Side 1 af 17 Socialministeriet Bolig/almene boliger J.nr. B-5211-51 tof/ 24.februar   2005 Høringsnotat vedrørende Forslag til Lov om ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., lov om leje af almene boliger, lov om social service, lov om boliger for ældre og personer med handicap, lov om ejerlejligheder og lov om byfornyelse og udvikling af byer (Nyetablering af selvejende almene ungdomsboliginstitutioner m.v.) 1. Indledning Udkastet har i perioden den 1. til 17. december 2004 været i høring hos følgen- de organisationer og myndigheder: Administratorforeningen,  Advokatrådet,  Akademisk  Arkitektforening,  Amt s- rådsforeningen,   Andelsboligforeningernes   Fællesrepræsentation,   Ankestyre l- sen,   BAT-kartellet,   Boligselskabernes   Landsforening,   Bornholms   Regions- kommune,   BOSAM,   Statens   Byggeforskningsinstitut,   Bygherreforeningen, Byggeskadefonden,  Centerlederforeningen,  Danmarks  Lejerforeninger,  Dansk Byggeri, Dansk Psykologforening, Dansk Socialrådgiverfo rening, Danske Elev og Studenterorganisationers Kollegieråd  - DSK, Den Danske Dommerforening, DSI,   Domstolsstyrelsen,   Ejendomsforeningen   Danmark,   Finansministeriet, Finansrådet,  Forbundet  af  offentligt  Ansatte,  Foreningen  af  Rådgivende  Ing  e- niører,   Frederiksberg   Kommune,   Grundejernes   Investeringsfond,   Husleje- nævns-    og    Beboerklagenævnsforeningen,    Håndværksrådet,    Indenrigs  -    og Sundhedsministeriet,  Jyske   Grundejerforeninger,   Kollegiekontorerne  i   Dan- mark,    Kommunernes    Landsforening,    Konkurrencestyrelsen,    Københavns Kommune,  Landsbyggefonden,  Landsforeningen  af  tidligere  og  nuværende psykiatribrugere – LAP, Pårørendeforening en af 1998, Landsforeningen Bedre Psykiatri,    Landsforeningen    Sind,    Landsforeningen    for    Socialpædagoger, Landsforeningen  Ældre  Sagen,  Lejernes  Landsorganisation,  Ligestillingsafde- lingen,   Omsorgsorganisationernes   Samråd,   Praktis erende   Arkitekters   Råd, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, Realkreditrå- det, Rådet for Socialt Udsatte, SAND, SBS § 94  Sekretariatet, Skatteministeri- et,  Socialchefforeningen,  Socialpædagogernes  Landsforbund,  Statsministeriet, Styrelsen  for  Social  Service,  Uddannelsesinstitutionernes  Ledelse,  Ungdoms- boligrådet,   VE-Leverandørerne,  Videnscenter  for  Socialpsykiatri,  Videns-  og Formidlingscenter  for  Socialt  Udsatte,  Ældreboligrådet,  Ældr emobiliseringen, Økonomi- og Erhvervsministeriet og Økonomistyrelsen.

Side 2 af 17 Socialministeriet  har  modtaget  høringssvar  fra:  Akademisk  Arkitektforening, Boligselskabernes  Landsforening,  Byggeskadefonden,  Centerlederforeningen, Dansk  almennyttigt  Boligselskab  (DAB),  Dansk  Byggeri,  Inspektørkollegiet ved Danmarks Forsorgshjem, Kommunernes Landsforening (KL), Konkurren- cestyrelsen,  Københavns  Kommune,  Landsbyggefonden,  Lejernes  Landsorga- nisation  (LO),  Pårørendeforeningen  af  1998,   Praktiserende  Arkitekters  Råd (PAR), Realkreditrådet,  Ungdomsboligrådet Herudover  har  Advokatrådet,   Bygherreforeningen,  Dansk  Socialrådgiverfo r- ening,  Domstolsstyrelsen,  Ejendomsforeningen  Danmark,  Finansrådet,   Frede- riksberg  Kommune,  Grundejernes  Investeringsfond,  Indenrigs-  og  Sundheds- ministeriet,  Jydske  Grundejerforeninger,  Præsidenten  for  Københavns  Byret, Præsidenten    for    Vestre    Landsret,    Styrelsen    for    Social    Service,    VE- Leverandørerne,  Ældremobiliseringen,  Økonomi-  og  Erhvervsministeriet  og Økonomistyrelsen  meddelt,  at  de  ikke  finder  anledning  til  at  udtale  sig  eller ikke har bemærkninger til lovforslaget. 2. Generelle holdninger til lovforslaget Foreningen af Rådgivende Ingeniører  kan støtte regeringens intentioner om at skabe et mere fleksibelt boligmarked og vurderer, at lovforslaget vil medvirke til  denne  proces.  Boligselskabernes  Landsforening  (BL)  anser  det  for  ganske tilfredsstillende, at lejerne i det almene byggeri med lovforslaget får udvidet og forenklet  deres  individuelle  råderet  væsentligt  samtidig  med,  at  reglerne  om den kollektive råderet lovfæstes og præciseres.  BL og Kommunernes Landsfor- ening (KL)  kan endvidere støtte forslaget om udslusningsboliger. BL er endvi- dere enig i de fleste forenklings- og moderniseringsforslag, men mener, at der er behov for flere forenklinger. 3.  Bemærkninger  til ’Nyetablering  af  selvejende  almene  ungdomsboligin- stitutioner’ Boligselskabernes  Landsforening  (BL)  anfører,  at  det  vil  være  uhensigtsmæs- sigt,  hvis reglerne for de nye ungdomsboliger adskiller sig væsentligt fra reg- lerne for eksisterende selvejende ungdomsboliginstitutioner, f.eks. med hensyn til råderet.  BL opfordrer derfor til størst mulig harmonisering mellem regelsæt- tene, herunder reglerne for ungdomsboliger tilhørende almene boligorganisati- oner. Praktiserende Arkitekters Råd  finder det positivt, at der etableres rammer for opsparing og henlæggelser. Kommentar:  Det  er  et  afgørende  mål  med  forslaget  at  styrke  de  selvejende institutioner  ved  at  give  kommunalbestyrelserne  mulighed  for  frit  at  vælge mellem en almen og selvejende variant ved etablering af nye ungdomsboliger. De nye selvejende almene ungdomsboliger vil – ligesom andre almene boliger – være omfattet af reglerne om råderet. Regeringen  er  enig  i  ønsket  om  størst  mulig  harmonisering  af  regelsættene.  I forbindelse med udarbejdelsen af forslaget er det da også tilstræbt, at regelsæ t- tene kun adskiller sig fra hinanden på punkter, hvor der er et velbegrundet b e-

