223615

1 Forslag til Lov om ændring af lov om omsætning af fast ejendom, lov om leje af erhvervslokaler m.v. og lov om leje (oprettelse af et disciplinærnævn for ejendomsmæglere , skærpelse af oplysningspligt m.v.) § 1 I lov om omsætning af fast ejendom, jf. lov bekendtgørelse nr. 691 af 2. juli 2003, som senest ændret ved lov nr. 605 af 24. juni 2005, foretages følgende ændringer: 1. § 1, stk. 4, 2. pkt., affattes således: ”Reglerne i § 17, stk. 1, nr. 4, om salgsopstilling, i § 17, stk. 1 nr. 5, om købsafta le, i § 18 om lån og finansiering og i § 19 om ejer - og anvendelsesudgift gælder dog også for aktiviteter, der er omfattet af stk. 1, nr. 1.” 2. I § 4, stk. 1, indsættes som 3. pkt.: ” Økonomi - og erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler for lic itationssalg ved udbud af fast ejendom, herunder om ret til oplysning om afgivne bud.” 3. § 7, stk. 1, affattes således: ” En rådgiver skal oplyse forbrugeren om enhver økonomisk eller personlig interesse , som rådgiveren har i forbrugerens valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom. " 4. I § 7 indsættes som stk. 3: ” Stk. 3. Erhvervs og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler om opfyldelse af oplysningspligten i stk. 1 og 2.” 5. I § 8, stk. 3, indsættes som 4. pkt.: ”Endvidere fastsætter Erhvervs- og Selskabsstyrelsen nærmere regler om købers deponering af en del af købesummen og garantistillelse, herunder om tidspunktet herfor, forrentning, beløbets størrelse mv. ” 6. I § 13, stk. 1, indsættes som nr. 4: ”4) udlevere informationsmateriale til sælger om byggeteknisk gennemgang (tilstandsrapport), energimærkning m.v.” 7. I § 15 indsættes efter stk. 2 som nyt stykke : ” Stk. 3. Hvis en formidler ønsker at erhverve en ejendom, so m formidleren har til opdrag at sælge, skal formidleren udtræde af handelen ved skriftligt at opsige formidlingsaftalen, frasige sig sit vederlag samt rådgive sælger om behov og mulighed for at søge anden bistand.” Stk. 3 bliver herefter stk. 4

2 8. § 16, stk. 2, 1. pkt., affattes således: ” En formidler skal oplyse begge parter om enhver økonomisk eller personlig interesse , som formidleren har i, om en handel indgås, eller i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom. " 9. I § 16 indsættes som stk. 4: ” Stk. 4. Erhvervs og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler om opfyldelse af oplysningspligten i stk. 2 og 3.” 10. § 17, stk. 3, affattes således : ” Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om opdragets indhold og udførelse. Styrelsen kan herunder fastsætte bestemmelser om formidler es anvendelse af standarddokumenter, herunder købsaftaler , samt at det skal fremhæves i dokumentet, hvis der foretages fravigelser i standardteksten eller anvendes andre dokumenter end standarddokumenter.” 11. § 23 affattes således: ” § 23. Ejendomsformidling må ikke betinges af, at parterne aftager ydelser, som ikke er nødve ndige for formidlingshvervets korrekte udfø relse. Stk. 2. Ejendomsformidleren må ikke på sælgers vegne indgå aftale om rekvirering af byggeteknisk gennemgang eller energimærkning eller foretage afregning herfor. Erhvervs - og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om formidlerens mulighed for at yd e sælgeren bistand til rekv irering af byggeteknisk gennemgang eller energimærkning samt om formidlerens præsentation af den byggetekn iske rapport for køber. Stk. 3. Tilsidesættes forbudet i stk. 1 og 2, har formidleren ikke krav på vede rlag.” 12. Overskriften til § 28 affattes således: ”Ejendomsformidlingsvirksomheders oplysningspligt” 13. I § 28, stk. 1, indsættes som 2. pkt.: ”Det samme gælder i relation til samarbejdsaftaler , hvor der ikke foreligger en ejerinteresse som nævnt i 1. pkt. , og hvor ejendomsformidlingsvirksomheden har forpligtet sig til at virke for afsætningen af finansielle eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom.” 14. Efter kapitel 4 indsættes: ” Kapitel 4a Disciplinærnævn for ejendomsmæglere § 29 a. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen opretter et disciplinærnæv n for ejendomsmæglere, som er registreret i henhold til § 25, og udsteder en forretningsorden for nævnet. Disciplinærnævnet består af en formand, som skal være dommer , og mindst 6 andre medlemmer, hvoraf 2 skal være ejendomsmægler e, 2 skal være repræsentanter for forbrugerne og 2 skal være personer med særligt kendskab til ejendomshandel . Ved udvidelse af medlemskredsen skal der udnævnes forholdsmæssigt lige mange ejendomsmæglere , repræsentante r for forbrugerne og sagkyndige personer. Nævnets formand og medlemmer udpeges af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, der ligeledes kan udpege en eller flere dommere som næstformænd. Formandskab og medlemmer udpeges for en periode på indtil 4 år.

3 Stk. 2. Ved nævnets behandling af en sag skal der foruden formanden eller næstformanden altid deltage mindst 1 ejendomsmægler , 1 repræsentant for forbrugerne og 1 sagkyndig. Deltager flere medlemmer, skal antallet af ejendomsmæglere , antallet af repræsentanter for forbrugerne og antallet af sagkyndige være det samme. I sager , hvor rettighedsfrakendelse kan komme på tale, jf. § 29 b, skal der dog foruden formanden altid medvirke mindst 2 ejendomsmæglere , mindst 2 repræsentanter for forbrugerne og mindst 2 sagkyndige personer. Stk. 3. Disciplinærnævnet behandler klager over, at en ejendomsmægler har tilsidesat de pligter, som følger af lov om omsætning af fast ejendom. Klager , der alene vedrører størrelsen af en ejendomsmæglers vederlag samt kollegiale sager , kan ikke indbringes for nævnet. Disciplinærnævnet skal be handle klagerne uden hensyntagen til, om indklagede er medlem af en brancheorganisation. Stk. 4. Påhviler der virksomheden et selvstændigt ansvar eller medansvar for den ansatte ejendomsmægler, kan ej endomsmæglervirksomheden indbringes for disciplinærnævnet. Stk. 5. Disciplinærnævnet eller formanden kan afvise at behandle klager fra personer, der ikke har en retlig interesse i det forhold, klagen angår , samt klager der på forhånd må skønnes grundlø se. Er en klage indbragt af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, Skatteministeriet, anklagemyndigheden, Klagenævnet for Ejendomsformidling , Dansk Ejendomsmæglerforening eller Forbrugerrådet skal disciplinærnævnet behandle klagen. Stk. 6. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte regler om, at klageren skal betale et gebyr til disciplinærnævnet for at få behandlet en klage. § 29 b. En ejendomsmægler, som tilsidesætter de pligter, som loven foreskriver, kan af disciplinærnævnet tildeles en advarsel eller p ålægges en bøde på maksimalt 300.000 kr. Bøden tilfalder statskassen. Stk. 2. Hvis en ejendomsmægler har gjort sig skyldig i grov eller oftere gentagen forsømmelse i udøvelsen af sin virksomhed , og de udviste forhold giver grund til at antage, at den pågældende ikke i fremtiden vil udøve virksomheden på forsvarlig måde, kan disciplinærnævnet begrænse den pågældendes adgang til at udøve ejendomsformidling eller slette ejendomsmæglerens registrering efter § 25 på tid fra 6 måneder til 5 år eller indtil videre. Afgørelsen skal indeholde oplysning om adgangen til efter § 29 d at begære domstolsprøvelse og om fristen herfor. Stk. 3. Disciplinærnævnet kan lade afhøring af parter og vidne r foretage ved byretten på det sted, hvor parten eller vidnet bor. Stk. 4. Hvis der påhviler den ejendomsmæglervirksomhed, som den pågældende ejendomsmægler er indehaver af eller ansat i, et selvstændigt ansvar, jf. § 29 a, stk. 4, eller et medansvar for tilsidesættelsen af ejendomsmæglerens forpligtelser, jf. stk. 1, ka n ejendomsmæglervirksomheden tildeles en advarsel eller pålægges en bøde, der tilfalder statskassen, på maksimalt 750.000 kr. Hvis der påhviler ejendomsmæglervirksomheden et medansvar, kan virksomheden alene pålægges de i 1. pkt. omhandlede sanktioner, hvis virksomheden er inddraget som part i en klagesag for disciplinærnævnet. Stk. 5. Formanden for disciplinærnævnet kan i større og mere komplicerede sager udvælge en sagkyndig til at forelægge sagen og f oretage afhøringer for nævnet. Udgiften til den sagkyndige afholdes af Dansk Ejendomsmæglerforening . Er en sag indbragt af en offentlig myndighed, afholdes udgiften af den pågældende myndighed. Stk. 6. Disciplinærnævnet skal offentliggøre nævnets afgørelser. § 29 c. Disciplinærnævnets afgørelse r kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Stk. 2. Bøder pålagt i medfør af § 29 b, stk. 1 og 4, tillægges udpantningsret. § 29 d. En afgørelse efter § 29 b, stk. 2, kan af den, som afgørelsen vedrører, forlanges indbragt for landsretten.

