne, når husstandene søgte om lån til depositum i henhold til boligstøt-

telovens regler om lån til depositum for private udlejningsejendomme. Det er

de såkaldte frivillige lån, som kommunerne selv kan fastsætte regler for. Hvis

kommunerne fandt boligerne for ringe, har kommunerne frarådet husstande-

ne at flytte ind og har nægtet at yde lån til depositum.

Ifølge lejeloven kan lejeren indbringe størrelsen af huslejen for huslejenæv-

net. En sag ved nævnet kan imidlertid vare længe, og lejerne af de dårlige

boliger flytter hyppigt. Hvis lejeren flytter under sagsbehandlingen, bortfalder

sagen.

Kommunen kan med hjemmel i boligstøtteloven vælge at indbringe husle-

jens størrelse for huslejenævnet i forbindelse med tildeling af boligstøtte. Her

kan det imidlertid være et problem, at de dårlige boliger hyppigt skifter ejer,

så sagerne må starte forfra med de nye ejere som modpart.

I følge boligstøtteloven er der også mulighed for, at kommunen ved bereg-

ningen af boligstøtten tager udgangspunkt i en lavere leje end den, der er af-

talt mellem lejer og udlejer. Dermed bliver boligstøtten mindre, mens husle-

jen er uændret. Lejeren af en uisoleret bolig, der er meget dyr at varme op,

får dermed ingen gavn af, at boligstøtten bliver sat ned.

I forbindelse med udlejning af dårligt isolerede boliger træder der i 2008 nog-

le lovændringer i kraft, der kan sikre kommende lejere bedre mod uforudsete

varmeudgifter. Fra og med 1. juli 2008 skal der nemlig i henhold til lov om

fremme af energibesparelser i ejendomme foreligge en energimærkning i

forbindelse med udlejning af boliger på over 60m

bruttoareal. Udlejeren har

pligt til at udlevere energimærkningen til lejeren, inden lejemålet indgås. Hvis

han ikke gør dette, kan han straffes. Dermed vil kommende lejere have bed-

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

re muligheder end i dag for at blive opmærksomme på, at den kommende

bolig måske bliver meget vanskelig eller meget dyr at varme op, inden leje-

kontrakten underskrives. Ifølge bestemmelserne om energimærkning skal

der oprettes et register for disse kommende energimærkninger. Som ud-

gangspunkt har udlejeren adgang til oplysningerne om sin egen ejendom, og

de lejere, der allerede bor i ejendommen, har ret til at gennemgå energi-

mærkningen, hvis de anmoder om det.

SBi mener, at det vil være en stor fordel for kommunerne, hvis de også fik

adgang til disse ikke-personfølsomme oplysninger. Dels i forbindelse med

rådgivning af potentielle lejere før en evt. indflytning, i forbindelse med over-

vejelser om lån til indskud og tildeling af boligstøtte og dels – på længere

sigt - til vurdering af behovet for byfornyelse af udlejningsejendomme.

Planloven og boligreguleringsloven, fritidshuse

I henhold til planloven kræves der ikke zonetilladelse, når en helårsbolig i

landzone overgår til fritidsbolig. I henhold til boligreguleringslovens § 50 kan

en helårsbolig imidlertid kun overgå til fritidsbolig, hvis det sker efter kom-

munalbestyrelsens samtykke. I Morsø Kommune er disse beslutninger dele-

geret til forvaltningen. Forvaltningen i Morsø Kommune har besluttet, at nog-

le af de tomme boliger, som ligger attraktivt, har fået en sådan tilladelse. De

er blevet istandsat og udgør ikke længere noget problem for kommunen ved

at være skæmmende. I den tidligere Nakskov Kommune har man givet tilla-

delse til, at nogle meget små ejendomme på meget små grunde inde i Nak-

skov by blev fritidshuse, fordi det ikke var realistisk, at de kunne blive til fami-

lieboliger.

SBi mener, at det i konkrete tilfælde kan være værd at overveje, at lade hel-

årsboliger skifte status til fritidshuse for at sikre, at de bliver vedligeholdt.

Planloven, lokalplaner for landsbyer

I Morsø Kommune er der ligesom i Nakskov og Sallingsund Kommuner

overskud af boliger i landsbyerne. Derfor har kommunen fundet det uheldigt,

når udenbys købere har købt enfamiliehuse op i landsbyerne og har opdelt

dem i flere boliger til udlejning for ressourcesvage tilrejsende husstande.

Kommunens modtræk til dette har været at indføje en bestemmelse i lokal-

planerne for landsbyerne om, at der i landsbyerne kun må være én bolig på

hver matrikel.

Det er en fremgangsmåde, der kan anbefales andre kommuner, der har de

samme problemer.

Planloven, dårlige boliger i landområderne som tema i kommuneplanrevisio-

nen

I henhold til planlovens § 23a, stk. 1 og stk. 2 skal kommunerne tage stilling

til spørgsmålet om revision af kommuneplanen i første halvdel af den kom-

munale valgperiode. Og her kan den vælge at fokusere på særlige temaer

og særlige områder i kommunen.

SBi mener, at for de kommuner, som har mange dårlige boliger i landområ-

derne og de mindre bysamfund, kan det være et godt redskab at tage tema-

et dårlige boliger i disse dele af kommunen op i kommuneplanstrategien og i

en offentlig debat om denne. Efterfølgende kan der udarbejdes retningslinier

og rammer for lokalplanlægningen, der sigter på at forbedre de fysiske for-

hold disse steder.

Affaldsbekendtgørelsen (Bekendtgørelse om affald nr. 1634 af 13. december

2006)

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Flere kommuner har med held brugt affaldsbekendtgørelsen i henhold til mil-

jøbeskyttelsesloven til at få ejere til at fjerne affald og bilvrag fra grunden.

Konklusioner

Omfanget

Undersøgelsen viser, at der i alt findes i omegnen af 10.000 dårlige boliger i

landområder og mindre bysamfund. Heri er ikke medregnet fremtidige pro-

blemer med tomme stuehuse til nedlagte landbrugsejendomme. De dårlige

boliger er ikke jævnt fordelt mellem de kommuner, som har landområder og

mindre bysamfund, og de er heller ikke jævnt fordelt inden for kommunernes

landområder.

Hver kommune har brugt flere forskellige indgreb. To tredjedele af de kom-

muner, der har grebet ind over for de dårlige boliger, har grebet ind over for

almindeligt forfald. Halvdelen har grebet ind over for fugtproblemer, og en

tredjedel har grebet ind over for friarealer med affald, installationsmangler,

mangelfuld eller helt manglende isolering, nedstyrtningsfare og svamp i byg-

ningen. Tilsammen har de dog kun grebet ind overfor ca. 125 boliger om

året. Hertil kommer, at jordbrugskommissionerne har haft ca. 30 sager om

året med tomme, skæmmende stuehuse til landbrugsejendomme og/eller

driftsbygninger. I betragtning af, at der er i størrelsesordenen 10.000 dårlige

boliger i landområderne og de mindre bysamfund på landet, ser det ud til, at

der skal mere til for bare at løse de nuværende problemer.

Kommunerne har naturligt nok først og fremmest grebet ind overfor tomme

boliger og udlejede boliger, mens de har været tilbageholdende med at gribe

ind over for boliger, der er beboet af ejer. En del af disse ejerboliger vil med

tiden komme til at stå tomme og langsomt forfalde.

Hvad skal der til, før den kommunale indsats kan øges?

Kommunale opkøb og kondemnering

Flere kommuner har opkøbt, tomme forfaldne enfamiliehuse og stuehuse til

landejendomme med henblik på istandsættelse eller nedrivning – ofte i kap-

løb med udenbys spekulanter. Andre kommuner har været tilbageholdne

med dette, fordi de var i tvivl om, hvorvidt det var i strid med kommunalfuld-

magten. Det er nu afklaret, at kommunerne godt kan gøre dette med hjem-

mel i byfornyelseslovens § 98, stk. 2 – dog uden at få statsrefusion.

SBi mener, at det burde overvejes at give statsrefusion til sådanne opkøb.

Samtidig burde byfornyelsesrammerne øges for kommuner med dårlige bo-

liger i landområderne. Hvis boligen er kondemnabel, forfalden og beboet,

har kommunen også den mulighed at kondemnere den og give ejeren påbud

om at nedrive den. I så fald skal ejeren have erstattet sine nettoudgifter til

nedrivningen, og kommunen får statsrefusion til dette.

Mange af de dårlige udlejede boliger skifter hyppigt lejere og ejere. Hvis dis-

se boliger er sundhedsfarlige, uden at der er tale om nærliggende sundheds-

fare, kan kommunerne i en af de beboede perioder i særlige tilfælde kon-

demnere boligen og bestemme, at forbuddet træder i kraft ved lejeledighed

og senest ved en bestemt dato. På den måde kan kommunen sikre, at der

ikke flytter nye beboere ind i den kondemnable bolig.

Det er en fremgangsmåde, SBi kan anbefale kommunerne at bruge.

SBi foreslår derudover, at det overvejes, at det bliver muligt for kommunerne

at kondemnere tomme boliger, hvis der er tale om sundhedsfare på kort sigt

eller om brandfare. Efter SBi's opfattelse kan det ikke være rimeligt at ud-

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

sætte kommunen, lejerne og ejeren for en masse besvær, hvis der helt klart

er tale om en sundhedsfare på kort sigt eller en oplagt brandfare.

Samarbejde med jordbrugskommissionerne

Jordbrugskommissionerne skal gribe ind med krav om istandsættelse eller

nedrivning af tomme, skæmmende stuehuse til landbrugsejendomme og i

øvrigt også med tomme, skæmmende driftsbygninger. Det har de imidlertid

ikke personaleressourcer til, hvorfor de må forlade sig på, at der kommer

klager fra naboer eller andre. I disse sager skal de i øvrigt samarbejde med

kommunerne.

SBi kan anbefale kommunerne at indlede et mere formaliseret samarbejde

med sekretariaterne for jordbrugskommissionerne om tiltag overfor skæm-

mende, tomme stuehuse og driftsbygninger.

Byggeloven

Efter byggelovens § 14 skal en ejendom holdes i en under hensyn til belig-

genheden sømmelig stand.

SBi foreslår, at den relative betydning af begrebet "sømmelig", som er inde-

holdt i ordene: "i en under hensyn til beliggenheden", overvejes ophævet for

ejendomme i landsbyer og for meget små samlinger ejendomme på landet. I

den forbindelse kunne man også med inspiration fra lov om landbrugsejen-

domme ændre betegnelsen "sømmelig stand" til det mere moderne udtryk,

at en ejendom ikke må være skæmmende.

Energimærkning af udlejningsboliger

Fra 1. juli 2008 skal udlejningsboliger på mere end 60m

brutto energimær-

kes i forbindelse med nyudlejning, og den kommende lejer har krav på at se

energimærkningen, inden lejeaftalen bliver indgået. Det vil kunne forhindre

en del af de problemer, der er i dag, hvor lejere for sent opdager, at huset

ikke kan opvarmes tilstrækkeligt, eller at det er uforholdsmæssigt dyrt at

varme op. Energimærkningen skal indgå i et register.

Efter SBi's opfattelse vil det være en stor fordel for kommunerne, hvis også

de fik adgang til dette register. Så behøvede de ikke at bruge så mange

kræfter på at gennemgå husene i forbindelse med ansøgninger om lån til

indskud og om boligstøtte for at få oplysninger, som allerede foreligger. På

længere sigt, når flere og flere boliger er blevet energimærket, kan kommu-

nerne bruge oplysningerne sammen med BBR-registret i forbindelse med

planlægning af byfornyelsesaktiviteterne.

Brug af planloven

Planlovens bestemmelser om kommuneplanrevision kan efter SBi's opfattel-

se være et godt instrument for kommuner med dårlige boliger i landdistrikter

og mindre bysamfund. Disse kommuner kan nemlig beslutte, at sådanne

dårlige boliger i konkrete udvalgte områder skal være et af temaerne i kom-

muneplanrevisionen og i den offentlige debat om denne.

Da der i mange landsbyer er overflødige, tomme boliger, er det uheldigt, hvis

de bliver købt op og opdelt i to eller flere boliger med henblik på udlejning.

Her kan man som Morsø Kommune har gjort det, udarbejde lokalplaner, i

følge hvilke der kun må være én bolig på hver matrikel.

Vejledninger

Socialministeriet offentliggjorde i februar 2007 en vejledning om selve reg-

lerne i forbindelse med kondemnering.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Erhvervs– og Byggestyrelsen har til denne rapport udarbejdet en kortfattet

gennemgang af de mulige indgreb i de dårlige ejendomme, der kan foreta-

ges med hjemmel i byggeloven (bilag 2).

Den kunne også efter SBi's opfattelse gøres til en mere fyldig vejledning om

reglerne.

Kurser

Udover vejledninger kan der efter SBi's opfattelse være god brug for kurser

for de kommunale medarbejdere, som arbejder med disse ofte komplicerede

sager.

Information over for kommunerne

Hvis indsatsen overfor dårlige boliger i landets yderområder skal øges væ-

sentligt, kan det overvejes, at Socialministeriet tager initiativ til en målrettet

informationsindsats over for kommunerne. Eksempelvis kan der udarbejdes

en skabelon til en kommunal handlingsplan for indsatsen i landets yderom-

råder.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Erfaringer fra tre kommuner

Tre kommuner, som i spørgeskemaundersøgelsen havde angivet, at de

havde flere hundrede dårlige boliger, er blevet besøgt, og nøglepersoner

derfra er blevet interviewet. Kommunerne er Sallingsund og Morsø ved Lim-

fjorden og Nakskov på Lolland. Alle tre kommuner har haft stagnerende eller

faldende befolkningstal, og det har over en årrække givet et overskud af bo-

liger. (Sallingsund hører nu under Skive Kommune og Nakskov under Lol-

land Kommune.)

Erfaringer fra Sallingsund Kommune

Sallingsund Kommune er med i et EU-projekt for Østersøregionen om, hvad

man kan gøre ved landsbyer i tilbagegang. De øvrige deltagere er fra bl.a.

Tyskland og Polen.

Typer af dårlige boliger

I Sallingsund Kommune har man en hel del dårligt vedligeholdte ejerboliger i

landområderne og landsbyerne. Når folk enten dør eller bliver for gamle til at

bo der, så er det meget svært at sælge disse ejendomme. Flere gamle flytter

til Glyngøre, hvor der er nyere almene boliger og andelsboliger. Og de sva-

gelige gamle flytter til et af kommunens ældrecentre.

