1. ÆndringsforslagDer er stillet 8 ændringsforslag til lovforslaget. Økonomi- og erhvervsministeren har stillet æn-dringsforslag nr. 2, 4, 5 og 7. Enhedslisten har stillet ændringsforslag nr. 1. Socialistisk Folkepartihar stillet ændringsforslag nr. 3. Dansk Folkeparti har stillet ændringsforslag nr. 6 og 8.2. UdvalgsarbejdetLovforslaget blev fremsat den 13. april 2005 og var til 1. behandling den 26. april 2005. Lovfors-laget blev efter 1. behandling henvist til behandling i Erhvervsudvalget.MøderUdvalget har behandlet lovforslaget i <> møder.HøringEt udkast til lovforslaget har inden fremsættelsen været sendt i høring, og økonomi- og erhvervs-ministeren sendte den 3. marts 2005 dette udkast til udvalget, jf. alm. del - bilag 24. Den 14. april2005 sendte økonomi- og erhvervsministeren de indkomne høringssvar samt et notat herom til ud-valget.Skriftlige henvendelserUdvalget har i forbindelse med udvalgsarbejdet modtaget skriftlige henvendelser fra:Dansk Ejendomsmæglerforening,Danske Boligadvokater ogForbrugerrådet.DeputationerEndvidere har Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet mundtlig over for udvalget re-degjort for deres holdning til lovforslaget.SpørgsmålUdvalget har stillet 6 spørgsmål til økonomi- og erhvervsministeren til skriftlig besvarelse, somdenne har besvaret.

3. Indstillinger og politiske bemærkningerEtflertali udvalget ( ) indstiller lovforslaget til vedtagelse med de af økonomi- og erhvervsmini-steren stillede ændringsforslag.Etmindretali udvalget ( ) indstiller …………..Det Radikale Venstre stemmer for lovforslaget, til trods for at vi ikke mener, at lovforslaget for-hindrer den uigennemsigtighed, der er i forbindelse med provisionen fra realkreditselskab til ejen-domsmægler, når ejendomsmæglerkæden og realkreditselskabet har samme ejer.Realkreditinstitutterne er ejet af både selskaber og fonde m.v. og andre juridiske enheder. Det ta-ger den sidste formulering højde for.Tjóðveldisflokkurin, Inuit Ataqatigiit, Siumut og Fólkaflokkurin var på tidspunktet for betænk-ningens afgivelse ikke repræsenteret med medlemmer i udvalget og havde dermed ikke adgang til atkomme med indstillinger eller politiske udtalelser i betænkningen.En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykt i betænkningen.4. Ændringsforslag med bemærkningerÆndringsforslagTil § 1Af etmindretal(EL), tiltrådt af ( ):1)Den undernr. 4foreslåede§ 7, stk. 2,affattes således:»Stk. 2.Rådgiveren må ikke modtage provision, rabat eller andet vederlag som følge af formidlingeller fremskaffelse af finansiering, forsikring, annoncering eller andre ydelser i tilknytning til om-sætning af fast ejendom, som ikke ubeskåret videregives til forbrugeren.«[Forbud mod modtagelse af provisioner]Aføkonomi- og erhvervsministeren,tiltrådt af ( ):2)Efter nr. 6 indsættes som nyt nummer:»01.I§ 8, stk. 3,indsættes efter 1. pkt.:»På samme måde skal en ejendomsformidlingsvirksomhed stille behørig sikkerhed for opfyldel-sen af ethvert pengekrav, som en forbruger måtte få mod virksomheden som led i dennes ejendoms-formidlingsvirksomhed.««2. pkt. bliver herefter 3. pkt.[Indførelse af lovpligtig forsikring for ejendomsformidlingsvirksomheder]Af etmindretal(SF), tiltrådt af ( ):3)Nr. 16affattes således:»16.§ 15affattes således

»§ 15.Ingen må bistå begge parter i samme handel.Stk. 2.Såfremt en part ikke bistås af egen rådgiver, skal formidleren for den anden part rådgiveden pågældende om behov og mulighed for at søge egen bistand.««[Ingen kan være repræsentant for både køber og sælger]Aføkonomi- og erhvervsministeren,tiltrådt af ( ):4)I den undernr. 16foreslåede affattelse af§ 15, stk. 3,indsættes efter »købsaftale«: »som ikkekan fortrydes i henhold til lovgivningen herom,«.[Præcisering af rådgiverrollen]5)I den undernr. 19foreslåede affattelse af§ 17, stk. 1,indsættes efter nr. 1:»2) beregne brutto- og nettoudgift på baggrund af et finansieringsforslag, jf. stk. 2,«Nr. 2-4 bliver herefter nr. 3-5.