4 Stk. 2. Anmodning i henhold til stk. 1, skal være modtaget i Erhvervs - og Selskabsstyrelsen senest 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt den pågældende. Erhvervs - og Selskabsstyrelsen anlægger sag mod den pågældende i den borgerlige retsplejes former. Stk. 3. Anmodning om sagsanlæg har opsættende virkning, men retten kan ved kendelse bestemme, at den pågældende under sagens behandling ikke må udøve virksomhed som ejendomsmægler. Hvis nævnets afgørelse findes lovlig ved dommen, kan det heri bestemmes, at anke ikke har opsættende virkning. § 29 e. Disciplinærnævnet kan til enhver tid efter ansøgning ophæve en i henhold til § 29 b, stk. 2, foretaget frakendelse. Er denne sket indtil videre, og afslår nævnet ansøgning om ophævelse af frakendelsen, kan den pågældende forlange afgørelsen prøvet ved landsretten, hvis der er forløbet 5 år efter frakendelsen og mindst 2 år efter, at generhvervelse af beskikkelsen senest er nægtet ved dom. § 29 b, stk. 2, 2. pkt., og § 29 d, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse. § 29 f. Forældelsesfristen for indbringelse af en sag for disciplinærnævnet er 5 år regnet fra den dag, da den pligtstridige handling eller undladelse er ophørt. Stk. 2. Forældelsesfristen afbrydes ved indgivelse af klage til disciplinærnævnet. § 29 g. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte, at finansiering af disciplinærnævn et sker ved opkræv ning af et gebyr hos alle registrerede ejendomsmæglere, jf. § 25. Erhvervs - og selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om gebyrets størrelse. Stk. 2. De i stk. 1 omhandlede gebyrer tillægges udpantningsret. ” 15. § 32 affattes således: ” § 32. Overtrædelse af bestemmelserne i § 3, stk. 2, §§ 4 og 5, § 8, stk. 1-2, 3, 1. pkt. og 4- 6, § 10, stk. 1 og 3, § 11a, § 12, stk. 1 og 2, § 13, 2. pkt., § 15, § 16, § 18, stk. 1, § 18, stk. 2, 1. pkt., § 19, § 22, stk. 1, 1. pkt., § 23, § 26, stk. 2 og 3, §§ 27 og 28 straffes med bøde, medmindre strengere straf er forskyldt efter den øvrige lovgivning. Stk. 2. Overtrædelse af § 7, § 8, stk. 3, 2. pkt., og § 25, stk.1, 3. pkt. straffes med skærpet bøde . Stk. 3. I forskrifter, der udstedes af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i medfør af § 1 , stk. 7, § 4, stk. 1, § 5 a, § 8, stk. 4, § 10, stk. 2, § 17, stk. 3, § 18, stk. 2, 2. pkt., § 19, stk. 2, § 25, stk. 2, nr. 5 og § 28, stk. 2, kan der fastsætte s straf af bøde for overtrædelse af bestemmelser i forskrifterne. I forskrifter, der udstedes i medfør af § 7, stk. 3, og § 8, stk. 3, kan der fastsættes straf af skærpet bøde, jf. stk. 2. Stk. 4. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.” § 2 I lov nr. 934 af 20. december 1999 om leje af erhvervslokaler m.v. (erhvervslejeloven), som ændret senest ved § 14 i lov nr. 606 af 24. juni 200 5, foretages følgende ændring: 1. § 39, stk. 2, 3. pkt., affattes således: ”Hvis der i en lejeaftale indgået inden den 1. juli 1995 er fastsat gyldige, individuelle vilkår om åbningstider, vil disse dog fortsat kunne gøres gældende indtil den 1. juli 2010.” § 3

5 I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 920 af 10. september 2004, som ændret ved § 15 i lov nr. 606 af 24. juni 2005, foretages følgende ændring: 1. § 30, stk. 2, 3. pkt., affattes således: ”Hvis der i en lejeaftale indgået inden den 1. juli 1995 er fastsat gyldige, individuelle vilkår om åbningstider, vil disse dog fortsat kunne gøres gældende indtil den 1. juli 2010.” § 4 I lov nr. 391 af 14. juni 1995 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, som senest ændret ved lov nr. 585 af 24. juni 2005, foretages følgende ændringer: 1. I § 4, stk. 2, 1. pkt., udgår ”fratagelse og”. 2. I § 4, stk. 2, indsættes som 3. pkt.: ”Økonomi - og erhvervsministeren kan herudover fastsætte regler om tildeling af påtaler, advarsler eller inddragelse af godkendelsen som bygningssagkyndig, herunder om offentliggørelse af navne på og firmatilknytningsforhold for bygningssagkyndige, der har fået tildelt advarsler eller fået beskikkelsen inddraget.” § 5 Stk. 1. Loven træder i kraft de n 1. juli 2006. Stk. 2.(Overgangsbestemmelser) De sanktioner, som kan pålægges af disciplinærnævnet, finder kun anvendelse på overtrædelser, der er begået efter lovens ikrafttræden. Stk. 3. §§ 2-4 træder i kraft dagen efter bekendtgørelse i Lovtide nde. § 6 Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, men § 4 kan ved kongelig anordning sættes i kraft for disse landsdele med de afvigelser, som de særlige færøske og grønlandske forhold tilsiger. § 1 kan ved kongelig anordning sættes i kraft for Grønla nd med de afvigelser, som de særlige grønlandske forhold tilsiger. Almindelige bemærkninger 1. Indledning Som et led i at sikre bedre og billigere bolighandel i Danmark er det vigtigt, at reglerne og procedurerne for bolighandel er enkle, gennemsigtige og lettilgængelige. Bedre og billigere bolighandel med øget konkurrence og større valgfrihed er til gavn for forbrugerne. Det samme er enkle og gennemsigtige regler, idet det medvirker til, at forbrugerne får større overblik og klar information om, hvad der gælder, og dermed et bedre grundlag for at træffe deres beslutninger. Den danske lovregulering for ejendomshandel skal være fleksibel og skabe gode rammer for markedsudviklingen, uden at det går ud over forbrugerbeskyttelsen. Samtidig er det vigtigt, at lovgivningen tager højde for situationer, hvor den ene part i en ejendomshandel har en styrkefordel i forhold til den anden part. Høj forbrugerbeskyttelse er allerede et centralt element i lov om omsætning af fast ejendom . Et højt niveau for forbrugerbesk yttelsen er en naturlig konsekvens af, at bolighandel er den største økonomiske beslutning i langt de fleste menneskers liv, og ejendomsmæglerne er ofte en helt central del af handelen. Det stiller store krav til mæglerens rolle, og det er essentielt,

6 at ejendomsmægleren udøver kvalificeret og saglig rådgivning . Forbrugerne skal kunne have tillid til den enkelte ejendomsmægler og til ejendomsmæglerbranchen som helhed. Formålet med dette lovforslag er for det første at oprette et disciplinærnævn for ejendomsmæglere, der kan sikre den høje forbrugerbeskyttelse ved hurtigt og effektivt at gribe ind overfor ejendomsmæglere, der overtræder loven. Der er behov for et højt sanktionsniveau, der står i rimeligt forhold til karakteren af ejendomsmæglerens overtrædel se af reglerne, så det ikke kan betale sig at spekulere i at overtræde loven. Det er også vigtigt, at sanktionerne får et niveau, så de kan have en væsentlig præventiv virkning. Endelig er der behov for at skærpe lovens sanktioner overfor de personer, som ikke er ejendomsmæglere i lovens forstand, f.eks. rådgivere og udbydere, som også er omfattet af loven . For det andet skal lovforslaget sikre endnu højere grad af gennemsigtighed for forbrugerne, når de handler bolig, samtidig med at reglerne gøres mere tidssvarende, så de modsvarer de skiftende forhold på ejendomsmarkedet. Det er vigtigt, at reglerne uanset konjunkturerne sikrer både køber og sælger klarhed og gennemsigtighed i ejendoms handelen. Den seneste udvikling på ejendomsmarkedet har vist, at der er et behov for at øge gennemsigtigheden og justere reglerne for ejendomsmæglernes rolle ved ejendomshandler. Boligmarkedet er i visse dele af landet præget af stigende boligpriser og er blevet ”sælgers marked”, hvor køber kan føle sig presset til at fo retage hurtige dispositioner i forbindelse med boligkøb, uden at have den fornødne tid til at modtage rådgivning fra egen rådgiver. Sådanne situationer stiller store krav til mæglerens rolle og etik samtidig med, at det skærper behovet for klare regler og gennemsigtighed i forhold til ejendomsmæglerens rolle som sælgers repræsentant i en bolighandel. Udviklingen har også skabt øget fokus på nybyggeri og projektsalg , især i hovedstadsområdet . Samtidig har den store efterspørgsel på boliger medført en øget anvendelse af salg gennem licitation (budrunder). Dette er nye situationer for både ejendomsmæglere og forbrugere . Derfor er der behov for at fastsætte nærmere regler, som sikrer forbrugerne den fornødne information og gennemsigtighed. Det gælder bl.a. i r elation til mæglernes rolle og oplysningspligter, f.eks. om mæglernes personlige eller økonomiske interesser samt ejer- og samarbejdsforhold. Der skal også være klarere regler for købers deponering og garantistillelse for købesummen. For at øge tilgængel igheden af de mange oplysninger, der er forbundet med en bolighandel, vil indførelse af flere standarddokumenter i forbindelse med omsætning af fast ejendom kunne være til fordel for forbrugerne. Det vil betyde, at dokumenterne bliver mere genkendelige og overskuelige for forbrugerne. Af hensyn til aftalefriheden skal standarddokumenterne kunne fraviges, men dette skal af hensyn til forbrugeren fremgå tydeligt af det enkelte dokument. 2. Forslagets indhold 2.1. Baggrund Henover sommeren 2005 har en række konkrete sager vist, at der er behov for at sikre tilstrækkelig hurtig e og effektive sanktionsmuligheder overfor de ejendomsmæglere, der overtræder loven . Der er behov for, at der er et tilstrækkeligt højt sanktionsniveau, der står i rimeligt forhold til karakteren af ejendomsmæglerens overtrædelse af reglerne, og som har en væsentlig præventiv virkning , og dermed bidrager til at sikre en høj forbrugerbeskyttelse og højne tilliden til erhvervet. Samtidig er der behov for at skærpe lovens sanktioner overfor de personer, som ikke er ejendomsmæglere i lovens forstand.

