Til lovforslag nr. L 156 Folketinget 2004-05 (2. samling) Betænkning afgivet af Erhvervsudvalget den   0. juni 2005 6. udkast Betænkning over Forslag til lov om ændring af lov om omsætning af fast ejendom (Bedre og billigere bolighandel) [af økonomi - og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen)] 1. Ændringsforslag Der  er  stillet  8  ændringsforslag  til  lovforslaget.  Økonomi -  og  erhvervsministeren  har  stillet  æ  n- dringsforslag nr. 2, 5 og 7. Enhedslisten har stillet ændringsforslag nr. 1 og 3. Dansk Folkeparti h  ar stillet ændringsforslag nr. 6 og 8. Socialistisk Folkeparti   har stillet ændringsforslag nr. 3. 2. Udvalgsarbejdet Lovforslaget blev fremsat den 13. april 2005 og var til 1. behandling den 26. april 2005. Lovfors- laget blev efter 1. behandling henvist til behandling i Erhvervsudvalget. Møder Udvalget har behandlet lovforslaget i <> møder. Høring Et udkast til lovforslaget har inden fremsættelsen været sendt i høring, og økonomi - og erhvervs- ministeren sendte den 3. marts 2005 dette udkast til udvalget, jf. alm. del - bilag 24. Den 14. april 2005 sendte økonomi - og erhvervsministeren de indkomne høringssvar samt et notat herom til u d- valget. Skriftlige henvendelser Udvalget har i forbindelse med udvalgsarbejdet modtaget skriftlig e henvendelser fra : Dansk Ejendomsmæglerforening  , Danske Boligadvokater og Forbrugerrådet. Deputationer Endvidere har Dansk Ejendomsmæglerforening   og Forbrugerrådet  mundtlig over for udvalget re- degjort for deres holdning til lovforslaget. Spørgsmål Udvalget  har  stillet  6  spørgsmål  til  økonomi   -  og  erhvervsministeren  til  skriftlig  besvarelse,  som denne har besvaret.

2 3. Indstillinger og politiske bemærkninger Et flertal i udvalget (  ) indstiller lovforslaget til vedtagelse med de af økonomi - og erhvervsmini- steren stillede ændringsforslag. Et mindretal i udvalget (  ) indstiller ………….. Det Radikale Venstre stemmer for lovforslaget, til trods for at vi ikke mener, at lovforslaget for- hindrer den uigennemsigtighed, der er i forbindelse med provisionen fra realkreditselskab til ejen- domsmægler, når eje   ndomsmæglerkæden og realkreditselskabet har samme ejer. Realkreditinstitutterne er ejet af både selskaber og fonde m.v. og andre juridiske enheder. Det t a- ger den sidste formulering højde for. Tjóðveldisflokkurin,  Inuit  Ataqatigiit,  Siumut  og  Fólkaflokkurin  var  på  tidspunktet  for  betæn k- ningens afgivelse ikke repræsenteret med medlemmer i u  dvalget og havde dermed ikke adgang til at komme med indstillinger eller politiske udtalelser i betænkningen. En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykt i betænkningen . 4. Ændringsforslag med bemærkninger Æ n d r i n g s f o r s l a g Til § 1 Af    et mindretal (EL), tiltrådt af (   ): 1) Den under nr. 4 foreslåede  § 7, stk. 2, affattes således: »Stk. 2. Rådgiveren må ikke modtage provision, rabat eller andet vederlag som følge af formidling eller fremskaffelse af finansiering, forsikring, annoncering eller andre ydelser i tilknytning til om- sætning af fast ejendom, som ikke ubeskåret videregives til forbrugeren.   « [Forbud mod modtagelse af provisioner] Af    økonomi - og erhvervsministeren, tiltrådt af (  ): 2) Efter nr. 6 indsættes som   nyt nummer: »01. I § 8, stk. 3, indsættes   efter 1. pkt.: »På  samme  måde  skal  en  ejendomsformidlingsvirksomhed  stille  behørig  sikkerhed  for  opfylde   l- sen af ethvert pengekrav, som en forbruger måtte få mod virksomheden som led i dennes ejendom  s- formidlingsvirksomhed.«« 2. pkt. bliver herefter 3. pkt. [Indførelse af lovpligtig forsikring for ejendomsformidlingsvirksomheder] Af    et mindretal (SF), tiltrådt af (   ): 3) Nr. 16 affattes således: »16. § 15 affattes således

