22. marts 2005 Sag 2005-0001678 /Soe/Mmg ERHVERVS--- OG SELSKABSSTYRELSEN SELSKABSSTYRELSEN Kampmannsgade 1 1780 København V Tlf. 33 30 77 00 Fax 33 30 77 99 CVR-nr    10 15 08 17 [email protected] www.eogs.dk ØKONOMI--- OG ERHVERVSMINISTERIET Høringsnotat vedr. udkast til forslag til lov om ændring af lov om omsæ t- ning af fast ejendom 1. Indledning Forslaget er sendt i høring den 4. marts 2005 med høringsfrist den 18. marts 2005 til i alt 44 myndigheder, organisationer m.v. Der er ved hørin gsfristens udløb modtaget høringssvar fra 2  2 af 44 hø r- te myndigheder, organisationer m.v. Heraf har 7 bemærkninger til fo  r- slaget. 2. Sammenfatning Høringssvarene  er  generelt  positive  overfor  lovforslagets  målsætning om  at  skabe  gode  betingelser  for,  at  det  bliver  bedre  og  billigere  for forbrugere  at  handle  bolig,  samt  flere  af  de  konkrete  tiltag.  Imidlertid har høringsparterne forskellige holdninger til, hvorvidt målsætninge rne nås med lovforslaget. Oversigtsmæssigt fordeler synspunkterne sig s   å- ledes om de enkelte punkter: Ophævelse af ejerkrav Forbrugerrådet, Finansrådet   og Håndværksrådet støtter forslaget . DE er imod forslaget. Advokatrådet er forbeholden overfor forslaget og ønsker  , at ejerne op- fylder visse minimumskrav. Realkreditrådet  og DHS har ingen bemærkninger. Ophævelse af finansieringsforslag Forbrugerrådet , Håndværksrådet og Finansrådet  støtter forslaget . DE, DHS og Realkreditrådet er  imod forslaget. Advokatrådet er forbeholden overfor forslaget. Provisioner Forbrugerrådet , Håndværksrådet og Finansrådet støtter forslaget. Forbrugerrådet ønsker dog et forbud. Advokatrådet  ønsker    et  forbud  mod  provisioner,  der  ikke  videregives til forbrugeren.

2/15 DE og DHS mener, at forslaget er overflødigt.  DHS mener desuden, at forslaget er administrativt bebyrdende. Realkreditrådet har ingen bemærkninger. Gennemsigtighed om salærer DE,   Forbrugerrådet,   Finansrådet,   Realkreditrådet,   Advokatrådet   og Håndværksrådet støtter forslaget. DHS mener, at forslaget er administrativt bebyrdende. Formidlerens rolle overfor henholdsvis sæ  lger og køber. DE, Håndværksrådet og Finansrådet støtter forslaget. Forbrugerrådet  finder forslaget utilstrækkelig  t. Advokatrådet kan støtte forslaget, men ønsker     en yderligere  tydeliggø- relse af bestemmelsen. Realkreditrådet og DHS har ing en bemærkninger. Annonceringskrav DE og Håndværksrådet kan støtte  ophævelse af annonc  eringskrav. Forbrugerrådet ,   Finansrådet,   Realkreditrådet,  Advokatrådet   og   DHS har ingen bemærkninger. Elektronisk registrering Finansrådet   og  Håndværksrådet er  positiv  overfor  forslaget  om  elek- tronisk registrering. Forbrugerrådet,  Advokatrådet,  DE,  DHS  og  Finansrådet  har  ingen  b   e- mærkninger. 3. Kommentarer til lovforslaget Generelle bemærkninger Forbrugerrådet  er generelt positivt stemt for forslaget, da det kan med- føre  forbedringer for forbrugerne. Dansk Ejendomsmæglerforening (DE)   er enig i målsætning   en med lov- forslaget  og  finder  også,  at  forslaget  indeholder  en  række  positive  ti   l- tag,  men  må  beklageligvis  konstatere,  at  ikke  alle  forslagene  bærer  i den ønskede retning.   Efter DE’s opfattelse må   det forventes, at forbru- gerne vil opleve, at det bliver dyrere, mere usikkert og mere besvær  ligt at handle bolig. DE er ikke enig i, at der ikke er tilstrækkelig konku  r- rence på markedet for ejendomsformidling. DE har siden  Konkurrence- styrelsens redegørelse fra 2004 været uenig i undersøgelsens result ater og anfører, at der ikke kan være tvivl om, at der i dag hersker en skarp konkurrence  inden  for  branchen.  DE  mener  ikke,  at  forslaget  vil  lette de  administrative  byrder.  Foreningen  finder  alt  i  alt,  at  forslaget  inde- holder mange, men relativt lette forbedringer, men også klare forringe l- ser, og dermed ikke opfylder den ønskede målsætning om bedre og bi l- ligere bolighandel.