De derved frigjorte huse i landområderne og landsbyerne er ofte i dårlig

stand og for dårlige til at sælge til istandsættelse. Måske bliver de i første

omgang købt billigt, og senere går de måske på tvangsauktion. Det er ikke

alle husene, der kommer på tvangsauktion, men nogle af dem, som gør, bli-

ver opkøbt med henblik på udlejning. Det er de samme mennesker, som kø-

ber en række ejendomme op. Kommunen kender dem. Køberne er typisk ik-

ke lokale.

De dårlige huse i landområderne og landsbyerne er ikke i udpræget grad

stuehuse. Det er mere landarbejderboliger. I de tidligere stationsbyer er der

også nogle små huse med måske 50, 60 eller 70m

i grundplan, som ikke

har været vedligeholdt i mange år. De er ligesom de dårlige huse i landom-

råderne og landsbyerne også meget svære at omsætte.

Fra en lokal annonce:

"Håndværkertilbud:

Et hus der trænger til

total restaurering.

2-plans hus i røde sten opført i

1955,

bebygget areal 68 m

Grundareal 789 m

Et annonceret håndværkertilbud til 182.000 kr

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Der er meget store lokale forskelle på boligstandard og dermed problemets

udbredelse i kommunen. I kommunens største bysamfund Glyngøre, der lig-

ger ud til Limfjorden, er der stort set ingen problemer. I den tidligere stati-

onsby Durup, som kun ligger 5-6 km derfra inde i landet, er der ret mange

boliger, som trænger til gennemgribende renovering. Det drejer sig om ca.

40 af de ca. 400 boliger, der er i Durup. Det er hovedsageligt beboede ejer-

boliger. Handelspriserne i området er så lave, at udgifter til vedligeholdelse

og renovering efter kommunens opfattelse sandsynligvis ikke vil kunne hen-

tes hjem ved et senere salg. For ens huse i Glyngøre og Durup, er prisen i

Durup mellem det halve og to tredjedele af prisen i Glyngøre.

Tidligere var der problemer med boligstandarden i Glyngøre specielt i den

gamle del. Byen er opdelt i en gammel lavtliggende del omkring havnen og

så en nyere del, som ligger oppe i bakkerne. I 1989-90 gennemførte kom-

munen en byfornyelsesindsats, som dækkede hele den gamle del af byen.

Ud over byfornyelsen af udlejningsejendommene er der blevet bygget nye

almene boliger og andelsboliger. Der er også bygget børnehaver og et nyt

ældrecenter. Der er lavet forskønnelse af torve, veje og pladser i området,

og havnen er renoveret. Nu er området blevet attraktivt. Det er kommet ind i

en god cirkel, hvor kommunens initiativer har fået en afsmittende effekt. De

private enfamiliehusene bliver købt op af nogle, der vil vedligeholde dem.

I landsbyerne og de tidligere stationsbyer er det erfaringen, at det har en ne-

gativ afsmittende effekt, hvis der er flere forfaldne huse. I Durup kan man for

tiden få en byggegrund for 1 kr. + tilslutningsafgift til spildevand for 15.000

kr. Det er de resterende tre grunde i en udstykning med i alt 25 grunde, der

har været til salg for den pris i fire år. Herudover er der en grund til salg for

den samme pris fra en tidligere udstykning. Eneste klausul er, at man skal

have bygget inden 2 år. I de senere år er der slet ikke solgt grunde i Durup.

Nogle få ejendomme på landet fungerer i virkeligheden som ferieboliger. Det

er typisk huse, som ligger naturskønt med direkte adgang til naturområder

eller kysten. Den type boliger er der ingen problemer med. De kan sagtens

sælges – også til helårsbeboelse. Problemerne er der, hvor husene ikke lig-

ger attraktivt.

I kommunen er der en gruppe mennesker, som man lidt populært kalder "so-

ciale nomader", som flytter konstant ud og ind af kommunen, ofte over store

afstande – fx fra Lolland til Salling og omvendt. De bor typisk til leje i dårlige,

tidligere ejerboliger, købere udefra har opkøbt. De bor nogle få måneder et

sted og flytter så igen. En familie med flere børn var flyttet helt op til 12 gan-

ge på tre år.

Udover en særlig praksis fra udlejere, der opkøber og udlejer forfaldne ejen-

domme til kontanthjælpsmodtagere og førtidspensionister, som kommer lang

vejs fra, findes der også en anden form for udnyttelse af sådanne ejendom-

me: De købes billigt op på en tvangsauktion, sælges frem og tilbage mellem

2-3 selskaber på kort tid, hvorved prisen mangedobles. Købene finansieres

ved salg af private pantebreve. På et tidspunkt går det selskab, der ejer

ejendommen, konkurs. De, der har købt de private pantebreve, mister deres

penge, og ejendommen går på tvangsauktion igen. Et af selskaberne kan så

købe ejendommen på ny.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

En tom bolig, der blev solgt flere gange til stærkt stigende priser til forskellige selskaber.

En anden tom bolig i Sallingsund.

Interiørbillede fra samme ejendom.

De tidligere beboeres efterladenskaber. Sådanne forladte boliger gør området uattraktivt.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Kommunens måder at håndtere problemerne på

Byfornyelse/bygningsfornyelse

Kommunen har som nævnt tidligere brugt byfornyelse til at få istandsat ud-

lejningsejendomme med flere lejligheder i Glyngøre. Til byfornyelsen i Glyn-

gøre havde kommunen en ramme på 12 mio. kr., mens fornyelsen stod på. I

den tidligere stationsby Roslev, har kommunen renoveret en udlejningsejen-

dom med fem lejemål. Her lånte kommunen 4 mio. kr. af nabokommunernes

rammer. Rammerne til byfornyelse var i det senere år blevet så små, at kom-

munen ikke længere kunne bruge byfornyelsesloven til at forbedre den slags

udlejningsejendomme med flere lejemål. Kommunens tildelte ramme var i de

seneste år kun ca. 200.000 kr. om året.

Kondemnering

Kommunen har kondemneret 3-4 enfamiliehuse. Boligerne var i følge kom-

munen uegnede til menneskeboliger. Det er fx steder, hvor fugten driver ned

ad væggene, og hvor drikkevandet ikke er i orden. Ejerne har ikke anket sa-

gerne. I et enkelt til fælde har ejeren efter kondemneringen lavet en nødtørf-

tig istandsættelse – lige netop så meget, at kondemneringen kunne ophæ-

ves. I andre tilfælde er der ikke rigtigt sket noget. I en af sagerne, hvor eje-

ren ikke havde indsendt et forbedringsforslag efter et år, udstedte kommu-

nen et påbud om nedrivning af ejendommen, der var ved at falde sammen. I

andre tilfælde har kommunen opfordret ejere til at fjerne meget forfaldne en-

familiehuse, hvilket de har gjort. Det har i disse tilfælde drejet sig om ejere,

der er bosat i kommunen.

Påbud efter byggeloven

På et tidspunkt vil nogle ejendomme i følge kommunen være så skæmmen-

de, at kommunen må gribe ind med påbud efter byggelovens §§ 14 og 17.

Det er dog efter kommunens opfattelse ikke helt nemt at få løst problemerne

med disse bestemmelser. F.eks. er det efter kommunens opfattelse et pro-

blem, at definitionen på, hvornår er ejendom ikke er "sømmelig", afhænger

af om den skiller sig ud fra de øvrige ejendomme i området. I det lille bysam-

fund Harre er der f.eks. flere forfaldne ejendomme, så man kan ikke sige, at

en enkelt skiller sig ud.

Kommunale opkøb af ejendomme med henblik på nedrivning

Kommunen har ikke anset det for muligt generelt at foretage opkøb og efter-

følgende nedrivning af forfaldne ejendomme. Her har man vurderet, at en

sådan praksis kræver et klart offentligt formål, før det er legitimt. Denne for-

tolkning af reglerne bygger blandt andet på en sag, hvor en nabokommune i

2001 havde opkøbt tre forfaldne ejendomme for at undgå, at de blev opkøbt

med henblik på udlejning. Kommunen havde ved købet ikke henvist til nogen

konkret lovhjemmel. Kommunen rev efterfølgende ejendommene ned og

solgte grundene. Avisomtale førte til, at Tilsynsrådet for Viborg amt gik ind i

sagen.

Nu er der imidlertid i forbindelse med denne SBi - undersøgelse kommet

klarhed om reglerne. Kommunerne kan godt opkøbe forfaldne ejendomme til

nedrivning med hjemmel i byfornyelseslovens § 98, stk2. De får dog ikke

statsrefusion til dette.

Sallingsund Kommune har opkøbt et par dårlige ejendomme i Durup, men

her var formålet en udvidelse af et ældrecenter, og dermed klart offentligt. I

et andet tilfælde har kommunen opkøbt nogle ejendomme, hvor der skulle

laves vejregulering. Endelig har kommunen købt en ejendom for at kunne

forbedre de trafikale oversigtsforhold. Dvs. at kommunen har foretaget disse

opkøb med hjemmel i anden lovgivning end byfornyelsesloven.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Affaldsbekendtgørelsen

Kommunen har gennem flere år med held kørt kampagner mod dem, der har

gamle bilvrag stående. Medarbejdere har været ude at tjekke for affald og

skrotbiler og for om nødvendigt at give påbud efter affaldsbekendtgørelsen

om, at det skal fjernes.

Erfaringer fra Morsø Kommune

Typer af dårlige boliger

Der bygges mange boliger på Mors, selvom befolkningstallet falder. Antallet

af overflødige boliger vokser, og ofte er de for dårlige og for dyre at sætte i

stand. Det gælder især i landsbyerne og landområderne. For ca. 20 år siden

blev kommunen meget kendt for at bygge små grupper af ældreboliger de-

centralt i landsbyerne. Dengang blev det betragtet som et stort fremskridt, at

ældre i landområderne lokalt kunne få en ordentlig bolig. Disse ældreboliger

er ikke længere så attraktive, og der er udlejningsproblemer. Kommunen må

derfor nogle steder betale huslejen til boligselskabet. Før i tiden kunne stan-

darden i nogle af de ældres huse i landområderne være stærkt medvirkende

til, at svage ældre blev nødt til at flytte til plejehjem. I dag er der flere ældre

fra landområderne, der hellere vil flytte ind til Nykøbing f.eks. i en ny andels-

bolig end at flytte ind i de lokale ældreboliger. I de mange af de nye boliger,

der er bygget i Nykøbing, er der elevatorer, og mange af boligerne er indret-

tet uden dørtrin. Derfor varer det længere, inden man behøver at flytte ind i

et af kommunens ældrecentre.

Flere af de ældre, der flytter væk, og andre fraflyttere efterlader dårlige boli-

ger i landsbyerne og landområderne. For 10 år siden købte en udlejer, som

ikke boede i kommunen, mange af disse boliger op og lejede dem ud til

f.eks. kontanthjælpsmodtagere, som kom langvejs fra. Nu er der flere andre

udlejere, der arbejder på samme måde i flere dele af landet.

Senere er der kommet en ny form for aktivitet med forfaldne boliger i kom-

munen på samme måde, som det er sket i Sallingsund Kommune: Et sel-

skab køber f.eks. et forfaldent hus på en tvangsauktion. Huset bliver så solgt

videre til et andet selskab, der sælger det videre til et tredje selskab osv. til

stærkt stigende priser. Det er de samme 3-5 selskaber, der er med hver

gang. Købene finansieres af private pantebreve til købere, som ikke har set

husene. Når pantebrevskøberne senere reagerer, fordi de ikke har fået ren-

ter og afdrag, går det seneste selskab konkurs. Huset går på tvangsauktion,

og det hele starter forfra med køb og salg mellem selskaberne. Der er nogle

stykker af disse huse i kommunen, men ikke mange. Et af disse huse har

været kondemneret siden 1999, og alligevel stiger prisen, hver gang det

handles mellem forskellige selskaber.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Tom, forfalden ejendom i et meget lille bysamfund midt på øen med nogle få huse omkring.

Et hus i et af kommunens lidt større bysamfund. Tidligere var det en ejerbolig i over firs år. Senere blev

huset købt og solgt flere gange og lejet ud i kortvarige perioder. Huset har siden november 2005 stået

tomt.

For kommunen er de tomme boliger i landområderne ikke nødvendigvis et

stort problem. Det er mere tilflytningen af ressourcesvage husstande, der er

problemet. Og det drejer sig som udgangspunkt ikke om de aller dårligste

boliger. Den, der køber disse boliger til udlejning, kan for et forholdsvis lille

beløb lave en bolig om til to boliger og få den dobbelte husleje. Kommunen

betaler i mange tilfælde boligsikring til lejerne.

Kommunen har ca. 400 dårlige/problematiske små ejendomme, hvoraf de

fleste ligger i landområderne og landsbyerne. Her udgør de dog kun 5 - 6

pct. af boligerne.

Andre tomme boliger ligger ved kysten og mange steder med udsigt. De er

reelt fritidsboliger, og dem har kommunen ingen problemer med. I Morsø

Kommune er der mange af disse fritidsboliger.

Her beregnet ud fra antallet af parcelhuse og stuehuse i landområderne og landsbyerne.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Bolig, der er registreret som tom, men som reelt er et fritidshus. Fra huset er der udsigt over Limfjorden,

der ligger ca. 200 m derfra. Ejendommen har tidligere været benyttet til helårsbeboelse. Kommunen har

med hjemmel i boligreguleringslovens § 50 givet sit samtykke til denne ændrede anvendelse.

Kommunens måder at løse boligproblemerne på

Kontakt med udlejer

Når forvaltningen får en henvendelse fra en lejer om, at der er noget galt

med boligen, tager medarbejdere fra kommunen ud og ser på det. Hvis

kommunen er enig med lejeren, skriver kommunen til udlejer om, hvad der

skal bringes i orden inden en vis frist. Så gør udlejeren det. Det drejer sig om

højst 5 sager om året. Kommunen kender udlejerne i kommunen godt. De

fleste udlejere bor i kommunen og er interesserede i at få tingene til at glide,

men der kan også være nogle udlejere udefra, som det kan være vanskeli-

gere at få til at bringe forholdene i orden

Kondemnering

Kommunen mener, at der skal meget til, før den kan kondemnere. Der skal

være sundhedsfare f.eks. på grund af fugtproblemer. Kommunen har kun

kondemneret i to tilfælde.