Side 3 af 17 hov for en valgmulighed, og derved ikke er i strid med regelforenklingshensy- net. Det kan derudover nævnes, at der med forslaget tilsigtes en harmonisering af reglerne inden for det støttede byggeri, således at der er samme mulighed for at  etablere  selvejende  institutioner  på  ungdomsboligområdet  som  på  ældreb   o- ligområ det. Bemærkningerne har ikke givet anledning til ændring af forslaget. Københavns  Kommune  anfører  under  henvisning  til  boligmarkedet  for  unge  i kommunen, at man ikke umiddelbart ser behov for flere aktører på ungdomsb o- ligområdet.   Kommunernes  Landsforening  (KL)  mener  ikke,  at  forslaget  vil bidrage til regelforenklingen og stiller spørgsmålstegn ved, om ordningen vil få mærkbare konsekvenser på boligmarkedet.  Ungdomsboligrådet  har ingen gene- relle  bemærkninger  til  forslaget  om  at  skabe  mulighed  for  etablering  af  selv- ejende  almene  ungdomsboliginstitutioner,  men  giver  dog  udtryk  for  tvivl  om, hvor stort et behov der vil være for den foreslåede boligt ype. Kommentar:  Den  danske  ungdomsboligmasse  består allerede i  dag  i  vidt  o m- fang af kollegier, organiseret  som selvejende ungdomsboliginstitutioner. Efter ophævelsen af boligbyggeriloven pr. 1.1.1997 har der ikke kunnet etableres nye selvejende  ungdomsboliginstitutioner.  Det  er  muligt  at  omdanne  selvejende ungdomsboliginstitutioner til almene boligafdelinger/-organisationer. En meget stor del af de selvejende ungdomsboliginstitutioner har imidlertid valgt at beva- re deres status som selvejende, hvilket må ses som tegn på, at der bla  ndt mange kollegier er tilfredshed med denne organisationsform. Det  kan  til  orientering  oplyses,  at  der  efter  ophævelsen  af  boligbyggeriloven har kunnet bygges selvejende ældreboliger, der på en række punkter svarer til den foreslåede ungdomsboligtype: selvejende almene ældreboliger. Der har fra kommunernes side været en vis interesse i etablering af sådanne almene ældr e- boliger, ejet af en selvejende institution, idet der i perioden 1997-2004 er givet tilsagn om etablering af godt 2000 af disse boliger. Det skal understreges, at der er tale om tilbud, som kommunerne kan vælge at gøre  brug  af  i  den  lokale  boligpolitik  –  f.eks.,  fordi  der  ønskes  etableret  en stærk tilknytning mellem boliginstitutionen og de lokale uddannelsesinstitutio- ner. Forslaget vurderes derfor at forbedre kommunernes muligheder for at fast- lægge og implementere en lokal boligpolitik, der matcher det lokale behov og efterspørgsel. Bemærkningerne har ikke givet anledning til ændring af forslaget. Praktiserende Arkitekters Råd  finder det uklart, om de selvejende ungdomsbo- liger  vil  udgøre  et  offentligt  organ  i  relation  til  EU-lovgivningen,  sål edes  at etablering  i  form  af  byggeri  og  dertil  hørende  tjenesteydelser  skal  følge  EU- udbudsregler, såfremt tæ rskelværdierne overskrides. Kommentar:  Selvejende  almene  ungdomsboliginstitutioner  vil  i  henseende  til EU-udbudsreglerne have samme status som almene boligorganisationer, hvor-

Side 4 af 17 ved byggearbejder m.v. er omfattet af EUs udbudsregler, såfremt tærskelværd i- erne overskrides. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. Ungdomsboligrådet , KL og Københavns Kommune mener, at det bør sikres, at udlejningen af de nye ungdomsboliger i størst mulig grad  sker gennem fælles anvisning.  Derved  sikres  det,  at  udlejningen  foregår  velkoordineret  og  med størst mulig grad af gennemsigtighed. Københavns  Kommune  anfører  konkret,  at  der  bør  gøres  brug  af  de  tidligere bestemmelser i boligbyggeriloven, hvorefter  kommunen kan træffe beslutning om, at boligerne skal være omfattet af fælles anvisning. Kommentar: Udlejning via fælles anvisning vurderes blandt andet at indebære fordele  i  form  af  større  gennemsigtighed  og  koordination  på  ungdomsb olig- markedet. Hvis en sådan udlejningsform ønskes fremmet, er det nærliggende  – med udgangspunkt i de tidligere bestemmelser i boligbyggeriloven – at tildele kommunen kompetencen til at beslutte, om der skal være fælles anvisning. Ved udformningen  af  en  så dan  bestemmelse  bør  der  endvidere  tages  højde  for,  at den enkelte ungdomsboliginstitution – inden for de generelle regler – kan op- retholde  sin  egen  udlejningsprofil,  f.eks.  med  hensyn  til  andelen  af  udveks- lingsstuderende. Under henvisning til ovenstående  imødekommes forslaget, om at udlejningen i størst mulig grad sker gennem fælles anvisning. KL anfører, at det bør præciseres, at det ikke er en eksisterende selvejende ung- domsboliginstitution, der kan opføre almene ungdomsboliger, men en nydannet selvejende ungdomsboliginstitution, og at denne kun må eje én afd  eling. Kommentar: Det fremgår af lovforslagets § 1, nr. 3, at almene ungdomsboliger, der  ejes  af  en  selvejende  institution,  udgør  en  selvstændig  økonomisk  enhed, der  udelukkende  kan  behæftes  og  forpligtes  af  forhold,  der  vedrører  de  ung- domsboliger,  som  tilsagnet  vedrører.  Det  fremgår  derudover  af  de  tilhørende bemærkninger,  at  en  selvejende  almen  ungdomsboliginstitution  består  af  én boligafdeling, og således er knyttet til et konkret byggeforet agende, hvortil der er  givet  offentlig  støtte.  Der  vil  derudover  i  forbindelse  med  eventuelle  ud- møntninger  af  den  endelige  lov  ved  bekendtgørelsesændringer,  vejledninger o.l.  blive  tilstræbt  en  klar  og  tilgængelig  beskrivelse  af  reglerne.  De  angivne forhold vurderes således at være tilstrækkeligt præcist beskrevet. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. Københavns Kommune anfører, at en selvejende almen ungdomsboliginstituti- on mindst bør have samme mulighed for at eje, drive, opføre og administrere ejendomme m.v., som en (selvejende) almen ældreboliginstitution. Det anføres, at  de  nye  ungdomsboliginstitutioner  således  bør  være  omfattet  af  sideaktiv i- tetsbekendtgørelsen.

