Side 1 af 18 Socialministeriet 5. k   ontor - Handicappede og boliger J.nr. 80-51 10. juni 2003 Notat om forenkling og modernisering af lejelovgivningen 1. Indledning Socialministeriet  har  foretaget  en  gennemgang  af  den  private  lejelovgivning med henblik på at f remkomme med forslag til forenkling og modernisering. De forslag,  som  er  medtaget  i  dette  notat,  er  fremkommet  på  grundlag  af  denne gennemgang samt på grundlag af ønsker, som er indmeldt fra anden side. Udgangspunktet for vurderingen af mulighederne for at gennemføre forenkli n- ger og moderniseringer har været  , at der med forslagene opnås en lovgivning, som i juridisk, teknisk henseende er enklere og mere tidssvarende for parterne. Der er således set bort fra forslag, som samtidig vil kunne medføre lejeforh  ø- jelser. Forslagene kan overordnet set inddeles i følgende temaer: Forenkling  af  lejelovgivningens  struktur,  forenkling  af  de  administrative  pro- cedurer,  præcisering  af  reglerne  vedrørende  beboerrepræsentation,  herunder øget  overskuelighed  i  regelsættet,  sa   mt  øvrige  forslag ,  herunder  ophævelse  af regler, som ikke har reel virkning, med det formål, at nedbringe lovgivningens omfang. Et væsentligt formål med forenklingsbestræbelserne er at betone lejelovgivni n- gens karakter af forbrugerbeskyttelseslovgivning. 2. Lejelovgivningens struktur Lejelovgivningen  består  i  dag  af  3  regelsæt:  et  for  private  lejeboliger,  et  for almene lejeboliger og et for erhvervslejemål. Erhvervslejeloven, som trådte i kraft 1. januar 2000, henhører under Økonomi - og  Erhvervsministeriet  og  indgår  ikke  umiddelbart  i nærværende  forenkling s- arbejde.  Den  almene  lejelov,  som  trådte  i  kraft  1.  juli  1998,  er  i  vidt  omfang identisk med den private lejelov, idet den som udmøntning af Lejelovskommi s- sionens arbejde blev udskilt fra lejeloven. Den almene lejelov vil, når de end e- lige  forslag  på  det  private  område  vurderes,  blive  inddraget  i  forenklings  -  og moderniseringsarbejdet på de områder, hvor det findes rel  evant.

Side 2 af 18 Udgangspunktet  for  forenklingsarbejdet  vil  herefter  være  den  private  lejelo  v- givning, som i dag består  af lejeloven og boligreguleringsloven. Forholdet imellem lejeloven og boligreguleringsloven er, at boligreguleringslo- vens  særlige  regler  går  forud  for  de  tilsvarende  generelle  regler  i  lejeloven. Som  eksempel  kan  således  nævnes,  at  b   oligreguleringslovens  regler  om  leje- fastsættelse og lejeregulering erstatter lejelovens regler herom.    I de kommuner, hvor boligreguleringsloven er gældende, udgør lejeloven sål edes et supplement til boligreguleringsloven på de områder, hvor boligregulering  sloven ikke inde- holder regler. Denne struktur i lejelovgivningen for private lejeboliger vurderes at medvirke til  at  gøre  lovgivningen  kompliceret,  idet  det  især  for  lejere  og  udlejere,  som ikke har juridisk baggrund, men også for  mere øvede brugere er va  nskeligt at overskue samspillet imellem to komplicerede regelsæt. På denne baggrund foreslås det at ændre lovgivningens struktur sål edes, at der alene  gælder  én  lov  (sammenskrivning  af  lejeloven og  boligreguleringsloven) for privat boligudlejning, mens boligreguleringslovens kapitel 7 og andre regler af  offentligretlig  karakter  udskilles  i  en  selvstændig  lov.  Boligreguleringsl  o- vens  særlige  regler  vil  kunne  indarbejdes som  et  selvstændigt  kapitel i  l oven, idet valgfriheden for kommunerne bevares således, at  det fortsat er op til den enkelte  kommune,  om  de  mere  restriktive  regler  om  huslejeregulering  (om- kostningsbestemt husleje m.v.) skal være gældende eller, om lejelovens almi n- delige,  mere  lempelige  regler  herom  skal  gælde.  Endvidere  vil  en  række  af reglerne kunne indarbejdes i lejeloven i de kapitler, hvor de er relevante. Dette system vil give en mere overskuelig lejelovgivning, idet lejeloven heref- ter gæ  lder overalt med den modifikation, at et bestemt kapitel dog kun gælder i de  kommuner,  som  har  besluttet  det.  I  bilag  1  er  medtaget  forslag  til  kapitel- inddeling for en sammenskreven lejelov. 2. Forslag til forenklinger på boligreguleringslovens område Nedennævnte paragrafhenvisninger vedrører gældende bestemmelser i boligr e- guleringsloven. I § 3 indsættes   et varsel på f.eks. 3 måneder for kommunernes indførelse eller ophævelse  af  reglerne  om  huslejeregulering  med  henblik  på  at  give  udlejere mulighed for at indrette sig på ændringen. § 5, stk. 2, fastsætter  , at lejen for gennemgribende forbedrede lejemål k an fast- sættes med det lejedes værdi som overgrænse, når forbedringsudgifterne ove r- stiger bestemte beløbsgrænser. Bestemmelsen overføres uændret, idet p erioden for arbejdernes udførelse dog foreslås forlæ nget fra 2 til 5 år. § 5, stk. 3, trådte i kraft 1.  januar 2001 og fastsætter, at udlejeren skal orientere lejerne  om  nye  udlejninger  efter  stk.  2,  hvorefter  lejerne  inden  14  dage  kan indbringe  sag  om  vedligeholdelse  for  huslejenævnet.  Såfremt  nævnet  giver udlejeren påbud om udførelse af vedligeholdelsesarb  ejder, kan der ikke udlejes

