PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Erhvervsudvalget 2004-05 (2. samling)
L 156 Bilag 18
Offentligt

Til lovforslag nr.

L 156

Folketinget 2004 - 05 (2. samling)

Betænkning afgivet af Erhvervsudvalget den 7. juni 2005

Betænkning

over

Forslag til lov om ændring af lov om omsætning af fast ejendom

(Bedre og billigere bolighandel)

[af økonomi- og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen)]

1. Ændringsforslag

Der er stillet 8 ændringsforslag til lovforslaget. Økonomi- og erhvervsministeren har stillet æn-

dringsforslag nr. 2, 4, 6 og 7. Enhedslistens medlem af udvalget har stillet ændringsforslag nr. 1.

Socialistisk Folkepartis medlem af udvalget har stillet ændringsforslag nr. 3. Dansk Folkepartis

medlemmer af udvalget har stillet ændringsforslag nr. 5 og 8.

2. Udvalgsarbejdet

Lovforslaget blev fremsat den 13. april 2005 og var til 1. behandling den 26. april 2005. Lov-

forslaget blev efter 1. behandling henvist til behandling i Erhvervsudvalget.

Møder

Udvalget har behandlet lovforslaget i 6 møder.

Høring

Et udkast til lovforslaget har inden fremsættelsen været sendt i høring, og økonomi- og erhvervs-

ministeren sendte den 3. marts 2005 dette udkast til udvalget, jf. alm. del – bilag 24. Den 14. april

2005 sendte økonomi- og erhvervsministeren de indkomne høringssvar og et notat herom til udval-

get.

Skriftlige henvendelser

Udvalget har i forbindelse med udvalgsarbejdet modtaget 4 skriftlige henvendelser fra:

Dansk Ejendomsmæglerforening,

Danske Boligadvokater og

Forbrugerrådet.

Økonomi- og erhvervsministeren har over for udvalget kommenteret 2 af de skriftlige henvendel-

ser til udvalget.

Deputationer

Endvidere har Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet mundtlig over for udvalget re-

degjort for deres holdning til lovforslaget.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Spørgsmål

Udvalget har stillet 6 spørgsmål til økonomi- og erhvervsministeren til skriftlig besvarelse, som

denne har besvaret.

3. Indstillinger og politiske bemærkninger

flertal

i udvalget (V, S, KF og RV) indstiller lovforslaget til

vedtagelse

med de af økonomi- og

erhvervsministeren stillede ændringsforslag.

Det Radikale Venstres medlem af udvalget stemmer for lovforslaget, til trods for at Det Radikale

Venstre ikke mener, at lovforslaget forhindrer den uigennemsigtighed, der er i forbindelse med pro-

visionen fra et realkreditselskab til en ejendomsmægler, når ejendomsmæglerkæden og realkredit-

selskabet har samme ejer.

mindretal

i udvalget (DF) indstiller lovforslaget til

vedtagelse

med de stillede ændringsforslag

nr. 2, 5 og 8. Hvis de stillede ændringsforslag nr. 5 og 8 ikke vedtages, vil Dansk Folkeparti stemme

for ændringsforslag nr. 6 og 7. Dansk Folkeparti vil stemme imod ændringsforslag nr. 1, 3 og 4.

andet mindretal

i udvalget (SF) indstiller lovforslaget til

vedtagelse

med de stillede ændrings-

forslag nr. 1, 2, 3, 5 og 8. Hvis de stillede ændringsforslag nr. 3, 5 og 8 ikke vedtages, vil SF stem-

me for ændringsforslag nr. 4, 6 og 7.

tredje mindretal

i udvalget (EL) indstiller lovforslaget til

vedtagelse

med de stillede ændrings-

forslag nr. 1, 2, 3, 5 og 8. EL vil stemme imod ændringsforslag nr. 4, 6 og 7.

Tjóðveldisflokkurin, Inuit Ataqatigiit, Siumut og Fólkaflokkurin var på tidspunktet for betænk-

ningens afgivelse ikke repræsenteret med medlemmer i udvalget og havde dermed ikke adgang til at

komme med indstillinger eller politiske udtalelser i betænkningen.

En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykt i betænkningen.

4. Ændringsforslag med bemærkninger

Ændringsforslag

Til § 1

Af et

mindretal

(EL), tiltrådt af et

mindretal

(SF):

Den under

nr. 4

foreslåede affattelse af

§ 7, stk. 2,

affattes således:

»Stk. 2.

