PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Boligudvalget 2004-05 (2. samling)
L 36 Bilag 1
Offentligt

Folketingets Boligudvalg

Ministeren

Holmens Kanal 22

1060 København K

Tlf. 3392 9300

Fax. 3393 2518

E-mail [email protected]

Dato: 1. marts 2005

J.nr. 81-287

Til Boligudvalgets orientering sendes hermed – i 5 eksemplarer - hørings-

svar vedrørende

forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om leje af

almene boliger og lov om midlertidig regulering af boligforholdene

(Skærpelse af reglerne om frakendelse af retten til at administrere udlej-

ningsejendomme)

Der vedlægges notat med bemærkninger til høringssvarene.

Med venlig hilsen

Eva Kjer Hansen

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Høringsnotat vedrørende

forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om leje af almene boliger

og lov om midlertidig regulering af boligforholdene

(skærpelse af reglerne om frakendelse af retten til at administrere udlej-

ningsejendomme)

1. Indledning

Lovudkastet har i perioden 8.-20. december 2004 været i høring hos følgen-

de organisationer og myndigheder:

Advokatrådet, Amtsrådsforeningen, Andelsboligforeningernes Fællesrepræ-

sentation, Boligselskabernes Landsforening, Bornholms Regionskommune,

BOSAM, Danmarks Lejerforeninger, Den Danske Dommerforening, Dom-

stolsstyrelsen, Ejendomsforeningen Danmark, Finansministeriet, Frederiks-

berg Kommune, Grundejernes Investeringsfond, Huslejenævns- og Beboer-

klagenævnsforeningen, Indenrigs- og Sundhedsministeriet, Jyske Grundejer-

foreninger, KL, Københavns Kommune, Lejernes Landsorganisation, Præsi-

denten for Østre Landsret, Præsidenten for Vester Landsret, Statsministeriet

og Økonomi- og Erhvervsministeriet.

Af disse har Andels Boligforeningernes Fællesrepræsentationen, Boligsel-

skabernes Landsforening, Advokatrådet, Domstolsstyrelsen og Københavns

Kommune meddelt, at man ingen bemærkninger har.

Der er ikke indkommet høringssvar fra Amtsrådsforeningen, Bornholms

Regionskommune, Den Danske Dommerforening, Finansministeriet, Frede-

riksberg Kommune, Indenrigs- og Sundhedsministeriet, Kommunernes

Landsforening, Præsidenten for Østre Landsret, Præsidenten for Vestre

Landsret, Statsministeriet og Økonomi- og Erhvervsministeriet.

2. Generelle holdninger til lovforslaget

Ejendomsforeningen Danmark, Jydske Grundejerforeninger, Danmarks Le-

jerforeninger og BOSAM kan principielt tilslutte sig formålet med forslaget,

men har dog alle en række indvendinger.

3. Bemærkninger vedrørende retssikkerhed

Ejendomsforeningen Danmark

anfører, at frakendelse er en meget vidtgåen-

de sanktion i forhold til manglende overholdelse af afgørelser fra husleje-

nævnene, da retssikkerheden ved nævnene er dårligere end ved domstolene.

Under henvisning til retsplejerådets betænkning (1401/2001) om reform af

den civile retspleje finder foreningen det betænkeligt at sidestille nævnsken-

delser med domstolsafgørelser. Der anføres desuden at være en betydelig

risiko for, at ejere frakendes administrationsretten på grundlag af husleje-

nævnsafgørelser, der efterfølgende viser sig at være ugyldige. På baggrund

af disse overordnede betænkeligheder kræver foreningen, at Retsplejerådet

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

høres over lovforslaget. Endvidere findes Straffelovsrådet tillige at skulle

høres p.g.a. den manglende mulighed for at prøve overtrædelsens væsentlig-

hed. Foreningen hævder generelt, at den foreslåede stramning af frakendel-

sesordningen ikke indeholder de fornødne retssikkerhedsgarantier. Forenin-

gen påpeger endvidere forskellige forhold, som efter foreningens opfattelse

gør, at huslejenævnenes afgørelser ikke egner sig til at udgøre grundlaget for

frakendelse af administrationsretten. Der peges således på



at domstolene ikke har haft mulighed for at pådømme sager, hvor

huslejenævnet har pålagt en ejer bestemte pligter,

at nævnenes afgørelser ofte fremstår uklare,

at nævnene tiltager sig kompetence, som ikke følger af lovgivnin-

gen, og

at nævnene ikke nødvendigvis får kendskab til udfaldet af afgørel-

ser, som ankes til domstolene.

Huslejenævns- og beboerklagenævnsforeningen

foreslår, at det pålægges

domstolene at fremsende afgørelse i sager, som tidligere har været afgjort i

huslejenævnet.

Kommentar:

Huslejenævnene udgør efter den gældende ordning på lejelovgivningens

område i langt de fleste tilfælde 1. instans i behandlingen af tvister efter lov-

givningen. Hensigten med ordningen er at sikre, at parterne i lejeforhold

hurtigt, nemt og billigt kan få afgjort tvister. Af hensyn til tilliden til husleje-

nævnsafgørelser må manglende overholdelse derfor anses at være alvorligt.

Hvis en part finder, at nævnets afgørelse ikke er korrekt, kan anke indbringes

for boligretten og evt. videre i retssystemet. Ankeinstansens afgørelse vil

være den endelige afgørelse. Der er dermed ikke tale om at sidestille nævns-

afgørelser med domstolsafgørelser.

Hvis en ejer er af den opfattelse, at en afgørelse fra huslejenævnet er ugyl-

dig, vil en sådan indsigelse kunne rejses under en frakendelsessag. Ejeren vil

ligeledes kunne anke nævnsafgørelsen med denne begrundelse. Hvis der

verserer en ankesag om en nævnsafgørelses gyldighed, er huslejenævnsafgø-

relsen endnu ikke endelig, og vil derfor ikke kunne begrunde frakendelse.

Socialministeriet finder ikke, at der er grundlag for at inddrage hverken

Retsplejerådet eller Straffelovsrådet. Justitsministeriet er enig i denne vurde-

ring. Med hensyn til væsentlighedsvurderingen henvises til, at det af lovfors-

lagets bemærkninger fremgår, at det vil indgå i behandlingen af en sag om

frakendelse at vurdere proportionaliteten imellem overtrædelse og sanktion.

