Salg af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger (den såkal  d- te Århusm  odel) 1.  Baggrund Etableringen  af  private  andelsboligforeninger  ved  lejernes  overtagelse  af  en privat udlejningsejendom på andelsbasis b egyndte i større omfang i slutningen af 1950’erne. Lejelovens tilbudspligtsregler har fremmet denne udvikling. Efter reglerne om tilbudspligt skal ejeren af en udlejningsejendom tilbyde le- jerne  at  overtage  ejendommen  på  andelsb asis,  hvis  ejeren  ønsker  at  sælge ejendommen, jf. herom afsnit 4. Som følge af huslejereguleringen har de pr i- vate  udlejningsejendomme  kunnet  erhverves  til  en  relativt  lav  pris  set  i  for- hold til en tilsvarende ejerlejlighedsejendom. Der er ingen regulering af prisfastsættelsen ved andelsbo  ligforeningens køb af ejendommen. Men da ejerens alternativ er salg som udlejningsejendom, og da de  enkelte  andelshavere  ved  videresalg  af  deres  andelsboliger  er  underlagt maksimalprisreglerne,   vil   købesummen   ved   lejernes   overtagelse   af   udle j- ningsejendommen  normalt  svare  til  ejendommens  markedspris  som  udlej- ningsejendom. Der findes to former for andelsboliger, henholdsvis traditionelle andelsboliger og  nyopførte  andelsboliger.  De  to  andelsboligformer  udgør  to  adskilte  de  l- markeder. De  traditionelle  andelsboliger  opstår  ved,  at  lejerne  i  en  udlejningsejendom køber  ejendommen  i  fællesskab  og  danner  en  andelsboligforening.  Langt  de fleste  traditionelle  andelsboliger  er  opført  før  1980.  Der  findes  dog  også  e   k- sempler på, at lejerne har købt nyere ejendomme. De nyopførte andelsboliger er opført af en andelsboligforening eller med he  n- blik  på  overdragelse  til  en  andelsboligforening  umi ddelbart  efter  opførelsen. De  fleste  nyopførte  andelsboliger  er  opført  efter  1980  med  offentlig  støtte.  I de senere år er der dog o gså opført en del andelsboliger kun med offentlig g  a- ranti eller helt uden direkte offentlig støtte. Andelsboligerne er subsidieret gennem skattesystemet via fritagelsen for ejen- domsværdiskat. 17. maj 2005

2/10 Reglerne for driften af begge typer private andelsboliger findes i andelsbolig- loven.  Loven  fastsætter  en  række  ufravigelige  beste mmelser  om  stiftelse  af foreningen samt om overdragelse og prisfastsættelse af andele. Herudover er det  overladt  til  den  enkelte  forening  gennem  vedtægterne  for  foreningen  at fastsætte  bes  temmelser  om  indskud  og  hæftelse,  boligafgift,  vedligeholdelse og  forandringer,  udlejning,  ventelister,  eksklusion,  generalforsamling,  besty- relse, regnskab, revision og opløsning. 2. Andelsboligen som boligform Andelsboligen  er  traditionelt  blevet  anset  som  ”den  tredje  boligform”    –  en mellemting mellem ejer- og lejeboligen. Som konsekvens af maksimalprisreg- lerne har også personer  med mindre indkomster mulighed for at erhverve en andel.  Andelsboligen  er  endvidere  kendetegnet  ved,  at  overdragelser  er  for- bundet med ubetydelige udgifter – set i forhold til ejerb   oligen. Andelsboligen adskiller sig fra lejeboligen på følgende o  mråder: - Formueandelen og brugsretten kan overdrages - Andelshaveren  kan  afhængigt  af  vedtægtsbestemmelsernes  udformning have indflydelse på, hvem b oligen skal overdrages til - Der er adgang til udførelse af forbedringsarbejder, som med afskrivninger kan indgå i and elens pris ved salg   - Andelsboligforeningen er fuldstændig beboerstyret - Andelshaveren kan belåne andelen Andelsboligen har det til fælles med lejeboligen, at der ikke er fri prisfastsæ t- telse  (leje/pris  ved  overdragelse),  da  der  findes  lovregler  om,  hvilken  le- je/salgspris, der højst kan tages. Andelsboligen adskiller sig fra ejerboligen på følgende områder: - Der er ikke fri prisdannelse - Der betales ikke ejendomsværdiskat - Der  er  ikke  rentefradragsret  for  foreningens  medlemmer  for  den  pante- gæld, som er tinglyst i foreningens ejendom (andelshaveren har dog rent  e- fradragsret i forhold til lån, som optages til finansiering af køb og for  bed- ringer af andelen) - Der  er  ikke  overdragelsesomkostninger  i  form  af  tinglysningsafgift,  og overdragelsen  kan  normalt  ske  uden  medvirken  af  ejendomsmægler  og advokat Andelsboligen har visse fællestræk med ejerboligen derved, at driften af fo r- eningens ejendom er fuldstændig beboerstyret. Der er endvidere mulighed for opsparing i boligen. Derudover har andelshaveren mulighed for at udføre fo r- bedringsarbejder i boligen og få betaling herfor i forbindelse med overdrage l- se af andelen. Endelig har andelshaveren mulighed for at belåne andelen med pengeinstitutlån (men ikke med rea lkreditlån)

3/10 3. Hvor mange andelsboliger er der og hvem bor i dem? Der findes i alt ca. 182.000 andelsboliger fordelt med ca. 132.000 traditionelle andelsboliger og ca. 50.000 nye andelsboliger opført efter 1981. Dette skal ses i  forhold  til,  at  der  findes  ca.  216.000  ejerlejligheder.  Den  årlige  tilvækst  af andelsboliger udgør for tiden ca. 3.000 traditionelle andelsboliger og ca. 3.000 nyopførte andelsboliger.  80  pct. af de traditionelle andelsboliger ligger i  Kø- benhavn og Frederiksberg kommuner. I de to kommuner til sammen udgør de traditionelle andelsboliger 31 pct. af boligmassen. I Århus kommune udgør de traditionelle andelsboliger 2 pct. af boligmassen. Med  hensyn  til  socioøkonom iske  karakteristika  er  der  i  de  traditionelle  an- delsboliger en overrepræsentation af studerende, personer med en videregåe   n- de uddannelse og  enlige, mens familier er kraftigt underrepræsenterede.  I  de nyopførte  andelsboliger  er  en  meget  stor  overrepræsentat   ion  af  pensionister. Andelshavernes  gennemsnitlige  husstandsindkomst  er  marginalt  højere  end lejernes  og  væsentligt  lavere  end  ejernes.  Med  hensyn  til  formue  ligger  a  n- delshaverne i de traditionelle andelsboliger i København/Frederiksberg på n  i- veau med de almene lejere og væsentligt lavere end de private l  ejere, hvilket bl.a. hænger sammen med overrepræsentati onen af studerende. I de nyopførte andelsboliger uden for hovedstadsregionen har andelshaverne en gennemsnit- lig  formue,  der  er  væsentligt  højere  end  le   jernes,  men  væsentligt  lavere  end ejernes. 4. Nærmere om de juridiske rammer a. Prisfastsættelsesreglerne i andelsboligloven Andelsboliger er ligesom lejeboliger en  reguleret boligform.  I andelsboliglo- vens § 5 er der fastsat regler for, hvilken pris en sæ  lger af en andelsbolig højst kan beregne sig ved videresalg af andelen. Efter disse regler må pr isen på en andelsbolig  ikke  overstige,  hvad  værdien  af  andelen  i  foreni  ngens  formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følge nde værdier, der ikke må overskrides: a)    Anskaffelsesprisen. b)   Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vu  rderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler,   der er valuar. Vurde- ringen må ikke være mere end 18 måneder gammel. c)    Den  senest  ansatte  ejendomsværdi  efter  lov  om  vurdering  af  landets faste ejendomme. d)   Det beløb, hvortil vurderingsrådet ved 17. almindelige vu  rdering pr. 1. april 1981 har ansat ejendommen til ejendomsværdi. Beløbet kan fo   r- højes med indtil 22 pct. I  en  nystiftet  andelsboligforening  bestående  af  traditionelle  a ndelsboliger  vil metode  a  og  b  ofte  ligge  ret  tæt  på  hinanden,  da  langt  de  fleste  af  disse  a   n- delsboligforeninger er etableret ved, at lejerne har anvendt lejelovens tilbuds- pligtsregler, jf. nedenfor, og købt deres udlejningsejendom i fællesskab.

