Til lovforslag nr. L 156 Folketinget 2004-05 (2. samling) Betænkning afgivet af Erhvervsudvalget den   0. juni 2005 4. udkast Betænkning over Forslag til lov om ændring af lov om omsætning af fast ejendom (Bedre og billigere bolighandel) [af økonomi - og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen)] 1. Ændringsforslag Der  er  stillet  7  ændringsforslag  til  lovforslaget.  Økonomi -  og  erhvervsministeren  har  stillet  æ  n- dringsforslag nr. 2, 4 og 6. Enhedslisten har stillet ændringsforslag nr. 1 og 3. Dansk Folkeparti har stillet ændringsforslag nr. 5 og 7. 2. Udvalgsarbejdet Lovforslaget blev fremsat den 13. april 2005 og var til 1. behandling den 26. april 2005. Lovfors- laget blev efter 1. behandling henvist til behandling i Erhvervsudvalget. Møder Udvalget har behandlet lovforslaget i <> møder. Høring Et udkast til lovforslaget har inden fremsættelsen været sendt i høring, og økonomi - og erhvervs- ministeren sendte den 3. marts 2005 dette udkast til udvalget, jf. alm. del - bilag 24. Den 14. april 2005 sendte økonomi - og erhvervsministeren de indkomne høringssvar samt et notat herom  til ud- valget. Skriftlige henvendelser Udvalget har i forbindelse med udvalgsarbejdet modtaget skriftlig e henvendelser fra : Dansk Ejendomsmæglerforening  , Danske Boligadvokater og Forbrugerrådet. Deputationer Endvidere har Dansk Ejendomsmæglerforening   og Forbrugerrådet  mundtlig over for udvalget re- degjort for deres holdning til lovforslaget. Spørgsmål Udvalget har stillet 6 spørgsmål til økonomi   - og erhvervsministeren til skriftlig besvarelse, [som denne har besvaret.]

2 3. Indstillinger og politiske bemærkning  er Et flertal i udvalget (  ) indstiller lovforslaget til vedtagelse med de af økonomi - og erhvervsmini- steren stillede ændringsforslag. Et mindretal i udvalget (  ) indstiller ………….. Tjóðveldisflokkurin,  Inuit  Ataqatigiit,  Siumut  og  Fólkaflokkurin  var  på  t idspunktet  for  betæn  k- ningens afgivelse ikke repræsenteret med medlemmer i u  dvalget og havde dermed ikke adgang til at komme med indstillinger eller politiske udtalelser i betænkningen. En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykt i betænkningen . 4. Ændringsforslag med bemærkninger Æ n d r i n g s f o r s l a g Til § 1 Af    et mindretal (EL), tiltrådt af (   ): 1) Den under nr. 4 foreslåede  § 7, stk. 2, affattes således: »Stk. 2. Rådgiveren må ikke modtage provision, rabat eller andet vederlag som følge af formid   ling eller fremskaffelse af finansiering, forsikring, annoncering eller andre ydelser i tilknytning til om- sætning af fast ejendom, som ikke ubeskåret videregives til forbrugeren.   « [Forbud mod modtagelse af provisioner] Af    økonomi - og erhvervsministeren, tiltrådt af (  ): 2) Efter nr. 6 indsættes som nyt nummer: »01. I § 8, stk. 3, indsættes   efter 1. pkt.: »På  samme  måde  skal  en  ejendomsformidlingsvirksomhed  stille  behørig  sikkerhed  for  opfylde   l- sen af ethvert pengekrav, som en forbruger måtte få mod virksom  heden som led i dennes ejendoms- formidlingsvirksomhed.«« 2. pkt. bliver herefter 3. pkt. [Indførelse af lovpligtig forsikring for ejendomsformidlingsvirksomheder] Af    et mindretal (EL), tiltrådt af (   ): 3) Den under nr. 16 foreslåede ændring    af § 15, stk. 2 og 3 , affattes således: »Stk. 2. Forbuddet i stk. 1 gælder også rådgivning. Stk. 3. Formidleren skal varetage sin opdragsgivers behov og interesser. Dog skal formidleren ud- øve sin virksomhed med hensyntagen til den anden part. Hvis den anden part ikke b istås af rådgiver, skal formidleren rådgive den anden part om behov og mulighed for at søge bistand.  « [Præcisering af rådgiverrollerne] Af    økonomi - og erhvervsministeren, tiltrådt af (   ):