Over for synspunktet om den manglende retssikkerhed skal det bemærkes, at

ejeren i alle tilfælde har mulighed for at få prøvet de enkelte huslejenævns-

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

afgørelser ved domstolene og dermed opnå de retssikkerhedsgarantier, der

ligger heri, inden en sag om frakendelse indledes. Hvis en sag om frakendel-

se rejses, træffes afgørelsen af domstolene med de retssikkerhedsgarantier,

en sådan domstolsprøvelse indebærer.

Ejere har i alle tilfælde mulighed for at få prøvet en afgørelse fra husleje-

nævnet, som ejeren finder ikke er korrekt. Vælger ejeren i en sådan situation

at undlade at anke afgørelsen, må ejeren selvsagt i stedet efterleve den. Det

samme gælder for upåankede domstolsafgørelser, som en af parterne finder

er forkert.

Hvis et huslejenævns afgørelse er uklar, må dette blandt andre elementer

indgå i proportionalitets-vurderingen. En huslejenævnsafgørelse må bl.a.

fortolkes i overensstemmelse med dens klarhed, således at den ikke fortolkes

mere vidtgående end formuleringen giver grundlag for.

Afgørelsens klarhed får tillige betydning allerede ved huslejenævnets vurde-

ring af, om afgørelsen er efterlevet, idet denne vurdering må tage udgangs-

punkt i en konkret vurdering af ejerens opfyldelsesbestræbelser i forhold til

afgørelsens indhold.

Hvis en ejer vurderer, at nævnet har truffet afgørelse uden for sin kompeten-

ce, har ejeren mulighed for at anke og dermed søge afgørelsen ændret. Det

samme princip gælder ved domstolene.

Der søges indført en ordning, hvorefter domstolene skal formidle afgørelser,

som tidligere har været behandlet i et huslejenævn, til huslejenævnet. Dom-

stolsstyrelsen har oplyst, at en sådan ordning må antages at kunne etableres

ved en aftale. Som forudsætning for en sådan aftale skal det dog nærmere

vurderes, hvor meget merarbejde en sådan ordning vil påføre domstolene.

Herudover giver bemærkningerne ikke anledning til forslag om ændringer.

Danmarks Lejerforeninger

foreslår, at reglerne om rettighedsfrakendelse

indrettes således, at sager om rettighedsfrakendelse ikke skal føres i straffe-

retsplejens former, og at huslejenævnene skal kunne rejse en sag om rettig-

hedsfrakendelse ved domstolene uden politiets indblanding.

Kommentar:

Ved en lovændring i 1994 blev det præciseret, at sager om frakendelse af

retten til at administrere udlejningsejendomme føres i strafferetsplejens for-

mer ved anklagemyndighedens foranstaltning i overensstemmelse med be-

stemmelserne i retsplejelovens fjerde bog med de retssikkerhedsgarantier,

dette indebærer.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Det vil efter ministeriets opfattelse være en urimelig forringelse af en ejers

retsstilling, hvis en sag om en så indgribende sanktion som rettighedsfraken-

delse skulle indbringes og føres for domstolene uden politiets ekspertise og

erfaring fra sager af sammenlignelig karakter, herunder i forbindelse med

sagens efterforskning.

Bemærkningerne giver dermed ikke anledning til forslag om ændringer.

4. Bemærkninger vedrørende frakendelsesgrundlaget, herunder om

proportionalitetsvurderingen (forholdet imellem overtrædelse og sank-

tion)

Ejendomsforeningen Danmark

påpeger, at sanktionerne bør kunne afpasses

efter virkningen af den manglende overholdelse for den enkelte lejer. Samti-

dig gøres gældende, at ordningen bør suppleres med nogle mindre indgri-

bende sanktioner så som advarsel, bøde, tvangsbøde og irettesættelse. Der

peges endvidere på, at det forekommer problematisk, at en ejer kan miste

administrationsretten til samtlige sine ejendomme, hvis frakendelsen beror

på en enkelt ”kværulantisk” beboerrepræsentation eller et mindre lejerets-

kyndigt huslejenævn. Det samme gælder, når det for ejendomme, der ejes i

sameje, får virkning for den ene ejer, når den anden ejer overtræder husleje-

nævnsafgørelser.

Kommentar.

Det bemærkes, at frakendelse kan ske for 1 til 5 år ad gangen. Der ligger heri

en mulighed for domstolene til at foretage en sådan tilpasning som udtryk

for en vurdering af proportionaliteten. Det er opfattelsen, at der vil være

risiko for, at sådanne mindre indgribende sanktioner vil kunne udvande ord-

ningen. Endvidere må det lægges til grund, at ejeren på dette tidspunkt har

fået adskillige advarsler herunder i kraft af 3 tabte sager ved huslejenævnet

m.v., som ejeren har valgt ikke at rette sig efter. Endvidere bemærkes, at

hensigten med frakendelsesordningen er at forhindre, at ejere inden for en

nærmere fastsat periode kan fortsætte med at administrere udlejningsejen-

domme på en måde, som gentagne gange er i strid med lovgivningen. Hen-

sigten er således ikke, at den enkelte ejendom sættes under tvangsadministra-

tion, men at den pågældende ejer generelt fratages retten til at administrere

udlejningsejendomme.

Med hensyn til sameje om udlejningsejendomme er der ved en sådan kon-

struktion både fordele og ulemper, som må tages i betragtning, når en sådan

konstruktion etableres. En af ulemperne er, at handlinger fra en medejeres

side kan få hæftelsesmæssige konsekvenser for de øvrige medejere.

Det vil blive tydeliggjort i bemærkningerne til lovforslaget, at forudsætnin-

gen for at andre medejere kan frakendes administrationsretten er, at de ind-

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

går som ejer i alle de tre afgørelser, en medejer ikke har overholdt. Herud-

over giver bemærkningerne ikke anledning til forslag om ændringer.