Rådgiveren må ikke modtage provision, rabat eller andet vederlag som følge af formidling

eller fremskaffelse af finansiering, forsikring, annoncering eller andre ydelser i tilknytning til om-

sætning af fast ejendom, som ikke ubeskåret videregives til forbrugeren.«

[Forbud mod modtagelse af provision]

økonomi- og erhvervsministeren,

tiltrådt af

udvalget:

Efter nr. 6 indsættes som nyt nummer:

»01.

§ 8, stk. 3,

indsættes efter 1. pkt.:

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

»På samme måde skal en ejendomsformidlingsvirksomhed stille behørig sikkerhed for opfyldel-

sen af ethvert pengekrav, som en forbruger måtte få mod virksomheden som led i dennes ejendoms-

formidlingsvirksomhed.««

[Indførelse af lovpligtig forsikring for ejendomsformidlingsvirksomheder]

Af et

mindretal

(SF), tiltrådt af et

mindretal

(EL):

Nr. 16

affattes således:

»16.

§ 15

affattes således:

»§ 15.

Ingen må bistå begge parter i samme handel.

Stk. 2.

Såfremt en part ikke bistås af egen rådgiver, skal formidleren for den anden part rådgive

den pågældende om behov og mulighed for at søge egen bistand.««

[Ingen kan være repræsentant for både køber og sælger]

økonomi- og erhvervsministeren,

tiltrådt af et

flertal

(V, S, KF og RV):

I den under

nr. 16

foreslåede affattelse af

§ 15, stk. 3,

indsættes efter »købsaftale«: »som ikke

kan fortrydes i henhold til lovgivningen herom,«.

[Præcisering af rådgiverrollen]

Af et

mindretal

(DF), tiltrådt af et

mindretal

(SF og EL):

I den under

nr. 19

foreslåede affattelse af

§ 17, stk. 1,

indsættes efter nr. 1:

»2) udarbejde forslag til finansiering, jf. § 18,

3) beregne brutto- og nettoudgift, jf. § 19,«.

Nr. 2-4 bliver herefter nr. 4-6.

[Opretholdelse af de gældende regler om beregning af brutto- og nettoudgift på baggrund af finan-

sieringsforslag]

økonomi- og erhvervsministeren,

tiltrådt af et

flertal

(V, S, KF og RV):

I den under

nr. 19

foreslåede affattelse af

§ 17, stk. 1,

indsættes efter nr. 1:

»2) beregne brutto- og nettoudgift på baggrund af et finansieringsforslag, jf. stk. 2,«.

Nr. 2-4 bliver herefter nr. 3-5.

[Indførelse af krav om beregning af brutto- og nettoudgift på baggrund af et standardfinansierings-

forslag]

økonomi- og erhvervsministeren,

tiltrådt af et

flertal

(V, S, KF og RV):

Nr. 20

affattes således:

»20.

§ 17, stk. 2,

affattes således:

»Stk. 2.

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om finansieringsforslaget,

der danner baggrund for brutto- og nettoberegningen.««

[Hjemmel til fastsættelse af regler om beregningsgrundlaget for finansieringsforslag]

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Af et

mindretal

(DF), tiltrådt af et

mindretal

(SF og EL):

Nr. 21-24

udgår.

[Forslaget vedrørende finansieringsforslag udgår som konsekvens af ændringsforslag nr. 5]

Bemærkninger

Til nr. 1

Det foreslås at indføre et forbud mod, at rådgiveren modtager provision eller andet vederlag, som

ikke ubeskåret videregives til forbrugeren. Forbuddet skal også omfatte eventuelle rabatter, som

rådgivere modtager fra samarbejdspartnere.

Ændringsforslaget får betydning for ejendomsformidlere, da bestemmelsen i lovens § 16, stk. 3,

henviser til § 7, stk. 2, for så vidt angår oplysningspligt om provisioner og andet vederlag. Se i øv-

rigt bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 18.

Ændringsforslaget bygger på et ønske fra Advokatrådet og svarer til reglerne for advokater som

beskrevet i de advokatetiske regler.

Til nr. 2

I dag er det en betingelse for at kunne drive ejendomsformidling, at en ejendomsmægler eller

en advokat er forsikret mod ethvert pengekrav, en forbruger måtte få mod vedkommende i anled-

ning af dennes virksomhed som ejendomsformidler. Det følger af den gældende lovs § 8, stk. 3.