Side 3 af 18 efter stk. 2, før vedligeholdelsen er udført. Bestemmelsen foreslås ophævet, da den modvirker udlejerens muli   ghed for at anvende  stk.  2.  Bestemmelsen  giver  ikke  lejerne  yderligere  rettigheder,  idet lejerne i alle tilfælde kan k  ræve vedligeholde  lse udført. Reglen indebærer blot, at udlejeren forpligtes til at afvente udfø før stk. 2 kan anvendes. § 5, stk. 8 og 9, udgør den såkaldte lighedsregel, som har til hensigt at sikre, at der  samlet  set  gælder  lige  byrdefulde  lejevilkår  for  lejere  i  samme  ejendom. Reglen knytter sig i vidt omfang til den omkostningsbestemte husleje, hvor den enkelte lejers husleje fastsættes som en bestemt andel af ejendommens samlede driftsudgifter  og  afkast.  Efterfølgende  er  der  indført  regler, som  indebærer,  at lejen  for  forskellige  lejemål  i  samme  ejendom  kan  fastsættes  efter forskellige principper.  En  sammenligning  af  sådanne  lejemål  er  derfor  ofte  meningsløs. Det  foreslås  derfor  at  begrænse  reglen  til  kun  at  gæl de  for  lejemål  med  o m- kostningsbestemt leje. §  7  giver  udlejeren  mulighed  for  at  forhøje lejen, hvis  ejendommens  samlede leje ikke kan dække ejendommens driftsudgifter og afkast. Det bør indarbejdes i bestemmelsen, at der ved opgørelse af lejen for ejendom men ses bort fra den del af lejen for lejemål, hvor lejen ikke er omkostningsbestemt, som overstiger disse lejemåls andel af den samlede omkostningsbestemte husleje og eventuelle forbedringstillæg.  Herved  undgås  den  uklarhed,  der  har  været  vedrørende  s å- danne lejemåls relation til den omkostningsbestemte husleje. Endvidere præciseres, at lejeregulering, som alene vedrører ændring af skatter og afgifter, kan varsles efter de almindelige regler herom. § 8 indeholder en fastlæggelse af de driftsudgifter, som   udlejeren kan medtage i det omkostningsbestemte huslejebudget, der er grundlaget for lejeberegningen. Udgangspunktet  er,  at  nødvendige  og  rimelige  udgifter,  som  knytter  sig  til ejendommens  drift  som  udlejningsejendom,  kan  medtages  i  budgettet.  I  be- stemmelsen er der opregnet en række af sådanne typiske udgifter. Det foreslås præciseret,  at  bestemmelsen  ikke  er  udtømmende,  idet  der  alene  er  tale  om eksempler. Det afgørende er, at der er tale om nødvendige og rimelige udgifter. I stk. 3 er der hjemmel for huslejenævnet til på beboerrepræsentanternes fora n- ledning at pålægge udlejeren at antage indhentede tilbud på bestemte driftsu d- gifter, såfremt nævnet vurderer, at tilbudene med hensyn til pris og kvalitet er bedre end de af udlejeren valgte. Bestemmelsen foreslås ophævet, idet det ikke er hensigtsmæssigt, at udlejeren kan pålægges at antage bestemte tilbud vedrørende ejendommens driftsmæss i- ge ydelser. Ophævelsen stiller ikke lejerne ringere, idet lejerne under alle o  m- stændigheder kan forlange en driftsudgift   sat ned, hvis der ikke er tilstrækkelig overensstemmelse  imellem  ydelsens  pris  og  kvalitet,  ud  fra  princippet  om,  at kun rimelige og nødvendige driftsudgifter kan medtages. § 12 vedrører varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse i ejendomme uden beboerrepræsentation.  Bestemmelsen  fastsætter  som  gyldighedskrav,  at  var s- lingen  skal  være  skriftlig,  indeholde  oplysning  om  forhøjelsens  størrelse  og beregning,  vedlægges  vedligeholdelsesregnskab  samt  seneste  saldomeddelelse

Side 4 af 18 fra Grundejernes Investeringsfond og indeholde oplysning om lejernes adgang til at gøre indsigelse. For at mindske den administrative byrde bør gyldighedskrav generelt begræ   n- ses mest muligt. Det foreslås derfor at ophæve kravet om fremsendelse af ve   d- ligeholdelsesregnskab og  saldomeddelelse. De øvrige krav anses at være  rel   e- vante. § 13 vedrører varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse i ejendomme med beboerrepræsentation. Også her bør gyldighedskrav begrænses mest muligt. Bestemmelsen indeholder udover de krav, som er nævnt i § 12, en   række su  p- plerende  forpligtelser  i  forhold  til  beboerrepræsentanterne.  Bestemmelsen  bør af hensyn til forenkling formuleres, så det præcist fremgår, hvilke særlige krav, der gælder for ejendomme med beboerrepræsentation. Stk.  2  indeholder  regler  om  fremsendelse  af  budget  og  regnskab  for ejendommens driftsudgifter samt indkaldelse af beboerrepræsentante  r- ne  til  budgetmøde.  Reglerne  er  usanktionerede  og  ikke  tilstrækkeligt koordinerede  med  andre  bestemmelser.  Det  forekommer  ikke  hen- sigtsmæssigt, at pålægge ud lejere at afholde budgetmøde med beboe r- repræsentanterne, idet sådanne møder kan afholdes, hvis parterne enes derom. Reglen foreslås derfor ophævet. Stk. 3 indeholder regler om fremsendelse af varslingsskrivelse samt re- degørelse for budgetteringen med spec ifikation af budgetposterne, ved- ligeholdelsesregnskab  og  saldomeddelelse  fra  Grundejernes  Investe- ringsfond. Endvidere gælder en frist på 3 uger for fremsendelse af su   p- plerende redegørelse for nærmere angivne oplysninger samt dokume   n- tation. Reglerne er gyldighedskrav til varslingen. Reglen foreslås ændret således, at det ikke er et gyldighedskrav, at der med varslingen medsendes forskelligt oplysningsmateriale. I stedet fo- reslås, at beboerrepræsentanternes krav på at få forelagt oplysningsm a- teriale om ejendommen samles i lejelovens kapitel om beboerrepræse  n- tation. Der henvises til de foreslåede ændringer i lovens kapitel 20. Stk. 4-6 tilpasses de foreslåede ændringer. §§ 12 og 13 sammenskrives med ovennævnte ændringer. §  15  a  indeholder  regler  om  fravigelse  af  reglerne  om  omkostningsbestemt husleje for ejendomme, som er taget i brug efter 1991, og for boliger, som efter nærmere  regler  er  omdannet  fra  erhverv.  Der  gælder  tilsvarende  regler  for ejendomme i uregulerede kommuner. Det foreslås derfor at samle d isse regler. § 18, stk. 5, om udlejerens pligt til halvårligt at fremsende regnskab for vedl i- geholdelseskontoen med kopi af bilag er usanktioneret og udgør en administr a- tiv byrde for udlejeren, foreslås ophævet.    Lejerens krav på udlevering af vedl i- geholdelsesregnskabet overvejes. §  18  b,  stk.  2,  er  en  overgangsbestemmelse  fra  en  tidligere  lovændring.  B  e- stemmelsen kan ophæves, da den ikke længere er aktuel.