7 Sagerne har også sat øget fokus på behovet for gennemsigtighed i ejendomsmæglerens rolle overfor købere og sælgere af fast ejendom. Det gælder særligt for så vidt angår lovens forbud mod, at en ejendomsmægler både er formidler og køber i samme handel. Endvidere har der været problemer omkring mæglerens oplysningspligt om særlige økonom iske eller personlige interesser i handelen og mæglernes bestilling af tilstandsrapporter m.v. hos bygningssagkyndige. Sagerne har vist, at der er behov for at skærpe og præcisere de regler, som regulerer ejendomsmæglerens rolle i bolig handelen, for at sikre, at køberne får tilstrækkelig og gennemsigtig information. Derudover er der behov for, at forbrugeren kender ejendomsmæglerens ejer - og samarbejdsforhold. Derfor foreslås en række initiativer til at sikre forbrugerbeskyttelsen og tilliden til erhvervet, også i fremtiden. Initiativerne kan opdeles i 2 kategorier: 1) Skærpede og hurtigere sanktioner. Heri indgår forslaget om oprettelse af et disciplinærnævn, der kan idømme høje bøder samt begrænse og frakende retten til at være ejendomsmægler (2.2.1.) og skærpelse af straf for overtrædelse af visse bestemmelser i loven (2.2.2 ). 2) Større gennemsigtighed om mægle rens rolle og processen ved projektsalg og budrunder mv. Heri indgår forslaget om regulering af depositum og garantistillelse for restkøbesummen (2.2.3), præcisering af mæglerens udtræden som formidler i en handel (2.2.4), skærpelse af oplysningspligten (2.2.5), regulering af budrunder (2.2.6) og øget information om samarbejdsaftaler mellem mæglervirksomheder og andre virksomheder (2.2.7). 2.2. Indhold 2.2.1. Oprettelse af et disciplinærnævn De eksisterende sanktionsmuligheder for overtrædelse af en rækk e af lovens bestemmelser er bøde og i særlige tilfælde frakendelse af retten til at være ejendomsmægler (sletning af ejendomsmæglerregistret). Endvidere kan Klagenævnet for Ejendomsformidling , som er et privat klagenævn oprettet efter forbrugerklageloven, afsige kendelser om erstatning til forbrugeren og fortabelse af salær for ejendomsmægleren. Endelig har Dansk Ejendomsmæglerforening et Etisk Råd , der kan udtale kritik og pålægge sine medlemmer bøder. Praksis i dag viser, at der ved domstolene forfølges få overtrædelser af lov om omsætning af fast ejendom. Hvis en sag fører til dom, er bøden normalt af begrænset størrelse. Klagenævnet for Ejendomsformidling har desuden erfaret, at sager ikke tages op af politiet . For at styrke overvågningen af ejendomsm æglermarkedet og sikre en effektiv håndhævelse af reglerne foreslås det, at der oprettes et disciplinærnævn, som skal behandle klager over ejendomsmæglere for overtrædelser af loven og tilsidesættelse af god ejendomsmægler skik. Et sådant nævn kendes allere de fra revisorområdet, hvor der er gode erfaringer med en hurtig sagsbehandling og sanktionering. Disciplinærnævnet vil bestå af en formand, som skal være dommer, og mindst 6 andre medlemmer, der er ligeligt fordelt mellem personer med særligt kendskab t il ejendomshandel, repræsentanter for forbrugerne og repræsentanter for ejendomsmæglerne. Det foreslås, at disciplinærnævnet skal kunne tildele en ejendomsmægler en advarsel og pålægge en personlig bøde på op til 300.000 kr. Ejendomsmæglerens virksomhed s kal

8 ligeledes kunne tildeles en bøde , der kan være på op til 750.000 kr. . Bødestørrelserne i de enkelte sager skal således være større end normalniveauet for overtrædelser af særlovgivning. Derudover skal disciplinærnævnet kunne frakende eller begrænse e n ejendomsmæglers adgang til at udøve erhvervet for en begrænset periode fra 6 måneder til 5 år eller indtil videre. Det kan ske, hvis en ejendomsmægler har udøvet grov eller gentagen forsømmelse i udøvelsen af sin virksomhed, og det må antages, at ejendom smægleren ikke i fremtiden vil udøve sin virksomhed på forsvarlig måde. Begge krav skal være opfyldt for, at begrænsning i ejendomsmæglerens adgang til at udøve erhvervet eller rettighedsfrakendelse kan ske. De personer, der ikke er registrerede ejendomsmæglere, bl.a. rådgivere og udbydere, men som også er omfattet af lovens regler, skal fortsat kunne idømmes sanktioner ved domstolene.. Advokater, der udøver ejendomsformidlingsvirksomhed, skal indbringes for Advokatnævnet , som skal lægge lov om omsætning a f fast ejendom, herunder sanktionsniveauet for ejendomsmæglere, til grund for sin behandling af klager over advokater, der overtræder reglerne i loven . Der vil være direkte klageadgang til disciplinærnævnet, dvs. at enhver, som har en retlig interesse heri, kan klage over en ejendomsmæglers eller en ejendomsmægler virksomheds overtrædelse af reglerne. Desuden vil Klagenævnet for Ejendomsformidling, branche - og forbrugerorganisationer samt relevante offentlige myndigheder få adgang til at indbringe klager for disciplinærnævnet. Forbrugeren vil fortsat kunne klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling med krav om erstatning til forbrugeren og fortabelse af salær for ejendomsmægleren. Endvidere vil Dansk Ejendomsmæglerforenings etiske råd fortsat kunne udtale kritik og pålægge bøder til sine medlemmer. 2.2.2. Skærpelse af straf for overtrædelse af visse bestemmelser I tilknytning til forslaget om at oprette et disciplinærnævn for ejendomsmæglere, jf. afsnit 2.2.1., foreslås det at skærpe lovens sanktioner fo r andre personer, bl.a. rådgivere og udbydere, som er omfattet af lovens regler, men som ikke vil kunne indbringes for disciplinærnævnet for ejendomsmæglere. Det er vigtigt, at der også er tilstrækkelig effektive sanktionsmuligheder for overtrædelse af lov en begået af andre personkredse , som er omfattet af loven, end blot ejendomsmæglere. Herved skabes bedre proportionalitet mellem sanktionsniveauet for ejendomsmæglere og sanktionsniveauet for andre personer, som i øvrigt er omfattet af loven. Det foreslå s at indføre skærpet bødestraf for overtrædelse af oplysningspligten om særlige rådgiverinteresser. En rådgiver skal fremover oplyse om enhver økonomisk eller personlig interesse i forbrugerens valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom samt om, hvorvidt rådgiveren modtager provisioner, rabatter eller andet vederlag. Skærpelsen vil blive relevant for de rådgivere, der formidler eller fremskaffer finansiering og forsikring m.v. til forbrugere i tilknytning til omsætning af fast ejendom. Desuden foreslås det, at skærpe bødestraffen for overtrædelse af kravet om, at en ejendomsformidlingsvirksomhed skal stille behørig sikkerhed for opfyldelsen af ethvert pengekrav, en forbruger måtte få mod virksomheden. Sk ærpelsen vil blive relevant for personer i virksomhedens ledelse m.v., som er ansvarlige eller medansvarlige for at tegne virksomhedsforsikringen.

9 Endelig foreslås skærpet bødestraf for overtrædelse af bestemmelsen om, at kun personer, der er optaget i Erhvervs- og Selskabsstyrelsens Ejendomsmæglerregister, må anvende betegnelsen ”ejendomsmægler”, og at ingen andre må benytte betegnelsen eller betegnelser, der kan forveksles hermed. Ændringen bliver relevant for de personer, der uretmæssigt benytter betegnelsen ”ejendomsmægler” eller betegnelser, der kan forveksles hermed. 2.2.3. Hjemmel til at fastsætte regler om deponering og garantistillelse for købesummen Ved køb af fast ejendom betaler køber typisk både depositum og stiller garanti for den resterende købesum , allerede når køber underskriver købsaftale n. På det te tidspunkt ved køber ofte ikke, om sælger efterfølgende vil acceptere og underskrive tilbudet, så aftalen bliver bindende.. Køber skal således ofte deponere et beløb hos ejendomsmægleren og st ille en bankgaranti, før sælger har skrevet under på købsaftalen. Køber modtager ikke forre ntning af de deponerede midler frem til overtagelsesdagen, og køber afholde r omkostningerne til garantistillelse før, at køber ved om handelen reelt bliver til noget. Dette er særligt problematisk ved projektsalg, hvor sælger normalt først underskriver købsaftalen adskillige måneder efter køber. I projektsalg kan køber således bl.a. miste forrentning af det deponerede beløb over længere tid. Sælger har imidlertid behov for at kunne sikre, at der er tale om seriøse købere. Det er ofte nødvendigt, at der er et vist omfang af seriøse købere, f .eks. købere til 60 pct. af boligerne i et projektbyggeri, før investorerne, herunder realkreditinstitutterne, er i stand til a t beslutte, om byggeriet skal realiseres. Sådanne krav stilles ofte, når der er tale om en mindre entreprenør. Ved fastsættelse af regler for depositum og garantistillelse er det således vigtigt at sikre, at det private nybyggeri ikke hæmmes. Samtidig er den nuværende procedure ved deponering og garantistillelse ofte uigennemsigtig for forbrugerne. Det er derfor nødvendigt at fastsætte regler, som skaber større gennemsigtighed omkring deponering og bankgaranti – både i almindeligt salg og i projektsalg - som tager hensyn til både sælgers og købers interesser. Det foreslås derfor, at Erhvervs - og Selskabsstyrelsen får hjemmel til at fastsætte nærmere regler om depositum og garantistillelse af restkøbesummen, både i almindeligt salg og ved projektsalg. Den nærmere udformning af bekendtgørelsen vil ske med inddragelse af de relevante interessenter. For så vidt angår krav om depositum vil reglerne medføre, at der fortsat er aftalefrihed med hensyn til, om køber ved projektsalg skal stille depositum, før sælg er har skrevet under på købsaftalen . Reglerne vil imidlertid betyde, at sælger/mægler ikke ved almindeligt salg må kræve depositum fra køber , før sælger har skrevet under. Både ved almindeligt salg og ved projektsalg vil køber få refunderet pengene med renter, hvis handelen ikke gennemføres. Gennemføres handelen, vil køber få pengene forrentet af sælger/mægler frem til overtagelsesdagen. Reglerne vil blive udformet under hensyntagen til, at ejendomsmæglerens råden over de deponerede midlerne skal give køber ne tilstrækkelig sikkerhed. For så vidt angår garantistillelse skal r eglerne sikre, at sælger – både ved almindeligt salg og ved projektsalg – ikke må kræve garantistillelse for restkøbesummen, før sælger har skrevet under på købsaftalen. Dette vil give sælger et incitament til at underskrive købsaftalen hurtigt, hvilket vil medvirke til, at køber ikke går rundt i uvished i lang tid. Ved projektsalg af endnu ikke opførte boliger skal sælger senest underskrive umiddelbart efter påbegyndelsen

