TALEPUNKTER Lukket samråd om Århusmodellen Spørgsmål A: Ministeren   bedes   redegøre   for   lovforslagets   indhold   samt   u ddybe svarene på de spørgsmål, der er blevet stillet til lovforsl aget. Ministerens svar I. Redegørelse forovforslagets indhold Hvad er Århusmodellen? Århus-modellen  går  kort  fortalt  ud  på,  at  en  andelsboligfor- ening  opløser  sig  selv  og  sælger  hele  ejendommen  til  en væsentlig  højere  pris,  end  den  de  ellers  kan  o pnå   ved  at sælge de enkelte andele . Når  en  andelsboligforening  besluttersig  for  at  opløse  fo r- eningen  og  sælge  hele  andelsboligforeningsejendommen,  så finder  andelsboliglovens  prisfastsættelsesreglerikke  anven- delse.  Det  vil  sige,  at  ejendommen  frit  kan  sælges  til  den pris, investorvilgive. Der  findes  ingen  regler  i  andelsboligloven,  som  kan  anven- des over for de nævnte salg. Økonomi-    og    Erhvervsministeriet,    Socialministeriet    og Skatteministeriet  har  i  fællesskab  udarbejdet  en  analyse  af problemstillingen. Analysen  viser,  at  modellen  er  mest  udbredt  i  Århus,  hvor der traditionelt er mange små andelsboligforeninger. Analy- sen  konkluderer,  at  derfortsat  kun  skersalgi et begrænset omfang  og  t ypisk  i  små  ejendomme .  Siden  2000  og  frem  til i  dag  er  der  solgt  i  alt 122  ejendomme  med  i  alt 1063boli- ger. Der  er  dog  samtidig  taleom  en  stigende  tendens,  idet  42 ejendomme blev solgt i 2004, og frem til den 1. juni er der i 2005 blevet solgt 22 andelsboligejendomme. Bilag

2/8 Hvorfor griber regeringen ind? Selvom man kunne anføre, at   problemet pt. ikke er så o m- fangsrigt, finder regeringen, at der er behov for at gribe ind. Det skyldes bl.a.: At der ved brug af Å  rhusmodellen reelt sker en omgåe l- se  af  andelsboliglovens  maksimalpriser,  idet  andelsha- verne hjemtager en langt højere  gevinst end hvis de hav- de solgt andelen på normal vis. At Århusm  odellen gør det sværere for mellemindkoms   t- grupper at skaffe sig en bolig i de større b yer. Som følge af  Århusmodellen    overgår   prisbillige  andelsboliger  i  de største byer til at blive dyre re andelsboliger.   At  meget  tyder  på,  at  der  er  en  stigende  interes se  for modellen. Bl.a. markedsfører en række ejendomsmægl e- re og advokater modellen målrettet. Hvad indeholder lovforslaget? Analysen tegner et billede af, at den mest udbredte variant er  den,  hvor  en  andelsboligforening sælger  sin  ejendom  til en  investor,  som  sælger  videre  til  en  ny  andelsboligfo  r- ening. Derfor  har  vi  valgt  at  sætte  ind  her    ved  at  indføre  en  b e- stemmelse  i  andelsboligloven,  så  salget  af  en   andelsbolig- ejendom  betinges  af,  at  den  i  fem  år  kun  kan  drives  som privat udlejningsejendom. Dermed forhindrer vi de varianter af Å  rhus-modellen, hvor en andelsboligforening opløser sig selv og opstår igen som andelsboligforening. Det vil sige, at vi lukker for de model- ler,  hvor  andelsboligerne  kobles  fra  prisen  på  udlejning s- ejendomme og dermed maksimalprissystemet. Forslaget  indebærer  desuden,  at    lejelovens  regler  om  til- budspligt ikke finder anvendelse i den 5-årige pe riode. Det skyldes, at vi i så fald risikerer omgåelse af forbuddet. For at sikre overholdelsen af forbuddet mod erhvervelse af en  andelsboligforeningsejendom  foreslås det   også ,  at  over-