Jydske Grundejerforeninger

foreslår, at den manglende efterlevelse af afgø-

relser skal have medført økonomisk eller sundhedsmæssig risiko for lejeren

eller i det mindste have indebåret væsentlige mangler/overtrædelser. Endvi-

dere foreslås, at der skal være tale om manglende efterlevelse af bestemte

sagstyper eller et antal på 5 afgørelser jf. B 112. Endelig foreslås, at fraken-

delse ikke skal kunne ske, hvis efterlevelse f.eks. er sket inden sagen overgi-

ves til retten.

Lejernes LO

finder, at 2 års grænsen, som den er foreslået i lejelovens § 113,

stk. 3, nr. 4, skal udvides til 4 år.

Danmarks Lejerforeninger

foreslår, at

grænsen forlænges fra 2 år til 10 år.

Kommentarer:

Det har ikke været hensigten, at begrænse den foreslåede stramning af fra-

kendelsesordningen til kun at omfatte forhold vedrørende økonomisk og

sundhedsmæssig risiko for lejeren. Sådanne forhold kan indgå i vurderingen

i forbindelse med en sag om frakendelse. Ligeledes vil væsentligheden indgå

i proportionalitetsvurderingen. Der findes derfor ikke at være behov for en

bagatelgrænse.

Der findes ikke grundlag for at fastsætte bestemte typer af huslejenævnsaf-

gørelser, som overtrædelserne skal vedrøre. Dette ville indebære, at visse

typer af afgørelser er mere acceptable at overtræde end andre. Forslaget ta-

ger udgangspunkt i, at den manglende efterlevelse i sig selv er uacceptabel.

Antallet af ikke-efterlevede afgørelser, som kan medføre frakendelse, og

perioden for disse kan ikke fastsættes efter objektive kriterier, men må fast-

sættes ud fra en vurdering af den ønskede effekt af ordningen. På denne bag-

grund vurderes, at 3 ikke-efterlevede afgørelse inden for en periode på 2 år

vil være passende.

Ordningen vurderes at indeholde de fornødne frister. Det findes ikke be-

grundet at foretage en yderligere udskydelse af disse frister, når en endelig

afgørelse ikke er efterlevet. Hvis der er særlige forhold, som har forårsaget

den manglende efterlevelse, vil dette kunne indgå i den proportionalitetsvur-

dering, der anlægges af retten.

Bemærkningerne giver derfor ikke anledning til forslag om ændringer.

Danmarks Lejerforeninger

stiller flere konkrete spørgsmål til forholdet imel-

lem lejelovens § 113 a, stk. 2, (generalklausulen) og de foreslåede ændringer

(udvidelser) af stk. 3, der fastsætter de konkrete frakendelsesgrunde.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Kommentar:

Bestemmelsen i § 113 a, stk. 2, er en generalklausul, og bestemmelserne i de

foreslåede stk. 3, nr. 4 og 5, er en udmøntning af stk. 2, således at husleje-

nævnene må anse betingelserne i stk. 2, for opfyldt, når gerningsindholdet i

de foreslåede stk. 3 nr. 4 og 5, er opfyldt. Stk. 2, der indeholder generalklau-

sulen, kan omfatte tilfælde, som ikke er nævnt i stk. 3, nr. 4 og 5, men har en

tilsvarende karakter.

Bemærkningerne giver ikke anledning til forslag om ændringer.

BOSAM

foreslår, at det kun er ”endelige afgørelser” i de tilfælde, hvor ejeren

får medhold i en ankesag, der medregnes fra tidspunktet for ankedommen. I

andre tilfælde skal det være den oprindelige huslejenævnsafgørelses tids-

punkt, der forholdes til. Hermed undgås, at ejeren kan anke en afgørelse med

det formål at udskyde tidspunktet for en 3. afgørelse til efter 2 år efter den

første afgørelse.

Kommentar:

Forslaget vil indebære en situation, hvor ejeren risikerer frakendelse på

grund af en anke, der tabes, idet ejeren hermed fortaber muligheden for at

afhjælpe den manglende efterlevelse. Da dette reelt vil begrænse ejerens ret

til anke, afvises forslaget. Det skal samtidig tages i betragtning, at den mang-

lende efterlevelse, som konstateres i ankedommen, indgår i den ”næste” 2

års-periode.

Bemærkningerne giver derfor ikke anledning til forslag om ændringer.

Huslejenævns- og Beboerklagenævnsforeningen

ønsker oplyst, hvornår hus-

lejenævnsafgørelser, hvori der ikke er fastsat en nærmere frist for efterlevel-

se, kan anses for ikke at være efterlevet af ejeren. Endvidere bør det fremgå

af bemærkningerne, at nævnene i afgørelser om lejefastsættelse skal være

opmærksomme på at fastsætte et tidspunkt for, hvornår den i afgørelsen fast-

satte leje skulle have været opkrævet fra. Foreningen gør tillige opmærksom

på, at fordi delvis ikke-efterlevelse af en huslejenævnsafgørelse kan indgå i

en sag om rettighedsfrakendelse, er det vigtigt, at nævnene gør ejerne op-

mærksom, hvad der kræves for at opfylde afgørelsen i sin helhed, herunder

rentekrav. Endelig ønskes det præciseret, hvornår flere sager vedrørende

lejefastsættelse i samme ejendom skal betragtes som enten én eller flere sa-

ger.

Ejendomsforeningen Danmark

finder, at det er uklart, hvornår der er tale om

en eller flere sager.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Kommentar:

Det bemærkes, at en afgørelse ifølge lovforslaget er endelig, når afgørelsen

ikke er anket inden for de almindelige frister i boligreguleringsloven og rets-

plejeloven. For at en ejer skal kunne fradømmes administrationsretten efter

denne bestemmelse, skal der maksimalt være 2 år mellem udløbet af ankefri-

sten for den første afgørelse, der ikke efterleves, og udløbet af ankefristen

for den tredje afgørelse, der ikke efterleves. Huslejenævn og domstole kan

give ejeren en frist til at rette op på det forhold, som tvisten vedrører. Denne

frist kan efter omstændighederne være længere end ankefristen. I et sådant

tilfælde vil ejeren både skulle have siddet ankefristen og den i afgørelsen

nærmere fastsatte frist overhørig, for at dennes adfærd kan medregnes i en

sag om rettighedsfrakendelse efter denne bestemmelse.