10 af støbning af fundament. Dette skal fremgå klart af købstilbuddet. Reglerne skal sikre, at køber ikke bliver pålagt unødige udgifter til garantistillelser i perioden op til, at sælger underskriver købsaf talen, uanset om der er tale om salg af eksisterende byggeri eller projektbyggeri. 2.2.4. Præcisering af reglerne om mæglerens udtræden som formidler i en ejendomshandel Det følger af de gældende regler, at ingen må være formidler for begge parter i samme handel. Dette sikrer, at en formidler er loyal overfor sit opdrag, da ingen formidler kan varetage både købers og sælgers interesser i den samme ejendomshandel. Begge parter kan have brug for at have hver deres rådgiver. En formidler er desuden forpligtet til at rådgive den anden part i en hushandel om behov og mulighed for at søge egen rådgiver. Det gælder derfor allerede i dag, at i tilfælde, hvor en formidler selv ønsker at erhverve en ejendom, som formidleren har til opdrag at sælge, skal formidleren udtræde af formidlingsaftalen for ikke at komme i loyalitetskonflikt med sælger. Dette fremgår endvidere af praksis fra både domstolene og Klagenævnet for Ejendomsformidling. Der har imidlertid i praksis været tvivl om, hvornår en formidler kan anses for at være udtrådt af en handel, da der ikke foreligger klare retn ingslinjer herfor. Det vurderes derfor at være hensigtsmæssigt at præcisere, hvornår udtræden skal anses for at være sket. Det foreslås, at en formidler, der ønsker at købe en ejendom, som formidleren har til opdrag at sælge, skal udtræde af handelen ved skriftligt at opsige formidlingsaftalen med sælger , frasige sig sit vederlag samt rådgive sælger om behov og mulighed for at søge anden rådgiver . Først når disse dokumentationskrav er opfyldt, kan formidlerens udtræden anses for sket, og først herefter kan den tidligere formidler på lige fod med andre potentielle købere afgive bud på ejendommen uden at komme i konflikt med loven. Ejendomsformidlerens manglende efterlevelse af disse krav vil stride mod de helt grundlæggende betragtninger i loven om, at forbrugeren skal sikres klarhed og gennemskuelighed ved ejendomshandel. 2.2.5. Skærpelse af formidleres og rådgiveres oplysningspligt og flere standarddokumenter En ejendomsformidler er i dag forpligtet til at oplyse begge parter i en handel om formidlerens særlige økonomiske eller personlige interesser i, om handelen indgås, eller i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom. For at styrke gennemsigtigheden for forbrugerne, blev tidspunktet for oplysningspligten ved den seneste lovændring (lov nr. 605 af 24. juni 2005) fremrykket således, at oplysningerne skal gives til køber allerede i salgsopstillingen, og ikke først når køber forelægges de vilkår eller forhold, som formidleren har en særlig i nteresse i, f.eks. købsaftalen. Ændringen betyder, at sælger og køber på et tidligt tidspunkt bliver opmærksom på ejendomsformidlerens særlige interesser, samarbejdsaftaler m.v. En række af de sager om ejendomsmæglere , der har været fremme henover sommeren 2005, har drejet sig om manglende efterlevelse af oplysningspligten, og har vist, at der er behov for at skærpe oplysningspligten. For at processerne ved en ejendomshandel er tilstrækkelige gennemskuelige er det vigtigt at sikre, at forbrugerne fuldt ud gøres opmærksom på, hvilke egeninteresser en ejendomsformidler kan have i handelen. Det foreslås derfor, at udgangspunktet fremover bliver, at ejendomsformidleren skal oplyse om enhver økonomisk eller personlig interesse, som denne har i handelen. Herved undgås fortolkningstvivl om omfanget af oplysningspligten.

11 Ejendomsformidleren skal således fremover ikke blot oplyse om formidlerens særlige økonomiske og personlige interesser, men om enhver økonomisk og personlig interesse i, om handelen indgås, elle r i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom. Skærpelsen til ”enhver” indebærer, at ejendomsformidleren skal oplyse om enhver interesse, uanset hvor stor eller lille den er, og uanset om den er direkte eller indirekte. Som hidtil skal ejendomsformidleren dog ikke oplyse om sin salærinteresse. Endvidere bør der ikke stilles krav om, at formidleren skal være forpligtet til at oplyse om interesser f.eks. i form af medejerskab i ejendommen via opsparing i større investeringsforeninger eller gennem pensionsopsparing i en pensionskasse, hvis ejerskabet må betragtes som meget indirekte eller så ubetydeligt, at ejendomsformidleren ikke har kunnet forventes at have et opdateret kendskab hertil. Manglende efterlevelse af oplysningspligten vil stride mod de helt grundlæggende betragtninger i loven om, at forbrugeren skal sikres klarhed og gennemsigtighed i forbindelse med en bolighandel. Endvidere foreslås det, at Erhvervs - og Selskabsstyrelsen får hjemmel til at fastsætte nærmere regler om, hvordan ejendomsformidleren skal opfylde oplysningspligten. Det gælder både i relation til oplysninger om økonomiske og personlige interesser og oplysninger om provisioner, rabatter og andet vederlag. Det er hensigten at udnytte hjemlen til at fastsætte nærmere regler om, hvordan oplysningerne skal fremgå af de enkelte dokumenter, bl.a. formidlingsaftale og salgsopstilling, herunder hvor i dokumenterne oplysningerne skal fremgå. Der skal bl.a. indføres regle r om, at en formidler er forpligtet til at afgive en ”negativ erklæring”, hvor denne erklærer, at formidleren ikke har nogen personlig eller økonomisk interesse i handelen udover den sædvanlige salærinteresse. Reglerne i lovens kapitel 3 om formidlerens oplysningspligt svarer som udgangspunkt til reglerne i lovens kapitel 2 om rådgiveres oplysningspligt. Det foreslås derfor, at rådgiveres oplysningspligt ændres på samme måde, således at der gælder enslydende oplysningskrav for både formidlere og rådgivere. For rådgivere skal der også kunne fastsættes nærmere regler i en bekendtgørelse om, hvor og hvordan oplysningerne skal gives til forbrugerne. For at sikre øget digitalisering og gennemsigtighed for forbrugerne, bl.a. via boligportalen ”Boligejer.dk”, for eslås det i tilknytning til skærpe lsen af formilderens oplysningspligt, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen skal kunne fastsætte nærmere regler om brug af standarddokumenter på flere områder end i dag. Hidtil har styrelsen kunnet fastsætte nærmere regler om standardkøbsaftaler og indholdet i formidlingsaftaler. Det vurderes imidlertid at være hensigtsmæssigt, at der også for andre dokumenter i forbindelse med ejendomshandel kan fastsættes standardvilkår. Særligt kan det være hensigtsmæssigt at fastsætte stand ardvilkår for de købstilbud, der anvendes ved salg af endnu ikke opførte boliger (projektsalg), således at forbrugerne bl.a. får oplysning om, at der ikke er tale om en endelig aftale, før både køber og sælger har skrevet under. Herudover vil der bl.a. kun ne stilles krav til udformningen og benævnelsen af de dokument er, der anvendes i forbindelse med en handel, f.eks. dokumenter om deponering, garantistillelse, formidlingsaftale, købsaftaler m.v. I relation til købsaftaler kan det eksempelvis imødekomme tvi vl hos forbrugeren om, hvorvidt der er tale om et købs tilbud, en reservation eller lignende.

12 2.2.6. Hjemmel til at fastsætte regler om budrunder Licitationssalg er ikke i dag reguleret i lov om omsætning af fast ejendom , men Dansk Ejendomsmæglerforening o g Forbrugerrådet har i samarbejde fastsat etiske regler om licitationssalg. Licitationssalg (salg gennem budrunder) er blevet et mere og mere anvendt koncept. Licitationssalg indebærer, at potentielle købere opfordres til at komme med et købstilbud i en lukket kuvert inden for en fastsat frist. En budrunde kan være fordelagtig for sælger, fordi flere interesserede kan byde på en ejendom og dermed sikre, at boligen sælges til den højest opnåelige pris på markedet. I en budrunde kan sælger som ved almindelig t salg selv vælge, hvem boligen skal sælges til, uafhængigt af hvem der har budt højest. Der har i den seneste tid været rejst kritik af budrunderne , da mange købere har oplevet manglende åbenhed og skuffede forventninger omkring forløbet . Det har bl.a. skyldtes, at køber skal byde på ejendommen uden at kende de øvriges bud, samt at køber ikke efterfølgende kan få indsigt i de afgivne bud. Først efter købers fortrydelsesret er udløbet kan køber kræve at få at vide, hvad de øvrige interesserede har budt, e ller om de øvrige måske alligevel ikke er kommet med et bud. Forbrugerne har i nogle situationer været i tvivl om , hvorvidt handelen er foregået på en saglig måde . Særligt , hvor det har vist sig, at der kun har været afgivet bud fra en enkelt budgiver elle r køber, således at budgiveren eller køberen reelt set har budt med sig selv. Der er derfor behov for at regulere budrunderne, således at budrunderne kan foregå på en fair måde for både sælger, budgiver og køber , og så der sikres størst mulig åbenhed omkr ing de afgivne bud. Der er især behov for at sikre gennemsigtighed på et tidligt tidspunkt for budgiver og køber med hensyn til, hvor mange der har budt på ejendommen, og hvilke beløb der er budt. Selv mistanke om svindel er ødelæggende for tilliden mellem aktørerne på markedet. De frivillige normer, som branchen sammen med Forbrugerrådet har lavet for budrunder, kan alene håndhæves overfor de ejendomsmæglere, som er tilsluttet brancheorganisationen. Det foreslås derfor, at der indføres en hjemmel til , at økonomi - og erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om budrunder, herunder om budgivers eller købers ret til oplysninger om de afgivne bud. Hjemlen vil også kunne udnyttes for at sikre at ejendomsformidlere, som ikke er tilknyttet en brancheorganisation, og som ikke er forpligtet til at overholde Dansk Ejendomsmæglerforenings og Forbrugerrådets normer for budrunder, også omfattes af reglerne . Ved den nærmere fastlæggelse af reglerne i bekendtgørelsesform vil der kunne hentes inspiration fra de norske regler om budgivning ved ejendomshandel. I Sverige findes som i Danmark ingen lovregulering af budrunder. I Norge blev der i 2002 indsat en hjemmel til, at der kan fastsættes nærmere regler om budgivning og ret til at få oplysninger om bud og budgiver e. Formålet med hjemlen var, at der kan fastsættes regler, som bidrager til øget gennemsigtighed og som forebygger forsøg på svindel under en budproces. Den norske hjemmel er udnyttet ved en bekendtgørelse fra 2004, som fastsætter regler om indsyn i budjournalen. Budjournalen er en liste, som ejendomsmægleren er forpligtet til at lave over bud og budgivere. Efter reglerne kan køberen, efter at en handel er kommet i stand, kræve fuldt indsyn i budjournalen. Endvidere kan en budgiver, efter at en handel er kommet i

