Rapport om undersøgelse af salg og udleje af ejendomme i  livsforsik- rings- og pensionsbranchen På   baggrund   af   Jyllands -Postens   omtale   af   Codans   administration   af ejendomme  har  Finanstilsynet  ved  hjælp  af    spørgeskemaer  foretaget  en undersøgelse  af livsforsikrings- og pensionsbranchens  praksis for salg og udlejning af ejendomme. Undersøgelsen har henvendt sig til 2 3  livsforsikrings- eller pensionsvirk- somheder, der ifølge regnskaberne har en større ejendoms  portefølje, eller som  har  datterselskaber  med  en  større  ejendomsportefølje.    Deltagel sen  i undersøgelsen  har  været  frivillig.     Alle  virksomheder  har  ønsket  at  me d- virke i undersøgelsen . PKA+Pension Forsikringsselskab A/S  har dog ret- telig meldt tilbage, at de  ved en fejl er blevet tilsendt spørgeskemaet, da de ikke har foretaget investeringer i ejendomme, og derved ikke er omfat- tet af undersøgelsen.  Undersøgelsen er således baseret på 22 besvare   lser. Undersøgelsen  omfatter  spørgsmål  i  forbindelse  med  virksomhe   dernes udlejning  af  ejendomme,  renovering  af  ejendomme  samt  salg  af  ejen- domme. 1. Lovgrundlag Lov om finansiel virksomhed (FiL) bestemmer i § 158, at "de midler, et forsikringsselskab eller en pensionskasse råder over, skal investeres på en hensigtsmæssig    og  for  de  forsikrede  tjenlig  måde,  således  at  der  er  b  e- tryggende sikkerhed for, at selskabet til enhver tid kan opfylde sine for- pligtelser". Kravet gæ  lder for samtlige investeringer og indebæ  rer, at det er  ledelsens  ansvar  at  anbringe  selskabets  midler  med  betryggende  sik- kerhed  for,  at  selskabet  kan  opfylde  sine  forpligtelser.  Fortolkningen  af bestemmelsen er, at ledelsen skal søge at opnå det størst mul   ige afkast af en foretagen investering. FiL §  71 bestemmer, at en finansiel virksomhed skal have skrift lige for- retningsgange på alle de væsentlige aktivitetsområder. Det vil afhænge af den  enkelte  virksomhed,  hvilke  aktivitetsområder   der  er  væsentlige  for virksomheden.  Det  følger  ligeledes  af  bemærkningerne,  at  forretning   s- Finanstilsynet 27. maj 2005 LIPE

2/5 gangene altid skal omhandle de områ der, som er beskrevet i bestyrelsens instruks til direktionen, jf. § 70. Efter denne bestemmelse skal bestyrelsen udfærdige  skriftlige  retnings  linier  for  de  væsentligste  aktivitetsområder, og herunder blandt andet fastlægge direktionens ansvarsområde.    De gene- relle  retningslinier  kan  erstattes  af  konkrete  instrukser  fra  bestyrelsen  til direktionen i forbindelse med konkrete sager. Forsikringsselskaber må ifølge   FiL § 29, stk. 1, nr. 2, opføre, eje, og drive fast  ejendom  som  varig  anbringelse  af  midler.  Livsforsikringsselskaber og pensionsselskaber må  ikke opføre eller erhverve byggeri med henblik på at afhænde dette.    Salg af ejendomme for de pågældende virksomheder kan således som udgangspunkt ikke anses som et væsentligt aktivitetso   m- råde. Salg af ejendomme kan for nogle virksomheder dog være   at betragte som et væsentligt aktivitetsområde. Eksempelvis følger det   af §  29, stk. 2, at livsforsikringsselskaber  kan  opføre  boligbyggeri  med  videresalg  for  øje, når der til byggeriet er opnået tilsagn om en andel i   bevillingsrammen ef- ter § 1 c eller regler fastsat i medfør af § 1, stk. 4 , i lov om fremme af pri- vat udlejningsbyggeri og mindst halvdelen af beboelseslejlighederne ud- lejes til helårsbeboe lse.  Er boligbyggeriet opført på denne baggrund  , må salg af ejendomme betragtes som en væsentlig aktiv  itet. Foretages administrationen af ejendommene af et administrationsselskab uden  for eller inden  for koncernen, har virksomheden fortsat ansvaret for overholdelse  af  lovgivningen.  