Spørgeskema :    undersøgelse     af    salg    og    udleje    af    ejendomme    i livsforsikrings- og pensionsbranchen Virksomheder omfattet af undersøgelsen Magistrenes Pensionskasse Topdanmark Livsforsikring A/S Topdanmark Livsforsikring II A/S Topdanmark Livsforsikring V A/S AP Pension Lægernes Pensionskasse Nordea Pension PFA Ejendomme A/S Juristernes og Økonomernes Pensionskasse Codan Pension Danica Pension, Livsforsikringsaktieselskab Arkitekternes Pensionskasse Pensionskassen for Jordbrugsakademikere og Dyrlæger Danske civil- og akademiingeniørers Pensionskasse * Pensionskassen for Bioanalytikere* Pensionskassen for Ergoterapeuter og Fysioterapeuter* Pensionskassen for Jordemødre * Pensionskassen for Kontorfunktionærer  * Pensionskassen for Lægesekretærer * Pensionskassen for Sygeplejesker* Pensionskassen for Socialrådgivere og Socialpædagoger   * Pensionskassen for Økonomaer m.v.  * PKA+Pension Forsikringsselskab A/S har meddelt, at de ikke har investeret i ejendomme *  estimeret,  da  de  ikke  har  udfyldt  spørgeskemaet,  men  indsend t  andet materiale. UDLEJE I. Administration af udlejningsejendomme 1.    Hvem administrerer ejendommene? 12 (heraf 9 kun for så vidt angår tildeling) Virksomheden selv Et datterselskab 2 Et administrationsselskab i koncernen 17 Et administrationsselskab udenfor koncernen

II. Retningslinier 2.    Har   virksomheden   nedskrevet   retningslinier   for   udlejning   af ejendomme? 22 Ja Nej 3.    Hvis    der    er    nedskrevne    retningslinier,    er    de    så    offentligt tilgæng  elige? 11 Ja 11 Nej 4.    Hvis der er nedskrevne retningslinier, kan de så fraviges? 13 Ja 9 Nej 5.    Hvis de kan fraviges: På hvilke områder kan der ske fravigelse? Svar: Der kan ikke fraviges på lejevilkår, men alene på tildeling. Dette sker dog meget sjældent. Medarbejderne har prioritet foran andre medlemmer Sygdom, skilsmisse og kunderalationer Tildeling Hvem træffer beslutning, hvis retningslinierne fraviges? Svar: Direktionen Direktionen Direktionen De enkelte bestyrelser

III. Lejere 6.    Hvem kan leje ejendomme? 22 Kunder/medlemmer 8 Ansatte eller deres familier 4 Samarbejdsparter/forretningsforbindelser 11 Andre IV. Vilkår og lejens størrelse 7.    Hvordan fastsættes lejen? Svar: Til højest opnåelige husleje i henhold til lejelovgivningen. Markedsleje. Markedsvilkår og lovgivningen Indenfor  lejelovgivningens  rammer  og  med  henblik  på  at  opnå det  højst  mulige  investeringsafkast.  Den  omkostningsbestemte leje  for  boliger  reguleres  jf.  lovgivningen,  mens  lejen  ved  ny- eller  genudlejning  af  boliger  omfattet  af  lejelovens  §  5,  stk.  2 (gennemgribende   moderniserede   lejemål)   reguleres   mindst   en gang     årligt     efter     indstilling     fra     eksterne     rådgivere     og administrator.     For     erhvervslejemål     reguleres     jf.     indgåede lejeaftaler,  og  ved  indgåelse  af  ny  lejemål  fastsættes  leje  efter indstilling    fra    administrator/rådg iver    med    udgangspunkt    i gældende markedsvilkår. Markedsleje / det lejedes værdi. Afhænger    af    lejelovgivningens    regler    for    den    pågældende ejendom. Hovedparten af PFA's boligportefølje er fra 1992 (BRL §15a) eller senere, hvor lejefastsættelsen ved udlejning   sker efter vurdering af markedsforholdene. Fastsættes   til   den   højest   mulige   leje   i   forhold   til   gældende lovgivning og vurdering af markedsforholdene. Efter reglerne i lejeloven og boligreguleringsloven. Søges  maksimeret  på  de  givne  markedsvilkår  for  det  e   nkelte lejemål, herunder de lovgivningsbestemte for visse boliglejemål. Efter lejeloven På markedsvilkår efter lejelovgivningens regler. Markedslejen. Markedslejen eller omkostningsbestemt leje i ejendommen

