Folketingets Boligudvalg Dato: 29. april 2005 Under  henvisning  til  Folketingets  Boligudvalgs  brev  af  21.  april  2005 følger hermed – i 5 eksemplarer – socialministerens svar på spørgsmål nr. 6 (L 36). Spørgsmål nr.  6: ”Ministeren  bedes  yde  bistand  til  et  ændringsforslag,  hvorefter  udlejer,  i forbindelse med en lejeaftales indgåelse, får pligt til at oplyse en eventuel ny lejer om alle sager, hvor udlejeren er blevet pålagt at efterkomme afgørelser fra huslejenævn eller domstole inden for de seneste 4 år ” Svar: Nedenfor  følger  det  ønskede  ændringsforslag  med  bemærkninger.  Afslut- ningsvis følger mine kommentarer til forslaget. Ændringsforslag Til § 1 1) Før nr. 1 indsættes som nyt nummer: ”01. I § 6, indsættes som stk. 8: Stk.  8.  Det  skal  fremgå  af  lejeaftalen ,  om  der  ved  et  huslejenævn  eller  en domstol  inden  for  de  sidste  4  år   er  truffet  afgørelse  vedrørende  det  pågæ l- dende  lejemål ,  hvorefter  udlejeren  er  pål agt  en  handlepligt.  Overtrædelse straffes  med  bøde.  Der  kan  pålægges  selskaber  m.v.  (jurid iske  personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.” Til § 4 2) Som stk. 4 indsættes: Departementet Holmens Kanal 22 1060 København K Tlf. 3392 9300 Fax. 3393 2518 E-mail [email protected] MPK/ J.nr. 81-287

2 ”Stk. 4. De oplysninger, som udlejeren efter § 1, nr. 01, skal give i lejeaftalen om afgørelser truffet af huslejenævn eller domstol omfatter dog ikke oplys- ning om sådanne afgørelser, der er truffet før denne lovs ikrafttræden.” Bemærkninger Til nr. 1 og 2 Det foreslås, at udlejere n i lejeaftalen skal give lejeren oplysninger om even- tuelle afgørelser fra huslejenævn eller domstole, som vedrører det pågælde n- de lejemål. De afgørelser, som udlejeren skal oplyse om, er sager, hvor afg ø- relsen indebærer, at udlejeren pålægges en handlepli gt. Som eksempler herpå kan  nævnes  afgørelser,  hvorefter  udlejeren  pålægges  at  udføre  vedligeho l- delsesarbejder eller at nedsætte huslejen. Det foreslås samtidig som en ove r- gangsordning, at der ikke skal gives oplysninger om afgørelser, der er truffet før lovens ikrafttræden. Oplysningspligten omfatter ikke alene afgørelser, som udelukkende vedrører det pågældende lejemål, men også afgørelser vedrørende ejendommen    gene- relt. Det kan f.eks. være afgørelser om ejendommens fællesarealer eller fæl- les bygningsdele så som  trapper og tag. Det afgørende for oplysningspligten er, at den omfatter afgørelser, som medfører en handlepligt for udlejeren, der udspringer af lejeforholdet med lejeren. Udlejeren skal i lejeaftalen give lejeren oplysning om de nævnte afgørelser, så lejeren  bliver i stand til at identificere  afgørelserne og indhente dem  via hus lejenævn eller domstol. Det vil normalt være tilstrækkeligt at oplyse om hvilken instans, der har truffet afgørelsen, samt afgørelsens dato. Baggrunden  for  den  foreslåede   overgangsordning  er,  at  der  ikke  hidtil  har været krav om, at udlejere skal opbevare oplysninger om huslejenævnsafgø- relser mv. Det kan derfor for mange udlejere være vanskeligt at fremskaffe oplysninger om de afgørelser, hvorom der skal oplyses, herunder hvis ejen- dommen er erhvervet inden for de seneste 4 år . Da udlejerens overtrædelse af oplysningspligten er strafbelagt, forekommer det stødende, hvis udlejeren kan risikere straf i tilfælde, hvor udlejeren  rent faktisk ikke har haft mulig- hed for at få kend skab til de pågældende afgøre lser. Kommentarer Forslaget rummer en række uhensigtsmæssigheder og uklarheder, der gør, at jeg ikke kan tilslutte mig. Samtidig er jeg i tvivl  om formålet  med forslaget. Som spørgsmålet er fo  r- muleret, er  der tale  om  en  generel  regel, som  pålægger  alle  udlejere  en i n- formationspligt,  uanset  hvordan  udlejeren  i  øvrigt  administrerer  ejendom- men. Det går således meget videre end det, som er formålet med L 36, som