Påbud efter Byggeloven

Kommunen agerer kun med påbud efter byggeloven, hvis der er direkte ned-

styrtningsfare.

Opkøb af ejendomme med henblik på nedrivning

Kommunen køber ikke forfaldne ejendomme op for at rive dem ned. Man gør

det kun, hvis der er en planlægningsmæssig begrundelse, idet man i lighed

med Sallingsund Kommune henholder sig til en afgørelse fra Tilsynsrådet for

en anden kommune i amtet efter de tidligere gældende regler. Til gengæld

er der private borgere, der køber ejendomme op og river dem ned for at

komme spekulanter i forkøbet. De private borgere vil nødigt have forfaldne

ejendomme i landsbyerne. Hvis der for 10-15 år siden var et dødsbo, skete

der ofte det, at en spekulant opkøbte ejendommen med henblik på udlejning.

I dag sker det ofte, at naboen køber ejendommen for at forhindre dette. Nog-

le steder har flere i en landsby slået sig sammen for at købe sådanne ejen-

domme ved hjælp af lyn-indsamlinger. Nogle borgere i kommunen har her-

udover lavet et anpartsselskab, som køber ejendomme op og river dem ned

og laver så parkering eller får grunden lagt sammen med naboejendommen.

Selskabet hedder "Bedre boliger" (www.bedreboliger.dk). Selskabet kan

godt have indtægter, men generelt er det en underskudsforretning. Bedre

Boliger opererer over hele Mors. Når selskabet har købt en ejendom, søger

det om og får nedrivningstilladelse fra kommunen. Foreningen har fået en

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

særaftale med et lokalt kraftvarmeværk – et såkaldt barmarksværk – om, at

foreningen i forbindelse med sådanne nedrivninger ikke skal betale udtræ-

delsesgodtgørelse. Hvis en ejer, der er tilsluttet et sådant kraftvarmeværk,

ikke længere ønsker at aftage varme fra kraftvarmeværket, vil et sådant

kraftvarmeværk ellers normalt kræve en udtrædelsesgodtgørelse for at holde

de øvrige aftagere skadesløse. En sådan udtrædelsesgodtgørelse kan løbe

op i 50.000 kr. eller mere.

Brug af planloven til at forhindre opdeling af boliger

Kommunen er ikke interesseret i, at boliger i landsbyer bliver købt og delt op

i flere selvstændige boliger til udlejning, bl.a. fordi der i forvejen er for mange

boliger i kommunen. Derfor har kommunen indført den bestemmelse i lokal-

planer for landsbyer, at der kun må være én bolig på hver matrikel.

Landbrugsloven

Med nye bestemmelser fra 2004 i lov om landbrugsejendomme kan en

landmand godt have flere bygningsløse landbrug. Når en landmand har købt

flere landbrug op behøver han kun at have ét stuehus til beboelse. Tidligere

kunne han kun have én bygningsløs landejendom. Han kan sælge nogle af

stuehusene med tilhørende bygninger. I dag vil han i følge kommunen være

tilbøjelig til at rive nogle af stuehusene og driftsbygningerne på de opkøbte

brug ned, hvis de er i dårlig stand. De kan nedrives uden tilladelse i henhold

til lovens § 10, stk1.

Affaldsbekendtgørelsen

Affald og bilvrag på ejendomme er ikke noget stort problem i Morsø Kom-

mune. Her giver man om nødvendigt påbud efter affaldsbekendtgørelsen

om, at affald og bilvrag skal fjernes.

Erfaringer fra Nakskov Kommune

Nakskov Kommune er situationen den, at befolkningstallet har været fal-

dende i en længere periode, samtidig med, at der blevet bygget nye boliger.

Det har givet et stort overskud af boliger. En stor del af boligmassen består

af små og dårlige boliger, og der er mange tomme boliger. Derfor er et af

målene i den kommunale boligpolitik at tilpasse boligmassen til det fremtidi-

ge behov herunder behovet for boliger til ældre, og at gøre noget ved de

dårligste boliger.

Typer af dårlige boliger

I den almene sektor har der været en del utidssvarende boliger, og der har

været udlejningsproblemer. I visse afdelinger er der stadigvæk dårli-

ge/utidssvarende boliger. I de små stræder ned mod havnen er der proble-

mer med meget små, utidssvarende huse på meget små grunde.

Ellers findes de dårlige boliger mest i den private sektor. Det gælder primært

udlejningsboliger herunder udlejede enfamiliehuse, men der er også dårlige

enfamiliehuse, som bebos af ejeren. En af forklaringerne på dette er, at me-

get gik i stå, da skibsværftet lukkede i 1985.

En del af de dårligste ejendomme købes af udenbys udlejere, som lejer dem

ud til kontanthjælpsmodtagere, førtidspensionister og i visse tilfælde misbru-

gere. Mange af disse grupper kan være tilskyndet til at flytte væk fra f.eks.

københavnsområdet og ud til yderområderne, hvor det er billigere at leje bo-

liger – f.eks. Lolland og Salling. De flytter også meget rundt i yderområderne

f.eks. når de opdager, at boligen ikke kan opvarmes, eller at spildevandet ik-

ke kan løbe væk. Bl.a. derfor er der stor rotation i de dårlige boliger. Lejerne

finder boligerne i Den blå Avis, hvor udlejerne har annonceret med dem. Of-

te lejer de nye lejere boligerne uden at have set dem først – fordi der er langt

til Lolland. I et tilfælde ringede en ny lejer til kommunen, da han med familien

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

var ankommet til det lejede hus. Det viste sig, at der hverken var køkken el-

ler toilet/bad. Den forrige lejer, som han havde mødt, da han kom, sagde, at

han selv skulle have sørget for, at der blev lavet køkken og toilet/bad, men

det havde han ikke fået gjort. Der var et par skabe, som blev brugt til køk-

ken, men ikke noget toilet.

Som regel er problemet med disse boliger, at de er mangelfuldt eller slet ik-

ke isolerede. Flytter lejeren ind om sommeren, er det først om vinteren, ved-

kommende opdager, at det ikke er muligt at varme huset op til mere end 12

grader. Derfor flytter lejeren igen.

Nogle af udlejerne køber relativt mange dårlige huse op, og i et tilfælde køb-

te én udlejer 25 huse af en anden udlejer.

I mange tilfælde opdeler udlejerne enfamiliehuse i to boliger. Det sker typisk

uden byggetilladelse. I ét tilfælde var der lavet tre boliger i og med, at der

udover en opdeling af den eksisterende bolig også var kommet en tilbyg-

ning. Det opdagede kommunen først, da tre husstande søgte om boligsikring

til det, der ifølge BBR-registret var et enfamiliehus. Indretningen var meget

ringe og opfyldte f.eks. ikke brandkrav og andre standardkrav til boliger.

Et af de dårligt isolerede huse, som sidst var lejet ud til narkomaner. Kommunen købte ejendommen og

udbød den til salg med henblik på istandsættelse. Den blev købt af en lokal håndværker, som satte den

i stand efter retningslinier, der var godkendt af kommunen.

På grunden var der også en gammel campingvogn, et bilvrag m.m. Noget af skramlet kan være smidt af

andre, efter beboerne var flyttet. Ifølge kommunen sker noget sådant jævnligt med ubeboede ejendom-

me.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Et eksempel på en dårlig ejendom i kommunens landområde.

Kommunens måder at løse problemerne på

Nedrivning, sammenlægning og moderniseringer af ældre almene boliger

Kommunen har i samarbejde med boligorganisationerne nogle steder sørget

for at få slået små almene boliger sammen og moderniseret. Andre steder

har man fået revet dårlige boligblokke ned. Herudover har man også fået in-

stalleret elevatorer i flere afdelinger. Derved kan flere af de ældre beboere

blive boende længere – måske ikke altid lige i deres oprindelige bolig, men i

en anden bolig i deres afdeling, hvis de senere skulle få problemer med trap-

per.

Byfornyelse

Kommunens byfornyelsesramme har været forbeholdt større konkrete pro-

jekter. I stræderne ned mod havnen ligger der en del halvdårlige boliger på

meget små grunde. Her har de kommunale udgifter og begrænsede perso-

naleressourcer været de egentlige hindringer for at kunne løse problemerne.

Der har imidlertid været en vis efterspørgsel til disse boliger som fritidsboli-

ger. Det har kommunen i nogle tilfælde imødekommet ved med hjemmel i

boligreguleringslovens § 50 at tillade, at disse boliger blev brugt til fritidshu-

se, idet kommunen har fundet det bedre, at disse boliger anvendes til fritids-

boliger for f.eks. ældre ægtepar end til helårsboliger for f.eks. børnefamilier.

Kondemnering

Nogle gange lykkes det kommunen at presse udlejere til selv at sætte huse-

ne i stand – f.eks. hvis det kan lykkes kommunen at kondemnere husene.

Det er i følge kommunen ofte svært at få kondemneret et hus. Der skal ofte

bruges mange ressourcer på dokumentation (konsulentrapporter, termofoto-

grafering, skimmelprøver, kloakfotografering osv.). En udlejer ankede en

kondemnering til byfornyelsesnævnet og fik medhold. Det er herefter blevet

kommunens opfattelse, at selvom kommunen ikke kan forsvare, at et hus

bebos, så er det ikke ensbetydende med, at kommunen kan vinde en anke-

sag. Kommunen vil ikke miste troværdighed og vil derfor kun kondemnere,

hvis den kan forvente at vinde en evt. ankesag.

Information og hjælp til tilflyttende lejere, der lejer forfaldne huse

Udlejere af dårlige boliger opererer i følge kommunen på tværs af kommu-

negrænserne i området og for at stå sammen i bekæmpelsen af fænomenet,

har kommunen sammen med flere nabokommuner gennem længere tid an-

nonceret i Den blå Avis. Herigennem advares potentielle nye lejere.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Den advarende annonce, som syv lollandske kommuner har bragt i Den blå Avis gennem 2005.

Det er f.eks. et problem, når en udlejer lejer et uisoleret hus ud til en enlig

mor. Hvis udlejer forlanger depositum, typisk i form af 3 måneders forudbe-

talt husleje og lejeren søger kommunen om lån til dette, så tager kommunen

ud og ser på huset. Er huset stærkt forfaldent, sørger kommunen for, at der

bliver gjort noget. Man varsler eventuelt muligheden for kondemnering, hvis

der er tale om sundhedsfare.

Denne praksis har imidlertid medført, at nogle udlejere ikke længere forlan-

ger depositum. Det betyder, at kommunen først opdager, at huset er lejet ud

i en senere fase, når lejeren søger om boligsikring, og huslejekontrakten al-

lerede er underskrevet. Er forholdene dårlige, giver det kommunen en mu-

lighed for at få lejer til at indgive en klage til huslejenævnet. Her kan lejer så

klage over huslejens og opvarmningsudgifternes størrelse. Ifølge kommunen

tager det imidlertid lang tid, før der ligger en afgørelse fra huslejenævnet, og

det kan tage år før mangler er afhjulpet, idet udlejer ofte ikke efterlever på-

bud fra huslejenævnet, og så er det Grundejernes Investeringsfond, som får

tingene udført på ejers regning. Kommunen har kun oplevet én lejer, som

holdt ud hele vejen igennem. De andre har valgt at fraflytte, hvorefter sagen

har skullet startes forfra af den næste lejer.

Kommunale opkøb af forfaldne ejendomme

Et af de virkemidler, kommunen bruger, er at opkøbe de dårlige boliger. Det

gælder bl.a. boliger, som efter kommunens mening egentlig burde kondem-

neres, men som ikke altid kan kondemneres. Da kommunen skal have ned-

bragt antallet af boliger, river kommunen måske huset ned og grunden sæl-

ges til en eller flere naboer. Hvis ejendommen ligger i en husrække, kan

kommunen vælge at sælge ejendommen til en køber, der vil renovere ejen-

dommen efter bestemte retningslinier, der er fastsat af kommunen. Ved sær-

ligt dårlige ejendomme kan kommunen også vælge at sælge ejendommen til

en køber, der skal nedrive huset og opføre et nyt hus efter retningslinier, der

er fastsat af kommunen. I begge tilfælde fremgår det af salgsbetingelserne,

hvad køber skal gøre ved ejendommen. Salget sker i offentligt udbud, og

kommunen vælger det projekt, den har mest tillid til. Kommunen forbeholder

sig altid ret til at afvise alle tilbud. I et enkelt tilfælde, hvor kommunen var i

tvivl om projektets lødighed, udarbejdede kommunen en klausul om tilbage-

købsret, hvis byggeriet ikke blev gennemført. Det fik kommunen brug for i

dette tilfælde.

Kommunens indsats mod udlejning af meget dårlige boliger f.eks. til kon-

tanthjælpsmodtagere ser ud til at have fået betydning. I de sidste par år har

der nemlig været en nettofraflytning af kontanthjælpsmodtagere, der ellers

var flyttet til forfaldne ejendomme. De flytter ikke til København, men ud over

hele landet.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Resultater fra spørgeskemaundersøgelsen

Indledning

Som et led i projektet blev der gennemført en internetbaseret spørgeskema-

undersøgelse til 180 kommuner, som ud fra registeroplysninger måtte anta-

ges at kende til problemer med dårlige stuehuse og parcelhuse boliger i

landområder og mindre bysamfund. Formålet med denne del af undersøgel-

sen var:

- at kunne få et skøn over, hvor mange boliger med problemer, det drejer

sig om,

- at kunne se, hvilke problemer, det drejer sig om, og hvor udbredte de for-

skellige er,

- at kunne se, hvilke virkemidler, kommunerne bruger.

- at få nogle bud på hvilke virkemidler, kommunerne savner.

Spørgeskemaet var kanske kort med otte spørgsmål med lukkede svarkate-

gorier. Til flere af spørgsmålene kunne kommunerne skrive ekstra bemærk-

ninger og herudover var der to åbne spørgsmål – et om, hvilke virkemidler,

kommunerne kunne anbefale andre kommuner, et om hvilke virkemidler

kommunerne savnede. Spørgeskemaet blev bygget op på denne måde, for-

di det blev prioriteret, at kommunerne uden større tidsforbrug og besvær

kunne besvare spørgeskemaet. Kommunerne behøvede ikke at foretage

større undersøgelser eller gennemgange af mange sagsakter for at besvare

skemaet.

