Til lovforslag nr. L 156 Folketinget 2004-05 (2. samling) Betænkning afgivet af Erhvervsudvalget den 0. maj 2005 3. udkast (Ændring af ændringsforslag 2, 4, 5 og 6) Betænkning over Forslag til lov om ændring af lov om omsætning af fast ejendom (Bedre og billigere bolighandel) [af økonomi - og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen)] 1. Ændringsforslag Der  er  stillet  7  ændringsforslag  til  lovforslaget.  Økonomi -  og  erhvervsministeren  har  stillet  æ  n- dringsforslag nr. 2, 4 og 6. Enhedslisten har stillet ændringsforslag nr. 1 og 3. Dansk Folkeparti har stillet ændringsfor  slag nr. 5 og 7. 2. Udvalgsarbejdet Lovforslaget blev fremsat den 13. april 2005 og var til 1. behandling den 26. april 2005. Lovfors- laget blev efter 1. behandling henvist til behandling i Erhvervsudvalget. Møder Udvalget har behandlet lovforslaget i <> mø der. Høring Et udkast til lovforslaget har inden fremsættelsen været sendt i høring, og økonomi - og erhvervs- ministeren sendte den 3. marts 2005 dette udkast til udvalget, jf. alm. del - bilag 24. Den 14. april 2005 sendte økonomi - og erhvervsministeren de indkomne høringssvar samt et notat herom til u d- valget. Skriftlige henvendelser Udvalget  har  i  forbindelse  med  udvalgsarbejdet  modtaget  2  skriftlige  henvendelser  fra  Dansk Ejendomsmæglerforening  . Deputationer Endvidere  har  Dansk  Ejendomsmæglerforening  mundt  lig  over  for  udvalget  redegjort  for  deres holdning til lovforslaget. Spørgsmål Udvalget  har  stillet  4  spørgsmål  til  økonomi   -  og  erhvervsministeren  til  skriftlig  besvarelse,  som denne har besvaret.

2 3. Indstillinger og politiske bemærkninger <> Tjóðveldisflo   kkurin,  Inuit  Ataqatigiit,  Siumut  og  Fólkaflokkurin  var  på  tidspunktet  for  betæn k- ningens afgivelse ikke repræsenteret med medlemmer i u  dvalget og havde dermed ikke adgang til at komme med indstillinger eller politiske udtalelser i betænkningen. En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykt i betænkningen.[Der gøres opmærksom på, at et flertal eller et mindretal i udvalget ikke altid vil afspejle et flertal/mindretal ved afstemning i Folketingssalen.] 4. Ændringsforslag med bemærkninger Æ n d r i n g s f o r s l a g Til § 1 Af    et mindretal (EL), tiltrådt af (   ): 1) Den under nr. 4 foreslåede  § 7, stk. 2, affattes således: »Stk. 2. Rådgiveren må ikke modtage provision, rabat eller andet vederlag som følge af formidling eller fremskaffelse af finansiering, forsikring, annoncering eller andre ydelser i tilknytning til om- sætning af fast ejendom, som ikke ubeskåret videregives til forbrugeren.   « [Forbud mod modtagelse af provisioner] Af    økonomi - og erhvervsministeren, tiltrådt af (  ): 2) Efter nr. 6 indsættes som ny  t nummer: »01. I § 8, stk. 3, indsættes   efter 1. pkt.: »På  samme  måde  skal  en  ejendomsformidlingsvirksomhed  stille  behørig  sikkerhed  for  opfylde   l- sen af ethvert pengekrav, som en forbruger måtte få mod virksomheden som led i dennes ejendom  s- formidlingsvirksomhed.