3/15 Advokatrådet  er meget tilfreds med, at der er taget initiativ til en gen- nemgang  og  vurdering  af  det  regelsæt,  som  uden  større ændringer  har været i kraft gennem mere end 10 år. Advokatrådet er enig i, at der bør tilstræbes stor gennemsigtighed i retsforhold, som vedrører forbrugere. Dog  mener  man  ikke,  at  forslaget  omkring  provisioner  og  rabatter  er vidtgående  nok.  Endvidere  finder  rådet  ikke,  at  lovforslaget  sikrer  en tilstrækkelig   synliggørelse   af   forbrugerens   behov   for   individuel   og uvildig  rådgivning.   Endelig  finder  Advokatrådet  ikke,  at  liberaliseri n- gen af adgangen til markedet nødvendiggør opretholdelse af kravet om selvstændigt forretningssted. Dansk  Handel  &  Service  (DHS)  støtter  forslaget s  mål  om,  at  der  skal sikres   en   sund   konkurrence   indenfor   ejendomsformidlingsbranchen. Også målsætningen om at sikre forbr ugerne overblik over markedet og rimelige priser i forbindelse med køb af ejendomsformidlingsydelser er positiv.  DHS  mener  imidlertid  at  lovforslaget  på  flere  områder    vil komme  til  at  virke  mod  sin  hensigt,  idet  ændringerne  vil  gøre  eje   n- domsmarkedet  mere  uoverskueligt  for  forbrugerne  og  dyrere.  Der  er også risiko for, at konkurrencen ikke bliver øget. Endelig påføres eje n- domsformidlingsbranchen en række nye administrative byrder, som i  k- ke  synes  rimeligt  begrundet.  DHS  har  desuden  svært  ved  at  genkende den beskrivelse af markedet for ejendomsformidling, der bl.a. ligger til grund for lovforslaget. Markedet er allerede i dag præget af en betyd  e- lig konkurrence med et stort antal aktører og en naturlig produktudvi k- ling. Realkreditrådet  støtter målsætningen om a t skabe grundlag for en bed- re  og  billigere  bolighandel.  Rådet  bemærker  dog,  at  omkostningerne ved bolighandel i Danmark ikke alene kan tilskrives betaling af de re- levante aktører. En betydelig del af omkostningerne stammer fra afgi f- ter m.m. til det offentlige. Rådet er ikke overbevist om, at forslaget ti l- godeser hensynet til ikke at skabe risici og/eller nye behov for rådgi v- ning  med  større  omkostninger  til  følge  og  hensynet  til  ,  at  køberne  får alle relevante oplysninger så tidligt som muligt. Finansrådet   finder  det  overordnet  positivt,  at  der  som  et  led  i  imple- menteringen af regeringens initiativ ”Bedre og billigere bolighandel” er sat fokus på at fremme konkurrencen og foretage en generel foren kling af  reglerne,  så  de  administrative  byrder  nedbringes.   Råde t  finder  det positivt,  at  lovudkastet  lægger  op  til  en  understregning  af  kontantha  n- delsprincippet  ved  at ophæve  kravet  om  finansieringsforslag.  Rådet     er enig i, at reglerne for omsætning af fast ejendom bør understøtte et ve l- fungerende marked, hvor der er gennemsigtighed om samarbejdsrelati- oner.  Dog havde  Finansrådet gerne set, at kravet om selvstændigt fo   r- retningssted udgik af loven. Håndværksrådet er  enig  i  de  overvejelser  og  intentioner,  der  ligger  til grund for lovudkastet og støtter udkastet såvel i d  ets helhed som i dets enkeltheder.

4/15 Nedenfor  gennemgås  bemærkningerne  fra  de  hørt e  parter  til  udvalgte emner og kommenteres. 1. Ophævelse af ejerkrav Forbrugerrådet  finder forslaget om at ophæve ejerkravene positivt, da ændringen må formodes at medføre, a t der vil blive etableret flere virk- somheder indenfor handel med ejendomme, og at der vil blive udviklet nye koncepter, og derigennem påvirke konkurrencen i positiv retning. Håndværksrådet støtte r forslaget. Realkreditrådet   har  ikke  bemærkninger  til,  at    de  gældende  ejerskab  s- regler lempes. Dog lægger rådet vægt på, at ændringerne ikke på nogen måde  skaber  risiko  for  en  forringelse  af  den  beskyttelse,  som  forbr u- gerne har i dag. Det er  derfor vigtigt at fastholde kravene til udøvelse af  ejendomsformidlingsvirksomheden,  og  at  hvert  forretningssted  skal ledes af en ejendomsmægler eller a  dvokat. Advokatrådet   bemærker,  at  de  gældende  ejerregler  sikrer,  at  formi d- lingsvirksomheder har en ejerkreds, som er undergivet en regulering og et tilsyn, som garanterer for en vis seriøsitet i driften af virksomheden. Denne retstilstand bør efter rådets opfattelse søges opretholdt, event   u- elt  ved  at  der  indsættes  en  bestemmelse,  hvorefter  der  kommer  til  at gælde  visse  minimumskrav  om,  hvem  der  kan  eje  en  formidlingsvir  k- somhed, således at det sikres, at ejeren herved er ”fit to own”. Dansk Ejendomsmæglerforening (DE)   er bekymret over, at alle og en- hver fremover kan eje en ejendomsformidlingsvirksomhed. Den nuvæ- rende  forbrugersikkerhed  er  opnået  ved  at  begrænse  ejerkredsen  til faguddannede  personer  og  til  virksomheder,  der  er  under  tilsyn  af  of- fentlige  myndigheder,  og  hvis  forretningssted  ledes  af  faguddannede personer. Med  forslaget  er  det  ikke  længere  muligt  at  sikre  kvaliteten  af  vir  k- somhedsudøvelsen  og  sikkerheden  for  forbru gerens  midler.  