Forskellige udkast til spørgeskemaet blev drøftet med Socialministeriet, KL

og to kommuner før udsendelse. Spørgeskemaerne blev sendt til kommu-

nernes officielle e-mailadresse, hvorefter kommunerne selv afgjorde, hvem

der skulle besvare det. Det var også muligt at downloade en PDF- udgave af

skemaet for at lette besvarelsen, f.eks. hvis flere personer i kommunen skul-

le inddrages for at besvare spørgsmålene. Spørgeskemaet er her gengivet i

bilag 4 til orientering.

I det følgende gennemgås først de kvantitative spørgsmål og dernæst de

bemærkninger og forslag, mange kommuner sendte ind. Flere af kommu-

nernes bemærkninger og forslag er kommenteret af SBi. Hvert sted er dette

tydeligt markeret under overskrifterne:

"SBi's bemærkninger hertil".

I disse

bemærkninger henvises bl.a. til bilag 1-3, som medlemmer af projektets føl-

gegruppe har skrevet om forskellige lovbestemmelser i lejeloven, byfornyel-

sesloven, boligstøtteloven, byggeloven og planloven – bestemmelser, som

flere kommuner havde bemærkninger til.

Kommuner, der kender problemet

I alt svarede 128 kommuner eller 71 pct. af de kommuner, der var blevet

spurgt.

Spørgeskemaet indledes med en kort beskrivelse af, hvilke typer dårlige bo-

liger, der tænkes på i denne undersøgelse. Der står:

"I en række af landets kommuner meldes der om problemer med boliger, der

har en særlig lav kvalitet og som ligger uden for de egentlige byfornyelses-

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

områder. Det er især boliger i det åbne land og i landsbyer, men det kan i

nogle tilfælde også være boliger i mindre stationsbyer.

Den dårlige kvalitet kan f.eks. bestå i, at der er installationsmangler, mang-

lende isolering, fugt eller almindeligt forfald. Det kan også være ejendomme,

hvor friarealerne i større eller mindre omfang er fyldt op med affald og

skrammel, der henligger i årevis. Boligerne kan ofte ikke omsættes som

ejerboliger på grund af beliggenheden og den dårlige kvalitet. Nogle af disse

dårlige boliger bliver lejet ud til husstande med meget små indkomster."

65 kommuner ud af de 128 svarede, at de ikke har haft eller har problemer

med sådanne ejendomme i noget nævneværdigt omfang. 9 kommuner har

stort set fået løst, de problemer, der tidligere har været. 54 eller 42 pct. af de

kommuner, som har svaret, har stadigvæk problemer med den slags ejen-

domme. Grupper af kommuner, som stadigvæk har problemer, er koncentre-

ret til kommuner omkring Limfjorden, Himmerland, Sønderjylland og de syd-

lige øer: Ærø, Langeland og Lolland.

Tabel 1. Svarfordeling på spørgsmålet: "Kender I problemet med dårlige boliger?"

Antal kommuner

Kommuner, der har problemer med dårlige boliger

Kommuner, der har haft problemer med dårlige boliger, men som stort

set har løst dem

Kommuner, som ikke har haft og ikke har problemer med dårlige boli-

ger i noget nævneværdigt omfang

I alt

128

Andel i

pct.

100

Skøn over det samlede antal dårlige boliger

De 54 kommuner, som stadigvæk havde problemer med dårlige boliger, blev

i spørgeskemaet bedt om at angive et skøn over, hvor mange det drejede

sig om. Det gjorde 39 af de 54 kommuner, mens 15 svarede, at de ikke var i

stand til at angive et skøn.

Nogle af de 39 kommuner, som foretog det ønskede skøn, angav, at de

havde flere hundrede dårlige boliger (Nakskov, Sydlangeland, Ærøskøbing,

Morsø og Sallingsund). Andre angav et omfang på helt ned til 4 og 7 boliger.

De 39 kommuner, som havde skønnet, havde tilsammen ca. 2.800 dårlige

boliger. Gennemsnittet var 73 boliger.

I tabel 2 neden for er der i to trin angivet et æstimat for, hvor mange det i alt

kan dreje sig om, for de 180 kommuner, som modtog spørgeskemaet. Først

antages det, at de 15 kommuner, som havde problemer, men som ikke kun-

ne angive et skøn over antallet, også har 73 dårlige boliger i gennemsnit.

Det giver ca. 1.100 boliger. Det var 40 pct. af de kommuner, der havde be-

svaret spørgeskemaet, som havde problemer. Derfor skønnes det i næste

trin, at dette også gælder for 40 pct. af de kommuner, som ikke har besvaret

skemaet. Disse 40 pct. svarer til 20 kommuner, som også skønnes at have i

gennemsnit 73 dårlige boliger. Det giver i alt ca. 1.500 boliger. Det samlede

antal for de 180 kommuner kan således skønnes til ca. 5.400 boliger.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Tabel 2. Overslag over det samlede antal dårlige boliger.

Beregning af ca. tal ud fra

gennemsnit

Antal fra de 39, som havde skønnet

Overslag over samlet antal ud fra de 15, som havde pro-

blemer, men som ikke kunne angive et skøn

Samlet tal for 40 pct. af de kommuner, som ikke havde

besvaret spørgeskemaet

I alt ca.

15*73 =

20*73 =

2.800

1.100

1.500

5.400

Det er forbundet med en vis usikkerhed at regne med gennemsnit, når der er

tale om så skæv en fordeling af skønnede tal for de 39 kommuner. Hvis

gennemsnittet for de kommuner, som ikke har angivet et skøn, og for de

kommuner, som ikke har besvaret spørgeskemaet, er væsentligt lavere –

f.eks. 40 boliger i stedet for 73 – bliver tallet ca. 4.200. På den anden side er

der også dårlige boliger i landområder og mindre bysamfund i nogle af de

kommuner, som slet ikke har modtaget spørgeskemaet.

Samlet set vurderes det, at omfanget af dårlige boliger i landområderne og

de mindre bysamfund, der volder kommunerne problemer, på landsplan ud-

gør mellem 4.000 og 6.000 boliger.

Problemer, der kendetegner de dårlige boliger

De 54 kommuner, som har angivet, at de stadigvæk har problemer med dår-

lige boliger, er også spurgt om, hvilke problemer der kendetegner eller for-

mentlig kendetegner de dårlige boliger i kommunernes yderområder. De

kunne her afkrydse flere typer af problemer, angive yderligere problemer og

skrive eventuelle bemærkninger til.

Tabel 3. Problemer der kendetegner de dårlige boliger (Inklusive de tomme boliger).

Problemer, der kendetegner de dårlige boli- Antal af de 54 kommuner,

ger

som angav dette problem

Almindeligt forfald

Installationsmangler

Nedstyrtningsfare

Mangelfuld eller helt manglende isolering

Fugt

Friarealer med affald og skrammel

Procent af de 54 kommu-

ner, som angav dette pro-

blem

For langt de fleste boliger drejer problemerne sig om almindeligt forfald.

Over to tredjedele af kommunerne angiver alle både installationsmangler,

manglende isolering, fugt og friarealer med affald og skrammel som proble-

mer. En fjerdedel af de 54 kommuner angiver nedstyrtningsfare, som et pro-

blem, der kendetegner de boliger, man har problemer med.

En kommune anfører, at der er stort energispild i de af boligerne, der er be-

boede. En anden kommune skriver, at det typisk drejer sig boliger, som har

stået tomme i årevis. En tredje skriver, at nogle af boligerne er ruiner. Ende-

lig anfører en fjerde kommune, at nogle af de tomme boliger ligger i natur-

områder og benyttes af ejerne til fritidsformål. De udgør ikke noget problem

for kommunen.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Ejer og udlejningsforhold

Problemerne og indgrebene drejer sig om enfamiliehuse og stuehuse, som

kan være enten udlejede eller beboede af ejer eller stå tomme. Ud fra kom-

munernes besvarelse af spørgeskemaerne, kan man få nedenstående grove

skøn over, hvilke af disse typer ejendomme, der er problemer med, og hvilke

af disse typer ejendomme kommunerne har grebet ind over for.

Tabel 4. Andele af boligtyper med problemer og andele, som kommunerne har grebet ind overfor.

Pct. af boligtyperne, som i følge

kommunerne har problemer

Pct. af boligtyperne som kom-

munerne har grebet ind over for

Udlejede boliger

Boliger beboet af ejer

Tomme boliger

Halvdelen af problemerne ligger således i udlejede boliger, og halvdelen af

de boligtyper, kommunerne har grebet ind over for, er også udlejede boliger.

Det fremgår også, at kommunerne naturligt nok er tilbageholdende med at

gribe ind over for problemer i boliger, der er beboet af ejer. Disse boliger vil

komme mere i kommunernes søgelys, når og hvis de senere bliver lejet ud

eller kommer til at stå tomme.

Skøn over, hvor mange boliger kommunerne har grebet ind over for i de

sidste fem år

De 54 kommuner, som stadigvæk har dårlige boliger, og de 9 kommuner,

som stort set har fået løst problemerne – altså i alt 63 kommuner, blev i

spørgeskemaet bedt om at skønne, hvor mange boliger de har grebet ind

over for i løbet af de sidste fem år.

Samlet set drejer det sig i alt om knapt 700 boliger. Heraf er de 250 alene

angivet af Nakskov kommune, som også heri også medtager de blokke af

almene boliger, der er revet ned.

Reelt er omfanget af enfamiliehuse og stuehuse, hvor kommunerne har gre-

bet ind overfor problemer, omkring 500 over en femårig periode. Det vil sige

i gennemsnit ca. 100 boliger om året. Hvis man medregner de kommuner,

som ikke besvarede det tilsendte spørgeskema, og antager, at der blandt

dem samme fordeling mellem nogle kommuner, der stadig har problemer,

nogle som stort set har løst dem, og nogle, der ikke har og ikke har haft pro-

blemer i noget nævneværdigt omfang, bliver tallet lidt højere. Så drejer det

sig om i alt ca. 125 boliger om året. I betragtning af, at kommunerne måske

bliver nødt til at gribe ind over for nogle af de samme huse flere gange, og at

der i alt er flere tusinde dårlige boliger, kan det tage en del år at komme

igennem.

Problemer, der kendetegnede de boliger, kommunerne har grebet ind

overfor

De 63 kommuner, som i de sidste fem år har grebet ind over for dårlige boli-

ger, er også spurgt om, hvilke problemer der kendetegnede de boliger, som

de faktisk har grebet ind over for.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Tabel 5. Problemer der gribes ind overfor.

Problemer, der kendetegner

de dårlige boliger, som kommu-

nerne har grebet ind over for

Almindeligt forfald

Installationsmangler

Nedstyrtningsfare

Mangelfuld eller helt manglende

isolering

Fugt

Svamp

Friarealer med affald

Kilde: spørgeskemaundersøgelse.

Antal af de 63 kommuner, som

angav, at dette var et problem

i de boliger, kommunen havde

grebet ind over for

Procent af de 63 kommuner, som

angav, at dette var et problem i de

boliger, kommunen havde grebet

ind over for

Næsten alle andelene i denne tabel, som angår, de problemer der gribes ind

overfor, er lavere end andelene i tabel 3, som angår problemernes nuvæ-

rende karakter. I følge tabel 3 har 72 pct. af kommunerne således angivet, at

mangelfuld eller helt manglende isolering er et problem i de dårlige boliger,

der er i kommunen. I følge tabel 5 er det imidlertid kun 38 pct. af kommuner-

ne, der angiver, at det var problemet i de boliger, de har grebet ind over for.

En del af forklaringen på denne forskel kan være, at kommunerne har været

tilbageholdende med at gribe ind overfor boliger, der er beboet af ejer.

En kommune skriver, at den har grebet ind over for et hus, hvor brandisole-

ring og flugtveje ikke var i orden. En anden kommune skriver, at der er ek-

sempler på, at erhvervsejendomme (med bolig) er blevet overflødige på

grund af udviklingen. Forfaldet på erhvervsdelen kan nedsætte værdien af

hele ejendommen, så heller ikke boligen kan omsættes eller udlejes. Yderli-

gere er der gamle mejerier, som vil kræve væsentlige byfornyelsestilskud for

at kunne omdannes til boliger.

Virkemidler anvendt over for dårlige ejendomme og boliger

Det mest brugte redskab er byggelovens bestemmelser om nedstyrtningsfa-

re og sømmelighed, som 60 pct. af kommunerne har brugt. Hver tredje af

kommunerne har brugt kommunalt opkøb og miljøloven. Hver fjerde kom-

mune har brugt boligstøtteloven og kondemnering.

Tabel 6. Anvendte virkemidler.

Redskaber kommunerne har

brugt, når de har grebet ind

Byggeloven

Bygningsfornyelse efter byfornyel-

sesloven

Kondemnering efter byfornyelses-

loven

Miljøbeskyttelsesloven evt. også

med Affaldsbekendtgørelsen

Miljøbeskyttelsesloven, kun Af-

faldsbekendtgørelsen

Boligstøtteloven (afslag på ansøg-

ninger om individuel boligstøtte)

Kommunalt køb af ejendomme

Antal af de 63 kommuner, der

har brugt dette redskab

Procent af de 63 kommuner, som

har brugt dette redskab

En kommune skriver i en kommentar, at kommunen har købt de rigtigt dårli-

ge boliger med henblik på nedrivning. En anden kommune skriver, at der

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

desuden er brugt sociale tiltag til oprydning og rengøring indendørs i nogle

af disse boliger. En kommune skriver, at den har grebet ind over for mangel-

fuld el-installation. En kommune har brugt planlovens landzonebestemmel-

ser. En kommune skriver, at et lejemål efter gentagne opfordringer til udlejer

om istandsættelse er erklæret uegnet til beboelse. En kommune bruger per-

sonlig henvendelse til ejerne om problemstillingerne. Endelig har en kom-

mune nedsat den husleje, boligstøttens beregnes ud fra, som betingelse for

at give boligstøtte.

Nakskov Kommune beskriver i sit svar til spørgeskemaet bl.a., at det med ti-

den er blevet en fast praksis fra kommunens side, at udlejningsboliger besig-

tiges inden bevilling af depositum og boligstøtte. Kommunen søger endvide-

re at begrænse boligspekulationen ved at give lejerne adgang til akut og gra-

tis vejledning pr. telefon – herunder henvisning til retshjælp. Sammen med

nabokommunerne annoncerer kommunen i Den Blå Avis og advarer der-

igennem tilflyttere mod boligspekulanter. Kommunen sørger endvidere for at

deltage ved tvangsauktioner for at opnå kendskab til aktuelle opkøb, aktive

opkøbere og deres eventuelle stråmænd. Denne praksis øger kommunens

muligheder for at reagere.

