20-06-05 Justitsministeriet Lovafdelingen Dato:   15. juni 2005 Dok.:   JCB40023 Statsretskontoret - 1 - Udkast  til  justitsministerens  besvarelse  den  15.  juni 2005  i  Folketingets  Boligudvalg  af  samrådsspørg  s- mål  B  vedrørende  forslag  til  lov  om  ændring  af  lov om andelsboligforeninger og andre boligfællessk  aber (L173) Spørgsm ål: ”Ministrene bedes uddybe svaret på L 173   –  spørgsmål 47 vedrørende salg af private andelsboligforening sejen- domme” Svar:

- 2 - [Økonomi  - og Erhvervsministeren indleder besvarelsen] 1.  Jeg  har  forstået   spørgsmålet  således,  at     udvalget  ø n- sker en drøftelse a f den udtalelse, som Justitsministeriet afgav til brug for økonomi - og erhvervsministerens be- svarelse af Udvalgets spørgsmål nr. 47. Justitsministeriets udtalelse indeholder for det fø rste en udførlig  redegørelse  for  baggrunden  for,  at  Justitsmin  i- steriet  har  givet  udtryk  for,  at  et  ændringsfo  rslag  om indførelse  af  en  bestemmelse  i  andelsboligl ovens  §  6  c om maksimalpriser ved en andelsboligforeningens sam- lede salg af hele foreningens ejendom ville rejse alvorlig tvivl  i  forhold  til bestemmelsen i grundlovens  §  73  om ekspropriation. For det andet behandles i udtalelsen det spørgsm å l, ud- valget   har   rejst   om   eventuelle   tidligere   gennemfø rte indgreb,  der  svarer  til  en  ordning  om  fastsættelse  af

- 3 - maksimalpris   ved   salg   af   hele   andelsboligforenings- ejendommen. 2. Redegørelsen for forholdet mellem ændringsforsl   aget om maksimalpriser ved en andelsboligforeningens sam- lede salg af hele foreningens ejendom og grundlovens § 73 kan sammenfattes i følgende  punkter: Ændringsforslaget  ville  indebære,  at  andelsboligl ovens regler om maksimalpriser –  der efter gældende ret al  ene finder anvendelse ved overdragelse af de enkelte andele i en andelsboligforening –  også ville finde a nvendelse i forbindelse med en andelsboligforenings beslutning om at   sælge   hele   andelsboligforeningsej  endommen.   Efter gældende  ret  kan  en  andelsboligfo  rening  sælge  eje  n- dommen til den pris, som en investor er villig til at beta- le –  det vil sige til markedsprisen. En gennemførelse af ændringsforslaget ville således h a- ve den konsekvens, at en andelsboligforening ville væ  re

- 4 - afskåret fra at sælge foreningens ejendom til den højere pris,  som  en  investor  eller  andre  ville  være  vi  llig  til  at betale. En andelsboligforenings adgang til frit at sælge fo  renin- gens  ejendom  udgør  efter  Justitsministeriets  opfa ttelse en  rettighed,  der  er  beskyttet  af  grundlovens  §  73.  En lovgivningsmæssig begrænsning i denne adgang vil der- for  indebære  et  indgreb  i  en  rettighed,  som  er  o  mfattet af grundlovens ejendomsbegreb. Det  må  derfor  vurderes ,  om  det  omhandlede  indgreb  i adgangen  til frit at sælge fo  reningens ejendom ville ha- ve karakter af ekspropriation.  Det er fast antaget i rets- praksis og den statsretlige litteratur, at denne vurdering beror på et samlet skøn over indgrebets beska  ffenhed.

- 5 - Til  støtte  for,  at  der   ikke  vil  foreligge  et  ekspropriativt indgreb,  peges  der  i  udtalelsen  bl.a.  på,   at  der  vil  være tale  om  en  ordning,  der  gælder  for  alle  andelsboligfo  r- eninger, og at formålet med ordningen vil være at min   d- ske   muligheden   for,   at   andelsboligforeninger   sæ  lger ejendommen  til  en  privat  investor,  der  driver  ejendom- men som udlejningsejendom, med henblik på at sikre, at der  ikke  på  sigt  opstår  en  situation,  hvor  u  dbuddet  af prisbillige boliger i de største byer de rved mindskes. Heroverfor  står   imidlertid   bl.a.,    at   en   fastsættel  se   af maksimalpris ved et samlet salg af hele andelsboligfor- eningens ejendom også vil ramme andre tilfælde end de tilfælde, hvor en andelsboligforening opløser fo   reningen og sælger ejendommen til en privat investor, som driver ejendommen  som  udlejningsejendom,  at  der  efter  gæ  l- dende  ret  ikke  er  nogen  regulering  af,  hvilken  pris  en andelsboligforening kan sælge foreningens ejendom til, og  at  en  andelsboligforening  således  kan  h ave  en  for-

- 6 - ventning  om  at  kunne  sælge  ejendommen  til  marked  s- prisen. Hertil kommer,  at et indgreb af den omhandlede karak- ter efter omstændighederne vil kunne være endog m eget intensivt. Den enkelte andelsboligforening vil sål edes – afhængig   af   bl.a.   ejendommens   beliggenhed –    efter gældende ret kunne opnå en salgspris for eje   ndommen, der efter det for Justitsministeriet oplyste ligger betyde- ligt over det prisloft, som en indførelse af maksimumb e- stemmelser vil indebæ  re.   Justitsministeriet  konkluderer  på   den  baggrund,  at  ind- førelse  af  den  omhandlede  ordning  om  fastsætte   lse  af maksimalpris ved et samlet salg af hele andelsboligfor- eningens  ejendom  vil  rejse  alvorlig  tvivl  i  forhold  til grundlovens § 73 om beskyttelse af ejendomsretten. 3.  I  udtalelsens  anden  del  behandler  Justitsministeriet det  spørgsmål,  Boligudvalget  har  rejst  om    eventuelle

- 7 - tidligere  gennemførte  indgreb,  der  svarer  til   ændring  s- forslagets ordning om fastsættelse af maksimalpris  er. Justitsministeriet peger i den forbindelse på , at afgøre l- sen af, om et indgreb i en rettighed, der er beskyttet af grundlovens  §  73,  har  karakter  af  ekspropriation,  beror på et samlet skøn over det konkrete indgrebs beska  ffen- hed. Det  vil  bl.a.  sige,  at  vurderingen  af,  om  der  kan  være tale om ekspropriation, er knyttet til omstændighederne inden  for det  enkelte  område,  således  at det  forhold,  at fastsættelse af maksimalpriser mv. under visse o  mstæ  n- digheder  kan  udgøre  ekspropriation,  ikke  er  ensb ety- dende med, at anden lovgivning om fastsættelse af ma  k- simalpriser og lignende vil udgøre ekspropri ation. Herefter   bemærker   Justitsministeriet     i   besvarelsen   af spørgsmål  47  ,  at  ministeriet  ikke  har  kendskab  til  alle- rede  gennemførte  indgreb,  der  svarer  til  de n  foreslåede

- 8 - ordning for fastsættelse af maksimalpris ved salg af hele andelsboligforeningsejendommen. Justitsministeriet  omtaler  dernæst  den  regel  om    pris- maksimering ved overdragelse af den enkelte andel i en andelsboligforening, som blev indført i 1967 som § 69 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Justitsministeriet  peger   i   den   forbindelse   bl.a.   på ,   at formålet  med  boligreguleringslove ns  §  69  ifølge  den betænkning,  der  lå  til  grund  for  lovændringen, var  at give ”en udtrykkelig lovregel til vejledning om, hvo rle- des en rimelig pris skal beregnes” . Den pågældende b   e- stemmelse,  der  som  sagt  blev  indført  i  1967,  er  i  den forbindelse i den juridiske litteratur blevet opfattet som en bestemmelse, der ikke havde til hensigt at ændre den hidtil bestående retstilstand. I modsætning hertil    må  det foreliggende ændringsforslag    antages at kunne indebæ  re et endog meget intensivt indgreb i den af § 73 beskytte-

- 9 - de  ret  for  en  andelsboligforening  til  frit  at  sælge  fo  r- eningens ejendom til markedsprisen. 4.  Hvis  jeg  her  afslutningsvis  skal  uddrage  essensen  af den  udtalelse,  som  Justitsministeriet  afgav  til  brug  for besvarelsen af spørgsmål nr. 47  , er det for det første , at det  er  Justitsministeriets  juridiske vurdering,  at  en gen- nemførelse   af  det   foreliggende    ændringsfo  rslaget  om indførelse af maksimalpriser ved en andelsboligfo renin- gens samlede salg af hele foreningens ejendom ville rej- se  alvorlig  tvivl  i  forhold  til  bestemmelsen  i  grundlo- vens § 73 om ekspropriation. For  det  andet  er  vurderingen  af,  om  der  kan  være  tale om  ekspropriation,  knyttet  til  omstændighederne  inden for det enkelte område, således at det forhold, at fas  tsæ  t- telse  af  maksimalpriser  mv.  under  visse  omstæ  ndighe- der  kan  udgøre  ekspropriation,  ikke  er  ensbet ydende med, at anden lovgivning om fastsættelse af maksima  l- priser og lignende vil udgøre ekspropri ation.

- 10 -