Side 5 af 17 Kommentar: De nye ungdomsboliger vil – på samme måde som selvej  ende almene ældreboliginstitutioner – være omfattet af sideaktivitetsbekendtgørel- sen. De nye ungdomsboliger vil således ligesom de selvejende almene ældreb o- liginstitutioner få en række relevante muligheder for at udføre sideaktivit eter. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. Københavns Kommune anfører endvidere, at de nye ungdomsboliger bør være omfattet af almenboliglovens § 52, stk. 4, hvorefter kommunalbestyrelsen i visse tilfælde kan vælge at udleje almene ungdomsboliger som almene familie- boliger eller almene ældreboliger. Kommentar: De nye ungdomsboliger vil være omfattet af § 52, stk. 3, hvorefter boligerne kan udlejes til andre boligsøgende, såfremt de ikke kan udlejes til den berettigede personkreds. Det vurderes, at der herved sikres tilstrækkelig adgang til, at boliginstitutionerne kan afvige fra de sædvanlige udlejningsregler ved lejeledighed. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. Landsbyggefonden anfører, at det af almenboligloven bør fremgå, at beste m- melserne vedrørende almene ungdomsboligers maksimumareal også gælder selvejende almene ungdomsboliger. Kommentar: Almene ungdomsboliger omfatter pr. definition også almene un g- domsboliger, ejet af en selvejende institution. Det følger heraf, at de nye ung- domsboliger er omfattet af samme regler om maksimumareal som de øvrige almene ungdomsboliger. Der ses derfor ikke at være behov for den foreslåede ændring. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. 4. Øget råderet Generelle kommentarer til forslagene om råderet Flere  høringsparter,  herunder  Boligselskabernes  Landsforening  (BL),  Køben- havns Kommune og Ungdomsboligrådet , udtrykker en positiv holdning til for- slagene. BL anser det således for tilfredsstillende, at reglerne  om den kollektive rå deret præciseres, og at lejerne får udvidet og forenklet den individuelle r å deret. Københavns Kommune er meget positiv over for udvidelse af den individuelle råderet, ligesom  Ungdomsboligrådet  finder det positivt, at lejernes muligheder bliver udvidet.  

Side 6 af 17 Kollektiv råderet Finansiering, herunder spørgsmålet om lånets løbetid Dansk  almennyttigt  Boligselskab  (DAB)  ønsker  præciseret,  at  forbedringerne kan finansieres via lån fra afdelingens henlagte midler og fra boligorganisati o- nens dispositionsfond. Lejernes LO (LLO) mener, at en række forbedringer har en længere levetid end 20  år og finder det urimeligt, at afdelingen kun kan finansiere forbe dringerne med lån, der løber over 20 år, mens parcelhusejere kan finansiere forbe  dringer med 30-årige lån. Kommentar:  Forbedringerne  skal  efter  lovforslaget  finansieres  med  annuitets- lån med en maksimal løbetid på 20 år, idet en levetid på 20 år vurderes at være passende for de fleste af de forbedringsarbejder, der typisk vil være tale om. Det  er  blevet  præciseret  i  lovbemærkningerne,  at  forbedringsarbejderne  kan finansieres via lån fra afdelingens henlagte midler såvel som fra boligorganis  a- tionens dispositionsfond. De gældende regler i driftsbekendtgørelsen vil blive ændret, således at der sk al kunne ske udlån til de omhandlede forbedringer op til 20 år, hvor det i dag kun er muligt over en periode på 10 år. Forslaget om en længere løbetid har ikke givet anledning til ændring af forsla- get, da det vurderes, at kun få forbedringer har en længer e levetid end 20 år. Beregning af lejeforhøjelsen/tillægsleje Københavns Kommune foreslår, at der i den almene lejelov indføres en hje m- mel til at opkræve lejeforhøjelser som følge af forbedringsforhøjelser, der ikke permanent ændrer den indbyrdes brugsværdi, som tillægsleje. Kommentar: Efter den almene lejelov fordeles lejen efter boligernes indbyrdes brugsværdi.  Hvis  kun  nogle  boliger  forbedres,  vil  den  indbyrdes  brugsværdi skulle ændres. Det samme gælder ved forbedring af alle boligerne på en sådan måd e, at arbejderne ikke medfører den samme relative forøgelse af brugsværdi- en.  Det findes  ikke  hensigtsmæssigt  at  ændre  på  dette  grundlæggende  princip for lejefordelingen i almene bebyggelser. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. 1 pct-reglen Københavns  Kommune anmoder  om,  at  det overvejes,  om  den  almene lejelov skal  suppleres  med  en  bestemmelse  om,  hvilken  retsvirkning  der  følger,  hvis boligorganisationen  ikke  anmoder  om  kommunens  godkendelse,  såfremt  lej e- forhøjelsen overstiger 1 pct. af den gældende leje, hvilket den har pligt til efter de gældende regler.