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har fastsat nærmere regler om forsikringen i bekendtgørelse nr. 617

af 19. august 1998. Reglerne omfatter krav om garantistillelse og ansvarsforsikring. Garantistillel-

sen dækker f.eks. en forbrugers deponerede købesum som led i en ejendomshandel, der ikke afslut-

tes før en formidlers konkurs. Ansvarsforsikringen dækker fejl og forsømmelser begået af den en-

kelte ejendomsformidler.

I praksis har brancheorganisationerne på området pålagt deres medlemmer at tegne en samlet for-

sikring for ejendomsformidlingsvirksomheden og dens ansatte. Forsikringen dækker ethvert krav

rettet mod virksomheden, og uanset hvem i virksomheden der begår en ansvarspådragende hand-

ling. Den har således en bredere dækning end den lovpligtige forsikring, som en ejendomsformidler

skal have efter den gældende lovs § 8, stk. 3.

Lovforslaget åbner op for, at ejerkredsen i en ejendomsformidlingsvirksomhed kan være andre

personer og virksomheder end de i den gældende lovs § 8, stk. 1, anførte. De nye ejere vil ikke nød-

vendigvis være medlemmer af en brancheorganisation, som pålægger dem pligt til at tegne en sam-

let forsikring for virksomheden og dens ansatte.

Med henblik på at opretholde den høje forbrugerbeskyttelse foreslås det derfor, at der indføres

pligt for enhver ejendomsformidlingsvirksomhed som juridisk person til at stille behørig sikkerhed

for opfyldelsen af ethvert pengekrav, som en forbruger måtte få mod virksomheden som led i den-

nes ejendomsformidlingsvirksomhed. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler

herom i henhold til den gældende bemyndigelse i § 8, stk. 3, 3. pkt., som danner grundlag for den

nuværende ordning. Det er hensigten, at reglerne om ejendomsformidleres og ejendomsformid-

lingsvirksomheders forsikringsforhold bliver uarbejdet i samme bekendtgørelse. Det bemærkes, at

virksomhedsforsikringerne ikke skal registreres i Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, der ikke registre-

rer virksomhederne.

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Det er hensigten, at virksomheden skal tegne forsikring til dækning af ethvert krav, en forbruger

måtte få mod virksomheden som følge af ansvarspådragende handlinger, uanset hvem i virksomhe-

den der har begået en ansvarspådragende handling. Det betyder bl.a., at alle ansatte i virksomheden

skal være omfattet af forsikringen, uanset om de er ejendomsformidlere i lovens forstand. Endvide-

re skal forsikringen dække ejerens ansvarspådragende handlinger i personligt ejede selskaber som

enkeltmandsvirksomheder og interessentskaber. De endelige regler vil blive fastsat i den samlede

bekendtgørelse udstedt af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen.

Kravet om, at enhver ejendomsformidler skal have en personlig forsikring, opretholdes. Denne

forsikring skal bl.a. dække opgaver, som ejendomsformidleren udfører uden for ejendomsformid-

lingsvirksomheden. Den foreslåede forsikring på virksomhedsniveau vil omfatte de opgaver, som

enhver ansat, herunder en ejendomsformidler, udfører i en ejendomsformidlingsvirksomhed og lig-

ger således i forlængelse af det nuværende forsikringskrav. Forsikringen skal således også dække

virksomhedens øvrige ansatte, der bistår i forbindelse med udøvelse af ejendomsformidlingsopga-

ver uden at være ejendomsformidler i lovens forstand, eksempelvis en person, der fremviser boliger.

Manglende overholdelse af forsikringspligten vil blive sanktioneret med bødestraf, jf. lovens §

32, stk. 1.

Til nr. 3

Med den foreslåede ændring tydeliggøres det, at købere og sælgere af fast ejendom, hvis de væl-

ger professionel bistand, skal have hver sin repræsentant. Bistand omfatter samtlige forhold i en

bolighandel, herunder også forhold af rent ekspeditionsmæssig karakter. Herved søger man at sik-

re, at der ikke opstår interessekonflikter. Den foreslåede ændring mødekommer et ønske fra både

Forbrugerrådet og Danske BOLIGadvokater. Som en konsekvens af de foreslåede ændringer af §

15, stk. 1 og 2, udgår den foreslåede affattelse af § 15, stk. 3.

Til nr. 4

Udgangspunktet i lov om omsætning af fast ejendom er, at ejendomsformidleren kun må repræ-

sentere den ene part i en ejendomshandel. Dette er fastslået i lovens § 15, som indeholder et forbud

mod dobbeltrepræsentation.

