L 156 Forslag til lov om ændring af lov om omsætning af fast ejendom (Bedre og billigere bolighandel) Af økonomi - og erhvervsministeren, tiltrådt af … Til § 1 1) I § 8, stk. 3, indsættes som   2. pkt.: ” På   samme   måde skal   en   ejendomsformidlingsvirksomhed   stille   behørig   sikkerhed   for opfyldelsen  af  ethvert  pengekrav,  som  en  forbruger  måtte  få  mod  virksomheden    som  led  i dennes ejendomsformidlingsvirksomhed.” 2. pkt. bliver herefter 3. pkt. [Indførelse af lovpligtig forsikring for ejendomsformidlingsvirkso mheder] 2) Den i nr. 19 foreslåede affattelse af  § 17, stk. 1,ændres til : ”Ejendomsformidleren skal: 1) værdiansætte ejendommen og aftale den kontantpris med opdragsgiver, som ejendommen skal udbydes til, jf. § 3 og § 4, 2) beregne brutto- og nettoudgift på baggrund af et finansieringsforslag , jf. stk. 2, 3) beregne salgsprovenu, jf. § 20, 4) udarbejde en salgsopstilling med de oplysninger om ejendommen, som er nødvendige for en købsbeslutning, og 5) udarbejde udkast til købsaftale.” [Indførelse af krav om bere gning af brutto- og nettoudgift på baggrund at et standardfinansieringsforslag] 3) I nr. 20 foreslås i stedet for den foreslåede ændring en ny affattelse af     § 17, stk. 2: ”Erhvervs -  og  Selskabsstyrelsen  kan  fastsætte  nærmere  regler  om  finansieringsforsla get,  der danner baggrund for brutto- og nettoberegningen.” Bemærkninger Til nr. 1 I  dag  er  det  en  betingelse  for  at  kunne  drive  ejendomsformidling,  at  en  ejendomsmægler eller    en    advokat    er    forsikret    mod    ethvert    pengekrav,    en    forbruger    måtte    få    mod vedkommende i anledning af dennes virksomhed som ejendomsformidler. Det følger af den gældende  lovs  §  8,  stk.  3.  Erhvervs  -  og  Selskabsstyrelsen  har  fastsat  nærmere  regler  om forsikringen   i   bekendtgørelse   nr.   617   af   19.   august   1998.   Reglerne   omfatter   krav   om garantistillelse og ansvarsforsikring. Garantistillelsen dækker f.eks. en forbrugers deponerede købesum,   som   led   i   en   ejendomshandel,   der   ikke   afsluttes   før   en   formidlers   konkurs. Ansvarsforsikringen dækker fejl og forsømmelser begået af den enkelte ejend omsformidler. I praksis har brancheorganisationerne på området pålagt deres medlemmer at    tegne en samlet forsikring for ejendomsformidlingsvirksomheden og dens ansatte. Forsikringen dækker ethvert krav     rettet     mod     virksomheden     og     uanset, hvem     i     virksomheden     der     begår     en

ansvarspådragende   handling.   Den   har   således   en   bredere   dækning   end   den   lovpligtige forsikring, som en ejendomsformidler skal have efter den gældende lovs § 8, stk. 3. Lovforslaget  åbner  op  for,  at   ejerkredsen  i  en  ejendomsformidlingsvirksomhed  kan  være andre personer og virksomheder end de i den gældende lovs   § 8, stk. 1, anførte.  De nye ejere vil ikke nødvendigvis være medlem af en brancheorganisation, som pålægger dem pligt til at tegne en samlet forsikring for virksomheden og dens ansatte. Med  henblik  på    at  opretholde  den  høje  forbrugerbeskyttelse  foreslås     det  derfor,  at  der indføres  pligt   for  enhver  ejendomsformidlingsvirksomhed  som  juridisk  person  til  at  stille behørig  sikkerhed  for  opfyldelsen  af  et hvert  pengekrav,  som  en  forbruger  må tte  få  mod virksomheden som led i dennes ejendomsformidlingsvirksomhed. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler herom i henhold til den gældende bemyndigelse i §  8,  stk.  3,  3.  pkt.,  som  danner  grundlag  for  den  nuværende  ordning.  Det  er  hen  sigten,  at reglerne  om  ejendomsformidleres  og  ejendomsformidlingsvirksomheders  forsikringsforhold bliver  uarbejdet  i  samme  bekendtgørelse.  Det  bemærkes,  at  virksomhedsforsikringerne  ikke skal registreres i Erhvervs og Selskabsstyrelsen, der ikke registrerer virksomhederne. Det  er  hensigten,  at  virksomheden  skal  tegne  forsikring  til  dækning  af     ethvert  krav  en forbruger  måtte  få    mod  virksomheden  som  følge  af   ansvarspådragende  handlinger,  uanset hvem i virksomheden der har begået en ansvarspådragende handling  . Det betyder bl.a., at alle ansatte     i     virksomheden     skal     være     omfattet     af     forsikringen,     uanset     om     de     er ejendomsformidlere    i    lovens    forstand.    