3 »§ 15. Ingen må bistå begge parter i samme   handel. Stk. 2. Såfremt en part ikke bistås af egen rådgiver, skal formidleren for den anden part rådgive den pågældende om behov og mulighed for at søge egen bistand. «« [Ingen kan være repræsentant for både køber og sælger] Af    et mindretal (EL), tiltrådt  af (   ): 4) Den under nr. 16 foreslåede ændring    af § 15, stk. 2 og 3, affattes således: »Stk. 2. Forbuddet i stk. 1 gælder også rådgivning. Stk. 3. Formidleren skal varetage sin opdragsgivers behov og interesser. Dog skal formidleren ud- øve sin virksomhe d med hensyntagen til den anden part. Hvis den anden part ikke bistås af rådgiver, skal formidleren rådgive den anden part om behov og mulighed for at søge bistand.  « [Præcisering af rådgiverrollerne] Af    økonomi - og erhvervsministeren, tiltrådt af (   ): 5) I den under nr. 19 foreslåede affattelse af  § 17, stk. 1, indsættes efter nr. 1: »2) beregne brutto- og nettoudgift på baggrund af et finansieringsforslag, jf. stk. 2, « Nr. 2-4 bliver herefter nr. 3-5. [Indførelse af krav om beregning af brutto - og nettoudgift på baggrund af et standardfinansiering s- forslag] Af    et mindretal (DF), tiltrådt af (   ): 6) I den under nr. 19 foreslåede affattelse af  § 17, stk. 1, indsættes efter nr. 1: »2)  udarbejde forslag til finansiering, jf. § 18, 3) beregne brutto- og nettoudgift, jf. § 19,« [Opretholdelse af de gældende regler om beregning af brutto  - og nettoudgift på baggrund af fina n- sieringsforslag] Af    økonomi - og erhvervsministeren, tiltrådt af (   ): 7) Nr. 20 affattes således: »20. § 17, stk. 2, affattes således: »Stk. 2. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om finansieringsforslaget, der danner baggrund for brutto- og nettoberegningen.«« [Hjemmel til fastsættelse af regler om beregningsgrundlaget for finansieringsforslag] Af    et mindretal (DF), tiltrådt af (  ): 8) Nr. 21-24 udgår. [Forslaget vedrørende finansieringsforslag udgår]

4 B e m æ r k n i n g e r Til nr. 1 Det foreslås at indføre et forbud mod, at rådgiveren modtager provision eller andet vederlag, som ikke ubeskåret videregives til forbrugeren.  Forbudet skal også omfatte eventuelle rabatter, som rå  d- givere modtager fra samarbejdspartnere. Forslaget får betydning for ejendomsformidlere, da bestemmelsen i lovens § 16, stk. 3, henviser til § 7, stk. 2, for så vidt angår oplysningspligt omkring provi  sioner og andet vederlag. Se i øvrigt b e- mærkningerne til forslagets § 1, nr. 18. Forslaget bygger på et ønske fra Advokatrådet og svarer til reglerne for advokater i de advokat   e- tiske regler. Til nr. 2 I dag er det en betingelse for at kunne drive ejendomsformidling, at en ejendomsmægler eller en advokat er forsikret mod ethvert pengekrav,  en forbruger måtte få mod vedkommende   i anled- ning  af  dennes  virksomhed  som  ejendomsformidler.  Det  følger  af  den  gældende  lovs  §  8,  stk.  3. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har fastsat nærmere regler om forsikringen i bekendtgørelse nr. 617 af 19. august 1998. Reglerne omfatter krav om garantistillelse og ansvarsforsikring. Garantistillel- sen dækker f.eks. en forbrugers deponerede købesum, som led i en ejendomshandel, der    ikke afslut- tes før en formidlers konkurs. Ansvarsforsikringen dækker fejl og forsømmelser begået af den e n- kelte ejendomsformidler. I praksis har brancheorganisationerne på området pålagt deres medlemmer at    tegne en samlet for- sikring  for  ejendomsformidlingsvirksomheden  og  dens  ansatte.  