Side 5 af 18 § 18 b, stk. 3, omformuleres, da det ikke er en pligt, at hensættelserne   fortrins- vis anvendes til brandsikring og energibesparende foranstaltninger. § 18 b, stk. 4, foreslås ophævet, da lejernes eller beboerrepræsentanternes fo r- slag til anvendelse af bundne midler ikke forudsætter lovhje  mmel. I §  20 om årsregnskab for vedligeholdelseskontoen præcisere   s, at bestemmel- sen omfatter regnskab for kontoen efter både § 18 og § 18 b. §  22,  stk.  2,  kan  indebære,  at  udlejeren  stilles  bedre  ved  ikke  at  fre  mlægge regnskabet.  Det  foreslås  derfor,  at  beløbet  skal  ansættes  til  5  års  afsætning medmindre, det findes godtgjort, at beløbet er større. §§  25  a  og  25  c  om  forhåndsgodkendelse  indarbejdes  i  de  almindelige  regler om forhåndsgodkendelse i det generelle kapitel om forbedringer. §  29  b  fastsætter,  at  mindre  ejendomme  er  ejendomme,  som  1.  januar  1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. Datorelateringen er upraktisk, da det med tiden bliver vanskeligt at dokumentere antallet pr. 1. januar 1995. Reg- len indebærer endvidere, at ejendomme, som på dette tidspunkt havde flere end 6 beboelseslejligheder, uanset senere reduktioner i antallet vil vedblive med at være omfattet af reglerne om omkos  tningsbestemt husleje m.v. Dette er ikke i overensstemmelse med hensynene bag ordningen, som er at lempe administra- tionen i små ejendomme. Bestemmelsen foreslås derfor ænd   ret, så det er det aktuelle antal beboelsesle j- ligheder, der er afgørende for eje ndommens status. Det  kunne  endvidere  overvejes  at  sætte  grænsen  op  til  f.eks.  12  beboelsesle j- ligheder. Dette vil imidlertid medføre, at der i mange kommuner med boligr e- gulering alene vil være ”mindre ejendomme”, hvilket vil umuliggøre hovedre g- len om lejefastsættelse efter sammenligning med lejemål i ”store ejendomme”. Lejefastsættelse vil derfor kun  kunne  ske efter undtagelsen om fastsættelse af lejen i forhold til oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v., det vil sige efter principperne om omkostningsbestemt husleje. Det foreslås på denne baggrund, at der i bestemmelsen gives kommunerne m  u- lighed for at beslutte om grænsen skal være 6 eller 12 beboelseslejligheder. En beslutning foreslås at være gældende for mindst 4 år ad gangen. Hermed gives kommunen mulighed for at vurdere, om der er et tilstrækkeligt antal boliger i store ejendomme i kommunen til at sikre, at ordningen kan fungere efter hen- sigten. §§ 30-34 om huslejefastsættelse og   –regulering for enkeltværelser, der er en del af udlejerens bolig eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren be- bor, overføres til lejelovens almindelige regler om lejeregulering efter det lej e- des værdi. De særlige regler om hu slejenævnets kompetence i forhold til ops  i- gelse ophæves, da de ikke ses at have betydning i praksis. Reglerne  Kap.  VII  om  benyttelse  af  boliger  overføres  til  en  særskilt  lov  om regulering af boligforholdene. 3. Forslag til forenklinger på lejelovens områ  de

Side 6 af 18 I dette afsnit gennemgås forenklingsforslagene  vedrørende lejeloven på grun  d- lag af den kapitelinddeling, som er foreslået i bilag 1. Kap. 2. Lejeaftalen §  5  indeholder  regler  om  udformning  af  lejekontrakter.  Det  følger  heraf,  at blanketter,  der  anvendes  til  indgåelse  af  lejeaftaler,  skal  være  autoriserede  af Socialministeriet efter forhandling med udlejer- og lejerforeninger. Det kunne overvejes at ophæve autorisationskravet. Da det imidlertid må ant   a- ges,  at  sådanne  autoriserede  standardformularer,  h vori  der  er  mulighed  for  at tilføje individuelle vilkår, generelt vil være mere dækkende for vilkårene i lej e- forholdet end individuelt udarbejdede kontrakter, vil det næppe i praksis være en  forenkling  at  ophæve  kravet,  idet  det  kan  forventes,  at  der  vil  o  pstå  flere tvister  om  fortolkning  af  kontraktsvilkår  i  individuelt  udarbejdede  ko ntrakter. Hertil  kommer,  at  de  autoriserede  formularer  kan  anvendes  af  personer  uden nærmere kendskab til lej  elovgivningen. Efter en eventuel lovrevision vil det være hensigt  smæssigt at revidere den aut  o- riserede  standardformular.  Det  foreslås,  at  revisionen  af  formularen  tager  u d- gangspunkt  i  at  forenkle  formularen,  herunder  gøre  den  væsentligt  kortere  og opdele den i hhv. egentlige kontraktsvilkår og forbrugeroplysninger. Dusørbestemmelsen i § 6 foreslås præciseret, så det fremgå, at formidling via IT så som internetsider imod betaling også er dusør. § 7 omformuleres i overensstemmelse med den gældende erhvervslejelovs § 6. Kap. 3. Lejefastsættelse og lejeregulering Dette kapitel indeholder reglerne om ændring af lejevilkår i lejelovens kapitel VIII og vedrører det lejedes værdi, skatte   - og afgiftsstigninger, lejefastsættelse for indeksfinansieret byggeri og fri husleje. §§ 47-49 omhandler regulering af lejen i forhold til det lejedes værdi, som fi  n- des ved en sammenligning med lejen for sammenlignelige lejemål i området. Lejen kan ikke reguleres oftere end hvert andet år, og kan fastsættes til et b   e- løb, som ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. Overstiger lejen væse nt- lig det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat. Reglerne har med tiden udviklet sig til at udgøre et meget kompliceret regelsæt, hvor  der i  forbindelse  med  anvendelsen  af reglerne  skal  ses  bort  fra  nærmere bestemte lejemål samt fra bestemte el ementer i huslejen og de forhold ved le- jemålet, som disse elementer relaterer sig til. Baggrunden  herfor er,  at  der  igennem  tiden  er indført  regler,  som  fraviger  de almindelige  regler  om  lejefastsættelse  så  som  fri  lejefastsættelse  i  bestemte lejemål samt  om fastsættelse af elementer i huslejen så som forbedringsforh   ø- jelser. Disse fravigelser har typisk medført, at lejen efter disse regler ville ku n- ne fastsættes til et højere beløb end efter de almindelige regler. For at undgå, at fravigelserne  får  afsmitt ende  virkning  på  den  almindelige  lejefastsættelse,  er der  til  reglerne  om  det  lejedes  værdi  føjet  regler,  som  fastsætter,  at  der  ved sammenligningen  skal  ses  bort  fra  lejemål,  hvor  lejen  er  fastsat  i  henhold  til