Huslejenævn og domstole må fastsætte eventuelle frister i overensstemmelse

med de særlige regler, der på visse områder er i lejelovgivningen. Det vil

blive præciseret i bemærkningerne, at huslejenævnene bør være opmærk-

somme på at fastsætte frister for efterlevelse af afgørelsen.

Det vil tillige blive præciseret i bemærkningerne, at huslejenævnene skal

være opmærksomme på at affatte deres afgørelser på en så tilpas konkret

måde, at parterne har forudsætninger for at gennemskue afgørelsens indhold

og konsekvenser, og ejeren dermed har mulighed for at efterleve afgørelsen

på en korrekt måde inden for fristen eller anke inden for fristen.

Det kan oplyses, at en huslejenævnsafgørelse skal være efterlevet i sin hel-

hed, på det tidspunkt hvor afgørelsen bliver endelig. Heraf følger, at hvis der

efter de gældende regler er truffet afgørelse om, at ejeren skal betale renter

af det pengekrav, som afgørelsen vedrører, skal også renterne være betalt,

når afgørelsen bliver endelig.

I de tilfælde, hvor en afgørelse kan anses at være delvist opfyldt, vil omfan-

get og betydningen af den del af afgørelsen, som ikke er opfyldt, kunne ind-

gå i proportionalitetsvurderingen.

Det væsentlige ved vurderingen af, om der i relation til rettighedsfrakendel-

sesreglerne foreligger manglende efterlevelse af én eller flere afgørelser, er,

om de forhold, som de endelige ikke-efterlevede afgørelser vedrører, i det

væsentlige tager stilling til det samme materielle forhold. Det er vanskeligt

at beskrive problemstillingen mere præcist, end det allerede er gjort i be-

mærkningerne. Dette beror på en konkret vurdering af de foreliggende om-

stændigheder ved de enkelte sager. Som ligeledes nævnt i bemærkningerne

vil der som led i denne vurdering kunne lægges vægt på, om de ikke-

efterlevede endelige afgørelser kunne være indbragt for nævnet mod kun at

betale gebyret én gang.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Udover ovennævnte præciseringer giver bemærkningerne ikke anledning til

forslag om ændringer.

5. Bemærkninger vedrørende huslejenævnenes funktion i frakendelses-

ordningen

Ejendomsforeningen Danmark

finder, at huslejenævnenes rolle i ordningen

er uklar, herunder i forhold til at tage stilling til, om den enkelte afgørelse fra

det pågældende nævn opfylder betingelserne for rettighedsfrakendelse, og

hvilken virkning det har, hvis ét huslejenævn vurderer, at der konkret ikke er

grundlag for, at den manglende efterlevelse af den pågældende afgørelse

indgår i en sag om rettighedsfrakendelse.

Danmarks Lejerforeninger

mener, at det er en urimelig favorisering af uef-

terrettelige ejere, at det i forbindelse med proceduren forud for en sag om

rettighedsfrakendelse efter den foreslåede § 113 a, stk. 3, nr. 4, tilkommer

det huslejenævn, der har truffet en eller flere af de afgørelser, som der er

foretaget indberetning af, at vurdere, om betingelserne for rettighedsfraken-

delse er til stede for den eller de pågældende sager.

Københavns Byret

anfører, at det ikke fremgår, hvilket huslejenævn der skal

koordinere huslejenævnets vurdering af grundlaget for en frakendelsessag og

indgive politianmeldelse.

Kommentar:

De vurderinger, som huslejenævnene skal foretage, inden der anmodes om,

at en sag rejses, er ikke bindende for domstolens afgørelse af frakendelses-

sagen. Alle de momenter, som indgår i huslejenævnenes vurdering, kan

domstolen frit tage under bedømmelse.

Hvis et huslejenævn vurderer, at afgørelse nr. 2 af 3 ikke opfylder betingel-

serne for frakendelse, vil der ikke kunne indgives anmodning til politiet om,

at en sag rejses. Denne afgørelse vil således udgå af grundlaget for en senere

vurdering af, om der er grundlag for at rejse en sag om rettighedsfrakendel-

se. Det vil blive præciseret i bemærkningerne, at huslejenævnet underretter

Grundejernes Investeringsfond herom. Grundejernes Investeringsfond fort-

sætter herefter med at have sag nr. 1 og 3 registreret som ikke-efterlevet for

den pågældende ejer. Hvis en senere afgørelse ikke efterleves af ejeren, og

der foretages indberetning herom til Grundejernes Investeringsfond, skal

huslejenævnene underrettes på ny, hvis de endelige afgørelser 1, 3 og 4 ikke

er efterlevet inden for 2 år. Huslejenævnene vil på ny skulle vurdere, om

afgørelse nr. 4 sammen med afgørelse nr. 1 og 3 kan danne grundlag for en

sag om frakendelse. Det ligger ikke i den foreslåede ordning, at huslejenæv-

nene tilsammen skal foretage en vurdering af, om den manglende efterlevel-

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

se af tre afgørelser tilsammen har en sådan karakter, at frakendelse kan finde

sted. Denne afgørelse træffes alene af domstolen.

Det ligger ikke i ordningen, at huslejenævnenes vurdering skal koordineres.

Når Grundejernes Investeringsfond har meddelt, at der foreligger 3 ikke-

efterlevede afgørelser, skal nævnene alene vurdere, om nævnets afgørelse(r)

kan danne grundlag for en frakendelsessag. Huslejenævnene har hver for sig

pligt til at indgive politianmeldelse, såfremt der er grundlag for det. Nævne-

ne kan dog aftale indbyrdes, hvem der på alles vegne skal indgive politian-

meldelsen.

Bemærkningerne giver derfor ikke anledning til forslag om ændringer.

Jydske Grundejerforeninger

finder, at det bør præciseres, at huslejenævnet

skal give ejeren meddelelse, hvis nævnet indberetter tilfælde af manglende

efterlevelse af afgørelser til Grundejernes Investeringsfond, således at af-

hjulpne forhold ikke giver anledning til indberetning.