Tiltag, kommunerne anbefaler andre kommuner

De 63 kommuner blev spurgt om, hvilke tiltag de kunne anbefale andre

kommuner. Nakskov Kommune har en meget omfattende kommentar om

dette, og er derfor også en af de tre kommuner, hvor nøglepersoner siden er

interviewet.

Kondemnering

En kommune anbefaler kondemnering og efterfølgende tvangsauktion med

henblik på, at kommunen selv eller en anden person køber ejendommen til

nedrivning.

En anden kommune er knap så begejstret for denne fremgangsmåde. Her

har man den kommentar, at det er meget komplekst og tidskrævende at be-

handle sådanne sager. Det drejer sig typisk om stuehuse, der er dårligt ved-

ligeholdt og dårligt eller slet ikke isolerede. Kommunen og embedslægen fo-

retager tilsyn, og kommunen kondemnerer om nødvendigt eller udsteder på-

bud efter byggeloven.

En anden kommune skriver, at der spekuleres i at opkøbe billige ejendomme

på tvangsauktion og at kommunernes byfornyelsesramme burde have en

størrelse, så man kunne opkøbe sådanne ejendomme for byfornyelsesmid-

ler. En tredje kommune skriver, at den ikke har tilstrækkeligt kendskab til,

hvordan man får ejerne til at reagere. En fjerde kommune anbefaler kon-

demnering og vurdering af lejeniveau efter boligstøtteloven. En femte kom-

mune anbefaler byggeloven, byfornyelse og opkøb af dårlige ejendomme.

En sjette kommune skriver, at den altid udøver boligtilsyn på udlejningsejen-

domme, hvor kommunen involveres med lån til indskud og boligydelse. Hvis

ejendommens stand ikke svarer til huslejens størrelse, nægter kommunen at

gå ind i sagen.

Efterspurgte værktøjer

Kommentarerne fra kommunerne om virkemidler drejede sig om følgende

love og emner:

– Byfornyelsesloven (opkøb af ejendomme, kondemnering)

– Byggeloven (uforsvarlig vedligeholdelsestand, bygningers sømmelighed)

– Lejeloven og boligstøtteloven

– Andre kommentarer

Forslagene er gennemgået nedenfor.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Byfornyelsesloven (Opkøb af nedslidte ejendomme til nedrivning eller

istandsættelse)

(Se også Bilag 1 om nogle af de neden for diskuterede regler i Byfornyelses-

loven. Bilaget kan ses som et vejledende resume om de gældende regler og

fortolkningen heraf)

Der var forskellige opfattelser af, hvorvidt en kommune må købe forfaldne,

tomme huse og rive dem ned. Som omtalt i interviewafsnittet har Nakskov

Kommune i en række tilfælde købt sådanne, forfaldne huse. Hvis de var i

meget dårlig stand, har kommunen revet dem ned og videresolgt grunden til

nybyggeri inden en vis tidsfrist. Hvis de var knapt så forfaldne, har kommu-

nen købt dem og videresolgt til istandsættelse inden en vis tidsfrist. En

kommune nævner, at den har opkøbt ejendomme til nedrivning, men har

savnet statsstøtten til dette. En anden kommune efterlyser en slags skrot-

præmie fra staten til den, der river et forfaldent hus ned – det være sig eje-

ren eller kommunen, som har opkøbt ejendommen. Flere kommuner har i

deres besvarelse af spørgeskemaet imidlertid angivet, at de var i tvivl om,

hvorvidt de måtte foretage sådanne opkøb af forfaldne ejendomme.

Tilsynsrådet for Viborg Amt har tidligere meddelt en kommune i amtet, at det

stred mod kommunalfuldmagten, hvis ikke kommunen havde en konkret lov-

hjemmel til at købe og nedrive sådanne huse. Derfor har de to interviewede

kommuner i Viborg Amt, kun opkøbt sådanne ejendomme med henblik på

nedrivning, hvis der var en sådan lovhjemmel – fx i vejlovgivningen til parke-

ring eller til at skabe bedre trafikale oversigtsforhold.

SBi's bemærkninger til dette punkt

Da undersøgelsen viser, at der er usikkerhed hos kommunerne på dette om-

råde, er det vigtigt at understrege, at kommunerne med hjemmel i byfornyel-

seslovens § 98, stk. 2, kan beslutte at opkøbe forfaldne ejendomme med

henblik på nedrivning eller istandsættelse. Kommunerne kan dog ikke få

statsstøtte til dette. (se bilag 1)

Byfornyelsesloven, kondemnering

Nogle kommuner finder, at reglerne for kondemneringer (forbud mod bebo-

else) af sundhedsfarlige eller brandfarlige bygninger er for komplicerede at

håndtere og/eller ikke tilstrækkeligt stærke til at løse problemerne. En kom-

mune skriver meget generelt, at den savner, hvad den kalder

”en anvendelig

lovgivning omkring misligholdte og sundhedsfarlige boliger”.

En kommune

savner enklere regler for kondemnering af faldefærdige, kondemnable ejen-

domme, som lejes ud til, hvad den kalder

”sociale nomader”.

En komplikati-

on er i følge kommunen, at sådanne ejendomme hyppigt skifter ejere ved

”konkurser og andre besynderlige arrangementer”.

Dette sidste nævnes og-

så som et problem af en anden kommune. En kommune finder det vanske-

ligt at kondemnere en uisoleret bolig med henvisning til sundhedsfare, hvis

boligen på grund af manglende isolering og utætheder ikke kan varmes til-

strækkeligt op om vinteren. Sådanne boliger lejes ifølge kommunen hyppigt

ud af spekulanter. En kommunes tekniske forvaltning mener, at man i meget

større udstrækning burde have boligkommissioner til at tage sig af disse

komplicerede sager. En kommune savner en vejledning til byfornyelseslo-

vens regler om kondemnering.

SBi's bemærkninger til dette punkt

Hvis en bolig ikke kan yde tilstrækkelig beskyttelse mod kulde eller ikke kan

varmes tilstrækkeligt op, kan den kondemneres på grund af sundhedsfare

(byfornyelseslovens § 75, stk.3).

Når en ejendom er kondemneret, kan kommunen give påbud om nedrivning

af bygningen eller en del af denne. (se Bilag 1 og byfornyelseslovens §§ 77-

80).

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Socialministeriet har udarbejdet en vejledning om kondemnering, der blev

lagt ud på ministeriets hjemmeside i februar 2007.

Byggeloven og lov om landbrugsejendomme

(Se Bilag 2 om nogle af de neden for diskuterede regler i Byggeloven)

Tre kommuner finder, at byggelovens § 14 om, at bebyggelsen og ejen-

dommens ubebyggede arealer skal holdes i forsvarlig stand, så de ikke

frembyder fare for ejendommens beboere og andre, er for svag og proces-

sen for tung især for mindre kommuner, som ikke har megen erfaring i at

håndtere disse sager. En af de tre kommuner nævner, at den kun ved ned-

styrtningsfare har haft moderat succes ved at true med selvhjælpshandlin-

ger. I følge § 14 gælder endvidere, at ejendommen skal holdes en under

hensyn til beliggenheden

”sømmelig stand”.

Dette begreb finder flere kom-

muner det svært at håndtere. En kommune skriver, at det i praksis er umuligt

at formå ejere til at rette op på uacceptable forhold, selvom både bygninger

og grund ligner en losseplads.

SBi's bemærkninger hertil

For så vidt angår ubenyttede, skæmmende stuehuse til landbrugsejendom-

me (og i øvrigt også ubenyttede, skæmmende driftsbygninger) har det of-

fentlige bl.a. en mulighed for at gribe ind med hjemmel i § 9 stk. 4 i lov om

landbrugsejendomme. Jordbrugskommissionerne i regionerne kan nemlig i

følge denne bestemmelse give ejeren påbud om inden en fastsat frist at

istandsætte sådanne bygninger, så de ikke længere er skæmmende, eller

påbud om at nedrive sådanne bygninger. I følge § 22 stk.2 i cirkulæret til lo-

ven bør kommunerne inddrages i disse vurderinger.

Ved forespørgsel fra SBi har en medarbejder ved tre af de fem sekretariater

for de syv jordbrugskommissioner oplyst, at de har meget begrænsede per-

sonaleressourcer til af egen drift at tage sådanne sager op. De tre medar-

bejdere har alle arbejdet i et af sekretariaterne for en af de tidligere amtslige

jordbrugskommissioner fra før 1. januar 2007. Indtil da var der tilsammen ca.

6-7 sager om året. Så i alt drejer det sig sandsynligvis kun om ca. 30 sager

om året for de tidligere jordbrugskommissioner. I flere tilfælde har sekretaria-

terne taget sagerne op efter henvendelser fra utilfredse naboer til de

skæmmende bygninger. Kommunerne, som ifølge sagens natur har større

lokalkendskab, kan imidlertid også henvende sig til sekretariaterne med do-

kumentation om problemer med ubenyttede, skæmmende stuehuse (og

driftsbygninger), og foreslå, at jordbrugskommissionerne tager disse sager

op til vurdering i samarbejde med kommunen.

Ordet "skæmmende" i lov om landbrugsejendomme er i øvrigt et mere letfor-

ståeligt og moderne udtryk end byggelovens gammeldags og vanskeligt for-

ståelige begreb: at en ejendom skal være i sømmelig stand. Så næste gang

byggeloven af andre grunde skal revideres, kan der være god grund til ved

samme lejlighed at erstatte begrebet "sømmelig" med, at ejendommen ikke

må være "skæmmende"..

Lejeloven, boligstøtteloven og lov om fremme af energibesparelser i bygninger

(Se også Bilag 1 om nogle af de neden for diskuterede regler i lejeloven og

boligstøtteloven)

En kommune mener, at det burde være muligt at få fastsat huslejen under

hensyntagen til boligens udgifter til og mulighed for opvarmning. Kommunen

mener, at en ny lejer af en uisoleret bolig først for sent finder ud af, at boli-

gen ikke kan varmes tilstrækkeligt op eller at det kun kan lade sig gøre at

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

varme boligen tilstrækkeligt op, hvis lejeren betaler uforholdsmæssigt meget

for opvarmning af boligen.

Det sker ifølge kommunen også, at en lejer rejser en sag om et sådant leje-

mål ved huslejenævnet. I løbet af sagsbehandlingen opgiver lejeren og flyt-

ter, hvorefter sagen nedlægges. Så flytter der måske en ny lejer ind, og hi-

storien gentager sig.

På den baggrund foreslår kommunen, at en kommune selv får mulighed for

at rejse en sag ved huslejenævnet i sådanne tilfælde.

Kommunen mener i øvrigt, at de nye regler om energimærkning, der træder i

kraft d. 1. januar 2007, vil kunne hjælpe på problemet med udlejning af uiso-

lerede huse. Fra denne dato gælder nemlig, at der også skal foreligge en

energimærkning, når en bolig skal udlejes.

(Det er senere ændret til 1. juli

2008).

Energimærkningen giver overblik over boligens samlede energifor-

brug og mulighederne for at reducere varme -, el - og vandforbruget. Dvs. at

den kommende lejer kan få disse oplysninger, inden lejekontrakten under-

skrives.

En kommune efterlyser en lovhjemmel til at yde boligstøtte ud fra en konkret

kvalitets - og værdivurdering af det aktuelle lejemål frem for en husleje, der

er aftalt mellem udlejer og lejer. En kommune efterlyser ligeledes, at der var

hjemmel til en mere vidtgående vurdering af boligstøtte til dårlige boliger.

Denne kommune kunne også ønske skrappere sanktionsmuligheder over for

kendte boligspekulanter – f.eks. at kommunen kunne nægte disse spekulan-

ter at opkøbe dårlige boliger f.eks. på tvangsauktioner.

SBi's bemærkninger til dette punkt:

Hvis kommunen finder huslejen for et bestemt lejemål for høj, kan den, jvf.

bilag 1's afsnit om boligstøtteloven, godt ved beregningen af boligstøtten ta-

ge udgangspunkt i en lavere husleje end den, der er aftalt mellem udlejer og

lejer. Resultatet bliver i så fald, at boligstøtten bliver lavere. Dette vil imidler-

tid ikke hjælpe den lejer, der på grund af manglende isolering af boligen har

uforholdsmæssige store varmeudgifter – tværtimod. Kommunen kan også

indbringe spørgsmålet om huslejen for huslejenævnet med henblik på at få

nedsat lejen og dermed også boligstøtten. En sådan sag kan ifølge Nakskov

Kommune tage ganske lang tid, og det kompliceres også af, at sådanne

ejendomme hyppigt skifter ejere.

Det er med hjemmel i boligstøtteloven, at en kommune kan give lån til depo-

situm til en lejer, der agter at flytte ind i en privat udlejningsbolig. Det er de

såkaldte frivillige lån, som kommunen kan fastsætte retningslinier for. Kom-

munen kan f.eks. fastsætte en regel om, at den ikke vil give lån, hvis det er

en forfalden ejendom, en ejendom der er uforholdsmæssig dyr at varme op

eller en ejendom, hvor huslejen ifølge kommunens vurdering er uforholds-

mæssig høj i forhold til det lejedes værdi. På den måde kan en kommune

beskytte en kommende lejer mod at indgå i et uheldigt lejemål, hvis lejeren

vel at mærke henvender sig til kommunen om lånet, inden han har under-

skrevet lejekontakten. Som nævnt under afsnittet om Nakskov kan en udle-

jers modtræk mod dette være at undlade at kræve depositum.

Bestemmelsen om, at der skal ske energimærkning i forbindelse med udlej-

ning af boliger på over 60m

bruttoareal er nyligt blevet udskudt fra 1. januar

2007 til 1. juli 2008. Kommende lejere har efter denne dato ret til at se ener-

gimærkningen for boligen, inden huslejekontrakten underskrives.

Reglen kan naturligvis kun få effekt, hvis lejeren kender eller bliver bekendt

med den inden underskrivelsen af huslejekontrakten. I selve loven ("Lov om

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

fremme af energibesparelser i bygninger" nr. 585 af d. 24. juni 2005) er det i

§. 7, stk. 1 anført, at: "Det påhviler udlejer at sørge for, at lejer, inden lejeaf-

talen indgås, har fået udleveret energimærkningen for lejemålet". Og i § 32

står der: "Med bøde straffes den, der som udlejer, undlader at sørge for, at

lejer inden indgåelse af lejeaftale har fået udleveret energimærkningen for

lejemålet, jf. § 7, stk. 1".