4/10 Prisniveauet for disse andelsboliger vil være betydeligt lavere end prisen  for tilsvarende   ejerboliger,   da   huslejereguleringen   begrænser   and  elsboligejen- dommens værdi. I de senere år er priserne på udlejning  sejendomme imidlertid steget markant. Det betyder, at vurderingmetode b og c efterhånden, som andelsboligforeni n- gen har eksisteret i en periode, vil være den foretrukne for de andelsboligf  or- eninger, der ønsker den højest mulige salgssum for deres a  ndelsboliger. Der  er  i  dag  kun  få  andelsboligforeninger,  hvor  prisfastsættelsen  sker  efter metode d. Det skyldes, at de andre tre metoder vil generere højere salgssu m- mer for andelsboligforeningernes boliger. Det bemærkes, at andelsboliglovens prisfastsættelsesregler ikke finder anve n- delse,  når  en  andelsboligforening  beslutter  sig  for  at  sælge  hele  andelsboli   g- foreningsejendommen (likvidation). Det vil sige, at ejendommen frit kan sæ  l- ges til den pris, investor er villig til at give. b. Tilbudspligten De nuværende regler om tilbudspligt er indføjet i lejeloven i 1979. Ejeren opfylder sin tilbudspligt ved at fremsætte tilbud over for samtlige lej  e- re af udlejede beboelseslejligheder om, at en andelsboligforening, der er dan- net af lejerne, kan erhverve ejendommen på samme vilkår, som ejeren dok  u- menterer at kunne få ved salg til a nden side. Vilkårene skal kunne opfyldes af en andelsboligforening. Lejerne får en frist på mindst 10 uger til at accepter  e ejerens tilbud. Ejeren er kun forpligtet til at acceptere lejernes overtagelse af ejendommen, hvis mindst halvdelen af lejerne er medlemmer af andelsboligforeningen. De lejere, som ikke ønsker at blive andelshavere, bliver boende som lejere hos andelsboligforeningen.  Efterhånden  som  lejerne  flytter,  sælges  deres  boliger normalt som andelsboliger. Tilbudspligten betyder, at den private udlejningssektor for tiden årligt reduc e- res med ca. 3.000 lejligheder. Tilbudspligten blev indført på et tidspunkt, hv  or den vedligeholdelsesmæssige standard i de private udlejningsboliger var dårlig. Som følge af huslejeregul  e- ringen kunne det være vanskeligt for udlejerne at finansiere vedligeholdelse  s- arbejder. Det var opfattelsen, at andelshaverne via indflydelsen på fo reningens drift ville være motiveret til at igangsætte arbejder på ejendommen. Det vu r- deres,  at  tilbudspligtens  betydning  for  vedligeholdelsesstandarden  i  dag  ikke har den samme betydning, som ved dens indføre lse i 1975. 5. Varianter af Århusmodellen

5/10 Årh  usmodellen  går  kort  fortalt  ud  på,  at  en  andelsboligforening  o  pløses  og foreningens  aktiver  –  herunder  ejendommen    –  realiseres.  Da  denne  tendens hovedsageligt  er  set  i  Århusområdet,  er  modellen  blevet  benævnt  Århusm o- dellen. Indtil nu er der i praksis set to varianter af salg  af andelsboligforeningsejen- domme, som begge vedrører ældre ejendo   mme: 1.    Foreningen opløses, beboerne fraflytter helt eller delvist ejendommen, og ejendommen sælges til en investor, der renoverer boligerne og e  f- terfølgende  driver  ejen dommen  som  udlejningsejendom.  Derved  flyt- tes de renoverede boliger ud af det omkostningsbaserede huslejeprin- cip og ”op” i nærheden af markedslejen. 2.    Foreningen opløses, beboerne fraflytter helt eller delvist ejendommen og ejendommen sælges til en investor  , der [i nogle tilfælde] renoverer ejendommen.  