Forsikringen  dækker  ethvert  krav rettet  mod  virksomheden  og  uanset,  hvem  i  virksomheden  der  begår  en  ansvarspådragende  han  d- ling. Den har således en bredere dækning end den lovpligtige fo   rsikring, som en ejendomsformidler skal have efter den gældende lovs § 8, stk. 3. Lovforslaget  åbner  op  for,  at   ejerkredsen  i  en  ejendomsformidlingsvirksomhed  kan  være  andre personer og virksomheder end de i den gældende lovs   § 8, stk. 1, anførte.  De nye ejere vil ikke nø d- vendigvis  være  medlem  a  f  en  brancheorganisation,  som  pålægger  dem  pligt  til  at  tegne  en  samlet forsikring for virksomheden og dens ansatte. Med  henblik  på   at  opretholde  den  høje  forbrugerbeskyttelse  foreslås    det  derfor,  at  der  indføres pligt for enhver ejendomsformidlingsvirksomhed som juridisk person til at stille behørig sikke rhed for opfyldelsen af ethvert pengekrav, som en forbruger måtte få mod virksomheden   som led i den- nes  ejendomsformidlingsvirksomhed.  Erhvervs-  og  Selskabsstyrelsen  fastsætter  nærmere  re gler herom i henhold til den gældende bemyndigelse i § 8, stk. 3, 3. pkt., som danner grundlag for den nuværende  ordning.  Det  er  hensigten,  at  reglerne  om  ejendomsformidleres  og  ejendomsformi  d- lingsvirksomheders  forsikringsforhold  bliver  uarbejdet  i  samme  bekendtgørelse.  Det   bemæ  rkes,  at virksomhedsforsikringerne ikke skal registreres i Erhvervs og Selskabsstyrelsen, der ikke registrerer virksomhederne. Det er hensigten, at virksomheden skal tegne forsikring til dækning af    ethvert krav en forbruger måtte få   mod virksomheden som følge af   ansvarspådragende handlinger, uanset hvem i virksomh e- den der har begået en ansvarspådragende handling. Det betyder bl.a., at alle ansatte i virkso  mheden skal være omfattet af forsikringen, uanset om de er ejendomsformidlere i lovens forstand. E  ndvide- re skal forsikringen dække ejerens  ansvarspådragende handlinger i personligt ejede se   lskaber som

5 enkeltmandsvirksomheder  og  interessentskaber.  De  endelige  regler  vil  blive  fastsat  i  den  samlede bekendtgørelse udstedt af Erhvervs og Selskabsstyrelsen. Kravet  om,  at  enhver  ejendomsformidler  skal  have  en  personlig  forsikring,  opretholdes.  Denne forsikring  skal  bl.a.  dække  opgaver,  som  ejendomsformidleren  udfører  uden  for  ejendomsformi   d- lingsvirksomheden.  Den  foreslåede  forsikring  på  virksomhedsniveau  vil    omfatte  de  opgaver,  som enhver ansat herunder en ejendomsformidler udfører i en ejendomsformidlingsvirksomhed og ligger således i forlængelse af det nuværende forsikringskrav. Forsikringen skal således også dække vir k- somhedens  øvrige  ansatte,  der  bistår  i    forbindelse  med  udøvelse  af  ejendomsformi dlingsopgaver uden at være ejendomsformidler i lovens forstand, eksempelvis en person der fre  mviser boliger. Manglende overholdelse af forsikringspligten vil blive sanktioneret med bødestraf, jf. lovens § 32, stk. 1. Til nr. 3 Med  den  foreslåede  ændring  tydeliggøres  at  købere  og  sælgere  af  fast  ejendom,  hvis  de  vælger professionel bistand, skal have hver sin repræsentant.   Bistand omfatter samtlige forhold i en bolig- handel,  herunder  også  forhold  af  rent  ek speditionsmæssig  karakter.   