3/8 dragelser  i  strid  med  forbudet  kan  straffes  med  bøde  eller fængsel i indtil 4 m  å neder. Lovforslaget  træder  i  kraft  dagen  efter  offentliggørelse  i Lovtidende. De aftaler, der vil blive indgået efter ikraftt ræ- delsen af lovforslaget, bliver således ugyldige. II. Uddybning af svarene givet til Folketinget. Der er siden fremsættelsen blevet stillet   en række   spørg smål til økon omi- og erhvervsministeren. Spørgsmålene er faldet inden for følgende hovedkateg   orier: 1.   Spørgsmål  om    muligheden  for  at  sætte  et  loft  over  pr  i- serne på salg af andelsboligforeninger. [Der er tale om spørgsmål 2, 3, 6, 14 og 26] 2.   Spørgsmål  om  mindretallets  rettigheder,  når  en  andel   s- boligforening likvideres. [Der er tale om spørgsmål 4 og   5] 3.   Spørgsmål om lovforslagets ophævelse af tilbudspligten i den 5-årige periode. [Der er tale om spørgsmål 7 og 8] 4.   Spørgsmål  om  omgåelse  af  spærrereglen  ved  oprettelse af et anpartsselskab med andelsbolighaverne som ejere. [Der er tale om spørgsmål 12] 5.   Spørg smål  vedrørende  om  lovforslaget vil  øge køberi n- teressen  for  andelsboligejendomme,  idet  tilbudspligten ophæves. [Der er tale om spørgsmål 25] 6.   Spørgsmål vedrørende om problemets kerne ikke snarere er en liberalisering af andelsboligsektoren. [der er tale om spørgsmål 24  ] 7.   Spørgsmål   om man fraflytter bolig ved salg. [Der er tale om spørgsmål 28  ]

4/8 8.   Spørgsmål om modernisering af private lejeboliger efter lejelovens §5, stk. 2. [Der er tale om spørgsmål 9,13,20,21 og 22] 9.   Spørgsmål om ejendomsbeskatning. [Der er tale om spørgsmål 10 og 11] 10.Spørgsmål om lovforslaget reelt vil stoppe for oplø   sning af andelsboligforeninger og salg andelsboligejendomme. [Der er tale om spørgsmål 16] Ad  1:  Spørgsmål  om  muligheden  for at sætte  et  loft  over pr i- serne på salg af  andelsboligforeninger. Der har været en række spørgsmål vedrørende muligheden for  at  lade  andelsboliglovens  maksimalpriser  gælde  ved  et samlet salg af en andelsboligejendom. I dag er det sådan , at andelsboliglovens prisfastsættelsesregler ikke   finder anven- delse, når  en  andelsboligforening beslutter  sig  for at sælge hele  andelsboligejendommen.  Det  vil  sige,  at  ejendommen frit kan sælges til den pris, køber er villig til at b   etale. Indførelse   af   en   maksimalpris   ved   salg   af   en   samlet andelsboligforeningsejendom   vil   indebære   en   væsentlig prisreduktion  i  forhold  til  den  pris,  som  ville  kunne  opnås ved  salg  af  ejendommen  i  dag,  hvor  der  ikke  er  nogen maksimalprisregulering på salg af hele ejendomme. Som  det  fremgår  af  svaret  til   spørgsmål  14,    mener  Justits- ministeriet   at   ” der   ikke   kan   angives   alternative   regule- ringsmuligheder  i  forhold  til  prisfastsættelse  af  hele  eje  n- domme (prisloft), som ikke rejser alvorlig tvivl i forhold til grundlovens §73.” Ad  2:  Spørgsmål  om  mindretallets  rettigheder,  når  en  andel   s- boligforening likvideres. Vedrørende  mindretallets  rettigheder  ved  likvidation  skal jeg bemærke, at    hvis en andelsboligejendom overdrages til en  ny  ejer,  så  har  de  andelshavere,  der  ikke  ønsker  at  fr  a- flytte  ejendommen,  ret  til  at  blive  boende  i  ejendommen