3 4) I den under nr. 19 foreslåede affattelse af  § 17, stk. 1, indsættes efter nr. 1: »2) beregne brutto- og nettoudgift på baggrund af et finansieringsforslag, jf. stk. 2, « Nr. 2-4 bliver herefter nr. 3-5. [Indførelse af krav om beregning af brutto - og nettoudgift på baggrund af et standardfinansiering s- forslag] Af    et mindretal (DF), tiltrådt af (   ): 5) I den under nr. 19 foreslåede affattelse af  § 17, stk. 1, indsættes efter nr. 1: »2)  udarbejde forslag til finansiering, jf. § 18, 3) beregne brutto- og nettoudgift, jf. § 19,« [Opretholdelse af de gældende regler om be  regning af brutto- og nettoudgift på baggrund af fina n- sieringsforslag] Af    økonomi - og erhvervsministeren, tiltrådt af (   ): 6) Nr. 20 affattes således: »20. § 17, stk. 2, affattes således: »Stk. 2. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere reg ler om finansieringsforslaget, der danner baggrund for brutto- og nettoberegningen.«« [Hjemmel til fastsættelse af regler om beregningsgrundlaget for finansieringsforslag] Af    et mindretal (DF), tiltrådt af (  ): 7) Nr. 21-24 udgår. [Forslaget vedrørende  finansieringsforslag udgår] B e m æ r k n i n g e r Til nr. 1 Det foreslås at indføre et forbud mod, at rådgiveren modtager provision eller andet vederlag, som ikke ubeskåret videregives til forbrugeren. Forbudet skal også omfatte eventuelle rabatter, som rå   d- givere modtager fra samarbejdspartnere. Forslaget får betydning for ejendomsformidlere, da bestemmelsen i lovens § 16, stk. 3, henviser til § 7, stk. 2, for så vidt angår oplysningspligt omkring provisioner og andet vederlag. Se i øvrigt b   e- mærkningerne til forslag  ets § 1, nr. 18. Forslaget bygger på et ønske fra Advokatrådet og svarer til reglerne for advokater i de advokat   e- tiske regler. Til nr. 2 I dag er det en betingelse for at kunne drive ejendomsformidling, at en ejendomsmægler eller en advokat er forsikret mod ethvert pengekrav,  en forbruger måtte få mod vedkommende   i anled-

4 ning  af  dennes  virksomhed  som  ejendomsformidler.  Det  følger  af  den  gældende  lovs  §  8,  stk.  3. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har fastsat nærmere regler om forsikringen i bekendtgørelse    nr. 617 af 19. august 1998. Reglerne omfatter krav om garantistillelse og ansvarsforsikring. Garantistillel- sen dækker f.eks. en forbrugers deponerede købesum, som led i en ejendomshandel, der ikke afslu   t- tes før en formidlers konkurs. Ansvarsforsikringen dæ   kker fejl og forsømmelser begået af den e  n- kelte ejendomsformidler. I praksis har brancheorganisationerne på området pålagt deres medlemmer at    tegne en samlet for- sikring  for  ejendomsformidlingsvirksomheden  og  dens  ansatte.  Forsikringen  dækker  ethvert  krav rettet  mod  virksomheden  og  uanset,  hvem  i  virksomheden  der  begår  en  ansvarspådragende  han  d- ling. Den har således en bredere dækning end den lovpligtige fo   rsikring, som en ejendomsformidler skal have efter den gældende lovs § 8, stk. 3. Lovforslaget  åbner  op   for,  at  ejerkredsen  i  en  ejendomsformidlingsvirksomhed  kan  være  andre personer og virksomheder end de i den gældende lovs   § 8, stk. 1, anførte.  De nye ejere vil ikke nø d- vendigvis  være  medlem  af  en  brancheorganisation,  som  pålægger  dem  pligt  til  at  tegne  en samlet forsikring for virksomheden og dens ansatte. Med  henblik  på   at  opretholde  den  høje  forbrugerbeskyttelse  foreslås    det  derfor,  at  der  indføres pligt for enhver ejendomsformidlingsvirksomhed som juridisk person til at stille behørig sikke rhed for opfyldelsen af ethvert pengekrav, som en forbruger måtte få mod virksomheden   som led i den- nes  ejendomsformidlingsvirksomhed.  Erhvervs-  og  Selskabsstyrelsen  fastsætter  nærmere  re gler herom i henhold til den gældende bemyndigelse i § 8, stk. 3, 3. pkt., som dan  ner grundlag for den nuværende  ordning.  Det  er  hensigten,  at  reglerne  om  ejendomsformidleres  og  ejendomsformi  d- lingsvirksomheders  forsikringsforhold  bliver  uarbejdet  i  samme  bekendtgørelse.  