Dvs., at kommende lejere vil få bedre muligheder end i dag for i tide at blive

opmærksomme på, at den kommende bolig måske vil være vanskelig eller

meget dyr at varme op. Det forudsætter naturligvis, at de udlejere, som har

opkøbt de dårlige boliger med henblik på udlejning til f.eks. kontanthjælps-

modtager, følger reglerne.

Energimærkninger af udlejningsboligerne, vil indgå i et register over alle

energimærkninger (lovens § 25 og bekendtgørelsens § 41). Transport- og

energiministeren kan fastsætte nærmere regler for adgang til og videregivel-

se af de registrerede oplysninger. Foreløbigt er det fastsat, at ejere og udle-

jere har adgang til oplysningerne i registret for deres ejendomme. Det sam-

me har deres energikonsulenter f.eks. i forbindelse med en senere ny ener-

gimærkning af ejendommene. Udlejere skal orientere de lejere, der allerede

bor der, når der er foretaget en energimærkning af ejendommen. Lejerne har

ret til at få adgang til at gennemgå energimærkningen, hvis de anmoder om

det (lovens § 27).

For de kommuner, som har problemer med, at meget dårlige boliger bliver

udlejet til husstande, som søger om lån til depositum/forudbetalt husleje og

senere også boligstøtte, vil det være en fordel, hvis de udover adgangen til

BBR - registrets oplysninger om ejendommene også har adgang til oplys-

ningerne i registret over energimærkninger. Så kan kommunerne dels se,

om der, som der skal, faktisk er lavet en energimærkning i forbindelse med

udlejningen. Kommunerne kan evt. fraråde husstanden at leje boligen eller

de kan søge huslejenævnet om nedsættelse af lejen og dermed boligstøtten.

Dette vel at mærke uden at bruge så mange ressourcer på selv at besigtige

og gennemgå ejendommen ved at undlade at indsamle oplysninger om iso-

leringsstand og opvarmningsudgifter, som allerede foreligger. Kommunerne

kan for disse dårlige boliger koncentrere sig om at vurdere, om der i øvrigt er

kondemnable forhold eller forhold, der kan give anledning til indgreb i hen-

hold til byggeloven.

Dette kan suppleres med en generel information til potentielle tilflyttende le-

jere om deres rettigheder i henhold til reglerne om energimærkning. Det kan

f.eks. ske ved annoncer i Den blå Avis, hvor mange af tilflytterne finder de

dårlige boliger i de mindre byer og landområder. Det er igennem sådanne

annoncer, fem kommuner på Lolland har gjort kommende lejere opmærk-

somme på, hvad de skulle passe på, hvis de overvejede at leje en af de dår-

lige boliger og hvem i kommunerne, de evt. kunne kontakte for at få rådgiv-

ning, inden de underskrev en huslejekontrakt.

Mere generelt kan alle kommuner, hvis de får adgang til registret, bruge det

sammen med BBR - registret som et led i prioriteringen af byfornyelsesmid-

lerne til private udlejningsejendomme – efterhånden som energimærknings-

registret kommer til at omfatte flere og flere private udlejningsboliger. De al-

mene boligselskaber vil som udlejere have alle energimærkningerne for de

bebyggelser, de ejer. Det vil også være nyttigt instrument i disse selskabers

planlægning af vedligeholdelses - og moderniseringsarbejder.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Andre kommentarer fra kommunerne

En kommune savner hjemmel til at ekspropriere en ejendom, hvis påbud om

afhjælpning af mangler ikke efterkommes. En kommune efterlyser en lands-

dækkende boligpolitisk handleplan for boliger i landdistrikterne. Begrundel-

sen angives at være, at mindre kommuner ikke har de nødvendige kompe-

tencer til at udvikle helhedsløsninger til "sanering" af den forsømte bolig-

masse i landdistrikterne. Det anføres endvidere fra denne kommune, at stør-

re kommuner nok vil opbygge en organisation, som samler kompetence på

området, men at der stadigvæk er behov for en øget fokusering på en bolig-

politisk indsats på dette område. Flere af de små kommuner er i deres kom-

mentarer inde på, at de savner kompetencer/ressourcer til at håndtere pro-

blemet med dårlige ejendomme.

SBi's bemærkninger hertil

Mange af de nye, store kommuner har formentlig allerede fra starten kompe-

tencer på disse områder, idet mange små kommuner er blevet lagt sammen

med kommuner, der er forholdsvis store – f.eks. tidligere købstadskommu-

ner. Og i de nye kommuner, som ikke fra starten har særlige kompetencer

på disse områder, vil have lettere ved at opbygge dem, end de tidligere små

kommuner havde.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Resultater fra registerundersøgelsen

Boliger i enfamiliehuse og stuehuse i byer og landområder med under

5.000 indbyggere

Projektets registerundersøgelse angår dårlige boliger i enfamiliehuse og

stuehuse og udsatte husstande i disse boliger i byer og i landområder med

under 5.000 indbyggere. Undersøgelsen omfatter også tomme, dårlige en-

familiehuse og stuehuse i disse områder. Analysen bygger på en database

med registeroplysninger om 20 pct. af Danmarks boliger pr. 1.1.2004: type,

størrelse, installationer, vurderingspris m.v., og om deres beboere: alder,

indkomst, husstandssammensætning mv.

I registret findes der selvsagt ikke en variabel, der angiver, om en bolig er

dårlig eller ej. I denne del af undersøgelsen er det derfor pragmatisk valgt, at

dårlige boliger eller potentielt dårlige boliger er boliger, hvor:

1) Kvadratmeterprisen for selve beboelsesbygningen (ejendomsværdi minus

grundværdi) er meget lav i forhold til priserne i det område, der ses på.

Denne pris skal være blandt de ti pct. laveste.

2) Bygningen skal være opført før 1960.

3) Boligen skal være tom eller være beboet af husstande, hvor husstands-

indtægten er blandt de laveste 10 pct. af indtægterne for det undersøgte

område, og/eller at mindst en person i husstanden får førtidspension eller

kontanthjælp.

I det følgende ses der først på det samlede antal af enfamiliehuse og stue-

huse og på fordelingen mellem boliger, som er beboet af ejer eller er udlejet

eller er tomme i byer og landområder med under 5.000 indbyggere. Opgø-

relserne er fordelt på grupper af amter.

Dernæst ses der på installationsmangler i disse boliger også fordelt på boli-

ger beboet af ejer, udlejede boliger og tomme boliger og på grupper af am-

ter.

De sidste punkter om selve boligerne angår boligernes alder og kvadratme-

terprisen af selve huset. Til sidst ses der på beboernes indkomstforhold.

For de fleste af ovenstående punkter er der, som det fremgår af det følgende

valgt og diskuteret nogle kriterier for, hvornår der er tale om dårlige boliger.

Analysen afsluttes med at sammensætte kriterierne trin for trin med henblik

på at få et skøn over det samlede antal af disse boliger, der kan være pro-

blematiske.

Enfamiliehuse og stuehuse i byer og landområder med under 5.000 indbyggere

På landsplan tæller antallet af boliger, der falder inden for projektets kriterier

- enfamilie - og stuehuse i byer og landområder med under 5.000 indbygge-

re - ca. 660.000 boliger. De udgør dermed ca. 25 pct. af landets boligbe-

stand.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Tabel 7. Antal enfamiliehuse og stuehuse i alt, beliggende i byer og landområder med under 5000 ind-

byggere, fordelt på grupper af amter pr. 1.1.2004

Andel i

pct. af alle

boliger

100

Antal

Hovedstadsområdet

Århus og Vejle amter

Fyn, Sønderjylland og Ribe amter

Nordjylland, Viborg og Ringkøbing amter

Storstrøms, Vestsjælland og Bornholms amter

I alt

56.770

122.595

166.465

192.915

122.555

661.300

Ca. 30 pct. af disse boliger ligger i Nordjylland, Viborg og Ringkøbing Amter.

25 pct. i Fyn, Sønderjylland og Ribe Amter, mens både Århus og Vejle, samt

Storstrøms, Vestsjælland og Bornholms Amter hver især tegner sig for ande-

le på ca. 20 pct. Hovedstadsområdet tager sig af en andel på 9 pct. af boli-

gerne.

Af de ca. 660.000 boliger er ca. 7 pct. - eller ca. 47.000 boliger lejet ud. Den

andel er omtrent den samme i alle amter.

Tabel 8. Udlejede enfamiliehuse og stuehuse i de undersøgte områder pr.1.1.2004 (antal samt andel i

pct. af alle undersøgte boliger i de forskellige områder).

Antal

Hovedstadsområdet

Århus og Vejle Amter

Fyn, Sønderjylland og Ribe Amter

Nordjylland, Viborg og Ringkøbing Amter

Storstrøms, Vestsjælland og Bornholms Amter

I alt

2.815

8.425

13.120

13.565

9.065

46.990

Andel i

pct.

Langt hovedparten af de undersøgte boliger er ejerboliger – de udgør 88 pct.

af de undersøgte boliger og det svarer til ca. 580.000 boliger.

Tabel 9. Enfamiliehuse og stuehuse beboet af ejer i de undersøgte områder pr. 1.1.2004 (antal samt

andel i pct. af alle undersøgte boliger i de forskellige områder).

Antal

Hovedstadsområdet

Århus og Vejle Amter

Fyn, Sønderjylland og Ribe Amter

Nordjylland, Viborg og Ringkøbing Amter

Storstrøms, Vestsjælland og Bornholms Amter

I alt

52.130

109.300

144.990

168.450

107.265

582.135

Andel i

pct.

En del af boligerne i populationen er tomme på opgørelsestidspunktet

d.1.1.2004. De udgør 5 pct., svarende til ca. 31.000 boliger. Også disse bo-

liger er ganske ensartet fordelt i områderne.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Tabel 10. Tomme enfamiliehuse og stuehuse i de undersøgte områder pr.1.1.204 (antal samt andel i

pct. af alle undersøgte boliger i de forskellige områder).

Antal

Hovedstadsområdet

Århus og Vejle Amter

Fyn, Sønderjylland og Ribe Amter

Nordjylland, Viborg og Ringkøbing Amter

Storstrøms, Vestsjælland og Bornholms Amter

I alt

1.765

4.745

8.140

10.600

6.160

31.410

Andel i

pct.

Boliger med installationsmangler

En bolig har installationsmangler, hvis den ikke er varmeforsynet fra et cen-

tralvarmeanlæg, ikke har eget bad eller ikke har eget toilet. Hvis sådanne in-

stallationer udføres efter opførelsen af huset, er det ejerens opgave at med-

dele dette til kommunen, så oplysningerne kan blive indført i BBR-registret.

Tabel 11. Enfamiliehuse og stuehuse med én eller flere installationsmangler i de undersøgte områder

pr. 1.1.2004. (antal samt andel i pct. af alle undersøgte boliger i de forskellige områder).

Antal

Hovedstadsområdet

Århus og Vejle Amter

Fyn, Sønderjylland og Ribe Amter

Nordjylland, Viborg og Ringkøbing Amter

Storstrøms, Vestsjælland og Bornholms Amter

I alt

2.840

4.825

5.980

7.310

13.775

34.730

Andel med

mangler i pct.

Dvs. at der ifølge BBR-registrets oplysninger var ca. 35.000 eller fem pct. af

enfamiliehusene og stuehusene i disse områder, som havde mindst en in-

stallationsmangel. Til sammen udgør de i Storstrøms, Vestsjællands og

Bornholms amter en dobbelt så stor andel.

Af de ca. 4.000 udlejede boliger er der ca. 9 pct., der har installationsmang-

ler. Tilsammen i Storstrøms, Vestsjællands og Bornholms Amter er det en

dobbelt så stor andel. Hver femte af de udlejede enfamiliehuse og stuehuse

har her installationsmangler.

Tabel 12. Udlejede enfamiliehuse og stuehuse med installationsmangler i disse områder (antal samt

andel i pct. af alle undersøgte boliger i de forskellige områder).

Antal

Hovedstadsområdet

Århus og Vejle Amter

Fyn, Sønderjylland og Ribe Amter

Nordjylland, Viborg og Ringkøbing Amter

Storstrøms, Vestsjælland og Bornholms Amter

I alt

275

480

725

915

1.715

4.110

Andel med

mangler i pct.

Andelen af boliger med installationsmangler blandt boliger beboet af ejeren

er kun fire pct., men også her huser Storstrøms, Vestsjælland og Bornholms

Amter den største andel.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Tabel 13. Installationsmangler i enfamiliehuse og stuehuse, der er beboet af ejer i disse områder (antal

samt andel i pct. af alle undersøgte boliger i de forskellige områder).

Antal

Andel med

mangler i

pct.

Hovedstadsområdet

Århus og Vejle Amter

Fyn, Sønderjylland og Ribe Amter

Nordjylland, Viborg og Ringkøbing Amter

Storstrøms, Vestsjælland og Bornholms Amter

I alt

2.325

3.590

3.955

4.630

10.275

24.775

Største andel af boliger med installationsmangler findes imidlertid iblandt de

tomme boliger, hvor andelen i gennemsnit udgør 18 pct. Den er størst i Stor-

strøms, Vestsjælland og Bornholms Amter (29 pct.) og mindst i hovedstads-

området (13 pct.).

Tabel 14. Tomme enfamiliehuse og stuehuse med installationsmangler i disse områder (antal samt an-

del i pct. af alle undersøgte boliger i de forskellige områder).

Antal

Andel med

mangler i

pct.

Hovedstadsområdet

Århus og Vejle Amter

Fyn, Sønderjylland og Ribe Amter

Nordjylland, Viborg og Ringkøbing amter

Storstrøms, Vestsjælland og Bornholms Amter

I alt

230

745

1.285

1.725

1.785

5.770

Boliger fordelt på alder

Der er her set på, om boligerne er opført før eller efter 1960. Lidt over halv-

delen af de undersøgte boliger er opført før 1960. Den andel er omtrent den

samme i de fleste grupper af amter. De udgør den største andel i Stor-

strøms, Vestsjælland og Bornholms Amter (64 pct.) og den mindste i Hoved-

stadsområdet med 39 pct.

Tabel 15. Enfamiliehuse og stuehuse opført før 1960 (antal samt andel i pct. af alle undersøgte boliger i

de forskellige områder).