Side 7 af 18 lempeligere regler. Det tilsvarende gælder f  or forbedringsforhøjelser og forbe d- ringer, hvor forhøjelsen  er fastsat  efter andre regler end de almindelige regler om forbedringsforhøjelser. Disse  forhold  medfører,  at  der  ved  vurdering  af  lejen  i  forhold  til  det  lejedes værdi, for det første skal ses b   ort lejemål, hvor lejen i sin helhed er fastsat efter særlige  regler.  For  det  andet  skal  der  ses  bort  fra  dele  af  huslejen,  hvis  disse relaterer sig til forhold i det lejede  som f.eks. forbedringer, hvor denne del af lejen  er  fastsat  efter  særlige  regler.    Samtidig  skal  der  ses  bort  fra  det  forhold f.eks. forbedringen, som er grundlag for dette lejeelement. Som eksempel kan nævnes lejemål,  som er forbedret efter byfornyelsesloven. For sådanne lejeforhold vil der i lejen indgå en andel, som hidrører fra byfo   r- nyelsesarbejderne.  I  sådanne  tilfælde  vil  der  ved  sammenligning  med  andre lejemål  skulle  ses  bort  fra  sådanne  forbedringer  og  disses  andel  af  huslejen både i det pågældende lejemål og i sammenligningslejemålene. Reglerne foru d- sætter  således,  at  lejemålet vurderes  i  forhold  til  den  tilstand,  som  ville  have været i lejemålet uden forbedringerne i forhold til en husleje uden den til fo   r- bedringerne  knyttede  lejeforhøjelse.  Reglerne  kompliceres  yderligere  af,  at forbedringerne kan være udført for adskillige år siden. Reglerne finder anvendelse i forbindelse med udlejerens vurdering af mulighe- den for at regulere lejen samt ved efterfølgende behandling af lejeforhøjelsen i huslejenævnet og ved domstolene. Af praksis fremgår da også, at afgørelser, som træffes ef ter disse regler, inde- holder et betydeligt element af skøn uanset, at reglerne nærmest lægger op til, at abstraktionen kan gennemføres minutiøst. Det foreslås på denne baggrund,   at omformulere bestemmelserne således, at de i høj ere grad fremstår som ramme rne for skønnet. Bestemmelsen kunne hermed formuleres som  en  generel  angivelse  af,  hvad  der  kan  sammenlignes  med,  og hvad der skal ses bort fra. Herved vil bestemmelserne i højere grad afspejle det skønsmæssige element, som i praksis indgår i bestemme lsernes anvendelse. §§ 50-52 vedrører lejeregulering i forhold til udviklingen i de skatter og afgi f- ter, som påhviler ejendommen. Blandt sådanne afgifter indgår bl.a. forbrugsa   f- gifter vedrørende f.eks. vand og renovation. Med hensyn til især vandafgifter er d  er usikkerhed om, hvorvidt bestemmelser- ne giver adgang til lejeregulering i forbindelse med ændringer i selve fo  rbruget eller, om det alene er ændringer i afgiftens (takstens) størrelse, som kan medf   ø- re  lejeregulering.  Problemet  har  i  sagens  natur  fået  stø  rre  bevåge nhed  i  takt med de stigende afgifter på vand. Retspraksis er ikke entydigt afkl aret. Med  hensyn  til  renovationsafgifter,  som  udlejeren  afregner  efter  mængde,  er der i dag ikke mulighed for at videreføre denne afregning til de enkelte lejere, idet den samlede renovationsafgift indgår i lejeberegningen og fordeles efter de almindelige regler herom. På denne baggrund foreslås det, at bestemmelsen gøres til en refusionsbeste   m- melse,  hvor  udlejeren  kan  få  den  faktiske  årlige  udgift  refunderet,  herunde  r fordeling af renovationsudgifter efter mængde.

Side 8 af 18 § 53 vedrører undtagelser til hovedreglen om fastsættelse af lejen i henhold til reglerne om det lejedes værdi. Den i stk. 2 omhandlede ”trappeleje”   –  forhøjelser med bestemte beløb til b  e- stemte tidspunkter -  kunne evt. erstattes  af  nettoprisindeksering, som en  mere tidssvarende lejereguleringsfaktor. Lejen vil fortsat ikke væsentligt kunne ove  r- stige det lejedes værdi. Undtagelserne vedrørende fri lejefastsættelse efter § 53, stk. 3   -5, i ejendomme taget  i  brug  efter  1991  og  tidligere  erhvervslejemål  sammenskrives  med  de tilsvarende regler i boligreguleringslovens § 15 a. Det bør i stk. 5 præciseres, at der ikke samtidig kan opkræves lejeforhøjelse som følge af skatte - og afgifts- stigninger, idet aftale om trappeleje eller regulering efter nettoprisindeks erstat- ter  andre  reguleringsmuligheder.  Ligeledes  bør  det  præciseres,  at  fravigelsen fra de almindelige regler i alle situationer skal fremgå af lejeaftalen. §§  53  a-53  e  vedrører  lejefastsættelse  for  lejemål i  indeksfinansierede  ejen- domme samt for lejemål i ejendomme, der er taget i brug efter 1. januar 1989 og er opført og udlejes af realrenteafgiftspligtige investorer. Reglerne skal si k- re, at udlejeren fortsat får dækning for prioritetsudgifter og driftsudg   ifter. Det bør undersøges, om der fortsat er behov for disse særregler . Kap. 5. Lejerens indflytning Kapitel 4 i den almene lejelov omhandler lejerens indflytning og kapitel 5 in- deholder regler om mangler ved boligen. Den private lejelov har alene et kapi- tel (III) om mangler ved det lejede og har således ikke et selvstændigt kap   itel om lejerens indflytning. Da  det  vil  være  hensigtsmæssigt,  foreslås  det,  at  der  indføres  et  tilsvarende kapitel i den private lejelov om lejerens indflytning, og at der i den forbindelse overføres bestemmelser fra lejelovens kapitel III om mangler ved det l ejede for så vidt angår det bestemmelser, der relaterer sig til lejerens indfly  tning. De  regler  fra  lejelovens  kapitel  III  om  mangler  ved  det  lejede,  der  foreslås   overført  til et nyt kapitel i lejeloven om lejerens indflytning er: § 10, der om- handler forsinkelse fra udlejers side med hensyn at stille det lejede til dispositi- on for lejeren. § 9, der omhandler det lejedes tilstand ved lejeforholdets begyn- delse  samt  indflytningsrapporter.  §  9  om  det  lejedes  tilstand  ved  indflytning foreslås  i  den  forbindelse  ændret,  så  bestemmelsen  bliver  mindre  ko nkret  og mere  generel,  hvorefter  det  lejede  vil  skulle  være  i  almindelig  god  stand  på indflytningstidspunktet. Det foreslås endvide re, at der i forbindelse med reglen i § 9, stk. 2, om udleje- rens  pligt til  -  i  forbindelse  med  et  eventuelt  indflytningssyn  -  at  indkalde  og tilsende  kopi  af  en  udarbejdet  indflytningsrapport  til  beboerrepræsentanterne samt til lejeren, at reglen ændres så   ledes, at lejeren selv må tage stilling til og evt.  sørge  for,  at  beboerrepræsentanterne  bliver  indkaldt.  Dermed  vil  reglen

Side 9 af 18 lette udlejeren i denne sammenhæng og overlade initiativet med beboerrepr  æ- sentanternes deltagelse til lejeren. Kap. 6. Mangler ved det lejede Lejelovens kapitel III om  mangler  ved det lejede omhandler både oprindelige mangler, dvs. mangler som forefandtes ved lejeforholdets begyndelse og efter- følgende  mangler,  dvs.  mangler,  som  opstår  i  lejeperioden.  Mangler  ved  det lejede  er,  hver  enten  der  er  tale  om  oprindelige  eller  efterfø lgende  mangler (vedligeholdelsesmangler),  forhold,  der  gør,  at  lejemålet  ikke  samlet  set  kan siges at have en almindelig god stand, medmindre andet er aftalt ved lejemålets indgåelse. Hvis der foreligger en mang el, kan udlejers ydelse således siges ikke at være hel. §  11  omhandler  lejerens  egen  afhjælpningsmuligheder  ved  mangler  ved  det lejede.  Reglen i lejelovens  §  11,  stk.  1,  2.  pkt., foreslås præciseret  således,  at situationen,  hvor  udlejeren  selv  har  afbrudt  forsyningen  med  lys,  gas,  varme, kulde el. lign. tillige fremgår af bestemmelsen. Kap. 7. Vedligeholdelse Kapitlet (IV) omhandler vedligeholdelsespligtens fordeling. Udgangspunktet er, at udlejeren har den løbende vedligeholdelsespligt af det lejede, m edmindre parterne har aftalt, at lejeren helt eller delvist har overtaget vedligeholdelses- pligten. For så vidt angår lejelovens kapitel IV om vedligeholdelse foreslås det, at den indvendige vedligeholdelseskonto, der i dag kun omfatter rene beboelseslejlig- heder, også kommer til at omfatte blandede lejemål samt værelser . Hvis f.eks. lejemålet er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, hvor der i lej e- fastsættelsen er beregnet hensættelser til udvendig vedligeholdelse, s ynes det i dette tilfælde hen  sigtsmæssigt, at reglerne om indvendig vedligeholdelseskonto også finder anvendelse he rfor. Kap. 9. Forbedringer I dette kapitel skrives boligreguleringslovens kapitel IV om forbedringer sam- men med den gældende lejelovs kapitel X, der ligeledes omhandler   forbedrin- ger.  Bortset  fra  det  nedenfor  anførte  overføres  reglerne  uændret.  Det  foreslås først  at  have  fællesbestemmelser,  herefter  bestemmelser  der  alene  gæ lder  for ejendomme under regulering. Dette kapitel indeholder regler om, hvilken huslejestigning en udlejer kan vars- le, når der foretages forbedringer i det lejede. Kapitlet indeholder tillige re gler om,  hvordan  varslingen  foretages.  Ligeledes  indeholder  kapitlet  regler,  der giver huslejenævnene kompetence til at fo  rhåndsgodkende i nærmere bestemte tilfælde af forbedringer, samt at afgøre tvister mellem lejer og udlejer. Lejelovens § 58 Stk. 1, 2. pkt., sidste led, ophæves, fordi det foreslås at ophæve § 63 a. Bestemmelsen  foreskriver,  at  der  ved  vurdering  af  det  lejedes  værdi