[Indførelse af krav om beregning af brutto- og nettoudgift på baggrund af et standardfinansierings-forslag]Af etmindretal(DF), tiltrådt af ( ):6)I den undernr. 19foreslåede affattelse af§ 17, stk. 1,indsættes efter nr. 1:»2) udarbejde forslag til finansiering, jf. § 18,3) beregne brutto- og nettoudgift, jf. § 19,«Nr. 2-4 bliver herefter nr. 4-6.[Opretholdelse af de gældende regler om beregning af brutto- og nettoudgift på baggrund af finan-sieringsforslag]Aføkonomi- og erhvervsministeren,tiltrådt af ( ):7)Nr. 20affattes således:»20.§ 17, stk. 2,affattes således:»Stk. 2.Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om finansieringsforslaget,der danner baggrund for brutto- og nettoberegningen.««[Hjemmel til fastsættelse af regler om beregningsgrundlaget for finansieringsforslag]Af etmindretal(DF), tiltrådt af ( ):8)Nr. 21-24udgår.[Forslaget vedrørende finansieringsforslag udgår]

Det foreslås at indføre et forbud mod, at rådgiveren modtager provision eller andet vederlag, somikke ubeskåret videregives til forbrugeren. Forbudet skal også omfatte eventuelle rabatter, som råd-givere modtager fra samarbejdspartnere.Forslaget får betydning for ejendomsformidlere, da bestemmelsen i lovens § 16, stk. 3, henviser til§ 7, stk. 2, for så vidt angår oplysningspligt omkring provisioner og andet vederlag. Se i øvrigt be-mærkningerne til forslagets § 1, nr. 18.Forslaget bygger på et ønske fra Advokatrådet og svarer til reglerne for advokater i de advokate-tiske regler.Til nr. 2I dag er det en betingelse for at kunne drive ejendomsformidling, at en ejendomsmægler elleren advokat er forsikret mod ethvert pengekrav, en forbruger måtte få mod vedkommende i anled-ning af dennes virksomhed som ejendomsformidler. Det følger af den gældende lovs § 8, stk. 3.Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har fastsat nærmere regler om forsikringen i bekendtgørelse nr. 617af 19. august 1998. Reglerne omfatter krav om garantistillelse og ansvarsforsikring. Garantistillel-sen dækker f.eks. en forbrugers deponerede købesum, som led i en ejendomshandel, der ikke afslut-tes før en formidlers konkurs. Ansvarsforsikringen dækker fejl og forsømmelser begået af den en-kelte ejendomsformidler.I praksis har brancheorganisationerne på området pålagt deres medlemmer at tegne en samlet for-sikring for ejendomsformidlingsvirksomheden og dens ansatte. Forsikringen dækker ethvert kravrettet mod virksomheden og uanset, hvem i virksomheden der begår en ansvarspådragende hand-ling. Den har således en bredere dækning end den lovpligtige forsikring, som en ejendomsformidlerskal have efter den gældende lovs § 8, stk. 3.Lovforslaget åbner op for, at ejerkredsen i en ejendomsformidlingsvirksomhed kan være andrepersoner og virksomheder end de i den gældende lovs § 8, stk. 1, anførte. De nye ejere vil ikke nød-vendigvis være medlem af en brancheorganisation, som pålægger dem pligt til at tegne en samletforsikring for virksomheden og dens ansatte.Med henblik på at opretholde den høje forbrugerbeskyttelse foreslås det derfor, at der indførespligt for enhver ejendomsformidlingsvirksomhed som juridisk person til at stille behørig sikkerhedfor opfyldelsen af ethvert pengekrav, som en forbruger måtte få mod virksomheden som led i den-nes ejendomsformidlingsvirksomhed. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere reglerherom i henhold til den gældende bemyndigelse i § 8, stk. 3, 3. pkt., som danner grundlag for dennuværende ordning. Det er hensigten, at reglerne om ejendomsformidleres og ejendomsformid-lingsvirksomheders forsikringsforhold bliver uarbejdet i samme bekendtgørelse. Det bemærkes, atvirksomhedsforsikringerne ikke skal registreres i Erhvervs og Selskabsstyrelsen, der ikke registrerervirksomhederne.Det er hensigten, at virksomheden skal tegne forsikring til dækning af ethvert krav en forbrugermåtte få mod virksomheden som følge af ansvarspådragende handlinger, uanset hvem i virksomhe-den der har begået en ansvarspådragende handling. Det betyder bl.a., at alle ansatte i virksomhedenskal være omfattet af forsikringen, uanset om de er ejendomsformidlere i lovens forstand. Endvide-re skal forsikringen dække ejerens ansvarspådragende handlinger i personligt ejede selskaber somenkeltmandsvirksomheder og interessentskaber. De endelige regler vil blive fastsat i den samledebekendtgørelse udstedt af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen.Kravet om, at enhver ejendomsformidler skal have en personlig forsikring, opretholdes. Denneforsikring skal bl.a. dække opgaver, som ejendomsformidleren udfører uden for ejendomsformid-