Herved  søger  man  at  sikre,  at der ikke opstår interessekonflikter. Den foreslåede ændring mødekommer et ønske fra både Forbr u- gerrådet og Danske  BOLIGadvokater. Som en konsekvens af de foreslåede æ   ndringer af § 15, stk. 1 og 2, udgår den for eslåede affattelse af  § 15, stk. 3. Til nr. 4 Den  foreslåede  affattelse  af   stk.  2,  er  en  præcisering  af,  at  forbuddet  §  15,  stk.  1,  også  omfatter rådgivning. I forslagets stk. 3 fremhæve  s, at formidleren som udgangspunkt er opdragsgivers (sælgers) repr  æ- sentant,  og  at  formidleren  som  udgangspunkt  skal  varetage  sin  opdragsgivers  (sælgers)  behov  og interesser. Da  formidleren  efter  loven  både  skal  varetage  sælgers  og  købers  interesser  foreslås  det  tilføjet  i stk. 3, 2. pkt., at formidleren skal udøve sin vir ksomhed med hensyntagen til den anden part (køber). Sikringen  af  den  anden  parts  interesser  skal  ske  ved,  at  formidleren  henviser  parten  til  at  søge egen rådgiver. Derfor videreføres bestemmelsen om, at formidleren skal rådgive den anden part om behov og mulighed for at søge egen rå  dgiver, jf. stk. 3, 3. pkt. Til nr. 5 Efter de gældende regler skal ejendomsformidleren udarbejde minimum 3 finansieringsforslag samt  beregne  brutto-  og  nettoudgift  ved  udbud  af  fast  ejendom.  Kravet  har  haft  til  formål  at  give køber et indtryk af  de konkrete udgifter forbundet med at eje og anvende ejendommen. I lovforslaget  foreslås   en ophævelse af    lovkravet  om at udarbejde 3 finansieringsforslag, men  at det skal være frivilligt for sælger.  Baggrunden for forslaget er,  at det har vist sig, at mere end 80 procent af køberne ikke benytter   ejendomsformidlerens forslag,  men i stedet går til egen rådgiver. Endvidere findes der i dag så mange finansieringsmuligheder, at  3 forslag fra formidleren ikke læ  n- gere ses at være fyldestgøren   de. Forbrugerne er bedre tjent med rådgivning om  den konkrete finan- siering fra deres egen rådgiver og ikke fra formidleren, som er sælgers mand. Heller ikke i øvrige lande,  som  bl.a.  Sverige,  Norge  eller  Holland,  er  formidleren  forpligtet  til  at  udarbejde  finansie- ringsforslag.

6 Under behandlingen i Folketinget har der været udtrykt ønske om at sikre, at forbrugerne fortsat kan  sammenligne  brutto-  og  nettooplysninger.  Brutto-  og  nettooplysninger  giver  forbrugerne  mu- lighed for at kunne sammenligne ejendomme med forskellige ejerudgifter uanset ejendomstype og beliggenhed. Sammenligneligheden opnås ved, at brutto - og nettoudgifterne beregnes på et ensartet grundlag.  Man  skal  dog  være  opmærksom  på,  at  oplysningen  ikke  svarer  til  den  ko nkrete  udgift, som køber efte r konsultation af egen rådgiver kommer til at sidde for. Brutto - og nettoudgiften kan give køber en indikation af, om køber skal gå videre med et konkret salgsemne. Det foreslås på den baggrund, at formidleren på baggrund af et    standardfinansieringsforslag fort- sat  skal  være  forpligtet  til  at  beregne  en  brutto  -  og  nettoudgift  ved  udbud  af  ejendomme.  Herved opnås, at ejendomsformidlere beregner en brutto - og nettoudgift på et ensartet grundlag, så forbr  u- gerne sikres sammenlignelighed. Der henvises til bemærkn  ingerne til ændringsforslagets nr. 3.   Hvis der  udarbejdes  andre  forslag  til  finansiering,  skal  dette  fremgå  af  et  dokument,  der  er  adskilt  fra salgsopstillingen, jf. lovforslagets § 1, nr. 23. Til nr. 6 og 8     Den foreslåede ændring betyder, at de  gælde nde regler vedr.  finansieringsforslag opretholdes. Ejendommen skal således fortsat udbydes med oplysning om i ndestående lån, der kan overtages, og med  brutto-nettooplysninger  samt  forslag  til  finansiering.  