Side 10 af 18 skal ses bort fra forbedringer foretaget for midler fra konto for forbed- ringer i Grundejernes Investeringsfond. Stk.  4  omhandler  mulighederne  for  at  beregne  forbedringer  foretaget som led i byfornyelse på en anden måde. Bestemmelsen foreslås    ophæ- vet, idet den blot henviser til gæ  ldende ret. Stk. 5 bestemmer, at beløb udbetalt fra Grundejernes Investeringsfond til  forbedringer,  skal  gå  fra  i  den  rimelige  anlægsudgift,  som  en  pa   s- sende forrentning m.v. beregnes på ba ggrund af. Som konsekvens af at § 63 a foreslås ophævet vil det bli   ve nødvendigt med  ændring i denne bestemmelse.  Ændringernes  nærmere  indhold  afhænger  af,  hvordan  § 63 a afvikles. Reglerne om forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet i § 59 a og § 59 c samles i en bestemmelse, som omfatter alle former for forbedringer, herunder præcis  e- res, at forbedringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er omfattet. Den  manglende tilstedevæ  relse  af en  bestemmelse  om  fravigelighed i  kapitlet kan give anledning til tvivl om, hvilke bestemmelser, der ved aftale kan fravi- ges ved aftale til skade for lejeren. Lejeloven er som udgangspunkt fravigelig, hvorfor de fleste af kapitlets bestemmelser kan fraviges. Det vil være hensigtsmæssigt at indføje en klar bestemmelse om fravigelighed, hvorved systematikken fra flere af lovens øvrige ka pitler videreføres. Efter lejelovens kapitel X A gælder en ordning om binding af midler til forbe  d- ring af ejendommens beboelseslejligheder for ejendomme beliggende i uregu- lerede kommuner. Ordningen blev indført i 1982 som en parallel til ordningen for ejendomme beliggende i regulerede kommuner, hvorefter der skal bindes beløb til ejendommens vedligeholdelse. Bindingsbeløbet udgør pt. 18 kr. pr. m². Ordningen foreslås ophævet, da der ikke ses at være behov for at opretholde bindingspligten til forbedringsarbejder. Det er under alle omstændigheder fr  i- villigt for udlejeren, om denne ønsker at gennemføre forbedringer. Efter de gældende bestemmelser kan udlejeren efter gennemførelse af forbedringer varsle en forbedringsforhøjelse. Bindingsordningen indeholder i ngen særlige incitamenter for udlejere til at foretage forbedringer. Ordningen vurderes sål e- des at udgøre en administrativ belastning for udlejeren. Der skal i forbindelse med ophævelsen fastsættes overgangsregler for afvikling af indestående, herunder ne gative saldi. Kap. 10. Lejerens ret til at foretage installationer og forbedringer i det lejede I dette kapitel skrives visse af reglerne fra den gældende lejelovs kapitel V om lejerens  brug  af  det  lejede  sammen  med  visse  af  reglerne  fra  kapitel  IX  om forbedringer.  Dette  kapitel  samler  på  den  ene  side  de  regler,  der  giver  lejer mulighed for at foretage sædvanlige installationer. Det kan dreje sig om instal  - lation af telefon, hårde hvidevarer, materiel, der muliggør modtagelse af radio  - og TV-programmer, hjælpemidler, der skal afhjælpe fysisk handicap, eller op - sætte  skilte  m.v,  der  er  sædvanlige  for  lejerens  forretning.  På  den  anden  side

Side 11 af 18 kommer kapitlet til at indeholde regler, der giver lejer ret til (råderetten) eller mulighed (efter aftalte) for at fortage forbedringer af det lejede. Med nedenstå - ende undtagelser overføres lejelovens §§ 29, 30, 31, 62 a og 63. Der  foreslås endvidere at  overføre  og    præcisere   bestemmelsen i § 29,  stk. 8, hvorefter lejeren af en beboelseslejlighed eller et værelse til hel  årsbeboelse har ret  til  at  installere  hjælpemidler  m.v.  efter  bestemmelserne  i  §  102  i  lov  om social  service,  hvis  kommunalbestyrelsen  garanterer  for  betaling  af  retable- ringsudgifter ved lejerens fraflytning. Lejeren skal i tilknytning hertil underret- te udlejeren, før in dretningen finder sted. Det  foreslås,  at  bestemmelsen  præciseres,  således  at  det  entydigt  fremgår,  at omfanget af denne ret både består i en ret til boligindretninger i selve boligen og i en ret til ændringer/ forbedringer af adgangsforhold  ene til boligen (boligen som  helhed).  Selve  boligindretningen  vil  nemlig  i  sig  selv  ikke  kunne  virke som tilsigtet, så den pågældende vil kunne blive boende, hvis adgangsforhold e- ne  til  det  lejede  ikke  må  ændres/  forbe   dres,  og  den  pågældende  ikke  selv  vil kunne komme til og fra boligen uden en ændring/ forbedring af adgangsforho  l- dene. § 62 a omhandler lejers ret til at råde over det lejede ved at foretage forbedri n- ger (råderetten). Råderetten giver mulighed for efter foru  dgående anmeldelse til udlejer at fortage rimelige og hensigtsmæssige ændringer i det lejede, som li g- ger  ud  over  de  muligheder  installationsretten  indeholder.  Ved  fraflytning  har lejeren  mulighed  for  at  få  godtgørelse  for  sine  udgifter  til  forbedringer,  dog maksimalt 30.000 kr. Godtgørelsen  nedskrives. Stk. 5 omhandler de beløbsmæssige grænser for den godtgørelse, som lejeren kan få. Der kan udbetales godtgørelse for udgifter over 10.000 kr.  Der  udbetales  dog  ikke  godtgørelser  under  2.000  kr.  og  ikke  over 30.000 kr. For at gøre det mere attr aktivt for lejerne at udnytte rådere t- ten foreslås det at  ændre   beløbsgrænserne til 80.000 kr. Stk.  7  fastsætter  en  deklaratorisk  afskrivningsperiode  på  12  år  for godtgørelser  vedrørende  alle  typer  forbedringer.  Mange  forbedringer har  en  længere  levetid,  h  vorfor  det  foreslås  at   ændre    bestemmelsen med henblik på at indføre en længere afskrivningsperiode på 20 år. Det foreslås, at ovenstående ændringer i forhold til de gældende regler om r å- deret overføres til den nuv æ  rende bekendtgørelse om råderet og godtgø   relse for individuelle  forbedringer.  Bestemmelsen  bliver  således  en  bemyndigelse  for ministeren til at fastsætte nærmere regler om råderet. Kap. 12. Betaling for varme og vand m.v. Kapitel 12 indeholder regler om lejerens betaling for varme og varmt vand m.v. og er en sammenskrivning af to kapitler i lejeloven. Hidtil har der været et sæ r- skilt kapitel for hhv. varmebetaling m.v. og udgifter til vand m.v. Som  hovedregel  kan  varmeudgiften  ikke  indeholdes  i  lejen,  og  udlejer  skal udarbejde et årligt varmere gnskab herfor, hvor lejerens andel af ejendommens varmeforbrug  opgøres.  Udgiften til  vand  er  som  hovedregel indeholdt i lejen, men beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan kræve, at vandudgi f-