Antal

Hovedstadsområdet

Århus og Vejle Amter

Fyn, Sønderjylland og Ribe Amter

Nordjylland, Viborg og Ringkøbing Amter

Storstrøms, Vestsjælland og Bornholms Amter

I alt

22.420

62.635

94.405

105.665

78.840

363.965

Andel

Boliger med relativ lav boligværdi

Boligværdien, her givet ved ejendomsværdien fratrukket grundværdien op-

gjort i kr./m

, er en central indikator i undersøgelsen. De relativt billige boli-

ger er her de boliger, der har en boligværdi i det 10 percentil af de billigste

boliger inden for amtet. Der er flest i Nord, Vest - og Sønderjylland

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Tabel 16. Ejendomme med lav restværdi – under det 10 percentil inden for amtet.

Antal

Hovedstadsområdet

Århus og Vejle Amter

Fyn, Sønderjylland og Ribe Amter

Nordjylland, Viborg og Ringkøbing Amter

Storstrøms, Vestsjælland og Bornholms Amter

I alt

5.680

12.255

16.650

19.295

12.245

66.125

Husstande med relativ lav bruttoindkomst

Hvis boligen har en forholdsvis lav boligværdi (prisen pr. m

for selve huset)

og er forholdsvis gammel, kan der måske være eller senere opstå boligsoci-

ale problemer, hvis husstandene også har lave indkomster. For at komme

tættere ind på dette, er der her først set nærmere på omfanget af husstande

i det laveste 10 percentil målt på husstandens bruttoindkomst, opgjort inden

for de respektive amter. Det er altså de 10 pct. af husstande, der har den la-

veste indkomst.(I denne opgørelse indgår der i sagens natur ikke tomme bo-

liger). Dernæst er der set på, om der er kontanthjælpsmodtagere eller per-

soner har førtidspension. Der er relativt flest i Nord, Vest - og Sønderjylland

Tabel 17. Boliger med husstande med lav samlet bruttoindkomst - under det 10 percentil inden for am-

tet.

Antal

Hovedstadsområdet

Århus og Vejle Amter

Fyn, Sønderjylland og Ribe Amter

Nordjylland, Viborg og Ringkøbing Amter

Storstrøms, Vestsjælland og Bornholms Amter

I alt

5.510

11.805

15.845

18.255

11.655

63.070

Fordeling på

amter i pct.

100

Husstande på overførelsesindkomst

Ser vi nærmere på indkomsttypen, er der i gennemsnit 10 pct. af husstande-

ne i de udvalgte boliger, hvor mindst en i husstanden er på førtidspension el-

ler kontanthjælp. Her har vi udvalgt de husstande, hvor der kan være hus-

standsmedlemmer, der modtager en af disse former for overførelser.

Tabel 18. Boliger, hvor mindst en i husstanden er førtidspensionist eller på kontanthjælp (tomme boliger

er ikke med).

Antal

Hovedstadsområdet

Århus og Vejle Amter

Fyn, Sønderjylland og Ribe Amter

Nordjylland, Viborg og Ringkøbing Amter

Storstrøms, Vestsjælland og Bornholms Amter

I alt

3.985

10.095

16.405

18.310

14.460

63.255

Andel i pct.

Andelen af disse husstande er nogenlunde jævnt fordelt - med en lidt større

andel i Storstrøms, Vestsjælland og Bornholms Amter - og lidt færre i vækst-

områderne: Hovedstadsområdet samt Århus og Vejle Amter.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Skøn over antallet af "dårlige boliger" eller potentielt dårlige boliger

Med henblik på at give et samlet bud på omfanget af "dårlige enfamiliehuse

og stuehuse " i landets mere tyndtbefolkede områder, sammenfattes i ne-

denstående de valgte kriterier, og de resultater, det giver - kriterium for krite-

rium.

De tomme boliger

Først er der de tomme boliger, som udgør ca. 31.000 ud af de ca. 661.000

undersøgte boliger i de valgte områder, eller ca. 5 pct.

Indsnævres det til de boliger, der udover at stå tomme også er relativt billige

og opført før 1960, udgør de i alt 6.300 boliger, svarende til ca. 20 pct. af alle

de tomme og 1 pct. af alle de boliger, der indgår i undersøgelsen.

Udlejede boliger

Dernæst er der de udlejede, billige enfamiliehuse og stuehuse, hvor mindst

en beboer er på overførelsesindkomst og hvor husstandens indkomst er

blandt de 10 pct. laveste i amtet.

Starter vi med det første krav, at der er tale om udlejning, så udgør antallet

af udlejede boliger ca. 47.000 af de 661.000 undersøgte boliger, og det sva-

rer til ca. 7 pct.

Indsnævret til de ældre, udlejede enfamiliehuse og stuehuse med husstande

med lave indkomster eller overførselsindkomster bliver der i alt tale om ca.

750 udlejede enfamiliehuse og stuehuse i de udvalgte tyndt befolkede om-

råder.

Det kan diskuteres, om begge kriterierne for husstandene, skal indgå. Hvis

man kun bruger kriteriet om, at mindst en beboer er på kontanthjælp eller

førtidspension, bliver tallet 1.845 udlejede boliger i stedet for 750 udlejede

boliger.

Boliger beboet af ejer

Endelig er der de billige, ældre enfamiliehuse og stuehuse, som ejeren selv

bebor, hvor mindst en beboer er på overførselsindkomst, og hvor husstan-

dens indkomst er blandt de 10 pct. laveste i amtet.

Starter vi her med andelen af ejerboliger, der falder inden for afgrænsnin-

gen, udgør de ca. 580.000 boliger ud af 661.000 eller omtrent 88 pct.

Afgrænset til de billigste boliger, opført før 1960 og med socialt udsatte be-

boere, udgør de ca. 1.020. Det kan også her diskuteres, om begge kriterier-

ne for husstandene skal indgå. Hvis man kun bruger kriteriet om, at mindst

en beboer er på kontanthjælp eller førtidspension, bliver tallet 6.515 boliger i

stedet for 1.020 boliger.

Alle boliger

Opgjort ud fra disse kriterier udgør antallet af dårlige boliger i de udvalgte

områder, som enten står tomme eller er beboet af husstande med lave ind-

tægter eller husstande med personer på overførselsindkomster, ca. 8.000.

Hvis man nøjes med kriteriet om, at mindst en person i husstanden får kon-

tanthjælp eller er førtidspensionist og ser bort fra kriteriet om, at husstan-

dens samlede indkomst skal være blandt de ti pct. laveste i amtet, bliver an-

tallet af berørte boliger ca. 14.500.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Tabel 19. Antallet af dårlige boliger, som enten er tomme eller beboet af husstande med lave indtægter

eller med beboere på kontanthjælp og/eller beboere med førtidspension, afhængig af hvilke kriterier,

man anvender.

Boliger,

beboet af

ejer, ca.

Begge husstandskri-

terier opfyldt

Kun kriteriet om at

mindst en person i

husstanden får kon-

tanthjælp eller er før-

tidspensionist

1.000

Udlejede

boliger, ca.

750

I alt beboede

boliger, ca.

1.750

Tomme

boliger,

ca.

6.300

I alt

boliger

ca.

8.000

6.500

1.850

8.350

6.300

14.500

Her kan man evt. tage boliger, beboet af ejere fra. Dvs. man fokuserer på

dårlige boliger, som enten er tomme eller lejet ud til beboere med lave ind-

komster og/eller husstande med personer på kontanthjælp eller med førtids-

pension, så bliver antallet af boliger mellem ca. 7.000 boliger og ca. 8.000

boliger.

Tabel 20. Antallet af dårlige boliger, som enten er tomme eller udlejede, som er beboet af beboet af

husstande med lave indtægter og/eller med beboere på kontanthjælp eller beboere med førtidspension,

afhængig af hvilke kriterier, man anvender for dette.

Udlejede

boliger, ca.

Begge husstandskriterier opfyldt

Kun kriteriet om at mindst en person i

husstanden får kontanthjælp eller er

førtidspensionist

750

1.850

Tomme boliger,

ca.

6.300

I alt

boliger, ca.

7.000

8.000

Dvs., at afhængigt af om man tager boliger beboet af ejere med eller ej, og

hvilke husstandskriterier, man anvender, kan antallet af dårlige boliger, hvor

der evt. allerede er eller kan komme boligsociale problemer variere. Det dre-

jer sig om mellem ca. 7.000 boliger og ca. 14.500 boliger eller mellem ca. en

og to procent af de ca. 660.000 undersøgte enfamiliehuse og stuehuse i de

tyndt befolkede områder af landet.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Bilag:

Bilag 1: Lov om byfornyelse, lejelovgivningen og

boligstøtteloven i forbindelse med dårlige boliger i yderområder

(Udarbejdet af Socialministeriets kontor for Byfornyelse og lejelovgivning)

Lov om byfornyelse og udvikling af byer

Der er to overordnede typer af byfornyelse,

bygningsfornyelse

område-

fornyelse.

Begge typer kan anvendes i landsbyer. Bygningsfornyelse kan

endvidere anvendes til boliger i det åbne land.

Bygningsfornyelse

drejer sig

om støtte til forbedring af boliger.

Områdefornyelse

drejer sig om støtte til ini-

tiativer ”mellem husene”, det vil sige sociale, kulturelle og trafikale foran-

staltninger.

Bygningsfornyelse

Støtte til bygningsfornyelse kan omfatte:

– private udlejningsboliger (herunder udlejede ejerboliger)

– andelsboliger og

– ejerboliger.

Almene boliger er ikke omfattet af lovens bestemmelser om bygningsforny-

else.

For at opnå støtte skal visse betingelser være opfyldt. Boligerne skal mangle

installationer i form af tidssvarende opvarmning eller wc / bad

eller

ejen-

dommen skal være opført før 1950 og efter kommunens vurdering være væ-

sentligt nedslidt, jf. lovens §§ 8 og 21.

Efter byfornyelseslovens § 8, stk. 2, har

private udlejningsboliger

mulighed

for at opnå støtte til alle vedligeholdelses- og forbedringsarbejder samt ned-

rivning af bygningen, hvis den er i meget dårlig stand.

Støtten gives i form af tilskud efter ansøgning fra ejeren, jf. byfornyelseslo-

vens §§ 14 og 26. Staten og kommunen betaler hver halvdelen af tilskuddet.

Der er ikke mulighed for at give støtte til erhvervsbygninger, herunder ned-

lagte avls - og driftsbygninger. Under visse omstændigheder er der dog mu-

lighed for efter lovens kapitel 5 at ombygge privat erhverv til udlejningsboli-

ger.

Boligerne på landet og i de små byer vil oftest være ejerboliger. Efter lovens

§ 21 og § 22 har

ejerboliger

mulighed for at opnå støtte til istandsættelse af

klimaskærmen (tag, facader, vinduer mm.) og afhjælpning af kondemnable

forhold (sundheds- og brandfarlige forhold).

Kommunalt opkøb af ejendomme til istandsættelse eller nedrivning

Efter byfornyelseslovens § 98, stk. 2, kan kommunalbestyrelsen beslutte at

yde tilskud til byfornyelsesforanstaltninger, som ellers ikke er omfattet af lo-

ven. Der kan ikke opnås statsrefusion hertil.

Som eksempel på bestemmelsens anvendelsesområde kan nævnes, at be-

stemmelsen giver kommunalbestyrelsen hjemmel til som en byfornyelses-

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

foranstaltning at købe nedslidte ejendomme med henblik på istandsættelse

eller nedrivning.

Kondemnering (forbud mod beboelse)

Efter loven skal kommunerne føre tilsyn med, at bygninger, som benyttes til

beboelse og ophold, ikke ved deres indretning og beliggenhed er sundheds-

farlige eller brandfarlige.

Det angives i byfornyelseslovens § 75, hvilke kriterier der som minimum skal

være i orden, for at en bolig kan anses som forsvarlig i sundhedsmæssig

henseende.

I tilfælde af sundheds- eller brandfare kan kommunalbestyrelsen efter lovens

§ 76 træffe en beslutning om

kondemnering,

det vil sige, at kommunen kan

nedlægge et forbud mod beboelse eller ophold for mennesker. Konsekven-

sen af et sådant forbud vil være, at beboerne skal fraflytte ejendommen. Et

forbud medfører, at kommunen har en forpligtelse til at genhuse beboerne,

jf. byfornyelseslovens § 61.

Når der er nedlagt forbud, kan kommunalbestyrelsen give ejeren påbud om

at nedrive bygningen eller en del af denne. Ved påbud om nedrivning har

ejeren ret til fuld erstatning med fradrag efter almindelige erstatningsretlige

principper for eventuelle økonomiske fordele som følge af nedrivningen samt

til at få dækket rimelige udgifter til nedrivning af bygningen og ryddeliggørel-

se af grunden. Ejeren har dog ikke ret hertil, når nedrivning påbydes, fordi

det kondemnerede efter forbuddets ikrafttræden forvolder ulempe for de

omboende eller andre, der opholder sig eller færdes i nærheden, jf. byforny-

elseslovens § 77, stk.5.

Nedlægger kommunen et forbud, kan ejeren søge kommunen om støtte til

de foranstaltninger, der er nødvendige for at afhjælpe de kondemnable for-

hold.

Områdefornyelse

Af de årlige statslige midler til byfornyelse afsættes en mindre del til gen-

nemførelse af områdefornyelse. Fordeling af udgiftsrammen til områdefor-

nyelse sker efter ansøgning fra de enkelte kommuner til Socialministeriet.

Ministeriet udvælger de enkelte områder efter en prioriteret rækkefølge og

efter en konkret vurdering af ansøgningerne.

Lejelovgivningen

Lejelovgivningen indeholder bl.a. regler om udlejeres pligt til at vedligeholde

udlejningsejendomme.

Efter lejeloven kan uenighed om opfyldelse af vedligeholdelsespligten afgø-

res af huslejenævnet.

Generelt for lejelovgivningens regler gælder, at det er op til lejeren - som

part i aftaleforholdet mellem ejer og lejer - at påtale vedligeholdelsesmangler

overfor udlejeren og eventuelt indbringe sagen for huslejenævnet. Lejelov-

givningens regler kan derfor ikke umiddelbart påberåbes af kommunerne.

Kun i forbindelse med ydelse af boligstøtte kan kommunen indbringe en sag

om lejens størrelse.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Boligstøtteloven

Kommunen kan i henhold til boligstøtteloven yde individuel boligstøtte til

nedsættelse af huslejen. Støttens størrelse afhænger bl.a. af huslejens stør-

relse.