Loven har siden dens ikrafttræden i 1994 været fortolket således, at det ikke er strid med for-

buddet, at formidleren hjælper den anden part (typisk køber) med rent ekspeditionsmæssige opgaver

som f.eks. tinglysning, når købsaftalen er afsluttet med sælger. Dette vil ofte være fordelagtigt for

køber, da formidleren kender sagen.

Højesteret har i en afgørelse fra den 2. april 2004 fastslået, at det var i strid med forbuddet at

indgå en aftale med køber om ekspeditionsmæssige opgaver,

inden

handelen var afsluttet med sæl-

ger. Derimod blev der ikke taget stilling til, om formidleren kunne indgå denne aftale

efter

hande-

lens afslutning.

Med lovforslaget er det tydeliggjort, at det er muligt for sælgers formidler at hjælpe den anden

part (køber) med ekspeditionsmæssige opgaver, efter at der er indgået en bindende købsaftale. For-

muleringen kan dog give anledning til tvivl om, hvorvidt formidleren først må indgå aftale med

køber efter, at fortrydelsesfristen i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast

ejendom mv. er udløbet.

Det foreslås på den baggrund at præcisere i § 15, stk. 3, at formidleren først må indgå aftale

med den anden part, når der foreligger en bindende købsaftale, som ikke kan fortrydes i henhold til

lovgivningen herom. Herved menes købers ret i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhver-

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

velse af fast ejendom m.v. til senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse at fortryde købet. Hensigten

med formuleringen er, at formidleren først kan indgå aftale – såvel mundtlig som skriftlig – med

den anden part om berigtigelse af handelen, når fortrydelsesretten er udløbet. I perioden fra parter-

nes underskrivelse af købsaftalen og frem til udløbet af fortrydelsesretten på 6 hverdage kan formid-

leren således ikke indgå aftaler med køber om berigtigelse af handelen. Herved undgås, at der op-

står tvivl hos sælger om, hvorvidt ejendomsformidleren varetager sælgers interesser. Samtidig får

køber tid til at overveje, om køber vil fastholde eller fortryde købet. Endvidere får køber tid til val-

get af en eventuel rådgiver i forbindelse med berigtigelsen.

Til nr. 5 og 8

Den foreslåede ændring betyder, at de gældende regler vedrørende finansieringsforslag opret-

holdes. Ejendommen skal således fortsat udbydes med oplysning om indestående lån, der kan over-

tages, og med brutto/nettooplysninger samt forslag til finansiering. Der skal desuden oplyses om

mindst to andre relevante finansieringsmuligheder, som skal fremgå af et dokument, der er adskilt

fra salgsopstillingen. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler herom.

Til nr. 6

Efter de gældende regler skal ejendomsformidleren udarbejde minimum tre finansieringsforslag

og beregne brutto- og nettoudgift ved udbud af fast ejendom. Kravet har haft til formål at give køber

et indtryk af de konkrete udgifter forbundet med at eje og anvende ejendommen.

I lovforslaget foreslås en ophævelse af lovkravet om at udarbejde tre finansieringsforslag, så det

bliver frivilligt for sælger. Baggrunden for forslaget er, at det har vist sig, at mere end 80 pct. af

køberne ikke benytter ejendomsformidlerens forslag, men i stedet går til egen rådgiver. Endvidere

findes der i dag så mange finansieringsmuligheder, at tre forslag fra formidleren ikke længere ses at

være fyldestgørende. Forbrugerne er bedre tjent med rådgivning om den konkrete finansiering fra

deres egen rådgiver og ikke fra formidleren, som er sælgers mand. Heller ikke i øvrige lande, som

bl.a. Sverige, Norge og Holland, er formidleren forpligtet til at udarbejde finansieringsforslag.

Under behandlingen i Folketinget har der været udtrykt ønske om at sikre, at forbrugerne fortsat

kan sammenligne brutto- og nettooplysninger. Brutto- og nettooplysninger giver forbrugerne mu-

lighed for at kunne sammenligne ejendomme med forskellige ejerudgifter uanset ejendomstype og

beliggenhed. Sammenligneligheden opnås ved, at brutto- og nettoudgifterne beregnes på et ensartet

grundlag. Man skal dog være opmærksom på, at oplysningen ikke svarer til den konkrete udgift,

som køber efter konsultation af egen rådgiver kommer til at sidde for. Brutto- og nettoudgiften kan

give køber en indikation af, om køber skal gå videre med et konkret salgsemne.

Det foreslås på den baggrund, at formidleren på baggrund af et standardfinansieringsforslag fort-

sat skal være forpligtet til at beregne en brutto- og nettoudgift ved udbud af ejendomme. Herved

opnås, at ejendomsformidlere beregner en brutto- og nettoudgift på et ensartet grundlag, så forbru-

gerne sikres sammenlignelighed. Der henvises til bemærkningerne til ændringsforslagets nr. 3. Hvis

der udarbejdes andre forslag til finansiering, skal dette fremgå af et dokument, der er adskilt fra

salgsopstillingen, jf. lovforslagets § 1, nr. 23.

Til nr. 7

Det foreslås, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler om beregningsgrundla-

get for det finansieringsforslag, der skal ligge til grund for brutto- og nettooplysningen. Det er hen-

sigten, at beregningsgrundlaget skal give forbrugerne et forsigtigt skøn over, hvad det koster at sid-

de i ejendommen. Beregningsgrundlaget vil blive fastlagt i samarbejde med Realkreditrådet og Fi-

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

nansrådet, således at grundlaget udtrykker en forsigtig finansiering og sikrer sammenligneligheden

for forbrugerne. På tidspunktet for ændringsforslaget vil dette være et fast forrentet annuitetslån

med kurs tættest på pari. Herved opnås, at ejendomsformidlere beregner en brutto- og nettoudgift på

et ensartet grundlag, så forbrugerne sikres sammenlignelighed mellem forskellige ejendomme.

Kim Andersen (V) Jacob Jensen (V) Kurt Kirkegaard Jensen (V)

fmd.

Jens Hald Madsen (V)

Marion Pedersen (V) Colette L. Brix (DF)

nfmd.

Kim Christiansen (DF)

Per Ørum Jørgensen (KF) Jakob Axel Nielsen (KF) Jens Christian Lund (S) Jan Trøjborg (S)

Jens Peter Vernersen (S) Niels Sindal (S) Poul Erik Christensen (RV) Johs. Poulsen (RV)

Poul Henrik Hedeboe (SF) Frank Aaen (EL)

Tjóðveldisflokkurin, Inuit Ataqatigiit, Siumut og Fólkaflokkurin havde ikke medlemmer i udval-

get.

Folketingets sammensætning

Venstre, Danmarks Liberale Parti (V) 52

Socialdemokratiet (S)

Dansk Folkeparti (DF)

Det Konservative Folkeparti (KF)

Det Radikale Venstre (RV)

Socialistisk Folkeparti (SF)

Enhedslisten (EL)

Tjóðveldisflokkurin (TF)

Inuit Ataqatigiit (IA)

Siumut (SIU)

Fólkaflokkurin (FF)

PDF to HTML - Convert PDF files to HTML files

Bilag 1

Oversigt over bilag vedrørende L 156

Bilagsnr.

Titel

Henvendelse af 15/4-05 fra Dansk Ejendomsmæglerforening

Høringssvar og høringsnotat, fra økonomi- og erhvervsministeren

Henvendelse af 20/4-05 fra Dansk Ejendomsmæglerforening

Højesterets dom om partsrepræsentation vedr. lov om omsætning af

fast ejendom

»Effektivisering af bolighandlen« af lektor, dr.merc. Finn Østrup i

tidsskriftet Advokaten

Tidsplan for udvalgets behandling af lovforslaget

1. udkast til betænkning

Ændringsforslag, fra økonomi- og erhvervsministeren

2. udkast til betænkning

Henvendelse af 30/5-05 fra Forbrugerrådet

3. udkast til betænkning

Henvendelse af 31/5-05 fra Danske BOLIGadvokater

4. udkast til betænkning

5. udkast til betænkning

6. udkast til betænkning

Ændringsforslag, fra økonomi- og erhvervsministeren

7. udkast til betænkning

Oversigt over spørgsmål og svar vedrørende L 156

Spm.nr.

Titel

Spm. om kopi af Dansk Ejendomsmæglerforenings salærundersøgel-

se, til økonomi- og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå

Spm. om teknisk bistand til udarbejdelse af et ændringsforslag, til

økonomi- og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå

Spm. om teknisk bistand til udarbejdelse af et ændringsforslag, til

økonomi- og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå

Spm. om teknisk bistand til udarbejdelse af et ændringsforslag, til

økonomi- og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå

Spm. om kommentar til henvendelse af 30/5-05 fra Forbrugerrådet, til

økonomi- og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå

Spm. om kommentar til henvendelse af 31/5-05 fra Danske BOLIG-

advokater, til økonomi- og erhvervsministeren, og ministerens svar

herpå