Socialministeriet

ØSK-bolig

J.nr. 5215-5

avr                                                                                                             823. juni 2006

 

 

 

 

 

Notat

om

Sammenligning af boligomkostninger mellem boligtyperne til brug for besvarelsen af spørgsmål 46, stillet af Boligudvalget

 

1. Baggrund

I besvarelsen af spørgsmål 17 fra Boligudvalget, jf. Socialministeriets notat af 24. marts 2006 er gennemført en række beregninger af de gennemsnitlige boligomkostninger i de fire boligformer – ejerboligen, andelsboligen, den private udlejningsbolig og den almene udlejningsbolig. Med Boligudvalgets spørgsmål 46 ønskes en række supplerende beregninger.

 

Dette notat er baseret på den metode og de forudsætninger, der lå til grund for besvarelsen af spørgsmål 17. Udgangspunktet er således stadig en opgørelse af omkostningerne ved at bo i én af de fire boligformer under forudsætning af, at boligerne er identiske med hensyn til anskaffelsespris og størrelse. For at få en fuldkommen beskrivelse af metode og forudsætninger henvises til ovennævnte notat.

 

2. Forudsætninger og ændringer i forhold til besvarelse af spørgsmål 17

Udgangspunktet for beregningerne er en husstand, der står over for valget mellem at bo i en af de fire hovedboligformer på det danske boligmarked. Spørgsmålet er primært, hvor stor den årlige nettoboligomkostning, jf. nedenfor, er ved at bo i henholdsvis en ejerbolig, en privat andelsbolig, en privat udlejningsbolig eller en almen familiebolig, hvis disse boliger – udover ejer- og udlejningsformen – ellers er identiske med hensyn til anskaffelsespris og størrelse. Anskaffelsesprisen antages i øvrigt at svare til den gennemsnitlige anskaffelsespris for en ny almen familiebolig.

 

For at kunne sammenligne boligomkostningerne mellem de enkelte boligformer gøres en række antagelser med hensyn til kapitaludgifter, udgifter til drift og vedligeholdelse og generelle forhold. Beregningsforudsætningerne for hver boligtype fremgår af tabel 1.

 

Det skal bemærkes, at boligudgiften i ejerboligen og andelsboligen påvirkes af finansieringen af boligen, idet kapitaludgifterne vedrørende lånene indregnes i de samlede boligudgifter. Endvidere bemærkes, at forudsætningerne med hensyn til rente- og løbetidsforhold, bortset fra realkreditlån til almene boliger, aftales individuelt mellem låntager og långiver og derfor kan variere. Det forudsættes i alle tilfælde, at der er tale om nybelånte ejendomme.

 

Boligudgiften i den private udlejningsbolig og den almene bolig påvirkes derimod  ikke.

 

Ud over kapitaludgifter indgÃ¥r der i de samlede boligudgifter, udgifter til den løbende drift og vedligeholdelse. Driftsudgifterne er opgjort med udgangspunkt i den almene boligs gennemsnitlige driftsudgifter, og udgør 325 kr. pr. m²., svarende til 2,21 pct. af anskaffelsessummen. Udgifter til grundskyld indgÃ¥r i de samlede driftsudgifter, og opreguleres dermed, sammen med de øvrige driftsudgifter, med inflationen.

 

Tabel 1: Beregningsforudsætninger
	Ejerbolig	Andelsbolig	Privat udlejningsbolig	Almen bolig
Realkreditlån
Lånegrænse (pct. af pris)	80	80	-	-
Effektiv rente for fastforrentet obligationslån (pct. p.a.)	6 / 8	6	-	-
Effektiv rente for rentetilpasset obligationslån (pct. p.a.)	5 / 7	-	-	-
Løbetid (år)	30	30	-	-
LÃ¥neomkostninger m.v. (pct. af pris)	2	2	-	0
Løbende bidrag (pct. p.a. af restgæld (RG)/pct. af hovedstol (HS))	0,5 (RG)	0,5 (RG)	-	0,27 (HS)
Efterfinansiering (banklån)
Beløb (pct. af pris)	20	20	3	2
Løbetid (år)	20	20	3	3
Effektiv rente (pct. p.a.)	7	7	10	10
Forudsætninger i øvrigt
Pris (kr.)	1.250.000	1.250.000	1.250.000	1.250.000
Beboerbetaling
Vedr. kapitaludgifter (pct. p.a. af pris)	-	-	4,5 / 4,0	3,4
Vedr. drift (pct. p.a. af pris)	2,21	2,21	2,21 / 1,89	2,21
Beboerbetaling
Vedr. kapitaludgifter (pct. p.a. af pris)	-	-	4,5 / 4,0	3,4
Vedr. drift (pct. p.a. af pris)	2,21	2,21	2,21 / 1,89	2,21
Inflation (pct. p.a.)	2 / 4	2 / 4	2 / 4	2 / 4
Reale stigninger i ejendomspriser (pct. af pris)	0 / 1 / 2 / 3	0	0	-
Købsomkostninger (pct. af pris)	2,5	2,5	-	-
Salgsomkostninger (pct. af pris)	8	8	-	-
Ejendomsværdiskat (pct. af pris)	0,729	-	-	-
Real kalkulationsrente (pct. p.a.)	3,5	3,5	3,5	3,5
Note 1: Huslejen i den almene bolig og den private udlejningsbolig er ikke afhængig af den bagvedliggende finansiering.