Hvis kommunen i forbindelse med opgørelsen af boligudgiften vurderer, at

huslejen for et lejemål er væsentlig højere end normalt for tilsvarende leje-

mål, kan kommunen efter boligstøttelovens § 11 nedsætte den leje, der ind-

går i beregningen. Herved reduceres i givet fald den udbetalte boligstøtte.

Hvis huslejen vurderes at være for høj, kan kommunalbestyrelsen indbringe

spørgsmålet om lejens størrelse for huslejenævnet. Nævnets afgørelse vil

hermed have betydning for såvel boligstøttens størrelse som den leje, leje-

ren skal betale til udlejeren.

Efter boligstøttelovens § 15 har kommunen herudover en egentlig pligt til

nærmere at undersøge en husstands forhold, før boligstøtte udbetales, hvis

lejen overstiger halvdelen af husstandens indkomst. Hvis kommunen i den

forbindelse konstaterer, at huslejen er så høj i forhold til indkomsten, at hus-

standen ikke vil kunne klare sig uden støtte i henhold til anden lovgivning,

kan kommunen afvise at yde boligstøtte.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Bilag 2: Byggeloven og dårlige boliger i yderområder

(Udarbejdet af Erhvervs - og Byggestyrelsen)

Vedligeholdelse af bebyggelse

Efter byggelovens § 14 skal bebyggelse, ejendommes ubebyggede arealer

og de indretninger, som findes herpå, holdes i forsvarlig stand, således at de

ikke frembyder fare for ejendommens beboere eller andre eller på anden

måde er behæftet med væsentlige mangler. Endvidere skal ejendommen

holdes i en under hensyn til beliggenheden sømmelig stand.

Kravene gælder, uanset hvornår bebyggelsen er opført. Hvis ejendomme

ligger i et bebygget område, gælder den også for ubebyggede grunde.

Nærmere om bestemmelsens rækkevidde

Uforsvarlig vedligeholdelsesstand

Byggelovens § 14 om uforsvarlig vedligeholdelsestilstand begrænser an-

vendelsesområdet til mangler, der frembyder fare for ejendommens beboere

eller andre og til mangler, der på anden måde er væsentlige. Det er derfor

afgørende for bestemmelsens anvendelse, at der foretages en konkret vur-

dering af, om manglerne ved en bebyggelse m.v. er fareforvoldende eller

væsentlige.

Vedligeholdelsesmæssige mangler frembyder fare, hvis der f.eks. er en risi-

ko for nedstyrtning af bygningsdele, såsom skorstene, brandkamme, vindu-

esdele og altaner.

Vedligeholdelsesmæssige mangler, der på anden måde er væsentlige, kan

være mangler, der vedrører sikkerheden uden, at der ligefrem foreligger fa-

re, som f.eks. nedbrudte bygningsdele, som kan medføre en vis risiko for

nedstyrtning.

Manglerne kan også vedrøre sikkerheden i øvrigt (f.eks. belægninger på

trapper eller på ubebyggede arealer), værn ved vinduer og trappereposer,

trappeværn med håndlister og balustre, redningsvinduer og – døre samt al-

taner.

Et andet eksempel er mangler, der medfører en væsentlig ringere beskyttel-

se af beboerne, især over for brand, end den oprindelige konstruktion tilsig-

tede.

Endelig kan der nævnes forekomst af sundhedsskadelig skimmelsvampe-

vækst som følge af manglende vedligeholdelse.

Sømmelig stand

Efter byggelovens § 14 skal ejendommen holdes i en under hensyn til belig-

genheden sømmelig stand.

Udtrykket ”sømmelig stand” tager især sigte på bebyggelsens ydre fremtræ-

den. Det fremgår af bestemmelsen og forarbejderne til bestemmelsen, at

kravet til bebyggelsens sømmelige stand kan have forskelligt indhold af-

hængig af bebyggelsens beliggenhed. Der kan derfor stilles større krav til en

ejendoms ydre fremtræden i et bevaringsværdigt område, end i et område,

hvor bebyggelsen generelt er nedslidt.

Det er i praksis antaget, at bestemmelsen også kan anvendes på ubebyg-

gede arealer, når forholdene på grundstykket er af omfattende og særdeles

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

graverende karakter. Fjernelse af ukrudt på en grund er ikke antaget at være

omfattet af bestemmelsen.

Vestre Landsrets dom af 2. juli 1997 (UFR 1997 1319 V) vedrører en ejen-

dom i en landsby. Retten lagde til grund, at der på de ubebyggede arealer

var henlagt byggemateriale og andet på en sådan måde og i et sådant om-

fang, at arealerne ikke var holdt i en sømmelig stand under hensyn til ejen-

dommens beliggenhed. Kommunen kunne derfor meddele lovliggørelsespå-

bud i medfør af byggelovens § 17.

Pligten til at udbedre vedligeholdelsesmangler

Efter byggelovens § 17, stk. 1, påhviler det den til enhver tid værende ejer af

en ejendom at berigtige forhold, som er i strid med loven.

Hvis en ejendoms vedligeholdelsestilstand er i strid med byggeloven, har

kommunalbestyrelsen hjemmel til at meddele påbud efter byggelovens § 17,

stk. 2, til ejendommens ejer om at udbedre manglerne inden for en fastsat

tidsfrist. Efterkommes påbuddet ikke, kan det ved dom pålægges ejeren un-

der fastsættelse af tvangsbøder at udføre arbejderne.

Ved fareforvoldende mangler kan kommunalbestyrelsen uden forudgående

dom efter byggelovens § 18, stk. 2, umiddelbart udføre arbejderne for eje-

rens regning.

Manglende efterkommelse af et påbud om lovliggørelse kan medføre bøde-

straf efter byggelovens § 30, stk. 1 c. Efter byggeloven § 30, stk. 1 d er der

endvidere strafansvar for den ejer, der undlader at foretage vedligeholdel-

sesarbejder, som er nødvendige for at undgå, at der opstår fare for en be-

byggelses beboere eller andre. Strafansvaret er ikke betinget af, at kommu-

nen har meddelt et påbud om at afhjælpe de fareforvoldende mangler.

Hvilke vedligeholdelsesarbejder kan kræves udført efter byggeloven

Der kan efter byggelovens §§ 17 og 18 kun meddeles påbud om afhjælpning

af de væsentlige eller fareforvoldende mangler, så bebyggelsen og de ube-

byggede arealer opnår en forsvarlig vedligeholdelsestilstand i byggelovens §

14’s forstand, eller så bebyggelsen på ny fremtræder i sømmelig stand.

Byggelovens vedligeholdelsesbestemmelser kan derfor ikke anvendes til at

påbyde forbedringer af en bygning.

Det er et hovedprincip efter byggeloven, at ejeren har valgfrihed mellem flere

mulige lovliggørelsesmåder. Hvis den forsvarlige vedligeholdelsestilstand

kan opnås på flere måder, kan kommunalbestyrelsen ikke påbyde anvendel-

se af en bestemt udbedringsmetode eller påbyde bebyggelsen nedrevet. Det

er ejeren, der inden for de mulige lovliggørelsesmåder bestemmer, hvordan

vedligeholdelsesmanglerne skal fjernes.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Bilag 3: Planlovens bestemmelse om kontinuitetsbrud

(Udarbejdet af Skov - og Naturstyrelsen, Miljøministeriet)

Efter planloven er hele landet inddelt i 3 zoner: byzone, sommerhusområder

og landzone. Denne zoneinddeling blev oprindelig indført med by - og land-

zoneloven i 1970.

Hovedformålet med zoneinddelingen og planlovens særlige bestemmelser

for landzonearealerne er at modvirke byspredning ved at hindre spredt og

uplanlagt bebyggelse og anlæg i det åbne land og samtidig sikre at egentlig

byudvikling sker hvor der gennem planlægningen er åbnet mulighed for det.

Zoneinddelingen skal dermed medvirke til at skabe en klar og værdifuld

grænse mellem by og land således at natur- og kulturhistoriske værdier be-

vares, og miljøkonflikter undgås.

I henhold til planlovens § 56, stk. 1, bortfalder en tilladelse eller dispensation

efter loven, hvis den ikke er udnyttet inden 3 år efter at den er meddelt. 3 års

fristen regnes fra datoen for den endelige afgørelse.

Udnyttelsen af en landzonetilladelse må således påbegyndes inden 3 års fri-

sten udløber. Det er samtidig en forudsætning at et tilladt byggearbejde fort-

sættes i sædvanligt tempo, og at der ikke er et langt ophold i byggeriet.

Ifølge planlovens § 56 bortfalder en hidtidig ret til en udnyttelse af en ejen-

dom som ville kræve tilladelse efter § 35, stk. 1, når retten ikke har været

udnyttet i 3 på hinanden følgende år.

Hvis retten til at udnytte en ejendom hviler på en landzonetilladelse, og ud-

nyttelsen er påbegyndt, så bortfalder retten ikke på grund af ophold i udnyt-

telsen, medmindre dette er fastsat som vilkår i det konkrete tilfælde.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Bilag 4: Det anvendte internetbaserede spørgeskema

I en række af landets kommuner meldes der om problemer med boliger, der

har en særlig lav kvalitet og som ligger uden for de egentlige byfornyelses-

områder. Det er især boliger i det åbne land og i landsbyer, men det kan i

nogle tilfælde også være boliger i mindre stationsbyer.

Den dårlige kvalitet kan fx bestå i, at der er installationsmangler, manglende

isolering, fugt eller almindeligt forfald. Det kan også være ejendomme, hvor

friarealerne i større eller mindre omfang er fyldt op med affald og skrammel,

der henligger i årevis. Boligerne kan ofte ikke omsættes som ejerboliger på

grund af beliggenheden og den dårlige kvalitet. Nogle af disse dårlige boliger

bliver lejet ud til husstande med meget små indkomster.

1. Har der i de senere år været problemer med ejendomme som nævnt

ovenfor?

Nej, vi har ikke haft og har ikke problemer med sådanne ejendomme i

noget nævneværdigt omfang

Tak fordi, De deltog i undersøgelsen. Gå videre til side 6.

Ja, men vi har stort set fået løst problemerne med den slags ejendomme

Gå venligst videre til spørgsmål 5 på side 3

Ja, og vi har stadigvæk problemer med nogle af den slags ejendomme

2. Ca. hvor mange boliger har stadig problemer som nævnt ovenfor?

Angiv eventuelt et groft skøn:

Kan ikke angive et skøn

______

3. Ca. hvor mange pct. af disse boliger er:

Angiv eventuelt et groft skøn i pct.

a. Udlejede boliger

______

b. Boliger beboet af ejer

c. Boliger, som står tomme

_______

________

Kan ikke angive et skøn

4. Hvilke af nedenstående problemer kendetegner eller kendetegner

formentlig disse boliger?

Sæt gerne flere kryds

Almindeligt forfald

Installationsmangler

Nedstyrtningsfare

Mangelfuld eller helt manglende isolering

Fugt

Friarealer med affald og skrammel

Andre kvalitetsmangler, angiv hvilke

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

_____________________________________________________________

Ved ikke

5. Ca. hvor mange dårlige boliger af ovennævnte slags har kommunen

grebet ind overfor de sidste fem år?

Angiv evt. et groft skøn

_____

Kan ikke angive et skøn

6. Ca. hvor mange af disse boliger var

a. Udlejede boliger

_______

Kan ikke angive et skøn

b. Boliger beboet af ejer _______

c. Boliger, som stod tomme ________

I alt boliger

_______

7. Hvilke af nedenstående problemer kendetegnede de boliger, kom-

munen har grebet ind over for?

Sæt gerne flere kryds

Almindeligt forfald

Installationsmangler

Nedstyrtningsfare

Mangelfuld eller helt manglende isolering

Fugt

Svamp

Friarealer med affald

Andre kvalitetsmangler, angiv hvilke

_____________________________________________________________

____________________________________________________________

_____________________________________________________________

Ved ikke

8. Hvilke redskaber har kommunen brugt overfor de konkrete enkelt-

ejendomme/boliger, når den har grebet ind?

Sæt gerne flere kryds

Byggeloven

Bygningsfornyelse efter byfornyelsesloven

Kondemnering efter byfornyelsesloven

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Miljøloven

Affaldsloven

Boligstøtteloven (afslag på ansøgninger om individuel boligstøtte)

Kommunalt køb af ejendommen

Andre tiltag, angiv hvilke:

_____________________________________________________________

Ved ikke

9. Er der nogle af de ovennævnte tiltag, som kommunen kan anbefale

andre kommuner at bruge?

Ja især

____________________________________________________________

_____________________________________________________________

Nej

Ved ikke

10. Har kommunen savnet nogle værktøjer til at løse problemer med

sådanne ejendomme

Ja fx

_____________________________________________________________

Nej

Ved ikke

Kontaktperson i kommunen

Da vi kan få brug for at spørge til de angivne oplysninger eller til yderligere

oplysninger skal vi bede Dem om at få oplyst navn, telefonnummer og e-

postadresse til en kontaktperson i kommunen, som vi i givet fald kan hen-

vende os til.

Såfremt kontaktpersonen ikke er den, der har udfyldt skemaet, vil vi gerne

have navnet på udfylderen angivet under "yderligere oplysninger.".

Ved en fejl stod der affaldsloven i skemaet – der menes Affaldsbekendtgørelsen.

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Fornavn

Mellemnavn

Efternavn

Stilling

Kommune

Afdeling

Postboks

Gade/vej og nummer

By, bydel

Telefon

Telefax

Webside

E-postadresse

Tak for din besvarelse af spørgeskemaet.

Du kan neden for se, hvilke svar du har afgivet.

Med venlig hilsen

Georg Gottschalk

BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09 BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 58: Materiale fra Rejsearbejdere.dk til foretrædet d. 26/2-09

Tusindvis af boliger kan ikke omsættes på det alminde-

lige boligmarked. Det er boliger, der er meget nedslidte,

f.eks. med utilstrækkelige installationer, fugt og skim-

melsvampe, manglende isolering, nedstyrtningsfare,

rod og gammelt affald på grunden. Mange af boligerne

står tomme og har gjort det meget længe. Det drejer

sig om enfamiliehuse og stuehuse, der typisk ligger i

landsbyer og i det åbne land i landets yderområder, hvor

befolkningstallet er faldende, og der er derfor overflødige

boliger.

Gennem spørgeskemaer og interview er problemets

omfang og karakter undersøgt i rapporten, og der gives

en række nye handlemuligheder for kommunerne for at

komme problemet til livs.

1. udgave, 2007

ISBN 978-87-563-1303-2