Økonomisk Tema Nr. 1 August 2005 Prisstigninger på boligmarkedet

Indholdsfortegnelse Forord  ......................................................................................................................... 3 Sammenfatning............................................................................................................ 4 Stigende boligpriser - en naturlig forklaring  ........................................................... 5 Hovedparten af prisstigningerne kan forklares............................................ 6 Mulige forklaringer på den ikke-forklarede del af prisstigningen.............. 8 Effekten af stigende renter........................................................................... 10 Optimistiske forventninger til boligpriserne.......................................................... 12 Størst tiltro til boligmarkedet i hovedstadsregionen ................................. 13 Regionale forskelle på boligmarkedet ..................................................................... 16 Voksende regionale forskelle ....................................................................... 17 Demografisk pres på boligpriserne  ............................................................ 18 Globalt boom i boligpriserne................................................................................... 20 Mulige prisbobler på globale boligmarkeder.............................................. 21 Realkredit og regulering................................................................................ 23 Prisniveauet i København i et internationalt perspektiv .......................... 25 Boligejerne har robust økonomi.............................................................................. 27 Førstegangskøbernes økonomi.................................................................... 29 Følsomhed over for fald i boligpriserne..................................................... 32

Økonomisk Tema     3 Forord Prisen på et typisk parcelhus er steget 150 pct. fra 1993 til i dag. Fremgangen på ejerboligmarkedet hænger ulø- seligt sammen med, at dansk økonomi er blevet meget stærkere, og at renten er faldet hen over denne 12-årige periode. Analyserne i dette Økonomiske Tema viser, at langt størstedelen af prisstigningerne på boliger kan for- klares alene ud fra rente- og indkomstudviklingen. Også flere unge førstegangskøbere, knaphed på byggegrunde i København og et midlertidigt løft fra de afdragsfrie lån har været med til at styrke efterspørgslen efter boliger og dermed boligpriserne. Når man kigger fremad, er det imidlertid bekymrende, at mange har temmelig optimistiske forventninger om de fremtidige værdistigninger på boligerne. Os, der kan huske tilbage til 70’erne og 80’erne, ved jo, at boligmarkedet ikke kun kender én vej. Man bør indstille sig - og navnlig sin privatøkonomi - på, at bo- ligprisstigningerne i de kommende år må forventes at blive betydeligt mindre end i de seneste år. Af den simple årsag, at der ikke er udsigt til endnu en halve- ring af renteniveauet og ledigheden. Dette forhold må også indgå i den rådgiv- ning som ejendomsmæglere og finansielle institutioner yder husholdningerne. Dansk økonomi er i så god form, at en opbremsning i prisstigningerne på boli- ger ikke vil være en katastrofe. Fremgangen i danskernes boligformuer er blevet fulgt af en solid fremgang i pensionsformuer og almindelig fri opsparing. Dan- ske familier er derfor i givet fald godt rustet til at klare både en rentestigning og en periode med lavere stigningstakt i boligpriserne.

Sammenfatning 4   Økonomi  - og Erhvervsministeriet 2005 Sammenfatning Over ni tiendedele af prisstigningerne på boligmarkedet siden 1993 kan forkla- res  af  lavere  renteudgifter,  stigende  disponible  indkomster  og  den  generelle prisudvikling. En del af prisstigningerne i de senere år kan henføres til knaphed på byggegrunde i hovedstadsområdet, et midlertidigt løft i boligpriserne i for- bindelse med indførelsen af de afdragsfrie lån, og at boligpriserne i nogle områ- der kan være drevet af urealistisk høje forventninger til fremtidige prisstignin- ger. Forventningerne  til  fremtidige  prisstigninger  på  boligmarkedet  er  blevet  tem- melig optimistiske ifølge en interviewundersøgelse. Navnlig i hovedstadsområ- det forventer et stort flertal, at værdistigningerne på boligmarkedet fortsætter. Halvdelen af de adspurgte i hovedstadsområdet forventer stigninger på i gen- nemsnit 8 pct. om året set over den kommende 5-årige periode. Set i lyset af det aktuelt lave rente- og ledighedsniveau forekommer det optimistisk. Boligpriserne er i de seneste år også vokset mest markant i hovedstadsområdet. Udviklingen skal ses i sammenhæng med en kraftigere vækst i regionen, færre muligheder  for  at  bygge  nyt,  og  at  antallet  af  potentielle  førstegangskøbere  - målt ved de antallet af 30 til 39-årige - har været kraftigt stigende i og omkring København. Høje  prisstigninger  på  boligmarkedet  er  en  global  tendens,  og  udviklingen  i Danmark har ikke været ekstraordinær. Det er også et globalt træk, at den øko- nomiske afmatning efter 2001 ikke har dæmpet stigningen i boligpriserne. I en international sammenligning placerer Danmark sig midt i feltet med hensyn til både stigning i boligpriser, reguleringen af realkreditmarkedet, og prisniveauet på ejerboligmarkedet. Det seneste årtis fremgang i boligformuerne er blevet fulgt af en solid fremgang i  pensionsopsparing  og  almindelig  fri  opsparing.  Langt  hovedparten  af  hus- holdningerne  er  derfor  godt  rustet  til  at  klare  en  rentestigning  og en  periode med lavere stigningstakt i boligpriserne. Unge og nye boligejere er i sagens na- tur mere følsomme over for sådanne begivenheder, men er ikke væsentligt me- re udsatte i dag sammenlignet med tidligere.