 

 

I forhold til de beregningsforudsætninger, der blev anvendt i besvarelsen af spørgsmål 17, er der følgende ændringer.

 

For det første vises boligomkostningerne for en ejerbolig, hvor realkreditbelåningen udgøres af et rentetilpasset obligationslån.

 

Beregningerne foretages under forudsætning af, at markedsrenten er konstant i perioden. Endvidere antages, at spændet mellem den korte og lange rente er konstant. Disse antagelser sikrer, at låneforløbene er sammenlignelige over hele perioden, men betyder samtidigt, at der ses bort fra mulighederne for konvertering af fastforrentede lån for ejerboligen. Herudover vil rentetilpasningslånet principielt fremstå som fastforrentet, hvorved renterisikoen ikke medregnes. Antagelserne er i sagens natur ikke realistiske og gør, at de faktiske udgiftsforløb kan afvige betydeligt fra de her beregnede. Dog skal det nævnes, at historisk har den korte rente, med forholdsvis få kortvarige undtagelser, ligget lavere end den lange rente.

 

For det andet vises konsekvenserne af, at ejerboligpriserne stiger hurtigere end inflationen.

 

Hvis boligpriserne stiger hurtigere end inflationen, opstår der reale kapitalgevinster – og omvendt reale kapitaltab, hvis de stiger langsommere. I de sidste 13 år er ejerboligpriserne gennemsnitligt set steget væsentligt hurtigere end inflationen. Nogle boligejere har derfor kunnet realisere en betydelig real kapitalgevinst ved salg af boligen. Dette billede ser dog helt anderledes ud, hvis der f.eks. ses på udviklingen i ejerboligpriserne i de sidste 30 år.

 

At den årlige stigning i boligpriserne i hele perioden skulle overstige inflationen med 1 procentpoint eller mere, forekommer derfor ikke realistisk.

 

For det tredje belyses effekten af en højere inflation. Besvarelsen af spørgsmål 17 var baseret på, at priserne steg med 2 pct. p.a. Nedenfor vises tillige konsekvenserne af en stigning på 4 pct.

 

En stigning i inflationen vil dog – alt andet lige – udhule den reale finansieringsrente. For at undgå dette antages det, at realrenten er konstant, mens den nominelle finansieringsrente øges proportionalt med inflationen. Derudover forudsættes også her, at boligpriserne stiger i takt med inflationen, dvs. en årlig stigning på 4 pct.

 

For det fjerde beregnes huslejen i den private udlejningsbolig efter den model, som er anvendt af Det Økonomiske Råd (Det Økonomiske Råds rapport, Dansk Økonomi forår 2001, s. 258). Boligomkostningen er her beregnet som:

 

                                              K_t*(q + agt – pb + r)

 

 

 

 

Hvor:

K_t:       Boligens værdi i løbende priser

q:         Vedligeholdelse, drift mm = 1,3 pct.

agt:      Grundskyld = 0,59 pct.

pb:       Boligprisstigning = inflation = 2 pct.

r:         Obligationsrente = 6 pct.

 

Med de angivne forudsætninger beregnes boligomkostningen som 5,89 pct. af boligens værdi i løbende priser (1,30 + 0,59 – 2,00 + 6,00). I besvarelsen til spørgsmål 17 blev huslejen fastsat til 4,5 pct. af anskaffelsessummen i faste priser, svarende til 6,71 pct. af boligens værdi i løbende priser. Dette ændrer derfor marginalt huslejen i den private udlejningsbolig.

 

Endelig indgår ejendomsværdiskatten i de nedenstående beregninger på baggrund af en ”effektiv ejendomsværdiskattesats”, defineret som forholdet mellem ejendomsværdien pr. 1. januar 2005 og beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten. Skatteministeriet skønner, at den effektive skattesats for ejendomsværdiskatten er 0,729 pct.  Ejendomsværdiskatten beregnes således ved at gange denne sats med anskaffelsessummen.

 

Ved opgørelsen af boligomkostningerne foretages en nutidsværdiberegning af samtlige løbende nettoboligudgifter ved­røren­de boligen. For den almene og den private udlejningsbolig svarer dette til en nutidsværdiberegning af huslejen. I den generelle opgørelse af boligomkostningerne indgår kapitaludgifter efter skat og evt. ydelsesstøtte, drifts- og ved­lige­hol­del­ses­ud­gif­ter, grundskyld og ejendomsværdiskat, jf. nedenstående boks.

 

Fra de akku­mu­lere­de udgif­ter træk­kes – for ejer- og andelsboligens vedkommende – boli­gens salgsværdi minus salgs­om­kost­nin­ger og even­tu­el rest­gæld ved ud­gan­gen af tidshori­son­ten.

 

Nutidsværdiberegning over alle år:

+ Bruttokapitaludgifter (realkredit- og banklån)

- Eventuel offentlig ydelsesstøtte

- Skatteværdien af rentefradrag på alle lån

+ Ejendomsværdiskat

+ Løbende driftsudgifter inkl. Grundskatter

= Samlede nettoboligudgifter

- Salgsprisen ved udløb af tidshorisonten

+ Salgsomkostninger

= Boligomkostninger

 

Nutidsværdien af ovenstående indtægter og udgifter beregnes med en real kalkulationsrente på 3,5 pct., jf. tabel 1. Boligomkostningerne er nedenfor præsenteret som gen­nem­snit­lige (annuitets-) omkostninger pr. år, hvor kalkulationsrenten benyttes som rentesats.

 

 

 

3. Beregningsresultater vedrørende boligomkostninger

Nedenfor foretages en trinvis belysning af effekterne af de ændrede beregningsforudsætninger. Først vises effekten af finansiering med rentetilpasningslån samt den nye beregning for den private udlejningsbolig. Derefter vises effekten af realt stigende boligpriser og effekten af højere inflation.

 

Som udgangspunkt for at vurdere effekten af de enkelte ændringer vises i tabel 2 et grundforløb, hvor der som i besvarelsen af spørgsmål 17 er forudsat en finansieringsrente på 6 pct. samt inflation og boligprisstigninger på 2 pct.

 

 

Tabel 2: Gennemsnitlige årlige boligomkostninger ved forskellige tidshorisonter
Finansieringsrente 6 pct.
År	Ejerbolig	Andelsbolig	 Privat udlejningsbolig	Almen bolig
5	95.069	93.803	93.374	79.734
10	85.584	91.701	94.093	79.596
20	86.728	95.079	99.841	83.163
30	91.679	99.255	105.854	87.056
40	96.476	102.479	111.235	90.107
50	100.414	105.627	115.805	92.278
Note 1: Boligomkostningerne i ejerboligen er lavere sammenlignet med besvarelsen i spørgsmål 17, jf. afsnit 2. Note 2: Boligomkostningerne i den almene bolig afviger fra resultaterne i spørgsmål 17 som følge af en mindre justering af beregningerne.

Ændret huslejeberegning i privat udlejningsbolig og rentetilpasningslån i ejerbolig

I tabel 3 nedenfor vises effekten af, dels den ændrede beregningsmetode for huslejen i den private udlejningsbolig, og dels finansiering af ejerboligen med rentetilpasningslån.

 

Tabel 3: Gennemsnitlige årlige boligomkostninger ved forskellige tidshorisonter
Finansieringsrente (lang rente) 6 pct. / (kort rente) 5 pct.
År	Ejerbolig Fastforrentet lån	Ejerbolig Rentetilpasset lån	Andelsbolig	Privat Udlejningsbolig	Almen bolig
5	95.069	88.112	93.803	84.825	79.734
10	85.584	78.221	91.701	85.384	79.596
20	86.728	79.387	95.079	90.547	83.163
30	91.679	85.076	99.255	95.983	87.056
40	96.476	90.494	102.479	100.853	90.107
50	100.414	94.745	105.627	104.991	92.278
Note: Ændringer og tilføjelser i forhold til tabel 2 er markeret med fed skrift

 

Boligomkostningerne i ejerboligen med rentetilpasningslån ligger som følge af den forudsatte renteforskel på 1 procentpoint lavere end i ejerboligen med det fastforrentede lån. Samtidig er boligomkostningerne i den private udlejning reduceret i forhold til opgørelsen i tabel 2 som følge af, at huslejen beregnes med en lavere procentsats af boligens værdi, jf. afsnit 2.