Kvaliteten skal med forslaget alene sikres gennem kravet om, at forretningsstedet skal  ledes  af  ejendomsmæglere  eller  advokater.  Det  forekommer  ikke velovervejet  og  harmonerer  dårligt  med  de  erfaringer,  man  har  haft  i Norge, og som har bevirket, at man har indført krav om godke ndelse af ejere   hos   Kredittilsynet.   DE   nævner   ”sidegadevekselerer”   som   et skræmmende eksempel fra en anden branche.   DE frygter, at kravet om økonomisk afkast til investoren vil bevirke, at denne presser den fagligt ansvarlige med den virkning, at forbrugersikkerheden bliver yderligere forringet. Kommentar I Norge er der pr. 1. juli 2004 indført et krav om, at alle nye ejere med betydelig indflydelse  på 10  procent  eller  mere skal  godkendes  af  Kr e- dittilsynet (svarer til Finanstilsynet). Reglerne er indført for at ramme

5/15 ejere, som handler i strid med god skik og bl.a. presser den ansvarlige leder uhensigtsmæssigt samt konkursryttere. Der er p.t. ingen erfari  n- ger  med  godkendelsen,  der  baseres  på  tilsynets  egen  opsamling  af  v i- den. Det vurderes ikke at være nødvendigt med en godkendelse i Da   nmark, som Advokatrådet og DE foreslår. Det vil også være en ny administr   a- tiv  byrde.  Heller  ikke  de  øvrige  lande  med  fri  adgang  til  ejerkredsen har indført regler svarende til de norske. Kvaliteten og sikkerheden for forbrugerne bør sikres ved organisator i- ske  krav  til  ejendomsformidlingen  i  form  af  krav  til  den  enkelte  ejen- domsformidler  og  til  ledelsen  af  forretningsstedet.  Endvidere  er  den enkelte  ejendomsformidler  underlagt  professionsansvar  og  krav  om forsikring  og  sikkerhedsstillelse.  Forbrugerne  vil  således  altid  være økonomisk  sikret,  uanset  om  mægleren  går  konkurs  eller  lignende,  og uanset  om  ejeren  har  presset  mægleren  til  ulovligheder.    Klager  over ejendomsformidlere  vil  endvidere  kunne  indbringes  for  Klagenævnet for Ejendomsformidling og domstolene. Derfor  vurderes  det  ikke  at  være  nødvendigt  at  stille  særlige  krav  til ejerkredsen for at sikre en høj ydelseskvalitet og sikkerhed for forbr u- gerne. Nedenfor  kommenteres  øvrige  forsl ag  relateret  til  udvidet  ejer- skab. A. Forsikring relateret til åbning i ejerkredsen DE  finder  det  uhensigtsmæssigt,  at    forslaget  tager  udgangspunkt  i,  at den  enkelte  ejendomsmægler/  -formidler  er/skal  være  direkte  ansvarlig over  for  forbrugeren  for  fejl,  der  begås  i  virksomheden.  Endvidere,  at forslaget   synes   at   forudsætte,   at   den   ansatte   ejendomsmæ glers/- formidlers  forsikring  skal  dække  det  erstatningskrav,  der  måtte  opstå som følge af fejl i virksomheden. Ligeledes synes ændringerne at ind   e- bære,  at  afregn  ing  af  deponerede  midler  påhviler  den  ansatte  eje n- domsmægler og i sidste ende dennes garantiforsikring. DE anfører, at det  er ejendomsmæglervirksomheden, der som sådan er part i aftalen med forbrugeren og som sådan er berettiget og forpligtet af aftalen. Derfor er det uhensigtsmæssigt og i strid med sædvanligt a n- svar for ansatte, at den ansatte ejendomsmægler   –  der er under instruk- tion af virksomhedsindehaveren –  er ansvarlig for en fejl begået i vir k- somheden  af  en  anden  ansat  og  hæfter  for  afregning  af  de  ponerede midler,  der  er  indbetalt til  virksomheden,  når  denne  ikke  er  i  stand  til selv at afregne. DE forventer, at det med et sådant system, dels ikke vil være muligt at tegne forsikring for ansatte ejendomsmæglere, dels ikke vil  være  muligt  at  rekruttere    ejendomsmæglere  som  ansatte.    Forenin- gen anbefaler derfor kraftigt, at forslaget ikke gennemføres i den fre m- lagte model.

6/15 Kommentar Det må understreges, at der med lovforslaget ikke sker ændringer i de forsikringskrav, som gælder i dag. Efter den gældende lov er det en be- tingelse  for  at  udøve  virksomhed  som  ejendomsformidler,  at  der  for e- ligger  behørig  sikkerhed  for  opfyldelsen  af  ethvert  pengekrav,  en  fo r- bruger  måtte  få  mod  vedkommende  i  anledning  af  dennes  virksomhed som  ejendomsformidler.  Denne  forsikring  dækker  al  udøvelse  af  eje   n- domsformidling.  Det  er  Erhvervs-  og  Selskabsstyrelsens  opfattelse,  at forsikringen  også  dækker  opgaver,  som  ejendomsformidleren  uddel   e- gerer  til  salgsassistenter  og  andre.  Dette  vil  fortsat  gælde  fremover. Den gældende lovgivning    synes derfor tilstrækkelig.   