Stigende boligpriser –  en naturlig forklaring Økonomisk Tema     5 Stigende boligpriser - en naturlig forklaring Udviklingen i boligpriserne siden 1993 kan forekomme ekstraordinær. Imidlertid tyder det på, at omkring ni tiendedele af prisstigningerne kan forklares af de underliggende økonomiske forhold, der normalt driver boligpriserne, især rente, indkomst og den generelle prisudvikling. Den ikke-forklarede del af prisstigningen kan især henføres til udviklingen i de seneste år og kan blandt andet hænge sammen med knaphed på byggegrunde i hovedstadsområdet, et mid- lertidigt løft i boligpriserne i forbindelse med indførelsen af de afdragsfrie lån, og endelig kan boligpriserne i nogle områder være drevet af urealistisk høje forventninger til fremtidige pris- stigninger. Den gennemsnitlige kontantpris på et enfamiliehus er i perioden fra 2. kvartal 1993 til 1. kvartal 2005 steget med 153 pct. Det svarer til, at der har været en real kontantprisstigning på 98 pct., når der tages højde for den generelle prisud- vikling. Økonomi- og Erhvervsministeriet har estimeret en model for de reale boligpriser, jf. boks 1, der viser, at de reale boligprisstigninger i høj grad kan forklares af udviklingen i realøkonomien siden 1993, jf. figur 1. Anm.:  Den  modelbaserede  udvikling  i  de  reale  kontantpriser  er  beregnet  ud  fra  modellens estimater på baggrund af kvartalsdata fra 1984:4-2005:1. Der er taget højde for udvi k- lingen i de korte realkreditrenter i takt med udbredelsen af rentetilpasningslån. Kilde:   Egne  beregninger  på  baggrund  af  data  fra  Danmarks  Statistik,  Realkreditrådet  og Danmarks Nationalbank.

Stigende boligpriser –  en naturlig forklaring 6   Økonomi  - og Erhvervsministeriet 2005 Hovedparten af prisstigningerne kan forklares Stigende disponibel realindkomst og lavere finansieringsomkostninger, afspejlet i lavere realrenter, har samlet bidraget med en isoleret stigning i boligpriserne på 92 pct. siden 1993, jf. tabel 1. Derudover har antallet af potentielle første- gangskøbere bidraget med en stigning på 26 pct. Det skyldes primært en stig- ning i denne gruppe op gennem 1990’erne, idet antallet efter 2000 er faldende. Omvendt  har  fremgangen  i  boligpriserne  stimuleret  nybyggeriet  i  det  seneste

Stigende boligpriser –  en naturlig forklaring Økonomisk Tema     7 årti,  og  den  private  boligmasse  er  vokset.  Det  øgede  udbud  af  boliger  siden 1993 har i sig selv dæmpet boligpriserne med 26 pct. Anm.:¹Bidraget er forskellen mellem den nominelle og reale vækst i boligpriserne. Den reale vækst fremkommer ved at deflatere den nominelle vækst   i boligpriserne med prisudvik- lingen for det private forbrug.  Siden 2. kvartal 1993  er forbrugerprisdeflatoren  vokset med 28 pct. svarende til en gennemsnitlig årlig inflation på 2,1 pct. Det giver en real vækst i boligpriserne på 98 pct. (= ((1+153/100)/(1 +28/100) – 1)*100. ²De enkelte bidrag er beregnet ved fra 2. kvartal 1993 at fremskrive de reale kontant- priser med udviklingen i den enkelte faktor frem til udgangen af 1. kvartal 2005 givet fastholdte værdier for alle andre faktorer i modellen. De enkelt e bidrag er normeret, så de adderer til den samlede reale vækst i kontantpriserne. Kilde:   Egne  beregninger  på  baggrund  af  data  fra  Danmarks  Statistik,  Realkreditrådet  og Danmarks Nationalbank. Endvidere har lavere ejendomsskatter isoleret set bidraget med en stigning på 8 pct. siden 1993, hvilket hovedsageligt skyldes ændringer efter skattereformen i 1993. I bidraget fra ejendomsskatterne er ligeledes indregnet effekten af skatte- stoppet siden 2002, der skønnes at have øget boligpriserne med op mod 1½ pct.  

Stigende boligpriser –  en naturlig forklaring 8   Økonomi  - og Erhvervsministeriet 2005 I modsat retning har det lavere rentefradrag reduceret boligpriserne med 21 pct. siden  1993.  Det  er  en  kombination  af  både  faldende  nominelle  renter  og  en gradvis reduktion af rentefradragssatsen. Hvis man antager, at rentefradragssat- sen siden 1993 havde været uændret på ca. 53 pct. i stedet for i dag ca. 33 pct., ville de faldende renters afledte effekt via reduceringen af rentefradraget have betydet et fald i boligpriserne på 13 pct. Reduktionen af rentefradragssatsen har dermed skønsmæssigt bidraget til et fald i boligpriserne på 8 pct. Det betyder, at beskatningen af ejerboliger samlet set har været omtrent neutral på boligpri- serne siden 1993. Endelig er modellen ikke i stand til at forklare de resterende 19 pct. af den stig- ning, der har været siden 1993. Det svarer til, at boligpriserne aktuelt er ca. 10 procent højere, end hvad modellen tilsiger. Det skyldes i store træk udviklingen i de seneste år, jf. figur 1. Mulige forklaringer på den ikke-forklarede del af prisstigningen   I hele perioden har der været midlertidige udsving i boligpriserne, som model- len  ikke  fanger.  Den  manglende  forklaring  af  udviklingen  de  senere  år  kan hænge  sammen  med  knaphed på byggegrunde,  udbredelsen af  afdragsfrie  lån og en spekulativ prisboble på boligmarkedet. Der er få muligheder for nybyggeri i hovedstadsregionen - navnlig i den umid- delbare nærhed af København, jf. Regionale forskelle på boligmarkedet. På landsplan har nybyggeriet udgjort mellem 0,6 og 0,8 pct. af den eksisterende boligmasse siden  1996.  Dette  har  også  været  tilfældet  for  hovedstadsregionen,  men  i  og omkring  København  har  tilgangen  af  nye  boliger  været  væsentligt  mere  be- grænset. Det er også i dette område, at boligpriserne er steget forholdsvis mest. Udviklingen tyder på, at denne begrænsning på udbuddet af boliger er blevet mere bindende under det nuværende opsving end tidligere. En del af den manglende forklaring på udviklingen kan også være udbredelsen af afdragsfrie lån, som blev introduceret den 1. oktober 2003. Fundamentalt set påvirker afdragsfrie lån, i modsætning til rentetilpasningslån, ikke finansierings- omkostningerne, men kun afdragsprofilen og dermed opsparingen. Det betyder i  princippet,  at  boligpriserne  ikke bør  påvirkes.  Der  synes heller  ikke  at være nogen klar historisk sammenhæng mellem lavere afdrag og udviklingen i bolig- priserne, jf. figur 2. Hvis man statistisk set prøver at teste for, om lavere afdrag har betydning for boligpriserne, får man ikke noget klart svar. Dette er i over-

Stigende boligpriser –  en naturlig forklaring Økonomisk Tema     9 ensstemmelse  med  en  lignende  konklusion  fra  Det  Økonomiske  Råd  (Forår 2003). Anm.:  Beregningerne for 1. års afdrag i forhold til gæld er på baggrund af en typisk låneprofil det givne år. Kilde:   Egne beregninger på baggrund af oplysninger fra Realkredit Danmark, Danmarks Sta- tistik, Realkreditrådet samt Danmarks Nationalbank. Da nogle boligkøbere givetvis er mere fokuseret på 1. års nettoydelse end på de samlede finansieringsomkostninger, kan der dog være en midlertidig effekt på boligpriserne. For boligejere, der har indfriet anden dyrere gæld, kan der også være tale om en egentlig indkomstfremgang gennem en lavere renteudgift. Er- faringsmæssigt kan lavere ydelser bidrage til midlertidige prisstigninger. Det var blandt andet tilfældet i 1993, da kravet om mix-lån i forbindelse med realkredit- låntagning blev afskaffet. Ligeledes kan indførelsen af afdragsfrie lån have bi- draget til et midlertidigt løft i boligpriserne. En eventuel effekt af de afdragsfrie lån må dog forventes at aftage over de kommende år, i takt med at udbredelsen stabiliseres.   Den manglende forklaringsgrad i de seneste år kan endelig skyldes, at boligpri- serne er drevet af et spekulativt element. Det er tilfældet, hvis der købes boliger på  baggrund  af  forventninger  til  fremtidige  boligprisstigninger,  og  disse  for- ventninger samtidig afviger markant fra, hvad realøkonomien tilsiger. Der synes i øjeblikket at være relativt optimistiske forventninger til udviklingen i boligpri-

Stigende boligpriser –  en naturlig forklaring 10   Økonomi  - og Erhvervsministeriet 2005 serne, jf. Optimistiske forventninger til boligpriserne. Sammenholdt med den generelle prisudvikling kan disse forventninger næppe fuldt ud begrundes i realøkonomi- ske forhold, hvilket kan tyde på eventuelle lokale spekulative elementer i bolig- priserne. Effekten af stigende renter På  baggrund  af  den  estimerede  model  er  der  foretaget  en  følsomhedsanalyse for boligpriserne. Et positivt stød til renten på 1 pct. point vil have en negativ effekt på boligpriserne på ca. 3½ pct. efter 1 år og ca. 4 ½ pct. efter 3 år, jf. tabel 2. Prispåvirkningen er dog kun midlertidig, idet effekten på lang sigt er nul, da boligbeholdningen gradvist tilpasses gennem boliginvesteringerne, efterhån- den som boligpriserne ændrer sig. Hvis det antages, at boliginvesteringerne er givet, så udbuddet ikke tilpasses, vil en stigning i renten på 1 pct. point have en permanent effekt på boligpriserne. I dette tilfælde vil boligpriserne være reduceret med ca. 5½ pct. efter 3 år og knap 8 pct. på lang sigt, jf. tabel 2. Anm.:  Følsomhedsanalyserne er foretaget på baggrund af et grundforløb for kontantpriserne. Tabellen viser således den akkumulerede effekt af en permanent stigning i den nomi- nelle rente på 1 pct. point. Kilde:   Egne  beregninger  på  baggrund  af  data  fra  Danmarks  Statistik,  Realkreditrådet  og Danmarks Nationalbank. Tilpasningen  gennem udbuddet har  en  stor betydning  for  prisdannelsen.  Det indebærer blandt andet, at et positivt stød til efterspørgselen i tætbefolkede om- råder vil have en kraftigere og mere permanent effekt på boligpriserne, da ud- buddet ikke i samme grad tilpasser sig som i tyndt befolkede områder. Dette kan også være en del af forklaringen på de senere års markante prisstigninger i særligt hovedstadsområdet i forhold til resten af landet.

Stigende boligpriser –  en naturlig forklaring Økonomisk Tema     11 Boligprisernes følsomhed over for ændringer i renten viser, at der oplagt kan ske en afdæmpning af stigningstakten i boligpriserne i de kommende år. Alene det faktum, at der er en nedre grænse for, hvor meget de nominelle renter kan falde, vil bidrage til en dæmpet prisstigningstakt. Hertil kommer, at den midler- tidige effekt af de afdragsfrie lån gradvist vil aftage i takt med, at udbredelsen af denne lånetype stabiliseres. En realøkonomisk udvikling, der bidrager til mindre prisstigninger på boliger, vil givetvis også trække de øjeblikkelige høje forvent- ninger ned.

Optimistiske forventninger til boligpriserne 12   Økonomi  - og Erhvervsministeriet 2005 Optimistiske forventninger til boligpriserne Efter mere end 10 år med stigende boligpriser er forventningerne til fremtidige prisstigninger på boligmarkedet temmelig optimistiske. Navnlig i hovedstadsregionen forventer et stort fler- tal,  at  værdistigningerne  på  boligmarkedet  fortsætter  fremover.  Halvdelen af  de  adspurgte i hovedstadsregionen forventer stigninger på i gennemsnit 8 pct. om året set over den kommende 5-årige periode. Det viser en ny undersøgelse af danskernes forventninger til boligpriserne, som Økonomi- og Erhvervsministeriet har fået udarbejdet. Der er udbredte forventninger til, at boligmarkedet i de kommende år vil være præget af værdistigninger. Det viser en interviewundersøgelse, som Økonomi- og Erhvervsministeriet har foretaget blandt et repræsentativt udsnit af den dan- ske befolkning over 25 år. Seks ud af ti danskere forventer, at boligpriserne vil fortsætte med at stige - eller stige markant - i de kommende 12 måneder. Ikke én af de 1000 adspurgte danskere forventer markant faldende boligpriser. Også på længere sigt er der tiltro til ejerboligmarkedet. Knap halvdelen af den danske befolkning  forventer  stigende  eller  markant  stigende  boligpriser  set  over  den næste 5-årige periode, jf. figur 1. Kilde:  Telefonbaseret interviewundersøgelse blandt  ca. 1000 repræsentativt udvalgte da n- skere over 25 år. Udarbejdet af CATINÉT Research for Økonomi- og Erhvervsministe- riet i juli 2005.

Optimistiske forventninger til boligpriserne Økonomisk Tema     13 Der er en tendens til, at personer med højere indkomster har forholdsvis opti- mistiske  forventninger  til  boligprisstigningerne  på  både  kort  og  længere  sigt sammenlignet med personer med lavere indkomster. Det er også karakteristisk, at unge mennesker typisk venter større prisstigninger end den midaldrende og ældre del af befolkningen. Også nye boligejere og dem, der påtænker at købe bolig,  er  mere  optimistiske,  når  det  drejer  sig  om  at  vurdere  den  fremtidige værdistigning på boligmarkedet, jf. figur 2. Dette kan afspejle, at den stigende efterspørgsel på boligmarkedet i de senere år i en vis udstrækning kommer fra personer, der ønsker at komme på boligmarkedet i de gode tider og få del i de forventede værdistigninger. Anm.:  Kategorien ”Nye boligejere” omfatter personer, der inden for de sen este år har handlet,   eller overvejer at handle, bolig. Kilde:  Telefonbaseret interviewundersøgelse blandt ca. 1000 repræsentativt udvalgte da  n- skere over 25 år. Udarbejdet af CATINÉT Research for Økonomi- og Erhvervsministe- riet i juli 2005. Størst tiltro til boligmarkedet i hovedstadsregionen Efter et årti med stigende boligpriser ser der ud til at være skabt forventninger om fortsatte værdistigninger. Og forventningerne er generelt mere optimistiske i områder, hvor værdistigningerne på boligmarkedet har været høje i en årræk- ke, jf. figur 3. Det gælder navnlig i hovedstadsregionen og omkring Århus, hvor boligpriserne er steget mere end i resten af landet. Otte ud af ti indbyggere i

Optimistiske forventninger til boligpriserne 14   Økonomi  - og Erhvervsministeriet 2005 hovedstadsregionen forventer således stigende boligpriser i regionen i de kom- mende 12 måneder. Der er knyttet en større usikkerhed til boligprisernes udvik- ling i den næste 5-årige periode, hvilket får væsentligt flere til at svare ”ved ik- ke” om den fremtidige prisudvikling. Alligevel forventer over halvdelen af ind- byggerne  i  hovedstadsregionen,  at  boligpriserne  også  vil  stige  over  den  kom- mende 5-årige periode. Kilde:  Telefonbaseret interviewundersøgelse blandt ca. 1000 repræsentativt udvalgte da  n- skere over 25 år. Udarbejdet af CATINÉT Research for Økonomi- og Erhvervsministe- riet i juli 2005. Omkring 56 pct. af indbyggerne i hovedstadsregionen forventer fortsatte pris- stigninger  på  boligmarkedet  i  den  kommende  5-årige  periode.  De  forventede årlige prisstigninger ligger typisk i intervallet op til 10 pct. om året, men et min- dretal venter en voldsommere prisudvikling, jf. tabel 1. De forholdsvis optimi- stiske vurderinger af de fremtidige prisstigninger bør ses i lyset af, at der næppe er udsigt til faldende renter fremover, og at dansk økonomi nærmer sig kapaci- tetsgrænsen. En række af de faktorer, der har trukket boligpriserne op i det se- neste årti, kan derfor ikke forventes at bidrage væsentligt til yderligere værdi- stigninger  på  boligmarkedet.  I  dette  lys  forekommer  forventningerne  til  pris- stigningerne noget optimistiske.

Optimistiske forventninger til boligpriserne Økonomisk Tema     15 Anm.:  Tabellen angiver fordelingen af de forventede prisstigninger på boligmarkedet for den del af respondenterne, der forventer ”stigende” eller ”ma rkant stigende” boligpriser set over den næste 5 -årige periode. Kilde:   Telefonbaseret  interviewundersøgelse  bland t  ca.  1000  repræsentativt  udvalgte  da n- skere over 25 år. Udarbejdet af CATINÉT Research for Økonomi- og Erhvervsministe- riet i juli 2005.

Regionale forskelle på boligmarkedet 16   Økonomi  - og Erhvervsministeriet 2005 Regionale forskelle på boligmarkedet Der har igennem de seneste ca. 10 år været en konstant stigning i boligpriserne. Husene er steget i værdi i hele landet, men særligt omkring de store byer - specielt København. Det skyl- des flere forhold. Indkomsten er vokset hurtigere i hovedstadsregionen de sidste 10 år, samtidig er der kun få byggegrunde, og antallet af potentielle førstegangskøbere - målt ved antallet af 30 til 39-årige - har været kraftigt stigende i København.   Boligpriserne stiger typisk i perioder med solid økonomisk vækst og stigende beskæftigelse. Det skete i 1970erne, i første halvdel af 1980erne og i den sene- ste 10-årige periode med gunstige konjunkturer. Til gengæld falder boligpriser som  regel,  når  dansk  økonomi  bliver  ramt  af  lavvækst  som  i  begyndelsen  af 1980erne og fra 1987 til 1993. Set over et længere tidsforløb er stigningstaksten i boligpriser derfor ikke påfaldende høj. Faktisk er boligpriserne i 2004 kun ca. 20 pct. højere end det tidligere toppunkt i 1979, når der korrigeres for den ge- nerelle prisudvikling (de såkaldte reale boligpriser). Den kraftige vækst, der har været i de reale boligpriser efter 1993, kommer således efter en periode, hvor de reale priser faldt med en tredjedel. Der var et tilsvarende fald i de reale boligpri- ser først i 1980erne, jf. figur 1. Anm.:  Boligpriser  er  kontantprisen  på  fritliggende  enfamiliehuse.  De  reale  boligpriser  frem- kommer ved deflatering med forbrugerprisudviklingen. Tallene i figuren angiver akku- mulerede værdistigning eller  -fald. Kilde: Danmarks Statistik ADAMs databank.

Regionale forskelle på boligmarkedet Økonomisk Tema     17 Voksende regionale forskelle Boligpriserne  i  hovedstadsområdet  var  allerede  i  1992  højere  end  i  resten  af landet, og prisforskellene er vokset betragteligt siden. Boligmarkedet i hoved- stadsregionen har tidligere vist sig at reagere lidt kraftigere på de økonomiske konjunkturer. Men det er første gang, at priserne i hovedstadsregionen for al- vor løber fra resten af landet, jf. figur 2. Kilde: Danmarks Statistik Statistisk Tiårsoversigt diverse årgange. Den økonomiske fremgang siden 1993 har været særligt stærk omkring hoved- staden, hvor BNP er vokset med 33 pct. mod 23 pct. i resten af landet. De re- gionale forskelle i indkomstfremgang kan have haft en afgørende indflydelse på forskellen i boligprisudviklingen. Samtidig er der få muligheder for nybyggeri i regionen - navnlig i den umiddel- bare nærhed af København. På landsplan har nybyggeriet udgjort mellem 0,6 og  0,8  pct.  af  den  eksisterende  boligmasse  siden  1996.  Dette  har  også  været tilfældet for hovedstadsregionen, men i og omkring København har tilgangen af nye boliger været væsentligt mere begrænset, og det er også i dette område, at boligpriserne  er  steget  forholdsvis  mest.  Udviklingen  tyder  på,  at  denne  be- grænsning på udbuddet af boliger er blevet mere bindende under det nuværen- de opsving end tidligere, jf. figur 3.

Regionale forskelle på boligmarkedet 18   Økonomi  - og Erhvervsministeriet 2005 Normalt vil prisstigninger på boliger gøre det mere attraktivt at bygge nyt og dermed øge udbuddet af boliger. Et større boligudbud vil dæmpe prisstignin- gerne  på  boligmarkedet.  På  landsplan  har  nybyggeriet  af  boliger  samlet  set dæmpet de reale boligpriser med ca. 26 pct. siden 1993, jf. Stigende boligpriser - en naturlig forklaring. Men denne effekt er som følge af et begrænset antal bygge- grunde i hovedstadsregionen svagere omkring København. Anm.:  Nybyggeriet og boligmassen er målt i antal boliger. Kilde:   Danmarks Statistik Statistikbanken. Demografisk pres på boligpriserne Der har været en fremgang i antallet af potentielle førstegangskøbere på ejerbo- ligmarkedet - målt ved antallet af 30 til 39-årige - siden 1993. Denne øgede bo- ligefterspørgsel har i sig selv fået boligpriserne i Danmark til at stige med 26 pct., jf. Stigende boligpriser - en naturlig forklaring. Meget tyder på, at denne effekt navnlig har fundet sted omkring København og Østjylland. Hovedstadsregio- nen har haft en væsentlig større fremgang i antallet af potentielle førstegangs- købere på ejerboligmarkedet sammenlignet med resten af landet. Siden 1993 er antallet af 30 til 39-årige i København og Frederiksberg steget med ca. 40 pct., jf. figur 4. Også Roskilde Amt og Frederiksborg Amt har haft en større frem- gang blandt disse aldersgrupper sammenlignet med resten af landet, hvilket har styrket efterspørgslen efter ejerboliger.

Regionale forskelle på boligmarkedet Økonomisk Tema     19 Kilde: Danmarks Statistik Statistikbanken.

Globalt boom i boligpriserne 20   Økonomi  - og Erhvervsministeriet 2005 Globalt boom i boligpriserne De høje prisstigninger på det danske boligmarked er en international tendens, der omfatter de fleste  industrialiserede  lande,  og  som  blandt  andet  hænger  sammen med  de  faldende  renter. Realøkonomiske faktorer kan dog ikke forklare de seneste års stigninger fuldt ud, og blandt andet IMF antyder, at der kan være et spekulativt element i boligpriserne i de lande, der har oplevet de største prisstigninger. I en international sammenligning placerer Danmark sig midt i feltet med hensyn til både stigning i boligpriser, reguleringen af realkreditmarkedet, og pris- niveauet på ejerboligmarkedet. Der  har  i  mange  lande  været  markante  stigninger  i  ejerboligernes  reale  værdi over de sidste ti år. Det har blandt andet været tilfældet i Danmark, men sam- menlignet  med  en række  lande  er  der  gennemsnitligt  ikke  tale  om  stigninger, der relativt set er høje, jf. figur 1. Anm.:  For Norge og Finland er det den gennemsnitlige årlige stigning for 1995-2003. Kilde:   Bank for International Settlements og egne beregninger. Lande som Irland, Storbritannien, Spanien og Frankrig har i gennemsnit ople- vet stigninger i de reale boligpriser fra omkring 7 pct. til 10 pct. om året siden 1995 mod ca. 5,5 pct. i Danmark. I både Norge og Sverige har prisstigningerne ligget over de danske, mens prisstigningerne i Finland har svaret til de danske. I

Globalt boom i boligpriserne Økonomisk Tema     21 Schweiz, Tyskland og Japan er de reale huspriser i gennemsnit faldet over de seneste ti år.   De faldende renter har været en væsentlig faktor i prisudviklingen på boligmar- kederne,  jf.  IMF  (2004).¹  De  lange  renter  -  målt  både  nominelt  og  realt  -  er markant lavere end i 1980’erne og 1990’erne og er mere end halveret alene si- den  midt-90’erne.  Faldende  renter  mindsker  omkostningerne  ved  boliglån  og bidrager dermed til større efterspørgsel og stigende boligpriser.   Stigende indkomster har ligeledes været afgørende for boligprisernes udvikling. De lande, der har haft den største vækst, har også oplevet de største stigninger i boligpriserne, jf. figur 2. Anm:   Irland  har  haft  10  pct.  årlig  vækst  i  reale  huspriser  og  ca.  7,5  pct.  årlig  BNP-vækst  i perioden og er af hensyn til figurens overskuelighed ikke medtaget her. Kilde:   Bank for International Settlements, OECD og egne beregninger. Mulige prisbobler på globale boligmarkeder Det tyder på, at faktorer som en fortsat lav realrente og solid vækst er de væ- sentligste  faktorer  bag  de  fortsatte  boligprisstigninger.  Udviklingen  i  de  real- økonomiske faktorer kan dog ikke fuldt ud forklare de stigende boligpriser. Det ¹IMF (2004). IMF World Economic Outlook, September 2004.

Globalt boom i boligpriserne 22   Økonomi  - og Erhvervsministeriet 2005 kommer  blandt  andet  til  udtryk  ved,  at  den  historiske  sammenhæng  mellem udviklingen i de reale boligpriser og væksten - her målt ved ændringer i output- gabet - er blevet brudt de seneste år, jf. figur 3. Anm.:  Reale huspriser er udregnet som afvigelse fra trend. En værdi på 1 angiver, at de reale boligpriser ligger på trenden, mens værdier over  og  under 1  angiver boligpriser hen- holdsvis over eller under trend. Output-gabet angiver differencen fra en fuld udnyttelse af  produktionsfaktorerne  i  en  økonomi  og  til  den  faktiske  produktion  i  økonomien.  Et positivt  output-gab  henfører  til  en  situation,  hvor  økonomien  ”kører  i  et  højere  gear”, end en fuld udnyttelse af økonomiens ressourcer tilsiger. Kilde:   Bank for International Settlements, OECD og egne beregninger. Historisk  set  er  de  reale  boligpriser  fulgt  med  op  i  perioder  med  relativt  høj økonomisk vækst, mens stigningen i boligpriserne omvendt normalt er lavere eller ligefrem faldende i perioder med relativ lav økonomisk vækst. Dette har imidlertid ikke været tilfældet under den globale afmatning i perioden 2001-03,

Globalt boom i boligpriserne Økonomisk Tema     23 hvor huspriserne er fortsat med at stige. Det kan til dels tilskrives de faldende renter. Mere   formelle   empiriske   analyser   af   blandt   andet   IMF   (2004)   og   EU- Kommissionen (2005),² der tager højde for en række realøkonomiske faktorer, herunder renteudviklingen, er heller ikke i stand til fuldt ud at forklare udviklin- gen de seneste år. Det kunne tyde på mulige prisbobler på de globale boligmar- keder, især i de områder hvor huspriserne er steget mest, jf. IMF (2004). En vis korrektion af prisniveauet i disse områder er derfor tænkelig.   Det vil ikke nødvendigvis indebære en brat tilpasning, men kan ske ved at hus- priserne i en periode stiger meget begrænset.  Dette ser ud til at være tilfældet i Storbritannien, hvor boligpriserne det sidste halve år har været stort set uænd- rede, målt ved Halifax’ indeks for boligpriser. Vendingen er her sket efter en stramning af pengepolitikken i Storbritannien. Realkredit og regulering Der tegner sig ikke en klar tendens mellem regulering af realkreditmarkederne internationalt set og boligprisstigningerne. En sammenligning af institutionelle forhold viser således, at på trods af liberaliseringer på det danske realkreditmar- ked har ændringerne  ikke  medført,  at regulering  af  finansieringsmulighederne på boligmarkedet er lempeligere end i andre lande, jf. tabel 1. Eksempelvis  er  de  maksimale  belåningsmuligheder  på  80  pct.  af  boligen  i Danmark ikke særlig højt sammenlignet med de typiske belåningsmuligheder i andre lande - og specielt ikke sammenlignet med de maksimale belåningsmulig- heder i visse lande - ligesom den typiske løbetid heller ikke er speciel i Dan- mark. Endvidere udbydes afdragsfrie lån i de fleste europæiske lande - også i de lande, hvor der har været stagnerende eller ligefrem faldende reale boligpriser som i fx Tyskland, jf. Merrill Lynch (2003).^{34 2}EU-Kommissionen  (2005).  Quarterly  Report  on  the  Euro  Area.  Vol.  4,  Nr.  2.  Bruxelles,  EU- Kommissionen. ³Merrill Lynch (2005). Merrill Lynch Guide to International Mortgage Markets and Mortgagebacked Securi- ties. ⁴Det påpeges, at der kan være forskellige restriktioner på tilgængeligheden af afdragsfrie lån.

Globalt boom i boligpriserne 24   Økonomi  - og Erhvervsministeriet 2005 Anm.:  Under afdragsfrie lån angiver ”-”, at det ikke har været muligt at fastslå udbredelsen af afdragsfrie lån, jf. også fodnote 3. ”V” og ”F” henfører til va  riabelt forrentede henholds- vis  fastforrentede  lån  som  den  dominerende  lånetype. Der  bør  generelt  set  udvises forsigtighed ved sammenligning af markederne for boligfinansiering, idet en række fo r- hold og restriktioner, der kan have indflydelse, ikke fremgår af tabellen. Kilde:   Bank  for  International  Settlements  (2004),  Catte  et   al.  (2004),  EU-Kommissionen (2005), IMF (2004) og Merrill Lynch (2003).^{5 5}Catte, Pietro, Nathalie Girouard, Robert Price og Christophe André (2004). “Housing Markets, Wealth,  and  the  Business  Cycle”,  OECD  Economics  Working  Department  Working  Papers  394, OECD Economics Department.