13 stand, eller budgivningen er afsluttet uden at handel er kommet stand, kræve at få en kopi eller udskrift af budjournalen, dog uden oplysning om budgivernes identitet. I Norge findes der ingen mulighed for køber til at fortryde et ejendomskøb. De t har man i Danmark mulighed for i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, som indeholder en fortrydelsesfrist på 6 hverdage. Ved fastlæggelsen af de nærmere regler skal det derfor bestemmes, om budgivers eller købers ret t il oplysning om de afgivne bud, skal gælde før eller efter fortrydelsesretten er udløbet. Det er hensigten, at oplysningerne skal være tilgængelige så tidligt som muligt for budgiver og køber. Imidlertid skal der tages højde for eventuelle ulemper ved, at oplysningerne fremlægges inden udløbet af fortrydelsesfristen. Endvidere skal reglerne forhindre, at der anvendes budrunder – eller at en budrunde opretholdes – i tilfælde, hvor der kun er én interesseret køber , eller der kun afgives bud fra én budgiver eller køber. I disse tilfælde kan det være en løsning, at handelen overgår til et almindeligt salg med forhandling mellem parterne på baggrund af udbudsprisen. Herudover skal der tages højde for budgivernes behov for at beskytte deres identitet. Fastlæggelse n af reglerne vil ske i samarbejde med interessenterne på området. 2.2.7. Øget oplysning om samarbejdsrelationer mellem ejendomsformidlingsvirksomheder og andre virksomheder. Allerede i dag skal en formidlingsvirksomhed oplyse om forbindelsen til finansielle virksomheder som banker, realkreditinstitutter og forsikringsselskaber i navnet på formidlingsvirksomheden eller i forbindelse hermed, hvis den finansielle virksomhed er ejer af eller har væsentlige ejerinteresser m.v. i formidlingsvirksomheden. For at styrke gennemsigtigheden for forbrugerne foreslås det at udvide oplysningspligten til at gælde enhver samarbejdsrelation, uanset om samarbejdsparten har ejerinteresser i formidlingsvirksomheden. Oplysningspligten skal dog kun gælde, hvor formidlingsvirksomheden i kraft af samarbejdsaftalen er forpligtet til at virke for afsætningen af finansielle eller andre ydelser i tilknytning til fast ejendom. Oplysningspligten vil gælde uanset, om formidlingsvirksomheden modtager provisioner, rabatter eller andet vederlag fra samarbejdsparten. 2.3. Ændringer i erhvervslejeloven og lejeloven I lovforslagets §§ 2 og 3 er medtaget mindre ændringer af erhvervslejeloven og lejeloven. Ændringerne knytter sig til de ændringer, der i forbindelse med revisionen af lukkeloven i juni 2005 ved lov nr. 606 af 24. juni 2005 blev foretaget i de nævnte love. Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets §§ 2 og 3. 3. Økonomiske og administrative konsekvenser for stat, kommuner og amtskommuner Oprettelse og drift af et disciplinærnævn vil ikke have konsekvenser for stat, kommuner og amtskommuner. Det skyldes, at nævnet vil være brugerfinansieret. Forslaget vil have positive økonomiske konsekvenser for staten, da bøder, som nævnet idømmer, vil tilfalde statskassen . Forslaget vurderes i øvrigt ikke at ville have økonomiske eller administrative konsekvenser for kommuner eller amtskommuner. Ændringerne i erhvervslejeloven og lejeloven vurderes ikke at have konsekvenser for stat, kommuner og amtskommuner. 4. Økonomiske og administr ative konsekvenser for erhvervslivet Forslaget om at oprette et disciplinærnævn indebærer, at samtlige ejendomsmæglere skal bidrage til finansieringen af nævnets drift.

14 Under forudsætning af, at der vil være et årligt antal sager på ca. 50 – skønnet på b aggrund af klagenævnets vurdering og antal årlige sager på revisorområdet samt omkostningerne hertil – må det forventes, at udgiften til driften vil beløbe sig til ca. 1 mio. kr. om året. Der er ca. 2800 registrerede ejendomsmæglere til at dække disse udgi fter. Dette vil betyde et årligt gebyr pr. ejendomsmægler på ca. 350 -450 kr. Det foreslås, at gebyrerne ligesom på revisorområdet kan reguleres hvert år ved bekendtgørelse, så der alene opkræves et gebyr, som svarer til de konkrete udgifter. Gebyret vil ikke blive opkrævet for advokater, der udøver ejendomsformidling, da sager mod advokater skal behandles i Advokatnævnet. Forslaget indebærer administrative konsekvenser for erhvervslivet. Forslaget har været sendt til Erhvervs- og Selskabsstyrelsens Center for Kvalitet i ErhvervsRegulering med henblik på en vurdering af, om forslaget skal forelægges et af Økonomi - og Erhvervsministeriets virksomhedspaneler. Centret vurderer, at skærpelsen af pligten for ejendomsmæglere og - formidlere vil medføre administ rative byrder i et beskedent omfang, som ikke berettiger til, at forslaget forelægges et virksomhedspanel. Idet der er tale om en rammelov, kan de efterfølgende bekendtgørelser dog indeholde forpligtelser, der kan medføre administrative byrder for erhvervslivet. De efterfølgende bekendtgørelser vil derfor blive sendt til Center for Kvalitet i ErhvervsRegulering med henblik på en eventuel forelæggelse for et af Økonomi - og Erhvervsministeriets virksomhedspaneler. En skærpelse af oplysningspligten i form af øgede krav til udformning af dokumenter i en handel vil være en mindre administrativ byrde, der dog kun foregår en gang for alle i et standarddokument. Da ændringerne i erhvervslejeloven og lejeloven er en præcisering af retstilstanden, vurderes lovforslaget ikke at have konsekvenser for erhvervslivet. 5. De administrative konsekvenser for borgere Oprettelsen af et disciplinærnævn vil sikre hurtigere behandling af klager over ejendomsmæglere til gavn for borgerne. Forslaget vurderes dog ikke som sådan a t indebære administrative konsekvenser for borgerne. 6. Konsekvenser for miljøet Lovforslaget skønnes ikke at have konsekvenser for miljøet. 7. Forholdet til EU-retten Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter. 8. Høring Lovforslaget har vær et sendt i høring hos Advokatsamfundet, Amtsrådsforeningen i Danmark, Andelsboligforeningernes Fælles Repræsentation, Associerede Danske Arkitekter, Beskæftigelsesministeriet , Boligselskabernes Landsforening, Bosam, Bygge-, Anlægs - og Trækartellet , Byggeskadefonden, Byggesocietetet, Bygherreforeningen, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Arbejdsgiverforening, Dansk Ejendomsmæglerforening , Danske Arkitektvirksomheder, Dansk Byggeri, Danske Dagblades Forening, Dansk Handel & Service, Dansk Industri, Dansk Landbrug, Datatilsynet, Den Danske Dommerforening, Den Danske Landinspektørforening, De tekniske installatørers organisation, Domstolsstyrelsen, Ejendomsmæglernes Landsorganisation , Energistyrelsen, Finansministeriet, Finansrådet ,

15 Finans og Leasing, Forbrugerråde t, Foreningen af bygningssagkyndige og energikonsulenter i Danmark, Foreningen af Registrerede Revisorer, Foreningen af Rådgivende Ingeniører , Foreningen af Statsautoriserede Revisorer, Forsikring og Pension, Forsvarsministeriet, Frederiksberg Kommune, Grundejernes Landsorganisation, HTS – Handel, Transport og Serviceerhvervene, Håndværksrådet , Indenrigs- og Sundhedsministeriet, Ingeniørforeningen i Danmark, Justitsministeriet, Jydske Grundejerforeninger, Kommunernes Landsorganisation, Kulturministeriet, Kø benhavns Kommune, Landbrugets Rådgivningscenter , Landbrugsrådet , Landsbyggefonden, Landsorganisationen i Danmark, Lejernes Landsorganisation i Danmark, Liberale Erhvervs Råd , Miljøministeriet , Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri , Ministeriet for Videnskab, Teknologi og Udvikling, Parcelhusejernes Landsforening, Præsidenten for Københavns Byret, Præsidenten for retten i Odense, Præsidenten for retten i Roskilde, Præsidenten for retten i Ålborg, Præsidenten for retten i Århus, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, Realkreditrådet , Sammenslutningen af Danske Pantebrevshandlere, Skatteministeriet, Socialministeriet, Statsministeriet, Udenrigsministeriet og Undervisningsministeriet. 9. Oversigt Postive konsekvenser /mindre udgifter Negative konsekvenser/merudgifter Økonomiske konsekvenser for stat, kommuner og amtskommuner Bøder, der idømmes af disciplinærnævnet, vil tilfalde statskassen. Ingen Administrative konsekvenser for stat, kommuner og amtskommuner Ingen Ingen Øko nomiske konsekvenser for erhvervslivet Ingen Disciplinærnævnet vil være brugerfinansieret. Hver ejendomsmægler vil ca. betale 350-450 kr. årligt for drift af nævnet. Administrative konsekvenser for erhvervslivet Ingen Forslaget indebærer administrative konsekvenser for erhvervslivet. Forslaget har været sendt til Erhvervs - og Selskabsstyrelsens Center for Kvalitet i ErhvervsRegulering med henblik på en vurdering af, om forslaget skal forelægges et af Økonomi - og Erhvervsministeriets virksomhedspaneler. Centret vurderer, at skærpelsen af pligten for ejendomsmæglere og -formidlere vil medføre administrative byrder i et beskedent omfang, som ikke berettiger til, at forslaget forelægges et virksomhedspanel. Idet der er tale om en rammelov, kan de efterfølgende bekendtgørelser