lingsvirksomheden. Den foreslåede forsikring på virksomhedsniveau vil omfatte de opgaver, somenhver ansat herunder en ejendomsformidler udfører i en ejendomsformidlingsvirksomhed og liggersåledes i forlængelse af det nuværende forsikringskrav. Forsikringen skal således også dække virk-somhedens øvrige ansatte, der bistår i forbindelse med udøvelse af ejendomsformidlingsopgaveruden at være ejendomsformidler i lovens forstand, eksempelvis en person der fremviser boliger.Manglende overholdelse af forsikringspligten vil blive sanktioneret med bødestraf, jf. lovens §32, stk. 1.Til nr. 3Med den foreslåede ændring tydeliggøres at købere og sælgere af fast ejendom, hvis de vælgerprofessionel bistand, skal have hver sin repræsentant. Bistand omfatter samtlige forhold i en bolig-handel, herunder også forhold af rent ekspeditionsmæssig karakter. Herved søger man at sikre, atder ikke opstår interessekonflikter. Den foreslåede ændring mødekommer et ønske fra både Forbru-gerrådet og Danske BOLIGadvokater. Som en konsekvens af de foreslåede ændringer af § 15, stk. 1og 2, udgår den foreslåede affattelse af § 15, stk. 3.Til nr. 4Udgangspunktet i lov om omsætning af fast ejendom er, at ejendomsformidleren kun må repræ-sentere den ene part i en ejendomshandel. Dette er fastslået i lovens § 15, som indeholder et forbudmod dobbeltrepræsentation.Loven har siden dens ikrafttræden i 1994 været fortolket således, at det ikke er strid med for-buddet, at formidleren hjælper den anden part (typisk køber) med rent ekspeditionsmæssige opga-ver, som f.eks. tinglysning, når købsaftalen er afsluttet med sælger. Dette vil ofte være fordelagtigtfor køber, da formidleren kender sagen.Højesteret har i en afgørelse fra 2. april 2004 fastslået, at det var i strid med forbuddet at indgåen aftale med køber om ekspeditionsmæssige opgaver,indenhandlen var afsluttet med sælger. Der-imod blev der ikke taget stilling til, om formidleren kunne indgå denne aftaleefterhandlens afslut-ning.Med lovforslaget er det klargjort, at det er muligt for sælgers formidler at hjælpe den anden part(køber) med ekspeditionsmæssige opgaver efter, at der er indgået en bindende købsaftale. Formule-ringen kan dog give anledning til tvivl om, hvorvidt formidleren først må indgå aftale med køberefter, at fortrydelsesfristen i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendommv. er udløbet.Det foreslås på den baggrund at præcisere i § 15, stk. 3, at formidleren først må indgå aftalemed den anden part, når der foreligger en bindende købsaftale, som ikke kan fortrydes i henhold tillovgivningen herom. Herved menes købers ret i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhver-velse af fast ejendom m.v. til senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse at fortryde købet. Hensigtenmed formuleringen er, at formidleren først kan indgå aftale – såvel mundtlig som skriftlig – medden anden part om berigtigelse af handlen, når fortrydelsesretten er udløbet. I perioden fra parternesunderskrivelse af købsaftalen og frem til udløbet af fortrydelsesretten på 6 hverdage kan formidle-ren således ikke indgå aftaler med køber om berigtigelse af handlen. Herved undgås, at der opstårtvivl hos sælger om, hvorvidt ejendomsformidleren varetager sælgers interesser. Samtidig får købertid til at overveje, om køber vil fastholde eller fortryde købet. Endvidere får køber tid til valget af eneventuel rådgiver i forbindelse med berigtigelsen.