Side 12 af 18 ten fordeles mellem lejerne efter forbrugsmålere. R eglerne indebærer, at udlej  e- ren af ejendomme, hvor vandudgiften fordeles efter forbrugsmålere, skal uda r- bejde to forbrugsregnskaber, nemlig ét for varmeudgiften og ét for vandudgif- ten. I  den  almene  lejelov,  der  trådte  i  kraft  den  1.  juli  1998,  er  der  for etaget  en sammenskrivning  af  reglerne,  sådan  at  der  udarbejdes  ét  fælles  forbrugsreg  n- skab for varme og vand. Det foreslås, at kapitel XII i lejeloven omskrives, så bestemmelserne  kommer  til  at  lægge  tæt  op  ad  bestemmelserne  i  kapitel  10 i almenboligloven. Desuden vil der skulle ske en ajourføring. For  at lette udlejers  administration  af opkrævningen af de forbrugsrelaterende udgifter foreslås, at der foretages en sammenskrivning af kapitel VII og VII B, dog  sådan  at  de  to  udgiftstyper  ikke  behøver  at  have    sammenfaldende  regn- skabsår. Samtidig kan udlejer vælge om der skal laves ét eller to regnskaber. Lejelovens  §  36,  stk.  2,  3.  pkt.,  indeholder  regler  om,  hvilke  udgifter  udlejer kan medtage over varmeregnskabet ud over brændselsudgiften. Det foreslås at foretage  en  sproglig  ajourføring  af  bestemmelsen.  Det  foreslås  endvidere,  at udgiften  til  udfærdigelse  af  kontrolmanualer  til  varmefordelingsmålere  skal kunne medtages over varmeregnskabet med den udgift udlejer med rimelighed har afholdt hertil, dvs. med den dokumenterede udgift. Kap. 13. Lejerens betaling til fællesantenne m.v. Det  foreslås,  at  udlejeren uden  aftale  med  lejerne  kan  gennemføre  de  forbe  d- ringer  af  signalleverancen,  det  påhviler  udlejeren  efter  anden  lovgivning  at udfø Kap. 15. Lejerens brug af det lejede Det  er  hensigten,  at  der  i  kapitlet  indføres  regler  om  husordensovertr æ  delser, når  udvalget  vedrørende  huslejenævnenes  sagsbehandlingsregler  fre mkommer med en indstilling herom. Et tilsvarende regelsæt om husordens ove  rtrædelser findes i den almene lejelovs kapitel om lejerens brug af det lejede. Kap. 16. Opsigelse §  82,  litra  b,  giver  udlejere  af  lejligheder  i  tofamilieshuse  en  lempeligere  ad- gang til at opsige lejeforholdet med 1 års varsel. I forbindelse med en tidligere lovændring f  ik bestemmelsen utilsigtet en formulering, som har medført, at det nu  er  et  vilkår,  at  udlejeren  beboede  ejendommen  på  tidspunktet  for  aftalens indgåelse. Dette foreslås ændret, så det er på tidspunktet for opsigelsen, at udl e- jeren skal bebo ejendommen. Forholdene  omkring  opsigelse  af  ejerlejligheder  er  yderst  komplicerede  og indebærer  i  vidt  omfang,  at  ejerlejligheder  i  praksis  er  uopsigelige.  Reglerne foreslås forenklet således, at det gøre mere overskueligt, hvornår en ejer af en ejerlejlighed  kan  opsige  lejeforholdet  samtidig  med,  at  opsigelse  kun  er  ude- lukket, hvor reale grunde taler derfor. Der  er  efter  de  gældende  regler  uklarhed  om  fraflytningstidspunkter  ved  fo  r- skellige opsigelsessituationer. Reglerne herom foreslås samordnet, så uklarh  e-

Side 13 af 18 den  undgås  ved, at der fastsættes samme fraflytningstidspunkt (inden den 1. i en måned) ua nset varslets længde. § 98, stk. 2, 3-5 pkt., begrænses til at give lejeren ret til at indkalde beboerr  e- præsentanten til et evt. flyttesyn. Kap. 19. Tilbudspligt Lejerne har i dag en frist på 10  uger til at acceptere udlejers tilbud, fraregnet juli  måned.  Det  foreslås,  at  fristen  forkortes  til  8  uger,  fortsat  fraregnet  juli måned,  samt idig  med  indførelse  af  en  regel  om,  at  lejerne  bindende  kan  give afkald på at købe ejendomme  n før udl ø bet af en 8 ugers frist. Det  foreslås,  at  tilbudspligten  ikke  skal  finde  anvendelse,  hvis  eje ndommen overdrages til et aktie- eller anpartsselskab, hvor ejerens familie har aktie- eller anpartsmajoriteten. Det  foreslås endvidere, at det  præcis   eres  i  loven,  at  tilbudspligten  kommer  til anvendelse ved spaltning af aktie- eller anpartsselskaber (fission). Dog  vil  der  være  behov  for,  at  det  undersøges  med  eksterne  parter,  om  visse overdragelser  mellem  selskaber  kan  undtages  fra  tilbudspligten,  uden  at  til- budspligten gøres illusorisk. I nogle tilfælde sker overdragelser alene af prakt   i- ske selskabsretlige grunde. Et moderselskab kan have fx have en praktisk inte- resse  i  at  samle  sin  ejendomsportefølje  i  et  datterse lskab.  Spørgsmålet  er,  om disse  overdragelser  kan  adskilles  fra  overdragelser,  hvor  udlejer  ønsker  at komme udenom tilbudspligten. Endelig foreslås det, at det præciseres i loven, at tilbudspligten ikke finder a   n- vendelse  ved  overdragelse  på  tvangsauktion.  Det  antages  allerede  i  praksis, men en lovæn  dring vil præcisere dette. Kap. 20. Beboerrepræsentation Det  foreslås, at samle  alle kompetenceregler for beboerrepræsentation og reg   - ler, der indeholder rettigheder for beboerrepræsentation. Fsv. angår rettigheder for beboerrepræsentationen, d  er er mere vidtgående end den enkelte lejers ret - tigheder, kunne det overvejes, at omformulere dem, så de skal gøres gældende af beboerrepræsentanterne, og ikke som i dag er en gyldighedsbetingelse. Fordelen ved at samle reglerne et sted er, at man kan slå op et sted i loven og være sikker på at finde relevante regler om beboerrepræsentation. Ulempen er, at hvis man alene er opmærksom på de umiddelbart relevante regler i det kapi   - tel,  som  ens  opgave/problem  vedrører,  så  kan  bliver  man  ikke  ligesom  i  dag, gjort  opmærksom  på  beboerrepræsentationsreglerne.  Dette  gælder  i  særdeles - hed de mange tilfælde, hvor beboerrepræsentationens kompetence står side om side  med  lejernes  individuelle  rettigheder  eller  rettigheder,  der  tilkommer  et flertal af lejerne i forening (fx §§ 37, stk. 2, 40, stk. 3, 46 a, stk. 2 og 3, 46 j, stk. 1, 46 l, stk. 3, 50, stk. 5, 59, stk. 5, 61, stk. 2, 63 a, stk. 4, 63 c, stk. 2, 63 e, stk.  2  og  3).  Denne  ulempe  kan  evt.  mindskes  ved  at  lave  en  henvisning  til kompetencereglerne i kapitlet om beboerrepræsentation.