Der er i dag ikke krav om en særskilt arbejdsgiverforsikring. Lovforslaget  ændrer  kun  ved,  at  der  kan  komme  en  ny  ejerkreds,  som kan bestå af andre personer   og virksomheder end i dag. DE  tilbyder i dag  forsikringer  gennem  et  forsikringsselskab  til  alle  deres  medlem- mer. Forsikringen tegnes på virksomhedsniveau, dvs.   af selve virksom- heden for de ansatte i virksomheden, både mægler   e og øvrigt person a- le. Det er således virksomheden, der både tegner og betaler forsikri   n- gen.  Den  arbejdsgiverforsikring,  som  DE’s  medlemmer  tegner,  går dermed videre end kravene i den gælde  nde lov. Med forslaget er der mulighed for, at der kan komme nye ejere, som ik- ke  er  medlemmer  af  DE.  Der  er  ikke  noget  til  hinder  for,  at  en  virk- somhed,  der  ejes  af  personer,  som  ikke  er  medlemmer  af  DE,  tegner forsikring for sine ansatte et andet sted end hos DE. Det centrale er, at der med lovforslaget ikke æn  dres ved, at det er den enkelte  ejendomsformidler,  der  er  forpligtet  til at  have  en  garanti-  og ansvarsforsikring. B. Alternativt løsningsforslag  - medejere DE foreslår  alternativt, at der alene åbnes op for, at alle kan være me   d- ejere   af   ejendomsformidlingsvirksomheder.   Dette   bør   gennemføres ved,  at  der  opretholdes  et  krav  om,  at  ejermajoriteten  og  den  bestem- mende indflydelse skal ligge hos en af de tre aktører, som har ret til at eje virksomhederne i dag. Det svarer til, hvad der gælder for revision  s- virksomheder og sikrer, at ejermajoriteten og den bestemmende indfly- delse ligger hos enten faguddannede eller hos virksomheder, der er un- der offentligt tilsyn. Kommentar På  revisorområdet  er  man  gået  fra krav  om  fuldt  ejerskab  til  et  krav om, at majoriteten af ejerandelene i en revisionsvirksomhed skal være ejet af revisorer eller revisionsvirksomheder. De øvrig e ejerandele kan ejes  af  andre  personer  og  virksomheder.  Kravet  om,  at  majoriteten  i revisionsvirksomhed skal være revisorer er begrundet i dels, at revisor er offentlighedens tillidsrepræsentant, dels i EU  -krav. Der er afgøre n-

7/15 de  for  offentlighedens  tillid  til  revisorerklæringer,  at  revisor  er  ua  f- hængig.  Revisorloven  indeholder  udførlige  regler  om  kravene  til  ua   f- hængighed. Ejendomsformidlere  er  ikke  offentlighedens  tillidsrepræsentanter.  De skal  ikke  være  uafhængige.  Formidlerne  er  først  og  fremmest  sælge rs repræsentant, men de skal drage omsorg for begge parters interesser. Formidleren kan derfor ikke være uafhængig af sin opdragsgiver. Der er således ikke de samme hensyn at tage som på r   evisorområdet. Hvis  man  gennemfører  en  åbning  for  nye  ejere,  bør  d    et  derfor  gøres fuldt ud. Der ses ikke at være tungtvejende modhensyn som på reviso   r- området. Kun en   fuld åbning vil have konkurrencemæssig effekt. Hve   r- ken  i  Sverige,  Norge,  Holland,  Storbritannien  eller  Tyskland  gælder der begrænsninger i, hvem der må eje     en ejendomsformidlingsvirksom- hed. For at sikre forbrugernes kvalitet og sikkerhed i ejendomsformidlingen vil  der  fortsat  blive  stillet  krav  om,  at  ejendomsmæglere  skal  opfylde særlige  kvalifikations  -  og  forsikringskrav.  Endvidere  vil  kravet  om,  at forretningsstedet skal være ledet af en ansvarlig eje  ndomsmægler eller advokat  blive  opretholdt.  Klager  over  ejendomsformidlere  vil  som  i dag kunne indbringes for Klagenævnet for Ejendom  sformidling og for domstolene. Derfor vurderes det ikke at være nødvendigt a   t stille sæ  r- lige  krav  til  ejerkredsen  for  at  sikre  en  høj  ydelseskvalitet og  beskytte forbrugerne.   C. Selvstændigt forretningssted Finansrådet   og Advokatrådet   vil gerne ophæve kravet om selvstæ ndigt forretningssted. Finansrådet  mener, at kravet er stær  kt konkurrencefor- vridende, idet kravet giver ejendomsmæglere og advokater langt bedre mulighed for markedsføring end alle andre ejendomsfo rmidlere. Reglen  betyder  i  relation  til  finansiering,  at  en  finansiel  virksomhed, der  ejer  en  ejendomsformidlingsvirksomhed,  ikke  må   yde  finansiel rådgivning og ejendomsformidling fra samme lokale, mens der intet er til hinder for, at ejendomsmæglere tilbyder begge ydelser fra ét sted. Advokatrådet  føler  sig  ikke  over  bevist  om,  at  de  finansielle  virksom- heders opfyldelse af kravet fører til en reel adskillelse af aktiviteterne i relation til forbrugeren.  Ligeledes føler Advokatrådet sig ikke overb  e- vist  om,  at kravet  bør  gælde  alle.  Tværtimod  kan det  hævdes,  at  bor  t- fald  af  kravet  vil  tydeliggøre,  hvilke  ejerinteresser,  der   er  forbundet med  den  aktuelle  drift  af  formidlingsvirksomheden.  Advokatrådet  fi n- der  således  ikke,  at  liberaliseringen  af  adgangen  til  markedet  nødve  n- diggør opretholdelsen af kravet om etablering af et selvstændigt forre   t- ningssted.  Det  væsentligste  for  Adv  okatrådet  er,  at  formidlingsvir k- somheden  ledes  på  kvalificeret  måde  af  en  ejendomsmægler  eller  a d- vokat.