Der  skal  således   i  administrationsaftalen fastlægges rammer for administration og for   rapporteringsprocedurer, der sikrer,  at  virksomheden  kan  vurdere,  at  lovgivningen  overholdes,  og  at administrationsselskabet  administrerer  efter  de  retningslinier,  som  virk- somheden har fastsat. Loven siger ikke noget om, til hvem pensionsselskaberne må udleje, når blot det sker til markedsvilkår  og for at opnå det størst mulige afkast. F  i- nanstilsynet har tidligere tilkendegivet, at såfremt en pensionskasse l ader et generelt fastlagt afkastmål være bestemmende f   or huslejefastsætte  lsen i pensionskassens ejendomme, sikres det ikke, at der i hvert enkelt tilfæ  lde opnå s det størst mulige afkast af investeringen . Der vil i dette tilfælde   fo- religge en overtrædelse af FiL § 158.    Vurdering af målsætningen "størst muligt  afkast"  skal  ske  under  iagttagelse  af  en  række    generelle  hensyn, som betyder, at målsætningen er opfyldt, selv om selskabet med sin inv   e- stering,  der  skal  være  på  markedsvilkår ,  ikke  har  valgt  det  på  kort  sigt maksimale afkast. Sådanne generelle hensyn kan  for eksempel være ris  i- kobegrænsning gennem spredning samt sikkerhed og værdifasthed i vid e- re forstand.

3/5 2. Resultat af undersøgelsen Virksomhedernes   besvarelse  af  spørgeskemaerne  er  samlet  i  vedlag te skema og danner grundlag for nedenstående gennemgang . Udleje I. Administration af udlejningsejendomme I  17 af de adspurgte virksomheder administreres ejendommene af et ad- ministrationsselskab  uden  for  koncernen.  3  af  virksomhederne  admini- strerer  selv  ejendommene,  og  i  2  af  virksomhederne  administreres  ejen- dommene af et administrationsselskab i koncernen. 9 af virksomhederne står selv for tildeling af ejendommene, selvom ejendommene administr e- res af et administrationsselskab udenfor koncernen. II. Retningslinier Samtlige af de adspurgte virksomheder har nedskrevne retningslinier for udlejning  af  ejendomme,  og  i  11 af  virksomhederne  er  retningslinierne offentligt  tilgængelige  .  I  13 af  virksomhederne  kan  de  nedskrevne  re t- ningslinier fraviges. For alle disse virksomheder gælder, at   det kun er ret- ningslinierne om tildeling,  der kan fraviges, og kun efter beslutning truf- fet af direktionen eller bestyrelsen. På dette område opfylder virksomhederne   således §  71, stk. 1, nr. 2 , i FiL, hvorefter  de  skal  have  skriftlige  forretningsgange  på  alle  de  væsentlige aktivitetsområder. III. Lejere Det gælder for alle virksomhederne, at kunder/medlemmer kan leje eje  n- dommene. Derudover gælder for   8 af virksomhederne, at de ansatte eller deres  familier  kan  leje  ejendommene.  4  virksomheder  har  retningslinier for,  at  samarbejdsparter/forretningsforbindelser  kan  leje  ejendommene, mens 11 af virksomhederne foretager udlejning til "andre". Flere af virk- somhederne har dog retningslinier, der giver kunder/medlemmer fortrins- ret. Flere af virksomhedernes ansatte er samtidig kunder, fordi de indbe- taler på en pensionsordning i se lskabet. Loven siger ikke noget om, til hvem pensionsselskaberne må udleje, når blot det sker på  markedsvilkår. IV. Vilkår og lejens størrelse Det  fremgår  af  undersøgelsen,  at    samtlige  virksomheder  fastsætter  lejen baseret  på  markedsvilkår  og  på  baggrund  af  lejelovgivningens  regler. Samtidig er der ingen af virksomhederne, der kan fravige principperne for fastsættelse af lejen.