Side 14 af 18 Det foreslås, at skrive boligreguleringslovens regler om kompetencer og  rettig- heder for beboerrepræsentationen ind i kap. 20. Se hertil bemærkninger til bo - ligreguleringslovens § 13. I  det  følgende  gennemgås  lejeloven  systematisk.    I  kapitlerne  I  til  X  og  XII  - XIX  fremhæves  de  bestemmelser  vedrørende  beboerrepræsentation,  der  enten overvejes  overført  til  det  ny  kapitel  20  eller  ophævet.  Ved  gennemgangen  af reglerne  i  kapitel  XI  om  beboerrepræsentation  fremhæves  de  regler,  der  fore - slås ændret eller ikke foreslås overført til det ny kapitel 20. Kapitlerne I-X og XII-XIX: § 9, stk. 2, om mangler ved det lejede bestemmer, at når der foretages indflyt - ningssyn skal beboerrepræsentation med rimelig frist indkaldes skriftligt. §  37,  stk.  2,  om  varmebetaling  bestemmer,  at  når  udgifter  til  varme  fordeles efter  bruttoetageareal  eller  rumfang,  kan  beboerrepræsentation  bestemme,  at fordelingen for fremtiden skal ske efter varmefordelingsmålere. §  40,  stk.  3,  bestemmer,  at  beboerrepræsentat  ionen  kan  gøre  indsigelse  mod varmeregnskab. § 46 a stk. 2, bestemmer, at beboerrepræsentationen kan foreslå gennemførelse af arbejder, der er angivet i en energiplan, når der samtidig anvises muligheder for finansiering m.v. Det foreslås at ophæve bestem   melsen, idet det altid må stå beboerrepræsentationen  frit  for  at  komme  med  forslag  til  gennemførelse  af arbejder. Tilsvarende overvejelser som anført under § 65, stk. 1, 1. pkt. § 46 a, stk. 3, bestemmer, at beboerrepræsentationen kan forlange, at der udf  ø- res  arbejder  angivet  i  en  energiplan,  når  udgifterne til  udlejerens leverance  af varme og varmt vand overstiger halvdelen af den leje, der skal betales, og der samtidig gives tilslutning til lejeforhøjelse til dækning af arbejdsudgifterne. § 46 j, stk. 1, bestemmer, at beboerrepræsentationen kan kræve at fordelingen af udgiften til vand fremover skal ske på grundlag af forbrugsmålere. § 46 l, stk. 3, bestemmer, at beboerrepræsentationen kan gøre indsigelse mod vandregnskabet. §  49,  stk.  5,  bestemmer,  at  beboerrepræsentationen  kan  kræve  nedsættelse  af lejen med henvisning til, at lejen overstiger det lejedes værdi. § 50, stk. 5, 2. pkt., bestemmer, at beboerrepræsentationen kan gøre indsigelse mod varslet lejeforhøjelse. Tilsvarende gælder for huslejest   igninger til dækning af øgede afgifter til vand, el, renovation, wc, skorstensfejning samt andre   tak- ster godkendt af det offentlige, jf. § 51, stk. 1.  Tilsvarende gælder for husleje  - stigninger til dækning af øgede vej   -, kloak- eller lignende bidrag til de offentli- ge, jf. § 50, stk. 2. Tilsvarende gælder for huslejestigninger til dækning af ud-

Side 15 af 18 gifter til projektmateriale udarbejdet af byggesagsrådgiver, såfremt der ikke på baggrund af projektmaterialet indgås aftale om privat byfornyelse, jf. § 50, stk. 3. §  59,  stk.  5,  bestemmer,  at  beboerrepræsentationen  kan  gøre  indsigelse  mod udlejers varslede huslejestigninger som følge af forbedringer. §  61,  stk.  2,  jf.  §  50,  stk.  5,  bestemmer,  at  beboerrepræsentationen  kan  gøre indsigelse mod udlejers varslede huslejestigninger som følge af udgifter i   for- bindelse med tilslutning til kollektivt varmeforsyningsanlæg. § 63 a stk. 4, § 63 c, stk. 2, § 63 e, stk. 2 og 3, giver beboerrepræsentationen visse kompetencer i forhold til udlejers midler afsat i henhold til bindingsplig- ten. Bestemmelserne foreslås ophævet jf. kapitel 9. § 98, stk. 2, bestemmer, at såfremt der i forbindelse med lejers fraflytning  fore- tages  gennemgang  af  lejligheden,  skal  lejer  orienteres  om  muligheden  for  at lade  beboerrepræsentanter  deltage.  Udl  ejer  skal  indkalde  disse,  såfremt  lejer måtte  ønske  det.  Såfremt  der  udarbejdes  rapport  på  baggrund  af gennemgan- gen, skal beboerrepræsentanterne have tilsendt kopi heraf. Kapitel XI: § 64 Stk. 1 bestemmer, at der kan vælges beboerrepræsentation i ejendom- me med mindst 6 beboelseslejemål. Det foreslås, at begrebet beboelses  - lejemål   erstattes   med   beboelseslejligheder,   idet   førstnævnte   begreb lægger op til en forståelse af, at klubværelser evt. er omfattet. Stk. 4 – 6 bestemmer, at en beboerrepræsentation for tsætter indtil den ophæves,  indtil  den ikke  har  afholdt  møde  i  2  år,  eller  indtil  det  ikke længere med sikkerhed kan konstateres, om de valgte beboe  rrepræsen  - tanter stadig bor i ejendommen. Disse regler foreslås erstattet af en  re- gel om, at beboerrepræse  ntationen vælges for   f.eks. et år ad gangen. § 65 Stk. 1. 1. pkt., bestemmer, at beboerrepræsentanterne har ret til at   drø f- te et hvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift med    udleje- ren. Det foreslås at ophæve bestemmelsen, idet en ret til drøfte lse i sig selv er meningsløs, medmindre begge parter er indstillet på di  alog. Den giver umiddelbart indtryk af at give en egentlig rettighed med en deraf følgende pligt for udlejeren  – dette er imidlertid ikke tilfældet. Stk. 1 litra a, 2. del, bestemmer, at beboerrepræsentationen har ret til at drøfte ejendomsbudget og spørgsmål om lejeforhøjelser med udlejeren. Foreslås ophævet jf. tilsvarende overvejelser som anført u nder stk. 1, 1. pkt. Stk. 1, litra c, bestemmer, at beboerrepræsentationen har ret til at   være rådgivende med hensyn til anvendelse af midler, der er afsat til  vedli- geholdelse m.v. Bestemmelsen foreslås ophævet jf. tilsvarende    overve- jelser som anført under stk. 1, 1. pkt.