Side 7 af 17 Kommentar:  Hverken  den  almene  lejelov  eller  almenboligloven  indeholder specifikke regler,  som angiver konsekvenserne af,  at boligorganisationen ikke følger de gældende regler på bestemte punkter. Konsekvenserne må udledes af lovens almindelige regler. En boligorganisation, der gennemfører et forbedringsarbejde, som medfører en lejeforhøjelse,  der  overstiger  1  procent  af  den  gældende  leje,  må  forelægge sagen for kommunen inden iværksættelsen, således at der opnås sikkerhed for, at den efterfølgende lejeforhøjelse vil kunne godkendes. Hvis boligorganisatio- nen undlader dette, og det efterfølgende viser sig, at kommunen ikke kan god- kende forhøjelsen, opstår der et underskud, som b ehandles efter de almindelige regler. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. Forbedring af ledige boliger Københavns  Kommune  forudsætter, at  det  vil  være  muligt  at  gennemføre  for- bedringer af ledige boliger. Kommentar:  Som det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, har det hele tiden været hensigten, at afdelingsmødet også skulle kunne beslutte at forbedre ledige boliger. Det  er  blevet  præciseret  i  lovteksten,  at  afdelingsmødet  også  kan  beslutte  at gennemføre sådanne forbe dringer af ledige lejemål, således at der ikke er tvivl herom. Godkendelse af afdelingsmødets beslutninger LLO  finder det  ikke  rimeligt,  at  boligorganisationen skal  godkende  afdelings- mødets beslutninger. Kommentar: Det er boligorganisationens bestyrelse, der har det økonomiske og juridiske ansvar for afdelingernes  daglige drift. Boligorganisationen har ingen mulighed  for  at  løfte  dette  ansvar,  uden  at afdelingsmødets  beslutninger  fore- lægges til godkendelse. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. Udstedelse af ny bekendtgørelse Københavns Kommune forudsætter, at den nye bestemmelse om kollektiv råd e- ret  suppleres  med  en  bekendtgørelse,  der  bl.a.  indeholder  bestemmelser  om, hvilken leje der kan opkræves i forbindelse med ordningen, herunder bestem- melser om låneydelse og om boligorganisationens muli ghed for at opkræve et administrationsbidrag  i  forbindelse  med  lejeopkrævningerne.  Endvidere  anfø- res  det, at en  sådan bekendtgørelse  bør indeholde  bestemmelser  om,  at  det  er boligorganisationen, der forestår arbejdet. Kommentar: Det følger af de gældende regler, at lejeforhøjelsen skal beregnes på  en  s å dan  måde,  at  den dækker  udgifterne.  Det  følger  også  af  de  gældende

Side 8 af 17 regler, at lejeforhøjelsen vil være en del af den ”almindelige” leje, hvilket inde- bærer, at arbejdet med opkrævningen må dækkes af det almindelige administr a- tionsbidrag. At kun nogle boliger forbedres ændrer ikke ved det forhold, at det er boligor- ganisationen, som forestår arbejderne (det vil sige søger byggetilladelse, eng a- gerer håndværkere m.v.). Der vurderes ikke at være behov for at udstede en ny bekendtgørelse. Individuel råderet Afskrivningens form og længde DAB  foreslår,  at  der  bliver  mulighed  for  ikke -lineær  afskrivning,  således  at afskrivning over 20 år ikke nødve ndigvis indebærer afskrivning med 5 pct. om året. Foreningen foreslår endvidere, at en kortere afskrivningsperi  ode end 10 år fortsat skal være mulig. Kommentar: Det skønnes ikke hensigtsmæssigt, hvis det skulle være muligt at afskrive en forbedring med forskellige procentsatser i løbet af afskrivningspe- rioden. Hvis boligorganisationen vurderer, at der sker en særlig kraftig værdi- forringelse af et givent forbedringsarbejde allerede i de første leveår, må boli  g- organisationen  tage  hensyn  hertil  i  forbindelse  med  fastsættelsen  af  afskriv- ningsperiodens længde. Efter de gældende regler kan boligorganisationen og lejeren aftale en hurtigere nedskrivning  end  10  pct.  pr.  år ,  da  en  kortere  afskrivningsperiode  fortsat  kan være relevant i visse tilfælde. Forslaget om en ikke-lineær afskrivning  har ikke givet anledning til ændring i forslaget,  da  det  er  mere  enkelt  at  administrere  afskrivning  med  den  samme procentssats. Det  er  præciseret  i  bemærkningerne,  at  parterne  fortsat  kan  aftale  en  kortere afskrivningsperiode end 10 år . Skillevægge Akademisk Arkitektforening  ønsker, at det i forbindelse med egentlige ombyg- ninger  f.eks.  flytning  af  skillerum  præciseres,  under  hvilke  forhold  dette  kan lade  sig  gøre,  således  at  man  minimerer  risikoen  for  blivende  forri ngelser  af boligen og den samlede bebyggelse. KL mener, at der bør henvises til, at skillevægsarbejder i boliger på indtil 150 m²  kræver  anmeldelse  til  bygningsmyndigheden.  Foreningen  anfører  herud- over, at kommunen skal godkende ændring af antallet af rum i den enkelte bo- lig. DAB  anbefaler,  at  boligens  oprindelige  boligtype  bibeholdes,  således  at  en  4 - rumsbolig   beholder   sin   status   som   sådan,   selv   om   den   ændres   til   en   2 -