4/5 Virksomhederne fastsætter   lejen på markedsvilkår, og maksimerer   derved afkastet af deres investeringer, og opfylder derved kravet om at investere på en hensigtsmæssig og for de forsikrede tjenlig m   å de, jf. FiL § 158. 5 af virksomhederne har en praksis, hvorefter udlejning standser, når der er truffet beslutning om salg. Dette gælder ligelede  s ved salg som ejerlej- ligheder. Én virksomhed oplyser, at de ikke har nogen praksis   for at udle- je ejendomme, hvis det er besluttet at sælge ejendommen  , da de aldrig har truffet beslutning om salg. De øvrige  virksomheder udlejer på  samme vil- kår ,  som  hvis  der  ikke  er  truffet  beslutning  om  salg  af  udlejningsejen- domme. Det  afhænger  af  den  konkrete  situation,  hvordan  virksomhederne  opnår det bedst mulige afkast af deres investeringer i disse situationer. Paramet- re,  der  kan  spille  ind,  er,  hvor  langt  tidsperspektivet  er  for  salget,  kom- munens regler i forbindelse med tomme lejligheder, og hvorvidt der sæ  l- ges som boligkompleks eller ejerlejligheder. Renovering V. Kriterier I samtlige virksomheder er praksis i forbindelse med renovering af ejen- dommene  fastlagt.  Renovering  foretages  som  hovedregel  løbende.  Eje n- dommene renoveres således , når det er muligt  og med henblik på at ma k- simere afkastet. 2 af virksomhederne  gør ligeledes rede for,  at driften af ejendommene sker ud fra langsigtede 10-årige budgetter. Virksomhederne  foretager  så ledes  renovering  med  henblik  på   at  maksi- mere afkastet. Derved opfylder de kravet om at investere på en hensigt s- mæssig og for de forsikrede tjenlig måde   , jf. FiL § 158. Salg VI. Retningslinier I forbindelse med salg af ejendommene har 18 af de adspurgte virksom- heder meddelt, at de har nedskrevne retningslinier på området.   De pågæ   l- dende virksomheder har alle meddelt, at retningslinierne ikke er offentligt tilgængelige, og at de ikke kan fraviges. 3 virksomheder har meddelt, at de ikke har nedskrevne retningslinier for salg af ejendomme. Det følger af  FiL § 71, at en finansiel virksomhed skal have skriftlige for- retningsgange for alle virksomhedens væsentlige aktivitetsområder.    Efter §  29 kan det dog udledes, at salg af ejendomme afhængi  g af omstændi  g- hederne  ikke  nødvendigvis   er  at  betragte  som  en  væsentlig  aktivitet,  da virksomhederne ikke må  opføre eller erhverve byggeri med henblik på at afhænde  dette. Hvis  en  virksomhed  eksempelvis  hyppigt  sælger  eje  n-

5/5 domme  eller  beslutter  at  sælge  en    større  del  af  ejendomsporteføljen,  vil salg  af  ejendomme  være  at  betragte  som  et    væsentligt  aktivitetsområde, og vil kræve skriftlige retningslinier. Er ejendommene erhvervet på ba   g- grund af undtagelsen i FiL § 29, stk. 1, nr. 2, skal virksomhederne ligele- des have skriftlige retningslinier for salg. De skriftligeretningslinier kan i forbindelse  med  konkrete  situationer  erstattes  af  konkrete  instrukser  fra bestyrelsen  til  direktionen.  Hvis  der  ikke  er  skriftlige  retningslinier,  vil salg  af  ejendomme  kun  kunne  foretages  efter  instruks  fra  bestyrelsen  til direktionen i hvert enkelt tilfælde. VII. Salgspris og vilkår Samtlige adspurgte har meldt tilbage, at de altid sælger til markeds  vilkår, og  at  salgsprisen  generelt  fastsættes  ved  hjælp  fra  eksterne  rådgivere . Dette er ligeledes tilfældet, hvis ejendommen er udlejet, og hvis en eje  n- dom sælges som andelsbolig. Virksomhederne  opfylder  derved  kravet  om  at  investere  på  en  hensigt s- mæssig og for de forsikrede tjenlig m  å de, jf. FiL § 158. 3. Vurdering For  at  leve  op  til  den  finansielle  lovgivning  skal  udlejning  og  salg  af ejendomme ske med henblik på at maksimere afkastet af de foretagne i n- vesteringer.  De  midler,  livsforsikringsselskabet  eller  pensionskassen  rå- der over, skal derved investeres på en hensigtsmæssig    og for de forsikre- de tjenlig måde  således , at der er betryggende sikkerhed for, at selskabet til enhver tid kan opfylde sine forpligtelser. Konklusionen af tilsynets undersøgelse er, at alle virksomhederne har  de nødvendige  retningslinier, til at leve op til de finansielle lovgivningskrav.