Side 16 af 18 Stk. 1, litra d, bestemmer, at beboerrepræsentationen har ret til at   fore- slå  gennemførelse af forbedringer.  Bestemmelsen foreslås ophævet jf. tilsvarende overvejelser som anført under § 65, stk. 1, 1. pkt. Se tillige § 46 a, stk. 2. Stk. 1, litra e, bestemmer, at beboerrepræsentationen har ret til at føre tilsyn  med  planlægnin  gen  af  gennemførelsen  af  alle  større  arbejder  i ejendommen. Der er ingen særlige tilsynsinstrumenter knyttet til denne ret, hvorfor bestemmelsen foreslås ophævet jf. tilsvarende overvejelser som anført under stk. 1, 1. pkt. Stk. 2 bestemmer, at udlejer skal holde beboerrepræsentationen orien  - teret om gensidige lejerklager. Såfremt huslejenævnet i fremtiden    – på baggrund af indstillinger fra udvalget vedrørende huslejenævnets sags   - behandlingsregler  –   få  kompetence  til  at  behandle  husordens overtræ  - delser, ses der ikke at være behov for beboerrepræsentationen som kon - fliktforebyggende instans. Bestemmelsen foreslås derfor o phævet. § 66 Stk. 1 bestemmer, at udlejer ikke kan varsle lejeforhøjelse på baggrund af det lejedes værdi, og ikke kan iværksætte forbedri nger, der vil med- føre   lejeforhøjelser,  før  beboerrepræsentationen  har  haft  3  uger  til  at udtale sig. Se stk. 4. Stk.  2  bestemmer,  at  udlejer  skal  indkalde  beboerrepræsentanterne  til orienteringsmøde om vedligeholdelses - og forbedringsarbejder, der ud- gør  mere end 20 kr. pr. m² bruttoetageareal. Til brug for orienterings- mødet skal der fremsendes materiale. Se stk. 4. Stk.  3 bestemmer, at  i tilfælde hvor vedligeholdelses  - og forbedrings- arbejder udbydes i bunden licitation, skal beboerrepræsentationen   ind- kaldes   til   licitationsforretningen   og   have   mulighed   for   at   udpege mindst en bydende. Se stk. 4. Stk.  4  bestemmer,  at  ved  gennemførelse  af  vedligeholdelses -  og  for- bedringsarbejder skal beboerrepræsentationen i byggeperioden    indkal- des  til  samtlige  byggemøder.  E fter  arbejdets  gennemførelse  skal  be - boerrepræsentationen  indkaldes  til  afleveringsforretning  og  kontr  olef- tersyn.  Fsv.  angår  stk.  1 –4  er    det  uklart,  om  manglende  overholdelse heraf  medfører  ugyldighed.  Disse  rettigheder  er  mere  vidtgående  end lejernes.  Det  foreslås  at  formulere  bestemmelsen  så  disse  rettigheder skal  gøres  gældende  af  beboerrepræsentanterne,  således  at  de  ikke - som  i  dag  -  er  en  gyldighedsbetingelse  for  udlejers  mulighed  for  at kræve huslejeforhøjelse. Kap. 21. Frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme Ordningen  indeholder  regler  om,  at  retten  til  at  administrere  udlejningsejen- domme  i  nærmere  bestemte  tilfælde  kan  frakendes  ejere  af udlejningsejen- domme. Ordningen anvendes ikke i praksis. I de tilfælde, hvor der er ske  t rettighedsfra- kendelse  i  relation  til  boligudlejning,  er  dette  sket  efter  straffelovens  regler herom.

Side 17 af 18 Det bør drøftes med Justitsministeriet om ordningen kan ophæve s. Kap. 22. Huslejenævn og boligret I dette kapitel samles boligreguleringslovens regler om huslejenævn og lejel  o- vens regler om boligretten. Det foreslås at udvide huslejenævnes kompetence til også at omfatte oprindel i- ge mangler tilsvarende nævnets kompetence til efter lejel  ovens § 106, litra 3, at behandle tvister vedrørende vedligeholdels esmangler. Efter den almene lejelov har  beboerklagenævnet  således  kompetence  til  at  tage  stilling  til  oprindelige mangler. Det vurderes, at være hensigtsmæssigt, at huslejenævnet ligesom b e- boerklagenævnet kan tage stilling til begge typer af mangler, idet   stillingtagen til de oprindelige mangler ellers som i dag vil skulle behandles ved domstolene, hvis der ikke kan opnås enighed herom. Alle huslejenævnenes kompetencer samles i en bestemmelse som den gælde n- de § 106. Kap. 24. Satser I dette kapitel samles reglerne om regulering af lovgivningens forskellige satser og beløb.

Side 18 af 18 BILAG 1 Forslag til en sammenskreven lejelov (LL+BRL) for private lejeforhold Indhold: Kap.  1 Lovens anvendelsesområde Kap.  2 Lejeaftalen Kap.  3 Lejefastsættelse og lejeregule  ring Det lejedes værdi Skatter og afgifter Indeksfinansieret byggeri Fri leje Kap.  4 Midlertidige regler om huslejeregulering Anvendelsesområde Omkostningsbestemt husleje Vedligeholdelse Vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond Småejendomme Kap.  5 Lejerens indflytning Kap.  6 Mangler ved det lejede Kap.  7 Vedligeholdelse Kap.  8 Udlejerens adgang til det lejede Kap.  9 Forbedring Kap. 10 Lejerens ret til at foretage installationer og forbedringer i det lejede Kap. 11 Betaling af leje Kap. 12 Betaling for varme og vand m.v. Kap. 13 Lejerens betaling til fællesantenne m.v. Radio- og tvsignaler IT-ydelser Kap. 14 Brugsrettens overgang til andre Kap. 15 Lejerens brug af det lejede Kap. 16 Opsigelse Kap. 17 Udlejerens adgang til at hæve lejeaftalen Kap. 18 Lejerens fraflytning Kap. 19 Tilbudspligt Kap. 20 Beboerrepræsentation Kap. 21 Frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme (ophæves evt.) Kap. 22 Huslejenævn og boli  gret Kap. 23 Grundejernes Investeringsfond Kap. 24 Satser Kap. 25 Lovens ikrafttræden m.v.