8.    Kan principperne for fastsættelse af lejen   fraviges? Ja 22 Nej 9.    Hvis ja, hvem træffer beslutning   om at fravige principperne for fastsættelse af lejen  ? Svar: 10 . Beskriv virksomhedens praksis for at udleje ejendomme, hvis det er besluttet at sælge ejendommen. Svar: Udlejning standses, når der er indgået endelig aftale med køber. I tilfælde    af    salg    af    boliger    som    ejerlejligheder    standses udlejningen, når der er truffet beslutning om sådant salg. Salg sker gennem ejendomsmægler til markedspris. Efter  beslutning  om  salg  udlejes  lejlighederne  helst  ikke.  Ved meget lang sagsbehandling har vi dog i enkelte tilfælde udlejet på tidsbegrænset basis for at undgå kommunal kritik. Uændret   i   forhold   til   overnævnte   praksis   for   udlejning   af ejendomme, der ikke er til salg. Der   sælges   alene   ejerlejli  gheder.   Genudlejning   af   fraflyttede lejligheder   sker   generelt   ikke,   og   i   givet   fald   sker   det   til markedslejen. 2-3    måneder    før    salget    starter,    tilsk  rives    opnoterede    på ventelisten  med  oplysning  om,  at  ejendommen  skal  sælges  som ejerlejligheder,   og   at   ventelisten   ophører.   Opnoterede,   der   er interesserede  i  at  leje,  opfordres  til  at  rette  henvendelse  til  Dan- Ejendomme  A/S,  der  administrerer  ventelisten,  med  henblik  på det  praktiske.  Ved  henvendelsen  til  de  opnopterede  gives  ikke oplysninger  om  salgspriser  og  eventuel  rabat  til  lejere  ved  køb. Aktuelt sælges Langelinie  -byggeriet. Principper  for  udlejning  gælder  indtil  ny  ejer  overtager  ansvaret og i øvrigt i henhold til aftale med køber Genudlejning   stoppes,   medmindre   tidshorisonten   til   salget   er langt,   hvor   korttidslejemålet   tilstræbes   i   den   mellemliggende periode. Modernisering stoppes. Ifald  salget  vedrører  en  ejendom  med  lav  omkostningsbestemt leje vil evt. ledige lejligheder ikke blive søgt udlejet. Derimod vil

lejligheder  i  ejendomme,  hvor  lejen  er  baseret  på  den  opnåelige markedspris, fortsat blivesøgt udlejet efter samme principper som gælder, ifald ejendommen ikke er påtænk solgt. Vi har ingen praksis, da der aldrig er truffet beslutning om salg af udlejningsejendomme. RENOVERING V. Kriterier 11 . Har virksomheden en fast praksis for, hvornår ejendomme renoveres, og hvilke kriterier ligger til grund for virksomhedens beslutning om renovering? Svar: Renovering  og  modernisering  gennemføres  løbende  for  at sikre størst muligt afkast af enendomsinvest eringen Topdanmark  har  ikke  ejendomme,  hvori  der  er  lejligheder som det pt. Vil være muligt at renovere   – med lejeforhøjelse til   følge.   Renovering   af   ejendommene   i   øvrigt   sker   efter individuel vurdering. Hvis det er lovmæssigt muligt og økonomisk fordelagt   igt for AP Pension moderniseres evt. totalrenoveres ledige lejligheder inden genudlejning på markedsvilkår. Driften   af   ejendomme   sker   ud   fra   langsigtede   10-årige budgetter,  der  baseres  på  optimal  drift  af  ejendomme  ud  fra investeringsmæssige    overvejelser. Budgetterne    godkendes årligt  – jf. forretningsordnenen for bestyrelsen og direktionen i pensionskassen – af pensionskassens direktion. Ja  –  ældre  lejligheder  moderniseres  som  hovedregel  inden genudlejning.  Beslutning  om  renovering  afhænger  alene  af afkastet af investeringen. PFA's ejendomme er generelt i særdeles god stand som følge af den løbende vedligeholdelse. Renovering   af   ejendomme   sker   løbende   efter   en   konkret teknisk vurdering med udgangspunkt i 10-årige vedligeholdelsesbudgetter.    Ejendommene    og    individuelle lejemål moderniseres i henhold til gældende lovgivning med henblik på at opnå det størst mulige afkast. Ja,  lejlighederne  moderniseres  i  det  omfang  det  er  muligt efter lovgivningen med henblik på at optimere afkastet. Alene  forretningsmæssig  betr  agtning  under  hensyntagen  til løbende optimering af afkast. Lejligheder som bliver ledige og som ikke lever op til nutidig standard, moderniseres før genudlejning.

