Til lovforslag nr. L 117 Folketinget 2004 - 05 (2. samling) Betænkning afgivet af Boligudvalget den 0. maj 2005 2. udkast (Betænkningsbidrag fra S og RV) Betænkning over Forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, lov om omsætning af fast ejendom og lov om ejerlejligheder (Oplysningspligt m.v. ved salg af andele i andelsboligforeninger under stiftelse og straf for salg af andelsboliger til overpris m.v.) [af økonomi- og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen)] 1. Ændringsforslag Socialdemokratiets medlemmer af udvalget har stillet 3 ændringsforslag til lovforslaget. 2. Udvalgsarbejdet Lovforslaget blev fremsat den 2. marts 2005 og var til 1. behandling den 5. april 2005. Lovforsla- get blev efter 1. behandling henvist til behandling i Boligudvalget. Møder Udvalget har behandlet lovforslaget i <> møder. Tidligere behandling Lovforslaget er en næsten uændret genfremsættelse af lovforslag nr. L 95 fra folketingsåret 2004 - 05, 1. samling. Høring Et udkast til L 95 fra folketingsåret 2004 -05, 1. samling, har inden fremsættelsen været sendt i hø- ring,  og  økonomi-  og  erhvervsministeren  sendte  den  4.  oktober  2004  dette  udkast  til  udvalget,  jf. alm. del – bilag 1, folketingsåret 2004 -05, 1. samling. Den 4. marts 2005 sendte økonomi- og er- hvervsministeren de indkomne høringssvar samt et notat herom til udvalget. 3. Indstillinger og politiske bemærkninger [Et mindretal i udvalget (S og RV) indstiller lovforslaget til vedtagelse med de stillede ændrings- forslag.] Socialdemokraternes og Det Radikale Venstres medlemmer af udvalget tilslutter sig forslagets in- tention om at skabe redskaber til at undgå  penge under bordet i forbindelse med. salg af andelsboli- ger.

2 Mindretallet stemmer for forslaget, men mener ikke, at indførelse af strafansvar er tilstrækkeligt. Den eneste effektive måde at modvirke pe nge over bordet er ved, at placere ansvaret for salg hos andelsboligforeningens bestyrelse, således at der  er reelle og vandtætte skodder mellem sælger og køber. Indførelse af obligatoriske og åbne ventelister vil yderligere skabe en sikkerhed for at køb o g salg af andelsboliger foregår åbent og på et reelt grundlag. Socialdemokraterne  har  derfor  stillet  ændringsforslag  nr.  1,  som  på  den  ene  side  tilgodeser  a n- delshavernes og  andelsboligforeningens ønske om selvforvaltning og på  den anden side skaber en åben hed overfor købere/nye andelshavere, som ønsker at komme ind i andelsboligforeningen. Tjóðveldisflokkurin,  Inuit  Ataqatigiit,  Siumut  og  Fólkaflokkurin var  på  tidspunktet  for  betæn k- ningens afgivelse ikke repræsenteret med medlemmer i udvalget og havde dermed ikke adgang til at komme med indstillinger eller politiske udtalelser i betænkningen. 4. Ændringsforslag med bemærkninger Æ n d r i n g s f o r s l a g Af    et mindretal (S), tiltrådt af et  mindretal (RV): Til § 1 1) Efter nr. 6 indsættes som nyt nummer: »01. Efter § 5 indsættes: »§ 5 a. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet ret- ten til en bolig, skal andelen tilbydes en boligsøgende, som er optaget på en venteliste i andelsboli g- foreningen, jf. dog stk. 3 og 4. Stk. 2. Andelsboligforeningen skal i vedtægterne fastsætte regler om mindst én venteliste, hvor der optages personer, der ikke allerede er andelshavere i foreningen. Såfremt der føres flere ventelister, skal der tillige fastsættes regler for ventelisternes indbyrdes forhold. Stk. 3. Andelsboligforeningen kan i stedet for at oprette venteliste i vedtægterne bestemme, at be- styrelsen eller generalforsamlingen afgør, hvem der skal tilbydes en bolig, efter at ansøgere er ind- kaldt enten gennem opslag i foreningen eller på a nden måde, jf. dog stk. 4. Stk. 4. Andelsboligforeningen kan i vedtægterne bestemme, at en fraflyttende andelshaver skal have mulighed for at indstille en af følgende personer forud for overdragelse efter stk. 1 og 3: 1) En person, som andelshaveren bytter andelsbolig med, eller som bytter sin andelsbolig som led i et bytte af flere andelsboliger, hvoraf andelshaverens udgør den ene. 2) En person, som andelshaveren er beslægtet med i lige op- eller nedstigende linje. 3) En person, som er andelshaverens bror eller søster. 4) En person, som er andelshaverens ægtefælle eller registrerede partner. 5) En person, som andelshaveren har haft fælles husstand med inden overdragelsen. Stk. 5. Såfremt en andelsbolig skal tilbydes efter reglen i stk. 1 og der ikke er not eret boligsøgende på foreningens venteliste eller ingen af de boligsøgende på ventelisten ønsker at erhverve andelen på vilkår, som den fraflyttende andelshaver lovligt forlanger, kan andelshaveren indstille en person som køber. Såfremt en andelsbolig skal  tilbydes efter reglen i stk. 3 og der ikke er ansøgere, som ønsker at erhverve andelen på vilkår, som den fraflyttende andelshaver lovligt forlanger, kan a  n- delshaveren indstille en person som køber. Andelsboligforeningen kan i vedtægterne bestemme, at

3 en fraflyttende andelshaver i de i 1. eller 2. pkt. nævnte situationer skal tilbyde andelen til andelsbo- ligforeningen. Stk. 6. Andelsboligforeningen skal fastlægge retningslinjer for, hvorledes de boligsøgende gøres bekendt med deres placering på listen, og f or sletning af boligsøgende på ventelisten. Stk. 7. Andelsboligforeningen kan bestemme, at der ved optagelse af boligsøgende på venteliste opkræves et gebyr, der ikke i væsentligt omfang må overstige andelsboligforeningens omkostninger ved administrationen af ventelisten. Andelsboligforeningen kan ligeledes bestemme, at der skal op- kræves et årligt administrationsgebyr. § 5 b. Reglerne i § 5 a, stk. 1 og 3, finder ikke anvendelse, i det omfang kommunalbestyrelsen har anvisningsret efter reglerne i denne lovs § 7 c og § 160 b, stk. 4, i lov om almene boliger samt støt- tede private andelsboliger m.v.«« [Overdragelse af boliger] 2) Efter nr. 6 indsættes som nyt nummer: »02. I § 11 indsættes efter »§§ 5«: », 5 a «.« [Anvendelsesområde] 3) I § 15 indsættes efter s tk. 6 som nyt stykke: »Stk. 7. Manglende overholdelse af bestemmelserne i § 5a, stk. 2 og 3, straffes med bøde.« [Straf] Stk. 7 bliver herefter stk. 8. B e m æ r k n i n g e r Til nr. 1 Det foreslås i stk. 1, at når en ledig andelsbolig overdrages, skal den tilbydes   til en person, som har fortrinsret på en venteliste i andelsboligforeningen. Pligten til at sælge til personer på ventelisten gælder, når andelsboligen overdrages ved frivilligt salg,  salg  efter  eksklusion  fra  foreningen,  salg  fra  et  dødsbo,  samt  hvis  overdragelsen  finder  sted som led i retsforfølgning – herunder tvangsrealisation efter udlæg eller udpantning og overdragelse fra  et  konkursbo.  Pligten  til  at  sælge  efter  ventelisten  finder  ikke  anvendelse  i  forbindelse  med overgang  ved  skifte  mellem  ægtefæller  eller  arv.  Bestemmelsen  hindrer  dog  ikke,  at  foreningerne som hidtil fastsætter særlige regler om f.eks. ægtefællers mulighed for at fortsætte medlemskabet af andelsboligforeningen ved andelshaverens død eller samlivsophævelse. Den foreslåede bestemmelse  finder anvendelse, når der er tale om overdragelse af andelsboliger, der  alene  anvendes  til  beboelse,  samt  blandede  bolig-  og  erhvervsandele.  Lovforslaget  finder  der- imod ikke anvendelse ved overdragelse af rene erhvervsandele. Begrundelsen herfor er, at andelsbo- liglovens maksimalprisregler alene gælder for andele i andelsboligforeninger, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig. Fortrinsretten ifølge en venteliste giver mulighed for at erhverve andelen på vilkår, som overdr  a- geren  i  overensstemmelse  med  maksimalprisreglerne  samt  regler  fastsat  af  foreningen  fremsætter forlangende om. Ønsker vedkommende ikke at benytte sin fortrinsret, skal andelsboligen tilbydes en anden på ventelisten optaget person med fortrinsret.

4 Efter forslagets § 5 b viger forslagets stk. 1 og 3 om overdragelse for reglen i § 7 c i andelsbolig- loven samt reglen i § 160 b, stk. 4, i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. om overdragelse til kommunalbestyrelsen, når kommunalbestyrelsen har indgået aftale   herom eller har truffet beslutning herom. Efter disse regler kan kommunalbestyrelsen  – enten efter aftale eller på forlangende  – råde over en nærmere bestemt del af en andelsboligforenings ledige boliger med henblik på løsning af påtrængende boligsociale o  pgaver, herunder at opnå en mere afbalanceret b e- boersammensætning. Det foreslås i stk. 2, at hvor andelsboligerne i en andelsboligforening skal overdrages efter forsl a- gets stk. 1, skal andelsboligforeningen i vedtægterne fastsætte regler om mindst én vente liste, hvor der optages personer, der ikke allerede er andelshavere i foreningen. Efter forslaget kan andelsbo- ligforeningen  også  bestemme,  at  der  skal  etableres  flere  forskellige  ventelister,  som  hver  især  er forbeholdt  forskellige  persongrupper.  Såfremt  d er  føres  flere  ventelister,  skal  der  tillige  fastsættes regler for ventelisternes indbyrdes forhold. Andelsboligforeningen kan herudover fastsætte nærmere regler  for udformningen  af foreningens ventelisteordning. Andelsboligforeningen har mulighed for at bestemme, hvilke kriterier der er af- gørende for, hvem af flere på en venteliste indtegnede personer der skal have fortrinsret til en ledi g- bleven bolig. Fortrinsretten beror derfor ikke nødvendigvis på tidspunktet for optagelsen på ventel  i- sten. For i videst muligt omfang at tilgodese andelsboligforeningernes selvbestemmelse foreslås det ti l- lige overladt til andelsboligforeningerne at fastsætte et evt. maksimum for antallet af boligsøgende på ventelisten. De nærmere regler for udformningen af en venteliste eller forholdet mellem flere ventelister skal indføjes  i  vedtægterne.  En  ventelisteordning  skal  overholde  gældende  regler  om  forbud  mod  for- skelsbehandling.  Det  vil  sige,  at  der  ikke  kan  indgås  aftaler,  der  afskærer  bestemte  grupper  fra  at købe en andelsbolig, eksempelvis begrundet i etnisk oprindelse, race, køn eller lignende. Det foreslås i stk. 3, at andelsboligforeningen  – som alternativ til en ventelisteordning – skal kun- ne bestemme, at det skal være op til enten bestyrelsen eller generalforsamlingen at afgøre, hvem der skal have ret til at overtage en ledigbleven bolig. Andelsboligforeningen kan beslutte retningslinjer og kriterier for salg af ledigblevne boliger. Det er hensigten, at andelsboligforeningerne fastlægger for foreningen passende procedurer for indkaldelse af ansøgere og valg af køber. Det vil ikke være muligt i foreningerne at beslutte, at den fraflyttende andelshaver – uden for situationer omfattet af forslagets stk. 4, jf. nedenfor – skal kunne indstille en køber. Kompetencen efter stk. 3 vil ikke kunne overdrages til andre, jf. dog lovforslagets stk. 4. Det skal endvidere bemærkes, at uanset at salg efter stk. 3 er besluttet i foreningen, vil det fortsat være andelshaveren, som – inden for lovens rammer og vedtægtens bestemmelser – disponerer over andelslejligheden i relation til salgspris og -vilkår, ligesom andelshaveren fortsat  – medmindre an- det er aftalt i foreningen – som udgangspunkt bærer den økonomiske risiko, såfremt andelslejligh e- den ikke kan sælges. Det  er  forslagsstillernes  opfattelse,  at  lovforslagets  formål  om  at  undgå  penge  under  bordet  på fuldt betryggende vis tillige kan sikres ved den i stk. 3 foreslåede ordning. I stk. 4 foreslås fem undtagelser til stk. 1 og 3 om henholdsvis overdragelse efter venteliste eller den  alternative  overdragelsesprocedure.  Efter  forslaget  skal  andelsboligforeningerne  i  vedtægterne kunne bestemme, at en fraflyttende andelshaver skal kunne indstille visse personer:

5 Stk. 4, nr. 1, omfatter en person, som andelshaveren bytter andelsbolig med. Som det fremgår af bestemmelsen, omfatter bestemmelsen tillige bytte, hvor der indgår flere andelsboliger end to. Der kan således kun være tale om bytte mellem andelsboliger, jf. de almindelige bemærkninger. Stk. 4, nr. 2, omfatter en person, som den fraflyttende andelshaver er beslægtet med i lige op- eller nedstigende linje. Personkredsen omfatter således andelshaverens bedsteforældre, forældre, børn og børnebørn osv. Stk. 4, nr. 3, omfatter en person, som er bror eller søster til den fraflyttende andelshaver. Stk. 4, nr. 4, omfatter en person, som er andelshaverens ægtefælle eller registrerede partner. Stk. 4, nr. 5, omfatter en person, som den fraflyttende andelshaver har haft fælles husstand med inden overdragelsen. Der stilles i lovbestemmelsen ikke krav om varigheden af husstandsfællesska- bet, men bestemmelsen forudsætter, at den fælles husstand har været en realitet. For at begrænse risikoen for penge under bordet er forslagets stk. 4 udtømmende, det vil sige, at andelsboligforeningen  ikke  gyldigt  i  vedtægterne  kan  beslutte,  at  andelshaverne  i  foreningen  skal kunne indstille andre end de i stk. 4 nævnte personer som købere. Af hensyn til andelsboligforenin- gernes selvbestemmelse foreslås det, at det i andelsboligforeningen skal kunne besluttes, at andel s- haverens indstillingsret skal være mindre vidtgående end ovenfor beskrevet. Det er en betingelse for gyldigheden af de i stk. 4 foreslåede undtagelser, at andelsboligforeni n- gens bestemmelse herom er indføjet i foreningens vedtægter. Det foreslås i stk. 5, at såfrem  t der ikke er noteret boligsøgende på andelsboligforeningens vent e- liste eller ingen af de på ventelisten noterede boligsøgende ønsker at udnytte deres fortrinsret til at erhverve  på  vilkår,  som  overdrageren  lovligt  forlanger,  bevarer  andelshaveren  sin  inds  tillingsret. Dog  foreslås  det,  at  andelsboligforeningen  skal  kunne  beslutte,  at  andelslejligheden  i  stedet  skal tilbydes  til  andelsboligforeningen.  En  sådan  beslutning  skal  indføjes  i  vedtægterne.  Tilsvarende gælder, hvis andelsboligforeningens bestyrelse eller generalforsamling, jf. den alternative overdra- gelsesprocedure  i  lovforslagets  stk.  3,  ikke  gennem  opslag  i  foreningen  eller  på  anden  måde  kan finde en person, der ønsker at købe den ledigblevne andelsbolig til den pris, som sælgeren lovligt fremsætter forlangende om. I  stk.  6  foreslås,  at  de  enkelte  andelsboligforeninger  endvidere  skal  fastlægge  procedurer  for, hvordan de boligsøgende gøres bekendt med deres placering på den venteliste, som de måtte være indskrevet  på.  Bestemmelsen  indeholder  ingen  næ rmere  retningslinjer  for  disse  procedurer.  Det forudsættes imidlertid, at de boligsøgendes mulighed for indsigt i ventelisten skal være reel. Proce- durerne kan indføres enten gennem vedtægterne, gennem foreningspraksis eller på lignende måde. På samme måde   forslås det i loven fastsat, at andelsboligforeningerne skal fastsætte regler for sle t- ning af boligsøgende på ventelisten. I stk. 7 foreslås det at give andelsboligforeningerne mulighed for at bestemme, at der i forbindelse med optagelse af en boligsøgende på venteliste skal opkræves et gebyr. Formålet med bestemme  l- sen er, at andelsboligforeningen ikke skal lide økonomisk tab ved oprettelsen og administrationen af en ventelisteordning. Yderligere kan der opkræves et gebyr én gang årligt i forbindelse med aj  our- føring af ventelisten. Gebyrernes størrelse foreslås fastsat af andelsboligforeningen. Gebyrerne skal dække de faktiske omkostninger, som foreningen selv har ved  at føre ventelisterne,  eller dække den udgift, som for- eningen må betale til administrator f or at udføre arbejdet. Det er derimod ikke hensigten, at andels- boligforeningerne skal kunne opnå økonomisk vinding på bekostning af de boligsøgende. Fører en andelsboligforening forskellige ventelister forbeholdt forskellige persongrupper, kan gebyrerne for

6 optagelse og administration udgøre forskellige beløb. En eventuel forskel skal dog være begrundet i forskel i administrationsudgifterne. Til nr. 2 Det foreslås, at § 5 a ligeledes skal gælde for boligaktieselskaber og boliganpartsselskaber. Da der også  i   forbindelse  med  overdragelse  af  boliger  i  boligaktieselskaber  eller  boliganpartsselskaber gælder maksimalprisregler, er risikoen for ulovlig prisdannelse gennem penge under bordet ligele- des tilstede i disse boligfællesskaber. Til nr. 3 Det foreslås, at kr avet om etablering af en ventelisteordning eller en alternativ procedure til brug i forbindelse med overdragelse af andelsboliger sanktioneres med bøde, som pålægges  andelsboli g- foreningen eller selskabet, såfremt der er tale om overdragelse af aktier eller  anparter, hvor der til aktien  eller  anparten  er  knyttet  retten  til  en  bolig.  Derved  sikres,  at  andelsboligforeningerne  m.v. senest ved lovens ikrafttræden fastsætter og til stadighed har gyldige overdragelsesregler i overens- stemmelse med nærværende forslag. En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykt i betænkningen.   Inge-Lene Ebdrup (V)   Michael Aastrup Jensen (V)   Kurt Kirkegaard Jensen (V) Marion Pedersen (V)   Søren Pind (V)   Anita Knakkergaard (DF)   Henrik Brodersen (DF) Jakob Axel Nielsen (KF) nfmd.  Allan Niebuhr (KF)   René  Skau Björnsson   (S)   Hüseyin   Arac (S) Jytte Andersen (S)   Lissa Mathiasen (S) fmd.   Rasmus Prehn (S)   Charlotte Fischer (RV) Morten Homann (SF)  Frank Aaen (EL) Tjóðveldisflokkurin, Inuit Ataqatigiit,    Siumut og Fólkaflokkurin havde ikke medlemmer i udva l- get. Folketingets sammensætning Venstre, Danmarks Liberale Parti (V) 52 Enhedslisten (EL) 6 Socialdemokratiet (S) 47 Tjóðveldisflokkurin (TF) 1 Dansk Folkeparti (DF) 24 Inuit Ataqatigiit (IA) 1 Det Konservative Folkeparti (KF) 18 Siumut (SIU) 1 Det Radikale Venstre (RV) 17 Fólkaflokkurin (FF) 1 Socialistisk Folkeparti (SF) 11

7 Bilag 1 Oversigt over bilag vedrørende L 117 Bilagsnr.    Titel 1 Høringssvar og høringsnotat, fra økonomi- og erhvervsministeren 2 Udkast til tidsplan for behandling af lovforslaget 3 Fastlagt tidsplan for udvalgets behandling af lovforslaget 4 1. udkast til betænkning