8/15 Kommentar De  nuværende  regler  indeholder  krav  om  selvstændigt  forretningsste d for  de  finansielle  virksomheder  for  at  synliggøre  overfor  forbrugerne, at købsbeslutningen og finansieringsbeslutningen  er adskilte beslutnin- ger. Dette krav blev indført under folketingsbehandlingen af det opri n- delige lovforslag. Konsekvensen  af  at  ophæve  kravet  om  selvstændigt forretningssted  vil være, at ejendomsformidling k  an ske hvor som helst, også i superma r- keder, banker mv. Under lanceringen af publikationen ”Bedre og bill  i- gere  bolighandel”  blev  der  bl.a.  lagt  vægt  på  opretholdelsen  af  det selvstændige  forretningssted  for  andre  end  advokater  og  ejendom  s- mæglere  samt  på  kv   alifikationskravene  til  den  daglige  leder  af  forret- ningsstedet. 2. Færre obligatoriske ydelser Forbrugerrådet   støtter ideen om færre obligatoriske  ydelser i en eje   n- domshandel, da det kan medvirke til at skabe en øget konkurrence. L i- geledes støtter Forbrug errådet ophævelsen af det obligatoriske krav om udarbejdelse af finansieringsforslag, da køber bør vælge finansiering i samråd med egen rådgiver. Håndværksrådet støtte r forslaget. Finansrådet   er  positive  overfor  at  understrege  kontanthandelsprincip- pet og er enig i, at de tre standardfinansieringsforslag ikke nødvendi g- vis  giver  køberen  et tilstrækkeligt  overblik  over  finansieringsmuligh   e- derne, ligesom der ikke herved tages hensyn til købers individuelle s i- tuation.  Køber  har  som  det  fremgår  af  lovforslaget    behov  for  at  få  en individuelt tilpasset  finansieringsløsning  fra  egen  rådgiver.  Ejendom  s- handlen  og  finansieringen  er  to  selvstændige  beslutninger,  som  ikke nødvendigvis  skal  knyttes  sammen.  Som  det  nævnes  i  lovbemærkni n- gerne, er det også i andre lande køb  er, som selv står for finansieringen.   Advokatrådet  mener, at købernes interesse i fyldestgørende og detalj  e- rede  oplysninger  om  finansieringsmulighederne  ved  køb  bør  veje  tu  n- gere end spørgsmålet om formidlerens samarbejdspartnere  . De gælde  n- de regler har som udgangspunkt betydet, at markedsføring af fast eje n- dom sker under angivelse af en kontantpris, men med finansieringsfor- slag, således at køber ved sammenligning kan vurdere de løbende by   r- der, som køber påtager sig ved erhvervelsen af ejerboligen. Realkreditrådet   er  enig  i  betydningen  af,  at  kunderne  får  individuel rådgivning  i  forbindelse  med  køb  af  fast  ejendom  og  finansieringen heraf.  De  nuværende  finansieringsforslag  er  vel  ikke  rettet  mod  den konkrete  købers  individuelle  forhold,  men  mere  mod  det,   der  kan  be- tegnes  som  en  ”gennemsnitskøber”.  Det  er  imidlertid efter  Realkre- ditrådets opfattelse  et faktum, at udbuddet inkl. finansieringsforslag er

9/15 det  centrale  ved  køberes  undersøgelse  af  markedet  for  boliger.  Ensa  r- tetheden  ved  udbuddet  sikrer  netop  den  sammenlignelighed,  der  er  så betydningsfuld, når man foretager sonderinger og træffer beslutninger. For  mange  købere  er  oplysningen  om  den  månedlig  samlede  omkos  t- ning  ved  at  eje  en  ejendom  vigtig.  Realkreditrådet  anbefaler,  at  eje n- domsformidlere ved udbud af en ejendom præsenterer finansieringsfo  r- slag.  Lovforslaget  udelukker  dog  ikke,  at  den  nuværende  praksis  på dette område kan fortsætte. Dansk Handel & Service  anfører, at der med forslaget om at fjerne det obligatoriske finansieringsforslag er stor risiko for, at konkurrencesitu- ationen for finansiering vil lide skade, idet forbrugeren vil være tilbøj   e- lig til alene at støtte sig til sit eget pengeinstitut. DHS frygter, at oply s- ninger om brutto/netto helt vil bortfalde for køberne, således at mark  e- det  bliver  mere  uigennemsigtigt  for  potentielle  købere.  Forslaget  vil næppe  heller  gøre  ejendomsformidlingen  billigere.  Resultatet  kan  bl   i- ve, at banker, realkreditinstitutter og ejendomsmæglere vil tage højere pris end i dag for udregning af individuelle finansieringstilbud. Køb e- rens egen bank vil i realiteten blive stillet urimeligt gunstigt på mark e- det i forhold til andre låneformidlere, idet køberen på et uoversku   eligt marked må formodes at være tilbøjelig til alene at henvende sig til sin egen bank for at få fi nansiel rådgivning. DE kan ikke tilslutte sig forslaget om fjernelse af formidlerens obliga- toriske ydelser vedrørende finansieringsforslag og brutto/nettoudgift. DE kan imidlertid tilslutte sig ændringsforslagets øvrige del vedr. fje   r- nelsen  af  mæglerens    obligatoriske  ydelse  angående  fornøden  bistand  i forbindelse med handlens berigtigelse. Med  hensyn  til  at  gøre  finansieringsforslaget  og  beregning  af  bru t- to/nettoudgift  frivilligt  mener  foreningen  ikke,  at  ændringen  vil  have den tiltænkte effekt, og ændr ingen vil gøre det væsentligt mere besvæ r- ligt  og  dyrere  for  boligkøbere  og  kaste  flere  købere  ud  i  køb  af  eje   n- domme, de på længere sigt ikke har råd til. DE nævner, at der ikke er væsentlige omkostninger ved at beregne o m- kostninger  ved  finansiering  og  brutto/nettoudgift,  idet  disse  beregnin- ger foretages elektronisk uden indhentelse af yderligere oplysninger. Forslaget får den negative konsekvens, at det bliver langt vanskelig ere for køberne at danne sig et overblik over, hvilke ejendomme de har råd til  at  købe,  og  at  sammenligne  priserne.  Kontantprisen  er  uegnet  som sammenligningsgrundlag mellem to ejendomme eller som grundlag for at  vurdere,  om  man  har  råd  til  at  købe  en  bestemt  ejendom.  Køberne kan  i  dag  med  brutto/netto  foretage  en  direkte  sammenligning  af  to ejendomme med forskellige fællesudgifter og forskellige skattesa  tser. I dag skal alle medlemmer af DE udbyde alle ejendomme med 30-årige