Side 9 af 17 rumsbolig,  da  børnefamilier  efter  organisationens  opfattelse  ellers  vil  få  va n- skeligt ved at få  anvist boliger i den ældre boligmasse med række- og enkelthu- se. Kommentar:  Reglerne  i  den  almene  lejelov  suppleres  af  en  række  regler  i driftsbekendtgørelsen. Efter disse regler skal arbejderne være rimelige og hen- sigtsmæssige. Hvis lejeren ønsker at udføre skillevægsarbejder uden sammen- hæng  med  et  forbedringsarbejde,  vil  skillevægsarbejderne  også  skulle  være rimelige og hensigtsmæssige. Er  boligorganisationen  og  lejeren  uenige  om,  hvorvidt  et  bestemt  arbejde  er rimeligt og hensigtsmæssigt, kan tvisten indbringes for beboerklagenævnet. Hverken de gældende eller de nye regler indebærer således risiko for (bl ivende) forringelser af boligen og ej heller af selve ejendommen. Det  følger  endvidere  af  de  gældende  regler  i  driftsbekendtgørelsen,  at  lejeren skal anmelde de arbejder til boligorganisationen, som lejeren ønsker at udføre. Hvis arbejderne forudsætter kommunens godkendelse efter § 28 i almenbolig- loven,  hvorefter  kommunen  skal  godkende  væsentlige  ændringer,  f.eks.  æn- dring  i  antallet  af  rum,  eller  byggesagsbehandling  efter  byggeloven,  sørger boligorganisationen for at indhente kommunens godkendelse. Dette indebærer, at boligorganisationen også sørger for ”anmeldelse til bygning smyndigheden”. Godkender kommunen en ændring i antallet af rum, skal der ikke ske retable- ring  ved  fraflytning.  Ønsker  man  på  et  senere  tidspunkt  at  ændre  antallet  af rum, kræves kommunens godkendelse på ny. Bestemmelsen  om  skillevægge  er  præciseret,  således  at  det  klart   fremgå r,  at lejeren  kun  kan  flytte  og  fjerne  ikke-bærende  skillevægge  og  opsætte  skille- vægge i sædvanligt omfang. Anbefalingen om at bibeholde den oprindelige boligtype  er ikke fulgt, da ord- ningen som nævnt forudsætter, at den foretagne ændring af boligens rumantal er permanent. KLs bemærkning vedr. skillevægsarbejder  har ikke givet anledning til ændrin- ger i forslaget. Godtgørelsens størrelse Københavns   Kommune  foreslår,  at  det  overvejes  at  udvide  den  foresl å ede grænse for godtgørelse ved lejlighedssammenlægninger. Kommentar: Råderetten giver ikke den enkelte  lejer ret til at sammenlægge sin bolig  med  en  nabolejlighed.  Der  kan  derfor  ikke  blive  tale  om  godtgørelse. Hvis 2 lejligheder lægges sammen, finansieres udgiften af afdelingen. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. Værdi af eget arbejde/dokumentation

Side 10 af 17 DAB foreslår, at værdien af eget arbejde skal kunne indregnes i råderetsgodtg  ø- relsen. Dansk Byggeri mener, at det bør præciseres, at der i forbindelse med udvidel- sen af den individuelle råderet fortsat stilles krav om dokumentatio n for afhold- te udgifter, hvilket efter organisationens opfattelse vil kunne nedbringe mæng- den af gør-det-selv-arbejde og sort arbejde. Praktiserende Arkitekters Råd  anfører tilsvarende, at det er nødvendigt at stille krav til, hvorledes ikke  mindst den  individuelle råderet kan udøves, idet der i denne forbindelse nævnes selvbyggeri og sort arbejde. Kommentar:  Der  er  ikke  efter  de  gældende  råderetsregler  mulighed  for  at  få godtgørelse for værdien af eget arbejde, da det er vigtigt, at råderetsarbejder  – ligesom arbejder, som  boligorganisationen står for  – bliver udført håndværk s- mæssigt forsvarligt. Der ydes således kun godtgørelse for dokumenterede mat e- rialeudgifter og dokumenterede udgifter til momsregistrerede virksomheder.   Reglerne på dette punkt  vil ikke blive ændret, da hensynet bag de eksisterende regler stadig gælder. Der vil ikke blive opstillet yderligere krav til råderetsarbejderne, da de gælde n- de regler vurderes at dække behovet. Satsreguleringen DAB foreslår, at satsreguleringen fremover ko mmer til at følge kalenderåret på en  sådan  måde,  at  de  pågældende  satser  lægges  til  grund  ved  beregningen  af godtgørelser   i   det   pågældende   kalenderår,   uanset   om   boligorganisati  onens regnskabsår følger kalenderåret. Kommentar: Reglerne vedr. den periode, hvor de satsregulerede råderetsbeløb skal anvendes, følger de samme regler, som gælder for indbetaling til dispositi- onsfonden og for bestyrelseshonorarer. Det vil derfor være uhensigtsmæssigt at ændre reglerne alene for et delområde af administrationen. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. Økonomiske konsekvenser Dansk Byggeri mener, at udvidelsen af den individuelle råderet vil medf øre en positiv økonomisk konsekvens for byggeerhvervet i form af meraktivitet, hvil- ket – som foreningen anfører - ikke fremgår af den samlede vurdering af lo v- forslagets konsekvenser. Kommentar:  Af  bemærkningerne  om  de  økonomiske  konsekvenser  for  stat, amter og kommuner fremgår det, at forsl aget forventes at føre til en øget brug af den individuelle råderet, da denne udvides og gøres mere fleksibel. Det vu r- deres  imidlertid  samtidig,  at  denne  meraktivitet  vil mindske  omfanget  af  bru- gen af den kollektive råderet.