Det  bemæ   rkes,  at virksomhedsforsikringerne ikke skal registreres i Erhvervs og Selskabsstyrelsen, der ikke registrerer virksomhederne. Det er hensigten, at virksomheden skal tegne forsikring til dækning af    ethvert krav en forbruger måtte få   mod virksomheden som følge af   ansvarspådragende handlinger, uanset hvem i virksomh e- den der har begået en ansvarspådragende handling. Det betyder bl.a., at alle ansatte i virkso  mheden skal være omfattet af forsikringen, uanset om de er ejendomsformidlere i lovens forstand. Endvid  e- re skal forsikringen dække ejerens  ansvarspådragende handl   inger i personligt ejede selskaber som enkeltmandsvirksomheder  og  interessentskaber.  De  endelige  regler  vil  blive  fastsat  i  den  samlede bekendtgørelse udstedt af Erhvervs og Selskabsstyrelsen. Kravet  om,  at  enhver  ejendomsformidler  skal  have  en  personlig  forsikring,  opretholdes.  Denne forsikring  skal  bl.a.  dække  opgaver,  som  ejendomsformidleren  udfører  uden  for  ejendomsformi   d- lingsvirksomheden.  Den  foreslåede  forsikring  på  virksomhedsniveau  vil  omfatte  de  opgaver,  som enhver ansat herunder en ejendomsformidler udfører i en ejendomsformidlingsvirksomhed og ligger således i forlængelse af det nuværende forsikringskrav. Forsikringen skal således også dække vir k- somhedens  øvrige  ansatte,  der  bistår  i  forbindelse  med  udøvelse  af  ejendomsformi   dlingsopgaver uden at være ejendomsformidler i lovens forstand, eksempelvis en person der fre  mviser boliger. Manglende overholdelse af forsikringspligten vil blive sanktioneret med bødestraf, jf. lovens § 32, stk. 1. Til nr. 3 Den  foreslåede  affattelse  af   stk.  2,  er  en  præciseri  ng  af,  at  forbuddet  §  15,  stk.  1,  også  omfatter rådgivning.

5 I forslagets stk. 3 fremhæve  s, at formidleren som udgangspunkt er opdragsgivers (sælgers) repr  æ- sentant,  og  at  formidleren  som  udgangspunkt  skal  varetage  sin  opdragsgivers  (sælgers)  behov  og interesser. Da  formidleren  efter  loven  både  skal  varetage  sælgers  og  købers  interesser  foreslås  det  tilføjet  i stk. 3, 2. pkt., at formidleren skal udøve sin vir ksomhed med hensyntagen til den anden part (køber). Sikringen  af  den  anden  parts  interesser  skal  ske  ved,  at  formidleren  henviser  parten  til  at  søge egen rådgiver. Derfor videreføres bestemmelsen om, at formidleren skal rådgive den anden part om behov og mulighed for at søge egen rå  dgiver, jf. stk. 3, 3. pkt. Til nr. 4 Efter de gældende regler skal    ejendomsformidleren udarbejde minimum 3 finansieringsforslag samt  beregne  brutto-  og  nettoudgift  ved  udbud  af  fast  ejendom.  Kravet  har  haft  til  formål  at  give køber et indtryk af  de konkrete udgifter forbundet med at eje og anvende ejendommen. I lovforslaget  foreslås   en ophævelse af    lovkravet  om at udarbejde 3 finansieringsforslag, men  at det skal være frivilligt for sælger.  Baggrunden for forslaget er,  at det  har vist sig , at mere end 80 procent af køberne ikke benytter   ejendomsformidlerens forslag,  men i stedet går til egen rådgiver. Endvidere findes der i dag så mange finansieringsmuligheder, at  3 forslag fra formidleren ikke læ  n- gere ses at være fyldestgørende. Forbrugerne er bedre tjent med rådgivning om den konkrete finan- siering fra deres egen rådgiver  og ikke fra formidleren, som er sælgers mand. Heller ikke i øvrige lande,  som  bl.a.  Sverige,  Norge  eller  Holland,  er  formidleren  forpligtet  til  at  udarbejde  finansie- ringsforslag. Under behandlingen i Folketinget har der været udtrykt ønske om at sikre, at    forbrugerne fortsat kan  sammenligne  brutto-  og  nettooplysninger.  Brutto-  og  nettooplysninger  giver  forbrugerne  mu- lighed for at kunne sammenligne ejendomme med forskellige ejerudgifter uanset ejendomstype og beliggenhed. Sammenligneligheden opnås ved, at b rutto- og nettoudgifterne beregnes på et ensartet grundlag.  Man  skal  dog  være  opmærksom  på,  at  oplysningen  ikke  svarer  til  den  ko nkrete  udgift, som køber efter konsultation af egen rådgiver kommer til at sidde for. Brutto  - og nettoudgiften kan give køber e n indikation af, om køber skal gå videre med et konkret salgsemne. Det foreslås på den baggrund, at formidleren på baggrund af et    standardfinansieringsforslag fort- sat  skal  være  forpligtet  til  at  beregne  en  brutto  -  og  nettoudgift  ved  udbud  af  ejendomme.  