Derefter  sælges  ejendommen  på  ny  til  en     andelsbolig- forening.  Købsprisen  for  de  nye  andelsboliger  er  markedsprisen,  som herefter fremover kan lægges til grund ved videresalg af andelene, jf. ovenfor nævnte pris  fastsættelsesmetode a. Ingen  af  de  to  varianter  af  salg  af  andelsboligforeningsejendomme  vurderes på det foreliggende grundlag at være i strid med gælde nde lovgivning. I forhold til de to varianter kan anføres, at nogle af de solgte eje ndomme efter det  oplyste  har  været  ”nedslidte”  og  har  trængt  til  gennemgribende  vedlig e- holdelse/renovering.  I  nogle  tilfælde  en  så  omfattende  renovering,  at  andel   s- boligforeningen af økonomiske grunde ikke har haft mulighed for at genne m- føre  den.  Dette  forhold  har  i  en  del  t ilfælde  været  et  væsentligt  moment  for køberen i forbindelse med handlen, idet køberen har ønsket at forestå en ge n- nemgribende  modernisering  af  ejendommen  og  derefter  enten  udleje  den  til markedsleje  eller  sælge  den  til  en  ny  andelsboligforening  til  en  høj   ere  pris, end køberen har givet for ejendommen. I begge varianter er der således set ti  l- fælde, hvor investor foretager en omfattende istandsættelse af ejendo mmen. Der foreligger oplysninger om salget af en konkret andelsboligforening. Den samlede  ejendom  blev  solgt  af  andelsboligforeningen  i  2003  for  81.000.000 kr.,  svarende  til  11.700  kr./m².  Ejendommen  består  af  28  matrikelnumre, hvoraf  de  fleste  i  løbet  af  2004  er  videresolgt  enkeltvis  til  hver  sin  lille  a n- delsboligforening. Inden videresalget er ejendommen renoveret og der er ind- rettet lejligheder i tagetagen.  Flertallet af de solgte ejendomme har 6 boliger med et samlet boligareal på 270 m². Den gennemsnitlige boligstørrelse er s å- ledes  på  45  m².  En  række  af  disse  ejendomme  er  solgt  for  6.816.000  kr.  p  r ejendom. Det svarer til en pris på 1.136.000 kr. pr. bolig eller 25.400 kr./m². Værdien pr. m² er således st  eget med knap 14.000 kr. Som  et  andet  eksempel  kan  nævnes  en  andelsboligforening,  hvor  ejendo  m- mens værdi er fastsat ved valuarvurdering til 10,5   mio. kr. Restgælden i fo  r-

6/10 eningen er 2,5 mio. kr. Det indebærer, at andelsværdierne udgør 8,0 mio. kr. Foreningen har fået tilbudt 33 mio. kr. for ejendommen, hvis den overdrages uden beboere. Der er 30 lejligheder i ejendommen. Nettoprovenuet ved hand- len er af formidleren af handlen anslået til 25.400.000 kr., hvilket svarer til en anslået pris på 14.514 kr. pr. m² (i alt 1.750 m²). En lejlighed på fx 55 m² vil således kunne indbringe i alt 798.270 kr. og en lejlighed på 63 m² vil kunne indbringe 914.380 kr. Værdien pr. m² er således steget med knap 10.000 kr. Herudover har der i pressen og af Andelsboligforeningernes Fællesrepræse n- tation (ABF) været nævnt en tredje variant: 3.  Foreningen  opløses,  men  ejendommen  sælges  enten  direkte  eller  gennem en strå mand til de samme andelshavere, som derefter danner en ny andelsbo- ligforening.  Der  sker  ikke  et  reelt  salg,  men  alene  en  overdragelse  af  ejen- dommen på papiret, hvorved opnås, at der sker en opskrivning af værdien af ejendommen. Andelsboligforeningen får sk øde på ejendommen til en pris b  e- tragteligt over den maksimalpris, andelshaverne  før salget kunne opnå.  ”A   n- skaffelsessummen”  for  ejendommen  lægges  fremover  til  grund  ved  overdr   a- gelser af andele. Dette indebærer, at andelshaverne ved v  ideresalg af andelene kan oppebære en langt højere pris end før ”overdragelsen” af ejendo mmen. Denne variant må imidlertid indtil videre betragtes som en mere teoretisk m u- lighed, idet der ikke er kendskab til variantens gennemførelse i praksis. Der er imidlertid kendskab til et enkelt tilfælde, hvor en eje  ndomsmægler har udarbejdet  tilbud  om  at  forestå  salget  af  en  privat  andelsboligforening  til  en ny  andelsboligforening  bestående  af  de  samme  andelshavere.  Ejendommen består af 110 lejligheder, hvo raf de fleste er på 50 -60 m². Ejendomsmæglerfirmaet har afgivet et konkret tilbud om at stå for et ”salg” af foreningens ejendom med en salgspris på 133 mio. kr. Ejendommen foreslås finansieret  med  realkreditlån  på  106,4  mio.  kr.  og  kontante  indskud  på  26,6 mio.  kr.  Ejendommen  er  før   salget  behæftet  med  lån  på  17  mio.  kr.  På  den baggrund vurderes der at kunne tilfalde en andelshaver i en af lejlighederne på ca. 50-60 m² et provenu i størrelsesordenen 1.095.000 kr. (det nye indskud i den   nye   forening   fratrækkes   dette   provenu.   Indskudde  t   vil   være   på   ca. 266.000 kr.). Ovennævnte tilbud skal ses i lyset af, at der foreligger en val  u- arvurdering efter andelsboliglovens § 5 fra marts 2005, hvorefter ejendommen er fastsat til en væ  rdi på 45 mio. kr. Varianten er ikke i strid med konkrete bestemmelser i andelsboligloven, men det kan ikke udelukkes, at fremgangsmåden af domst olene (hvis en sag skulle blive anlagt af en køber af en andel, som mener, at han som følge af det ko  n- struerede salg har betalt mere for  andelen,  end han burde) vil blive betragtet som en omgåelse af andelsboliglovens maksimalprisbestemmelser. Det vides endvidere  ikke,  om  realkreditinstitutterne  er  villige  til  at  finansiere  en  sådan handel med realkreditlån op til 80 pct. af købspr  isen.  

7/10 6. Århusmodellens udbredelse og anve  ndelse Der er ved en systematisk søgning opgjort, at 109 private andelsboligforeni n- ger har solgt deres ejendom i perioden 2000-2005. De solgte ejendomme om- fatter  i  alt  971  boliger.  2005-tallet  er  optalt  medio  april  og  dækker  Købe   n- havn, Frederiksberg, Århus  , Odense og Ålborg ko  mmuner. Tabel 1. De solgte andelsboligejendomme fordelt på salgsår Salgsår Ejendomme Boliger 2000 10 78 2001 13 93 2002 19 138 2003 16 224 2004 42 346 2005 9 92 I alt 2000-05 109 971 Note: I 2003 vedrører halvdelen af de sol gte boliger en enkelt ejendom Det fremgår af tabel 1, at der er sket en væsentlig stigning i antallet af salg fra 2003 til 2004, idet omkring ca. 40 pct. af de solgte ejendomme siden 2000 er solgt i 2004. I tabel 2 er de foretagne salg i perioden 2000-2005 fordelt på de kommuner, hvori salgene er forekommet. Tabel 2. De solgte andelsboligejendomme fordelt på kommuner Kommune Ejendomme Boliger København 13 148 Nykøbing F 2 7 Odense 8 35 Svendborg 1 3 Kolding 1 4 Vejle 5 23 Randers 2 16 Århus 66 627 Morsø 1 10 Frederikshavn 1 18 Ålborg 10 86 Hele landet 109 971 Note: I København er 3 af ejendommene (i alt 62 boliger) solgt til kommunen Det fremgår af tabel 2, at knap 65 pct. af såvel de solgte ejendomme som de solgte boliger er beliggende i Århus Kommune. Salget af de knap 627 boliger opvejes  dog  af,  at  der  i  samme  periode  har  været  en  nyti  lgang  på  godt  500 traditionelle andelsboliger i Århus.