16 dog indeholde forpligtelser, der kan medføre administrative byrder for erhvervslivet. De efterfølgende bekendtgørelser vil derfor blive sendt til Center for Kvalitet i ErhvervsRegulering med henblik på en eventuel forelæggelse for et af Øko nomi- og Erhvervsministeriets virksomhedspaneler. En skærpelse af oplysningspligten i form af øgede krav til udformning af dokumenter i en handel vil være en mindre administrativ byrde, der dog kun foregår en gang for alle i et standarddokument. Miljømæssige konsekvenser Ingen Ingen Forholdet til EU-retten m.v. Forslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser Til § 1 Til nr. 1 Der er tale om en konsekvensændring som følge af lovforslag L 156, hvo r bestemmelsen blev ændret under 2. behandlingen. Ændringen indebærer, at henvisningerne til § 17 i bestemmelsen bliver korrekte. Der foretages ingen materielle ændringer i bestemmelsen. Til nr. 2 Licitationssalg er ikke i dag reguleret i lov om omsætning af fast ejendom, men Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet har i samarbejde fastsat etiske normer for licitationssalg. Det foreslås, at der indføres en hjemmel til , at økonomi - og erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om licitationssal g (salg ved budrunder) og om ret til oplysning om de afgivne bud. Forslaget skal ses i lyset af den kritik, der har været af brugen af lukkede budrunder, hvor budgiver oplever ringe gennemsigtighed, uklare kriterier og skuffede forventninger. Hjemlen skal gøre det muligt at fastsætte nærmere regler om budrunder, som sikrer øget gennemsigtighed for budgiver og køber. Det er hensigten, at der skal være den størst mulige åbenhed omkring de afgivne bud, uden at det går ud over forbrugerbeskyttelsen. Ved fastlæggelsen af reglerne skal der tages højde for købers fortrydelsesret og behovet for at beskytte oplysninger om budgivers identitet. Endvidere skal reglerne forhindre, at der

17 anvendes budrunder - eller at en budrunde opretholdes – i tilfælde, hvor der kun e r én interesseret køber , eller der kun afgives bud fra én budgiver eller køber. I disse tilfælde kan det være en løsning, at handelen overgå r til et almindeligt salg med forhandling mellem parterne på baggrund af udbudsprisen. Hjemlen vil også kunne udny ttes i relation til de ejendomsformidlere, som ikke er tilknyttet Dansk Ejendomsmæglerforening , og som ikke er forpligtet til at overholde de af branche- og forbrugerorganisationerne indgåede normer for budrunder. Til nr. 3 Efter den gældende bestemmels e i § 7, stk.1, skal en rådgiver oplyse om dennes særlige økonomiske eller personlige interesse i forbrugerens valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom . Efter stk. 2 skal rådgiveren endvidere oplyse om, hvorvidt rådgiveren modtager provision eller andet vederlag. Denne bestemmelse er senest ændret ved lov nr. 605 af 24. juni 2005, hvorefter rådgiveren også skal oplyse om eventuelle rabatter. Endvidere er der fastsat regler om, hvornår rådgiveren skal forelægge oplysningerne for forbrugerne. Ændringen træder i kraft den 1. juli 2006. Formålet med oplysningspligten er at skærpe forbrugerens opmærksomhed på forhold, som kan have betydning for rådgiverens anbefaling af forskellige produkter i tilknytning til ejendomshandel og derved forbrugernes valg. Det foreslås at ændre ordlyden af bestemmelsen s stk. 1, således at en rådgiver fremover skal oplyse om enhver økonomisk eller personlig interesse i forbindelse med forbrugerens valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til handelen. Herved skal rådgiveren ikke blot oplyse om særlige økonomiske og personlige interesser, men om enhver økonomisk og personlig interesse. Skærpelsen til ”enhver” indebærer, at rådgiveren skal oplyse om enhver interesse, uanset hvor stor eller lille den er, og uanset om den er direkte eller indirekte. Ændringen skal ses i sammenhæng med skærpelsen af oplysningsforpligtelsen for formidlere , jf. forslagets § 1, nr. 8. Både for rådgivere og formidlere, d er yder rådgivning af forbrugere i forbindelse med omsætning af fast ejendom, er det vigtigt at sikre åbenhed og ensartede oplysninger overfor forbrugerne. Med ændringen sikres tillige, at der ikke opstår fortolkningstvivl i forhold til, hvilke oplysninger, der skal gives til forbrugerne for at opfylde oplysningskravet. Det er dog ikke enhver økonomisk interesse, der vil falde ind under oplysningspligten. En rådgiver vil altid have en økonomisk interesse i sit sædvanlige vederlag for den ydede rådgivning . Denne interesse vil ikke være omfattet af oplysningspligten i bestemmelsen. En rådgivers ejerskab eller medejerskab af en ejendom kan også blive så in direkte eller ubetydeligt, at det knapt vil være muligt og ikke kan forventes, at rådgiveren har et opdateret kendskab hertil. Det gælder eksempelvis medejerskab via større investeringsforeninger eller pensionsopsparing gennem en pensionskasse. Til nr. 4 Efter de gældende regler skal en rådgiver oplyse forbrugeren om særlige økonomiske og personlige interesser efter § 7, stk. 1. Endvidere skal rådgiveren oplyse om modtagelse af

18 provision, rabat eller andet vederlag efter § 7, stk. 2. Det har ikke hidtil været reguleret, hvornår og hvordan oplysninger ne skal gives til forbrugeren. Med lov nr. 605 af 24. juni 2005 blev det imidlertid bestemt, at oplysninger efter § 7, stk. 2 skal gives skriftligt og samtidig med, at forbrugeren forelægges de vilkår eller forhold, som rådgiveren har en særlig interesse i, jf. § 7, stk. 1. Med lovforslagets § 1, nr. 3, foreslå s det at skærpe oplysningspligten for rådgivere. Samtidig er det hensigten at stille nærmere krav til, hvordan og hvor udførligt oplysningerne gives til forbrugerne. Derfor foreslås det, at der indføres en hjemmel til, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler for, hvorledes oplysninger i henhold til § 7, stk. 1 og 2, skal videregives til forbrugerne. Lovforslaget giver hermed mulighed for at fastsætte præcise regler for, hvordan oplysningerne skal gives, og hvor udførlige d e skal være. Hjemlen vil både omfatte oplysninger om personlige og økonomiske interesser efter stk. 1 samt oplysninger om provision, rabat eller andet vederlag efter stk. 2. Ved udformningen af bekendtgørelsen vil der kunne stilles krav om, hvorledes oplysningerne skal fremgå af henholdsvis salgsopstillingen, købsaftalen og formidlingsaftalen, alt afhængig af, om det er sælger eller køber, oplysningerne er rettet imod. Der skal i den forbindelse tages højde for de forskellige dokument typers udformning, og hvornår i salgsprocessen dokumentet videregives til forbrugeren. Der kan endvidere stilles krav om, at oplysningen skal være formidlet i et lettilgængeligt sprog, således at forbrugeren hurtigt kan forst å indholdet heraf. Derudover kan der stilles krav om, at oplysningerne er synligt fremhævet i forhold til resten af teksten. Til nr. 5 Efter lovens § 8, stk. 3, er der udstedt regler om deponering mv. i bekendtgørelse nr. 617 af 19. august 1998 om ejendomsformidleres sikkerhedsstillelse og behandling af betroede midler. Bekendtgørelsen regulerer, hvor stort et beløb af købesummen en ejendomsformidler må have deponeret hos sig. Desuden indeholder bekendtgørelsen regler om, hvorledes ejendomsformidleren må råde over de deponerede midler . Der findes ikke i loven eller bekendtgørelsen regler om købers garantistillelse for betaling af restkøbesummen . Det er således overladt til den almindelige aftalefrihed at regulere dette spørgsmål. Det foreslås i § 8, stk. 3, sidste pkt., at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen får mulighe d for at udfærdige nærmere regler om købers deponering og garantistillelse for købesummen og ejendomsformidlerens råden over deponerede midler. I forbindelse med udfærdigelse af bekendtgørelse n skal der tages hensyn til, om der er tale om køb af eksisterende byggeri eller køb af nybyggeri eller såkaldt projektbyggeri. Endvidere skal sælgers og købers interesser afbalanceres. Sælger er på den ene side interesseret i, at ejendommen sælges til en seriøs køber og til den bedst mulige pris. Derfor er det vigtigt for sælger , at køber hurtigt kan præstere en del af købesummen i form af deponering af et vist beløb , typisk hos ejendomsmægleren. I forbindelse med køb af eksisterende byggeri vil k øber s og sælgers underskrift som regel foreligge indenfor en kortere periode. Købers særlige interesse vil her være at få et depositum forrentet indtil overtagelsesdatoen.