Side 11 af 17 Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. Ventelisteplacering LLO mener, at det bør præciseres, at en boligsøgende, som afslår at overtage en bolig, der er forbedret efter råd eretsreglerne, fordi den efter den boligsøgendes opfattelse er for dyr, ikke mister sin plads på ventel isten. Kommentar: De gældende regler sikrer allerede, at en boligsøgende ikke mister sin plads på ve ntelisten, fordi den pågældende siger nej til en tilbudt bolig. Der er  ikke  foreslået  ændringer  heri,  hvorfor  der  ikke  er  behov  for  den  ø nskede præcisering. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. Kollektiv og individuel råderet i relation til h årde hvidevarer BL foreslår, at installation af hårde hvidevarer skal være omfattet af den kolle  k- tive råderet , ligesom BL finder det urimeligt, at det i forbindelse med den indi- viduelle råderet er tanken at ophæve retten til at installere hå  rde hvidevarer. LLO har samme opfattelse for så vidt angår den individuelle råderet ud fra den begrundelse,  at  den  manglende  ret  til  at  installere  hårde  hvidevarer  vil  stille lejerne ringere end ejere og andelshavere, som kan indregne værdien i salgspri- sen. Kommentar: Ved udarbejdelsen af lovforslaget er det lagt til grund, at lejerne allerede  efter  de  gældende  regler  har  flere  muligheder  for  at  installere  hårde hvidevarer. Lejerne har nemlig mulighed for på et afdelingsmøde at beslutte at forbedre  alle  afdelingens  boliger  med  hårde  hvidevarer,  ligesom  den  enkelte lejer efter installationsretten (§ 35) i den almene lejelov selv kan installere så- danne hvidevarer. Det vurderes, at disse muligheder giver lejerne tilstrækkelige muligheder på dette område  . Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. 5. Indførelse af ordning med udslusningsboliger Boligselskabernes Landsforening (BL) kan støtte forslaget om udslusningsboli- ger, da det indebærer flere støttemuligheder for de berørte personer, og da det bygger på helt frivillige, lokale aftaler mellem boligorganisationer og komm u- nerne.  Centerlederforeningen  anser  tiltagene som  værende  positive  specifikt  i forhold til grupperne i boformer, i udslusningsforløb samt efterbehandlingsfor- løb,  hvor der er behov for at tænke  mere nuanceret og i nogle sammenhænge risikovilligt.  Kommunernes  Landsforening  (KL)  ser  positivt  på  boligformen. Pårørendeforeningen af 1998  finder det ikke hensigtsmæssigt, at etablering af udslusningsboliger er frivillig for parterne. Da man inden for psykiatriområdet prioriterer, at den sindslidende bør kunne opholde sig i sit oprindelige nærmil- jø, mener foreningen, at forslaget bør tage hensyn hertil. Det er SBS § 94 Sekre- tariatets opfattelse, at der med muligheden for at etablere udslusningsboliger er skabt et nyt godt ”værktøj” til glæde for de hjemløse, der gerne vil integreres i

Side 12 af 17 det lokale samfund, hvis de forskellige involverede parter er i stand til at etab- lere det nødvendige samarbejde. Kommentar: Etablering af udslusningsboliger i almene afdelinger er et supple- ment til den allerede eksisterende vifte af boligformer, der er tilvejebragt for at varetage særlige sociale og boligmæssige hensyn. Aftale om  etablering  af  udslusningsboliger i en almen  afdeling  er  frivillig  for boligorganisationen  og  kommunen,  så  parterne lokalt  kan  aftale i  hvilket  o m- fang,  der  er  behov  og  mulighed  herfor.  Det  er  således  væsentligt, at fo rslaget tager højde for forskelle i det lokale boligudbud og behov. Bemærkningerne har ikke givet anledning til ændring af forslaget. Pårørendeforeningen af 1998  bemærker, at det forudsættes, at anvisningsmyn- digheden som led i en tilbagevisitering til et botilbud inddrager nødvendig psy- kiatrisk ekspertise. Kommentar: Når den myndighed, der har anvist lejeren til en udslusningsbolig, træffer afgørelse om at bede udlejeren af en udslusningsbolig opsige lejeaftalen med henblik på tilbagevisitering til et botilbud, skal myndigheden påse almi  n- delige forvaltningsretlige regler og principper overholdt, herunder officialprin- cippet. Af officialprincippet følger det, at myndigheden har ansvaret for, at de til brug for afgørelsen nødvendige oplysninger foreligger, og at de nødvendige under- søgelser foretages. Hvilke oplysninger der bør indhentes, og hvordan de frem- skaffes vil bero på omstændighederne i den ko nkrete sag. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. Pårørendeforeningen  af  1998   finder  det  betænkeligt, at  en  lejer  af  en  udslus- ningsbolig ikke kan udvide sin husstand uden godkendelse. Foreningen mener, at hensynet til den sindslidendes mulighed for resocialisering bør veje tungere end hensynet til boligorganisationen. Kommentar:  Udgangspunktet for forslaget er, at lejeren af en udslusningsbolig har de samme vilkår i lejefo rholdet som andre almene lejere. Derfor vil lejeren som udgangspunkt også have ret til husstandsudvidelse efter de gældende re g- ler. Da lejeren imidlertid befinder sig i en udslusningsfase, foreslås det, at særlige regler i lejelovgivningen  kan fraviges med  kommunens eller amtskommunens godkendelse, herunder retten til  husstandsudvidelse. Fravigelsen skal i så fald være begrundet i hensynet til lejeren selv, udlejeren, de øvrige lejere eller an- visningsmyndigheden.

Side 13 af 17 Er der ikke saglige grunde, der taler for en fravigelse, herunder en fravigelse af retten  til  husstandsudvidelse,  bør  kommunen  eller  amtskommunen  naturligvis ikke godkende et sådant aftalevilkår. Som nævnt i bemærkningerne til forslaget vil en husstandsudvidelse i udslus- ningsboligen  efter  omstændighederne  kunne  medføre  store  ulemper  for  hus- standsmedlemmerne, hvis lejeren opsiges efter den særlige aftalte opsigelsesre- gel med henblik på tilbagevisitering til en boform. I en sådan situation vil hu  s- standsmedlemmerne blive nødt til at fraflytte boligen med meget kort varsel. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. Pårørendeforeningen af 1998   finder, at forslagets skøn på 150 udslusningsb o- liger er sat for lavt, idet det skønnes, at behovet vil være det dobbelte. Kommentar: Ordningen med udslusningsboliger er udformet således, at det er de enkelte kommuner og amter, der afgør, hvor mange udslusningsboliger der skal etableres. Til brug for beregningen af lovforslagets økonomiske konsekvenser er der fore- taget et skøn over behovet for udslusningsboliger, som er behæftet med betyde- lig usikkerhed, da der ikke foreligger nogen egentlig opgørelse af behovet for udslusningsboliger. Behovet er skønnet til at ligge på omkring 150 boliger, svarende  til i gennem- snit  ca. 10 boliger pr.  amt.  Ved beregningen af forslagets økonomiske konse- kvenser  forudsættes  det  således,  at  kommunerne  og  amterne  kontinue rligt  vil anvende dette antal almene familieboliger som udslusningsboliger. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. DAB anfører, at der allerede i dag er beboere med psykiske problemer i almene boligafdelinger, og at der kan være behov for akut hjælp. DAB foreslår derfor, at  kommunen  som  et  vilkår  for  lejeforholdet  skal  angive  en  k ommunal  kon- taktperson eller kontaktsted, hvor boligorganisationen kan rette henvendelse og sikre akut hjælp til beboeren. Kommentar: Det ligger i ordningen, at boligorganisationen og kommunen eller amtskommunen  i  tilknytning  til  en  aftale  om  en  udslusningsbolig  også  kan stille vilkår overfor hinanden med henblik på at sikre, at formålet med opholdet i udslusningsboligen bliver opfyldt. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. DAB  anfører,  at  boligorganisationen  bør  kunne  opsige  beboeren i  den  2-årige periode, uden det sker efter anmodning fra kommunalbestyrelsen eller amtsrå- det, hvis det viser sig, at beboeren ikke kan finde sig til rette i afdelingen.  