«« 2. pkt. bliver herefter 3. pkt. [Indførelse af lovpligtig forsikring for ejendomsformidlingsvirksomheder] Af    et mindretal (EL), tiltrådt af (   ): 3) Den under nr. 16 foreslåede ændring    af § 15, stk. 2 og 3, affattes således: »Stk. 2. Forbuddet i stk. 1 gælder også rådgivning. Stk. 3. Formidleren skal varetage sin opdragsgivers behov og interesser. Dog skal formidleren ud- øve sin virksomhed med hensyntagen til den anden part. Hvis den anden part ikke bistås af rådgiver, skal formidleren rådgive den  anden part om behov og mulighed for at søge bistand. « [Præcisering af rådgiverrollerne] Af    økonomi - og erhvervsministeren, tiltrådt af (   ):

3 4) I den under nr. 19 foreslåede affattelse af  § 17, stk. 1, indsættes efter nr. 1: »2) beregne brutto- og nettoudgift på baggrund af et finansieringsforslag, jf. stk. 2, « Nr. 2-4 bliver herefter nr. 3-5. [Indførelse af krav om beregning af brutto - og nettoudgift på baggrund af et standardfinansiering s- forslag] Af    et mindretal (DF), tiltrådt af (   ): 5) I den under nr. 19 foreslåede affattelse af  § 17, stk. 1, indsættes efter nr. 1: »2)  udarbejde forslag til finansiering, jf. § 18, 3) beregne brutto- og nettoudgift, jf. § 19,« [Opretholdelse af de gældende regler om beregning af brutto  - og nettoudgift på baggrund af  finan- sieringsforslag] Af    økonomi - og erhvervsministeren, tiltrådt af (   ): 6) Nr. 20 affattes således: »20. § 17, stk. 2, affattes således: »Stk. 2. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om finansieringsforslaget, der danner baggrund for brutto- og nettoberegningen.«« [Hjemmel til fastsættelse af regler om beregningsgrundlaget for finansieringsforslag] Af    et mindretal (DF), tiltrådt af (  ): 7) Nr. 21-24 udgår. [Forslaget vedrørende finansieringsforslag udgår] B e m æ r k n i n g e r Til nr. 1 Det foreslås at indføre et forbud mod, at rådgiveren modtager provision eller andet vederlag, som ikke ubeskåret videregives til forbrugeren. Forbudet skal også omfatte eventuelle rabatter, som rå   d- givere modtager fra samarbejdspartnere. Forslaget får be tydning for ejendomsformidlere, da bestemmelsen i lovens § 16, stk. 3, henviser til § 7, stk. 2, for så vidt angår oplysningspligt omkring provisioner og andet vederlag. Se i øvrigt b   e- mærkningerne til forslagets § 1, nr. 18. Forslaget bygger på et ønske f  ra Advokatrådet og svarer til reglerne for advokater i de advokat e- tiske regler. Til nr. 2 I dag er det en betingelse for at kunne drive ejendomsformidling, at en ejendomsmægler eller en advokat er forsikret mod ethvert pengekrav,  en forbruger måtte få   mod vedkommende i anled-

4 ning  af  dennes  virksomhed  som  ejendomsformidler.  Det  følger  af  den  gældende  lovs  §  8,  stk.  3. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har fastsat nærmere regler om forsikringen i bekendtgørelse nr. 617 af 19. august 1998. Reglerne omfatter krav om garantistillelse og ansvarsforsikring. Garantistillel- sen dækker f.eks. en forbrugers deponerede købesum, som led i en ejendomshandel, der ikke afslu   t- tes før en formidlers konkurs. Ansvarsforsikringen dækker fejl og forsømmelser begået af den e n- kelte ejendomsformidler. I praksis har brancheorganisationerne på området pålagt deres medlemmer at    tegne en samlet for- sikring  for  ejendomsformidlingsvirksomheden  og  dens  ansatte.  Forsikringen  dækker  ethvert  krav rettet  mod  virksomheden  og  uanset,  hvem  i  virksomheden  der  begår  en  ansvarspådragende  han  d- ling. Den har således en bredere dækning end den lovpligtige fo   rsikring, som en ejendomsformidler skal have efter den gældende lovs § 8, stk. 3. Lovforslaget  åbner  op  for,  at   ejerkredsen  i  en  ejendomsformidlingsvirksomhed  kan  være  andre personer og virksomheder end de i den gældende lovs   § 8, stk. 1, anførte.  De nye ejere vil ikke nø d- vendigvis  være  medlem  af  en  brancheorganisation,  som  pålægger  dem  pligt  til  at  tegne  en  samlet forsikring for virksomheden og dens ansatte. Med  henblik  på   at  opretholde  den  høje  forbrugerbeskyttelse  foreslås    det  derfor,  at  der  indføres pligt for enhver ejendomsformidlingsvirksomhed som juridisk person til at stille behørig sikke rhed for opfyldelsen af ethvert pengekrav, som en forbruger måtte få mod virksomheden   som led i den- nes  ejendomsformidlingsvirksomhed.  Erhvervs-  og  Selskabsstyrelsen  fastsætter  nærmere  re gler herom i henhold til den gældende bemyndigelse i § 8, stk. 3, 3. pkt., som danner grundlag for den nuværende  ordning.  Det  er  h  ensigten,  at  reglerne  om  ejendomsformidleres  og  ejendomsformid- lingsvirksomheders  forsikringsforhold  bliver  uarbejdet  i  samme  bekendtgørelse.  Det  bemæ   rkes,  at virksomhedsforsikringerne ikke skal registreres i Erhvervs og Selskabsstyrelsen, der ikke registrerer virksomhederne. Det er hensigten, at virksomheden skal tegne forsikring til dækning af    ethvert krav en forbruger måtte få   mod virksomheden som følge af   ansvarspådragende handlinger, uanset hvem i virksomh e- den der har begået en ansvarspådragende handlin  g. Det betyder bl.a., at alle ansatte i virksomheden skal være omfattet af forsikringen, uanset om de er ejendomsformidlere i lovens forstand. Endvid  e- re skal forsikringen dække ejerens  ansvarspådragende handlinger i personligt ejede se   lskaber som enkeltmandsvirksomheder  og  interessentskaber.  De  endelige  regler  vil  blive  fastsat  i  den  samlede bekendtgørelse udstedt af Erhvervs og Selskabsstyrelsen. Kravet  om,  at  enhver  ejendomsformidler  skal  have  en  personlig  forsikring,  opretholdes.  Denne forsikring  skal  bl.a.  dække  opgaver,  som  ejendomsformidleren  udfører  uden  for  ejendomsformi   d- lingsvirksomheden.  Den  foreslåede  forsikring  på  virksomhedsniveau  vil  omfatte  de  opgaver,  som enhver ansat herunder en ejendomsformidler udfører i en ejendomsformidlingsvirksomhed og  ligger således i forlængelse af det nuværende forsikringskrav. Forsikringen skal således også dække vir k- somhedens  øvrige  ansatte,  der  bistår  i  forbindelse  med  udøvelse  af  ejendomsformi   dlingsopgaver uden at være ejendomsformidler i lovens forstand, eksempe  lvis en person der fremviser boliger. Manglende overholdelse af forsikringspligten vil blive sanktioneret med bødestraf, jf. lovens § 32, stk. 1. Til nr. 3 I forslagets stk. 3 fremhæve  s, at formidleren som udgangspunkt er opdragsgivers (sælgers) repr  æ- sentant,  og  at  formidleren  som  udgangspunkt  skal  varetage  sin  opdragsgivers  (sælgers)  behov  og interesser.