19 I forbindelse med nybyggeri og projektbyggeri opstår ofte særlige momsretlige spørgsmål, som kan bevirke, at sælgers underskrift først foreligger meget senere end købers underskrift. Køber er i disse situationer interesseret i at undgå unødige omkostninger i perioden indtil sælgers underskrift . Ved deponering af en del af købesummen bør køber derfor også kunne forvente at få dette beløb forrente t indtil overtagelsesdagen. Både ved køb af eksisterende byggeri og ved nybyggeri eller projektbyggeri forekommer det rimeligt, at køber først skal præstere en garantistillelse for restkøbesummen, efter at sælger har underskrevet købsaftalen. Dette vil have særli g betydning ved nybyggeri og projektbyggeri, hvor sælgers underskrift foreligger sent i aftaleforløbet. Det er hensigten, at køber skal have ret til forrentning af deponerede beløb indtil overtagelsesdatoen. Det gælder både ved almindeligt salg og ved pr ojektsalg. Ved almindeligt salg må sælger dog ikke forlange depositum, før sælger har skrevet under på købsaftalen. Hvis handelen ikke gennemføres vil køber få refunderet det deponerede beløb med renter. Det gælder både i almindeligt salg og ved projektsal g. Det er endvidere hensigten, at sælger som udgangspunkt - både ved salg af eksisterende bolig og ved projektsalg - ikke må kræve garantistillelse for restkøbesummen, før sælger har skrevet under på købsaftalen. Ved projektsalg af endnu ikke opførte bol iger skal sælger senest underskrive umiddelbart efter påbegyndelsen af støbning af fundament . Dette skal fremgå klart af købstilbuddet. I forbindelse med udfærdigelse af de nye regler vil det endvidere blive vurderet, hvorvidt de gældende regler om det maksimale beløb , som en ejendomsformidler kan kræve i deponering, er passende, samt om de øvrige regler i forbindelse med ejendomsmæglerens råden over midlerne giver køber en tilstrækkelig beskyttelse. Den nærmere udformning af bekendtgørelsen vil ske med ind dragelse af de relevante interessenter. For advokater er der et særskilt regelsæt om deponering, og advokater vil derfor ikke blive omfattet af de regler, der fastsættes i medfør af bestemmelsen. Til nr. 6 Dansk Ejendomsmæglerforening har indgået en friv illig aftale om, at en ejendomsmægler skal udlevere informationsmateriale om tilstandsrapporter og energimærkning til sælger. Formålet med informationsmateri alet er at give sælger et godt grundlag for selv at træffe beslutning om valg af bygningssagkyndig eller energikonsulent. Ejendomsmægleren skal også udlevere lister over lokale bygningssagkyndige til sæ lger. Forpligtelsen gælder imidlertid kun for medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerfo rening. Det foreslås derfor, at der generelt pålægges ejendomsformidle re en pligt til at udlevere informationsmateriale til sælger om byggeteknisk genne mgang (tilstandsrapport), energimærkning m.v. samt en liste over bygning ssagkyndige fra lokalområdet. Forpligtelsen til at udlevere det pågældende informationsmateriale vil således gælde for alle ejendomsformidlere uanset organisationstilknytningsforhold. Der henvises i øvrigt til bemærkni ngerne til lovforslagets § 1, nr. 11. Til nr. 7 Det følger af lovens § 15, stk. 1, at ingen må være formidler for begge parter i samme h andel. Dette medfører, at hvis en formidler selv ønsker at erhverve en ejendom, som formidleren har til opdrag at sælge, skal formidleren udtræde af handelen. Dette gælder også, hvis

20 formidleren ønsker at erhverve ejendommen via et selskab, som formidleren selv ejer helt eller delvist. I praksis har der imidlertid været tvivl om kravene til dokumentation for, hvornår en formidler anses for udtrådt af en handel. I en række afgørelser fra Klagenævnet for Ejendomsformidling har det været tillagt særlig vægt, om formidleren har modtaget vederlag for formidlingsydelsen. Med forslaget indføres der krav om, at formidleren skriftligt skal opsige formidlingsaftalen med sælger og frasige sig sit vederlag for , at formidleren kan anses for udtrådt af handelen. Lovforslaget medfører således, at der stilles krav om skriftlig opsigelse af den indgåede formidlingsaftale. Da formidlingsaftalen skal indgås skriftligt og kræver formidlerens underskrift, er det naturligt også at kræve, at opsigelsen af formidlingsaftalen ska l ske skriftligt med formidlerens underskrift. Dette sikrer, at sælger ikke bør kunne komme i tvivl om, at formidleren ikke længere varetager sælgers, men egne interesser. Med lovforslaget fastslå s det også , at en formidler ikke må oppebære vederlag i ti lfælde, hvor formidleren selv ønsker at erhverve en ejendom, som formidleren har til opdrag at sælge. Der skal dog skelnes mellem situationer, hvor der i formidlingsaftalen mellem sælger og formidleren er indgået aftale om vederlag efter regning og tilfæld e, hvor der er indgået aftale om resultatafhængigt vederlag. I situationer, hvor der er aftalt vederlag efter regning, kan formidleren allerede før beslutningen om selv at erhverve ejendommen og før dette oplyses til sælger, have leveret ydelser, som formi dleren kan være berettiget til at beregne sig vederlag for. Dette vil ikke være tilfældet, hvor der er aftalt resultatafhængigt vederlag. Ved aftaler om resultatafhængigt vederlag må formidleren derfor frasige sig hele sit vederlag og er derfor ikke berettiget til nogen form for vederlag, hverken i form af kontantbetaling eller nedslag i købsprisen. Det vil stride mod god ejendomsmæglerskik, hvis en formidler, som selv bliver interesseret i at købe en ejendom, som formidleren har til opdrag at sælge, aller ede inden formidleren er udtrådt af handelen udnytter situationen til at gå ind i diskussioner med sælgeren om eventuelle vilkår for at sælge til formidleren. Formidleren bør umiddelbart gøre sælger bekendt med årsagen til, at formidleren ikke længere kan forestå formidlingen og udtræde af handelen ved skriftligt at opsige formidlingsaftalen og frasige sig salæret. Formidleren bør udtræde af handelen ikke bare, når formidleren er helt klar over sin interesse for selv at købe ejendommen, men allerede når formidleren fornemmer, at interessen – evt. under visse forudsætninger - vil opstå. Formidleren skal i forbindelse med sin udtræden rådgive sælger om behov og mulighed for at antage en anden formidler til at forestå salget. Dette følger også af lovens § 15, stk. 2, men er eksplicit gentaget i forslaget til stk. 3 for at understrege vigtigheden af, at sælgeren i denne situation rådgives om behov og mulighed for at antage en anden formidler til at forestå salget. Som efter § 15, stk. 2, bør der foreligge skrif tlig dokumentation for mæglerens rådgivning på dette punkt. Når formidleren har opfyldt kravet om skriftlig opsigelse af formidlingsaftalen, kravet om frasigelse af vederlaget samt rådgivet sælger om behov og mulighed for at søge anden bistand, kan formidleren herefter på lige fod med andre potentielle købere afgive købstilbud på ejendommen. Sælger må selv vurdere, om denne ønsker en anden formidler til at forestå salget . I en situation, hvor formidleren er udtrådt af handelen for selv at byde på ejendomm en, kan forbrugeren dog have særligt behov for råd og vejledning fra en anden rådgiver .

21 Hvis sælger skulle ønske at indgå en ny formidlingsaftale med en anden formidler, bør man i øvrigt være opmærksom på, om den nye formidler har en tilknytning til den formidler, der ønsker at erhverve ejendommen. Forarbejderne til § 15 fastslår, at i tilfælde , hvor en formidlingsvirksomhed udøves fra flere forskellige forretningssteder, skal disse betragtes som én formidlingsvirksomhed. Det vil derfor ikke være tilstræk keligt til at anse en formidler for udtrådt af handelen, at formidlingsopgaven overgives til en kollega i samme forretningssted eller et andet forretningssted indenfor samme virksomhed. I tilfælde, hvor der er tale om flere selvstændige formidlingsvirkso mheder, der arbejder i samme kæde, skal disse opfattes som forskellige formidlingsvirksomheder. Det er således tilstrækkeligt til at anse en formidler for udtrådt af handelen, at formidlingsopgaven overgives til en anden selvstændig formidlingsvirksomhed indenfor samme kæde. Til nr. 8 Efter den gældende best emmelse i § 16, stk. 2, har en formidler pligt til at oplyse om dennes særlige økonomiske eller personlige interesser i, om en handel indgås eller i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom. Oplysningspligten i § 16 gælder alene for formidlere, men svarer som udgangspunkt til den oplysningspligt, der gælder for rådgivere efter § 7. Bestemmelsen er udtryk for lovens forbrugerbeskyttende formål og skal sikre, at formidlerens indsats og rådgivning alene er bestemt af parternes interesser og forhold, og ikke af formidlerens egne interesser. Med lov nr. 605 af 24. juni 2005 blev bestemmelsen ændret således , at formidleren fremover skal give køberen oplysninger om eventuelle særlige interesser allerede i salgsopstillingen og ikke i forbindelse med de vilkår eller forhold, som formidleren har en særlig interesse i, f.eks. købsaftalen. Disse regler træder i kraft den 1. juli 2006. Henover sommeren 2005 har konkrete sager afdækket overtrædelser af bestemmelserne om oplysningspligt, f.eks. i forbindelse med salg af ejendomme, som mægleren har ejerinteresser i. Sagerne har vist et behov for at skærpe bestemmelsen yderligere med henblik på at øge forbrugerbeskyttelsen. Det foreslås derfor at ændre bestemmelsen således , at en formidler fremover skal oplyse om enhver økonomisk eller personlig interesse i, om en handel indgås, el ler i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning hertil. Det gælder uanset , hvor stor eller lille interessen er, og uanset om den er direkte eller indirekte. Som hidtil vil formidlerens ejerinteresser være omfattet af oplysningspligten. Som eksempel på ejerinteresse kan nævnes en situation , hvor formidleren selv ejer den udbudte ejendom, enten ved direkte ejerskab eller indirekte gennem et eller flere selskaber. På samme måde kan formidlerens bonusaftaler med andre tjenesteydere i forbindelse med omsætning af fast ejendom, f.eks. forsikringsselskaber eller medier med hensyn til annoncering, påvirke dennes indsats og rådgivning til parten. Det er dog ikke enhver økonomisk interesse, der vil falde ind under oplysningspligten. En formidler vil altid have en økonomisk interesse i sit sædvanlige ve derlag for den ydede formidling. Denne interesse vil ikke være omfattet af oplysningspligten i bestemmelsen. En formidlers ejerskab eller medejerskab af en ejendom kan også blive så indirekte eller ubetydeligt, at det knapt vil være muligt og ikke kan forventes, at formidleren har et