3 har til hensigt at ramme den lille gruppe af udlejere, som systematisk undla- der at følge spillereglerne, uden samtidig at besværliggøre forholdene for det store flertal af udlejere, som administrerer i overensstemmelse med lovgiv- ningen. Generelt indebærer forslaget en øget administrativ belastning af privat bolig- udlejning.  Forslaget  må   derfor  forventes  at  udløse  en  stigning  i  udlejernes administrationsudgifter, som vil medføre lejeforhøjelser. Spørgsmålet om sanktion har været overvejet, men d et har ikke været muligt at foreslå  en anden mere relevant sanktion end bødestraf. Når der  således  er tale om et krav, som er strafsanktioneret, er det af hensyn til retssikkerheden af  særdeles  stor  betydning,  at  bestemmelsen  og  dens  virkning  er  klar  og overskuelig. Der kan rejses spørgsmål ved, hvilken værdi de pågældende oplysning  er har for lejeren. Når lejeren får forelagt en lejekontrakt med oplysning om   tidlige- re huslejenævnsafgørelser, og lejeren vil undersøge disse nærmere, vil leje- ren først skulle indhente de pågældende afgørelser. Dernæst vil lejeren skulle vurdere, om udlejeren har opfyldt afgørelserne, hvilket typisk vil indebære, at lejeren får adgang til lejligheden. Samtidig skal lejeren afklare, om lejea f- talen  overhovedet  indeholder  de  samme  vilkår,  som  var  årsagen  til,  at  de tidligere afgørelser nåede frem til netop de t resultat. Det bemærkes i denne forbindelse, at det ikke er ualmindeligt - og i øvrigt ganske lovligt - at lejeaf- taler om samme lejemål  i større  eller mindre omfang ændres i forbindelses med et lejerskifte. Endvidere kan det tidsmæssige aspekt heri betyde, at udle- jeren indgår aftale med en anden boligsøgende. Forslaget  kan  således  i  praksis  få  den  virkning,  at  en  boligsøgende  e  nder med at stå med en række afgørelser fra huslejenævn og boligret, som på alle punkter er opfyldt af  udlejeren  men  uden en lejeaftale, fordi udlejeren ikke ønskede at afvente den tid, som undersøgelserne indebar. Oplysningspligten  kan  endvidere  få  den  virkning,  at  den   ganske  enkelt  vil tilskynde udlejeren til at ændre lejevilkår, så en tidligere afgørelse efter ge  n- udlejning ikke længere er relevant. Det er min opfattelse, at det formål, der med forslaget søges fremme t, i vir- keligheden  ikke  egner  sig  til  lovgivning.  Hvis  en  boligsøgende,  som  står overfor  at  skulle  indgå  en  lejeaftale,  ønsker  at  vide  mere  om  forholdene  i ejendommen,  vil  det  være  nærliggende  at  kontakte  andre  lejere  i  ejendom- men eventuelt beboerrepræsentanterne eller den tidligere lejer. Dette vil ty- pisk kunne give den pågældende langt flere og meget mere brugbare oply s

4 ninger end de oplysninger om tidligere afgørelser, som dette forslag omfat- ter. Samtidig vil det kunne ske væsentligt hurtigere og på et ganske uformelt grundlag. Eva Kjer Hansen /Pia Mørch