Kommentar:

Det følger af forvaltningslovgivningen, at nævnet skal meddele sådanne

indberetninger til ejeren. Dette indebærer imidlertid ikke, at ejeren kan af-

værge en indberetning ved at foretage afhjælpning efter fristens udløb. Når

en endelig afgørelse ikke er efterlevet, kan der ikke efterfølgende rettes op

på dette med den effekt, at afgørelsen udgår af grundlaget for en frakendelse.

Bemærkningerne giver derfor ikke anledning til forslag om ændringer.

Grundejernes Investeringsfond

påpeger, at fonden bør have entydige oplys-

ninger om ejeren af en ejendom, som gør det muligt at identificere den på-

gældende ejer og dennes ejendomme. Sådanne oplysninger er en forudsæt-

ning for at fonden kan give meddelelse til huslejenævnet, når der for samme

ejer foreligger det fornødne antal ikke-efterlevede afgørelser eller GI-

arbejder.

Huslejenævns- og Beboerklagenævnsforeningen

ønsker fremhævet i be-

mærkningerne, at det på baggrund af nævnsafgørelser skal være muligt at

identificere ejeren af den ejendom, som afgørelsen vedrører.

Kommentar:

Til brug for huslejenævnenes behandling af en konkret sag kan der efter de

gældende regler indhentes oplysninger, der er egnet til en entydig identifika-

tion af den ejer, som sagen vedrører. Det præciseres i bemærkningerne, at

nævnene skal oplyse Grundejernes Investeringsfond om samtlige ejere og

deres CPR-nr. eller CVR-nr. for den enkelte ejendom, når der foretages ind-

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

beretning til fonden om en endelig afgørelse, der ikke er blevet efterlevet.

Herudover giver bemærkningerne ikke anledning til forslag om ændringer.

Huslejenævns- og beboerklagenævnsforeningen

ønsker oplyst, hvordan et

huslejenævn skal forholde sig til en situation, hvor der fra andre end den

lejer, der har været part i en endelig ikke-efterlevet afgørelse, sker indberet-

ning til huslejenævnet om den manglende efterlevelse af afgørelsen, og hus-

lejenævnet er bekendt med, at lejeren, der har vært part, ikke ønsker at der

skal ske indberetning. Endvidere ønskes det oplyst, om det ikke i sager om

manglende efterlevelse af huslejenævnsafgørelser ville være mere hensigts-

mæssigt at foretage indberetning til Grundejernes Investeringsfond, i stedet

for at involvere et huslejenævn som mellemled. Spørgsmålet affødes af, at

huslejenævnet i denne sammenhæng ikke skal forholde sig til indberetningen

ud over at videresende til Grundejernes Investeringsfond.

Det ønskes i denne sammenhæng oplyst, om huslejenævnets videregivelse af

oplysninger er foreneligt med persondataloven.

Kommentar:

Det kan oplyses, at alle kan foretage indberetning af ikke-efterlevede endeli-

ge afgørelser til huslejenævnet, herunder f.eks. lejerforeninger. Det kan i den

beskrevne situation ikke tillægges betydning ved huslejenævnet, om lejeren,

der har været part i den ikke-efterlevede afgørelse, ønsker, at der skal indbe-

retning eller ej.

Grundejernes Investeringsfond indgår i indberetningsproceduren af hensyn

til varetagelsen af det landsdækkende koordinationsbehov, der er i denne

sammenhæng. Det er valgt at involvere huslejenævnene i forbindelse med

indberetningen af ikke-efterlevede huslejenævnsafgørelser af hensyn til le-

jerne. Det er opfattelsen, at lejerne i langt højere grad kender huslejenævne-

ne, end Grundejernes Investeringsfond. Dette gælder ikke mindst, fordi le-

jerne i forbindelse med den huslejenævnssag, der ligger til grund for indbe-

retningen, har været i kontakt med nævnet. Huslejenævnet er derfor et natur-

ligt sted at rette henvendelse til, når der foreligger en situation, hvor afgørel-

sen ikke efterleves.

Det forudsættes, at såvel huslejenævn som Grundejernes Investeringsfond

opfylder deres forpligtelser efter lovforslaget i overensstemmelse med per-

sondatalovens regler. Dette vil blive præciseret i bemærkningerne.

Persondatalovens regler skal påses, når der foretages behandling af person-

oplysninger, som helt eller delvist sker ved elektronisk databehandling. Der

henvises generelt til følgende af datatilsynets vejledninger:

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Retssikkerhedsvejledningen (vejl. nr. 126 af 10. juli 2000).

Sikkerhedsvejledningen (vejl. nr. 37 af 2. april 2001).

Vejledning om anmeldelse (vejl. nr. 125 af 10. juli 2000)

samt Datatilsynets publikation fra juli 2000 om persondataloven.

En række grundlæggende krav skal være opfyldt, når der sker behandling af

personoplysninger, der er omfattet af persondataloven. God databehand-

lingsskik skal overholdes. Der må kun samles oplysninger, der tjener et sag-

ligt formål i sager om rettighedsfrakendelse. De indsamlede oplysninger må

ikke behandles på en måde, der er uforenelig med formålet. Der må ikke

samles flere oplysninger end nødvendigt. Der må ikke behandles urigtige

eller vildledende oplysninger. Indsamlede oplysninger skal slettes, når de

ikke længere er nødvendige. Dette indebærer blandt andet, at alle registrere-

de oplysninger om en sag skal slettes, når den på grund af den 2-årige tids-

frist ikke længere kan indgå i grundlaget for en frakendelse.

Når der sker registrering af personoplysninger, eller når indsamlede oplys-

ninger videregives med henblik på registrering, skal der gives underretning

til den person, som de registrerede oplysninger vedrører. Underretningen

skal indeholde nærmere bestemte oplysninger, herunder om den dataansvar-

liges identitet, formålet med behandlingen af oplysningerne, reglerne om

indsigt i og berigtigelse af oplysninger.

Udlejere, der er etableret som juridiske personer, er ikke beskyttet af person-

datalovens regler i denne sammenhæng.

Udover ovennævnte præcisering giver bemærkningerne ikke anledning til

forslag om ændringer.