Herved opnås, at ejendomsformidlere beregner en brutto - og nettoudgift på et ensartet grundlag, så forbr  u- gerne sikres sammenlignelighed. Der henvises til bemærkni  ngerne til ændringsforslagets nr. 3.   Hvis der  udarbejdes  andre  forslag  til  finansiering,  skal  dette  fremgå  af  et  dokument,  der  er  adskilt  fra salgsopstillingen, jf. lovforslagets § 1, nr. 23. Til nr. 5 og 7     Den foreslåede ændring betyder, at de  gældende regler vedr.  finansieringsfo rslag opretholdes. Ejendommen skal således fortsat udbydes med opl ysning om indestående lån, der kan overtages, og med  brutto-nettooplysninger  samt  forslag  til  finansiering.  Der  skal  desuden  oplyses  om  mindst  2 andre relevante finansieringsmuligheder, som skal fremgå af et dokument, der er adskilt fra salg s- opstillingen. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler he rom. Til nr. 6

6 Det foreslås, at Erhvervs - og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler om beregningsgrundl a- get for det finansieringsforslag, der skal ligge til grund for brutto- og nettooplysningen. Det er hen- sigten, at beregningsgrundlaget skal give forbrugerne et forsigtigt skøn over, hvad det koster at si d- de i ejendommen. Beregningsgrundlaget vil blive fastlagt i samarbejde med Realkreditrådet og F i- nansrådet, således at grundlaget udtrykker en   forsigtig finansiering og sikrer sammenligneligheden for forbrugerne. På tidspunktet for ændringsforslaget vil dette være et fastforrentet annuitetslån med kurs tættest på pari. Herved opnås, at ejendomsformidlere beregner en brutto - og nettoudgift på et ensartet grundlag, så forbrugerne sikres sammenlignelighed mellem forskellige ejendomme.   Kim Andersen (V)   Jacob Jensen (V)   Kurt Kirkegaard Jensen (V) fmd.  Jens Hald Madsen (V) Marion Pedersen (V)   Colette L. Brix (DF) nfmd.  Kim Christiansen (DF) Per Ørum    Jørgensen  (KF)   Jakob Axel Nielsen (KF)   Jens Christian Lund (S)   Jan Trøjborg  (S) Jens Peter Vernersen (S)   Niels Sindal (S)   Poul Erik Christensen (RV)   Johs. Poulsen (RV) Poul Henrik Hedeboe (SF)   Frank Aaen (EL) Tjóðveldisflokk   urin, Inuit Ataqatigiit, Siumut og Fólkaflokkurin havde ikke medlemmer i udva l- get. Folketingets sammensætning Venstre, Danmarks Liberale Parti (V) 52 Enhedslisten (EL) 6 Socialdemokratiet (S) 47 Tjóðveldisflokkurin (TF) 1 Dansk Folkeparti (DF) 24 Inuit Ataqatigiit (IA) 1 Det Konservative Folkeparti (KF) 18 Siumut (SIU) 1 Det Radikale Venstre (RV) 17 Fólkaflokkurin (FF) 1 Socialistisk Folkeparti (SF) 11

7 Bilag 1 Oversigt over bilag vedrørende L 156 Bilagsnr.    Titel 1 Henvendelse af 15/4-05 fra Dansk Ejendomsmæglerforening 2 Høringssvar og høringsnotat, fra økonomi   - og erhvervsministeren 3 Henvendelse af 20/4-05 fra Dansk Ejendomsmæglerforening 4 Højesteret dom om partsrepræsentation vedr. lov om omsætning af fast ejendom 5 »Effektivisering af bolighandlen« af lektor, dr.merc. Finn Østrup i tidsskriftet Advokaten 6 Tidsplan for udvalgets behandling af lovforslaget 7 1. udkast til betænkning 8 Ændringsforslag, fra økonomi    - og erhvervsministeren 9 2. udkast til betænkning 10 Henvendelse af 30/5-05 fra Forbrugerrådet 11 3. udkast til betænkning 12 Henvendelse af 31/5-05 fra Danske BOLIGadvokater Oversigt over spørgsmål og svar vedrørende L 156 Spm.nr. Titel 1 Spm. om kopi af Dansk Ejendomsmæglerforenings salærundersøge l- se, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 2 Spm. om teknisk bistand til udarbejdelse af et ændringsforslag, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 3 Spm. om teknisk bistand til udarbejdelse af et ændringsfors  lag, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 4 Spm. om teknisk bistand til udarbejdelse af et ændringsforslag, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 5 Spm. om kommentar til henvendelse af 30/5-05 fra Forbrugerrådet, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 6 Spm. om kommentar til henvendelse af 31/5-05 fra Danske BOLIG- advokater, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå