Justitsministeriet Lovafdelingen Kontor: Formueretskontoret Sagsnr.: 2004-792-0903 Dok.: MHO20030 Besvarelse af spørgsmål nr.   44 af 15. oktober 2004 fra Folketingets Retsudvalg (Alm. Del – spørgsmål 44) Spørgsmål nr. 44: ”Ministerens kommentar udbedes til vedlagte notat vedrørende beskikkede by  gnings- sagkyndiges uvildighed og ansvarsforsikring, herunder ikke mindst overholdelsen af uvildighedsforudsætningen for de bygningssagkyndige.” Svar: I det pågældende notat redegør to advokater for deres opfattelse af retsstillingen efter lovgi vnin- gen  om  forbrugerbeskyttelse  ved  erhvervelse  af  fast  ejendom  navnlig  med  hensyn  til  visse spørgsmål om bygningssagkyndiges uvildighed og forpligtelse til at være dækket af en profe ssi- onsansvarsforsikring. Forfatterne anfører bl.a., at det må antages at følge af det krav om uvildighed i den    enkelte sag, som er fastsat i Økonomi  - og Erhvervsministeriets bekendtgørelse om huseftersynsordni ngen, at en beskikket bygningssagkyndig, som rekvireres til at udarbejde en tilstandsrapport,   ikke i for- bindelse  hermed  må  udføre  andre  opgaver  vedrørende  d   en  pågældende  ejendom     -  hverken  for den,  der  har  rekvireret  tilstandsrapporten,  eller  for  den  bygningssagkyndiges  arbejdsgiver,  hvis denne  har  interesse  i  tilstandsrapportens  konkrete  indhold.  Hvis  den  bygningssagkyndiges  ar- bejdsgiver er en ejendomsformidler, som rekvirerer tilstandsrapporter, må de nne endvidere efter forfatternes  opfattelse  ikke  have  nogen  instruktionsbeføjelse  over  for  den  bygningssagkyndige med hensyn til gennemførelsen af besigtigelser m.v. Justitsministeriet skal hertil bemærke følg   ende: Huseftersynsbekendtgørelsens regler om uvildighed er udformet i overensstemmelse med fo rar- bejderne til loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Efter bekendtgø rel- sen skal den bygningssagkyndige være uvildig i den enkelte sag,   således at den bygning ssagkyn- dige ikke må være afhængig af interesser, der kan påvirke arbejdet som bygningssa gkyndig i det pågældende tilfælde, jf. bekendtgørelsens § 6, nr. 6. Heri ligger i henhold til fo rarbejderne bl.a., at  hvis  en  beskikket  bygningssagkyndig  er  ansat  hos  en  ejendomsformidler,  må  den  bygning s-

- 2 - sagkyndige ikke udarbejde tilstandsrapporter vedrørende ejendomme, som ejendomsformidleren samtidig  har  til  opgave  at  sælge  (eller  købe).  Hvis  en  bygningssagkyndig  er  ansat  i  et  forsi   k- ringsselskab,  indebærer  uvildighedskravet    efter  Justitsministeriets  opfattelse  bl.a.,  at  den  byg- ningssagkyndige  ikke  må  udarbejde  tilstandsrapporter  vedrørende  ejendo  mme,  som  er  forsikret hos det på gældende forsikringsselskab. Efter Justitsministeriets opfattelse er bestemmelsen ikke til hinder for, at den bygningssagkyndi- ge kan følge generelle retningslinjer fra den pågældendes arbejdsgiver med hensyn til den prakt i- ske tilrettelæggelse af arbejdet. Bestemmelsen er heller ikke til hinder for, at en beski  kket byg- ningssagkyndig  i  forbindelse  med  udarbejdelse  af  tilstandsrapporter  (evt.  mod  ekstrabetaling) påtager sig at udføre visse andre opgaver vedrørende huset    –  f.eks. at udarbejde tillæg  srapporter med overslag over udbedringsudgifter eller med vurdering af husets elinstallationer, eller at fore- tage mere omfattende undersøgelser af ejendommen, eventuelt af ejendommens tagkonstruktion eller fundament. I lovens forarbejder er det bl.a. udtrykkeligt forudsat, at en beskikket bygnings- sagkyndig også kan være beskikket som    energikonsulent, og at den pågæ   ldende i givet fald kan påtage sig at udarbejde både tilstandsrapport og den lovpligtige energ  imærkning vedrørende en ejendom. Med  hensyn  til  huseftersynsbekendtgørelsens  krav  om,  at  den  bygningssagkyndige  skal  være omfattet  af  en  sædvanlig  professionsansvarsforsikring,  anfører  forfatterne,  at  dette  forsikring   s- krav næppe kan anses for opfyldt, hvis forsikringen indeholder vilkår om en selvrisiko, som er så høj, at den bygningssagkyndige utvivlsomt vil være ude af stand til    at betale den selv. Dette gæ  l- der, selv om forsikringen er tegnet for den bygningssagkyndige af dennes arbejdsgiver, hvis for- sikringen ikke tager hensyn til risikoen for, at arbejdsgiveren på grund af insolvens bliver ude af stand til at betale selvrisikoen. Efter loven hæfter den bygningssagkyndige for fejl i tilstandsrapporten direkte over for køb   eren af den pågældende ejendom. På den baggrund er det i henhold til bemyndigelsesbeste mmelsen i lovens § 4, stk. 2, fastsat i bekendtgørelsen om huseftersynsor dningen, at den bygningssagkyndi- ge skal være dækket af en professionsansvarsforsikring, hvis dækningso mfang og vilkår mindst svarer til, hvad der i almindelighed er opnåeligt på forsikringsmarkedet. Der er ikke i bekendtg  ø- relsen fastsat nærmere regler om f  orsikringsvilkår om selvrisiko, og der er således ikke noget til hinder for, at forsikringen kan indeholde sædvanlige vilkår herom, som ikke medfører, at køb e- rens mulighed for at få erstatning bliver væsentligt forringet. Erhvervs- og  Byggestyrelsen har over for Justitsministeriet oplyst, at der synes at være  ekse  m- pler på, at der i visse tilfælde, hvor den bygningssagkyndiges ansvarsforsikring er tegnet af a   r- bejdsgiveren, er fastsat vilkår om meget høje selvrisici, uden at der i forsikringsvilkår   ene er taget højde for den situation, at arbejdsgiveren bliver insolvent. Erhvervs - og Byggestyrelsen har op-

- 3 - lyst, at man vil undersøge de eksisterende forsikringsprodukters bestemmelser om sel vrisiko og om nødvendigt fastsætte nærmere regler i huseftersynsbekendtg ørelsen om selvris iko. Dette vil i givet fald ske efter drøftelse med Forsikring & Pension og de øvrige berørte organ   isationer. Justitsministeriet kan henholde sig hertil.