10/15 fastforrentede  lån  med  kurs  nærmest  pari. DE  finder,  at  dette  sikrer sammenligneligheden mellem to ejendomme optimalt. DE    anfører,    at    forslaget    er     paradoksalt    i    forhold    til    de    netop gennemfø rte tiltag på andelsboligområdet, hvor man har gennemført en bedre  oplysningspligt  omkring  nybyggede  andelsboliger.  Regeringens forslag    kræver,    at    køberen    har    ”banken    i    hånden” under    hele boligsøgeproce ssen  for  at  kunne  få  de  månedlige  udgifter  oplyst  på hver  enkelt  ejendom  og  med  optagelse  af  forskellige  lånetyper.  Da mange  potentielle  købere  ser  på  samme  eje  ndom,  og  alle  skal  have foretaget    beregninger    selv    eller    i    egen    bank,    vil    de    samlede omkostninger   ved   ejendomshandel   øges.    Banken   yder   ikke   uvildig rådgivning.   I   dag   modtager   de   fleste   købere   låneforslag   både   fra ejendomsformidleren    og    banken.    Dette    sikrer    sammenlignelighed blandt  finansieringsmulighederne.  Langt  de  fleste  væ  lger  dog  bankens forslag.  Ejendomsformidlerne  formidler  kun  lån  i  ca.  20  procent  at handlerne. Kommentar Der er i dag så mange finansieringsmuligheder, at de standardforslag, som  formidlerne  udarbejder,  risikerer  at  forvirre  forbrugerne  mere, end  de  gavner.  Der  kan  findes  andre,  individuelle  løsninger,  som  er bedre for den enkelte køber. Køberne har behov for at få en individuelt tilpasset finansieringsløsning fra deres egen rådgiver.    Derfor er det ik- ke længere nødvendigt med et lovkrav om, at formidleren    skal udarbej- de forslag. Som  DE  nævner,  går     langt  de  fleste  forbrugere allerede  i  dag  til  deres egen  rådgiver .  Kun  20  %  af  køber ne  anvender  finansieringsforslag  fra ejendomsformidlerne. Samtidig kan køber hos  egen rådgiver  få et købe  r- bevis på, hvor stor e n kontantpris man kan købe til samt få   beregnet fi- nansieringen ud fra købers  konkrete økonomi. Forslaget om at gøre finansieringsforslaget frivilligt betyder, at der kan komme  mere  fokus  på  kontantprisen.  Kontantprisen  er  et  bedre  u d- gangspunkt for forbrugerne end et standardfinansieringsforslag fra for- midleren. Forslaget betyder, at det ikke længere   vil være påbudt ejendomsformi   d- lere  at  udarbejde  finansieringsforslag.  Det  betyder  dog  ikke,  at  det  er forbudt. Forslaget om ophævelse af de obligatoriske fin  ansieringstilbud fratager ikke sælger muligheden for at købe denne ydelse hos ejendom   s- formidleren, hvis sælger ønsker at annoncere med et eller flere finansi   e- ringsforslag, jf. Realkreditrådets bemærkninger.     Det skal bare ikke være et lovkrav, men baseret på en aftale mellem sælger og formi   dler.   Efter den gældende lovs § 6 skal forbrugeren have oplysning om bru  tto- nettoudgifter  fra  deres  egen  rådgiver.   Lovforslaget  indebærer  blot,  at ejendomsformidleren  ikke  er  forpligtet  til  komme  med  oplysningerne. Det  afgørende  er,  at  f orbrugerne  stadig  få r  oplysninger  om  brutto-  og

11/15 nettoudgifter forbundet med at eje ejendommen. Det ændrer lovforslaget ikke ved. Det  er  et  generelt  kendetegn  i  de  lande  som  Danmark  sammenligner sig  med,  at  køber  selv  står  for  finansier  ingen.  Ejendomsformidlerne skal fortsat oplyse om de faktiske udgifter, der hviler på ejendommen, f.eks. fællesudgifter og udgifter til el, vand og varme. Ud fra kontantprisen og oplysninger om de faktiske udgifter kan køb e- ren  via  rådgivning,  internetpor taler  m.v.  selv  danne  sig  et  indtryk  af brutto/nettoudgifterne i forhold til købers egen økonomi. I regeringens publikation ”Bedre og billigere bolighandel” fremgår et initiativ om en ny  samlet  boligportal.   På  boligportalen  vil  man  kunne  finde  en  lin k- samling over hjemmesider, der kan anvendes til beregning af finansie- ring for forbrugerne. Forslaget  er  ikke  i  strid  med  forslaget  om  oplysningspligt  ved  køb  af andelsboliger,  hvor  andelsboligforeningen  er  under  stiftelse.  Ved  køb af en nyopført andelsbolig, h vor boligforeningen er under stiftelse, har køber ikke indflydelse på finansieringen af ejendommen. Derfor er det helt  afgørende,  at  køber  får  en  tilstrækkelig  oplysning  om  denne.  O p- lysningen  om  finansieringen  i  andelsbolig  svarer  til  oplysningspligten om de faktiske udgifter i en ejerbolig. 3. Provisioner Forbrugerrådet   støtter  forslaget  om  større  gennemsigtighed  omkring provisioner  og  rabatter  og  opfatter  det  som  et  skridt  i  den  rigtige  ret- ning. Rådet er dog generelt af den opfattelse, at formidlingspro visioner helt bør forbydes, da provisionerne kaste r en uheldig skygge på kvalit e- ten og uvildigheden i rådgivningen. Håndværksrådet støtte r forslaget. Finansrådet   er  enig  i,  at  reglerne  for  omsætning  af  fast  ejendom  bør understøtte et velfungerende marke d, hvor der er gennemsigtighed om samarbejdsrelationer. Rådet mener dog, at det er overflødigt at tilføje, at der skal oplyses om provision i salgsopstillingen, da dette udtrykker hovedreglen. DE  finder  forslaget  om  øget  gennemsigtig  omkring  provisioner   over- flødigt set fra et forbrugersynspunkt. Desuden er det administrativt b e- lastende.  DE  påpeger,  at  der  indenfor  ejendomsformidlingsbranchen eksisterer flere forskellige forretningsstrukturer og virksomhedsopbyg- ninger,  der  umuliggør  sammenligning  af  rabatt er/provisioner  etc.  mel- lem  de  forskellige  ejendomsformidlingsvirksomheder.    DE  er  imod  at rykke oplysningen om provision til salgsopstillingen, idet denne oplys- ning allerede skal fremgå af købsaftalen. DE mener ikke, at køber har behov for oplysningen, før  køber skal tage stilling til valg af ydelsen.