Ejendomsmodernisering   og   forbedringer   gennemføres,   når det er hensigtsmæssigt og fornuftig  t, med overholdelse af alle formelle    regler.    Ved    lejerskift    i    pensionskassens    ældre lejligheder    gennemgår    lejlighederne    modernisering    efter nærmere v  urdering. Ved henvendelse fra lejerside med ønske om modernisering, behandles forslagene positivt og huslejen reguleres  efter  gældende  regler  for  sådanne  forbedringer.  I forbindelse  med  moderniseringer  varsles  de  lejeforhøjelser, det   er   muligt   at   opkræve   i   henhold   til   lovgivningen   på området. SALG VI.    Retningslinier 12 .    Har    virksomheden    nedskrevet    ret ningslinier    for    salg    af ejendomme? 18 Ja 3 Nej 13 .   Hvis   der   er   nedskrevne   retningslinier,   er   de   så   offentligt tilgæng  elige? Ja 18 Nej 14 . Hvis der er nedskrevne retningslinier, kan de så fraviges? Ja 18 Nej 15 . Hvis de kan fravig es: På hvilke områder kan der ske fravigelse? Svar:

Hvem kan fravige retningslinierne? Svar: VII. Salgspris og vilkår 16 . Sælges altid til markedsvilkår? 22 Ja Nej 17 . Hvordan fastsættes salgsprisen generelt? Svar: Som den højst  opnåelige markedspris (som fastsat ved hjælp af ekstern mægler og intern vurdering). Bedst mulig markedspris opnået ved ekstern ejendomsmægler. Efter vurdering fra en eller flere statsaut. Ejendomsmæglere. Ud fra pensionskassens investeringsmæssige overvej  elser. Der anvendes ofte eksterne uafhængige rådgivere/mæglere Intern vurdering kombineret med mæglervurdering Baseret på vurdering fra statsaut. ejendomsmægler(e) Baseres på mæglervurderinger og i øvrigt bedst muligt Ved ekstern ejendomsmægler Salgsprisen for frigjorte lejligheder baseres på indstilling fra administrator, herunder som oftest en uvildig mæglervurdering, med henblik på optimering af salgsavancen. Salgsprisen for hele ejendomme er baseret på egen ejendomsorganisations kendskab til markedsværd  ien (på linie med værdiansættelsen ved vurdering af potentielle nyinvesteringer). Salg af ejendommen fordrer altid direktionens specifikke godkendelse. Ingen præcedens. Salg sker gennem ejendomsmæglere. I det omfang, at der sælges ejendomme, vil det altid   ske på markedsvilkår, og prisen fastsættes i overensstemmelse hermed. Det kan oplyses, at pensionskasserne ikke har solgt udlejede boligejendomme og heller ikke solgt til andelsboliger, men har dog solgt enkeltstående ejerlejligheder.

18 . Hvordan fa stsættes prisen, hvis en ejendom er udlejet? Svar: Se svar 17 Bedst mulig markedspris via ekstern ejendomsmægler Priserne fastlægges uafhængigt af, om de enkelte lejligheder er udlejet. Det er de jo normalt, når beslutning om salg træfffes. Hvis det skøn nes økonomisk fordelagtigt for AP Pension, kan der gives et generelt tilbud til eksisterende lejere for at fremme salgsprocessen. Efter samme retningslinier som under pkt. 17. Intern vurdering kombineret med mæglervurdering. Prisen fastsættes som den vurde  rede markedspris som ejerlejlighed uden lejer og nyistandsat. Hvad angår Langelinie, jf. ovenfor, blev lejerne tilbudt en rabat på 5% af markedsprisen den første måned. Rabatten skal primært ses på baggrund af ønsket om at fremme salget til lejerne, så kap italbindingen kan frigøres og genplaceres til et højere afkast. Priserne ændres løbende i overensstemmelse med mæglernes vurdering af markedsudviklingen i området. Baseres på mæglervurdering og i øvrigt bedst muligt. Ved ekstern ejendomsmægler. Som for ejendomme generelt. Ingen præcedens. Salg sker gennem ejendomsmæglere. Jf. spørgsmål 17. 19 . Hvordan fastsættes prisen, hvis en ejendom sælges som andelsbolig? Svar: Se svar 17. Lejelovens regler for tilbudspligt er gældende. Efter lovgivningen og markedsvilkårene. Efter samme retningslinier som under pkt. 17. Pris forhandles med en potentiel køber hvorefter ejendommen tilbydes beboerne til samme pris i henhold til gældende regler. Ikke aktuelt. Mæglervurdering og i øvrigt højst mulig pris fra budgiver . Ved ekstern ejendomsmægler Som for ejendomme generelt. Det bemærkes, at i de tilfælde hvor

en ejendom er overgået til andelsbolig er dette alene sket hvor lejerne har udnyttet en forkøbsret i forhold til allerede indgået aftale med en tredjepart. Ingen præcedens  . Salg sker gennem ejendomsmæglere. Jf. spørgsmål 17.