Der  skal  desuden  oplyses  om  mindst  2 andre relevante finansieringsmuligheder, som skal fremgå af et dokument, der er adskilt fra salg s- opstillingen. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler he rom. Til nr. 7 Det foreslås, at Erhvervs - og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler om beregn ingsgrundla- get for det finansieringsforslag, der skal ligge til grund for brutto- og nettooplysningen. Det er hen- sigten, at beregningsgrundlaget skal give forbrugerne et forsigtigt skøn over, hvad det koster at si d- de i ejendommen. Beregningsgrundlaget vil blive fastlagt i samarbejde med Realkreditrådet og F i- nansrådet, således at grundlaget udtrykker en forsigtig finansiering og sikrer sammenligneligheden for forbrugerne. På tidspunktet for ændringsforslaget vil dette være et fastforrentet annuitetslån med kurs tættest på pari. Herved opnås, at ejendomsformidlere beregner en brutto - og nettoudgift på et ensartet grundlag, så forbrugerne sikres sammenlignelighed mellem forskellige ejendomme.   Kim Andersen (V)   Jacob Jensen (V)   Kurt Kirkegaard Jensen (V) fmd.  Jens Hald Madsen (V) Marion Pedersen (V)   Colette L. Brix (DF) nfmd.  Kim Christiansen (DF) Per Ørum    Jørgensen  (KF)   Jakob Axel Nielsen (KF)   Jens Christian Lund (S)   Jan Trøjborg  (S) Jens Peter Vernersen (S)   Niels Sindal (S)   Poul Erik Christensen (RV)   Johs. Poulsen (RV) Poul Henrik Hedeboe (SF)   Frank Aaen (EL) Tjóðveldisflokkurin, Inuit Ataqatigiit, Siumut og Fólkaflokkurin havde ikke medlemmer i udva    l- get.

7 Folketingets sammensætning Venstre, Danmarks Liberale Parti (V) 52 Enhedslisten (EL) 6 Socialdemokratiet (S) 47 Tjóðveldisflokkurin (TF) 1 Dansk Folkeparti (DF) 24 Inuit Ataqatigiit (IA) 1 Det Konservative Folkeparti (KF) 18 Siumut (SIU) 1 Det Radikale Venstre (RV) 17 Fólkaflokkurin (FF) 1 Socialistisk Folkeparti (SF) 11

8 Bilag 1 Oversigt over bilag vedrørende L 156 Bilagsnr.    Titel 1 Henvendelse af 15/4-05 fra Dansk Ejendomsmæglerforening 2 Høringssvar og høringsnotat, fra økonomi   - og erhvervsministeren 3 Henvendelse af 20/4-05 fra Dansk Ejendomsmægl  erforening 4 Højesteret dom om partsrepræsentation vedr. lov om omsætning af fast ejendom 5 »Effektivisering af bolighandlen« af lektor, dr.merc. Finn Østrup i tidsskriftet Advokaten 6 Tidsplan for udvalgets behandling af lovforslaget 7 1. udkast til betænkning 8 Ændringsforslag, fra økonomi    - og erhvervsministeren 9 2. udkast til betænkning 10 Henvendelse af 30/5-05 fra Forbrugerrådet 11 3. udkast til betænkning 12 Henvendelse af 31/5-05 fra Danske BOLIGadvokater Oversigt over spørgsmål og svar   vedrørende L 156 Spm.nr. Titel 1 Spm. om kopi af Dansk Ejendomsmæglerforenings salærundersøge l- se, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 2 Spm. om teknisk bistand til udarbejdelse af et ændringsforslag, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 3 Spm. om teknisk bistand til udarbejdelse af et ændringsforslag, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 4 Spm. om teknisk bistand til udarbejdelse af et ændringsforslag, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 5 Spm. om kommentar til henvendelse af 30/5-05 fra Forbrugerrådet, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 6 Spm. om kommentar til henvendelse af 31/5-05 fra Danske BOLIG- advokater, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå