. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Side 1 af  3 28. september 2005 Notat Retningslinier for tildeling af nedslag i ejendomsvurderingen for forurenede ejendomme Nedenfor  er  gengivet  retningsliner  fra  ”Vurd eringsvejledningen  2005-2”  som vurderingsmyndigheden  i  dag  arbejder  efter  ved  tildeling  af  nedslag  for  forure- ning i den offentlige grundværdi og ejendom  sværdi: ”Er der påvist forekomst af miljøskadelige stoffer i jorden, kan det påvirke værdien af det forurenede areal negativt. Også en begrundet formodning om, at der forekommer sådanne stoffer, kan eventuelt nedsætte værdien af et areal. Vurderingsmyndighederne må derfor tage oplysninger om jordforure- ning med i sine overvejelser ved ansættelsen af grundværdien.   Medfører en jordforurening, at ejendommens værdi som helhed er forringet, må der tillige tages hensyn hertil ved ansættelsen af ejendomsværdien. Forureningsnedslag Ved vurderingen af en forurenet ejendom skal vurde- ringsmyndigheden foretage en konkret bedømmelse af, hvorvidt ejendommens forurenede tilstand påvir- ker grundværdien og ejendomsværdien. I den forbin- delse er det nødvendigt at have fuldt overblik over, hvor på grunden forureningen er placeret. Hvis foru- reningen eksempelvis er placeret i et hjørne af en grund og dermed ikke er til hinder for en effektiv ud- nyttelse af denne, så vil grundens handelsværdi næp- pe være påvirket i nævneværdig grad, i det det foru- renede areal da blot kan afskæres (asfalteres eller flisebelægges), således at en eventuel yderligere ska- delig nedsivning undgås. Modsat vil en forurening der breder sig over større områder på grunden vanskelig- gøre en effektiv bebyggelse af denne og dermed kun- ne påvirke grundens handelsværdi i negativ retning. Ejendommen skal vurderes til, hvad en fornuftig kø- ber må antages at ville give for den i dens nuværen- de, forurenede tilstand. Udgangspunktet for udmåling af eventuelle nedslag som følge af forurening er niveauet for ejendomme i området uden specifik forurening. Nedslagene skal udmåles, så beregningerne af grundværdien og ejen- domsværdien tilpasses grundens og ejendom-

28. september 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Side 2 af  3 mens aktuelle handelsværdi. Der er især to forhold, som kan begrunde, at der gi- ves nedslag for forurening. Det ene er, at ejendom- mens udnyttelsesmuligheder begrænses i forhold til andre ejendommes som følge af forureningen. Det andet er, at der er udstedt eller i overskuelig fremtid kan forventes udstedt omkostningskrævende påbud til ejeren, f. eks. om oprydning. Ved bedømmelsen af, hvorledes en given forurening påvirker ejendommens grundværdi, ses der i princip- pet bort fra, om den hidtidige anvendelse af ejen- dommen kan fortsætte uantastet. Dette tages der derimod hensyn til ved ansættelsen af ejendomsvær- dien.   Jordforurening påvirker en ejendoms grundværdi for- skelligt efter, hvilken anvendelse af grunden, der ville være den økonomisk mest fordelagtige, hvis denne var ubebygget. Er den økonomisk fordelagtige anven- delse fabrik eller lager, vil der ofte ikke være tilstræk- kelig anledning til at nedsætte grundværdien på grund af forureningen. Ligger ejendommen derimod i et om- råde, der er udlagt til en eller anden form for bolig- byggeri, og vil grunden i ubebygget stand ik- ke umiddelbart kunne anvendes hertil, undersøges det, hvorledes begrænsningen i udnyttelsen må anta- ges at påvirke grundens handelsværdi. Som overvejende regel repræsenterer en ubebygget grund altid en eller anden værdi, selv om den ikke måtte kunne anvendes til det formål, som i øvrigt ville være mest fordelagtig efter grundens beskaffenhed. Jordforurening påvirker også en ejendoms grundværdi forskelligt alt efter beliggenheden. I udbyggede byom- råder med stor efterspørgsel efter byggegrunde har en forurening mindre eller slet ingen betydning for prisfastsættelsen, medens det modsatte vil være til- fældet i tyndt befolkede områder med ringe efter- spørgsel efter byggegrunde. I praksis gives der sjældent forureningsnedslag for ejendomme, der er kortlagt på vidensniveau 1. Det skyldes for det første, at der alene er tale om en for- modning om forurening, og for det andet at der som regel er tale om forurening af mindre alvorlig karak- ter. Vurderingsmyndigheden bør derfor anmode en ejer af en forurenet ejendom på vidensniveau 1 om at sandsynliggøre, at der er tale om en reel forurening eller at registreringen har medført et fald i handels- værdien, som vel at mærke kan tilskrives registrerin- gen og ikke en almindelig afmatning af ejendomsmar-

28. september 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Side 3 af  3 kedet. En sandsynliggørelse kan f.eks. ske med en dokumentation af, at ejendommen har været udbudt til salg gennem en længere periode, uden at det har været muligt at sælge netop denne ejendom, medens øvrige ikke registrerede ejendomme i området sælges med sædvanlig liggetid. Hertil bør vurderingsmyndig- heden søge opklaret, hvornår registreringen på vi- densniveau 1 har fundet sted, og om ejeren har an- modet amtsrådet om at gennemføre tekniske under- søgelser, der kan føre frem til en registrering på vi- densniveau 2, da sådanne undersøgelser efter an- modning skal gennemføres inden for 2 år efter at en ejer af en grund med bolig har fremsat anmodning derom, jf. jordforureningslovens § 7. En kortlægning på vidensniveau 2 eller tinglysning som affaldsdepot indebærer, at det med høj grad af sikkerhed kan læg- ges til grund, at der på arealet er en jordforurening af en sådan art og koncentration, at forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø, hvorfor vurderingsmyndigheden efter en konkret bedømmelse som oftest bør meddele et nedslag i grundværdien og eventuelt også i ejendomsværdien, specielt når der er tale om beboelsesejendomme. For så vidt angår er- hvervsejendomme er udviklingen i det professionelle marked den, at en registreret forurening og foretaget miljøteknisk undersøgelse af en ejendom fører til bed- re priser end for de ejendomme, hvor der ikke er fo- retaget en tilsvarende undersøgelse. Dette forhold skyldes en kombination af sikker viden om,hvad man har med at gøre og myndighedernes øgede fleksibili- tet på området, hvor der i dag ikke kræves total op- rensning ved registrering af forurening, og at man kan lade forurenet jord blive liggende på stedet, hvis man indkapsler det med ren jord ovenpå. Med andre ord er den økonomiske usikkerhed ved at overtage en foru- renet ejendom væsentligt reduceret i forhold til tidli- gere. Såfremt der er tale om en diffus forurening, hvor der ikke sker nogen registrering i matrikelregi- stret, vil denne typisk omfatte hele det grundværdi- område, hvor ejendommen ligger, og forureningen skulle dermed afspejle sig i grundværdiniveauet, hvis den i det hele taget påvirker prisdannelsen.”