 

Reale ejerboligprisstigninger

I tabel 4-6 vises effekten af, at ejerboligpriserne stiger mere end inflationen. Der vises resultater for stigninger på 1, 2 og 3 pct. realt.

 

 

Tabel 4: Gennemsnitlige årlige boligomkostninger ved forskellige tidshorisonter under forudsætning af reale årlige boligprisstigninger på 1 pct.
Finansieringsrente (lang rente) 6 pct. / (kort rente) 5 pct. Nominelle boligprisstigninger 3 pct.
	Ejerbolig Fastforrentet lån	Ejerbolig Rentetilpasset lån	Almen bolig
5	83.696	77.288	79.734
10	74.426	68.341	79.596
20	76.169	70.738	83.163
30	81.901	77.111	87.056
40	87.603	83.264	90.107
50	92.510	88.398	92.278
Note: Ændringer i forhold til tabel 2 er markeret med fed skrift

 

 

Tabel 5: Gennemsnitlige årlige boligomkostninger ved forskellige tidshorisonter under forudsætning af reale årlige boligprisstigninger på 2 pct.
Finansieringsrente (lang rente) 6 pct. / (kort rente) 5 pct. Nominelle boligprisstigninger 4 pct.
	Ejerbolig Fastforrentet lån	Ejerbolig Rentetilpasset lån	Almen bolig
5	71.873	65.465	79.734
10	62.250	56.165	79.596
20	63.471	58.040	83.163
30	68.944	64.154	87.056
40	74.647	70.308	90.107
50	79.793	75.681	92.278
Note: Ændringer i forhold til tabel 2 er markeret med fed skrift

 

 

 

Tabel 6: Gennemsnitlige årlige boligomkostninger ved forskellige tidshorisonter under forudsætning af reale årlige boligprisstigninger på 3 pct.
Finansieringsrente (lang rente) 6 pct. / (kort rente) 5 pct. Nominelle boligprisstigninger 5 pct.
	Ejerbolig Fastforrentet lån	Ejerbolig Rentetilpasset lån	Almen bolig
5	59.586	53.179	79.734
10	48.973	42.887	79.596
20	48.228	42.797	83.163
30	51.821	47.030	87.056
40	55.798	51.459	90.107
50	59.425	55.313	92.278
Note: Ændringer i forhold til tabel 2 er markeret med fed skrift

 

Det fremgår, at boligomkostningerne i ejerboligen bliver lavere, jo højere prisstigningen er, idet der som følge heraf ved fraflytning kan realiseres en større friværdi.

 

Højere inflation

I tabel 7 vises de gennemsnitlige boligomkostninger under forudsætning af, at inflationen ændres fra 2 pct., som forudsat i tabel 2, til 4 pct. p.a.

 

Tabel 7: Gennemsnitlige årlige boligomkostninger ved forskellige tidshorisonter under forudsætning af at inflationen er 4 pct.
 Finansieringsrente (lang rente) 8 pct. / (kort rente) 7 pct. Boligprisstigning 4 pct.
År	Ejerbolig Fastforrentet lån	Ejerbolig Rentetilpasset lån	Andelsbolig	Privat udlejningsbolig	Almen bolig
5	82.812	76.692	88.227	92.178	77.341
10	74.376	68.730	86.344	93.318	76.695
20	77.138	72.297	90.217	99.445	79.263
30	83.020	78.812	94.792	105.736	82.275
40	88.257	84.446	98.474	111.361	84.640
50	92.434	88.822	101.912	116.150	85.987
Note: Ændringer i forhold til tabel 2 er markeret med fed skrift

 

 

For tre af de fire boligtyper er boligomkostningerne – sammenlignet med tabel 2 – reduceret som følge af den højere inflation. I den fjerde, den private udlejningsbolig, ligger boligomkostningerne stort set på samme niveau.

 

For så vidt angår ejerboligen, reduceres de gennemsnitlige årlige omkostninger som følge af skattestoppet.

 

For så vidt angår andelsboligen, ses, at den højere inflation medfører en reduktion i de gennemsnitlige årlige omkostninger. Dette skyldes at den nominelle diskonteringsrente er højere, mens den reale er uændret. Dermed bliver fremtidige boligudgifter mindre værd i nutidskroner.

 

Boligomkostningerne i den almene bolig reduceres i forhold til tabel 2 som følge af den højere inflations påvirkning af beboerbetalingen. Da beboerbetalingen kun reguleres med 75 pct. af inflationen, udhules beboerbetalingen realt.