6. Bemærkninger vedrørende Grundejernes Investeringsfonds overta-

gelse af administrationen efter frakendte ejere

Ejendomsforeningen Danmark

rejser en række spørgsmål vedrørende den

situation, at administrationen af de udlejningsejendomme, som tilhører en

ejer, der er frakendt administrationsretten, overlades til Grundejernes Inve-

steringsfond eller til en tredjemand efter Grundejernes Investeringsfonds

beslutning. Der spørges således til, hvorledes administrationen skal udøves i

frakendelsesperioden.

Grundejernes Investeringsfond

finder ikke, at der er et fyldestgørende grund-

lag for at udøve administrationen af ejendomme tilhørende en ejer, som er

frakendt administrationsretten.

Kommentar:

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Det bemærkes, at de rejste spørgsmål ikke knytter sig til en foreslået æn-

dring, idet ordningen altid har indebåret, at Grundejernes Investeringsfond

skulle overtage administrationen efter ejere, som var frakendt retten til at

administrere. Den foreslåede ændring indebærer alene, at Grundejernes In-

vesteringsfond kan overlade administrationen til en administrator. Baggrun-

den for forslaget er at sikre Grundejernes Investeringsfond imod at fonden

belastes af et større administrationsarbejde.

Om selve administrationen er der ikke foreslået ændringer. Den frakendte

ejer kan ikke beskæftige sig med administration af udlejningsejendomme

overhovedet. Dette indebærer, at Grundejernes Investeringsfond eller en

administrator efter fondens valg overtager den fulde administration. Fonden

eller administratoren overtager således kompetencen i samtlige relationer af

ejendommenes administration.

Det må forventes, at administrationen sker inden for rammerne af sædvanlig

god administrationsskik.

I det omfang, der opstår likviditetsproblemer, vil dette i værste fald kunne

medføre, at ejendommene begæres tvangsrealiseret.

En administrator såvel som Grundejernes Investeringsfond vil kunne ifalde

et ansvar, hvis administrationen er udført mangelfuldt.

Der indsættes en bemyndigelsesbestemmelse i lovforslaget, hvorefter der i

en bekendtgørelse efter drøftelse med Grundejernes Investeringsfond fast-

sættes nærmere regler om Grundejernes Investeringsfonds administration af

ejendomme, hvor ejeren er frakendt. Herudover giver bemærkningerne ikke

anledning til forslag om ændringer.

Jydske Grundejerforeninger

foreslår, at ejeren skal have ret til at anvise en

administrator, som overtager administrationen efter den frakendte ejer,

medmindre Grundejernes Investeringsfond anfører særlige grunde til at afvi-

se forslaget.

BOSAM

foreslår, at Grundejernes Investeringsfond kun

undtagelsesvist

skal

kunne overlade administrationen af ejendomme, hvor ejeren er frakendt ad-

ministrationsretten, til en administrator.

Kommentar:

Hensigten med forslaget om, at Grundejernes Investeringsfond kan overlade

administrationen til en administrator, er at give fonden mulighed for at be-

grænse omfanget af den administration, som påhviler fonden, idet ejendoms-

administration ikke er et væsentligt arbejdsområde for fonden.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Der er intet til hinder for, at det kan ske efter drøftelse med ejeren. Men det

findes ikke rimeligt, at det er Grundejernes Investeringsfond, der skal godt-

gøre, at den af ejeren foreslåede administrator ikke kan accepteres.

Hvis fonden overlader administrationen til en administrator, vil fonden skul-

le holde sig orienteret om administratorens virksomhed og efter omstændig-

hederne tilbagekalde administrationsaftalen, hvis administratoren ikke over-

holder lovgivningen. Hermed sikres hensigten med frakendelsen.

Bemærkningerne giver derfor ikke anledning til forslag om ændringer.

7. Bemærkninger vedrørende frakendelsesordningens område

Lejernes LO

foreslår, at frakendelsesordningen udvides til også at omfatte en

ejer af en ejendom med mindre end 2 udlejede beboelseslejligheder.

Kommentar:

Den gældende ordning har sigtet på erhvervsmæssig udlejning. Da er-

hvervsmæssig udlejning hidtil i alt væsentligt er sket ved udlejning af lejlig-

heder i egentlige udlejningsejendomme med flere boliger, har ordningen

hidtil omfattet udlejningsejendomme med 2 eller flere beboelseslejligheder. I

de senere år synes nogle udlejere imidlertid at have specialiseret sig i opkøb

og efterfølgende udlejning af enfamiliehuse af ringe kvalitet. Der er her tale

om en udlejningsform, som i sit erhvervsmæssige sigte ikke adskiller sig fra

den traditionelle udlejning af boliger i ejendomme med 2 eller flere boliger.

Som det blandt andet er blevet påpeget i den offentlige debat forekommer

det derfor rimeligt at sidestille de to udlejningsformer, således at erhvervs-

mæssig udlejning af 2 eller flere enfamiliehuse fremover kommer til at følge

samme regler som udlejning af etageejendomme med 2 eller flere lejligheder

i relation til frakendelsesordningen.

Det er på denne baggrund besluttet, at ændre lovforslaget til også at omfatte

et forslag om at udvide ordningen, således at ejere af flere udlejede enfami-

liehuse fremover vil kunne frakendes retten til at administrere udlejnings-

ejendomme.

Lejernes LO

finder det utilfredsstillende, at ejendomsadministratorer ikke

kan frakendes retten til at administrere boliger på samme måde, som det kan

ske for ejere af boligudlejningsejendomme.

BOSAM

foreslår, at administratorer, uanset det i lovforslaget anførte, også

skal kunne frakendes administrationsretten i kraft af regler om medvirken.

Kommentar:

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Ministeriet har i forbindelse med vurderingen af, at det ikke vil være hen-

sigtsmæssigt at lade ejendomsadministratorer være omfattet af frakendelses-

ordningen lagt vægt på følgende:

Administratoren er ikke part i aftaleforholdet med lejeren, og er derfor heller

ikke part i huslejenævnssager. Det er således ikke i administratoren, som

ikke efterlever en huslejenævnsafgørelse, og Grundejernes Investerinsfond

udfører arbejder for ejeren og ikke for administratoren.