Side 14 af 17 Kommentar:  Efter  forslaget  kan  det  aftales,  at  udlejeren  efter  anmodning  fra kommunalbestyrelsen eller amtsrådet kan opsige lejeren af en udslusningsbolig med virkning fra det tidspunkt, hvor lejeren tilbagevisiteres til en boform om- fattet af serviceloven. Denne mulighed for at aftale en særlig opsigelsesadgang er en ikke ubetydelig fravigelse  af  de  almindelige  opsigelsesregler,  og  den  er  beregnet  til  at  blive anvendt i situationer, hvor det skønnes hensigtsmæssigt at bringe lejeforholdet til  ophør  under  hensyntagen  til  såvel  lejerens  som  de  øvrige  lejeres  vel,  eller fordi formål et med opholdet i udslusningsboligen ikke bliver eller kun i ringe grad må skønnes  at ville kunne blive opfyldt. Det er opfattelsen, at det er mest hensigtsmæssigt, at denne vurdering foretages af  en  forvaltningsmyndighed  med  de  forvaltningsretlige  garantier,  dette  inde- bærer for lejeren af udslusningsboligen. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. Inspektørkollegiet ved Danmarks Forsorgshjem foreslår, at kommunalbestyre l- sens   mulighed   for  at   overlade  anvisningsretten   til  udslusningsboligerne  til amtsrådet får en mere forpligtende karakter. Kommentar: Det er et vigtigt element i forslaget, at amtsrådet ikke selvstændigt kan indgå aftale med en boligorganisation om at stille ledige almene familieb o- liger til rådighed som udslusnings boliger, eller at kommunalbestyrelsen får en forpligtelse  til  at  overlade  anvisningsretten  til  amtsrådet.  Det  er  således  ko  m- munalbestyrelsen, der har det boligsociale ansvar for familieboliger i kommu- nen, hvorfor etablering af udslusningsboliger i almene familieboliger skal ske i forstå else med kommunen. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. Inspektørkollegiet ved Danmarks Forsorgshjem anfører, at det er boformen, der lejer boligen, og der opkræves takst for at bo der, indtil lejekontrakten overgår til  beboeren.  De  anfører  endvidere,  at  det  derfor  bør  sikres,  at  de  enkelte  bo- former tilføres den difference, der bliver mellem udgiften til husleje og indtæg- ten  i  taksten,  så  bofo rmerne  ikke  lider  tab.  Københavns  Kommune  finder,  at kommunen  bør  have  adgang  til  at  opkræve  normal  leje  i  udslusningsfasen.  I modsat fald er resultat, at lejerens husleje sættes op, når den sociale støtte o p- hører. Der vil dermed være skabt incitament til at fastholde støtten uanset kon- kret behov. Kommentar:  Ved  etablering  af  udslusningsboliger  bliver  der  –  ligesom  ved almindelig  kommunal  anvisning  -  tale  om,  at  boligorganisationen  udlejer  en almen familiebolig til en lejer, der er anvist af kommunen. Det ligger i ordnin- gen,  at  kommunen  kun  kan  anvise  personer,  der  opholder  sig  i  midlertidige botilbud efter servicelovens §§ 91, 93 og 94, til en udslusningsbolig. Den bo- form, som lejeren er anvist fra, bliver således ikke lejer.

Side 15 af 17 Det følger af forslaget, at lejeren af udslusningsboligen som udgangspunkt bor på  sa mme  vilkår  som  andre  alm ene  lejere.  Det  følger  bl.a.  heraf,  at  lejeren  i udslusningsboligen skal betale almindelig husleje til boligorganisationen i leje- perioden. For at give lejeren af udslusningsboligen en mere lempelig indgang til det almindelige boligmarked, får lejeren dog i en overgangsperiode refund e- ret en del af lejen m.v., således at lejeren ikke kommer til at afholde den fulde leje m.v. lige fra starten. Den myndighed, der har anvist lejeren til udslusnings- boligen,  skal  således  godtgøre  lejeren  fo rskellen  mellem  den  leje  m.v.,  som lejeren betaler boligorganisationen fratrukket individuel boligstøtte (nettohusle- jen),  og  lejerens  hidtidige  betaling  for  boformen.  Huslejebetalingen  berører ikke boformen, hvorfor denne ikke kan lide noget tab som følge af ordningen. Efter overgangsperioden på maksimalt 2 år får lejeren ikke længere refunderet en del af lejen. Bemærkningerne har ikke givet anledning til ændring af forslaget. SBS § 94 Sekretariatet anfører, at det med henblik på at opnå en højere grad a  f økonomisk motiverende læring for lejere i udslusningsboliger bør være mulig- hed  for  at  opkræve  betaling  for  diverse  forbrugsafhængige  ydelser  i  lejeboli- gen, herunder varme, el m.v. Kommentar: Da udslusningsboligerne skal medvirke til at give personer i mid- lertidige ophold efter serviceloven en lempelig indgang til det almindelige bo- ligmarked, er det et væsentligt led i forslaget, at lejeren i udslusningsfasen be- varer den sociale støtte og får refunderet en del af lejen m.v., herunder de fo r- brugsafhængige  ydelser.  Dermed  sikres  lejeren  en  skånsom  overgang  fra  o p- holdet i den midlertidige boform til at bo på almindelige v ilkår, således at dette ikke bliver bestemmende for lejerens ønske om botræning i en udslusningsbo- lig.   Kommunen eller amtskommunen forudsættes som led i vurderingen af, om en udslusningsbolig er et passende alternativ til det botilbud, den pågældende pe r- son opholder sig i, at lægge vægt på, om vedkommende er i stand til at forvalte tilgangen til forbrugsbestemte ydelser på en forsvarlig m åd e. Hertil kommer, at det er ministeriets opfattelse, at muligheden for, at en lejer af en udslusningsbolig inden for en nærmere bestemt tidsperiode har mulighed for at overgå på helt   almindelige lejevilkår, bør være en betydelig tilskyndelse og motivering for den pågældende til at forvalte de i tilknytning til udslusningsb o- ligen forbundne friheder på en måde, der ikke væsentligt afviger fra den måde, som disse friheder forvaltes på blandt lejere i a lmindelighed. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. SBS § 94 Sekretariatet anfører endvidere, at der i forbindelse med opkrævning af leje i udslusningsboligen bør være mulighed for at indregne et mindre hono- rar til løbende vedligeholdelse.