5 Da  formidleren  efter  loven  både  skal  varetage  sælgers  og  købers  interesser  foreslås  det  tilføjet  i stk. 3, 2. pkt., at formidleren skal udøve sin vir ksomhed med hensyntagen til den anden part (køber). Sikringen  af  den  anden  parts  interesser  skal  ske  ved,  at  formidleren  henviser  parten  til  at  søge egen rådgiver. Derfor videreføres bestemmelsen om, at formidleren skal rådgive den anden part om behov og mulighed for at søge egen rå  dgiver, jf. stk. 3, 3. pkt. Til nr. 4 Efter de gældende regler skal ejendomsformidleren udarbejde minimum 3 finansieringsforslag samt  beregne  brutto-  og  nettoudgift  ved  udbud  af  fast  ejendom.  Kravet  har  haft  til  formål  at  give køber et indtryk af  de konkrete udgifter forbundet med at eje og anvende ejendommen. I lovforslaget  foreslås   en ophævelse af    lovkravet  om at udarbejde 3 finansieringsforslag, men  at det skal være frivilligt for sælger.  Baggrunden for forslaget er,  at det  h ar vist sig, at mere end 80 procent af køberne ikke benytter   ejendomsformidlerens forslag,  men i stedet går til egen rådgiver. Endvidere findes der i dag så mange finansieringsmuligheder, at  3 forslag fra formidleren ikke læ  n- gere ses at være fyldestgørende   . Forbrugerne er bedre tjent med rådgivning om  den konkrete finan- siering fra deres egen rådgiver og ikke fra formidleren, som er sælgers mand. Heller ikke i øvrige lande,  som  bl.a.  Sverige,  Norge  eller  Holland,  er  formidleren  forpligtet  til  at  udarbejde  finansie- ringsforslag. Under behandlingen i Folketinget har der været udtrykt ønske om at sikre, at forbrugerne fortsat kan  sammenligne  brutto-  og  nettooplysninger.  Brutto-  og  nettooplysninger  giver  forbrugerne  mu- lighed for at kunne sammenligne ejendomme med forskellige ejerudgifter uanset ejendomstype og beliggenhed. Sammenligneligheden opnås ved, at brutto - og nettoudgifterne beregnes på et ensartet grundlag.  Man  skal  dog  være  opmærksom  på,  at  oplysningen  ikke  svarer  til  den  ko nkrete  udgift, som køber efter  konsultation af egen rådgiver kommer til at sidde for. Brutto - og nettoudgiften kan give køber en indikation af, om køber skal gå videre med et konkret salgsemne. Det foreslås på den baggrund, at formidleren på baggrund af et    standardfinansieringsforslag fort- sat  skal  være  forpligtet  til  at  beregne  en  brutto  -  og  nettoudgift  ved  udbud  af  ejendomme.  Herved opnås, at ejendomsformidlere beregner en brutto - og nettoudgift på et ensartet grundlag, så forbr  u- gerne sikres sammenlignelighed. Der henvises til bemærkni  ngerne til ændringsforslagets nr. 3.   Hvis der  udarbejdes  andre  forslag  til  finansiering,  skal  dette  fremgå  af  et  dokument,  der  er  adskilt  fra salgsopstillingen, jf. lovforslagets § 1, nr. 23. Til nr. 5 og 7     Den foreslåede ændring betyder, at de  gældend e regler vedr.  finansieringsforslag opretholdes. Ejendommen skal således fortsat udbydes med oplysning om i ndestående lån, der kan overtages, og med  brutto-nettooplysninger  samt  forslag  til  finansiering.  Der  skal  desuden  oplyses  om  mindst  2 andre relevante finansieringsmuligheder, som skal fremgå af et dokument, der er adskilt fra salg s- opstillingen. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler he rom.” Til  det  udarbejdede  ændringsforslag  skal  jeg  bemærke,  at  man  ved  vurderingen  af  ejendomsfo r- midlerens opgaver må være opmærksom på, at ejendomsformidleren er sælgers mand. Det er sål e- des  formidlerens  primære  opgave  at  afhænde  sælgers  ejendom  bedst  muligt  og  ikke  at  opt imere købers finansiering. Endvidere har markedet for finansieringsmuligheder på d et seneste udviklet sig betydeligt, hvor- for udarbejdelse af tre finansieringsforslag ikke vil give et reelt billede af købers muligh eder.