De foreslåede stramme regler for frakendelse af administrationsretten over-

for ejere vil indirekte få virkning for administratorer. Ejere må antages at

blive mere kritiske ved valg af administrator, fordi en dårlig administrator vil

indebære risiko for, at ejeren frakendes administrationsretten.

Frakendes en ejer administrationsretten på grund af administratorens hand-

linger, får frakendelsen tillige virkning for administratoren, da ejeren samti-

dig mister retten til selv at bestemme, hvem der fremover skal administrere

dennes ejendomme.

Endelig vil straffelovens regler om rettighedsfrakendelse kunne bringes i

anvendelse i forhold til uefterrettelige administratorer, som idømmes straf

for forhold, der relaterer sig udøvelsen af administratorerhvervet.

Bemærkningerne giver derfor ikke anledning til forslag om ændringer.

8. Bemærkninger vedrørende huslejenævnsafgørelsers retskraft

Lejernes LO

ønsker det præciseret, at de endelige ikke efterlevede afgørel-

ser, der kan indgå i en sag om rettighedsfrakendelse, både kan være truffet af

et huslejenævn og af en domstol. Endvidere foreslås, at det bør indgå i lov-

forslaget, at nævnsafgørelser om fastsættelse af lejen ikke alene skal have

virkning for den lejer, som afgørelsen er truffet i forhold til, men at ejer også

skal være bundet af afgørelsen i forbindelse med genudlejning.

Huslejenævns- og Beboerklagenævnsforeningen

ønsker præciseret i be-

mærkningerne, om et ejerskifte, som finder sted på et tidspunkt, hvor der

foreligger en ikke-efterlevet endelig huslejenævnsafgørelse (manglende

overholdelse fra den hidtidige ejers side), kan medføre, at den ikke-

efterlevede afgørelse indgår i grundlaget for rettighedsfrakendelse af den ny

ejer efter bestemmelsen, som den er affattet i den forslåede § 113 a, stk. 3,

nr. 4. Det ønskes tillige oplyst, hvordan et huslejenævn skal forholde sig i en

situation, hvor det modtager indberetning om en ejers manglende efterlevel-

se af et vedligeholdelsespåbud, men hvor lejeren er fraflyttet lejemålet, inden

afgørelsen er blevet endelig. Det oplyses, at et vedligeholdelsespåbud i til-

knytning til et lejemål i praksis anses for bortfaldet, når lejeren fraflytter. Det

ønskes endvidere bekræftet, at hvis en ejer i forbindelse med genudlejning

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

fastsætter lejen på en måde, der ikke er i overensstemmelsen med tidligere

huslejenævnsafgørelse, vil denne handling ikke kunne indgå i en sag om

rettighedsfrakendelse efter den foreslåede § 113 a, stk. 3, nr. 4 i lejeloven.

Kommentar:

Det følger efter ministeriets opfattelse allerede af de gældende regler om

rettighedsfrakendelse, at en ejendomsejer alene kan rettighedsfrakendes på

baggrund af dennes egne forsømmelser, herunder manglende overholdelse af

huslejenævnsafgørelser. En ny ejer vil dog i forhold til lejeren være forplig-

tet af den endelige huslejenævnsafgørelse.

I relation til rettighedsfrakendelsesreglerne vil en ny ejer imidlertid også

kunne blive forpligtet af en huslejenævnsafgørelse, som den gamle ejer har

været part i, hvis ejerskiftet sker i perioden mellem tidspunktet for husleje-

nævnsafgørelsen, og det tidspunkt, hvor afgørelsen bliver endelig. I dette

tilfælde har den ny ejer selv mulighed for at tage stilling til, om afgørelsen

skal efterleves eller ej.

Når en lejer fraflytter inden et vedligeholdelsespåbud bliver endeligt, bort-

falder det. Dermed er ejers forudsætning for at efterleve afgørelsen faldet

bort, inden afgørelsen er blevet endelig, og der er derfor ikke grundlag for at

konstatere, om der foreligger en ikke-efterlevet huslejenævnsafgørelse, som

er blevet endelig. Efter ministeriets opfattelse opfylder en sådan husleje-

nævnsafgørelse derfor ikke betingelserne for at indgå som grundlag i en sag

om rettighedsfrakendelse.

Afgørende for, om et vedligeholdelsespåbud falder bort, er, om den lejer, der

har været part i den sag, der har udløst vedligeholdelsespåbuddet, fraflytter.

Vedligeholdelsespåbuddet kan både vedrøre et enkelt lejemål eller ejen-

dommen som helhed, fx taget. Hvis der er flere lejere, som har været parter i

en sag, der har udløst et vedligeholdelsespåbud, og den ene af lejerne fraflyt-

ter, falder vedligeholdelsespåbuddet ikke bort for de øvrige lejere, der har

været parter i sagen.

Efter ministeriets opfattelse forholder det sig i relation til de foreslåede ret-

tighedsfrakendelsesregler anderledes, hvis den lejer, der har været part i en

sag, som har udløst et vedligeholdelsespåbud, først flytter efter det tidspunkt,

hvor afgørelsen er blevet endelig. Den manglende efterlevelse vil kunne

indgå som grundlag i en sag om rettighedsfrakendelse. Dette gælder efter

ministeriets opfattelse, selv om ejerens forpligtelse til at efterleve afgørelsen

senere falder bort. Det bemærkes, at ministeriet er bekendt med, at forplig-

telsen til at efterleve vedligeholdelsespåbuddet både falder bort i forhold til

den fraflyttende og den indflyttende lejer. Dette følger af de gældende regler.

Med forslaget indføres der ikke ændringer i den retskraft, der efter de gæl-

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

dende regler er knyttet til huslejenævnsafgørelser, herunder at en tidligere

huslejenævnsafgørelse skal have virkning for en ny lejer.

Bemærkningerne giver derfor ikke anledning til forslag om ændringer.

9. Øvrige bemærkninger

Lejernes LO

ønsker medtaget i forslaget, at retten til at administrere udlej-

ningsejendomme skal opnås ved autorisation.