8/10 Af  de  109  solgte  ejendomme  er  de  49  solgt  til  ca.  40  forskellige  selskaber. Endvidere  er  7  solgt  til  interessentskaber,  mens  30  er  solgt  til  personer.  Kø- benhavns Kommune har købt 3 ejendomme (hvoraf de to tilhørte samme a  n- delsboligforening). Der er ingen salg til andre kommuner. For de fleste reste- rende ejendomme foreligger der ikke oplysninger om køb eren. Der er solgt næstflest boliger i Københavns Kommune. De solgte boliger sv   a- rer  dog  kun  til  0,1  pct.  af  det  samlede  antal  traditionelle  andelsboliger  i  Kø- benhavn.  Tre  af  de  solgte  ejendomme  med  mere  end  halvdelen  af  de  solgte andelsboliger er solgt til Købehavns Kommune i forbindelse med byfornyelse –   for  to  ejendommes  vedkommende  med  henblik  på  nedrivning.  Det  er  b e- mærkelsesværdigt, at der ikke er solgt nogen  andelsboliger i  Hovedstadso m- rådet uden for Københavns Kommune. Det er hovedsageligt mindre andelsboligforeninger, der er solgt. Godt 35 pct. af de solgte andelsboligejendomme har således kun 3 eller 4 boliger. Endvid e- re er der også ca. 35 pct., der har 5 -9 boliger jf. tabel 3 nedenfor. Tabel 3. Solgte andelsboligejendomme fordelt efter ejendomsstørre lse Ejendomsstørrelse Ejendomme pct. Boliger antal 3-4 boliger 40 137 5-9 boliger 38 253 10-19 boliger 23 280 20 boliger og derover 8 301 I alt 109 971 Af ejendommene med 10-19 boliger har mere end halvdelen kun 10 boliger. Af de 8 ejendomme med 20 boliger eller derover er de to med henholdsvis 20 og 33 boliger solgt til Københavns Kommune. Århusmodellen er således pr i- mært koncentreret om de mindre andelsboli  gforeninger. Nedenstående tabel viser en oversigt over det samlede antal boliger i a ndels- boligforeninger, der er opført før 1980, og som består af mindst 3 lejli   gheder. Ser  man  på  det  samlede  antal  andelsboligforeninger  i  Danmark  i  forhold  til størrelse, fremgår det af tabel 4, at 5 pct. af de danske andelsboliger er beli  g- gende i ejendomme med mindre end 10 boliger, og 20 pct. i ejendomme med mindre end 20 boliger. Tabel 4. Potentialet af foreninger som kunne sælges efter Århusmode    llen

9/10 København Frederiksberg Århus Landet total Størrelse Ejendomme Boliger Ejendomme Boliger Ejendomme Boliger Ejendomme Boliger 3-9  boliger/  ejen- domme 270 1769 80 596 220 1163 1033 6146 10-19 boliger/ ejendomme 845 11914 238 3136 85 981 1466 20081 20-29 boliger/ ejendomme 596 13796 121 2810 13 295 834 19336 Over  30    boliger/ ejendomme 793 64076 146 7328 9 496 1161 85251 Alle 2504 91555 585 13870 327 2935 4494 130814 Note:  Egne beregninger på baggrund af  træk i  Bygnings   - og boligregistret (BBR). I BBR er tallene opgjort på ejendomsn i- veau. Med enkelte undtagelser er der i Danmark en ejendom pr. forening.  Derfor bruges de to ord i det følgende syn o- nymt. Det  har  vist  sig,  at  salg  af  andelsboligforeningsejendomme  især  har  fundet sted  i  mindre  foreninger  (med  under  10  boliger),  hvor  det  alt  andet  lige  har vist sig at være lettere at opnå flerta   l for en beslutning om salg af foreningens ejendom.  Derfor  vurderes  potentialet  for  fremtidige  salg  af  andelsboligfor- eningsejendomme at ligge i de små foreninger. Århus har modsat København forholdsvis  mange  foreninger  med  under  10  boliger.  