6 Konkurrencestyrelsens undersøgelse har vist, at køber kun i ca. 20 % af købene anvender de uda   r- bejdede finansieringsforslag. I stedet henvender køberne sig til deres egen rådgiver og får en indiv   i- duel rådgivning om forslag til den konkrete fina nsiering. Endelig  er  der  ikke  nogen  af  de  lande,  vi  normalt  sammenligner  os  med,  der  har  et  tilsvarende krav til formidleren om finansieringsforslag. Jeg kan derfor ikke støtte ændringsforslaget. Når dette er sagt, kan det dog af forbrugermæssige hensyn være hensigt  smæssigt, at formidleren udarbejder en brutto  - og nettoudgift for ejendommen ud fra en standardlånetype, som ligger tæt    på kurs pari og på annuitetsbasis. Herved får forbrugeren et sammenligningsgrundlag på tværs af boligtype og geogr   afisk beliggenhed. Til nr. 6 Det foreslås, at Erhvervs - og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler om beregningsgrundl a- get for det finansieringsforslag, der skal ligge til grund for brutto- og nettooplysningen. Det er hen- sigten, at beregningsgrundlaget skal give forbrugerne et forsigtigt skøn over, hvad det koster at si d- de i ejendommen. Beregningsgrundlaget vil blive fastlagt i samarbejde med Realkreditrådet og F i- nansrådet, således at grundlaget udtrykker en forsigtig finansiering og sikrer sammenligneligheden for forbrugerne. På tidspunktet for ændringsforslaget vil dette være et fastforrentet annuitetslån med kurs tættest på pari. Herved     opnås, at ejendomsformidlere beregner en brutto - og nettoudgift på et ensartet grundlag, så forbrugerne sikres sammenlignelighed mellem forskellige ejendomme.

7   Kim Andersen (V)   Jacob Jensen (V)   Kurt Kirkegaard Jensen (V) fmd.  Jens Hald Madsen (V) Marion Pedersen (V)   Colette L. Brix (DF) nfmd.  Kim Christiansen (DF) Per Ørum    Jørgensen  (KF)   Jakob Axel Nielsen (KF)   Jens Christian Lund (S)   Jan Trøjborg  (S) Jens Peter Vernersen (S)   Niels Sindal (S)   Poul Erik Christensen (RV)   Johs. Poulsen (RV) Poul Henrik Hedeboe (SF)   Frank Aaen (EL) Tjóðveldisflokkurin, Inuit Ataqatigiit, Siumut og Fólkaflokkurin havde ikke medlemmer i udva    l- get. Folketingets sammensætning Venstre, Danmarks Liberale Parti (V) 52 Enhedslisten (EL) 6 Socialdemokratiet (S) 47 Tjóðveldisflokkurin (TF) 1 Dansk Folkeparti (DF) 24 Inuit Ataqatigiit (IA) 1 Det Konservative Folkeparti (KF) 18 Siumut (SIU) 1 Det Radikale Venstre (RV) 17 Fólkaflokkurin (FF) 1 Socialistisk Folkeparti (SF) 11

8 Bilag 1 Oversigt over bilag vedrørende L 156 Bilagsnr.    Titel 1 Henvendelse af 15/4-05 fra Dansk Ejendomsmæglerforening 2 Høringssvar og høringsnotat, fra økonomi   - og erhvervsministeren 3 Henvendelse af 20/4-05 fra Dansk Ejendomsmæglerforening 4 Højesteret d om om partsrepræsentation vedr. lov om omsætning af fast ejendom 5 »Effektivisering af bolighandlen« af lektor, dr.merc. Finn Østrup i tidsskriftet Advokaten 6 Tidsplan for udvalgets behandling af lovforslaget 7 1. udkast til betænkning 8 Ændringsforsl   ag, fra økonomi - og erhvervsministeren 9 2. udkast til betænkning 10 Henvendelse af 30/5-05 fra Forbrugerrådet Oversigt over spørgsmål og svar vedrørende L 156 Spm.nr. Titel 1 Spm. om kopi af Dansk Ejendomsmæglerforenings salærundersøge l- se, til øko nomi- og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 2 Spm. om teknisk bistand til udarbejdelse af et ændringsforslag, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 3 Spm. om teknisk bistand til udarbejdelse af et ændringsforslag, til ø konomi- og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 4 Spm. om teknisk bistand til udarbejdelse af et ændringsforslag, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 5 Spm. om kommentar til henvendelse af 30/5-05 fra Forbrugerrådet, ti l økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå