Forslag til Lov om ændring af lov om omsætning af fast ejendom (Bedre og billigere bolighandel) Udkast 28. februar 2005 § 1 I lov om omsætning af fast ejendom, jf. lovbekendtgørelse nr. 691 af 2. juli 2003, foretages følgende ændringer: 1. § 1, stk. 4, 2. pkt., affattes således: ”Reglerne i § 17, stk. 1, nr. 3, om salgsopstilling, i § 17, stk. 1, nr. 4, om købsaftale, i § 18 om lån og finansiering og i § 19 om ejer - og anvendelsesudgifter gælder dog også for aktiviteter, der er omfattet af stk. 1, nr. 1.” 2. § 5, 2. pkt., ophæves . 3. I § 6, 2. pkt., ændres ”§ 19 ” til: ”§ 19, stk. 2”. 4. § 7, stk. 2, affattes således: ”Stk. 2. Modtager rådgiveren  provision, rabat eller andet vederlag som følge  af formidling eller fremskaffelse af  finansiering, forsikring, annoncering eller  andre  ydelser i tilknytning til omsætning  af  fast  ejendom,  skal  rådgiveren  oplyse  forbrugeren  om,  hvorfra  dette  vederlag stammer.  Rådgiveren  skal  endvidere  gøre  forbrugeren  bekendt  med  adgangen  til  at  få  oplyst størrelsen af provision, rabat eller andet vederlag og på forespørgsel oplyse denne.  Rådgiveren skal  give  oplysningerne  skriftligt  og  samtidig  med,  at  forbrugeren  forelægges  de  vilkår  eller forhold, som rådgiveren har en særlig interesse i , jf. stk. 1.” 5. § 8, stk. 1, affattes således: ”Virksomhed som ejendomsformidler må kun udøves af 1) ejendomsmæglere, der er registrerede, jf. § 25, og 2) advokater med ret til udøvelse af advokatvirksomhed efter retsplejeloven.” 6. § 8, stk. 2, affattes således: ”Stk. 2. Ejendomsformidlingsvirksomhed må alene  organiseres som enkeltmandsvirksomheder, interessentskaber eller særskilte anpartsselskaber eller aktieselskaber. Ejendomsformidlingsvirksomhed skal udøves fra et selvstændigt forretningssted, medmindre alle ejere er ejendomsmæglere eller advokater, jf. § 8, stk. 1.” 7. § 8, stk. 4, 1. pkt., ophæves. 8. I § 8, stk. 4, 2. pkt., udgår ”udøvelse af”  og ”i selskabsform”. 9. I § 8, stk. 5, 1. pkt., ændres ”drives” til: ”udøves”. 10.§ 8, stk. 6  , ophæves. 11. Overskriften til § 10 af fattes således : ”Formidlingsaftalen”.

12. § 10, stk. 1, 3. pkt., affattes således: ” Hvis der er aftalt resultatafhængigt vederlag, kan de i § 17, stk. 1, nævnte ydelser dog angives som et samlet vederlag.”   13. § 10, stk. 2, 1. pkt., affattes således: ”Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om aftalens indhold, herunder om hvor og hvordan det endelige vederlag skal specificeres.” 14. § 11 a, stk. 1, 2. pkt.,  affattes således: ”Hvis der er aftalt resultatafhængigt vederlag, kan opgørelsen for de i § 17, stk. 1, nævnte ydelser dog angives som et samlet vederlag.” 15. I § 11 a, stk. 2, ændres ”§ 18, stk. 2” til: ”§ 18, stk. 3”. 16. § 15 affattes således:     ”§ 15. Ingen må være formidler for begge parter i samme handel. Stk. 2. Formidleren skal varetage sin opdragsgivers behov og interesser. Dog skal formidleren udøve sin virksomhed med hensyntagen til den anden part. Hvis den anden part ikke bistås af egen  rådgiver,  skal  formidleren  rådgive  den  pågældende  om  behov  og  muligh   ed  for  at  søge bistand. Stk. 3. Efter indgåelse af bindende købsaftale kan formidleren  indgå aftale med  den anden part om    bistand    til    opgaver    af    ekspeditionsmæssig    karakter    i    forbindelse    med    handlens berigtigelse.” 17. I § 16, stk. 2, indsættes som 4. pkt.: ”En formidler med opdrag fra sælger skal give oplysning herom i salgsopstillingen.” 18. I § 16, stk. 3, indsættes efter ”provision”: ”, rabat eller andet vederlag”. 19. § 17, stk. 1, affattes således: ”Ejendomsformidleren skal: 1) værdiansætte ejendommen og aftale den kontantpris med opdragsgiver, som ejendommen skal udbydes til, jf. § 3 og § 4, 2) beregne salgsprovenu, jf. § 20, 3) udarbejde en salgsopstilling med de oplysninger om ejendommen, som er nødvendige for en købsbeslutning, og 4) udarbejde udkast til købsaftale.” 20. § 17, stk. 2, ophæves. Stk. 3 bliver herefter til stk. 2. 21. Overskriften til § 1 8 affattes således: ” Oplysning om lån og finansiering ” 22. § 18 , stk. 1, affattes således: ”Ejendommen skal udbydes med oplysning om indestående  lån, der kan overtages. 23. I § 18 indsættes efter stk. 1 som nyt stykke: ”Stk. 2. Hvis ejendomsformidleren udarbejder forslag til finansiering, skal dette fremgå af et dokument, der er adskilt fra salgsopstillingen. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler herom.” Stk. 2 bliver herefter stk. 3.

24. § 19 affattes således: ”§ 19. Ejendommen skal udbydes med oplysning om de årlige ejerudgifter og det seneste års faktiske udgifter til forbrugsafhængige forhold. Kan det seneste års  faktiske udgifter ikke fremskaffes eller ikke er repræsentativt, skal der i stedet angives et skønnet forbrug. Stk. 2. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om afgrænsning af udgifterne i stk. 1, herunder hvordan udgifterne skal beregnes og oplyses.” 25. § 24, stk. 2, 2. pkt., affattes således: ”Er der til skade for forbrugeren foretaget en forkert beregning af ejerudgift ved køb, jf. § 19, stk. 1, eller af forslag til finansiering, jf. § 18, stk. 2, og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning.” 26. I § 25, stk. 2, nr. 5 , ændres ”driver” til: ”udøver”, og i § 25, stk. 2, nr. 9 , ændres ”drive” til: ”udøve”. 27. § 25, stk. 2, nr. 10, affattes således:  ”10) ikke har forfalden gæld til det offentlige på 50.000 kr. eller derover.” 28. I § 25, stk. 2, udgår  nr. 11 og 2. pkt. og i § 25, stk. 6, udgår: ”og uden betaling af gebyr”. 29. I § 25 indsættes som stk. 7: ”Stk. 7 . Erhvervs    - og Selskabsstyrelsen kan fastsætte regler om, at ansøgning om registrering som ejendomsmægler eller advokaters anmodning om registrering som ejendomsformidler kan eller skal ske i elektronisk form, og at registrering, herunder dokumentation for opfyldelse af betingelserne i § 25, ændring i registrerede forhold, sletning og genoptagelse, sker elektronisk.” 30. I § 26, stk. 1, nr. 3 , ændres ”driver” til: ”udøver”, og i § 26, stk. 3, ændres ”drive” til: ”udøve”. 31. I § 28 indsættes efter stk. 1: ”Stk. 2. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte regler om, at stk. 1 skal gælde for andre virksomheder, der optræder som om ejer af, med væsentlige ejerinteresser i eller som leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til en eller flere ejendomsformidlingsvirksomheder.” 32. I § 32, stk. 1, indsættes efter ”§ 18, stk. 1,”: ”§ 18, stk. 2, 1. pkt.,”. 33. I § 32, stk. 2, ændres ”§ 18, stk. 1” til: ”§ 18, stk. 2, 2. pkt.” og ”§ 19, stk. 4” til: ”§ 19, stk. 2”. 34. I § 32, stk. 2, indsættes efter ”§ 25, stk. 2, nr. 5,”: ”§ 28, stk. 2,”. § 2 Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. januar 2006. Stk. 2. Er der før den 1. januar 2006 foretaget en forkert beregning til skade for forbrugeren, finder de hidtidige gældende regler om erstatningsansvar anvendelse. Stk. 3. Indtil Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har fastsat nærmere regler i henhold til § 19, stk. 2, skal brutto- og nettoudgiften efter lovens § 6 angives som efter de hidtil gældende regler.

§ 3 Loven  gælder  ikke  for  Færøerne  og  Grønland,  men  kan  ved  kgl.  anordning  sættes  i  kraft  for Grønland med de afvigelser, som landsdelens særlige forhold tilsiger.

Almindelige bemærkninger 1. Indledning Det er regeringens målsætning at skabe gode betingelser for, at det bliver bedre og billigere for  forbrugerne  at  handle  bolig.  Regeringen  har  derfor  i  sin  publikation  ”Bedre  og  billigere bolighandel”  fra  januar  2005  fremlagt  en  række  forslag  til,  hvordan  bolighandlen  i  Danmark konkret kan blive bedre og billigere . Forslagene skal for det første være med til at sikre en sund konkurrence  blandt  ejendomsformidlerne,  som  giver  forbrugerne  billige  ydelser  og  en  række valgmuligheder for, hvordan de vil sælge og købe bolig. For det andet skal forslagene bidrage til, at regler og procedurer vedrørende bolighandel, ombygning osv., er enkle, gennemskuelige og  lettilgængelige.  Det  kan  være  med  til  at  gøre  det  billigere  at  handle  bolig  og  sikre  bå de forbrugere og professionelle klar information om, hvad der gælder. Lovforslaget  har  til  formål  at  udmønte  nogle  af  de  centrale  forslag,  som  regeringe n  har fremlagt i publikationen ”Bedre og billigere bolighandel”. Der er således  3 overordnede formål med  lovforslaget:  Øget  konkurrence,  lettelse  af  administrative  byrder  og  større  ensartethed mellem danske og internationale regler. For  det  første  skal  konkurrencen  forbedres.  En  undersøgelse  fra  Konkurrencestyrelsen  fra 2004  viser,  at  konkurrencen  inden  for  ejendomsformidling  ikke  fungerer  tilfredsstillende. Undersøgelsen   viser,   at   der   er   god   konkurrence   på   markedet   for   køberrådgivning,   mens konkurrencen   på   formidling   af   ejerboliger   ikke   fungerer   tilfredsstillende.   Situationen   for ejendomsformidling  er  præget  af  høje  salærpriser,  ens  udbydere,  standardkoncepter,  et  stift salærsystem og uklare rabatter. Undersøgelsens    resultater    viser,    at    advokater    kun    i    begrænset     omfang    udfører ejendomsformidling,  så   det  i  dag  primært  er  ejendomsmæglere,  der  er  på  markedet.   Over halvdelen af forretningsstederne tilhører kæder med standardkoncepter og bestemte finansielle virksom heder    (realkreditinstitutter,    pengeinstitutter    og    forsikringsselskaber)    som    faste samarbejdspartnere.  Hovedparten  af  ejendomsmæglerne  anvender  et  standardkoncept  med  en samlet ydelsespakke og resultatafhængigt vederlag (”solgt eller gratis”), som ofte afregnes med et fast bidrag til markedsføring og et salær, der beregnes som en procentsats af ejendomsprisen. Det har betydet, at salæret er steget i takt med ejendomspriserne uden, at ydelserne har ændret sig. I perioden fra 1995 til 2002 er det normale salær til en ejendomsmægler steget ca. 50 pct. i provinsen og godt 100 pct. i hovedstadsområdet. Til sammenligning er forbrugerprisindekset i samme periode steget 17 pct. Kun ca. 10 pct. af mæglerne markedsfører individuelle koncepter. En  svag  konkurrence  på  et  marked  hænger  ofte  sammen  med,  at  der  er  bar rierer  for  nye udbydere  og  alternative  produkter,  som  kan  udfordre  den  eksisterende  erhvervsstruktur.  Det betyder,  at  det  er  svært  for  sælgeren  af  en  bolig  at  få  tilbudt  mere  individuelle  løsninger. Konkurrencestyrelsens undersøgelse peger for det første på, at udbuddet af ejendomsmæglere på markedet er koncentreret. Det kan skyldes, at den danske regulering af ejendomsformidlingsvirksomhed  kun  gør  det  muligt  for  ejendomsmæglere,  advokater  og  den finansielle  sektor  at  eje  ejendomsformidlingsvirksomheder.  For  det  andet  peges  på,  at  de udbudte    ydelser    er    meget    ensartede.    Den    danske    regulering    stiller    krav    om,    at ejendomsformidlerne leverer 7 obligatoriske ydelser. Detailreguleringen af ydelserne kan være en væsentlig årsag til, at de fleste ejendomsformidlere  kun tilbyder standardkoncepter. For det tredje  viser  undersøgelsen,  at  priserne  er  uigennemsigtige.  Der  er  en  udbredt  anvendelse  af rabatter,   og   de   reelle   omkostninger   sløres   af,   at   ejendomsmæglerne   får   provision   fra pengeinstitutter,   realkreditinstitutter,   medier   mv.   Manglende   oplysning   om   provision   og specifikation  af  ydelser  kan  være  væsentlige  årsager  til  den  manglende  prisgennemsigtighed. Undersøgelsen peger på, at der er behov for at ændre loven, hvis konkurrencen skal forbedres. For det andet er der behov for en generel forenkling af reglerne, så de administrative byrder kan nedbringes. Ifølge regeringens vækststrategi skal de administrative byrder for erhvervslivet falde  år  for  år  og  være  reduceret  med  op  til  25 %  i  2010.   Erhvervs-  og  Selskabsstyrelsen  vil

snart have afsluttet målingen af de administrative byrder i  den gældende lov om omsætning af fast ejendom efter den såkaldte AMVAB -metode. Opgørelsen viser, at de administrative byrder er  betydelige,  og  at  der  derfor  også  på  dette  område  er  behov     for  regelforenkling,  også   af hensyn til forbrugerne. En forenkling af reglerne i form af f.eks. færre obligatoriske ydelser og afskaffelse af finansieringsforslag vil give større overblik og gennemsigtighed for forbrugerne. For  det  tredje  er  der  internationalt  langt  færre  regler  på  ejendomsformidlingsområdet. Erhvervs-  og  Selskabsstyrelsen  har  i  efteråret  2004  foretaget  en  undersøgelse  af  reglerne  i Sverige, Norge, Holland, Tyskland og Storbritannien. Undersøgelsen viser, at reguleringen af området inden f or ejendomsformidling er væsentlig mere deltaljeret i Danmark end i de andre lande.  I  Holland   har  man  ophævet  al  lovgivning  på  området. Ligesom  der  heller  ikke  er lovregulering i Tyskland. Liberaliseringen i Holland har ifølge hollandske undersøgelser ført til en stigning i konkurrencen, et fald i formidlernes salærer samt en større variation af produkter. I Sverige og Norge findes der som i Danmark lovgivning om uddannelse, forsikring og pligter for  ejendomsformidleren,  men  der  er  en  række  væsentlige  forskelle.  For  det  første  er  der  i Sverige   og   Norge   langt   færre   obligatoriske   ydelser,   som   skal   leveres   i   forbindelse   med ejendomsformidling. Der er således større aftalefrihed mellem forbrugerne og ejendomsformidlerne. Endvidere gælder der i samtlige de andre lande ingen begrænsninger i, hvem der må eje en ejendomsformidlingsvirksomhed. I Danmark er det kun ejendomsmæglere, advokater og visse finansielle virksomheder, der må være ejere. Blandt de undersøgte lande er det også kun  i Danmark, at ejendomsformidleren er forpligtet til at komme med forslag til, hvordan køber kan finansiere ejendomshandlen. I alle andre lande udbydes ejendommen med oplysning om en kontantpris, og køber  går som hovedregel til sin egen rådgiver for at undersøge finansieringsmulighedern e ud fra kontantprisen og oplysninger om ejendommens faste udgifter, fællesudgifter m.v.     Med  lovforslaget  ønsker  regeringen  at  gøre  den  danske  lovgivning  mere  fleksibel  i forhold  til  udviklingen  og  skabe  bedre  rammer  for  konkurrence  på  markedet.   Det  vil  skabe større valgfrihed for forbrugerne og være med til at øge konkurrencen, så ejendomshandlen i Danmark  kan  blive  bedre  og  billigere.  Det  er  centralt  for  regeringen,  at  forenklingstiltagene kan gennemføres uden, at det går ud over forbrugerbeskyttelse n. 2. Forslagets indhold 2.1. Baggrund Den  umiddelbare  baggrund  for  forslaget  er,  at  regeringen  i  sin  publikation  ”Bedre  og billigere   bolighandel”   fra   januar   2005   har   igangsat   en   modernisering   og   forenkling   af lovgivningen om ejendomsformidlere, for at skabe bedre konkurrence og gennemsigtighed på markedet for ejendomsformidling. 2.2. Indhold 2.2.1. Ophævelse af ejerkravene Efter   de   gældende   regler   er   det   kun   ejendomsmæglere,   advokater,   pengeinstitutter, realkreditinstitutter  og  forsikringsselskaber,  der  må  eje  en  ejendomsformidlingsvirksomhed. Konkurrencestyrelsens  undersøgelse  viser,  at  udbyderne  på  markedet  er  meget  ensartede  og domineret  af  ejendomsformidlere  fra  de  store  kæder,  som  enten  er  ejet  af  eller  har  et  tæt samarbejde med bestemte finansielle virksomheder. Regeringen   vil   åbne   op   for,   at   en   bredere   kreds   kan   være   ejer   eller   medejer   af   en ejendomsformidlingsvirksomhed.  Nye  typer  af  ejere  vil  sammen  med  forslaget  om  større valgfrihed   for   forbrugerne   kunne   skabe   et   mere   varieret   udbud   af   ydelser   og   styrke konkurrencen. Samtidig  vil  muligheden  for  nye  ejere  give  ejendomsformidlerne  bedre  muligheder  for kapitalindskud   og   generationsskifte.   Særligt   nyetablerede   formidlingsvirksomheder   eller uafhængige  mæglere,  der  ikke  er  ejet  af  en  større  kæde,  kan  have  brug  for  indskud  fra

investorer til start eller drift af virksomheden.  Dette kan også  give mulighed for udenlandske investorer. Endvidere vil der i de kommende år være et behov for generationsskifter i branchen, hvor  adgangen  for  nye  ejere  kan  gøre  det  lettere  at  få  kapital  til  et  generationsskifte.   Det foreslås derfor, at den nuværende begrænsning i ejerkredsen ophæves. I    lande    som    Sverige,    Norge,    Tyskland,    Storbritannien    og    Holland    er    der    ingen begrænsninger  i,  hvem  der  kan  eje  en  formidlingsvirksomhed.  I  Norge  skal  aktionærer  med betydelig indflydelse (10 pct.) dog godkendes af det norske Kredittilsyn. De  personer,  som  udøver  ejendomsformidling  over  for  forbrugerne,  skal  fortsat  opfylde særlige kvalifikationskrav og krav til forsikring. Hvert forretningssted skal fortsat være ledet af en  ejendomsmægler  eller  advokat,  som  er  underlagt  professionsansvar  over  for  forbrugerne. Forslaget om at ophæve  ejerkravene har således  alene betydning for, hvem der kan være den bagvedliggende ejer af virksomheden. Herved bevares forbrugerbeskyttelsen. 2.2.2. Flere valgfrie ydelser I  dag  stiller  loven  en  række  krav  til,  hvilke  ydelser  ejendomsformidleren  skal  levere  for sælgeren.    De    obligatoriske    ydelser    er    værdiansættelse    af    ejendommen,    beregning    af kontantpris, beregning af finansieringsforslag, beregning af brutto- og nettoudgift, beregning af salgsprovenu,  udarbejdelse  af  en  salgsopstilling  samt  et  udkast  til  købsaftale  og  bistand  til berigtigelse.  Ejendomsformidleren  har  derudover  pligt  til  at  undersøge  og  oplyse  om  f.eks. tilstandsrapporter, forsikringer mv. Lovens  mange  krav  gør  det  svært  at  lave  nye  og  individuelle  koncepter  til  forbrugerne. Konkurrencestyrelsens  undersøgelse  viser,  at  det  kun  er  10  pct.  af  ejendomsformidlerne,  der markedsfører mere individuelle koncepter. Der  skal  være  flere  frihedsgrader  med  hensyn  til  at  udvikle  nye  koncepter  for  salg  af ejendom, og derfor skal lovens nuværende obligatoriske ydelser skæres ned til et mindre antal kerneydelser.    Ønsker     ejendomsformidleren    herudover     at    tilbyde    tillægsydelser,    skal forbrugeren  frit  kunne  til-  og  fravælge  dem.  Dog  skal  det  fortsat  være  muligt  at  udbyde ydelserne  samlet  ved  formidlingsaftaler,  der  er  baseret  på  resultatafhængigt  vederlag  (”Solgt eller gratis”). Færre obligatoriske  ydelser vil gøre det mere attraktivt for advokater og ejendomsmæglere at  udøve  ejendomsformidling  med  egne  koncepter.  Ejendomsformidlere  vil  få  lettere  ved  at specialisere sig inden for særlige ydelser, når den lovmæssige pakke er mindre. Nye koncepter, som baserer sig på en mindre pakke og flere tillægsydelser, vil give forbrugerne mulighed for at sammensætte en tilpasset pakke for ejendomsformidling, så de ikke betaler for mere, end de reelt har brug for. Regeringen  vil  styrke  lovens  princip  om,  at  kontantprisen  skal  danne  udgangspunkt  for bolighandlen.   Det   foreslås   derfor   at   ophæve   det   obligatoriske   krav   om   udarbejdelse   af finansieringsforslag.  I  dag  er  der  mange  forskellige  finansieringsmuligheder  ved  køb  af  fast ejendom,   som   kan   gøre   det   svært   for   forbrugeren   at   gennemskue   den   reelle   pris   for ejendommen. De mange finansieringsmuligheder betyder samtidig, at de tre finansieringsforslag,  som  loven  stiller  krav  om  i  dag,  ikke  længere  giver  et  tilstrækkeligt fyldestgørende billede af de muligheder, som køber har for at finansiere købet.  Der kan findes andre,  individuelle  løsninger,  som  er  bedre  for  den  enkelte  køber.  Som  det  er  i  dag,  tager  de standardfinansieringsforslag,   som   ejendomsformidlerne   udarbejder,   ikke   udgangspunkt   i forbrugerens individuelle situation og giver derfor ikke nødvendigvis det fulde og reelle billede af  den  kommende  boligudgift  for  forbrugeren.  Køberne  har  behov  for  at  få  en  individuel t tilpasset finansieringsløsning fra deres egen rådgiver. Det er et generelt kendetegn i de undersøgte lande, at køber selv står for finansieringen. I de øvrige   lande   er   det   ikke   et   lovmæssigt   krav,   at   ejendommen   udbydes   med   forslag   til finansiering. En ophævelse af kravet om udarbejdelse af finansieringsforslag vil samtidig være en administrativ lettelse for ejendomsformidleren og gøre det lettere for nye aktører at komme ind  på  markedet.  Ejendomsformidlerne  skal  fortsat  oplyse  om  de  faktiske  udgifter,  der  hviler

på ejendommen, f.eks. fællesudgifter og udgifter til el, vand og varme.  Forslaget om ophævelse af  de  obligatoriske  finansieringstilbud  fratager  ikke  sælger  muligheden  for  at  købe  denne ydelse   hos   ejendomsformidleren,   hvis   sælger   ønsker   at   annoncere   med   et   eller   flere finansieringsforslag.  Det  skal  blot  ikke  længere  være  en  obligatorisk  ydelse,  men  en  frivillig tillægsydelse. For  generelt  at  forenkle  lovens  regler  og  mindske  antallet  af  obligatoriske  ydelser  i  loven foreslås det udover kravet om 3 finansieringsforslag og beregningen af brutto - og nettoudgifter at  ophæve  kravet  om,  at  ejendomsformidleren  skal  yde  bistand  til  sælger  i  forbindelse  med handlens  efterfølgende  berigtigelse.  Herved  bliver  antallet  af  obligatoriske  ydelser  i  loven mindre, og forbrugeren får større valgfrihed. I  de  øvrige  lande,  som  Danmark  normalt  sammenligner  sig  med,  er  der  i  højere  grad aftalefrihed.  I  Sverige  er  formidleren  alene  forpligtet  til  at  udarbejde  en  salgsopstilling  samt beregne  månedlige  omkostninger  ved   salg  af  andelsboliger.  I  Norge  og  Storbritannien  er formidleren   kun   forpligtet   til   at   udarbejde   salgsopstilling.   I   Holland   er   al   regulering   af ejendomsformidlingsområdet ophævet.  Ligesom der heller ikke er lovregulering i Tyskland. 2.2.3. Øget oplysning om priser og provisioner I dag er der ikke krav om, at forbrugerne får oplysning om prisen på de enkelte ydelser, som ejendomsformidleren tilbyder, hvis der aftales ”Solgt eller gratis (resultatafhængigt vederlag). Der findes heller ingen retningslinjer for, hvordan ejendomsformidlerens salær skal opstilles i formidlingsaftalen.  Det  betyder,  at  det  kan  være  vanskeligt  for  forbrugeren  at  gennemskue prisen  for  ejendomsformidlerens  ydelser  og  vanskeligt  at  sammenligne  tilbud  fra  forskellige ejendomsformidlere. Det   er   endvidere   udbredt   i   ejendomsformidlingsbranchen,   at   ejendomsformidlere   får provision  og  lignende  fra  samarbejdspartnere,  og  at  der  i  det  hele  taget  er  et  tæt  samarbejde med   især   den   finansielle   sektor.   Det   er   vigtigt,   at   forbrugerne   gøres   opmærksom   på samarbejdsrelationerne,  så  de  er  klar  over,  hvilken  egeninteresse  ejendomsformidleren  kan have i at anbefale et bestemt produkt frem for et andet, f.eks. en forsikring. Konkurrencestyrelsens undersøgelse viser, at over halvdelen af forretningsstederne tilhører kæder,  hvor  ejendomsmæglerne  mod  provision  er  forpligtet  til  at  fremme  salget  af  produkter fra   deres   samarbejdspartnere.   Udbredelsen   af   provision   er   således   omfattende.   Efter   de gældende  regler  skal  ejendomsformidleren  oplyse  forbrugeren,  hvis  vedkommende  modtager provision  mv.  samt  evt.  størrelsen.  Endvidere  skal  det  tilføjes  til  virksomhedens  navn,  hvem ejendomsformidleren samarbejder med. Regeringen vil styrke gennemsigtigheden, så prisen på de enkelte ydelser   og oplysning om provisioner fremgår på en klar og tydelig måde. Det foreslås på den baggrund,  at alle  ydelser som hovedregel skal prisfastsættes enkeltv  is. Dog kan en grundpakke af kerneydelser, jf. den foreslåede § 17, prisfastsættes med en samlet pris. Solgt-eller-gratis konceptet vil fortsat kunne udbydes. Endvidere foreslås  der indsat en hjemmel til, at Erhvervs - og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler i en bekendtgørelse, om hvordan og i hvilken form det samlede vederlag skal oplyses. Hensigten med denne hjemmel er, at der skal fastsattes nærmere regler, som skal sikre, at det er klart og overskueligt for forbrugeren, hvad det samlede vederlag beløber sig til. Det  foreslås,  at  ejendoms formidleren  har  pligt  til  at  give  oplysninger  om  provisioner, rabatter  og  andet  vederlag  i  formidlingsaftalen  og  i  salgsopstillingen,  således  at  sælger  og køber på et tidligt tidspunkt bliver opmærksom på ejend  omsmæglerens samarbejdsaftaler. Det foreslås endvidere, at ejendomsformidleren skal oplyse, hvorfra provisioner, rabatter og andet vederlag stammer. 2.2.4. Præcisering af rådgiverrollen

    Efter den gældende bestemmelse i § 15 må ingen være formidler f or begge parter i samme handel.  Ejendomsformidleren  må  ikke  optræde  som  repræsentant  for  både  sælger  og  køber. Bestemmelsen fastlægger rammerne for formidlerens opgaver over for sælger og køber. På det seneste har bestemmelsen og rækkevidden heraf givet an ledning til tvivl. Højesteret fastslog  i  UfR  2004.1732  H  fra  den  1.  april  2004,  at  det  er  i  strid  med  bestemmelsen,  at  en ejendomsmægler, der repræsenterer sælger, indgår  aftale med køber om for dennes regning at skrive skøde, inden sælger har accepteret købsaftalen. Højesteret udtalte afslutningsvis, at der ikke var taget stilling til, om en ejendomsformidler, der er antaget af sælgeren, er berettiget til at indgå aftale med køber om berigtigelse af handlen for denne, når aftalen herom først indgås efter, at købsaftalen er indgået. Efter  Højesterets  dom  har  der  endvidere  været  en  række  kendelser  for  Klagenævnet  for Ejendomsformidling om spørgsmålet. På  ovennævnte  baggrund  foreslås  det  at  lave  en  præcisering  af  bestemmelsen  i  relation  til formidlerens   habilitet   i   forhold   til   sælger   og   køber   og   kravet   om   iagttagelse   af   god ejendomsformidlingsskik.  Det  betyder,  at  det  ikke  er  tilladt  for  en  ejendomsformidler  for sælger at indgå aftale om berigtigelse med køber, før  den endelige købsaftale er indgået. 2.2.5. Ophævelse af annonceringskrav De gældende krav til oplysning i annoncer og andet materiale er meget detaljerede. Der skal bl.a.  oplyses  om  antal  værelser  og  etager,  hvilket  i  praksis  har  virket  ufleksibelt  f.eks.  ved beskrivelse  af  lejligheder.  Generelt  er  det  i  markedets  og  de  professionelle  aktørers  egen interesse  at  beskrive  en  ejendom  så  præcist  som  muligt ,  hvorfor  oplysningernes  omfang  og karakter    bliver    reguleret    af    forbrugernes    efterspørgsel    på    relevante    oplysninger    om ejendommene.    Annoncering    er    omfattet    af    markedsføringsloven,    og    det    vurderes,    at bestemmelserne  heri  er  tilstrækkelige  til  at  sikre  forbrugerne  den  fornødne  beskyttelse.  Det foreslås derfor at ophæve kravene til annoncering. Baggrunden for forslaget er et ønske fra ejendomsformidlerne om at gøre det mere fleksibelt at beskrive ejendommen individuelt i annoncer frem for efter offentligt tilrettelagte skabeloner. Ingen  af  de  undersøgte  lande  Sverige,  Norge,  Holland,  Storbritannien  og  Tyskland  har reguleret kravene til annoncering. 2.2. 6. Digitalisering Det foreslås at give Erhvervs - og Selskabsstyrelsen hjemmel til at bestemme, at ansøgning om   optagelse   i   ejendomsmæglerregistret   og   kommunikation   med   ejendomsmæglere   om bortfald,  genoptagelse  mv.  kan  eller  skal  ske  elektronisk.  Hjemlen  omfatter  også  advokaters registrering  som  ejendomsformidlere.  Det  offentlige  register  er  web-baseret  og  findes  på www.publi-com.dk.   Offentligheden   har   derfor   hurtig   og   nem   adgang   til   oplysninger   om ejendomsformidlere.  Det  vil  i  vidt  omfang  også  være  en  fordel  for  ejendomsformidlere,  da optagelsen i ejendomsmæglerregistret vil gå hurtigere. Elektronisk kommunikation er allerede udbredt indenfor branchen. Udnyttelse af hjemlen vil desuden reducere den tid og de omkostninger, som styrelsen i dag anvender til manuel sagsbehandling. Den hurtigere sagsbehandlingstid bidrager hermed aktivt til målsætningen om en enklere offentlig sektor. 3. Økonomiske og administrative konsekvenser for stat, kommuner og amtskommuner Forslaget   om   at   give   Erhvervs-   og   Selskabsstyrelsen   en   hjemmel   til   at   bestemme,   at ansøgninger  og  registreringer  i  det  offentlige  register  over  ejendomsformidlere  skal  foretages elektronisk, kan med tiden medføre besparelser som følge af mindre manuel sagsbehandling. Udmøntningen af denne hjemmel i form af ændringer i det eksisterende elektroniske register over   ejendomsformidlere   skønnes   at   koste   ca.   2.400.000   kr.   Denne   udgift   afholdes   af Økonomi- og Erhvervsministeriets egen ramme.

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet Samlet  set  forventes  lovforslaget  i  mindre  omfang  at  medføre  positive  økonomiske  og administrative konsekvenser for erhvervslivet. En  øget  mulighed  for  nye  typer  ejerskab  af  ejendomsformidlingsvirksomheder  kan  betyde positive    økonomiske    konsekvenser,    fordi    virksomhederne    vil    få    lettere    adgang    til kapitalindskud og bedre muligheder for generationsskifte. En række forslag vil betyde administrative lettelser. Ophævelse  af  kravene  til  annoncering  vil  betyde,  at  ejendomsformidlerne  ikke  skal  bruge administrative ressourcer for at beskrive en ejendom inden for den gældende lovs ramme, men frit kan beskrive ejendommen i annoncer. Ophævelse af beregning af finansieringsforslag, brutto-nettoudgifter samt bistand til sælger i forbindelse  med  handlens  berigtigelse  vil  betyde  mindre  administrativt  arbejde  ved,  at  disse dokumenter   nu   ikke   behøver   at   blive   udarbejdet.   Det   vil   fremover   være   valgfrit   for forbrugerne. Udnyttelsen af den digitale hjemmel til at ansøge om optagelse mv. i ejendomsmæglerregistret  vil  gøre  det  lettere  for  ejendomsmæglere  at  kommunikere  med  det offentlige,   og   der   vil   være   en   hurtigere   sagsbehandlingstid.   Endvidere   vil   advokaters registrering som ejendomsformidlere kunne ske lettere og hurtigere. Forslaget   om   øget   prisgennemsigtighed   vil   betyde   administrative   byrder   i   form   af,   at ejendomsformidlerne skal prisfastsætte flere valgfrie ydelser og angive dem i formidlingsaftaler og salgsopstillinger.   Loven     skal     forelægges     Erhvervs-     og     Selskabsstyrelsens     Center     for     Kvalitet     i ErhvervsRegulering med henblik på at få vurderet de nærmere konsekvenser. 5. Konsekvenser for miljøet Lovforslaget skønnes ikke at have konsekvenser for miljøet. 6. Forholdet til EU-retten Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter. 7. Høring Lovforslaget har været sendt i høring hos Advokatsamfundet,Amtsrådsforeningen i Danmark, Beskæftigelsesministeriet, Dansk Arbejdsgiverforening,Dansk Ejendomsmæglerforening,Dansk Erhvervsjordbrug  ,Dansk Industri  ,Dansk Ingeniørforening  , Danske Dagblades Forening,Danske Husmandsforeninger  , Datatilsynet,De Danske Landboforeninger,Det Danske Handelskammer  ,Ejendomsmæglernes Landsorganisation  , Energistyrelsen, Entreprenørforeningen,Erhvervs - og Byggestyrelsen, Finansministeriet, Finansrådet ,F  inanstilsynet, Forbrugerrådet , Forbrugerstyrelsen, Foreningen af Registrerede Revisorer,Foreningen af Rådgivende Ingeniører   , Foreningen af Statsautoriserede Revisorer, Forsvarsministeriet, Grundejernes Landsorganisation,Håndværksrådet , Indenrigs- og Sundhedsministeriet, Ingeniør-SammenslutningenJustitsministeriet,   Kommunernes LandsorganisationKonkurrencestyrelsen, Kulturministeriet,   Landbrugets Rådgivningscenter , Landbrugsrådet , Landsorganisationen i Danmark, Liberale Erhvervs Råd , Miljøministeriet, Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri, Ministeriet for Videnskab, Teknologi og Udvikling, Parcelhusejernes Landsforening,Patent  - og Varemærkestyrelsen, Praktiserende Arkitekters Råd ,Realkreditrådet   ,Rådet for Dansk Forsikring og Pension   , Skatteministeriet, Socialministeriet, Statsministeriet, Søfartsstyrelsen, Udenrigsministeriet, Undervisningsministeriet. 8. Oversigt Positive Negative

Konsekvenser /mindre udgifter konsekvenser/merudgifter Økonomiske konsekvenser for stat, kommuner og amtskommuner Forslag om hjemmel til digital registrering kan medføre besparelser for staten som følge af mindre manuel sagsbehandling. Ingen Administrative konsekvenser for stat, kommuner og amtskommuner Forslag om hjemmel til digital registrering medfører mindre manuel sagsbehandling for staten. Ingen Økonomiske konsekvenser for erhvervslivet En øget mulighed for nye typer ejerskab af ejendomsformidlingsvirksom heder vil betyde lettere adgang til kapitalindskud og bedre muligheder for generationsskifte. Ingen Administrative konsekvenser for erhvervslivet Forslaget om ophævelse af kravene til annoncering betyder, at ejendomsformidlerne frit kan beskrive ejendommen. Med lovforslaget bliver det valgfrit for forbrugerne, om de vil tilbyde beregning af finansieringsforslag og brutto- nettoudgifter til potentielle købere. Med forslaget om digital hjemmel til at ansøge om optagelse mv. i ejendomsmæglerregistret bliver det lettere for ejendomsformidlerne at kommunikere med det offentlige. Forslaget om øget prisgennemsigtighed vil betyde, at ejendomsformidlerne skal prisfastsætte flere ydelser. Miljømæssige konsekvenser Ingen Ingen Forholdet til EU- retten m.v. Forslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1 Til nr. 1 Den foreslåede ændring i  § 1, stk. 4, 2. pkt., er en konsekvensændring som følge af de øvrige foreslåede ændringer i lovforslaget s § 1, nr. 19, 20 og 24, således at henvisningerne forbliver korrekte. Til nr. 2     Efter den gældende bestemmelse i § 5 skal der i annoncer og anden markedsføring oplyses om  ejendommens  kontantpris  eller  skønnede  kontantpris.  Endvidere  skal  der  oplyses  om ejendomstype,    beliggenhed,    størrelse,    byggeår,    antal    værelser    og    etager.    Økonomiske oplysninger, der gives i annoncer og ved anden markedsføring, skal fremstå ensartet. Det   foreslås   at   ophæve   bestemmelsen   i    §   5,   2.   pkt.,   om,   at   der   skal   oplyses   om ejendomstype, beliggenhed, størrelse, byggeår, antal værelser og etager. Der skal fortsat gives oplysning  om  ejendommens  kontantpris  eller  skønnede  kontantpris.  Endvidere  opretholdes kravet om, at økonomiske oplysninger skal fremstå ensartet.   Forslaget  er  et  led  i  en  generel  regelforenkling  og  øget  fokus  på  aftalefrihed  mellem parterne. Det vurderes ikke at være nødvendigt, at lovgiver opstiller udførlige krav til indholdet af annoncer og anden markedsføring vedrørende ejendomme til salg. Det bør være overladt til markedet at beslutte, hvilke oplysninger der udover kontantpris eller skønnet kontantpris skal gives ved markedsføringen. Forslaget er ikke til hinder for, at der gives de samme oplysninger som i dag. Derimod gør forslaget det muligt at nøjes med de oplysninger, som er relevante for den konkrete ejendom. For  de  fleste  ejerlejligheder  er  det  eksempelvis  ikke  relevant  at  oplyse  om  antallet  af  etager. Forslaget gør det herved lettere at give præcise og relevante oplysninger om ejendommen. Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger afsnit 2.2.5. Allerede    i    dag    skal    oplysninger    i    annoncer    og    anden    markedsføring    overholde markedsføringslovens  regler.  Markedsføringslovens  §  2  bestemmer,  at  der  ikke  må   anvendes urigtige,   vildledende   eller   urimeligt   mangelfulde   angivelser, som   er   egnet   til   at   påvirke efterspørgsel eller udbud af blandt andet  fast ejendom. Det vurderes, at markedsføringslovens bestemmelser  er  tilstrækkelige  til  at  sikre  forbrugerne  den  fornødne  beskyttelse  i  forbindelse med annoncer og anden markedsføring ved handel med fast ejendom. Forslaget   hænger   endvidere   sammen   med   den   planlagte   udbygning   af   den   offentlige informationsserver,   www.OIS.dk.  På  denne  server  har  enhver  adgang  til  oplysninger  om ejendomme  i  Danmark.  Det  er  hensigten  at  udbygge  hjemmesiden  med  flere  oplysninger, herunder tinglysningsoplysninger. Hverken   i   Sverige,   Norge,   Tyskland,   Storbritannien   eller   Holland   findes   der   krav   til omfanget af oplysninger i annoncer og anden markedsføring ved udbud af fast ejendom. Til nr. 3 Den   gældende   bestemmelse   i   §   6   retter   sig   mod   rådgivere,   som    yder   rådgivning   til forbrugere i forbindelse med finansiering af køb af fast ejendom. Rådgiveren skal bl.a. angive, hvilken brutto- og nettoudgift, der på grundlag af et detaljeret budget er råd til.   Bestemmelsen henviser  i  den  forbindelse  til  §  19.  Den  gældende  §  19  indeholder  en  definition  af,  hvad  der forstås  ved  brutto -  og  nettoudgifter.  Med  lovforslagets  §  1,  nr.  24,  foreslås  §  19  imidlertid ændret,  så  definitionen  af  brutto -  nettoudgifter  ikke  længere  fremgår  af  loven ,  men  det  er  i stedet   hensigten,   at   Erhvervs-   og   Selskabsstyrelsen   fastsætter   nærmere   regler   herom,   jf. lovforslagets  §  1,  nr.  24.  Forpligtelsen,  som  rådgiveren  efter  §  6  har  til  at  angive,  hvilken brutto- og nettoudgift, der på grundlag af et deltaljeret budget er råd til  , opretholdes

På den baggrund foreslås det, at ændre   § 6, 2. pkt., så der henvises til den  foreslåede  § 19, stk. 2, jf. forslagets § 1, nr. 24, som indeholder hjemlen til at fastsætte nærmere regler om bl.a. definitionen af brutto- nettoudgifter i rådgiversituationen . En rådgiver   er efter bestemmelsen i § 6 forpligtet til at  yde en part økonomisk rådgivning som  beskrevet  i  bestemmelsen,  hvis  rådgiveren  har  påtaget    sig  denne  opgave.  En  formidler med   opdrag   fra   sælger   er   ikke   forpligtet   til   og   må   ikke   yde   rådgivning   til     køber   om finansiering, hvilket svarer til de gældende regler, jf. § 15. Der henvises i øvrigt til forslagets § 1, nr. 16. Til nr. 4     Efter den gældende § 7, stk. 2, skal en rådgiver, der modtager provision eller andet vederlag som  følge  af  formidling  eller  fremskaffelse  af  finansiering,  forsikring  eller  andre  ydelser  i tilknytning til omsætning af fast ejendom, gøre forbrugeren bekendt hermed. Rådgiveren skal endvidere gøre forbrugeren bekendt med adgangen til at få oplyst provisionens størrelse og på forespørgsel oplyse denne. Baggrunden  for  de  gældende  regler  er,  at  forbrugeren  skal  orienteres,  således  at  denne  er opmærksom  på  forholdet.  Det  ville  være  betænkeligt,  hvis  forholdet  kunne  holdes  skjult. Lægges  oplysningerne  åbent  frem,  vil  rådgiveren  omv  endt  være  motiveret  til  at  sikre,  at  der ikke af den grund kan rejses kritik. Hensynet bag den gældende bestemmelse er således at skærpe forbrugernes opmærksomhed på eventuelle provisioner mv. og at motivere rådgiveren til at yde rådgivning, uden at der k   an rejses kritik af rådgiverens uafhængighed.      Det  foreslås  at  præcisere  i   §  7,  stk.  2,  at  bestemmelsen  også  omfatter  eventuelle  rabatter, som rådgivere modtager fra samarbejdspartnere. Endvidere foreslås det at præcisere, at der skal oplyses om, hvorfra provisionen, rabatten eller andet vederlag stammer. Der skal således være fuld åbenhed om, hvilke samarbejdspartnere der udbetaler eller på anden måder yder provision, rabat  eller  andet  vederlag  til  rådgivere.  Det  er  ikke  nok  at  oplyse,  at  der  modtages   provision m.v. Det skal også oplyses fra hvilken fysisk eller juridisk person, provisionen  m.v. ydes. I dag findes der ingen regler om, hvornår rådgiveren skal give oplysningen. Det foreslås at præcisere i lovteksten til § 7, stk. 2, at rådgivere skal g ive oplysningerne skriftligt og samtidig med, at forbrugeren forelægges de vilkår eller forhold, som rådgiveren har en særlig interesse i. Med   særlig   interesse   forstås   personlig   eller   økonomisk   interesse,   som   nævnes   i   stk.   1. Eksempelvis betyder det, at rå dgiveren ved rådgivning om lån   efter § 6 skal oplyse forbrugeren skriftligt  om  samarbejdsaftaler  med   f.eks.  realkreditinstitutter,  når  forbrugeren   forelægges lånevilkårene. Forslaget er begrundet ud fra et ønske om at skabe større gennemsigtighed, så for brugerne så tidligt som muligt er klar over, hvorfra der modtages provision, rabatter m.v. Herved bliver forbrugerne bedre rustet til forhandling med rådgivere og ejendomsformidlere. Forslaget   til   ændring   af   §   7,   stk.   2,   får   også   betydning   for   ejendomsfo  rmidlere,   da bestemmelsen  i  lovens  §  16,  stk.  3,  henviser  til  §  7,  stk.  2,  for  så  vidt  angår  oplysningspligt omkring provisioner og andet vederlag. Se i øvrigt bemærkningerne til forslagets § 1, nr. 18 . Til nr. 5 I   dag   kan   visse   finansielle   virksomheder,   jf.   den   gældende   §   8,   stk.   1,   nr.   3,   drive ejendomsformidlingsvirksomhed  gennem  særskilte  aktieselskaber  eller  anpartsselskaber  med selvstændige forretningssteder, jf. den gældende § 8, stk. 2. De finansielle virksomheder nævnt i     bestemmelsen     hører     til     den     kreds,     som     i     dag     må     have     ejerinteresser     i     en ejendomsformidlingsvirksomhed, jf. den gældende § 8, stk. 4, 1. pkt. Der  foreslås  en  ny  affattelse  af  §  8,  stk.  1.   Forslaget  er  en  konsekvens  af  forslaget  om  at ophæve ejerbegrænsningen i § 8, stk. 4, 1. pkt., jf. forslagets § 1, nr. 7. Ændringen af ”drives” til ”udøves” i 1. pkt. præciserer, at det kun er ejendomsmæglere og advokater, der i praksis må udøve  den  konkrete  ejendomsformidling  over  for  forbrugeren,  mens  det  er  frit  for  enhver,

herunder finansielle virksomheder, at eje en ejendomsformidlingsvirksomhed helt eller delvist. Lovforslaget   gennemfører   hermed   en   klar   sondring   mellem   de,   som   konkret   må   udøve ejendomsformidling    over    for    forbrugere,    og    de,    som    er    ejere    eller    medejere    af    en ejendomsformidlingsvirksomhed.   Loven   vil   således   fremover    alene   indeholde   regler   om udøvelse af ejendomsformidlingsvirksomhed, jf. dog forslagets § 1, nr. 6 Som  følge  af  forslagets  §  1,  nr.  7,  hvorefter  enhver  kan  være  ejer  eller  medejer  af  en ejendomsformidlingsvirksomhed, foreslås § 8, stk. 1, nr. 3, ophævet. Der  er  ikke  længere  behov  for  en  særbestemmelse  om  de  finansielle  virksomheder.  De finansielle  virksomheder  vil  med  lovforslaget  blive  omfattet  af  en  mere  generel  regel  om,  i hvilken virksomhedsform ejendomsformidlingsvirksomhed må  udøves, jf. forslagets § 1, nr. 6. Der  sker  ikke  herved   ændringer  i  de  finansielle  virksomheders  muligheder  for   at  udøve ejendomsformidlingsvirksomhed   i   forhold   til   i   dag.   De   indgår   blot   i   en   mere   generel bestemmelse, som skal gælde for enhver ejendomsformidlingsvirksomhed. Den foreslåede b estemmelse i § 8, stk. 1, omfatter herefter alene de personer, som konkret må  udøve  ejendomsformidling  over  for  forbrugerne,  og  som  må  lede  forretningsstedet  for  en ejendomsformidlingsvirksomhed  efter  §  8,  stk.  5.  Der  er  tale  om  ejendomsmæglere,  som  er optaget i Erhvervs- og Selskabsstyrelsens register efter § 25 og advokater med ret til udøvelse af advokatvirksomhed efter retsplejeloven, som er registreret med garanti- og ansvarsforsikring hos   Erhvervs-   og   Selskabsstyrelsen   som   ejendomsformidlere.   Der   henvises   i   øvrigt   til bemærkningerne til forslagets § 1, nr. 7. Til nr. 6 . Den    gældende    §    8,    stk.    2,    omhandler    de    finansielle    virksomheders    udøvelse    af ejendomsformidlingsvirksomhed.   Deres   virksomhed   som   ejendomsformidlere   skal   udøves gennem særskilte anpartsselskaber eller aktieselskaber med selvstændige forretningssteder. Da   enhver   efter   lovforslagets   §   1,   nr.   7,   fremover   kan   eje   eller   være   medejer   af   en ejendomsformidlingsvirksomhed, foreslås det  at ændre § 8, stk. 2, til en generel bestemmelse, som   omfatter   alle   ejendomsformidlingsvirksomheder.   Der   er   ikke   længere   behov   for   en særbestemmelse for finansielle virksomheder, jf. bemærkningerne til forslagets § 1, nr. 5. Det foreslås at fastsætte r egler om mulige virksomhedsformer, som en ejendomsformidlingsvirksomhed  kan  organiseres  som.  De  foreslåede  virksomhedsformer  er enkeltmandsvirksomheder,  interessentskaber  og  særskilte  anpartsselskaber  og  aktieselskaber. Enkeltmandsvirksomheder   og   interessentskaber   nævnes   som   en   virksomhedsform,   hvilket svarer til de gældende regler. Bestemmelsen omfatter også udenlandske virksomheder med en tilsvarende   retsform.   Udenlandske   virksomheder   vil   med   lovforslagets   §   1,   nr.   7,   have mulighed for at udøve ejendomsformidling på grundlag af lovens regler. Det nuværende krav om, at finansielle virksomheder skal udøve ejendomsformidlingsvirksomhed i særskilte aktie- eller anpartsselskaber sikrer, at ejendomsformidlingsvirksomheden  adskilles  fra  virksomhedens  eventuelle  øvrige  aktiviteter. Det  foreslås   at  videreføre  kravet,  så  det  omfatter  nye  ejere,   der  får  adgang  til  markedet  som følge af forslaget om at ophæve den nuværende ejerbegrænsning, jf. forslagets § 1, nr. 7. Finansielle    virksomheder    skal    i    dag    udøve    ejendomsformidlingsvirksomhed    fra    et selvstændigt  forretningssted.  Som  følge  af  ophævelse  af  ejerkravene,  jf.  forslagets  §  1,  nr.  7, foreslås    det,    at    kravet    skal    gælde    for     enhver    ejendomsformidlingsvirksomhed    uanset virksomhedsform.   Det   vil   således   gælde   for   n ye   ejere   og   betyder   eksempelvis,   at   et supermarked er nødt til at etablere et selvstændigt forretningssted ledet af en ejendomsmægler eller advokat, hvis det ønsker at udøve ejendomsformidlingsvirksomhed. I   dag   gælder   reglen   om   selvstændigt   forretningssted   ikke   for   ejendomsmæglere   og advokater,  der  driver  ejendomsformidlingsvirksomhed  uanset  virksomhedsform,  dog  forudsat at  samtlige  ejere  er  mæglere  eller  advokater.  Dette  opretholdes  med  lovforslaget.  Det  er hensigten med forslagets § 1, nr. 8, at der i bekendtgørelsesform fastsættes nærmere regler om

bl.a.   virksomhedernes   formål   i   lighed   med   den   gældende   bekendtgørelse   nr.   996   af   14. december 1995 om udøvelse af ejendomsformidlingsvirksomhed i selskabsform. Ved selvstændige forretningssteder forstås som i dag, at et selskabs ejendomsformidlingsvirksomhed  skal  foregå  i  et  separat  lokale  med  en  særskilt  indgang. Ethvert forretningssted skal som i dag være ledet af en ejendomsmægler eller advokat, jf. § 8, stk. 5. Erhvervs-  og  Selskabsstyrelsen  kan  fastsætte  regler  om  ejendomsformidlingsvirksomhed uanset virksomhedsform, jf. forslagets § 1, nr. 8, herunder om selvstændigt forretningssted og ejendomsmægleres og advokaters udøvelse af ejendomsformidlingsvirksomhed. Til nr. 7     Efter  den  gældende  bestemmelse  i  §  8,  stk.  4,  1.  pkt.,  er  det  kun  ejendomsmæglere,  der  er registrerede, jf. § 25, advokater med ret til udøvelse af advokatvirksomhed efter retsplejeloven og pengeinstitutter, der er omfattet af lov om banker og sparekasser, realkreditinstitutter, der er omfattet     af     realkreditloven,     og     forsikringsselskaber,     der     er     omfattet     af     lov     om forsikringsvirksomhed, der må have ejerinteresser i eller være leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange til ejendomsformidlingsvirksomheder. Det foreslås at  ophæve bestemmelsen i § 8, stk. 4, 1. pkt. Forslaget   er   udtryk   for   en   regelforenkling,   der   åbner   op   for   at   andre   personer   og virksomheder  kan  være  ejere  eller  medejere  af  en  ejendomsformidlingsvirksomhed.  Der  ses ikke længere at være grundlag for at opretholde en begrænsning i ejerkredsen. Forslaget bygger bl.a.  på  Konkurrencestyrelsens  undersøgelse,  som  viser,  at  konkurrencen  på  markedet  for ejendomsformidling   ikke   fungerer   tilfredsstillende.   En   liberalisering   af   ejerreglerne   giver mulighed  for,  at  der  kan  komme  nye  aktører  på   markedet  og  dermed  øget  konkurrence. Endvidere   bygger   forslaget   på   en   undersøgelse   af   reglerne   i   Sverige,   Norge,   Tyskland, Storbritannien  og  Holland.  I  ingen  af  de  undersøgte  lande  gælder  der  begrænsninger  i,  hvem der   må   eje   en   ejend omsformidlingsvirksomhed.   Der   henvises   i   øvrigt   til   afsnit   1   i   de almindelige bemærkninger. Med lovforslaget bliver der mulighed for, at enhver fysisk og juridisk person kan være ejer eller medejer af en ejendomsformidlingsvirksomhed. Det gælder også uden landske fysiske og juridiske personer. Med forslaget sker der imidlertid ingen ændringer med hensyn til, hvem der konkret  må  udøve  ejendomsformidling  over  for  danske  forbrugere.  Det  vil  forsat  kun  være ejendomsmæglere,   der   er   registrerede,   jf.   §   25,   og   advokater   med   ret   til   udøvelse   af advokatvirksomhed efter retsplejeloven. Herved sikres forbrugerne en ordentlig beskyttelse. Kvaliteten i ejendomsformidlingen sikres gennem organisatoriske krav til ejendomsformidlingen  i  form  af  krav  til  den  enkelte  ejendomsformidler  og  til  ledelsen  af forretningsstedet. Dette krav findes allerede i den gældende § 8, stk. 5, hvoraf det fremgår, at ejendomsformidlingsaktiviteten  skal  forestås  af  en  ansva rlig  leder,  som  skal  være  ejendoms- mægler eller advokat.      Den enkelte ejendomsformidler er i dag underlagt professionsansvar og krav om forsikring og  sikkerhedsstillelse.  Dette  vil  fortsat  gælde  for  enhver  ejendomsformidler,  uanset  hvilken ejendomsformidlingsvirksomhed denne er tilknyttet og uanset den bagvedliggende ejerkreds. Klager  over  ejendomsformidlere  vil  som  i  dag  kunne  indbringes  for  Klagenævnet  for Ejendomsformidling  og  domstolene.  Klager  til  nævnet  kan  angå  samtlige  omstændigheder  i retsforholdet  mellem  parterne,  herunder  spørgsmål  om  god  ejendomsmæglerskik.  Ej ere  af ejendomsformidlingsvirksomheder  er  underlagt  øvrig  lovgivning,  eksempelvis  straffeloven. Derfor vurderes det ikke at være nødvendigt at stille særlige krav til ejerkredsen for at sikre en høj ydelseskvalitet og beskytte forbrugerne. Til nr. 8. Der  er  tale  om  konsekvensændringer  som  følge  af  lovforslagets  §  1,  nr.  5-7.  Lovforslaget gennemfører  en  sondring  mellem  de,  som  konkret  må  udøve  ejendomsformidling  over  for

forbrugere,  og  de,  som  er  ejere  eller  medejere  af  en  ejendomsformidlingsvirksomhed.  Loven vil  således  fremover  alene  indeholde  regler  om  udøvelse  af  ejendomsformidlingsvirksomhed, jf. dog forslagets § 1, nr. 6. Det  foreslås,  at  ”i  selskabsform”  udgår  af  bestemmelsen.  Det  betyder,  at    Erhvervs-  og Selskabsstyrelsen kan fastsætte regler om ejendomsformidlingsvirksomhed uanset virksomhedsform,  jf.  forslagets  §  1,  nr.  6.  Ophævelse  af  ejerkravene  nødvendiggør,  at  der fastsættes  regler  om  daglig  ledelse  og  formål  mv.  uanset  virksomhedsform  i  lighed  med  den gældende bekendtgørelse nr. 996 af 14. december 1995 om udøvelse af ejendomsformidlingsvirksomhed i selskabsform. Til nr. 9 Forslaget  er  en  konsekvens  af  forslaget  i  §  1,  nr.  5  og  7.  Lovforslaget  gennemfører  en sondring  mellem  de,  som  konkret  må  udøve  ejendomsformidling  over  for  forbrugere,  o g  de, som er ejere eller medejere af en ejendomsformidlingsvirksomhed. Loven vil således fremover alene indeholde regler om udøvelse af ejendomsformidlingsvirksomhed, jf. dog forslagets § 1, nr. 6. Til nr. 10 Den gældende bestemmelse i § 8, stk. 6, indeholder en mulighed for at fortsætte driften af en  ejendomsformidlingsvirksomhed  efter  formidlerens  død,  konkurs  m.v.,  uanset  at  kravet  i stk.  1,  ikke  er  opfyldt.  Muligheden   gælder  indtil  1  år  efter  dødsfaldet,  konkursdekretets afsigelse eller værgemå lets iværksættelse. Som følge af forslaget om at ophæve ejerbegrænsningerne i § 8, stk. 4, 1. pkt., jf. forslagets § 1, nr. 7, foreslås det at ophæve bestemmelsen i  § 8, stk. 6. Fremover vil enhver kunne eje en ejendomsformidlingsvirksomhed, og der er så ledes ikke behov for en undtagelsesbestemmelse svarende  til  den  gældende,  ligesom  der  ikke  er  behov  for  en  1-års  frist  med  henblik  på afvikling eller afhændelse. Som i dag  gælder dog kravet om,  at ejendomsformidlingsvirksomheden skal være ledet af en ejendomsmægler eller advokat, jf. § 8, stk. 5. Det betyder, at der i situationer, hvor der kun er  knyttet  én  ejendomsformidler  til  virksomhed en,  må  tilknyttes  en  ny  ejendomsformidler   i tilfælde  af  dennes  død,  konkurs  mv.,  hvis  formidlingsvirksomheden  ønskes  fortsat.  Ellers  må der ske afvikling eller afhændelse af virksomheden. Til nr. 11 Overskriften  foreslås  ændret  fra  ”Vederlag  efter  regning”  til  ”Formidlingsaftalen”.  Denne overskrift anses for at være mere beskrivende for indholdet af bestemmelsen, der i hovedsagen stiller  krav  til  indholdet  af  formidlingsaftalen.  Det  er  ikke  hensigten  at  ændre  på  muligheden for  at  aftale  vederlag  efter  regning.  En  sådan  aftale  vil  som  i  dag  kunne  indgås  i  henhold  til bestemmelsen. Er  der  aftalt  resultatafhængigt  vederlag  efter  §  11,  vil  dette  som  i  dag  skulle  fremgå  af formidlingsaftalen.   Ændringen hænger sammen med, at ejendomsformidleren som udgangspunkt skal prissætte alle enkeltydelserne i en ejendomsformidling, både når der er aftalt vederlag efter regning og resultatafhængigt vederlag, jf. bemærkningerne til forslagets § 1, nr. 12 og 14. Til nr. 12 Efter den gældende bestemmelse i § 10, stk. 1, 3. pkt., kan ejendomsformidleren undlade at specificere   vederlag    for    hver    enkelt    ydelse    i    formidlingsopdraget,   hvis    der    er    aftalt resultatafhængigt vederlag (”Solgt eller gratis”). Dette foreslås ændret, så ejendomsformidleren fremover  kun  kan  undlade  særskilt  specifikation  af  de  obligatoriske  ydelser,  som  fremgår  af den foreslåede § 17, stk.  1. Dog skal der  i så fald  oplyses et samlet vederlag for disse ydelser.

Herudover skal alle øvrige ydelser fremover prissættes særskilt. Det gælder også ydelser, som ikke nævnes særskilt i loven, f.eks. markedsføring og fremvisning. Forslaget  er  begrundet  med,  at  forbrugerne  i  størsteparten  af  de  bolighandler,  der  indgås  i dag,  vælger  ”Solgt  eller  gratis”.  Ved  denne  vederlagsform  kan  ejendomsformidleren  helt undlade  at  specificere  vederlaget  for  ydelserne.  Med  lovforslaget  får  f orbrugeren  et  bedre indblik  i,  hvordan  det  samlede  beløb  er  fremkommet  og  sammensat,  når  der  er  aftalt  ” Solgt eller  gratis”.  Dette  giver  større  gennemsigtighed  og  forventes  at  give  forbrugeren  en  bedre position ved forhandlingen om størrelsen af det samlede vederlag. Forslaget  ændrer  ikke  ved,  at  der  kan  aftales  ”Solgt  eller  gratis”  efter  lovens  §  11  for  alle ydelserne  i  formidlingsaftalen.  Forslaget  har  kun  betydning  for  specifikationen  af  vederlaget for ydelserne. Hvis der er aftalt vederlag efter regning, skal vederlaget for de enkelte delydelser, herunder de ydelser, der nævnes i § 17, stk. 1, fortsat oplyses. Der tilsigtes således ingen ændring for de forbrugere, der vælger vederlag efter regning. Til nr. 13 Den    gældende    §    10,    stk.    2,    1.    pkt.    giver    hjemmel    til    at    fastsætte    regler    om formidlingsaftalens  indhold.  Hjemmelsbestemmelsen  foreslås   udvidet,  så  bestemmelsen  giver hjemmel  til,  at  Erhvervs-  og  Selskabsstyrelsen  kan  fastsætte  nærmere  regler  om,  hvor  og hvordan det samlede vederlag skal specificeres i formidlingsaftalen, så forbrugeren ikke som i dag skal sammenstykke forskellige oplysninger i formidlingsaftalen for at beregne det samlede vederlag. Dette   er   begrundet   i   et   ønske   om,   at   det   samlede   vederlag   skal   fremgå   t ydeligt   og overskueligt  for  forbrugeren.  Hjemlen  vil  også  give  mulighed  for  at  f astsætte  regler  om,  at ejendomsformidleren  skal  oplyse  om,  hvilke  ydelser  i  formidlingsaftalen  der  efter  loven  er henholdsvis obligatoriske og frivillige. Til nr. 14 Forslaget til ændring af § 11 a, stk. 1, 2. pkt., er en konsekvens forslagets § 1, nr. 12, så de to  bestemmelser,  som  omfatter  henholdsvis  formidlingsaftalen  og  opgørelsen  af  det  endelige vederlag,  fortsat  harmonerer.  Udgangspunktet  er,  at  der  både  ved  vederlag  efter  regning  og resultatafhængigt vederlag skal oplyses om vederlaget for hver enkelt ydelse ved opgørelsen af det endelige vederlag. Ved resultatafhængigt vederlag kan opgørelsen for ydelserne i § 17, stk. 1, dog angives som et samlet vederlag, se bemærkningerne til forslagets § 1, nr. 12. Til nr. 15 Forslaget er en konsekvens af forslagets § 1, nr. 23, hvorefter der indsættes et nyt stykke i lovens § 18. Til nr. 16     Den gældende bestemmelse i § 15 fastlægger det overordnede princip om, at ingen må være formidler  for  begge  parter  i  samme  handel.  Herved  forstås,  at  ejendomsformi dleren  ikke  må optræde  som  repræsentant  for  både  sælger  og  køber.  Bestemmelsen  fastlægger  rammerne  for formidlerens opgaver over for sælger og køber. Bestemmelsen  har  givet  anledning  til  tvivl  i  forhold  til  lovens  §  9,  der  bestemmer,  at formidleren skal drage omsorg for begge parters interesser. Af forarbejderne til § 9 fremgår, at formidleren  skal  udøve  sin  virksomhed  med  en  afbalanceret  hensyntagen  til  begge  parter. Formidleren  skal  drage  omsorg  for  begge  parters  interesser  i  overensstemmelse  med  lovens regler,  og  hvad  der  i  øvrigt  følger  af  kravet  om  god  ejendomsformidlerskik.  Dette  indebærer dog ikke, at ejendomsformidleren skal være fuldstændig neutral og upartisk i sin virksomhed. Formidleren   skal   først   og   fremmest   løse   det   hverv,   som   formidleren   har   fået   af   sin opdragsgiver.

Af forarbejderne til § 15 fremgår, at  formidleren  skal koncentrere sin indsats om sin parts behov,  dog  med  skyldig  hensyntagen  til  den  anden  part,  jf.  §  9.  Det  fremgår,  at  §  15  ikke indebærer,  at  det  er  forbudt  for  en  formidler  med  salgsopdrag  at  medvirke  til  at  afslutte  en bindende  aftale,  selv  om  køber  vælger  ikke  at  have  egen  rådgiver.  Bestemmelsen  forhindrer derimod, at formidleren i denne situation optræder som rådgiver for køberen om punkter, hvor parterne har modstående int eresser. Det er en betingelse for lovligheden efter § 15, stk. 1, at en aftale med køber om udførelse af berigtigelsen  først  indgås,  når  formidleren  har  opfyldt  sin  forpligtelse  til  at  varetage  sælgers interesser.  Berigtigelsesaftaler  med  køber  kan  derfor  først  indgås,  efter  at  der  foreligger  en bindende købsaftale. Klagenævnet  for  Ejendomsformidling  har  i  flere  tilfælde  frakendt  formidlere  retten  til vederlag  i  situationer,  hvor  der  var  indgået  aftale  med  køber  om  udførelse  af  skødeskrivning mv. inden købsaftalens indgåelse. Højesteret har i en dom af 1. april 2004, jf. UfR 2004. 1732 H, fradømt en formidler salæret som  følge  af  tilsidesættelse  af  forpligtelser  efter  lov  om  omsætning  af  fast  ejendom.  I  sagen havde formidleren indgået aftale med køber o m berigtigelse af handlen for denne, inden sælger accepterede   købsaftalen.   Højesteret   bemærkede,   at   der   ikke   var   taget   stilling   til,   om   en ejendomsformidler,  der  er  antaget  af  sælgeren,  er  berettiget  til  at  indgå  aftale  med  køber  om berigtigelse  af  handlen  for  denne,  når  aftalen  herom  først  indgås,  efter  at  købsaftalen  er indgået. Efter   højesteretsdommen   har   Klagenævnet   for   Ejendomsformidling   afsagt   yderligere kendelser,     hvor     formidlere     er     blevet     frakendt     retten     til     vederlag     som     følge     af berigtigelsesaftaler indgået med køber. På  ovennævnte  baggrund  foreslås  det  at  lave  en  generel  præcisering  af    §  15  i  relation  til formidlerens   habilitet   i   forhold   til   sælger   og   køber   og   kravet   om   iagttagelse   af   god ejendomsformidlingsskik.   Det foreslås i  stk. 2 at fremhæve, at formidleren som udgangspunkt er sælgers repræsentant, og at formidleren som udgangspunkt skal varetage sin opdragsgivers behov og interesser. Da  formidleren  efter  loven  både  skal  varetage  sælgers  og  købers  interesser  foreslås  det tilføjet  i  stk.  2,  2.  pkt.,  at  formidleren  skal  udøve  sin  virksomhed  med  hensyntagen  til  den anden part. Sikringen  af  den  anden  parts  interesser  skal  ske  ved,  at  formidleren  henviser  parten  til  at søge  egen  rådgiver.  Derfor  videreføres  bestemmelsen  om,  at  formidleren   skal  rådgive  den anden   part   om   behov   og   mulighed   for   at   søge   egen   rådgiver,   jf.    stk.   2,   3.   pkt.   Denne bestemmelse  vil  f.eks.  komme  til  anvendelse,  hvis  sælger  ikke  udbyder  ejendommen  med finansieringsforslag.  Her  skal  formidleren  rådgive  køber  om  behov  o g  mulighed  for  at  søge egen rådgivning  om finansieringen. På baggrund af sagerne ved Klagenævnet for Ejendomsformidling og Højesterets dom af 1. april  2004  foreslås  det  præciseret  i   stk.  3,  at  formidleren  først  efter  indgåelse  af  bindende købsaftale  kan  indgå  aftale  om  at   bistå  den  anden  part  med  opgaver  af  ekspeditionsmæssig karakter i forbindelse med handlens berigtigelse. Det præciseres herved, at det ikke er tilladt for en formidler, som er formidler for sælger, at indgå aftale om berigtigelse med købe r, inden der er indgået en endelig købsaftale. Det gælder også   mundtlige   aftaler.   Bestemmelsen   kan   ikke   fraviges   ved   sælgers   underskrift   på   en købsaftale, hvoraf det fremgår, at formidler efterfølgende skal berigtige handlen for køber. Præciseringen   skal   sikre,   at   ejendomsformidleren   ikke   på   samme   tid   optræder   som repræsentant  for  både  sælger  og  køber.  Herved  forhindres  det,  at  ejendomsformidleren  kan have  en  økonomisk  interesse  i,  at  ejendommen  sælges  til  en  bestemt  køber.  Endvidere  skal præciseringen  modvirke,  at  sælger  kan  betvivle,  at  ejendomsformidleren  varetager  sælgers interesser. Det  foreslås,  at  muligheden  efter  stk.  3  kun  skal  omfatte  opgaver  af  ekspeditionsmæssig karakter  i  forbindelse  med  handlens  berigtigelse.  Det  kan  være  opgaver  i  forbindelse  med

tinglysning af dokumenter mv. Det kan ikke udelukkes, at der efter købsaftalens indgåelse kan opstå  situationer,  hvor  parterne  har  modsatrettede  interesser,  og  hvor  ejendomsformidleren derfor ikke kan berigtige handlen, da opgaven i så fald ikke læn gere er af ekspeditionsmæssig karakter,  men  af  rådgivningsmæssig  karakter.  I  de  tilfælde  må  der  antages  en  anden  rådgiver end ejendomsformidleren. Til nr. 17     Efter lovens § 16, stk. 3, gælder oplysningspligten om provision mv. efter § 7, stk. 2, også for  ejendomsformidlere,  der  er  omfattet  af  lovens  kapitel  3.  For  ejendomsformidlere  fremgår det  af  §  16,  stk.  2,  jf.  stk.  3,  at  formidleren  skal  give  opdragsgiver  oplysning  herom  i formidlingsaftalen.   For   den   anden   part   skal   formidleren   give   skriftlig   oplysning   herom samtidig med, at denne part forelægges de vilkår eller forhold, som formidleren har en særlig interesse  i.  Disse  regler  kan  i  dag  betyde,  at  køber  først  får  information  om  økonomiske  og personlige interesser i købsaftalen. For at øge gennemsigtigheden for køber foreslås det,  at der indsættes et nyt punktum i § 16, stk. 2, hvorefter en formidler med opdrag for sælger også  skal oplyse om provisioner, rabatter og andet vederlag i salgsopstillingen. Til nr. 18 Forslaget til ændring  af  § 16, stk. 3, er en præcisering  af den  gældende bestemmelse. Den gældende   bestemmelse   nævner   alene   ordet   ”provision”.   Dette   er   også   tilfældet   for   den gældende  §  7,  stk.  2.  Ifølge  praksis  fortolkes  provision  eller  andet  vederlag  efter  §  7,  stk.  2, også som rabatter.  Det vigtigste i den forbindelse er, at forbrugeren skal have information om samarbejdsaftaler, som ejendomsformidleren har  indgået, og som derfor kan have indflydelse på valget af rådgivning. I øvrigt henvises der til bemærkningerne til forslagets § 1, nr.   4. Til nr. 19 Efter  den  gældende  §  17,  stk.  1  og  2,  er  der  en  række  obligatoriske  ydelser,  som  en formidler skal udføre ved salg af fast ejendom. Formidleren skal udarbejde finansieringsforslag,   beregne   brutto-   og   nettoudgift,   værdiansætte   ejendommen,   udarbejde salgsopstilling, udarbejde udkast til købsaftale samt yde sælger bistand med berigtigelsen. Det  foreslås,  at  ejendoms formidleren  fremover  alene  skal  udføre  de  mest  centrale  ydelser nævnt  i  den  foreslåede  stk.   1.  De  øvrige  ydelser  skal  der  være  aftalefrihed  omkring.  Der henvises til bemærkningerne til forslagets § 1, nr. 20. Forslaget har til hensigt at skabe større konkurrence ved at gøre det mere attraktivt for nye typer  aktører  at  udøve  ejendomsformidling.  Derudover  har  forslaget  til  hensigt  at  gøre  flere ydelser valgfrie for forbrugeren. Dette kan tilskynde forbrugerne i større omfang end i dag til selv at udføre visse ydelser eller gå til andre aktører. Det    er    fortsat    muligt    for    en    ejendomsformidler    at    tilbyde    sælger    at    udarbejde finansieringsforslag,   beregne   brutto-   og   nettoudgift   samt   yde   sælger   bistand   ved   den efterfølgende berigtigelse. Det foreslås alene, at ydelserne ikke længere er obligatoriske. Bestemmelsen  i  §  23  sikrer,  at  ejendomsformidling  ikke  sammenkædes  med  ydelser,  der ikke er nødvendige for korrekt udførelse af ejendomsformidlingen. Det vil dog være tilladt for den enkelte ejendomsformidler at betinge sig en sammensat ydelse, der udover de obligatoriske ydelser også omfatter byggeteknisk gennemgang, forslag til finansiering , beregning af brutto- og  nettoudgifter  og  bistand  til  sælger  i  forbindelse  med  handelens  efterfølgende  berigtigelse. Det  er  dog  herved  forudsat,  at  sammenkædningen  af  de  nævnte  ydelser  ikke  er  i  strid  med konkurrencelovens regler om forbud mod bundling. Hvis  der  indgås  aftale  med   sælger  om  andre  ydelser  end  dem,  som  er  nævnt  i  §  17,  jf. forslagets § 1, nr. l9 og 20, kan de indgå i ”Solgt eller gratis” -pakken, men ydelserne skal i så fald  prissættes  særskilt, jf.  forslagets  §  1,  nr.  12,  og  det  skal  fremgå   tydeligt  for  forbrugeren, hvilke ydelser der er frivillige, jf. bemærkningerne til forslagets § 1, nr. 13.

Til nr. 20 I    den    gældende    §    17,    stk.    2,    opregnes    en    række    obligatoriske    ydelser,    som   en ejendomsformidler skal udføre. Det  foreslås  at  ophæve   de  obligatoriske  ydelser  i  §  17,  stk.  1,  nr.  1,  2  og  6,  om,  at formidleren skal udarbejde finansieringsforslag, beregne brutto- og nettoudgift samt yde sælger fornøden bistand i forbindelse med handlens efterfølgende berigtigelse. Dette skal i stedet være frivilligt. Der henvises til den foreslåede § 17, stk. 1 , og bemærkningerne til forslagets § 1, nr. 19. Forslaget  er  en  konsekvens  af  ønsket  om  større  fokus  på  kontantprisen .  Der  henvises  i øvrigt til de almindelige bemærkninger afsnit 2.2.2. I og med at det foreslås at sammenfatte den gældende § 17, stk. 1 og 2 i et samlet stykke, foreslås den gældende stk. 3 herefter at blive stk. 2. Til nr. 2 1 Som konsekvens af den foreslåede ændring i  § 18, foreslås det at ændre overskriften  til § 18 fra ”Finansieringstilbud” til ”Oplysning om lån og finansiering” . Til nr. 2 2 Efter  den  gældende  §  18,  stk.  1,  skal  en  ejendom  udbydes  med  oplysning  om  indestående lån, der kan overtages samt med forslag til finansiering. I   dag   er   der   mange   typer   finansiering,   og   den   mest   hensigtsmæssige   finansiering   vil afhænge af købers konkrete økonomiske forhold og præferencer. Det er nødvendigt for køber at  få  individuel  rådgivning  og  beregning  af  en  finansiering  og  ydelse  tilpasset  købers  egne økonomiske    forhold.    Den    optimale    finansiering    kan    ikke    på    forhånd    fastsættes,    og standardfinansieringsforslag udarbejdet af ejendomsformidlere kan derfor undværes. Det foreslås at ophæve bestemmelsen i  § 18, stk. 1, om, at ejendommen skal udbydes med oplysning  om  forslag  til  finansiering.  Det  betyder,  at  ejendommen  alene  skal  udbydes  med oplysning  om  indestående  lån,  der  kan  overtages.  Dette  er  fortsat  en  relevant  oplysning  for køber,  der  ikke  kan  få  denne  oplysning  andre  steder.  Forslaget  betyder  samtidig,  at  det  er kontantprisen, der kommer i fokus ved salg af fast ejendom. Sandsynligheden  for,  at  der  fremkommer  nye  koncepter,  der  kan  stimulere  konkurrencen, vil    blive    større,    hvis    de    obligatoriske    ydelser    ved    ejendomsformidling    reduceres    til kerneydelserne.  Det  vil  give  flere  muligheder  for  forskellige  koncepter  og  dermed  variation  i udbuddet af ydelser. Til nr. 23 Efter  den  gældende  §  18,  stk.  1,  skal  der  endvidere  oplyses  om  mindst  2  andre  relevante finansieringsmuligheder.  Den  gældende  §  18,  stk.  1,  foreslås  delt   i  to  stykker.  Der  affattes  et stk.   1   om   oplysning   om   indestående   lån,   se   bemærkningerne   til   forslagets   §   1,   nr.   22. Endvidere     indsættes     et     nyt     stykke     om     finansieringsforslag     for     det     tilfælde,     at ejendomsformidleren udarbejder finansieringsforslag. Det foreslås i lighed med  forslagets § 1, nr. 22, at ophæve kravet i § 18, stk. 1, 2. pkt., om at oplyse om 2 andre relevante finansieringsmuligheder. Det vil imidlertid fortsat være muligt for ejendomsformidlere at tilbyde sælger at udarbejde et  finansieringsforslag,  herunder  også  2   alternative  relevante  finansieringsforslag.  Hvis  et finansieringsforslag udarbejdes efter aftale med sælger, fremgår det af den foreslåede § 18, stk. 2,  at  forslaget  skal  være  adskilt  fra  salgsopstillingen.  Kravet  om  adskillelse  af  dokumenterne skyldes ønsket om at se købs- og finansieringsbeslutningen som to adskilte handlinger. Kravet findes ligeledes i den gældende bestemmelse i § 18, stk. 1, 2. pkt. Til nr. 2 4

Efter  den  gældende  §  19,  stk.  1,  skal  ejendommen  udbydes  med  oplysning  om  den  årlige brutto-nettoudgift, der er forbundet med at eje ejendommen.    Bruttoudgiften udgør summen af ejerudgift,   jf.   den   nuværende   stk.   2,   og   anvendelsesudgift,   jf.   den   nuværende   stk.   3. Nettoudgiften  beregnes  ved  i  bruttoudgiften  at  indregne  eventuelle  skattebesparelser  eller skatteudgifter, der er en følge af at eje ejendommen og den foreslåede finansiering. Da det foreslås at ophæve kravet om, at der skal udarbejdes finansieringsforslag i  forslagets § 1, nr. 20 og 22, foreslås en ny og mere simpel affattelse  af § 19. Det foreslås i  stk. 1, at der ved udbud af ejendommen oplyses om de faste ejerudgifter, som er   forbundet   med   at   eje   ejendommen   samt   de   løbende   anvendelsesudgifter.   Det   foreslås endvidere, at oplysningerne alene skal relatere sig til det seneste års fakt iske forbrug. Hvis det seneste   års   faktiske   forbrug   ikke    kan   findes   eller   ikke   er   repræsentativt,   f.eks.   fordi ejendommen har været ubeboet eller kun beboet i en meget kort periode i løbet af et år, angives et  skønnet  forbrug.  Sælger  vil  typisk  være  i  besiddelse  af  oplysninger  om  vedkommendes faktiske forbrug, og i disse tilfælde angives alene det faktiske forbrug. Det  foreslås  i   stk.  2,  at  der  fastsættes  hjemmel  til,  at  Erhvervs-  og  Selskabsstyrelsen  i bekendtgørelsesform    kan    definere,    hvad    der    forstås    v ed    henholdsvis    ejerudgifter    og anvendelsesudgifter,  og  hvordan  de  skal  beregnes  og  oplyses.  Herved  kan  definitionen  let tilpasses  aktuelle  og  relevante  oplysninger.  Endvidere  foreslås  det,  at  styrelsen  kan  fastsætte nærmere regler om brutto- og nettoudgifter. Der henvises i den forbindelse til forslagets § 1, nr. 3. Det  foreslås,   at  formidlerens  pligt  til  at  oplyse  om  den  årlige  udgift  til  den  løbende vedligeholdelse i det gældende stk. 3, ikke videreføres. Den løbende vedligeholdelse beror på mange  forhold,  herunder  ejendommens  alder  og  kvalitet,  hidtidige  vedligeholdelsesindsats, købers     ønsker     til     vedligeholdelsesstandard     mv.     I     praksis     er     det     vanskeligt     for ejendomsformidleren  at  give  et  skøn  over  udgifterne  til  den  løbende  vedligeholdelse.  Det betyder,  at  mange  salgsopstillinger  undlader  denne  oplysning  og  dermed  ikke  opfylder  den gældende lovs krav. Til nr. 2 5 Efter  den  gældende  §  24,  stk.  2,  2.  pkt.,  hæfter  formidleren  for  en  forkert  beregning  af ejerudgifter under de givne betingelser i bestemmelsen. Da  det  efter  forslaget  ikke  længere  vil  være  obligatorisk  at  udarbejde  finansieringsforslag, foreslås   §  24,  stk.  2,  2.  pkt.,  ændret  således,  at  ansvaret  både  gælder  en  forkert  beregning  af ejerudgift  ved  køb,  jf.  §  19,  og  en  forkert  beregning  i  forbindelse  med  udarbejdelse  af  et finansieringsforslag efter § 18, stk. 2. Der sker ikke en udvidelse af ansvaret i forhold til i dag. Den nuværende ansvarsregel videreføres blot, således at ejendomsformidleren fortsat kan gøres ansvarlig,  hvis  der  til  skade  for  forbrugeren  foretages  en  forkert  beregning  i  forbindelse  med finansieringsforslag. Til nr. 2 6 Det  foreslås  at  ændre  begrebet  ”drive”  til  ”udøve”.  Forslaget  er  en  konsekvens  af,  at lovforslaget gennemfører en sondring mellem de, som konkret må udøve ej endomsformidling over for forbrugere, og de, som er ejere eller medejere af en ejendomsformidlingsvirksomhed. Loven vil således fremover alene indeholde regler om udøvelse af ejendomsformidlingsvirksomhed,  jf.  dog  forslagets  §  1,  nr.  6.  De  ejendomsformidlere,  der  er registreret i ejendomsmæglerregistret, jf. § 25, er udøvere af ejendomsformidling. Til nr. 2 7 Forslaget er en konsekvens af forslaget i § 1, nr. 28. Til nr. 2 8

Der skal ikke længere betales et gebyr til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen for at blive optaget i Ejendomsmæglerregistret. Derfor foreslås  § 25, stk. 2, nr. 11 og § 25, stk. 2, 2. pkt. ophævet. Endvidere foreslås det at lave en konsekvensrettelse i bestemmelsen i  § 26, stk. 6. Til nr. 29 Det  foreslås  at  indsætte  en  ny  bestemmelse  i   §  25,  stk.  7,  hvorefter  det  bliver  muligt  for Erhvervs- og Selskabsstyrelsen at fastsætte bestemmelser om, at ansøgning om registrering til det eksisterende ejendomsmæglerregister sker elektronisk. Det foreslås endvidere, at det skal være muligt at doku mentere elektronisk, at betingelserne for optagelse i registret er til stede, f.eks. at der er tegnet forsikring og stillet garanti, samt at Erhvervs-   og   Selskabsstyrelsen   kan   kommunikere   med   ejendomsmæglere   elektronisk   om sletning   og   genoptagelse   i   registret.   Der   vil   endvidere   være   mulighed   for   elektroniske ændringer  i  registrerede  forhold.  Ændringen  vil  også  gælde  for  advokaters  anmodning  om registrering som ejendomsformidler, jf. lovens § 8, stk. 3. Bestemmelsen foreslås indsat som led i regeringens pla ner om udvidet adgang til at benytte elektronisk  kommunikation  og  digitalisering  med  henblik  på  at  modernisere  og  forenkle  de administrative sagsgange. Hjemlen vil blive udnyttet inden for en overskuelig periode efter lovforslagets ikrafttræden, når der  er foretaget de nødvendige systemtilpasninger. Ejendomsformidlere  er  professionelle  brugere,  og  den  moderne  teknologi  er  for  langt  de fleste  professionelle  brugere  en  naturlig  del  af  hverdagen.  Det  er  alene  de  professionelle brugere, der vil blive berørt af kravet. Den almindelige forbruger vil ikke blive berørt af kravet. Til nr. 30 Forslaget er en konsekvens af, at lovforslaget gennemfører en klar sondring mellem de, som konkret må udøve ejendomsformidling over for forbrugere, og de, som er ejere eller  medejere af en ejendomsformidlingsvirksomhed. Fremover vil loven således alene indeholde regler om udøvelse     af     ejendomsformidlingsvirksomhed,     jf.     dog     forslagets     §     1,     nr.     6.     De ejendomsformidlere,  der  betegnes  som  uafhængige  ejendomsmæglere  i  §  26,  er  udøvere  af ejendomsformidling. Til nr. 3 1 Efter den nugældende § 28 skal der, når finansielle virksomheder optræder som ejer af, med væsentlige ejerinteresser i eller som leverandør  af navn og forskrifter  for  forretningsgange til en eller flere ejendomsformidlingsvirksomheder oplyses om forbindelsen i ejendomsformidlingsvirksomhedens   navn   eller   en   tilføjelse   hertil   på   en   måde,   som   skal godkendes af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen. Som følge af forslaget om at ophæve ejerbegrænsningen i § 8, stk. 4, 1. pkt., jf. forslagets § 1, nr. 7, foreslås det, at der i et nyt  stk. 2 gives Erhvervs- og Selskabsstyrelsen hjemmel til at fastsætte tilsvarende regler for andre virksomheder. Hjemlen forventes udnyttet, hvis det viser sig, at der er et tilsvarende behov som ved finansielle virksomheder. Til nr. 32 Som konsekvens af forslagets § 1, nr. 23, foreslås straffebestemmelsen i  § 32, stk. 1, udvidet til også at omfatte § 18, stk. 2 , 1. pkt. Dette  betyder,  at  ejendomsmægleren  ifalder  ansvar  efter  §  32,  hvis  vedkommende  påtager sig at udarbejde finansieringsforslag, og dette ikke er adskilt fra salgsopstillingen. Til nr. 33 Som konsekvens af forslagets § 1, nr. 22, 23 og 24, foreslås henvisningerne ændret. Til nr. 3 4

Forslaget er en konsekvens af forslaget i § 1, nr. 31. Til § 2 Det  foreslås   i  stk.  1,  under  hensyntagen  til,  at  branchen  skal  have  den  fornødne  tid  til  at indrette sig på de ændrede forhold, som er reguleret i § 1, at loven først træder i kraft den 1. januar 2006. Da paragrafhenvisningen ændres i § 24, stk. 2, 2. pkt., foreslås en overgangsbestemmelse i stk.  2,  således  at  forkerte  beregninger  til  skade  for  forbrugeren  før  1.  januar  2006  fortsat  er dækket. Til § 3 I overensstemmelse med hovedloven foreslås det, at loven ikke gælder for Færøerne og Grønland, men kan sættes i kraft for Grønland ved kongelig anordning med de afvigelser, som landsdelens særlige forhold tilsiger.

Bilag 1 Lovforslaget sammenholdt med gældende lov Gældende formulering § 1. --- Stk. 4. Kapitel 3 gælder kun for aktiviteter, der er omfattet af stk. 1, nr. 2. Reglerne i § 17, stk. 2, nr. 4, om salgsopstilling, i § 17, stk. 2, nr. 5, om købsaftale, i § 18 om finansieringstilbud og i § 19 om brutto- og nettoudgift gælder dog også for aktiviteter, der er omfattet af stk. 1, nr. 1. § 5. I annoncer og anden markedsføring skal der gives oplysning om ejendommens kontantpris, jf. § 4, stk. 1, 1. pkt., eller dens skønnede kontantpris, jf. § 4, stk. 1, 2. pkt. Der skal endvidere gives oplysning om ejendomstype, beliggenhed, størrelse, byggeår, antal værelser og etager. Økonomiske oplysninger, der gives i annoncer og ved anden markedsføring, skal fremstå ensartet. § 6. Rådgivning om, hvorvidt en forbruger har råd til køb af en fast ejendom, skal gives på grundlag af den fo rnødne gennemgang og vurdering af kendte oplysninger om forbrugerens indtægter og udgifter. Rådgiveren skal angive, hvilken brutto - og nettoudgift, jf. § 19, der på grundlag af et detaljeret budget er råd til. Rådgiveren skal endvidere angive, hvilket kontantprisniveau budgettet giver mulighed for at købe ejendom inden for, samt hvilke muligheder forbrugeren har for at få et køb finansieret. § 7. --- Stk. 2. Modtager rådgiveren provision eller andet vederlag som følge af formidling eller fremskaffelse af finansiering, forsikring eller Lovforslaget § 1 I lov om omsætning af fast ejendom, jf. lovbekendtgørelse nr. 691 af 2. juli 2003, foretages følgende ændringer: 1. § 1, stk. 4, 2. pkt., affattes således: ”Reglerne i § 17, stk. 1, nr. 3, om salgsopstilling, i § 17, stk. 1, nr. 4, om købsaftale, i § 18 om lån og finansiering og i § 19 om ejer- og anvendelsesudgifter gælder dog også for aktiviteter, der er omfattet af stk. 1, nr. 1.” 2. § 5, 2. pkt., ophæves . 3. I § 6, 2. pkt., ændres ”§ 19” til: ”§ 19, stk. 2”. 4. § 7, stk. 2, affattes således: ”Stk.   2.   Modtager   rådgiveren    provision, rabat    eller    andet    vederlag    som    følge    af formidling eller fremskaffelse af finansiering,