Til nr. 5Efter de gældende regler skal ejendomsformidleren udarbejde minimum 3 finansieringsforslagsamt beregne brutto- og nettoudgift ved udbud af fast ejendom. Kravet har haft til formål at givekøber et indtryk af de konkrete udgifter forbundet med at eje og anvende ejendommen.I lovforslaget foreslås en ophævelse af lovkravet om at udarbejde 3 finansieringsforslag, men atdet skal være frivilligt for sælger. Baggrunden for forslaget er, at det har vist sig, at mere end 80pct. af køberne ikke benytter ejendomsformidlerens forslag, men i stedet går til egen rådgiver. End-videre findes der i dag så mange finansieringsmuligheder, at 3 forslag fra formidleren ikke længereses at være fyldestgørende. Forbrugerne er bedre tjent med rådgivning om den konkrete finansieringfra deres egen rådgiver og ikke fra formidleren, som er sælgers mand. Heller ikke i øvrige lande,som bl.a. Sverige, Norge eller Holland, er formidleren forpligtet til at udarbejde finansieringsfor-slag.Under behandlingen i Folketinget har der været udtrykt ønske om at sikre, at forbrugerne fortsatkan sammenligne brutto- og nettooplysninger. Brutto- og nettooplysninger giver forbrugerne mu-lighed for at kunne sammenligne ejendomme med forskellige ejerudgifter uanset ejendomstype ogbeliggenhed. Sammenligneligheden opnås ved, at brutto- og nettoudgifterne beregnes på et ensartetgrundlag. Man skal dog være opmærksom på, at oplysningen ikke svarer til den konkrete udgift,som køber efter konsultation af egen rådgiver kommer til at sidde for. Brutto- og nettoudgiften kangive køber en indikation af, om køber skal gå videre med et konkret salgsemne.Det foreslås på den baggrund, at formidleren på baggrund af et standardfinansieringsforslag fort-sat skal være forpligtet til at beregne en brutto- og nettoudgift ved udbud af ejendomme. Hervedopnås, at ejendomsformidlere beregner en brutto- og nettoudgift på et ensartet grundlag, så forbru-gerne sikres sammenlignelighed. Der henvises til bemærkningerne til ændringsforslagets nr. 3. Hvisder udarbejdes andre forslag til finansiering, skal dette fremgå af et dokument, der er adskilt frasalgsopstillingen, jf. lovforslagets § 1, nr. 23.Til nr. 6 og 8Den foreslåede ændring betyder, at de gældende regler vedr. finansieringsforslag opretholdes.Ejendommen skal således fortsat udbydes med oplysning om indestående lån, der kan overtages, ogmed brutto-nettooplysninger samt forslag til finansiering. Der skal desuden oplyses om mindst 2andre relevante finansieringsmuligheder, som skal fremgå af et dokument, der er adskilt fra salgs-opstillingen. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler herom.Til nr. 7Det foreslås, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler om beregningsgrundla-get for det finansieringsforslag, der skal ligge til grund for brutto- og nettooplysningen. Det er hen-sigten, at beregningsgrundlaget skal give forbrugerne et forsigtigt skøn over, hvad det koster at sid-de i ejendommen. Beregningsgrundlaget vil blive fastlagt i samarbejde med Realkreditrådet og Fi-nansrådet, således at grundlaget udtrykker en forsigtig finansiering og sikrer sammenlignelighedenfor forbrugerne. På tidspunktet for ændringsforslaget vil dette være et fastforrentet annuitetslån medkurs tættest på pari. Herved opnås, at ejendomsformidlere beregner en brutto- og nettoudgift på etensartet grundlag, så forbrugerne sikres sammenlignelighed mellem forskellige ejendomme.

Kim Andersen (V) Jacob Jensen (V) Kurt Kirkegaard Jensen (V)fmd.Jens Hald Madsen (V)Marion Pedersen (V) Colette L. Brix (DF)nfmd.Kim Christiansen (DF)Per Ørum Jørgensen (KF) Jakob Axel Nielsen (KF) Jens Christian Lund (S) Jan Trøjborg (S)Jens Peter Vernersen (S) Niels Sindal (S) Poul Erik Christensen (RV) Johs. Poulsen (RV)Poul Henrik Hedeboe (SF) Frank Aaen (EL)Tjóðveldisflokkurin, Inuit Ataqatigiit, Siumut og Fólkaflokkurin havde ikke medlemmer i udval-get.Folketingets sammensætningVenstre, Danmarks Liberale Parti (V) 52Socialdemokratiet (S)47Dansk Folkeparti (DF)24Det Konservative Folkeparti (KF)18Det Radikale Venstre (RV)17Socialistisk Folkeparti (SF)11Enhedslisten (EL)Tjóðveldisflokkurin (TF)Inuit Ataqatigiit (IA)Siumut (SIU)Fólkaflokkurin (FF)61111

Bilag 1

Oversigt over bilag vedrørende L 156Bilagsnr.12345678910111213141516TitelHenvendelse af 15/4-05 fra Dansk EjendomsmæglerforeningHøringssvar og høringsnotat, fra økonomi- og erhvervsministerenHenvendelse af 20/4-05 fra Dansk EjendomsmæglerforeningHøjesterets dom om partsrepræsentation vedr. lov om omsætning affast ejendom»Effektivisering af bolighandlen« af lektor, dr.merc. Finn Østrup itidsskriftet AdvokatenTidsplan for udvalgets behandling af lovforslaget1. udkast til betænkningÆndringsforslag, fra økonomi- og erhvervsministeren2. udkast til betænkningHenvendelse af 30/5-05 fra Forbrugerrådet3. udkast til betænkningHenvendelse af 31/5-05 fra Danske BOLIGadvokater4. udkast til betænkning5. udkast til betænkning6. udkast til betænkningÆndringsforslag, fra økonomi- og erhvervsministerenOversigt over spørgsmål og svar vedrørende L 156Spm.nr.123456TitelSpm. om kopi af Dansk Ejendomsmæglerforenings salærundersøgel-se, til økonomi- og erhvervsministeren, og ministerens svar herpåSpm. om teknisk bistand til udarbejdelse af et ændringsforslag, tiløkonomi- og erhvervsministeren, og ministerens svar herpåSpm. om teknisk bistand til udarbejdelse af et ændringsforslag, tiløkonomi- og erhvervsministeren, og ministerens svar herpåSpm. om teknisk bistand til udarbejdelse af et ændringsforslag, tiløkonomi- og erhvervsministeren, og ministerens svar herpåSpm. om kommentar til henvendelse af 30/5-05 fra Forbrugerrådet, tiløkonomi- og erhvervsministeren, og ministerens svar herpåSpm. om kommentar til henvendelse af 31/5-05 fra Danske BOLIG-advokater, til økonomi- og erhvervsministeren, og ministerens svarherpå