5/8 som lejere. Lejeforholdende vil være omfattet af lejelovgi  v- ningen. For  så  vidt  angår  den  leje,  en  udlejer  kan  beregne  sig,  a  f- hænger det bl.a. udlejningsejendommens plac  ering i landet og ejendommens alder. Lejelovgivningen hører under soc i- alministerens ressort. Det er regeringens holdning, at indførsel af  faste regler i en forening,  når  der  stemmes  om  opløsning,  vil  være  et  in d- greb i foreningernes selvbestemmelsesret. Og det kan rege- ringen ikke støtte. Hertil kommer,  at  der  kan være gode  grunde  til, at en f  or- ening  oplø ser  sig  selv  og  sælger  andelsboligforeningens ejendom, f.eks. hvis der ikke er andelshavere, der vil delta- ge  i  bestyrelsesarbejdet,  eller  foreningen  er  økonomisk  i n- solvent. Det  virker  ikke  rimeligt,  at  der  indføre s  regler,  som  giver den enkelte andelshaver mulighed for at modsætte sig en e  l- lers fornuftig beslutning om likvidation. Ad 3:  Spørgsmål om lovforslagets ophævelse af tilbudspli gten i den 5-årige periode. Tilbudspligten suspenderes i 5 år, fordi der i modsat fald  er chance for omgåel se af forbuddet om, at en andelsboligfor- ening ikke gyldigt kan erhverve en ejendom, der inden for de sidste 5 år  har været andelsboligejendom. Hvis der indføres en dispensationsbestemmelse, vil der bl i- ve åbnet for, at forbuddet ikke vil gælde konsekvent    for alle foreninger. Samtidig  vil  der  skulle  indføres   retningslinier  for,  hvornår der  kan  dispenseres,  og  det  vil  kræve  et  administrativt  s  y- stem at give og kontrollere dispensationerne. Med de ændringsforslag, der er stillet i forhold til tagetager og  fusion  mellem  andelsboligejendomme  mener  jeg,  at  vi har  givet  de  dispensationer,  der  ville  være  relevante  i  fo  r- hold til lovforslaget.

6/8 Ad. 4: Spørgsmål om omgåelse af spærrereglen ved opre ttelse af et anpartsselskab med andelsbolighaverne som ejere. Der  spørges  også  til,  om  det    ikke  vil  være  muligt  for    an- delsbolighaverne at omgå forbuddet ved at oprette  fx et an- partsselskab ejet af andelsbolighaverne. Der vil være flere problemer i at forsøge at omgå forbuddet på den måde. For  det  første  nytter  det  ik ke  noget,  at  de  organiserer  sig som et boligaktie- eller boliganpartsselskab. Den mulighed har vi udelukket med nærværende lovforslag. Hvis  andelsboligforeningen  sælger  ejendommen  til  et  se  l- skab,  som  andelshaverne  selv  ejer,  og  hvor  andelshaverne bliver boende som lejere i ejendommen, vil man løbe ind i det problem, at etablering af sådan ne boligfællesskab  er blev forbudt ved en lovændring i 1994. Hvis andelshaverne sælger ejendommen til et selskab, som andelshaverne  selv  ejer,  men  samtidig  fraflytter  ejendom- men  og  opgiver  brugsretten  til  en  beboelseslejlighed,  så skal   selskabet   udleje   lejlighederne,   idet   de   ikke   må   stå tomme. Jeg mener derfor ikke, at der er risiko for, at reglerne bliver omgået. Ad 5: Spørg smål vedrørende om lovforslaget vil øge    køberi n- teressen  for  andelsboligejendomme,  idet  tilbudspligten  ophæ- ves. Tilbudspligten betyder, at lejerne i en ejendom skal tilbydes at overtage ejendommen til samme pris, som en investor er villig til at betale for den. Det vil sige, at en udlejer –  uanset om  tilbudspligten  suspenderes  eller  ej  –   kan  sælge  eje  n- dommen til markedsprisen for en udlejningsejendom. I dag kan der være investorer, der undlader at give ti  lbud på en  ejendom,  fordi  de  tror,  at  lejerne  alligevel  vil  overtage ejendommen.  Det  kan  ikke  udelukkes,  at  disse  investorer bliver  mere  interesserede,  hvis  tilbudspligten  suspenderes. Men  markedsprisen  vil  jo  som  altid  afhænge  af  udbud  og efterspør gsel.