Således  har  67   pct.  af foreningerne svarende til knap 40 pct. af andelsboligmassen i Århus under 10 boliger, mens det tilsvarende tal i København er 10 pct. svarende til under 2 pct. af andelsboligmassen. Potentialet for modellens udbredelse i København anses derfor for at være af begrænset større lse. 7. Vedligeholdelsesstandard på andelsboliger Der findes ikke repræsentative undersøgelser (ultimo 2003) af, om nogle eje   r- former  generelt er bedre vedligeholdt  end andre  ejerformer.  Ligeledes er  der ingen undersøgelser, der  beskriver den generelle vedligeholdelses- og forbed- ringsstandard i andelsbolig- og ejerlejlighedsforeninger. Med  hensyn  til  installationsmangler  i  form  af  manglende  bad,  centralvarme og/eller  toilet  der  er  installationsmangler  i  9  pct.  af  alle boliger  opf ørt  før 1970. I de ældste boliger opført før 1900 er der installationsmangler i 17 pct. af boligerne. Udbredelsen  af  installationsmangler  er  på  5  pct.  i   ejerlejligheder  opført  før 1970 og på 10 pct. for ejerlejligheder opført før 1900. Altså lidt under de t ge- nerelle gennemsnit. De traditionelle andelsboliger har en større andel af installation smangler end boligmarkedet som helhed.  Installationsmangler  i de traditionelle  andelsboli- ger er således på 21 pct. for boliger opført før 1970 og på 34 pct. for boli ger opført før 1900.

10/10 På den baggrund vurderes der at være et potentiale for igangsæ ttelse af privat finansierede forbedringsarbejder m.v. via Århusm  odellen. 8. Konklusion Sammenfattende må det på baggrund af ovenstående lægges til grund, at  fremgangsmåd en  med  salg  af  andelsboligforeningsejendomme  fortsat kun sker i begrænset o  mfang og typisk i små ejendomme, at  fænomenet  sandsynligvis  ikke  vil  blive  meget  udbredt  i  hovedstaden, hvor foreningerne typisk er større. at der i visse tilfælde forsvinder billig  e og dårligt vedligeholdte ejendo m- me fra markedet, men at de overgår til at være velve   dligeholdte og dyrere boliger. I de traditionelle andelsboliger er bl.a. en overrepræsentation af studerende og enlige.  I det omfang, der sker salg af andelsboligforeningsejendomme og  ef- terfølgende  omdannelse  efter  Århusmodellen,  vil  det  blive  sværere  for  disse grupper at erhverve sig en prisbillig bolig. Dette  kan  udgøre  et  problem  især  i  hovedstadsområdet,  hvor  der  er  udbredt mangel på studieboliger  og boliger, som én indkomst kan betale. Det er  dog tvivlsomt, om de nævnte salg af andelsboligfo  reningsejendomme vil få større udbredelse i hovedstadsområdet, idet Århusmodellen er lettest at gennemføre i små andelsboligforeninger. Jf. ovenfor er der i Århus knap 40 pct. a   f andels- boligerne, som befinder sig i andelsboligforeninger med under 10 boliger. De københavnske andelsboligforeninger er typisk større. Kun  knap 2 pct. af b  o- ligerne  er  beliggende  i  foreninger  med  færre  end  10  boliger.  Potentialet  for gennemførelse af År   hus-modellen i københavnsområdet vurderes på den ba   g- grund med betydelig usikkerhed at være på maksimalt 20.000 bol   iger. Et  positivt  element  ved  Århusmodellen  er,  at  der  i  visse  tilfælde  forsvinder billige  og  dårligt  vedligeholdte  andelsboligejendomme  fra   markedet  som  se- nere overgår til at være velvedligeholdte og dyrere boliger renov   eret på privat initiativ.