Kommentar:

Som nævnt i bemærkningerne til lovforslaget er hensigten at indføre nogle

instrumenter, som er målrettet imod de få ejere, som systematisk overtræder

lejelovgivningens regler til stor skade for de lejere, som bor i en ejendom

tilhørende en sådan ejer, og til skade for det store flertal af ejere, som admi-

nistrerer i overensstemmelse med lovgivningen.

Set i det lys vil oprettelsen og driften af en autorisationsordning indebære

etablering af et uforholdsmæssig omfattende bureaukratisk system, og en

restriktion i forhold til den fri næring, som ikke står mål med de fordele, der

ville kunne påpeges i tilknytning til en autorisationsordning.

Med de foreslåede stramninger af frakendelsesreglerne er der skabt gode

forudsætninger for at kunne imødegå administration af boligudlejning i strid

med gældende regler.

Bemærkningerne giver derfor ikke anledning til forslag om ændringer.

Danmarks Lejerforeninger

foreslår, at der indføres en tilsvarende frakendel-

sesordning for almene udlejere.

Kommentar:

Efter almenboligloven har kommunalbestyrelsen som tilsynsmyndighed en

række kompetencer og reaktionsmuligheder overfor boligorganisationerne.

Det er således allerede muligt for kommunalbestyrelsen at fratage boligorga-

nisationen administrationen, hvilket også er sket i enkelte tilfælde.

Bemærkningerne giver derfor ikke anledning til forslag om ændringer.

Ejendomsforeningen Danmark

anfører, at overvejelser om en udvidelse af

frakendelsesordningen bør indgå i et samlet arbejde vedrørende forenkling

og modernisering af lejelovgivningen, og henviser til, at det af bemærknin-

gerne fremgår, at dette har været Socialministeriets intention.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Kommentar:

I forbindelse med behandlingen af B 112 (Folketingsåret 2003/04) tilkende-

gav regeringen og DF, at visse elementer i beslutningsforslaget bør indgå i

det kommende forenklings- og moderniseringsarbejde dog således, at der

senest i januar 2005 fremsættes forslag, som opfylder partiernes intention.

Bag denne tilkendegivelse ligger den opfattelse, at det som udgangspunkt vil

være mest hensigtsmæssigt at medtage overvejelser om ændringer af fraken-

delsesordningen i et samlet forenklings- og moderniseringsforslag. På den

anden side findes det ikke udelukket at gennemføre visse stramninger af

ordningen, som et selvstændigt initiativ.

Da organisationernes forhandlinger om forenkling af lejelovgivningen des-

værre måtte opgives, og da Ejendomsforeningen Danmark iværksatte et stør-

re forenklingsprojekt, fandt regeringen det mest hensigtsmæssigt at udskyde

fremsættelsen af et forslag om forenklinger af lejelovgivningen indtil videre.

Regeringen finder det imidlertid af stor betydning at sætte ind overfor de

ejere, som systematisk ikke overholder lovgivningen. Det er derfor opfattel-

sen, at dette vil kunne ske som et selvstændigt initiativ, idet frakendelsesord-

ningen udgør et selvstændigt, sammenhængende regelsæt.

Bemærkningerne giver derfor ikke anledning til forslag om ændringer.

Jydske Grundejerforeninger

anfører, at der bør tages hensyn til, om det er en

ejer med mange lejemål eller med få lejemål. Det foreslås derfor, at det er

retten til at administrere den pågældende ejendom, der mistes.

Kommentar:

En ordning, som relaterer antallet af manglende efterlevelser til antallet af

ejerens lejemål, vil gøre frakendelsesordningen uforholdsmæssig komplice-

ret og bureaukratisk, idet der vil skulle tages hensyn til en lang række fakto-

rer, herunder løbende ændringer i størrelsen af den enkelte ejers boligporte-

følje. Da det samtidig er opfattelsen, at manglende efterlevelse af husleje-

nævnsafgørelser i sig selv er en alvorlig forseelse, er ordningen ikke indrettet

således.

Bemærkningerne giver derfor ikke anledning til forslag om ændringer.

10. Ændringer af lovforslaget m.v., som følger af høringssvarene

Der er i dette notat givet tilsagn om følgende ændringer:

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Ordningens område udvides til også at omfatte ejere af udlejede enfamilie-

huse bortset fra ejere, der alene udlejer én enkelt ejendom indeholdende én

enkelt udlejet bolig.

Der indsættes en bemyndigelsesbestemmelse, hvori der efter drøftelse med

Grundejernes Investeringsfond fastsættes nærmere regler om Grundejernes

Investeringsfonds administration af ejendomme, hvor ejeren er frakendt.

Det vil i lovforslaget blive præciseret:



at huslejenævnene bør være opmærksomme på at fastsætte frister for

efterlevelse af afgørelsen,

at huslejenævnene skal være opmærksomme på at affatte deres afgø-

relser på en så tilpas konkret måde, at parterne har forudsætninger

for at gennemskue afgørelsens indhold og konsekvenser, og ejeren

dermed har mulighed for at efterleve afgørelsen på en korrekt måde

inden for fristen eller anke inden for fristen,

at huslejenævnet skal underrette Grundejernes Investeringsfond, hvis

nævnet vurderer, at en eller flere af 3 afgørelser inden for 10 år ikke

opfylder betingelserne for frakendelse,

at nævnene skal oplyse Grundejernes Investeringsfond om samtlige

ejere og deres CPR-nr. eller CVR-nr. for den enkelte ejendom, når

der foretages indberetning til fonden om en endelig afgørelse, der

ikke er blevet efterlevet,

at det forudsættes, at såvel huslejenævn som Grundejernes Investe-

ringsfond opfylder deres forpligtelser efter lovforslaget i overens-

stemmelse med persondatalovens regler og,

at det i bemærkningerne præciseres, at forudsætningen for at andre

medejere kan frakendes administrationsretten er, at de indgår som

ejer i alle de tre afgørelser, en medejer ikke har overholdt



Herudover er der givet tilsagn om at undersøge mulighederne for at indgå en

aftale, der pålægger domstolene formidle domme, som tidligere har været

behandlet i et huslejenævn, til huslejenævnet. Nærmere oplysninger til brug

for aftalen indhentes.