12/15 Dansk Handel og Service anfører, at kravet om oplysning af alle raba t- aftaler med samarbejdsparter, samt omfanget af disse, påfører branchen nye administrative byrder. DHS mener, at de eksisterende regler allere- de fuldt ud sikrer den interesse, som forbrugeren måtte have i at få in  d- blik i samarbejdsaftaler mellem formidlere og samarbejdsparter. Advokatrådet   mener,  at  der  skal  være  forbud  mod  provision,  der  ikke ubeskåret  videregives  til  kunden.  Det  er  den  beds te  måde  at  øge  ge  n- nemsigtighed  i  en  ejendomshandel.  Det  er  Advokatrådet s  erfaring,  at mange forbrugere i dag afholder sig fra at spørge om pro visionens stø r- relse,  uanset  at  de  er berettiget  til  at  få  oplysningen.  Rådet  nævner,  at det kan være medvirkende t  il, at oplysningerne i praksis ikke gives, at en  del  af  de  udgifter,  som  en  formidler  har  til  annoncering  i  aviser m.v.,  med  jævne  mellemrum  udløser  ikke  helt  ubetydelige  rabatter, som udbetales til formidleren, uden at disse rabatter tilbageføres til den enkelt forbruger. I praksis kommer provisionens størrelse således kun i få  tilfælde  til  forbrugernes  kendskab.  Dette  finder  Advokatrådet  uhe l- digt, da der er tale om væsentlige oplysninger, som er af afgørende b   e- tydning for prisdannelsen og forbrugernes mulighed for at sammenlig- ne  priser  blandt  ejendomsformidlere.  Lovforslagets  tiltag  ændrer  efter Advokatrådets  opfattelse  ikke  herved.  Advokatrådet  ønsker  således  et forbud mod provisioner, der ikke ubeskåret videregives til kunden. A l- ternativt bør størrelsen    af provisionen oplyses uden særskilt opfordring fra forbrugeren. Kommentar Loven bygger på en forudsætning om, at det ikke er betænkeligt, at eje n- domsmægleren får provision ved at afsætte bestemte produkter i forbi n- delse  med  ejendomshandel,  når  blot  fo rbrugerne  sikres  oplysning  og gennemsigtighed  om  provisionen.  Gennemsigtigheden  er  sikret  ved,  at ejendomsmægleren skal gøre begge parter bekendt med, om der modt   a- ges provision. Endvidere skal mægleren gøre parterne bekendt med a   d- gangen til at få oplyst provi sionens størrelse og på forespørgsel oplyse denne. Overtrædes re  glerne, kan mægleren straffes. Det  er  centralt,  at  lovens  regler  fungerer  efter  hensigten.  I  forhold  til forslaget  om  et  forbud  foreslået  af  Forbrugerrådet  og  Advokatrådet er fuld åbenhed omk ring provisioner at foretrække frem for et   forbud . Advokatrådet  foreslår,  at  størrelsen  på  provisioner  mv.  gives  uden  o p- fordring. Det er vurderingen, at et sådant forslag ikke   bør  gennemfø alene for ejendomsmæglere. I  dag  gives  oplysninger  om  provision  normalt  først  i  købsaftalen.  Lo  v- forslaget vil betyde, at oplysningerne om provision gives på et tidligere tidspunkt i salgsopstillingen. Endvidere skal der oplyses om rabatter, og hvorfra provisionen eller rabatten stammer. 4. Gennemsigtighed om salæ  r

13/15 Forbrugerrådet   støtter  den  foreslåede  ændring  om  øgede  oplysninger om priser, da den må forventes at føre til en øget gennemsigtighed for forbrugeren, og dermed bedre muligheder for at forhandle aftalens vil- kår. Håndværksrådet støtte r forslaget. DE  kan  tilslutte  sig  den  foreslåede  ændring  og  har  ingen  umiddelbare bemærkninger. Dog påpeger foreningen, at ændringen ikke vil medføre en  administrativ  lettelse  for  formidleren,  og  at  ændringen  hverken  vil gøre  det  nemmere  eller  billigere  for  forbrugeren.  DE  ø  nsker,  at  Er- hvervs- og Selskabsstyrelsen snarest muligt udnytter hjemlen til at fast sætte  nærmere  regler  om  formidlingsaftalens  indhold,  herunder  om hvor  og  hvordan  det  endelige  vederlag  skal  specificeres,  idet  ændri  n- gerne skal implementeres i formularer, software m.v. Advokatrådet  er enig i, at prissætningen bør ske en klar og overskuelig måde i forbindelse med ejendomsformidling. Dansk Handel & Service mener, at forslaget om særskilt prissætning af delydelser  vil  medføre  nye  administrative  byrder  for   branchen  og  at forslaget ikke er rimeligt begrundet. Kommentar Det er korrekt, at øget gennemsigtighed om salæret vil medføre adm i- nistrative byrder. Lovforslaget forventes at medføre  administrative let- telser. Den endelige måling af de samlede administrati ve konsekvenser foreligger ikke på nuværende tidspunkt. Det  skønnes,  at  de  administrative  byrder  forbundet  med  denne  del  af forslaget  opvejes  af  fordelene  for  forbrugerne  i  at  kende  det  samlede salær. 5. § 15 - partsrepræsentation DE kan tilslutte sig den foreslåede ændring. Foreningen ser især pos i- tivt på indholdet af stk. 3. Foreningen opfordrer dog til, at formuleri n- gen af stk. 3 bliver så præcis, at man undgår enhver form for fremtidig usikkerhed og mulighed for fortolkningstvivl om indholdet. Finansrådet  kan tilslutte sig indholdet af den foreslåede bestemmelse, men har et forslag til en anden formulering. Endvidere foreslår rådet en ændring af ordlyden i lovens § 9. Håndværksrådet støtte r forslaget. Advokatrådet   finder  ikke,  at  der  ved  det  konkrete  lovforslag  sker  til- strækkelig  synliggørelse  af  forbrugernes  behov  for  individuel  og  uvi   l- dig  rådgivning.   Rådet  vil  dog  ikke  forbyde  sælge   rs  mægler  i  at  indgå aftale  med  køber  om  handlens  berigtigelse.  Dog  opfordrer  rådet  til,  at