22 opdateret kendskab hertil. Det gælder eksempelvis medejerskab via større investeringsforeninger eller pensionsopsparing gennem en pensionskasse. Enhver personlig interesse hos formidleren i forbindelse med handelen vil også væ re omfattet af oplysningspligten. Som eksempel herpå kan nævnes situationer, hvor det er formidlerens nærtstående, der ejer den udbudte ejendom eller sidder i ledelsen i det selskab, der sælger den udbudte ejendom. Endvidere kan nærtstående have sådanne forbindelser til andre tjenesteydere i relation til den konkrete formidling, at det skal oplyses overfor parterne. Opstår interessen for formidleren efter det tidspunkt, hvor besked efter bestemmelsen skal gives, skal formidleren give besked til parterne umiddelbart efter det tidspunkt, hvor interessen opstår. Ændringen af bestemmelsen medfører, at bestemmelsens anvendelsesområde udvides og nye områder vil være omfattet af oplysningspligten fremover. Ændringen af ejerkravene til en ejendomsformidlingsvirksomhed pr. 1. juli 2006 vil bevirke, at en mæglers tilknytning til virksomhedens ejer kan betyde, at dette forhold skal oplyses til forbrugerne i bl.a. formidlingsaftalen, salgsopstillingen og købsaftalen. Hvis en formidlingsvirksomhed har flere forretningssteder, der ikke er selvstændige formidlingsvirksomheder, skal en formidler være opmærksom på situationer, hvor forretningssted A har en ejendom til salg, der er ejet af en ansat i forretningssted B indenfor samme formidlingsvirksomhed. Der kan herved væ re en interesse, som mægleren har pligt til at oplyse om. Til nr. 9 Det følger af § 16, stk. 2, at oplysninger om formidlerens økonomiske og personlige interesser skal gives til sælger af ejendommen i formidlingsaftalen , og at oplysninger til købere skal gives skriftligt samtidig med, at køberen forelægges de vilkår eller forhold, som formidleren har en særlig interesse i. Dette blev ændret med lov nr. 605 af 24. juni 2005, hvorefter oplysningerne desuden skal gives til køber allerede i salgsopstillingen. Det foreslås, at der indføres en hjemmel for Erhvervs og Selskabsstyrelsen til at fastsætte nærmere regler for , hvorledes oplysninger i henhold til § 16, stk. 2 og 3, skal videregives til forbrugerne. Lovforslaget giver mulighed for at fastsætte præcise regler for, hvordan oplysningerne skal gives, og hvor udførlige disse skal være. De r kan f.eks. stilles krav om, at oplysningerne skal være formidlet i et lettilgængeligt sprog, at oplysningerne skal være særligt fremhævet i forhold til aftalens øvrige vi lkår, samt hvori interessen består . I bekendtgørelsen skal der indføre s regler om, at en formidler skal afgive en ”negativ erklæring” , hvor det erklære s, at formidleren ikke har nogen personlig eller økonomisk interesse i handelen eller i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom udover den sædvanlige salærinteresse . Til nr. 10 Efter den gældende § 17, stk. 3, kan Erhvervs - og Selskabsstyrelsen fastsætte bestemmelser om formidleres anvendelse af standardkøbsaftaler, samt at det skal fremhæves i købsaftalen, hvis der foretages fravigelser i standardteksten eller anvendes andre købsaftaler.

23 Efter den gældende § 10, stk. 2, kan Erhvervs - og Selskabsstyrelsen endvidere fastsætte nærmere regler om indholdet af formidlingsaftaler, herunder om hvor og hvordan det endelige vederlag skal specificeres. Bestemmelsen blev ændret ved lov nr. 605 af 24. juni 2005. Det foreslås at udvide bestemmelsen i § 17, stk. 3, således , at styrelsen kan fastsætte bestemmelser om anvendelse af standarddokumenter i større omfang end i dag. Ved at indføre flere standarddokumenter øges overskueligheden for forbrugerne, og det vil i større omfang være med til at forebygge tvivl om de aftalte vilkår. Det foreslås at lave en bred sproglig udformning af bestemmelsen, således at styrelsen generelt kan fastsætte regler om brug af standarddokumenter. Det er hensigten at fastsatte standarddokumenter på de områder, hvor det findes særligt velegnet af hensyn til forbrugerne. Der tænkes udover købsaftalen f.eks. på dokumenter omkring deponering og garantistillelse. Anvendelsen af standarddokumenter skal dog ikke være obligatorisk. Køber og sælger skal fortsat kunne aftale de særlige vilkår, som den enkelte handel lægger op til. Fr aviges standarddokumenterne, eller anvendes der ikke standarddokumenter, skal køber i så fald udtrykkeligt gøres opmærksom på, at der er tale om en undtagelse fra de sædvanlige vilkår. Hjemlen kan udnyttes således, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan udstede bekendtgørelse med minimumskravene til et standarddokument. Heri kan f.eks. bestemmes, at mægler ens underskrift skal fremgå af bestemte dokumenter mv. Den nærmere udformning fastlægges i samarbejde med branchens organisationer og repræsentanter for forbrugerne. Til nr. 11 Efter den gældende bestemmelse kan en ejendomsformidler betinge sin formidling af, at parterne gør brug af muligheden for at få udarbejdet en byggeteknisk genne mgang (tilstandsrapport) af ejendommen. Udgiften til rapporten afholdes af sælger. Bestemmelsen udelukker ikke, at formidleren indgår samarbejdsaftaler med konkrete bygningssagkyndige om udarbejdelse af tilstandsrapporter. I efteråret 2003 blev der rettet kritik mod huseftersynsordningen. Kritikken gik på, at ordningen havde udviklet sig sådan, at sælgeren helt overlod valget af bygningssagkyndig til ejendomsformidleren, hvilket førte til at der opstod en række formelle og uformelle samarbejdsaftaler mellem ejendomsmæglere og bygning ssagkyndige. Samarbejdsaftalerne skabte tvivl om de bygningssagkyndiges uvildighed. For at genoprette troværdigheden om huseftersynsordningen og tilliden til de tilstandsrapporter, som de bygningssagkyndige udarbejder, blev der den 6. februar 2004 indgået en aftale med Dansk Ejendomsmægle rforening. Aftalen indeholder retningslinjer for ejendomsmægleres bistand til sælgere i forbindelse med rekv irering af tilstandsrapporter og energimær kning. Det fremgår bl.a. af aftalen, at ejendomsmægleren ikke på sælgers vegne må indgå aftale om rekvirering af eller foretage afregning for tilstandsrapporter og energimærkning. Ejendomsmægl eren må desuden ikke i den forbindelse henvise til konkrete bygningssagkyndige, energikonsulenter eller virksomheder, der kan udfø re opgaven. Ejendomsmægleren kan dog efter af tale med sælger rekvirere tilstandsrapport eller energimær kning hos et forsikringsselskab, der udbyder ejerskifteforsikringer, under den forudsætning, at ejendomsmæ gleren ikke har indflydelse på, hvem forsikringsselskabet

24 vælger til at udføre opgaven. Ejen domsmægleren skal også sikre, at tilstandsrapporten og et eventuelt tillæg til rapporten holdes adskilt fra hinanden, samt at tillægget kun præsenteres for køber, hvis det klart fremgår, at tillægget ikke er omfattet af huseftersynsor dningen. Retningslinjerne i aftalen gælder kun for ejendomsmæglere, der er medlemmer af Dansk Ejendomsmægle rforening. Den foreslåede bestemmelse har til formål at sikre, at der gælder ens regler for alle ejendomsformidlere uanset organisationstilknytning. Det er vigtigt at sikre fuldstændig uafhængighed mellem ejendom sformidlere og de bygningssagkyndige, bl.a. for at hindre, at ejendomsformidlere bestiller ”lyserøde” ti lstandsrapporter for hurtigere at kunne sælge en ejendom. Af hensyn til troværdigheden omkring huseftersy nsordningen og tilliden til tilstandsrapporterne, skal bygningssagkyndige og energikonsulenter således være uvildige og uafhængige af interesser, der kan påvirke deres arbejde med at udføre tilstandsrapporter og energimærkning efter henholdsvis lov om forbruger beskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. og lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Den foreslåede stk. 1 er en konsekvens af den foreslåede bestemmelse i stk. 2. I stk. 2 foreslås det, at ejendomsformidleren ikke på vegne af sælger må in dgå aftale om rekv irering af byggeteknisk gennemgang eller energimærkning eller foretage afregning for disse yde lser. Endvidere foreslås det at give Erhvervs - og Selskabsstyrelsen bemyndigelse til at fastsætte nærmere regler om formidlerens mulighed for at yde sælgeren bistand til rekvirering af byggeteknisk gennemgang eller energimærkning samt om formidlerens præsentation af materialet for køber. De nærmere regler i bekendtg ø relsen vil blive fastsat efter aftale med Erhvervs- og Byggestyrelsen og Energistyrelsen. Det er hensigten, at bemyndigelsen vil blive benyttet til at fastsatte regler, der svarer til indholdet af ovennævnte retningslinier i aftalen af 6. februar 2004. Bestemmelsen i stk. 3 er en videreførelse fra tidligere. Dog er stk. 2 blevet tilfø rt, således at en overtræde lse af stk. 2 medfører, at formidleren m ister krav på vederlag. En ejendomsmæglers overtrædelse af bestemmelsen vil som de øvrige bestemmelser i loven kunne indbringes for disciplinærnævnet for ejendomsmæglere. Til nr. 12 Overskriften foreslås ændret fra ”Pengeinstitutters, realkreditinstitutters og forsikringsselskabers ejendomsformidlingsvirksomhed” til ”Ejendomsformidlingsvirksomheders oplysningspligt”. Denne overskrift anses for at være mere beskrivende for indholdet af bestemmelsen. Der henvises i øvrigt til lovforslagets § 1, nr. 13. Til nr. 13 Den gældende bestemmelse i § 28 fastslår , at når pengeinstitutter, realkreditinstitutter og forsikringsselskaber, enten direkte eller gennem et selvstændigt selskab, er ejer af, har væsentlige ejerinteresser i eller er franchisegivere for ejendomsformidlingsvirksomheder, stilles der krav om, at ejendomsformidlingsvirksomheden skal oplyse om den selskabsretlige forbindelse eller anden form for forbindelse i virksomhedens navn eller i forbindelse hermed. Bestemmelsen er indsat for at sikre gennemsigtighed på ejendomsformidlingsmarkedet. Det foreslås at udvide anvendelsesområdet for oplysningspligten, således at ejendomsformidlingsvirksomheden skal oplyse om forbindelser til en samarbejdspart i navnet eller i forbindelse hermed, uanset om den anden part er ejer af eller har en væsentlig ejerinteresse i formidlingsvirksomheden. Oplysningspligten skal gælde, når ejendomsformidlingsvirksomheden gennem en samarbejdsaftale har forpligtet sig til at virke