Side 16 af 17 Kommentar: Udgangspunktet for forslaget om udslusningsboliger er, at lejeren i videst muligt omfang bor på de samme vilkår som andre lejere i almene bol  i- ger. Derfor vil lejeren af en udslusningsbolig blive omfattet af den vedligehol- delsesordning, der er gældende i den pågældende almene afdeling. Udgangspunktet for vedligeholdelsen er, at udlejeren har den udvendige vedli- geholdelsespligt, og at der opkræves beløb hertil gennem lejen. Den indvendige vedligeholdelsespligt (maling, hvidtning og tapetsering) kan dog enten påhvile lejeren (A-ordningen) eller udlejeren (B-ordningen). Hvis der er tale om sidst- nævnte ordning, tilvejebringes de nødvendige midler hertil ved lejerens indbe- taling af et beløb til en vedligeholdelseskonto for boligen. De  gældende  regler  sikrer  således  forsvarlig  vedligeholdelse  af   boligen,  lige- som der kan opkræves et beboerindskud eller depositum af lejeren til dækning af udlejerens krav mod lejeren i forbindelse med fraflytning. Kommunen eller amtskommunen forudsættes i øvrigt som led i vurderingen af, om  en  udslusningsbolig  er  et  passende  alternativ  til  det  botilbud,  den  pågæ l- dende person opholder sig i, at lægge vægt på, om vedkommende er i stand til at forvalte de i afdelingen almindelig gældende vedligeholdelsesforpligtelser på en forsvarlig må de. Det vil således efter mini steriets opfattelse ikke være hensigtsmæssigt at fast- sætte særlige vedligeholdelsesordninger, der afviger fra de i øvrigt gældende i afdelingen. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. Skatteministeriet anfører, at refunderingen af forskellen mellem lejerens udgif- ter til leje og anden pligtig pengeydelse, fratrukket støtte efter lov om individu- el boligstøtte, og det beløb, som lejeren skulle have betalt i botilbud, er skattefri for lejeren. Kommentar: Der sker intet nyt i forhold til skattelovgivningen. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. 6. Puljer og bemyndigelse til ministeren Kommentar: Har ikke givet anledning til særlige bemærkninger. 7. Forskellige ændringer som led i regelforenkling og modernisering samt tekniske ændringer af redaktionel og præciserende art Boligselskabernes Landsforening er enig i de fleste forenklings- og modernise- ringsforslag, men understreger, at de foreslåede forenklinger er helt utilstræ k- kelige.

Side 17 af 17 Dansk  Byggeri ønsker sikret, at de fremtidige indberetninger til  Indenrigs- og Sundhedsministeriet, jf. lovforslagets § 1, nr. 58, har samme kvalitet og omfang som de tidligere indberetninger til Økonomi- og Erhvervsministeriet. Kommentar: Hvert år i oktober måned indberetter ko  mmunerne budgetterings- forudsætninger vedrørende det vedtagne budget for det kommende år til Inde n- rigs - og Sundhedsministeriet. Som led heri angiver kommunerne, hvor mange almene boliger, fordelt på boligtyper, der påtænkes givet tilsagn til i budgetåret. Der  er  således  tale  om  de  samme  oplysninger,  som   efter  de  gældende  regler indgår  i  indberetningen  til   socialministeren  (og  tidligere  til  økonomi-  og  er- hvervsministeren).  Samtidig  viser  erfaringen,  at  indberetningen  til  Indenrigs- og Sundhedsministeriet giver et mere præcist billede af det forventede byggeri i budgetåret end indberetningen til økonomi - og erhvervsministeren. Indberetningen  af  det  faktiske  byggeri  vil  som  hidtil  –  via  socialministeriets administrative styringssystem BOSSINF – tilgå socialmin isteriet. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændring af forslaget. Landsbyggefonden  foreslår ,  jf.  lovforslagets  §  1,  nr.  6,  at  der  bør  fastsættes overgangsregler for de bebyggelser af støttede private andelsboliger, som opfø- res  af  almene  boligorganisationer  med  henblik  på  overdragelse  til  en  stiftet andelsbolig, for de tilfælde, hvor byggeriet ikke er afleveret eller samtlige an- dele er solgt, inden loven træder i kraft. Kommentar:  Bemærkningen giver ikke anledning til ændring af forslaget, idet der alene kan forventes ganske få byggerier, som ikke er over draget til andels- boligforeningerne  efter   lovens   forventede  ikrafttræden.   Skulle  der   optræde tilfælde   med   manglende   overdragelse,   kan   kommunalbestyrelsen   i   disse antageligt ganske få sager godkende  afhændelsen af andelsboligerne. Herudover   har   Byggeskadefonden,   Landsbyggefonden,   Realkreditrådet og Skatteministeriet tekniske bemærkninger til forslagene.