Skatteministeriet J.nr. 2005-418 - 0247   Den Spørgsmål    157 Til Folketingets Skatteudvalg Hermed sendes svar på spørgsmål nr.   157 af 16. august 2005. (Alm. del). Kristian Jensen /Lise Bo Nielsen

Spørgsmål 157:   Ministeren anmodes om at oversende et notat om de regler, der gælder  for  beskatning  af  værdistigninger,  når  disse  kapitalgevinster  ikke  er skattefrie. Svar: Spørgsmålet er forstået således, at spørgeren anmoder om en oversigt over de gælde  nde  regler  for  beskatning  af  fortjeneste  ved  salg  af  fast  ejendom,  når fortjenesten ikke er skattefri efter den såkaldte parcelhusregel. Der henvises til vedhæftede notat.

Notat vedrørende beskatning af fortjeneste ved salg af fast ejendom Fortjeneste  og  tab  ved  salg  af    fast  ejendom,  der  er  erhvervet  som  led  i  den skattepligtiges næring, beskattes efter statsskattelovens regler. I alle øvrige tilfælde behandles fortjeneste og tab ved salg af fast ejendom efter ejendomsavancebeskatningslovens regler. 1. Beskatning af fortjeneste ved salg af  fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næring Salg af fast ejendom henhører under den skattepligtiges næringsvej, når det er den skattepligtiges erhverv at deltage i omsætning af fast ejend  om, og når den konkrete ejendomshandel indgår som et normalt led i den pågældendes erhvervsvirksomhed. Kun ejendomme, der anses for at være et omsætningsaktiv,  er skattepligtige efter reglerne   for   næringsejendomme.   Hvis   ejendommen   anses   for   at   være   en anlægsinvestering,    er    fortjeneste    ved    salg    af    ejendommen    derimod   ikke skattepligtig efter disse regler. Køberen skal føre bevis for, at ejendommen er købt i anlægsøjemed. Fortjenesten   opgøres   som   den   nominelle   forskel   mellem   den   oprindelige anskaffelsessum   og   afståelsessummen   reduceret   med   henholdsvis   købs  -   og salgsomkostninger,   herunder   kurstab   på   obligationer   og   pantebreve,   der   er erhvervet som led i afståelsen. Fortjeneste beskattes som personlig indkomst, og fremkommer der et tab, er dette fuldt fradragsberettiget i den personlige indkomst. 2. Beskatning af fortjeneste ved salg af fast ejendom efter ejendomsavance- beskatningsloven Som udgangspunkt er fortjeneste ved salg af fast ejendom, bortset fra fortjeneste ved salg af næringsejendomme,  skattepl  igtig efter  ejendomsavancebeskatnings- loven. Fritaget for beskatning er fortjeneste ved salg af ejerboliger, der er omfattet af den såkaldte   parcelhusregel.   Ligeledes   er   fortjeneste   ved   salg   af   stuehus   til landbrugsejendom,  der  tjener  eller  har  tjent  til  bolig  for  ejeren  fritaget  for beskatning, dvs. at afståelsessummen for selve stuehuset fratrukket anskaffelsessummen for stuehuset ikke beskattes. Fortjeneste, der er opnået ved modtagelse af en ekspropriationsbeskatning eller ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen, er fritaget for beskatning.

Fortjenesten   opgøres   som   afståelsessummen   omregnet   til   kontantværdi   på afståelsestidspunktet fratrukket anskaffelsessummen omregnet ti l kontantværdi på anskaffelsestidspunktet. 2.1 Opgørelse af anskaffelsessummen For  ejendomme,  der  er  erhvervet  den  19.  maj  1993  eller  senere  omregnes anskaffelsessummen  til  kontantværdi,  der  beregnes  ved,  at  den  kontante  del  af anskaffelsessummen    lægges      sammen    med    kursværdien    af    ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet. For ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993 kan ejeren vælge mellem 4 forskellige indgangsværdier: 1.    Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. 2.    Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. og med tillæg af  et  beløb  opgjort  som  halvdelen  af  forskellen mellem denne værdi og   ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 (halvdelsreglen). 3.    En § 4 B-vurdering, hvis en sådan er foretaget. 4.    Den faktiske kontantomregnede anskaffelsessum evt. pristalsreguleret med tillæg af vedligeholdelses  - og forbedringsudgifter, der er afholdt inden den 1. januar 1993, hvis denne værdi er højere end værdien opgjort efter 1, 2. eller 3. Købsomkostninger afholdt af køber kan   tillægges anskaffelsessummen. Anskaffelsessummen forhøjes med 10.000 kr. fra og med anskaffelsesåret, og i hvert kalenderår i ejerperioden derefter. Dog ikke i salgsåret medmindre dette også er købsåret. Anskaffelsessummen   forhøjes   desuden   med   foretagne    vedligeholdelses-   og forbedringsudgifter  ud  over  10.000  kr.  pr.  kalenderår.  Dette  gælder  også  for salgsåret. Anskaffelsessummen   nedsættes   med   afskrivninger,   der   ikke   er   kommet   til genbeskatning  efter  afskrivningslovens  §  21  samt  tab,  der  kan  fratrækkes    efter afskrivningslovens § 21. 2.2 Opgørelse af afståelsessummen Afståelsessummen omregnes til kontantværdi på afståelsestidspunktet. Salgsomkostninger afholdt af sælger kan fradrages i afståelsessummen. 2.3 Avanceopgørelsen Opgørelsen sker for hver e jendom for sig.

For  ejendomme,  der  er  købt  før  den  1.  januar  1999,  indrømmes  et  såkaldt ejertidsnedslag. Nedslaget betyder, at det opgjorte tab/avancen nedsættes med et ejertidsnedslag, der beregnes som 5 pct. pr. år fra det 4. ejerår, dog maksimalt 30 pct. Ejertidsnedslaget er dog under afvikling, således at der fra og med 1. januar 2008 ikke  længere  gives  ejertidsnedslag.  Ejertidsnedslaget  nedsættes  med  3  pct.  pr. kalenderår regnet fra 1. januar 1999. Landbrugs- og skovbrugsejendomme kan i stedet for ejertidsnedslag foretage et bundfradrag i fortjenesten på 241.000 kr. (2005). I stedet for ejertidsnedslag eller bundfradrag   kan   landbrugs-   og   skovbrugsejendomme      vælge   at   indeksere anskaffelsessummen, dog tidligst fra og med kalenderåret 1993. 2.4 Beskatning af fortjenesten Fortjenesten beskattes fuldt ud som kapitalindkomst. Fortjeneste, der vedrører fast ejendom under virksomhedsordningen, beskattes dog som personlig indkomst, når fortjenesten hæves. Tab kan alene fradrages i anden ejendomsavance eller overføres til ægtefælle til modregning i anden ejendomsavance. Et resttab overføres til fradrag i senere års ejendomsavance. Hvis ejendommen er anskaffet før 19. maj 1993, og den faktiske anskaffelsessum anvendes ved opgørelsen af anskaffelsessummen kan  et evt. tab ikke overstige det tab,  der  kan  opgøres  efter  ejendomsavancebeskatningslovens  §  4,  hvis  der  var anvendt indgangsværdier     2.5  Udskydelse af beskatning 2.5.1 Succession Der er i særlige tilfælde mulighed for at udskyde beskatningen ente n ved brug af successionsreglerne eller ved brug af genanbringelsesbestemmelserne. Hvis der sker overdragelse af en fast ejendom mellem samlevende ægtefæller eller   hvis en ejendom i forbindelse med skifte ved separation eller skilsmisse er overført til den anden ægtefælle, anses ejendommen for erhvervet på tidspunktet for den oprindelige   erhvervelse.   Ægtefællen   succederer   således   i   den   oprindelige anskaffelsessum og overdragelsen udløser ingen beskatning. På tilsvarende vis kan en efterlevende ægtefælle indtræde i afdødes skattemæssige stilling med hensyn til en fast ejendom, der tilhørte afdøde. Hvis    mere    en    halvdelen    af    en    fast    ejendom    anvendes    i    overdragerens erhvervsvirksomhed kan overdragelse med succession ske til overdragerens børn, børnebørn, søs   kende, søskendes børn eller søskendes børnebørn. Adoptivforhold og stedbarnsforhold   sidestilles   med   naturligt   slægtsforhold.   Overdragelse   med

succession  kan  også  ske  til  en  medarbejder,  der  har  en  nærmere  kvalificeret tilknytning til virksomheden. 2.5.2 Genanbringelse Beskatning   af   fortjeneste   ved   salg   af   erhvervsejendom   kan   udskydes   ved genanbringelse   i   en   ny   erhvervsejendom.   Ved   blandede   ejendomme   skal fortjenesten anbringes i den erhvervsmæssige del af ejendommen. Fortjenesten kan også anbringes i om bygninger,  tilbygninger eller nybyggeri på en erhvervsejendom efter de samme principper som gælder for genanbringelse i en ny ejendom. Tilsvarende gælder også for erstatnings   - eller forsikringssummer, der anvendes til genopførelse af den skadelidte ejend om.