7/8 Man  skal  dog  også  tænke  på,  at  en  investor,  der  overtager ejendommen  i  den  5-årige  period e,  igen  på  et  senere  tid s- punkt  vil  falde  ind  under  tilbudspligten.  Dette  vil  derfor formentlig blive afspejlet i den pris, som en investor er vil- lig  til  at  tilbyde,  at  der  ved  et  senere  videresalg  igen  vil gælde en tilbud  spligt. ad 6:  Spørgsmål vedrørende    om problemets kerne ikke snarere er en liberalisering af andelsboligsektoren. Det er regeringens målsætning, at der skal være et bredt u d- bud af boligformer, så det er muligt for den enkelte at ska f- fe sig en rimelig bolig. I en periode med stærkt stigende   pri- ser på ejerboligmarkedet er andelsboliglovens maksimalpr i- ser med til at sikre, at også personer med jævne in   dkomster har økonomisk mulighed for at skaffe sig en bolig i bl.a. de store byer.  Det er derfor regeringens holdning, at andelsbo- liger fortsat skal udgøre en del af boligma rkedet. Regeringen  har  allerede  beredt  vejen  for  en  højere  grad  af markedsorientering ved at aftrappe støtten til andelsboliger og ved at give andelshavere mulighed for at optage lån mod sikkerhed i andelen. På disse områder ha  r andelshavere nu næsten samme muligheder som ejere af ejerle  jligheder. Regeringen har ingen aktuelle planer om at ophæve maks  i- malprisbestemmelserne i andelsboligloven. Ad 7: Spørgsmål om man fraflytter bolig ved salg. Der foreligger ikke statistiske oplysninger om, i hvilket omfang andelshaverne fraflytter deres andelsbolig i for- bindelse med et salg af den samlede ejendom. Som det fremgår af pkt. 2 i de almindelige bemærkni   n- ger  til  L  173,  fraflytter  andelshaverne  typisk  ejendom- men helt eller delvist. Ad 8:  Spørgsmål om modernisering af private lejeboliger efter lejelovens §5, stk. 2. Hvis  en investor  at have købt  en tidligere  andelsboligeje n- dom, renoverer lejeboligerne med henblik på ved genudle j- ning at tage en leje i nærheden af markedslejen, kræver det som udgangspunkt væsentlige investeringer.

8/8 Der skal i dag ske væsentlige forbedringer (der forøger det lejedes værdi) i lejeboligen for mere end 1.799 kr. m² eller 205.818 kr. (2005-niveau) i alt pr. lejlighed, før en lejlighed kan løftes ud af det o mkostningsbestemte huslejeprincip. Regler herom hører i øvrigt ind under socialministerens o  m- råde. Ad 9: Spørgsmål om ejendomsbeskatning. Vedrørende   spørgsmålet   om   ejendomsbeskatning,   regner jeg  med,  at  spørgeren  hentyder  til  ejendomsværdibeska   t- ningen. Det er - som det fremgår af svaret på spørgsmål 11 - ikke  muligt  at  beregne,  hvilken  gennemsnitlig  ejendoms- værdiskat,  andelsboligejere  ville  skulle  betale,  såfremt  de havde  været  pålagt  en  sådan.  Det  ville  være  de  almindelig regler i ejendomsværdiskattelove  n, der gælder. Reglerne på området hører i øvrigt under skatteministerens område. Ad  10:  Spørgsmål  om  lovforslaget  reelt  vil  stoppe  for  oplø   s- ning af andelsboligforeninger og salg andelsboligejendomme. Med  lovforslaget  begrænses  anvendelsen  af  Århusmod el- len,  men  vi  kan  ikke  gardere  os  imod,  at  der  opstår  andre metoder til at omgå maksimalpriserne. Meget tyder imidlertid på, at der er ”panik før lukketid” lige nu  ifølge  Jyllands -Postens  Århus  -sektion  fra  den  2.  juni, hvor en rådgiver udtaler, at han ka n nå at lukke omkring 10 - 15 handler inden loven træder i kraft. Så der er al mulig grund til at lovforslaget ikke skydes, så vi giver  andelsboligforeningerne  yderligere  fire  måneder  til gennemføre  beslutninger  om  likvidation  og  salg  af  andel s- boligforeningens ejendom. Jeg vil nu besvare de spørgsmål,   udvalget måtte have.