Endvidere    skal    forsikringen    dække    ejerens ansvarspådragende handlinger i personligt ejede selskaber som enkeltmand svirksomheder og interessentskaber. De endelige regler vil blive fastsat i den samlede bekendtgørelse udstedt af Erhvervs og Selskabsstyrelsen. Kravet  om,  at  enhver  ejendomsformidler  skal  have  en  personlig  forsikring,  opretholdes. Denne  forsikring  skal  bl.a.  dække  opgaver,  som  ejendomsformidleren  udfører  uden  for ejendomsformidlingsvirksomheden.   Den   foreslåede   forsikring   på   virksomhedsniveau   vil omfatte   de   opgaver,   som   enhver   ansat   herunder   en   ejendomsformidler   udfører   i   en ejendomsformidlingsvirksomhed    og    ligger    således    i    forlængelse    af    det    nuværende forsikringskrav.  Forsikringen  skal  således  også  dække  virksomhedens  øvrige  ansatte,  der bistår    i    forbindelse    med    udøvelse    af    ejendomsformidlingsopgaver    uden    at    være ejendomsformidler i lovens forstand, eksempelvis en person der fremviser boliger. Manglende overholdelse af forsikringspligten vil blive sanktioneret med bødestraf, jf. lovens § 32, stk. 1. Til nr. 2 Efter de gældende regler skal ejendomsformidleren udarbejde minimum 3 finansieringsforslag samt beregne brutto- og nettoudgift ved udbud af fast ejendom. Kravet har haft til formål at give køber et indtryk af   de konkrete udgifter forbundet med at eje og anvende ejendommen. I lovforslaget foreslås lovkravet om at udarbejde 3 finansieringsforslag, men at det skal være frivilligt for sælger. Baggrunden for forslaget er, at det har vist sig , at mere end 80  procent  af  køberne  ikke  benytter   ejendomsformidlerens  forslag,  men  i  stedet  går  til  egen rådgiver.   Endvidere   findes    der   i   dag   så   ma nge   finansieringsmuligheder,   at   3   forslag   fra formidleren   ikke   længere   ses   at   være   fyldestgørende.   Forbrugerne   er   bedre   tjent   med rådgivning om  den konkrete finansiering fra deres egen rådgiver og ikke fra formidleren, som

er  sælgers  mand.  Heller  ikke  i  øv   rige  lande,  som  bl.a.  Sverige,  Norge  eller  Holland,  er formidleren forpligtet til at udarbejde finansieringsforslag. Under  behandlingen  i  Folketinget  har  der  været  udtrykt  ønske  om  at  sikre,  at  forbrugerne fortsat   kan   sammenligne   brutto-   og   nettooplysninger.   Brutto-   og   nettooplysninger   giver forbrugerne  mulighed  for  at  kunne  sammenligne  ejendomme  med  forskellige  ejerudgifter uanset   ejendomstype   og   beliggenhed.   Sammenligneligheden   opnås    ved,   at   brutto -   og nettoudgifterne  beregnes  på  et  ensartet  grundlag.  Ma n  skal  dog  være  opmærksom  på,  at oplysningen ikke svarer til den konkrete udgift, som køber efter konsultation af egen rådgiver kommer til at sidde for. Brutto- og nettoudgiften kan give køber en indikation af, om køber skal gå videre med et konkret salgse mne. Det  foreslås  på  den  baggrund,  at  formidleren  på  baggrund  af  et     standardfinansieringsforslag fortsat  skal  være  forpligtet  til  at  beregne  en  brutto  -  og  nettoudgift  ved  udbud  af  ejendomme. Herved   opnås ,   at   ejendomsformidlere   beregner   en   brutto-   og   nettoudgift   på   et   ensartet grundlag,   så   forbrugerne   sikres   sammenlignelighed.   Der   henvises   til   bemæ   rkningerne   til ændringsforslagets nr. 3.   Hvis der udarbejdes andre forslag til finansiering, skal dette fremgå af et dokument, der er adskilt fra salgsopstillingen, jf. lovforslagets § 1, nr. 23. Til nr. 3 Det     foreslås,     at     Erhvervs -     og     Selskabsstyrelsen     fastsætter     nærmere     regler     om beregningsgrundlaget   for   det   finansieringsforslag,   der   skal   ligge   til   grund   for   brutto-   og nettooplysningen. Det er hensigten, at beregningsgrundlaget skal give forbrugerne et forsigtigt skøn  over,  hvad  det  koster  at  sidde  i  ejendommen .  Beregningsgrundlaget  vil  blive  fastlagt  i samarbejde  med  Realkreditrådet  og  Finansrådet,  således  at  grundlaget  udtrykker  en  forsigtig finansiering og sikrer sammenligneligheden for forbrugerne. På tidspunktet for ændringsforslaget vil dette være et fastforrentet annuitetslån med kurs tættest på pari. Herved opnås,   at  ejendomsformidlere  beregner  en  brutto-  og  nettoudgift  på  et  ensartet  grundlag,  så forbrugerne sikres sammenlignelighed mellem forskellige ejendomme.