14/15 det tydeliggørelse, at for midlerens kontraktsforhold alene består i rel a- tion til den ene af sagens parter og alene for dennes regning. Forbrugerrådet   støtter,  at  der  foretages  en  præcisering  af  bestemme   l- sen  om  rådgiverrollen,  men  finder  det  helt  utilstrækkeligt  og  meget uheldigt, at formidleren i lovudkastet får mulighed for at fungere som rå dgiver for begge parter. Forslaget vil efter Forbrugerrådets opfattelse ikke løse problemet. Kommentar Lovforslaget  har  til  hensigt  at  præcisere  retstilstanden  uden  egentlige materielle ændrin  ger i forhold til de gældende regler. Et egentligt forbud mod at en ejendomsformidler efter handlens afslut- ning   hjælper   køberen  med   ekspeditionsmæssige   opgaver   som   f.eks. tinglysning, refusionsopgørelse mv. findes ikke i dag. Det er vurderi n- gen, at et såd ant forbud vil være for vidtgående samt formentlig ford   y- re processen for køber, da formidleren i forvejen kender sagen. Forslaget  om  præcisering  bygger  primær t  på  Højesterets  præmisser  i en  konkret  dom  om  spørgsmålet  .  Bestemmelsen  samt  bemærkningerne er søgt beskrevet så præcist som muligt i forhold til retstilstanden . Det ses  ikke  at  være  egnet  til  lovgivning  at  fastsætte yderligere  regler  om afgrænsningen, da dette beror en konkret vurdering i hver enkelt sag. 6. Ikrafttrædelse DE  bemærker,  at  forslage  t  vil  medføre  store  omlægninger  af  eje   n- domsmæglernes  forretningsgange,  standarddokumenter,  software  mv.   Flere  af  forslagets  bestemmelser  lægger  op  til  en  nærmere  regulering via bekendtgørelser på o  mråder af central karakter. DE foreslår, at ikrafttrædel   sesdatoen rykkes til tidligst den 1. juli 2006. Kommentar DE’s argumenter forekommer velbegrundede. 7. Tekniske bemærkninger  , nye forslag mv. Herudover  har  høringsparterne  fremsat  en  række  tekniske  bemærkni n- ger  om  bl.a.  virksomhedsformer,  forbrugsafhæng  ige  forhold,  indestå- ende lån, omvalg ved finansiering mv. DE  rejser  en  problemstilling  vedrørende  lovens  anvendelsesområde ved køb af ejendomme i udlandet. DE har oplyst, at DE har et udvalg s- arbejde  i  gang  om  spørgsmålet  og  vil  efterfølgende  sende  et  konk   ret forslag herom. A. Ophævelse af ejerkrav DE og Finansrådet  mener, at den måde hvorpå ændringen er genne m- ført  rent  lovteknisk  ved  at  ændre  ”drive”  til  ”udøve”  kan  give  anle d-

15/15 ning  til  tvivl  om,  hvem  der  må  foretage  ejendomsformidling,  og  hvad udøvelse  af   formidling  er.  DE  mener,  at  der  herved  sker  en  indsnæ  v- ring i personkredsen, idet mange opgaver i en formidlingsvirksomhed i dag varetages af personer, der ikke nødvendigvis er eje ndomsmæglere eller  advokater,  men  f.eks.  jurister,  civiløkonomer,  salgsuddan net  per- sonale eller assistenter. Finansrådet formoder, at der med en ændring af ordet  ”drives”  til  ”udøves”  ikke  er  tilsigtet  nogen  realitetsændring  og foreslår, at dette præciseres i bemærkningerne. Kommentar Med  forslaget  sker  der  ikke  realitetsændringe  r  i  forhold til  i  dag.  Det er kun ejerkredsen, der ændres ved.   Der bliver således ikke tale om en indsnævring i personkredsen. B. Erstatning DE er imod forslaget om at ændre ansvarsreglen i § 24. DE anfører, at bestemmelsen desuden er uklar og kan læses   sådan, at et forslag til en finansiering, som forbrugeren ikke har benyttet sig af, skal kunne udlø- se en økonomisk kompensation til forbrugeren. I tilknytning til denne bemærkning nævner DE, at DE vil stille forslag til en mere omfattende ændring af ansva  rsreglen i § 24. Kommentar Forslaget om ændring af § 24 indebærer ingen materielle ændringer i forhold  til  de  gældende  regler.  Forslaget  er  alene  en  konsekvensæ n- dring, som sikrer, at ejendomsformidleren fortsat kan gøres ansvarlig, hvis der til skade for forbrugeren foretages en forkert beregning i for- bindelse med finansieringsforslag. DE’s  forslag  om  en  ny  ansvarsregel  omhandler  lovens  generelle  er- statningsregler, som ikke ændres med lovforslaget.